Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Autriche est souvent citée pour la stabilité de son marché immobilier, mais c’est son environnement fiscal qui retient de plus en plus l’attention des investisseurs. Entre absence d’impôt sur la fortune, exonération des successions, régime de plus-values spécifique et dispositifs de dépréciation très favorables, le cadre autrichien offre une palette d’outils pour optimiser la rentabilité nette d’un placement immobilier, que l’on investisse en direct, via une société ou par l’intermédiaire de fonds.
Le système fiscal est technique, avec de nombreuses dates clés, régimes anciens et nouveaux, options et exceptions. Pour un investisseur averti, cette complexité n’est pas un obstacle mais une opportunité : bien maîtrisée, elle permet de réduire significativement la charge fiscale effective.
Un cadre fiscal global attractif pour l’immobilier
Avant d’entrer dans le détail des dispositifs, il est utile de poser le décor. Le système autrichien présente plusieurs caractéristiques qui, à elles seules, constituent déjà des avantages pour l’investisseur immobilier.
L’Autriche ne connaît ni impôt sur la fortune, ni impôt sur les successions depuis 2008. Détenir un patrimoine immobilier important, le transmettre par donation ou héritage ne déclenche donc pas de fiscalité patrimoniale annuelle, ni de droits de succession, même si les transmissions restent soumises à l’impôt sur les mutations immobilières (Grunderwerbsteuer).
Taux forfaitaire de taxation des plus-values immobilières, distinct du barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Pour les sociétés, le taux d’impôt sur les bénéfices est de 23 %, inférieur à la tranche haute de l’impôt des personnes physiques, ce qui rend les structures sociétales particulièrement intéressantes pour les porteurs d’actifs importants ou pour des stratégies de capitalisation à long terme.
L’Autriche a conclu un réseau de conventions de non‑double imposition avec plus de 90 pays. Ces accords protègent les investisseurs non‑résidents contre la double imposition sur les revenus de location et les plus‑values immobilières. Ils garantissent également à l’Autriche le droit d’imposer les revenus issus de biens immobiliers situés sur son territoire.
Revenus locatifs : un régime très déductif
Pour un investisseur, le premier avantage fiscal concret se situe au niveau des revenus de location. En Autriche, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une société, le principe est simple : tous les coûts réellement liés à la génération du revenu sont en principe déductibles.
Comment est calculé le revenu imposable ?
Pour un particulier, le revenu locatif imposable correspond au loyer brut diminué de l’ensemble des dépenses admissibles. On utilise le plus souvent une comptabilité de type « recettes‑dépenses », proche de la comptabilité de caisse.
Les charges pertinentes pour un bailleur incluent notamment les intérêts d’emprunt et frais de financement, les frais de gestion et d’administration, les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurance, les impôts locaux tels que la Grundsteuer (impôt foncier municipal), ainsi que les amortissements du bâtiment et du mobilier.
Pour certaines formes d’exploitation simples – chambres d’hôtes, appartements loués sans services – la loi permet un abattement forfaitaire de 30 % des recettes, en lieu et place des dépenses réelles. Cette option, utilisable année par année, peut simplifier la gestion fiscale tout en restant avantageuse lorsque les frais effectifs sont modérés.
Le tableau suivant résume les principaux postes déductibles pour un particulier bailleur.
| Catégorie de dépense | Traitement fiscal |
|---|---|
| Intérêts et frais de financement | Déductibles immédiatement (hors remboursement du capital) |
| Réparations et entretien courants | Déductibles immédiatement |
| Travaux de rénovation / renouvellement | Déduction immédiate ou étalement sur 15 ans selon le cas |
| Impôt foncier (Grundsteuer) | Déductible du revenu locatif |
| Frais de gestion, administration, comptabilité | Déductibles |
| Assurance, charges de copropriété, entretien | Déductibles |
| Amortissement du bâtiment | 1,5 % par an (standard), jusqu’à 2 % pour anciens immeubles |
| Amortissement du mobilier (pack meubles) | En règle générale 10 % par an |
| Forfait 30 % (B&B, location sans services) | Alternative aux dépenses réelles |
Ce mécanisme de déduction, combiné à des règles d’amortissement généreuses, permet, dans les premières années d’un investissement financé par emprunt, d’aboutir fréquemment à un résultat fiscal faible, voire à une perte reportable, alors même que le cash‑flow est déjà positif.
