Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Andorre, petit pays niché entre la France et l’Espagne, attire de plus en plus d’investisseurs étrangers grâce à son cadre fiscal avantageux et sa qualité de vie exceptionnelle. Cependant, avant de se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier dans la Principauté, il est crucial de bien comprendre les lois et réglementations en vigueur. Cet article vous guidera à travers les aspects essentiels à connaître pour réussir votre investissement immobilier en Andorre en 2025.
Le rêve andorran accessible aux étrangers : Droit d’acquisition pour les non-résidents
Bonne nouvelle pour les investisseurs étrangers : depuis 2012, l’Andorre a considérablement assoupli ses lois concernant l’acquisition de biens immobiliers par les non-résidents. Cette ouverture du marché immobilier andorran aux étrangers a marqué un tournant majeur dans l’histoire économique du pays.
Liberté d’achat pour tous
Aujourd’hui, les étrangers, qu’ils soient résidents ou non, ont le droit d’acquérir librement des biens immobiliers en Andorre. Cette libéralisation du marché a considérablement stimulé l’investissement étranger dans le pays, contribuant à la dynamisation de l’économie locale.
Procédure simplifiée
Bien que l’achat soit désormais ouvert aux étrangers, une autorisation préalable reste nécessaire. Cependant, la procédure a été grandement simplifiée et ne constitue généralement pas un obstacle majeur pour les investisseurs sérieux. Cette autorisation vise principalement à garantir la légalité de la transaction et à prévenir d’éventuels abus.
Restrictions limitées
Il est important de noter que certaines restrictions peuvent s’appliquer, notamment pour l’achat de terrains agricoles ou de propriétés d’une superficie supérieure à 900 m². Ces cas particuliers nécessitent une autorisation spéciale du gouvernement andorran. Cependant, pour la grande majorité des investissements immobiliers, ces restrictions ne s’appliquent pas.
Bon à savoir :
La libéralisation du marché immobilier andorran a entraîné une hausse significative des prix, particulièrement dans les zones les plus prisées. Il est donc recommandé de bien étudier le marché avant de se lancer dans un investissement.
Le cadre juridique régissant l’immobilier en Andorre est relativement simple et transparent, mais il comporte néanmoins quelques particularités qu’il est essentiel de connaître pour tout investisseur potentiel.
La loi sur la propriété horizontale
Cette loi, similaire à celle en vigueur dans de nombreux pays européens, régit les droits et obligations des propriétaires dans les immeubles en copropriété. Elle définit notamment les règles de gestion des parties communes et les modalités de prise de décision au sein de la copropriété.
La loi sur les baux d’habitation
Adoptée en 2019, cette loi vise à protéger les locataires tout en garantissant les droits des propriétaires. Elle fixe notamment la durée minimale des contrats de location (5 ans pour les résidences principales) et encadre les augmentations de loyer.
La loi sur l’aménagement du territoire et l’urbanisme
Cette loi définit les règles de construction et d’aménagement en Andorre. Elle est particulièrement importante pour les investisseurs souhaitant construire ou rénover un bien immobilier. Elle fixe notamment les normes de construction, les règles d’obtention des permis de construire et les restrictions en matière d’urbanisme.
La loi sur les investissements étrangers
Bien que l’Andorre ait libéralisé son marché immobilier, cette loi encadre toujours les investissements étrangers dans le pays. Elle définit notamment les secteurs ouverts aux investissements étrangers et les procédures d’autorisation nécessaires.
Bon à savoir :
Il est vivement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier andorran pour vous accompagner dans votre projet d'investissement. Cela vous permettra d'éviter de nombreux écueils et de sécuriser votre acquisition.
Le paradis fiscal andorran : Comprendre la fiscalité immobilière locale
L’Andorre est réputée pour sa fiscalité avantageuse, et le secteur immobilier ne fait pas exception. Cependant, il est important de bien comprendre les différentes taxes et impôts applicables pour optimiser son investissement.
Taxe sur les transmissions patrimoniales (ITP)
Cette taxe, équivalente aux droits de mutation en France, s’élève à 4% du prix d’achat pour les biens immobiliers. Elle est due par l’acheteur au moment de la transaction.
Impôt sur les plus-values immobilières
En cas de revente d’un bien immobilier, une taxe sur la plus-value réalisée s’applique. Son taux varie de 0% à 15% selon la durée de détention du bien, avec une exonération totale au-delà de 13 ans de possession.
Taxe foncière
Contrairement à de nombreux pays, l’Andorre ne prélève pas de taxe foncière annuelle sur les propriétés immobilières. Cela représente une économie significative pour les propriétaires.
Impôt sur les revenus locatifs
Les revenus issus de la location d’un bien immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) au taux de 10%. Ce taux est particulièrement attractif comparé à de nombreux pays européens.
Taxe communale sur la propriété immobilière
Bien qu’il n’existe pas de taxe foncière nationale, certaines communes andorranes prélèvent une taxe annuelle sur les propriétés immobilières. Son montant reste généralement modeste, variant entre 0,1% et 0,9% de la valeur cadastrale du bien.
Bon à savoir :
L'Andorre a signé des conventions de non-double imposition avec plusieurs pays, dont la France et l'Espagne. Cela permet d'éviter une double taxation des revenus immobiliers pour les investisseurs résidant dans ces pays.
