Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Au moment où les projecteurs se braquent sur Tirana et les villes côtières comme Vlorë ou Sarandë, un autre territoire albanais attire discrètement l’attention des investisseurs patients : Lushnjë. Située au cœur des plaines centrales, dans le comté de Fier, cette ville longtemps résumée à son rôle agricole commence à apparaître sur les radars de ceux qui cherchent un marché encore accessible, adossé à une économie réelle et à l’abri de la spéculation effrénée.
Contrairement à un investissement de type ‘flip’ rapide sur le littoral, l’immobilier à Lushnjë repose sur des atouts structurels : une région agricole clé, un tissu urbain en mutation, et le développement de l’agribusiness et de l’agritourisme. Ce marché s’inscrit dans le contexte plus large de l’Albanie, qui possède l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques d’Europe.
Lushnjë, carrefour agricole au cœur de l’Albanie
Lushnjë est implantée dans une vaste plaine fertile de l’Albanie centrale, entre la mer Adriatique à l’ouest et de petites collines vers l’intérieur du pays. Elle se trouve à environ 80 kilomètres de Tirana, soit un peu plus d’une heure par des routes désormais améliorées, et à proximité de Fier, autre pôle urbain important.
La plaine de Myzeqe en Albanie bénéficie d’un climat méditerranéen aux hivers doux et aux étés longs et secs. Sa topographie plate et son réseau d’irrigation hérité de la période communiste en font l’une des principales régions agricoles du pays. Le paysage autour des villes est caractérisé par la succession de serres dédiées aux tomates, poivrons et concombres, complétées par des oliveraies et des vignobles.
Ce tissu agricole dense ne se contente plus de produire pour les marchés traditionnels : jeunes entrepreneurs albanais et investisseurs étrangers explorent de nouvelles filières – plantes aromatiques, médicinales, cultures de niche – avec, en toile de fond, la demande croissante européenne pour des produits agroalimentaires différenciés et durables.
Dans ce décor, l’immobilier n’est pas un secteur déconnecté : il est intimement lié à la terre, à la logistique et à l’évolution des usages (habitat, stockages, transformation, accueil touristique).
Un marché encore en retrait par rapport aux hubs côtiers
Alors que Tirana, Durrës, Vlorë ou Sarandë ont vu leurs prix s’envoler, Lushnjë reste en marge de la frénésie immobilière nationale. Le “choc” de transformation urbaine observé sur le littoral arrive ici plus lentement. Pour un investisseur, cela signifie deux choses : des prix encore modérés et un potentiel de rattrapage si les tendances nationales se diffusent progressivement vers les villes secondaires.
Les prix des appartements à Lushnjë se situent dans la médiane du marché albanais. Ils sont supérieurs à ceux de villes comme Korçë, Elbasan, Lezhë, Fier, Krujë ou Përmet, mais inférieurs à ceux des grandes locomotives comme Tirana, Vlorë, Durrës, Sarandë, Kavajë, Pogradec ou Shkodër. Cette position en fait ni un marché ‘discount’ extrême, ni un marché déjà surchauffé.
Combien coûte un appartement à Lushnjë ?
Les données de prix moyens pour trois typologies d’appartements illustrent ce positionnement intermédiaire :
| Type d’appartement | Surface moyenne | Prix moyen à Lushnjë |
|---|---|---|
| 1+1 (une chambre) | 60 m² | 49 942,20 € |
| 2+1 (deux chambres) | 78 m² | 64 924,86 € |
| 3+1 (trois chambres) | 120 m² | 99 884,40 € |
Rapportés au mètre carré, ces montants placent Lushnjë très nettement en-dessous des quartiers centraux de Tirana et bien en-deçà des emplacements premium de la côte, où les nouveaux appartements atteignent facilement 1 500 à 3 500 €/m², voire plus pour le très haut de gamme.
Dans un pays où le prix moyen national d’un logement de 100 m² avoisine 17 millions de lek (environ 160 000 €) et où le mètre carré se négocie en moyenne autour de 1 600 €, Lushnjë apparaît comme une porte d’entrée modérée pour qui veut entrer sur le marché albanais sans consentir le ticket d’entrée de Tirana ou des stations balnéaires.
Terre, ville, tourisme : les trois piliers du potentiel local
Investir dans l’immobilier à Lushnjë ne se résume pas à acheter un appartement au hasard. Le marché se structure autour de trois leviers principaux : l’agriculture, l’urbain résidentiel et l’agrément touristique de proximité.
