Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Korçë commence à apparaître sur les radars des investisseurs alors que, pendant des années, l’attention s’est presque entièrement portée sur Tirana, Durrës, Vlorë ou Saranda. Pourtant, cette ville surnommée le « Petit Paris de l’Albanie » coche désormais beaucoup de cases que recherchent les acheteurs avisés : prix encore abordables, fort potentiel touristique, rendements locatifs solides et cadre de vie très au‑dessus de la moyenne pour les standards régionaux.
Cet article fournit une analyse complète du marché immobilier albanais, en se concentrant sur Korçë. Il aborde les raisons d’investir, les données récentes du marché, la fiscalité applicable, l’évolution des prix et la dynamique économique locale pour guider les investisseurs.
Korçë, le « Petit Paris » qui se transforme en marché d’investissement
Korçë est connue en Albanie pour son architecture européenne, ses rues pavées, ses bâtiments néoclassiques et son vieux bazar parfaitement restauré. La ville est un centre culturel majeur avec de nombreux musées, des institutions éducatives importantes et une vie artistique et festive très active. Cet ancrage culturel attire une clientèle en quête de qualité de vie, de patrimoine et d’authenticité, un trio rarement accessible à bas prix dans le reste de l’Europe.
La ville de Korçë, en Albanie, capitalise sur ses atouts naturels et culturels pour se repositionner comme destination touristique complète. Elle combine son patrimoine historique avec les paysages alpins, les vignobles, la proximité du village de Vithkuq, des lacs (Prespa et Ohrid) et de la station de ski de Dardha, accessible en quelques minutes. Cette offre mixte « patrimoine + montagne + vin + festivals » attire à la fois une clientèle albanaise et internationale en quête d’alternatives au tourisme balnéaire estival.
Ce changement d’image n’est pas anodin pour l’immobilier. Le développement touristique, la diversification économique locale et l’amélioration des infrastructures nationales font grimper la demande pour des logements rénovés, des appartements modernes, mais aussi pour des petits hôtels, des maisons d’hôtes et des locaux commerciaux bien situés. Korçë reste cependant à un stade émergent par rapport à la capitale ou à la côte : pour un investisseur, cela signifie un point d’entrée encore bas, mais une exigence de vision à plus long terme.
Un marché albanais en plein boom, mais où Korçë reste sous‑cotée
Avant de zoomer sur Korçë, il faut situer la ville dans la trajectoire générale du marché albanais. Sur les dernières années, l’immobilier résidentiel en Albanie fait partie des plus dynamiques d’Europe. À l’échelle du pays, les prix ont bondi de l’ordre de 18 à plus de 40 % en rythme annuel selon les périodes, avec une hausse cumulée estimée entre 30 et 45 % pour les cinq années à venir si la tendance se maintient. Sur dix ans, certains scénarios évoquent même un doublement possible des valeurs.
Prix maximum atteint par les biens immobiliers les mieux situés en front de mer sur la côte albanaise, en euros par mètre carré.
Face à ces niveaux, l’échelle de prix de Korçë tranche nettement.
Niveaux de prix : Korçë vs autres grandes villes albanaises
Les données récentes situent le prix moyen à Korçë autour de 600 €/m² en 2025, avec une fourchette fréquente de 600 à 1 000 €/m² pour la majorité des appartements disponibles. Des agents locaux parlent d’une hausse de 100 à 150 €/m² en deux ans, les derniers programmes neufs démarrant plutôt autour de 800 €/m².
Un tableau comparatif permet de visualiser l’écart avec les marchés plus exposés.
| Ville / Région | Fourchette de prix typique (€/m²) | Commentaire principal |
|---|---|---|
| Tirana (standard) | 2 000 – 2 800 | Forte tension, hausse > 30 % en un an dans certains secteurs |
| Tirana (Blloku) | > 3 000 | Quartier premium, spéculation et forte demande |
| Saranda | 1 500 – 2 500 (jusqu’à 3 500) | Station balnéaire très demandée, marché déjà chauffé |
| Vlorë | 1 000 – 1 800 (jusqu’à 3 500) | Forte croissance liée aux projets d’infrastructure |
| Durrës | 800 – 1 500 | Proche de Tirana, plage familiale |
| Korçë | 600 – 1 000 | Marché émergent, encore largement sous‑coté |
| Shkodër (inland) | ~ 500 | Autre ville intérieure abordable |
Dans ce paysage, Korçë apparaît clairement comme un marché « en retard » sur le cycle de hausse, mais où les premiers signes de revalorisation sont visibles : rareté de l’offre, demandes accrues de la diaspora, montée en gamme du parc neuf. Pour un investisseur, cela correspond typiquement à une fenêtre d’entrée intéressante, à condition d’accepter un horizon d’investissement plus long que pour un achat spéculatif sur la côte.
