Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché résidentiel autrichien traverse une phase de correction après plus d’une décennie de hausse quasi ininterrompue. Les chiffres restent pourtant élevés, et les écarts de prix entre les villes n’ont jamais été aussi marqués. Entre Innsbruck, Vienne, Salzburg, Graz ou Linz, le coût d’un mètre carré peut être multiplié par deux, voire par trois, pour des biens comparables.
Les écarts de prix sur les marchés immobiliers autrichiens s’expliquent par plusieurs facteurs clés : le dynamisme économique, la tension démographique, l’activité touristique, la politique du logement, ainsi que les contraintes géographiques et réglementaires. Une analyse comparative des principaux marchés urbains peut être établie à partir des données de la banque centrale OeNB, de Statistik Austria et de plusieurs observatoires privés.
Un marché national en phase de correction, mais encore cher
En 2024, l’indice national des prix des logements a reculé de 1,08 % au quatrième trimestre par rapport à l’année précédente, après une baisse de 2,35 % un an plus tôt. Sur l’ensemble de l’année, le recul nominal atteint un peu plus de 2 %, et près de 3 % en termes réels une fois l’inflation prise en compte. C’est la septième baisse annuelle consécutive, un phénomène inédit depuis longtemps dans un pays considéré comme l’un des marchés les plus stables d’Europe.
Hausse des prix résidentiels à l’échelle nationale entre 2005 et le premier trimestre 2023
Les prévisions actuelles tablent davantage sur une stabilisation qu’un vrai retournement : la plupart des scénarios évoquent une variation comprise entre 0 % et +1 % en 2025, puis une reprise modérée entre 1 % et 2 % par an à partir de 2026. Dans ce contexte, l’intérêt se déplace vers les écarts intra-nationaux, c’est‑à‑dire la comparaison fine entre villes et régions.
L’Autriche, un pays de locataires… mais pas partout
La structure d’occupation pèse directement sur les prix et les rendements. Environ 54,3 % des ménages autrichiens sont propriétaires, un taux nettement inférieur à la moyenne de l’Union européenne (au‑delà de 70 %). À l’inverse, le marché locatif est massif : près de 1,8 million de logements étaient loués au troisième trimestre 2024, soit plus de 40 % des résidences principales.
L’exemple de Vienne, où environ 75% des ménages sont locataires et deux tiers des habitants vivent en logement municipal ou subventionné, contraste avec des Länder ruraux comme le Burgenland, où le taux de propriété avoisine les 70%. Cette différence structurelle explique les écarts d’accessibilité du logement entre les régions.
Le loyer moyen au niveau national atteignait 9,4 euros par mètre carré début 2025 (9,9 euros au troisième trimestre 2024), avec de fortes disparités : Salzburg, Tyrol et Vorarlberg dominent, tandis que Burgenland, Carinthie et Styrie affichent les loyers les plus bas. Ces écarts se répercutent directement sur les prix de vente et les rendements bruts.
Hiérarchie des régions : où se situent les villes dans l’échelle des prix ?
Les données par Land offrent un premier cadrage utile avant d’entrer dans le détail ville par ville. Pour un même bien type – une maison de 150 m² –, l’écart de prix moyen est spectaculaire.
Prix moyens d’une maison de 150 m² par région
| Région | Prix moyen maison 150 m² (€) | Prix moyen au m² (€) |
|---|---|---|
| Tyrol | 1 074 519 | 7 163 |
| Vienne | 962 144 | 6 414 |
| Salzburg | 868 421 | 5 789 |
| Vorarlberg | 825 000 | 5 500 |
| Basse-Autriche | 538 400 | ≈ 3 590 |
| Haute-Autriche | 497 144 | ≈ 3 315 |
| Styrie | 474 375 | 3 163 |
| Carinthie | 454 592 | ≈ 3 030 |
| Burgenland | 363 480 | 2 423 |
Tyrol domine nettement, devant Vienne et Salzburg, tandis que Burgenland ferme la marche avec des valeurs quasiment divisées par trois par rapport à Tyrol. À l’intérieur de ces régions, certains marchés urbains affichent des niveaux encore plus élevés que la moyenne régionale, en particulier Innsbruck, Salzburg ville et certains quartiers de Vienne.