Le propriétaire est roi : Comprendre vos droits en tant que propriétaire immobilier en Andorre
En Andorre, les droits des propriétaires immobiliers sont généralement bien protégés par la loi. Voici les principaux points à connaître :
Droit de propriété absolu
Le droit andorran reconnaît le droit de propriété absolu, ce qui signifie que le propriétaire a le plein contrôle de son bien, sous réserve du respect des lois et règlements en vigueur.
Liberté de location
Les propriétaires ont le droit de louer leur bien immobilier, que ce soit pour une location à long terme ou pour de la location touristique de courte durée. Cependant, il est important de respecter les réglementations spécifiques à chaque type de location.
Droit de préemption
En cas de vente d’un bien en copropriété, les autres copropriétaires bénéficient d’un droit de préemption. Ce droit leur permet d’acheter le bien en priorité, aux mêmes conditions que celles proposées à un acheteur potentiel.
Protection contre les squatteurs
La loi andorrane offre une protection efficace contre l’occupation illégale des biens immobiliers. Les procédures d’expulsion sont généralement rapides et efficaces.
Droit de construction et de rénovation
Les propriétaires ont le droit de construire ou de rénover leur bien, sous réserve d’obtenir les autorisations nécessaires auprès des autorités compétentes.
Bon à savoir :
Bien que les droits des propriétaires soient bien protégés en Andorre, il est toujours recommandé de souscrire une assurance habitation complète pour se prémunir contre d'éventuels dommages ou litiges.
L’évolution du paysage immobilier : Les changements réglementaires récents et à venir
Le cadre réglementaire de l’immobilier en Andorre évolue régulièrement pour s’adapter aux nouvelles réalités économiques et sociales. Voici les principaux changements récents et ceux à anticiper pour 2025 :
Renforcement des normes énergétiques
Depuis 2023, l’Andorre a considérablement renforcé ses normes en matière d’efficacité énergétique pour les nouvelles constructions et les rénovations importantes. Ces normes visent à réduire l’empreinte carbone du parc immobilier andorran et à améliorer le confort des occupants.
Encadrement de la location touristique
Face à la multiplication des locations de courte durée via des plateformes en ligne, le gouvernement andorran a mis en place en 2024 une réglementation spécifique pour encadrer cette activité. Les propriétaires souhaitant proposer leur bien en location touristique doivent désormais obtenir une licence et respecter certaines normes de qualité et de sécurité.
Digitalisation des procédures immobilières
L’Andorre a lancé en 2025 un vaste programme de digitalisation des procédures administratives liées à l’immobilier. Ce programme vise à simplifier et accélérer les démarches pour les investisseurs, notamment en matière d’obtention de permis de construire ou d’enregistrement des transactions.
Projet de loi sur la résidence passive
Un projet de loi, actuellement en discussion, pourrait introduire un nouveau statut de « résident passif » en Andorre. Ce statut serait destiné aux investisseurs étrangers souhaitant bénéficier des avantages fiscaux du pays sans y exercer d’activité professionnelle. Si elle est adoptée, cette loi pourrait avoir un impact significatif sur le marché immobilier haut de gamme.
Réflexion sur une taxe sur les logements vacants
Face à la pénurie de logements abordables pour la population locale, le gouvernement andorran réfléchit à l’introduction d’une taxe sur les logements vacants. Cette mesure, si elle est adoptée, viserait à inciter les propriétaires à mettre leurs biens sur le marché locatif.
Bon à savoir :
Ces évolutions réglementaires témoignent de la volonté de l'Andorre de moderniser son cadre juridique tout en préservant son attractivité pour les investisseurs étrangers. Il est crucial de se tenir informé de ces changements pour optimiser ses investissements immobiliers dans le pays.
Conclusion : L’Andorre, un marché immobilier attractif mais à aborder avec prudence
L’Andorre offre indéniablement un cadre attractif pour l’investissement immobilier, avec une fiscalité avantageuse, des procédures simplifiées pour les étrangers et un marché en pleine croissance. Cependant, comme pour tout investissement à l’étranger, il est crucial d’aborder le marché andorran avec prudence et de bien se renseigner sur les spécificités locales.
La compréhension des lois et réglementations immobilières est essentielle pour réussir son investissement en Andorre. Que vous souhaitiez acquérir une résidence secondaire, un bien locatif ou un local commercial, une connaissance approfondie du cadre juridique et fiscal vous permettra de prendre des décisions éclairées et de maximiser le potentiel de votre investissement.
N’oubliez pas que le marché immobilier andorran, bien que dynamique, reste relativement petit et peut être sujet à des fluctuations importantes. Une analyse approfondie du marché, couplée à des conseils d’experts locaux, vous aidera à identifier les meilleures opportunités et à éviter les pièges potentiels.
Enfin, gardez à l’esprit que l’Andorre, au-delà de ses avantages fiscaux, offre une qualité de vie exceptionnelle, un environnement naturel préservé et une stabilité politique et économique enviable. Ces facteurs contribuent à faire de l’investissement immobilier en Andorre une option particulièrement attrayante pour ceux qui cherchent à allier rendement financier et art de vivre.
Si vous êtes intéressé par l'investissement immobilier en Andorre et souhaitez bénéficier d'un accompagnement personnalisé, n'hésitez pas à me contacter. Mon expertise du marché andorran et ma connaissance approfondie des aspects juridiques et fiscaux me permettront de vous guider efficacement dans votre projet, qu'il s'agisse d'un investissement locatif, de l'acquisition d'une résidence secondaire ou d'un projet commercial. Ensemble, nous pourrons identifier les meilleures opportunités et structurer votre investissement de manière optimale, en tenant compte de vos objectifs spécifiques et du cadre réglementaire andorran.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