Qui achète à Korçë et pour quels types de biens ?
Le marché local de Korçë est porté par plusieurs profils distincts. D’abord les habitants de la région et les familles locales qui souhaitent changer de logement ou passer du locatif à la propriété. Mais la ville attire de plus en plus :
Le marché immobilier albanais attire plusieurs types d’investisseurs : des membres de la diaspora albanaise (basés en Allemagne, Italie, Royaume-Uni ou États-Unis) qui reviennent investir dans leur région d’origine ; des expatriés albanais rentrant au pays, attirés par le coût de la vie modéré, l’identité culturelle et le potentiel de plus-value ; des acheteurs des pays voisins (Grèce, Italie, Macédoine du Nord) cherchant des alternatives moins chères ; et une première vague d’investisseurs internationaux à la recherche de marchés émergents encore peu exploités.
Cette demande se répartit sur plusieurs catégories de biens, des appartements urbains à usage mixte (résidence + location) aux villas et maisons anciennes à rénover, sans oublier les surfaces commerciales en centre‑ville et autour du bazar.
Exemples concrets de biens en vente à Korçë
Les annonces recensées donnent une idée précise de ce que l’on peut acheter, à quels prix et pour quel segment :
| Type de bien | Surface indicative | Prix annoncé | Commentaire d’usage potentiel |
|---|---|---|---|
| Appartement neuf 3+1 en zone recherchée | ~110 m² | 145 000 € | Résidence principale ou location long terme haut de gamme |
| Appartement 3+1 (118 m²) dans immeuble avec ascenseur | 118 m² | 145 000 € | Ciblage famille locale ou colocation étudiante |
| Appart. neuf 2 pièces (72,5 m²) | 72,5 m² | 65 250 € | Premier investissement locatif, intérieur personnalisable |
| Appart. 91 m² avec grande véranda | 91 m² (dont 27 m² terrasse) | 82 000 € | Location saisonnière / moyen terme, produit hybride |
| Maison privée 3 chambres + garage (Drenovë) | 100 m² bâtis | 70 000 € | Maison de vacances en montagne, potentiel Airbnb |
| Villa 4 niveaux sur 224 m² de terrain | 528 m² construits | 310 000 € | Boutique hôtel, maison d’hôtes ou résidence de standing |
| Villa 2 niveaux sur 400 m² de terrain | 376 m² bâtis | 280 000 € | Projet mixte résidence + location saisonnière |
| Immeuble mixte (commerce + logement) | ~115 m² bâtis + fond de commerce | 145 000 € | Rendement via loyers commerciaux + logement |
| Terrain constructible à Barç | 4 214 m² | Prix sur demande | Développement résidentiel ou touristique |
| Terrain à Kamenicë | 10 380 m² | Prix sur demande | Projet agricole/touristique via société locale |
On voit se dessiner trois grands axes d’investissement :
Focus sur trois catégories de biens présentant un fort potentiel d’investissement et de rentabilité dans le contexte actuel.
Appartement dans un immeuble neuf ou récent, d’une surface de 70 à 110 m², idéal pour de la location longue durée ou courte durée.
Maison ou villa en quartier calme, pour un usage mixte : résidence secondaire et location saisonnière, avec possibilité de transformation en petite structure d’hébergement.
Biens situés sur des axes passants ou proches du bazar, pour répondre à la demande croissante de cafés, restaurants, boutiques et services touristiques.
Rendements locatifs à Korçë : ce que disent les chiffres
Pour qu’un investissement ait du sens, encore faut‑il que les loyers suivent. Les données disponibles pour Korçë montrent un marché locatif étonnamment solide au regard du niveau de prix à l’achat.
Rendements en location classique
Les estimations globales situent les rendements bruts à Korçë entre 5 % et 7 %, avec des rendements nets (après charges et coûts courants) de l’ordre de 4 % à 6 %. À titre indicatif, les loyers moyens ressortent comme suit :
| Indicateur (Korçë) | Montant estimatif (Lek) |
|---|---|
| Salaire net moyen mensuel | ~47 500 Lek |
| Loyer 1 chambre centre‑ville (mois) | ~36 100 Lek |
| Loyer 1 chambre hors centre (mois) | ~22 880 Lek |
| Loyer 3 chambres centre‑ville (mois) | ~42 300 Lek |
| Loyer 3 chambres hors centre (mois) | ~25 800 Lek |
| Prix achat centre (par pied², indicatif) | ~10 219 Lek |
| Prix achat hors centre (par pied², indicatif) | ~7 618 Lek |
| Rendement brut centre‑ville | ~6,0 % |
| Rendement brut hors centre | ~5,1 % |
Même en intégrant un certain flou sur les conversions pied²/m², ces chiffres confirment que Korçë permet de dégager des rendements comparables, voire supérieurs, à ceux de nombreuses grandes villes d’Europe de l’Ouest, avec un ticket d’entrée infiniment plus faible.