Un foncier agricole encore très abordable
La caractéristique la plus remarquable, du point de vue d’un investisseur, reste le prix des terres agricoles. Dans la zone de Lushnjë, les fourchettes observées vont d’environ 1 € à 10 € par mètre carré, selon plusieurs facteurs : proximité des routes principales, accès à l’eau, connexion au réseau d’irrigation, degré d’urbanisation proche, présence ou non de bâtiments existants.
Pour un Européen habitué aux prix des terres cultivables en Italie, France ou Allemagne, ces niveaux peuvent paraître étonnamment bas. Ils s’expliquent par la combinaison d’un pays encore en transition post-communiste, d’un marché foncier longtemps peu valorisé et d’une focalisation massive de la demande sur le littoral plutôt que sur l’intérieur.
La réglementation albanaise interdit l’achat direct de terres agricoles par un étranger à titre personnel. Pour acquérir ce type de bien, l’investisseur doit créer une société locale, généralement une société à responsabilité limitée (SHPK), qui deviendra l’entité propriétaire du foncier. Bien que cette exigence constitue une barrière technique, elle n’est pas insurmontable : la création d’une entreprise en Albanie est un processus rapide (quelques jours) et peu coûteux, déjà emprunté par de nombreux investisseurs étrangers dans le secteur de l’agrobusiness.
Des maisons rurales et fermes à réhabiliter
Autour de Lushnjë, il n’est pas rare de trouver des propriétés combinant terres et constructions anciennes : fermes, maisons de village, bâtiments agricoles. Nombre d’entre elles nécessitent une rénovation plus ou moins lourde, mais cette “imperfection” fait justement partie de l’opportunité.
Dans un pays où la tendance à l’agrirénovation est encouragée par les pouvoirs publics, ces bâtis peuvent devenir :
– des résidences principales ou secondaires modernes adossées à un petit domaine agricole,
– des structures de transformation (huilerie, cave, atelier de conditionnement) pour des productions de niche,
– ou le support d’activités d’agritourisme (chambres d’hôtes, gîtes ruraux, expériences à la ferme).
Les coûts de rénovation en Albanie restent, là encore, inférieurs à ceux de l’Europe occidentale. Le marché rapporte de nombreux projets de réhabilitation rentables dans des villes touristiques comme Sarandë ou Tirana ; Lushnjë, avec des prix d’acquisition plus bas, offre une base de calcul encore plus confortable pour ce type de stratégie, à condition de bien cadrer le projet et d’intégrer les coûts cachés (permis, raccordements, mises aux normes).
Une ville moyenne qui se transforme lentement
Le centre urbain de Lushnjë lui-même n’est pas une carte postale de la Riviera, mais un paysage typique des villes albanaises “intérieures” : larges boulevards, immeubles et institutions hérités de la période communiste, cafés, restaurants, équipements administratifs. On y trouve l’essentiel : hôpital, banques, poste, bâtiments publics, écoles, et une connectivité Internet et mobile de bon niveau.
Les villes de taille moyenne en Albanie font l’objet d’une régénération urbaine, avec la rénovation de parcs et d’espaces publics ainsi que l’embellissement des artères principales. Cette volonté d’améliorer la qualité de vie en fait une alternative progressive pour les ménages qui ne peuvent ou ne souhaitent plus supporter le coût de la vie à Tirana, dans un pays fortement urbanisé autour de sa capitale.
Lushnjë profite aussi des investissements routiers nationaux, notamment de la modernisation de l’axe Lushnjë – Fier, transformé en route à deux voies avec échangeurs, ponts et infrastructures électriques et télécoms enfouies. Cet axe a une importance nationale, reliant le nord et le sud du pays et connectant les flux venant du Monténégro et des anciens pays yougoslaves vers la Grèce. Pour l’immobilier, cette amélioration se traduit par une accessibilité accrue : habiter ou investir à Lushnjë tout en gardant un pied dans les grands pôles devient plus réaliste.
Le contexte macro : un pays en pleine montée immobilière
Pour comprendre le pari Lushnjë, il faut replacer la ville dans le cadre plus large du marché albanais. Depuis 2020, l’immobilier résidentiel en Albanie connaît une hausse spectaculaire. Les indices de la Banque d’Albanie ont enregistré, sur certains semestres, des hausses de prix supérieures à 40 % au niveau national. En début 2026, les prix des logements affichaient encore une progression annuelle autour de 18 %, bien au-dessus de la moyenne européenne.