Vienne : la capitale, chère mais hétérogène
Vienne concentre à elle seule plus de 23 % du parc de logements principal du pays et apparaît comme le marché de référence. L’indice des prix y a reculé de 2,08 % en 2024 (près de 4 % en réel), prolongement d’une baisse entamée mi‑2023, mais il faut la replacer dans une tendance longue : depuis 2003, les prix ont plus que doublé, avec une progression de 210 % entre 2005 et 2023.
Le prix moyen pour une maison de 150 m² avoisine 962 000 euros, soit un peu plus de 6 400 euros par mètre carré. Pour les appartements, les chiffres varient fortement selon la localisation et le segment, mais on peut retenir un ordre de grandeur autour de 5 500 à 7 000 euros le mètre carré à l’échelle de la ville pour les biens récents ou correctement situés.
Des écarts extrêmes entre arrondissements
La carte des prix viennois ressemble à un gradient qui décroît à mesure que l’on s’éloigne du centre historique. L’Innere Stadt (1er arrondissement) constitue un monde à part, avec des prix qui rivalisent avec les quartiers les plus chers d’Europe.
| Arrondissement / type | Prix moyen au m² (€) | Fourchette indicative (€ / m²) |
|---|---|---|
| Innere Stadt (1er) | ≈ 24 977 | 25 000 – 30 000 (exceptionnel) |
| Quartiers huppés (13e,18e,19e) | 6 400 – 8 500 | 7 600 – 7 900 (moyenne récente) |
| Centre élargi (2e–9e) | ≈ 5 500 – 9 500 | selon district |
| Favoriten, Simmering, Floridsdorf (10e,11e,21e) | ≈ 5 000 – 5 200 | min ≈ 3 000 à Simmering |
| Périphérie abordable (21e, 22e) | 3 500 – 5 000 | zones de développement |
Dans l’Innere Stadt, les appartements se négociaient en moyenne autour de 24 977 euros le mètre carré début 2025, avec d’éventuels pics à 30 000 euros/m² sur des biens d’exception. À l’opposé, certains secteurs industriels ou périphériques comme Simmering restent les plus abordables, avec un plancher historique autour de 3 000 euros/m² pour l’ancien et un peu plus pour le récent.
Rendements locatifs : de très faibles à corrects selon les zones
Avec environ 75 % de locataires, Vienne dispose d’un marché locatif profond. Les rendements bruts varient fortement entre le centre très valorisé et les arrondissements plus populaires ou en développement.
| Zone de Vienne | Rendement locatif brut moyen |
|---|---|
| Innere Stadt (1er) | 1,14 % – 1,82 % |
| Ensemble de Vienne | 4,12 % (moyenne Q1 2025) |
| Districts résidentiels abordables (Donaustadt, Floridsdorf, Favoriten, etc.) | 2,38 % – 6,87 % |
Dans le centre historique, la très forte valorisation du foncier écrase les rendements, qui ressortent à peine au‑dessus de 1 %. À l’inverse, les arrondissements périphériques ou en mutation (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf) peuvent offrir des rendements bruts supérieurs à 4 %, parfois proches de 6–7 % sur certains produits ciblés.
Vienne face aux autres grandes villes : niveau de prix et accessibilité
Comparée à d’autres capitales européennes comme Paris, Luxembourg ou Munich, Vienne reste légèrement en retrait en termes de prix de construction neufs (autour de 6 432 €/m² contre plus de 10 000 €/m² à Paris ou Munich). En revanche, son niveau est nettement supérieur à celui des grandes villes autrichiennes de second rang, ce qui se traduit par une hiérarchie nette au sein du pays.
La population de la ville devrait augmenter d’environ 310 000 habitants d’ici 2053, pour atteindre près de 2,3 millions de résidents. Cette forte pression démographique limite le potentiel de baisse des prix à long terme, avec une anticipation d’un retour à une progression annuelle de 3 % à 6 % vers 2026.
Salzburg : ville chère, loyers record et marché sous tension touristique
Salzburg occupe une place particulière dans la carte autrichienne : c’est à la fois un haut lieu touristique, un marché résidentiel restreint par l’UNESCO (centre historique protégé), et l’un des endroits où le mètre carré atteint des sommets.