Location courte durée et tourisme : un marché en pleine structuration
Les plateformes de type Airbnb et Booking gagnent rapidement du terrain en Albanie, et Korçë ne fait pas exception. Une étude récente sur les locations de courte durée dans la ville recense environ 108 annonces actives, principalement des appartements et quelques maisons/guesthouses.
La performance moyenne varie fortement selon la qualité du bien et la saison, mais le profil type ressort assez clairement :
| Segment de performance STR à Korçë | Revenu mensuel moyen (USD) | Taux d’occupation moyen | Tarif moyen par nuit (ADR, USD) |
|---|---|---|---|
| Top 10 % des biens | ≥ 753 $ | ≥ 41 % | ≥ 108 $ |
| Top 25 % | ≥ 490 $ | ≥ 25 % | ≥ 83 $ |
| Médiane | ~243 $ | ~14 % | ~53 $ |
| Bas de marché (25 % inférieurs) | ~110 $ | ~7 % | ~41 $ |
La saisonnalité est marquée :
Les meilleurs biens dépassent ce taux d’occupation mensuel en juillet.
Sur l’ensemble de l’année, les périodes de pointe (décembre, juillet, août) permettent d’atteindre en moyenne environ 533 $ de revenu mensuel, avec des ADR avoisinant les 69 $, soit un rapport prix d’achat / revenu potentiellement très attractif pour qui sait positionner son offre (bonne localisation, design soigné, services alignés avec une clientèle internationale).
Particularité intéressante : 86 % des visiteurs recensés dans ces locations de courte durée viennent de l’étranger, avec une forte présence de Français, ce qui confirme le caractère international naissant de la demande sur Korçë.
Un environnement économique et démographique contrasté
L’un des points souvent relevés par les analyses démographiques sur Korçë et sa région est la baisse régulière de la population. À l’échelle de la municipalité, on est passé de plus de 85 000 habitants en 2001 à environ 60 754 en 2023, soit un recul marqué en deux décennies. Le comté de Korçë, plus large, suit la même tendance, avec un pic autour de 311 000 habitants en 1989, puis environ 173 000 en 2023.
Le déclin de la population en Albanie est principalement dû à l’émigration et au vieillissement, et non à un effondrement économique local. Le pays pourrait perdre environ 25 % de ses habitants d’ici 2050. Cependant, la population urbaine augmente, avec une concentration croissante dans la capitale. Malgré une baisse globale, Korçë reste l’une des dix plus grandes villes du pays, caractérisée par un tissu urbain dense, une vie culturelle active et un rôle régional important.
Pour un investisseur, ces données invitent à nuancer la logique de pure spéculation démographique. Le potentiel n’est pas dans une explosion du nombre d’habitants, mais dans :
La demande locale évolue avec une montée en gamme, portée par les jeunes actifs, les étudiants, les classes moyennes et les retraités urbains. Cette transformation est amplifiée par l’arrivée progressive de touristes et de visiteurs de week‑end, ainsi que par le retour partiel de la diaspora et l’essor des séjours longue durée des travailleurs à distance.
La structure d’âge illustre bien ce positionnement : une base de jeunes encore significative, un bloc important de population active, et une part élevée de plus de 65 ans, créant d’une part une demande en logements adaptés (appartements fonctionnels, proximité des services), et de l’autre une pression sur le patrimoine existant, qui change parfois de main via héritage ou vente, ouvrant des opportunités pour les investisseurs.
Infrastructures et projets : Korçë mieux connectée, mieux équipée
L’attrait de Korçë pour l’investissement immobilier ne peut pas se comprendre sans regarder la carte des infrastructures. À l’échelle nationale, l’Albanie investit massivement dans les routes, les corridors européens, les liaisons touristiques et la modernisation urbaine, soutenue par l’Union européenne, l’EBRD ou la Banque mondiale.