Nationalement, l’essentiel des transactions se situe dans une fourchette de 8 à 30 millions de lek (environ 75 000 à 280 000 €), ce qui correspond à la taille typique d’un appartement à Tirana ou dans les principales villes. Le prix moyen d’un logement de 100 m² est d’environ 17 millions de lek, soit 160 000 €.
Dans ce contexte d’appréciation rapide, l’Albanie attire de plus en plus d’acheteurs étrangers, qui représentent environ un quart des transactions. L’essentiel de ces acheteurs vient d’Europe (Italie, Allemagne, Suisse, Scandinavie), mais l’intérêt augmente aussi côté américain et Moyen-Orient.
Une économie en croissance et un tourisme explosif
Sur le plan économique, le pays coche plusieurs cases recherchées par les investisseurs immobiliers : croissance du PIB autour de 3 à 4 % par an, dette publique en baisse, inflation contenue autour de 2 %, monnaie locale solide. Le secteur de la construction représente près de 7 % du PIB, et l’immobilier a attiré plus de 1,6 milliard d’euros d’investissements directs étrangers en 2024.
En 2024, l’Albanie a accueilli près de 11,7 millions de visiteurs, ce qui représente un quasi-doublement en quelques années.
Même si Lushnjë n’est pas une destination touristique de masse, elle bénéficie indirectement de cet essor, notamment via la proximité avec le Parc National de Divjakë-Karavasta, une vaste zone humide côtière d’une grande richesse écologique (flamants, pélicans menacés). Pour un investisseur, cela ouvre la voie à des projets d’accueil de niche : hébergement nature, séjours ornithologiques, circuits agro-écologiques.
La perspective de l’Union européenne, catalyseur à moyen terme
L’Albanie a officiellement ouvert ses négociations d’adhésion à l’Union européenne en 2022, et le pays avance chapitre par chapitre dans le processus. Le gouvernement affiche l’objectif ambitieux de finaliser les discussions d’ici la fin de la décennie, avec une perspective d’adhésion autour de 2030, même si cette échéance reste indicative.
Hausse maximale projetée des prix immobiliers en Albanie sur dix ans en cas d’adhésion à l’UE, selon les scénarios optimistes.
Investir aujourd’hui dans un marché encore secondaire comme Lushnjë, c’est donc se positionner sur un actif potentiellement revalorisé à moyen terme, si le pays poursuit sa trajectoire d’intégration européenne.
Cadre légal : ce qu’un étranger peut (et ne peut pas) acheter à Lushnjë
L’Albanie offre, sur le papier, un cadre relativement ouvert aux investisseurs étrangers. La loi sur les investissements étrangers affirme le principe de traitement égal entre capital albanais et capital étranger, avec protection contre l’expropriation (sauf intérêt public dûment compensé) et liberté de rapatrier profits et produit de cession.
Résidentiel et urbain : pas de restriction spécifique
Pour tout ce qui est bâtiments – appartements, maisons, immeubles commerciaux – un étranger peut acheter à Lushnjë sans restriction particulière, en son nom propre, même sans résidence ni citoyenneté albanaise. Aucun quota, seuil minimal ou limitation de nombre de biens ne s’applique aux acquisitions résidentielles ou commerciales en zone urbaine.
L’achat immobilier, bien qu’administrativement lourd, est transparent. Il implique un contrat notarié, un enregistrement au cadastre et une vérification des titres. Une fois le bien choisi et les documents prêts, le délai moyen pour finaliser la transaction est de 3 à 8 semaines.
Terres agricoles : obligation de passer par une société
La principale limite concerne les terres agricoles et certaines parcelles situées à proximité immédiate du littoral. À Lushnjë, l’enjeu se concentre sur les surfaces cultivables : un étranger ne peut pas en être directement propriétaire en tant que personne physique. La voie habituelle consiste à constituer une société de droit albanais, éventuellement détenue à 100 % par l’investisseur, qui achètera et détiendra la terre.
Cette exigence a deux effets : elle ajoute une couche de complexité (création et gestion d’une structure) mais elle permet aussi de clarifier les projets à dimension entrepreneuriale (fermes, transformation agroalimentaire, agritourisme structurés), souvent mieux servis par une entité juridique dédiée.