L’amortissement, véritable levier fiscal
L’Autriche se distingue par un système de dépréciation (AfA) particulièrement favorable aux investisseurs immobiliers. Le principe est le suivant : seule la valeur du bâtiment est amortissable, la valeur du terrain en est exclue. Une réglementation spécifique (Grundanteilverordnung 2016) fixe des pourcentages standards pour distinguer terrain et construction dans le prix global d’acquisition.
| Situation de l’immeuble | Part du terrain (non amortissable) |
|---|---|
| Commune < 100 000 hab., terrain < 400 €/m² | 20 % |
| Commune > 100 000 hab. ou terrain > 400 €/m² | 40 % |
| Immeuble locatif ≥ 10 unités | 30 % |
Une fois la base bâtiment déterminée, l’amortissement standard est de 1,5 % par an, correspondant à une durée d’usage de 66,6 ans. Pour les immeubles construits avant 1915, un taux de 2 % est admis sans expertise, et un taux supérieur peut être obtenu si une expertise indépendante démontre une durée de vie plus courte.
Le cadre standard est renforcé par des dispositifs d’amortissement accéléré spécifiquement pour les constructions récentes.
L’amortissement accéléré : booster fiscal des premières années
Pour les investisseurs, la possibilité d’augmenter l’amortissement dans les premières années est un levier puissant : elle réduit l’impôt à court terme, améliore la rentabilité nette et accélère le remboursement de l’emprunt grâce à un cash‑flow après impôt plus élevé.
Double et triple amortissement sur les nouveaux bâtiments
Pour les bâtiments acquis ou construits après le 30 juin 2020, un régime d’amortissement dégressif a été introduit. En pratique, pour les immeubles d’habitation, cela se traduit par un amortissement jusqu’à trois fois supérieur au taux normal la première année (soit 4,5 %) et deux fois supérieur la deuxième année (3 %). À partir de la troisième année, on revient au taux habituel.
Pour les bâtiments résidentiels achevés entre le 1er janvier 2024 et le 1er janvier 2027 et respectant au minimum le standard Bronze du label ‘klimaaktiv’, un amortissement fiscal triple de 4,5 % est applicable. Cet avantage est accordé à plein taux dès la première année, sans règle du demi-exercice, et ce pendant les trois premières années suivant la mise en service.
Le fonctionnement peut être synthétisé comme suit.
| Type de bâtiment éligible | Année 1 | Année 2 | Année 3 | Années suivantes |
|---|---|---|---|---|
| Immeuble acquis/achevé après 30/06/2020 | 4,5 % | 3 % | 1,5 % | 1,5 % |
| Immeuble résidentiel 2024‑2026, standard Bronze | 4,5 % | 4,5 % | 4,5 % | 1,5 % |
Pour un investisseur locatif, cette sur‑amortissement réduit fortement le bénéfice imposable dans les premières années, ce qui est d’autant plus précieux que les intérêts d’emprunt sont alors encore élevés. Dans un montage à long terme, la hausse de l’impôt dans les années ultérieures est compensée par un endettement moindre et des loyers en progression.
Amortissements accélérés sur 15 ans pour certains travaux
Les avantages ne concernent pas seulement le bâtiment lui‑même, mais aussi de nombreuses dépenses de travaux. Sur option, plusieurs catégories de coûts peuvent être amorties linéairement sur 15 ans au lieu d’être simplement imputées en charges ou étalées plus longtemps :
Plusieurs types de travaux de rénovation peuvent être déduits fiscalement sous certaines conditions. Cela inclut les travaux sur des immeubles classés monuments historiques, après accord de l’Office fédéral compétent. Sont également concernées les dépenses prévues par la loi sur les locations pour la remise à niveau de logements, les travaux subventionnés dans le cadre de la loi sur la réhabilitation du logement ou du dispositif « premier logement », ainsi que les rénovations énergétiques bénéficiant d’aides au titre de la loi fédérale sur les aides environnementales.