Pour une maison de 150 m², le prix moyen en Land de Salzburg tourne autour de 868 000 euros, soit près de 5 800 euros/m². Mais en pratique, dans la ville même, le marché est plus tendu et plus cher.
En février 2025, le prix moyen au mètre carré des maisons en ville était de 9 860 €, en hausse de plus de 4 % sur un an pour ce segment.
Un marché des loyers le plus cher d’Autriche
Salzburg détient le record national en matière de loyers résidentiels : environ 11,3 euros par mètre carré en moyenne, soit nettement plus que Vienne. Les données détaillées montrent une forte montée des loyers entre 2023 et 2024.
| Indicateur locatif à Salzburg | Valeur approximative |
|---|---|
| Loyer moyen au m² (toutes surfaces) | ≈ 18,30 €/m² |
| Loyer premium au m² | jusqu’à 23,30 €/m² |
| Loyer en zone plus abordable | dès 14,10 €/m² |
| Loyer moyen pour un 60 m² (2024) | ≈ 17,35 €/m² |
Sur un appartement de 60 m², le loyer moyen a grimpé d’environ 15,48 €/m² à 17,35 €/m² en un an, soit une hausse de l’ordre de 12 %. En parallèle, les rendements bruts sur les appartements se situent en moyenne autour de 3,66 %, avec une fourchette de 3,18 % à 4,25 % selon la localisation.
Rôle du tourisme et régulation
La ville et la région vivent largement du tourisme (festival de Salzburg, stations de ski, Salzkammergut voisin). Cette activité dope la demande en résidences secondaires et en locations de courte durée, ce qui augmente la pression sur l’offre résidentielle classique. Les locations saisonnières peuvent générer des rendements bien supérieurs, au prix d’une réglementation plus stricte, notamment pour limiter la transformation de logements classiques en hébergements touristiques.
Le prix moyen au mètre carré d’un appartement dans la région de Salzkammergut en 2023 était d’environ 4 800 euros.
Graz : forte poussée des prix mais niveau encore intermédiaire
Capitale de la Styrie et deuxième ville du pays, Graz a longtemps été perçue comme une alternative plus abordable à Vienne. Cette image reste en partie vraie, mais l’écart se réduit rapidement. En février 2025, le prix moyen des maisons y atteignait 5 491 euros par mètre carré, en hausse spectaculaire de 44,6 % sur un an pour ce segment.
Sur le marché des appartements, les transactions récentes et les données des promoteurs indiquent des prix de l’ordre de 4 000 à 5 000 €/m² pour du neuf en ville, avec une moyenne antérieure autour de 4 450 €/m² au troisième trimestre 2023. Le prix au m² pour les nouvelles constructions était d’environ 3 838 €/m², traduisant encore un léger différentiel entre le neuf en promotion et les reventes plus centrales.
Un marché largement animé par la location
Graz est une grande ville universitaire, avec plus de 30 000 étudiants pour la seule Université de Graz. Cette population étudiante, et plus largement jeune, soutient un marché locatif très dynamique.
Les rendements bruts moyens des appartements se situent généralement entre 2,7 % et 3,6 %. Ces rendements varient selon la taille du bien : les T2, particulièrement dans des quartiers très demandés comme Lend, peuvent dépasser 4 %. Cette performance s’explique par une forte dynamique démographique, illustrée par la croissance de la population du district de Lend, passée d’environ 27 800 à près de 33 800 habitants en une douzaine d’années.
| Indicateur à Graz | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen maisons (février 2025) | 5 491 €/m² |
| Prix moyen appart. (Q3 2023) | ≈ 4 450 €/m² |
| Prix neuf en promotion | ≈ 3 838 €/m² |
| Rendement brut moyen (appartements) | 2,7 % – 3,6 % |
Par rapport à Vienne et Salzburg, Graz apparaît donc comme un compromis : prix encore modérés pour une grande ville, mais croissance rapide, notamment ces deux dernières années. Pour un investisseur, le pari consiste à miser sur la poursuite de cette montée en gamme tout en acceptant des rendements un peu en dessous de la moyenne nationale.