Fiscalité d’achat et détention
L’un des attraits du marché albanais, y compris à Lushnjë, reste sa fiscalité modérée sur l’immobilier :
| Poste de coût / impôt | Niveau indicatif (résidentiel) |
|---|---|
| Droits de mutation / taxe de transfert | ~2–3 % du prix déclaré |
| Frais de notaire | ~0,23–0,35 % du prix + TVA |
| Frais d’enregistrement | ~85–150 € |
| Commission d’agence (si intermédiaire) | 1–3 % (souvent négociable) |
| Impôt annuel sur la propriété | ~0,05 % de la valeur cadastrale |
| Impôt sur le revenu locatif (net) | 15 % |
| Plus-value en cas de revente | 15 % sur le gain |
En pratique, le coût total d’acquisition (hors prix du bien) tourne autour de 3 à 5 % du montant investi, ce qui reste modeste par rapport à de nombreux pays européens.
Une réforme nationale est en cours pour aligner la taxe foncière sur la valeur marchande des biens, avec une mise en œuvre prévue d’ici 2028–2030. Cela pourrait entraîner une hausse de la charge fiscale, surtout dans les zones urbaines valorisées. Cependant, partant d’un niveau très bas (environ 0,3 % du PIB, contre 0,8 % en moyenne régionale), même un doublement resterait un effort raisonnable pour la plupart des propriétaires.
Lushnjë, futur laboratoire de l’agritourisme ?
Si Lushnjë n’est pas une station balnéaire, elle se trouve dans un environnement naturel et agricole qui se prête bien aux nouvelles formes de tourisme : rural, écologique, gastronomique, expérientiel. Le gouvernement albanais, conscient de ce potentiel, a fait de l’agribusiness et de l’agritourisme deux axes prioritaires de développement, avec des incitations spécifiques dans le comté de Fier, dont Lushnjë fait partie.
Des incitations publiques ciblées
À l’échelle nationale, plusieurs dispositifs soutiennent les projets à la frontière entre agriculture et tourisme :
Découvrez les principaux dispositifs de soutien disponibles pour développer et moderniser vos activités d’agritourisme.
Programmes, souvent avec des fonds européens, pour moderniser les exploitations, développer les infrastructures d’accueil et améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments.
Dispositions spécifiques à l’agritourisme, permettant par exemple des exonérations ou des taux réduits sur certaines charges fiscales pour les hébergements répondant à des critères précis.
Soutien à la formation via les services de vulgarisation agricole et les institutions d’enseignement agricole situées dans la région de Lushnjë.
Pour un investisseur, cela se traduit par la possibilité de monter un projet combinant rénovation d’un corps de ferme, création de quelques chambres, valorisation d’une production locale (huile d’olive, vin, légumes sous serre, plantes aromatiques) et accueil de visiteurs autour d’expériences culinaires, de vendanges, de récoltes, etc.
Un positionnement “anti-spéculatif”
La documentation officielle le souligne : cette région “n’est pas recommandée pour les spéculateurs à la recherche de plus-values rapides ou pour ceux qui visent une vie nocturne animée”. La promesse n’est pas celle d’un rendement fulgurant en deux ans, mais d’un investissement adossé à une économie réelle, dans une région où la vie est plus lente et la communauté locale fortement présente.
Pour beaucoup d’investisseurs étrangers – retraités, familles en quête de seconde résidence, entrepreneurs de l’économie réelle – ce profil ‘low glamour, high substance’ est précisément ce qu’ils recherchent, loin des marchés saturés et des bulles potentielles.
Investisseurs étrangers (retraités, familles, entrepreneurs)
Marché locatif : quelles perspectives à Lushnjë ?
Contrairement à Tirana ou Sarandë, il n’existe pas, à ce stade, de statistiques spécifiques détaillant les rendements locatifs ou les volumes de locations courtes à Lushnjë. Toutefois, plusieurs éléments permettent de dessiner un scénario plausible.