Par ailleurs, les dépenses liées à une usure extraordinaire ou à des charges exceptionnelles peuvent aussi, sur demande, être réparties sur 15 ans. Cet étalement permet de lisser la charge fiscale et d’éviter qu’une année de gros travaux ne fasse plonger artificiellement le rendement après impôt.
Plus‑values immobilières : un régime à taux fixe avec de larges exonérations
Depuis 2012, toutes les plus‑values issues de cessions de biens immobiliers sont, en principe, imposables. Mais le législateur a prévu un régime spécifique, plus doux que le barème progressif de l’impôt sur le revenu et particulièrement avantageux pour les immeubles détenus de longue date.
Le taux de 30 % et la distinction « anciens » / « nouveaux » biens
Pour la majorité des transactions récentes, la règle est claire : le gain net (prix de vente moins coûts d’acquisition et de construction, ajustés des amortissements et certaines dépenses) est soumis à un impôt spécifique de 30 %, distinct de l’impôt sur les autres revenus. Ce taux est plus élevé que celui applicable à la plupart des autres gains en capital (27,5 %), mais il s’accompagne de nombreuses possibilités de réduction de la base.
La loi fiscale distingue les biens selon leur situation au 31 mars 2012. Les biens acquis après cette date (« nouveaux cas ») sont imposés sur la plus-value réelle. Pour les biens déjà exonérés avant 2012 (« anciens cas »), la plus-value imposable peut être calculée de manière forfaitaire.
Dans la version la plus favorable, lorsqu’aucune reclassification de terrain (changement de zone) n’est intervenue après le 31 décembre 1987, 86 % du prix de vente est considéré comme coût d’acquisition fictif ; seule la fraction résiduelle de 14 % est taxée à 30 %, soit un taux effectif de 4,2 % sur le prix de cession. Si le terrain a été reclassé (par exemple de zone verte en zone constructible) après 1987, un forfait de 40 % seulement est admis, ce qui revient à imposer 60 % du prix à 30 %, soit un taux effectif de 18 %.
| Type de bien (« anciens cas ») | Base imposable théorique | Taux effectif sur le prix de vente |
|---|---|---|
| Aucun changement de zonage après le 31/12/1987 | 14 % du prix taxé à 30 % | 4,2 % |
| Changement de zonage après le 31/12/1987 | 60 % du prix taxé à 30 % | 18 % |
Pour l’investisseur qui détient encore un patrimoine ancien, ce régime peut représenter un avantage spectaculaire : il fixe la charge fiscale à un pourcentage faible du produit de la vente, sans nécessiter de reconstituer des coûts historiques parfois perdus.
Les contribuables peuvent, s’ils y trouvent intérêt, renoncer à ce forfait et faire imposer la plus‑value réelle, soit au taux de 30 %, soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette option est intéressante lorsque la marge est faible ou lorsqu’un fort volume de dépenses vient neutraliser le gain.
Exonération totale de la résidence principale
L’un des piliers des avantages fiscaux autrichiens réside dans l’exonération des plus‑values sur la résidence principale, sous réserve de conditions d’occupation précises.
Choisissez la voie d’accès qui correspond à votre profil et à votre projet professionnel.
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– l’immeuble a servi de résidence principale ininterrompue à compter de son acquisition pendant au moins deux ans, et cette occupation prend fin lors de la vente ;
– ou il a été occupé comme résidence principale pendant cinq années consécutives au cours des dix dernières années avant la cession.
Dans ces cas, le gain sur le bâtiment et le terrain est intégralement exonéré. La jurisprudence a étendu ce bénéfice à certaines situations atypiques, par exemple lorsqu’un occupant locataire rachète ultérieurement le logement qu’il occupait déjà à titre principal.
Les autorités fiscales admettent, pour cette exonération, une superficie de terrain « habituelle » d’environ 1 000 m². Au‑delà, la fraction excédentaire peut rester imposable, ce qui incite à une structuration fine lorsque l’on cède un grand terrain avec maison.
Bâtiments construits par le propriétaire et autres cas d’exonération
Autre avantage notable : la plus‑value sur un bâtiment construit par le propriétaire est exonérée si ce bâtiment n’a pas été utilisé pour générer des revenus (location, activité professionnelle) au cours des dix années précédant la vente. Dans ce cas, la plus‑value sur le terrain reste toutefois soumise à l’impôt immobilier de 30 %.