Linz : un marché industriel et tertiaire en pleine montée
Troisième grande ville du pays, Linz profite d’un essor économique marqué, notamment dans la tech et l’industrie, avec des acteurs comme Dynatrace ou Runtastic. Cette dynamique s’est traduite par une hausse nette des valeurs immobilières : les prix des appartements et copropriétés y ont grimpé d’environ 10 à 12 % sur certaines périodes récentes, et les prix moyens ont progressé d’environ 8,4 % sur un an pour les maisons.
Le prix moyen des maisons à Salzbourg est d’environ 5 060 €/m², nettement supérieur aux moyennes régionales.
| Indicateur à Linz | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen maisons | ≈ 5 060 €/m² |
| Prix neuf en construction (données 2023) | ≈ 4 579 €/m² |
| Rendement locatif brut moyen (appartements) | ≈ 4 % |
Linz fait partie des villes où la hausse des prix est la plus forte depuis 2016 (plus de 30 % en cumulé). Côté loyers, la ville reste un peu moins chère que Salzburg ou Vienne, mais l’écart tend à se resserrer, en particulier sur les petites surfaces proches du centre.
Innsbruck : la plus chère des grandes villes
Innsbruck, capitale du Tyrol, est systématiquement classée comme la ville la plus coûteuse pour l’achat d’un appartement en Autriche. Déjà en 2023, le prix moyen des appartements y dépassait 7 600 €/m², soit bien plus que Vienne ou Salzburg sur leurs moyennes urbaines.
Le prix maximal observé pour des appartements de luxe à Monaco atteint près de 10 851 € par mètre carré.
Cette cherté tient à plusieurs facteurs structurels : topographie alpine limitant le foncier, statut de capitale régionale, rôle universitaire (près de 28 000 étudiants), attractivité touristique hiver comme été. Le marché locatif offre des rendements autour de 4–4,3 % en moyenne, avec un potentiel plus élevé en location courte durée dans certains quartiers bien placés.
Pour un investisseur, Innsbruck se rapproche davantage d’un marché « station de montagne premium » que d’une ville moyenne classique : ticket d’entrée très élevé, mais forte résilience de la demande et valorisation soutenue sur le long terme.
Burgenland, Styrie, Carinthie : la face « abordable » de l’Autriche
À l’opposé des marchés alpins et de Vienne, certains Länder affichent encore des prix bien inférieurs à la moyenne nationale.
Dans le Burgenland, région la moins chère du pays, une maison de 150 m² coûte en moyenne autour de 363 000 euros (environ 2 423 €/m²). Les appartements s’y échangent en médiane autour de 1 900 €/m². Même si les prix y ont baissé d’environ 5 % sur l’ancien en 2023, la région commence à attirer des ménages en quête d’un compromis entre prix bas et proximité de Vienne, notamment dans les districts proches de la capitale.
En Styrie, hors de Graz, les prix médians sont d’environ 2 400 €/m² pour les maisons et juste sous 2 700 €/m² pour les appartements. Une baisse modérée d’environ 2,2 % est observée en 2024, corrigeant les hausses précédentes. Les loyers, parmi les plus bas d’Autriche, limitent les rendements locatifs mais améliorent l’accessibilité au logement pour les résidents.
En Carinthie, le prix médian des maisons se situe autour de 2 460 €/m², avec une demande concentrée sur les zones lacustres (Wörthersee) et la capitale régionale Klagenfurt. Certaines propriétés de prestige sur les rives du Wörthersee peuvent cependant atteindre des niveaux de prix comparables aux stations de ski les plus chères ou aux quartiers haut de gamme de Vienne.
Comparer les grandes villes : prix au mètre carré et rendements
Pour mieux situer les grands centres urbains les uns par rapport aux autres, il est utile de juxtaposer les niveaux de prix et les rendements locatifs moyens des appartements.