Korçë bénéficie directement de plusieurs volets de ces programmes. Les liens routiers vers Tirana, vers le sud (Ersekë) et vers la Macédoine du Nord ont été renforcés, avec, par exemple, la construction du tronçon Qukes – Qafe Plloc sur le corridor Tirana–Korçë. La route Korçë–Ersekë est annoncée comme achevée, et d’autres sections régionales (Maliq–Lozhan) avancent bien.
La ville de Korçë bénéficie d’un programme de cofinancement de l’EBRD et de l’UE d’environ 100 millions d’euros pour améliorer ses infrastructures touristiques.
À cela s’ajoute le projet EU4Culture, doté de 40 millions d’euros, qui finance la restauration de sites patrimoniaux dans plusieurs régions, dont Korçë. La rénovation du vieux bazar en est une illustration concrète : les façades restaurées, les pavés refaits, l’arrivée de cafés, restaurants et boutiques de qualité augmentent la valeur de tout l’immobilier environnant, tant résidentiel que commercial.
Des projets comme Belvedere Korça illustrent le repositionnement de la région montagneuse en zone d’investissement. Ces complexes résidentiels et touristiques, à l’architecture inspirée du patrimoine local, misent sur la vie communautaire, le confort et la nature. Ils promettent une valorisation à long terme et des revenus locatifs toute l’année : en hiver (ski) et en été (randonnée, fraîcheur, œnotourisme).
Cadre fiscal et réglementaire : des taxes encore légères mais en mutation
Sur le plan fiscal, l’Albanie reste compétitive par rapport à de nombreux pays européens. Pour un investisseur à Korçë, la structure globale des coûts et des impôts est la même qu’ailleurs dans le pays, avec quelques particularités à surveiller.
À l’achat : frais de transaction raisonnables
Le coût total pour acheter un bien immobilier (hors prix du bien) se situe généralement entre 3 % et 5 % du montant de la transaction. On y retrouve :
– la taxe de transfert / enregistrement autour de 2–3 % de la valeur déclarée,
– les honoraires de notaire (quelques centaines d’euros, parfois indexés sur la valeur du bien),
– d’éventuels frais d’agence (souvent entre 1 et 3 %, selon si le vendeur ou l’acheteur supporte la commission),
– des frais juridiques en cas de due diligence approfondie (rédaction, vérification de titres, etc.).
Il n’y a pas de TVA ni de droit de timbre sur l’achat de logements résidentiels d’occasion. La transaction est supervisée par un notaire public, la propriété étant ensuite enregistrée auprès de l’Agence nationale du cadastre.
En détention : fiscalité foncière encore très modérée
La taxe foncière annuelle en Albanie est, pour l’instant, l’une des plus basses d’Europe. Elle est calculée soit sur la surface, soit – dans le système en cours de réforme – sur une valeur de référence. Les chiffres généraux indiquent :
Le taux actuel de la taxe foncière pour le résidentiel est d’environ 0,05 % de la valeur du bien.
Concrètement, une villa de 200 m² ne paierait qu’environ 100 à 300 € par an de taxe foncière. Il n’existe pas d’impôt sur la fortune.
Une grande réforme est toutefois en préparation dans le cadre du projet ProTAX Albania. L’objectif est de passer d’une taxation fondée sur la taille du bien à une taxation fondée sur la valeur de marché, avec une montée en puissance prévue à l’horizon 2028 pour les bâtiments, puis 2030 pour les terrains. Le gouvernement souhaite ainsi porter les recettes de taxe immobilière de 0,3 % du PIB aujourd’hui à 1 % du PIB.
Pour un investisseur à Korçë, cela signifie que : les opportunités de croissance économique sont en plein essor grâce à l’amélioration des infrastructures et à l’augmentation de la demande pour divers services et produits.
Les taxes foncières resteront relativement faibles par rapport à d’autres pays européens, mais leurs montants pourraient être multipliés par deux ou trois au cours de la prochaine décennie, particulièrement pour les terrains, les résidences secondaires et les zones revalorisées.
À la revente et en exploitation : capital gains et revenus locatifs
En Albanie, la fiscalité des revenus immobiliers est simple :
– Revenus locatifs : taxation forfaitaire de 15 % sur le revenu net (après déduction des charges admissibles),
– Plus‑values immobilières : imposition de 15 % sur le gain (prix de vente – prix d’achat ajusté des amortissements et travaux), prélevée au moment de la vente.
La base de calcul prend en compte le prix réel de la transaction ou un prix de référence fixé par l’État (par zone et type de bien), le plus élevé des deux étant retenu. Un mécanisme de dépréciation (1 % par an, plafonné à 30 %) s’applique pour tenir compte de l’ancienneté du bien.