Certaines cessions sont exonérées : celles liées à une procédure d’expropriation, celles visant à éviter une intervention de l’autorité, et les échanges de parcelles dans le cadre d’opérations de remembrement foncier.
Enfin, les dons et successions ne déclenchent pas cet impôt sur la plus‑value, dans la mesure où il n’y a pas de prix de vente. La fiscalité se limite alors à la Grunderwerbsteuer, calculée sur une valeur officielle de l’immeuble.
Perte immobilière : possibilités de compensation
En cas de perte à la revente d’un bien détenu à titre privé, le mécanisme ne laisse pas l’investisseur sans recours. Les pertes ne peuvent pas être imputées sur n’importe quel revenu, mais elles peuvent être compensées avec des gains de même nature : les plus‑values d’autres cessions d’immeubles. Sur demande, 60 % des pertes nettes peuvent être reportés pendant 15 ans et imputés sur les excédents futurs de revenus locatifs. Là encore, l’idée est de limiter l’effet de ciseaux fiscal pour un investisseur actif.
Impôt foncier, transfert et TVA : ce qu’il faut vraiment regarder
Au‑delà de l’impôt sur le revenu et des plus‑values, l’investisseur doit gérer trois autres leviers fiscaux déterminants : la taxe de transfert (Grunderwerbsteuer), l’impôt foncier annuel (Grundsteuer) et la TVA.
Grunderwerbsteuer : un coût d’entrée modulable
Toute acquisition d’un bien immobilier en Autriche, qu’elle soit onéreuse ou à titre gratuit, est soumise à une taxe sur les mutations immobilières. Le taux standard est de 3,5 % du prix d’achat (ou de la valeur foncière officielle si elle est plus élevée). Ce coût, s’ajoutant aux frais de notaire, d’agent immobilier et aux frais d’inscription au registre foncier (1,1 %), représente une part significative des « coûts annexes » d’une opération, souvent estimés entre 10 et 13 % du prix.
Dans certaines situations, le législateur prévoit des taux réduits ou une base allégée, en particulier pour les transmissions intrafamiliales ou les opérations dites « gracieuses ».
| Type de transfert | Base de calcul | Taux applicable |
|---|---|---|
| Achat classique (asset deal) | Prix d’achat / valeur foncière | 3,5 % |
| Transmission familiale gratuite | Valeur officielle (Grundstückswert) | Barème 0,5 % / 2 % / 3,5 % |
| Dons (hors famille proche) | Valeur officielle | Barème progressif (0,5–3,5 %) |
| Apport gratuit ou quasi‑gratuit en société | Valeur pro‑rata | 0,5 % ou taux réduit selon cas |
| Acquisition par une fondation privée | Valeur de l’objet | 2,5 % |
Le barème progressif pour les transmissions gratuites se décline ainsi : 0,5 % sur la première tranche de 250 000 €, 2 % sur la tranche suivante jusqu’à 400 000 €, puis 3,5 % au‑delà. En‑dessous d’un seuil de 1 100 € de base taxable, la taxe est purement et simplement exonérée.
Pour l’achat d’une résidence principale répondant à un besoin urgent, les frais d’inscription au registre foncier de 1,1 % sont suspendus jusqu’au 30 juin 2026. Cette mesure s’applique aux biens d’un prix maximal de 500 000 €, à condition que l’acheteur quitte son ancien logement et occupe le nouveau comme résidence principale pendant au moins cinq ans. Les biens de luxe dont le prix dépasse 2 millions d’euros sont exclus de ce dispositif.
L’acquisition de la majorité des parts d’une société détenant un bien immobilier peut, en Autriche, déclencher la Grunderwerbsteuer même en l’absence de mutation directe de l’immeuble. Lorsque 95 % ou plus des parts d’une société immobilière sont transférées à un ou plusieurs nouveaux actionnaires, une taxe de 0,5 % du « Grundstückswert » est en principe due. Des réformes adoptées à partir de juillet 2025 abaissent ce seuil à 75 %, étendent la période d’observation à sept ans et visent à limiter les montages d’optimisation (notamment par le maintien artificiel de petits actionnaires).