Prix moyens au m² (maisons ou appartements selon les sources principales)
| Ville | Type principal (référence) | Prix moyen au m² (€) |
|---|---|---|
| Innsbruck | Appartements | ≈ 7 650 |
| Vienne | Maisons (150 m²) | ≈ 6 414 |
| Salzburg | Maisons en ville | ≈ 9 860 (offre 2025) |
| Graz | Maisons (février 2025) | 5 491 |
| Linz | Maisons | 5 060 |
Plusieurs enseignements ressortent. À proprement parler, Innsbruck reste la ville la plus chère en appartements sur base de prix observés, mais Salzburg peut dépasser ces niveaux sur certains segments très tendus (maisons en centre, biens premium). Vienne se situe juste derrière, avec une structure de prix très hétérogène. Graz et Linz forment un second cercle, plus abordable mais en forte croissance.
Rendements locatifs bruts moyens par grande ville
| Ville | Rendement locatif brut moyen (appartements) |
|---|---|
| Vienne | ≈ 4,12 % – 4,60 % |
| Salzburg | ≈ 3,66 % (ville) ; 3–4 % long terme |
| Graz | ≈ 2,7 % – 3,76 % |
| Linz | ≈ 4 % |
| Innsbruck | ≈ 4 % – 4,3 % |
| Moyenne nationale | ≈ 3,5 % |
Les villes les plus chères ne sont pas forcément celles qui offrent les meilleurs rendements. Vienne (hors hypercentre) et Linz se distinguent par des rendements souvent supérieurs à la moyenne nationale, tandis que Salzburg et Graz se situent légèrement en dessous, en particulier sur les biens très prisés.
Dans des villes comme Salzbourg ou Innsbruck, les locations saisonnières (courte durée) peuvent offrir des rendements bruts à deux chiffres. Cependant, ces investissements s’accompagnent d’une plus grande volatilité et sont soumis à des régimes réglementaires spécifiques, contrairement aux locations longue durée.
Pourquoi de tels écarts entre les villes ?
Plusieurs facteurs expliquent la dispersion des prix entre les grandes villes autrichiennes.
La première dimension est géographique : Tyrol, Vorarlberg et une partie de Salzburg sont des régions alpines où le foncier constructible reste rare et souvent contraint par la topographie et la réglementation. À l’inverse, la Styrie, la Basse‑Autriche ou le Burgenland disposent de vastes plaines, ce qui permet un développement plus extensif et des coûts au sol plus faibles.
La deuxième tient à la structure économique et démographique. Vienne, Innsbruck, Linz ou Graz concentrent emplois qualifiés, universités, services et infrastructures, ce qui attire une population croissante, souvent jeune et mobile. Vienne en particulier se distingue par un PIB par habitant proche de 60 000 euros, largement au‑dessus de la moyenne des autres Länder, et un fort afflux migratoire.
Le tourisme dans les Alpes autrichiennes (stations de ski, régions lacustres, centres historiques) génère une forte demande internationale en résidences secondaires et produits d’investissement. Malgré des législations locales visant à protéger les résidents permanents, la pression sur les prix reste élevée dans les zones les plus prisées.
Enfin, la politique du logement joue un rôle majeur, surtout à Vienne. Le vaste parc de logements sociaux et subventionnés, qui représente plus de la moitié des résidences principales de la ville, modère mécaniquement les loyers sur une grande partie du parc, mais contribue à concentrer la hausse sur le segment privé libre, notamment dans les quartiers à forte demande.
Un marché sous contrainte de crédit et de construction
La correction en cours ne tient pas qu’aux facteurs locaux. Elle est aussi la conséquence directe du choc de taux d’intérêt. Le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers est passé d’environ 2,86 % il y a deux ans à 4,16 % fin 2023, avant de refluer vers 3,63 % en décembre 2024. Les règles prudentielles KIM‑VO, imposant en pratique 20 % d’apport et une charge de dette limitée à 40 % du revenu, ont également freiné la demande.
Les nouveaux crédits logement sont tombés à 11,33 milliards d’euros en 2024, soit moins de la moitié des volumes de 2021 et 2022.
Sur le front de l’offre, la situation est tout aussi tendue. Les autorisations de construire ont chuté de près de 5 % sur les neuf premiers mois de 2024, après des reculs déjà très marqués en 2022 et 2023. Le nombre de logements effectivement terminés a lui aussi diminué, alors que les villes continuent de gagner des habitants. Ce duo « crédit plus rare, construction en recul » limite la profondeur de la correction des prix, en particulier dans les zones urbaines où la demande structurelle reste forte.