Comparaison avec les grandes villes
Au niveau national, les rendements bruts observés sont les suivants :
| Localisation | Rendement brut typique (résidentiel) |
|---|---|
| Tirana | 4–6 % (jusqu’à ~7 % en centre) |
| Durrës / Vlorë | 6–9 % |
| Sarandë / Riviera sud | 8–12 % (fortement saisonnier) |
| Korçë / Shkodër | 5–7 % |
On peut raisonnablement supposer que Lushnjë se situe dans une fourchette comparable à celle des villes de l’intérieur comme Korçë ou Shkodër, potentiellement entre 5 et 7 % brut pour des biens bien placés et bien entretenus. La demande locative y est essentiellement locale (ménages, fonctionnaires, personnel hospitalier, employés des entreprises agricoles ou agroalimentaires), avec une moindre volatilité saisonnière que sur la côte.
Du côté de l’agrirésidentiel ou de l’agritourisme, les revenus locatifs seront très dépendants du positionnement du projet (gamme de prix, partenariats avec agences, présence en ligne, qualité de l’expérience proposée) et de la capacité à capter les flux de visiteurs se rendant à Divjakë-Karavasta ou transitant vers la côte.
Coût de la vie et attractivité pour des résidents à l’année
L’un des atouts souvent soulignés de Lushnjë est son coût de la vie sensiblement inférieur à celui des grandes villes. Pour des Albanais déplacés de Tirana vers des villes secondaires pour des raisons budgétaires, ou pour des étrangers disposant de revenus internationaux (retraites, télétravail, entreprise en ligne), cette différence peut justifier un choix résidentiel à Lushnjë, à condition d’accepter un rythme de vie plus paisible et une offre culturelle moins abondante.
Avec une bonne connexion Internet et des services de base sur place, Lushnjë offre un bon équilibre coût/qualité de vie. Sa proximité avec Tirana permet un accès facile aux besoins ponctuels comme la santé spécialisée, la culture et les vols internationaux.
Titres de propriété, cadastre, taxe foncière : les angles morts à ne pas négliger
Toute analyse de l’immobilier albanais, y compris à Lushnjë, doit aborder un sujet délicat : la sécurité foncière et la fiabilité des registres. L’Albanie traîne un lourd héritage de réformes agraires, nationalisations et constructions informelles. Près de 70 % des affaires civiles dans les tribunaux albanais concernent encore des litiges fonciers, et des centaines de milliers de bâtiments ont été érigés sans permis depuis la chute du régime communiste.
Une réforme du cadastre et de la taxe foncière en cours
Pour remédier à cette situation, l’État a engagé une vaste réforme du cadastre et de la fiscalité immobilière, avec le soutien du FMI et de bailleurs comme la Suède. L’objectif est de :
Objectif de porter les recettes de la taxe foncière à 1% du PIB d’ici 2028, contre 0,3% aujourd’hui.
Pour les investisseurs, cette réforme a deux conséquences : une plus grande clarté à terme (meilleure traçabilité des biens, réduction des risques de litiges) mais aussi une hausse probable de la fiscalité foncière, bien que depuis une base très basse.
Des réunions d’information sur la réforme de la taxe immobilière, incluant l’actualisation des valeurs foncières, ont été organisées dans plusieurs municipalités, dont celle de Lushnjë, indiquant que cette ville est directement concernée par ces changements.
L’importance cruciale de la due diligence
Dans ce contexte, à Lushnjë comme ailleurs en Albanie, il est indispensable de :
– vérifier systématiquement les titres auprès de l’Agence nationale du cadastre,
– s’assurer que les constructions sont légales, avec permis délivrés et absence de contentieux signalés,
– recourir à un notaire et à un avocat locaux expérimentés,
– se méfier des accords informels, très répandus mais potentiellement explosifs juridiquement.
Cette vigilance est d’autant plus importante pour les projets touchant au foncier agricole, où la superposition de droits d’usage historiques, d’anciens collectivismes et de réformes de propriété récentes peut rendre les dossiers complexes.
Infrastructures : pourquoi la route Lushnjë–Fier change la donne
L’Albanie investit massivement dans ses infrastructures de transport, avec l’appui de la Banque mondiale, de la BERD et d’autres bailleurs. Dans ce paysage, Lushnjë n’a pas été oubliée. Un projet emblématique a été la réhabilitation et l’élargissement de l’axe reliant Lushnjë à Fier.
Un corridor stratégique
Ce tronçon, désormais transformé en route à deux voies moderne d’environ 22 km, est plus qu’une simple liaison locale : il s’inscrit dans l’épine dorsale routière qui relie le nord et le sud de l’Albanie, et sert de couloir de transit entre le Monténégro, les pays ex-yougoslaves et la Grèce. Sa modernisation a inclus :
Projets clés pour moderniser et renforcer les infrastructures essentielles, améliorant ainsi la connectivité, la fiabilité et la sécurité.