Pour les investisseurs utilisant une Société à Prépondérance Immobilière (SPV), une planification minutieuse des entrées et sorties au capital est essentielle. Cela permet d’éviter de déclencher involontairement des coûts fiscaux supplémentaires, en maîtrisant précisément les flux financiers au sein de la structure.
Impôt foncier municipal : faible poids et déductibilité
L’impôt foncier (Grundsteuer) est prélevé annuellement par les communes, mais son poids économique reste modéré. Il est calculé sur une « valeur unitaire » (Einheitswert) souvent très inférieure à la valeur de marché, selon des barèmes anciens. Un taux fédéral de base (environ 0,2 %) est appliqué à cette valeur, puis multiplié par un coefficient communal pouvant aller jusqu’à 500 %. Le taux effectif maximal atteint ainsi environ 1 % de cette valeur unitaire, ce qui se traduit dans la pratique par un coût annuel largement inférieur à 1 % de la valeur de marché.
Cet impôt présente deux avantages pour le bailleur : d’une part, il peut en pratique être refacturé au locataire dans les charges (selon le contrat de bail et le droit local), d’autre part, il est intégralement déductible du revenu locatif pour le calcul de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.
TVA : options utiles pour les investisseurs
En matière de TVA, l’immobilier autrichien obéit à des règles qui peuvent se transformer en avantage si elles sont bien utilisées.
La location de locaux d’habitation est soumise à un taux réduit de TVA de 10 %. Pour les locations commerciales, le bailleur peut opter pour l’assujettissement au taux normal de 20 % si le locataire est lui-même assujetti et peut déduire la TVA. Cette option permet au propriétaire de récupérer la TVA sur ses dépenses (travaux, honoraires, achat d’immeuble neuf), entraînant un loyer TTC plus élevé mais neutre pour un locataire déductible.
La vente d’un immeuble est, en règle générale, exonérée de TVA, avec possibilité, là encore, d’opter pour la taxation à 20 % si l’acquéreur est un assujetti récupérateur de TVA. Ce choix est particulièrement intéressant pour les opérations entre professionnels (B2B), car il permet de neutraliser la TVA en amont et d’éviter un surcoût définitif.
Les petits bailleurs dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 35 000 € peuvent bénéficier du régime de la petite entreprise, qui les exonère de TVA sans droit à déduction. Ils facturent alors des loyers hors TVA, ce qui peut constituer un argument commercial vis‑à‑vis de locataires non récupérateurs (particuliers, professions libérales non assujetties).
Non‑résidents, conventions et retenues : cadre international
Pour un investisseur étranger, un avantage non négligeable du système autrichien réside dans la clarté de la répartition des droits d’imposition, encadrée par un vaste réseau de conventions fiscales.
Les non‑résidents sont imposables en Autriche sur leurs revenus de source autrichienne : loyers, plus‑values de cession d’immeubles situés en Autriche, mais aussi gains sur la cession de participations substantielles dans des sociétés autrichiennes. Les conventions, alignées sur le modèle OCDE, confirment en général le droit de l’État de situation de l’immeuble d’imposer ces revenus.
En Autriche, les revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts, distributions de fonds immobiliers) sont soumis à des retenues à la source. Le taux est généralement de 27,5 % pour les dividendes versés à un individu et de 25 % pour certains intérêts. Les conventions fiscales internationales peuvent réduire ces taux (par exemple à 15 % pour les dividendes versés à des résidents américains). Pour bénéficier de ces taux réduits, deux procédures existent : l’allègement à la source en fournissant des formulaires spécifiques, ou une demande de remboursement après le prélèvement.
Pour les loyers, les non‑résidents peuvent se voir retenir 25 % du loyer brut par un intermédiaire (gestionnaire, agent), mais ils ont la possibilité de déposer une déclaration annuelle, de faire valoir toutes les déductions (charges, amortissements, intérêts) et d’obtenir un remboursement si l’impôt effectivement dû est inférieur à la retenue.
Structures d’investissement : société, partenariat, fonds et fondations
L’architecture juridique de la détention et de la gestion de biens immobiliers a un impact direct sur la fiscalité. L’Autriche propose une gamme de structures, chacune avec ses avantages propres.