Quelles perspectives pour les années à venir selon les villes ?
Les projections convergent vers un scénario de stabilisation puis de reprise modérée. Pour 2025, la plupart des analyses anticipent des prix globalement stables, voire une légère hausse de 0 à 1 %. À partir de 2026, la reprise pourrait se situer entre 1 et 2 % par an, et davantage dans certains segments ou territoires.
À long terme, les métropoles devraient surperformer les zones rurales. Vienne, malgré une correction récente, pourrait retrouver une hausse annuelle de 3 à 6 % vers 2026, soutenue par la croissance démographique et une offre neuve durablement faible. Graz et Linz, portées par leur essor économique, sont susceptibles de continuer à réduire l’écart de prix avec la capitale.
Dans les régions alpines, Tyrol et Salzburg devraient maintenir des niveaux de prix élevés, avec des hausses attendues de 3 à 4 % dans les zones touristiques les plus recherchées. À l’inverse, Burgenland, Styrie rurale et Carinthie pourraient connaître une évolution plus molle, voire des baisses ponctuelles dans les secteurs en déclin démographique.
Comment lire ces comparaisons pour un acheteur ou un investisseur ?
La comparaison des prix entre les villes en Autriche ne se résume pas à un classement simple du mètre carré le plus cher au moins cher. Trois dimensions méritent d’être examinées simultanément.
La première est évidente : le niveau absolu des prix. Innsbruck, Salzburg centre et certains arrondissements viennois (Innere Stadt, Döbling, Hietzing) appartiennent au haut du panier européen. Graz, Linz ou Klagenfurt restent plus accessibles, tout comme une grande partie de la Styrie et du Burgenland. Pour un ménage qui souhaite acheter sa résidence principale, ce critère est déterminant, d’autant que la réglementation du crédit impose désormais un apport minimal conséquent.
Les rendements locatifs bruts varient selon les villes et les quartiers. Les zones comme Vienne ‘moyenne’, Linz ou certains quartiers périphériques de la capitale offrent des rendements attractifs d’environ 4 % pour du résidentiel classique, avec un bon équilibre risque/rendement. Les hypercentres (comme l’Innere Stadt à Vienne, la Altstadt de Salzbourg ou Kitzbühel) génèrent généralement des rendements plus faibles pour un risque plus élevé, sauf dans le cas de la location touristique haut de gamme. Graz et Salzbourg présentent des rendements légèrement inférieurs à la moyenne nationale, mais cette faiblesse peut être compensée par une dynamique de prix immobiliers favorable.
La troisième dimension est celle des perspectives : croissance à long terme, stabilité économique, réglementation. À ce titre, Vienne apparaît comme un marché central, très encadré mais soutenu par des fondamentaux solides. Les villes universitaires et industrielles (Graz, Linz, Innsbruck) bénéficient d’un socle de demande résilient. Les régions touristiques alpines, elles, demeurent très cycliques, avec un cocktail de prix élevés, de contraintes réglementaires fortes et de rendements potentiellement élevés sur la courte durée.
À l’arrivée, la comparaison des prix immobiliers entre les villes en Autriche dessine un paysage contrasté : un ouest montagnard cher et sous tension, un centre capital régional qui reste coûteux mais régulé, et un est plus abordable, encore en transition. Dans un contexte où la correction des prix semble limitée par la rareté de l’offre et le retour progressif des investisseurs, la clé, pour les acheteurs comme pour les investisseurs, sera moins de parier sur une forte baisse générale que de choisir avec précision la ville, le quartier et le segment adaptés à leurs objectifs.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Autriche pour rechercher du rendement locatif et une exposition à l’euro dans un autre cadre fiscal. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Vienne, Graz, Linz), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement de qualité dans un quartier en développement de Vienne ou Graz, combinant rendement locatif brut cible de 4 à 5 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement la plus adaptée (propriété directe ou société civile autrichienne) et définition d’un plan de diversification dans le temps, en intégrant les particularités fiscales franco-autrichiennes.
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