Construction de nouveaux ponts et échangeurs pour améliorer la fluidité du trafic et la connectivité des territoires.
Mise à niveau des réseaux électriques et de télécommunications pour une meilleure performance et résilience.
Augmentation de la capacité des infrastructures et renforcement des mesures de sécurité pour répondre aux besoins actuels et futurs.
Pour Lushnjë, cela signifie une intégration plus forte dans les flux de marchandises et de personnes, et une meilleure accessibilité depuis les grands pôles. Or, dans l’immobilier, l’histoire récente de l’Albanie montre que chaque grande amélioration d’accessibilité se traduit, à moyen terme, par un effet de hausse des valeurs dans les zones desservies.
Un exemple frappant est celui de certaines localités de la Riviera sud, dont les prix du foncier et des maisons ont fortement progressé après l’amélioration des routes côtières. Il est raisonnable d’anticiper des dynamiques similaires, à une échelle moindre, dans des corridors interurbains comme Lushnjë–Fier.
Profil d’investisseur : pour qui Lushnjë fait (vraiment) sens ?
Lushnjë ne conviendra pas à tous les profils. Le discours marketing classique – rendement à deux chiffres, location courte durée avec taux d’occupation délirants – y trouve peu de prise. En revanche, plusieurs catégories peuvent y trouver un terrain de jeu adapté.
L’entrepreneur agro et agro-touristique
Un investisseur prêt à monter une structure locale, à gérer des terres agricoles et à développer un projet combinant production et accueil peut trouver à Lushnjë :
– des terres bon marché (1 à 10 €/m²),
– un savoir-faire agricole local,
– un réseau d’irrigation existant,
– des dispositifs d’appui (crédits, subventions, services de conseil agricole),
– et une proximité avec un parc naturel côtier attractif.
Ce type de projet est exigeant sur les plans opérationnel, sanitaire et commercial. Cependant, il s’inscrit pleinement dans la stratégie de développement du pays, ce qui facilite l’accès aux programmes d’aide et aux financements, y compris ceux de l’Union européenne.
Le rentier patient à la recherche de stabilité
Pour un investisseur qui cherche un revenu locatif modéré mais stable, sans viser les pics saisonniers des villes balnéaires, Lushnjë peut offrir des appartements à l’achat nettement moins chers que dans les grandes villes, avec une demande de location continue, portée par l’économie agricole, les services publics et la fonction de ville de territoire.
Un appartement de type 2+1 ou 3+1, situé à proximité des services et bien entretenu, peut être loué à une clientèle locale. Cette stratégie offre un rendement raisonnable avec un risque de vacance locative potentiellement plus faible que pour les biens en bord de mer en période hors saison. De plus, les coûts d’exploitation (taxes, charges, entretien) restent généralement plus modérés que dans les secteurs prestigieux et très demandés.
Le résident long terme en quête de coût de vie bas
Enfin, Lushnjë peut séduire des étrangers désireux de s’installer en Albanie pour les longues années : retraités, indépendants en télétravail, familles voulant sortir des grandes métropoles. Le coût de la propriété y est plus abordable, le rythme de vie plus lent, les services de base présents, et Tirana reste à portée de route pour les besoins plus sophistiqués.
Pour ces profils, l’enjeu ne sera pas tant le rendement financier que la sécurisation juridique du bien, la qualité de construction et l’intégration dans le tissu local.
Les risques spécifiques à garder en tête
Aucun marché n’est exempt de risques, et Lushnjë ne fait pas exception. Outre les risques généraux albanais (titres de propriété fragiles, constructions informelles, lenteur bureaucratique), plusieurs points méritent une attention particulière.
1. Risque de liquidité Sur un marché secondaire, la revente d’un bien peut prendre du temps. Alors que Tirana ou Sarandë attirent un flux continu d’acheteurs nationaux et étrangers, Lushnjë dépend davantage de la demande locale et de quelques investisseurs ciblés. Il faut accepter un horizon de détention plus long.
Rien ne garantit que le marché immobilier de Lushnjë suivra la même trajectoire de hausse des prix que Tirana ou la côte. Le différentiel de prix pourrait persister, voire s’accentuer, si les flux d’investissement nationaux et étrangers continuent à se concentrer sur les principaux pôles d’attraction.