Société de capitaux (GmbH)
La société à responsabilité limitée (GmbH) est la forme la plus répandue pour les investissements immobiliers professionnels. Elle présente deux gros atouts pour l’investisseur :
– responsabilité limitée au capital investi ;
– imposition des bénéfices (loyers nets, plus‑values) à un taux fixe de 23 %.
Les bénéfices distribués aux associés personnes physiques sont ensuite soumis à un prélèvement de 27,5 % au titre de l’impôt sur les revenus de capitaux. Dans un montage de capitalisation, où les profits sont réinvestis plutôt que distribués, le taux effectif global reste donc limité au 23 % de la société.
Partenariats (KG, OG) et transparence fiscale
Les formes de partenariat (Kommanditgesellschaft, Offene Gesellschaft) sont fiscalement transparentes : ce n’est pas la structure qui est imposée, mais ses associés. Pour un investisseur particulier, cette transparence permet de faire remonter les charges, amortissements et pertes à son niveau et de les imputer sur son impôt personnel, sous réserve de la fameuse « règle du hobby » (Liebhabereiverordnung) qui exige qu’une activité locative soit globalement bénéficiaire sur une période donnée (25 ans pour les petites locations, 30 ans pour les grands ensembles loués, pour les activités récentes).
Ce véhicule d’investissement fermé allie la responsabilité limitée (via une GmbH gérante) à la transparence fiscale. Les revenus ne sont pas imposés au niveau du fonds, mais directement chez chaque investisseur selon son statut fiscal. En revanche, le fonds lui-même ne bénéficie généralement pas des conventions contre la double imposition. Ce sont les investisseurs étrangers, en tant que bénéficiaires effectifs des revenus, qui doivent faire valoir leurs droits à ces avantages conventionnels.
Fonds immobiliers ouverts et fonds institutionnels
Les fonds immobiliers ouverts (Immobilien‑Sondervermögen) sont des véhicules réglementés, dépourvus de personnalité juridique, gérés par une société de gestion (KAG). Fiscalement transparents, ils ne paient pas d’impôt sur le revenu au niveau du fonds ; les porteurs sont réputés percevoir leur quote‑part de revenus (loyers, plus‑values, intérêts, dividendes) et sont imposés en conséquence. Des retenues à la source sont toutefois opérées sur les revenus distribués ou capitalisés, avec les aménagements prévus par les conventions pour les investisseurs étrangers.
Ces fonds sont soumis à des règles strictes : diversification minimale de dix immeubles en quatre ans, limites d’endettement et restrictions sur les actifs (exclusion d’autres fonds immobiliers non éligibles). En contrepartie, ils offrent une sécurité réglementaire élevée, de la liquidité via le rachat des parts et une fiscalité standardisée.
Les fonds immobiliers spéciaux pour investisseurs institutionnels (Immobilien‑Spezialsondervermögen) bénéficient d’un cadre plus souple (diversification sur seulement cinq immeubles, moins de contraintes de publication), tout en conservant la transparence fiscale. Ils ciblent explicitement les investisseurs professionnels (assureurs, fonds de pension, grandes entreprises).
Fondations privées et REITs
La fondation privée (Privatstiftung) est un outil patrimonial d’inspiration philanthropique, mais utilisé en pratique pour structurer des patrimoines familiaux importants. Elle est fiscalement non transparente : les revenus immobiliers (loyers, plus‑values d’actifs d’exploitation) sont imposés à 23 % au niveau de la fondation. Les apports gratuits en capital immobilier sont soumis à un droit spécifique de 2,5 %. Les distributions aux bénéficiaires supportent un prélèvement de 27,5 %, avec un mécanisme de crédit pour l’impôt déjà acquitté par la fondation.
Les REITs autrichiens, lorsqu’ils existent, sont traités comme transparents : les revenus sont imposés directement chez les bénéficiaires, en général au taux de 27,5 % pour les particuliers et de 23 % pour les personnes morales.
Incitations écologiques : rénovation énergétique et « éco‑prime »
L’immobilier est au cœur de la stratégie climatique autrichienne, et le fisc est mis à contribution pour accélérer la rénovation énergétique du parc.