3. Risque réglementaire sur le foncier agricole Les règles sur la propriété des terres par des étrangers, les conditions de location longue (jusqu’à 99 ans), les exigences en matière de société locale peuvent évoluer au fil des réformes agraires et de l’alignement sur les normes européennes. Un projet agricole doit donc intégrer une veille juridique active.
4. Risque d’exécution pour les projets intégrés Un projet mêlant agriculture, transformation, accueil touristique et rénovation immobilière cumule des risques opérationnels (climat, marchés de vente, recrutement, normes sanitaires, marketing touristique). Le volet immobilier n’est qu’un maillon d’une chaîne plus large : le succès du tout dépendra de la solidité du modèle d’affaires global.
Comment aborder un projet à Lushnjë : quelques principes pratiques
Sans entrer dans un guide pas à pas, quelques principes se dégagent des expériences rapportées sur l’ensemble du territoire albanais, et s’appliquent pleinement à Lushnjë.
– Commencer par le juridique, pas par la vue sur les champs Avant tout compromis, vérifier les titres, l’historique de propriété, les autorisations de construire, l’absence de litiges ou de charges. L’appui d’un avocat local, indépendant du vendeur, n’est pas un luxe, c’est une nécessité.
– Prendre au sérieux le facteur relationnel Une grande partie du marché albanais fonctionne encore hors des plateformes officielles. À Lushnjë, le bouche-à-oreille et les relations personnelles restent déterminants pour identifier les bonnes opportunités, en particulier pour des fermes, domaines ou projets de conversion.
Dans ce contexte, les prix affichés sont souvent des bases de négociation. Être un acheteur sérieux, prêt à payer comptant et à conclure rapidement, peut permettre d’obtenir un prix inférieur au prix initialement demandé.
– Ne pas sous-estimer les coûts de mise aux normes Qu’il s’agisse d’une maison de ville ou d’une ferme, il faut prévoir des budgets de mise à niveau (structure, isolation, électricité, eau, assainissement, éventuelle conformité aux standards touristiques). Les aides publiques peuvent atténuer ces coûts, mais elles supposent un montage de dossiers souvent exigeant.
– Penser à la flexibilité du projet Dans une région en transition, il peut être judicieux de concevoir des biens ou des ensembles immobiliers capables de changer d’usage (logement, bureau, accueil touristique, petite production) pour s’adapter à l’évolution de la demande locale.
Lushnjë face au boom immobilier albanais : une option “value” ?
Alors que certaines zones de Tirana affichent des prix à plus de 3 000 €/m² et que des appartements en bord de mer se négocient à des niveaux comparables à ceux de villes méditerranéennes déjà mûres, Lushnjë offre une contre-proposition :
– des prix d’appartements encore largement en-deçà de la moyenne nationale en € par m²,
– un foncier agricole à des prix presque introuvables ailleurs en Europe,
– une connexion renforcée aux grands axes,
– un environnement économique réel (agriculture, transformation, services) plutôt que purement spéculatif.
Dans un contexte de croissance nationale prévue de 5 à 8 % par an, Lushnjë, bien que n’étant pas un marché phare actuel, présente des fondamentaux solides : terres fertiles, bonnes infrastructures, proximité de Tirana et Fier, et une dynamique d’agritourisme alignée sur la stratégie de développement du pays.
Pour l’investisseur qui accepte de jouer une partition plus patiente, plus opérationnelle, et de se plonger dans la réalité locale plutôt que de rester derrière un tableau Excel, investir dans l’immobilier à Lushnjë peut constituer un choix cohérent : moins spectaculaire, mais potentiellement solide, en phase avec l’évolution profonde du pays sur la route de l’Union européenne.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier agricole et para‑résidentiel à Lushnjë, en Albanie, afin de rechercher du rendement locatif et une exposition au lek albanais. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Durres, Fier, Elbasan), la stratégie retenue a consisté à cibler un ensemble terrain agricole + petite construction locative dans la région de Lushnjë, ville en développement au cœur d’une importante plaine agricole. Objectif : rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + remise aux normes) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection précise du secteur et des parcelles, mise en relation avec un réseau local (agent, avocat, expert foncier, fiscaliste), choix de la forme de détention (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification progressive.
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