Outre les régimes d’amortissement accéléré déjà évoqués pour les immeubles répondant à des standards énergétiques ambitieux, un dispositif d’« éco‑prime » permet aux bailleurs et particuliers de considérer 15 % de certaines dépenses comme une charge fiscale fictive. Sont visés, pour les années 2024 et 2025, les investissements dans l’isolation thermique (murs, toiture, fenêtres), le remplacement de systèmes de chauffage fossiles par des solutions climatiquement neutres (pompes à chaleur, réseaux de chaleur urbains) ou autres travaux similaires.
Cette éco‑prime s’applique uniquement aux immeubles résidentiels loués. Les subventions publiques reçues doivent être déduites de la base de calcul des amortissements. L’investisseur bénéficie d’une triple avantage : une subvention directe, un amortissement accéléré sur 15 ans pour certains travaux, et une déduction supplémentaire de 15 % des coûts pour réduire le revenu imposable.
Le gouvernement fédéral et les Länder complètent ce dispositif fiscal par une multitude de programmes de subventions ciblées : « bonus de rénovation », aides à la sortie du gaz et du fioul, incitations à l’installation de photovoltaïque sur les toitures avec batteries de stockage, primes pour la construction bois, etc. Ces aides, gérées par des organismes comme Kommunalkredit Public Consulting ou l’Agence autrichienne de l’énergie, réduisent le coût net des travaux sans accroître la charge fiscale, puisque les subventions ne sont pas traitées comme un revenu, mais comme une réduction de la base amortissable.
Pourquoi ce cadre est particulièrement intéressant pour l’investisseur
Pris isolément, chacun de ces dispositifs – amortissements généreux, taux fixe de 30 % sur les plus‑values, exonération de la résidence principale, absence d’impôt sur la fortune, large palette de structures transparentes – est déjà attractif. Combinés, ils dessinent un environnement rare en Europe.
Pour un investisseur privé qui achète un appartement ancien à rénover, loué à long terme :
Plusieurs mécanismes permettent de réduire l’imposition sur un bien immobilier. Les intérêts d’emprunt, les frais d’acquisition (notaire, agent, Grunderwerbsteuer), les travaux et l’amortissement diminuent significativement le revenu imposable. Les grosses rénovations peuvent être amorties sur 15 ans et, si elles sont énergétiques, ouvrent droit à une éco-prime et à des subventions. En cas de revente après de nombreuses années, la plus-value peut être imposée forfaitairement à 4,2% du prix de vente (anciens cas) ou à 30% sur le gain réel. Enfin, la transmission aux enfants, par donation ou héritage, n’est soumise ni aux droits de succession ni à l’impôt sur la fortune, mais seulement à la Grunderwerbsteuer sur la valeur officielle, souvent inférieure à la valeur de marché.
Pour un investisseur professionnel opérant via une GmbH ou un fonds :
Les revenus sont imposés à 23 % au niveau de la structure, avec possibilité d’optimiser les distributions (report, capitalisation, arbitrage entre dividendes et cessions de titres). Les opérations de groupe bénéficient du régime de consolidation fiscale et de règles de restructuration neutres (fusions, apports partiels d’actifs). La mobilité internationale des capitaux est protégée par les conventions, réduisant les retenues à la source et assurant un traitement fiscal prévisible pour les investissements transfrontaliers.
Reste, bien sûr, la nécessité de composer avec un droit fiscal dense, d’anticiper les évolutions (par exemple, le durcissement des règles de Grunderwerbsteuer sur les « share deals ») et de respecter minutieusement les délais déclaratifs (déclarations annuelles, autoliquidation de l’impôt sur les plus‑values par le notaire, etc.), sous peine de pénalités. Mais pour qui accepte ce niveau de sophistication – ou s’entoure de conseils spécialisés –, l’Autriche offre un environnement singulièrement favorable aux investisseurs immobiliers à long terme.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Autriche pour chercher du rendement locatif et une exposition à une économie stable de la zone euro. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés autrichiens (Vienne, Graz, Linz), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite immeuble de rapport dans un quartier urbain en forte demande locative, combinant un rendement locatif brut cible de 4 à 5 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissement) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via GmbH) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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