Pour l’instant, il n’y a pas d’impôt sur la fortune ni de restrictions sur la propriété par les étrangers pour les appartements, maisons et bâtiments commerciaux. Les non‑résidents peuvent librement rapatrier leurs profits, et les contrôles de capitaux sont limités.
Droits des étrangers et processus d’achat à Korçë
L’un des atouts majeurs du marché albanais est la quasi‑égalité de traitement entre investisseurs étrangers et locaux en matière de propriété immobilière. Un non‑résident peut acheter un appartement, une maison ou un bâtiment commercial à Korçë en son nom propre, avec un titre de propriété complet.
Quelques points clés à avoir en tête :
Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers sans être résidents ou citoyens. Cependant, ils ne peuvent pas acquérir directement des terres agricelles, sauf via une société locale ou un projet d’investissement spécifique. L’achat nécessite d’obtenir un numéro fiscal albanais (NIPT), d’ouvrir un compte bancaire local et de passer par un notaire public pour un contrat en albanais. La transaction doit enfin être enregistrée au cadastre pour obtenir le certificat de propriété (Certifikatë Pronësie).
Le processus standard comprend une phase de due diligence cruciale dans un pays où les questions de titres, d’héritage et d’anciennes expropriations peuvent parfois être complexes. Un avocat ou un conseil local sérieux est indispensable pour vérifier :
– la validité et la chaîne de propriété,
– l’absence de dettes, hypothèques ou litiges,
– la conformité urbanistique (permis de construire, certificat de conformité),
– la régularité de la construction (pas d’extension illégale non légalisée).
À Korçë, comme ailleurs en Albanie, la qualité de cette vérification préalable fait souvent la différence entre une bonne affaire et un problème juridique à rallonge.
Spécificités du marché locatif touristique de Korçë
Le développement touristique de Korçë s’inscrit dans la dynamique générale du pays : explosion des arrivées (plus de 11,7 millions de visiteurs en 2024, avec une projection à 15 millions pour 2025), montée en puissance de la location de courte durée, allongement de la saison dans certaines destinations. Mais la structure de la demande à Korçë est un peu différente de celle des stations balnéaires.
La ville fonctionne comme : l’ensemble des interactions entre les personnes, les services, et les infrastructures qui créent un écosystème dynamique.
Découvrez les différentes raisons qui font de Korçë une ville attractive pour des visiteurs aux profils variés.
Explorez le riche patrimoine culturel et savourez la cuisine traditionnelle de la région.
Point de départ idéal pour découvrir les paysages montagneux et les villages pittoresques des environs.
Destination privilégiée pour un court séjour, notamment pour les Albanais de Tirana et d’autres régions.
Séjournez à Korçë pour profiter des stations de ski comme Dardha durant la saison hivernale.
Hébergement adapté pour les étudiants, professeurs, artistes et nomades digitaux à certaines périodes de l’année.
Les données des locations de courte durée montrent un marché composé majoritairement d’appartements entiers (environ 65 % des annonces), avec un grand nombre de logements 1 chambre ou 2 chambres permettant d’accueillir 2 à 4 personnes. La plupart des biens acceptent les séjours flexibles, y compris pour une seule nuit, ce qui correspond bien aux courts séjours de week‑end.
Pour un investisseur, cela signifie que le produit idéal pour l’instant est :
– un appartement confortable, bien aménagé, 1+1 ou 2+1,
– situé à proximité du centre, du bazar, des musées et des restaurants,
– offrant des services modernes (wifi fiable, climatisation, chauffage efficace en hiver, déco actuelle),
– avec une bonne gestion de la saisonnalité (tarification dynamique, promotions en basse saison, communication multilingue).
Les meilleures performances observées montrent qu’avec un positionnement soigné, les revenus de la courte durée à Korçë peuvent rivaliser, en proportion du prix d’achat, avec ceux de villes plus connues mais beaucoup plus chères.
Opportunités d’investissement : où et quoi cibler à Korçë ?
Pour transformer ces constats en stratégie, il faut regarder quartier par quartier et type de projet par type de projet.
D’abord, le centre‑ville et le Vieux Bazar restent les zones phares pour :
– les appartements à vocation mixte (location saisonnière et moyenne durée),
– les immeubles à usage de boutique‑hôtel, de guesthouse ou de résidence de tourisme,
– les locaux commerciaux (cafés, bars à vin, concept stores, petites galeries, agences de services).
L’alignement de ces quartiers avec la stratégie touristique et culturelle (événements, festivals, restauration de patrimoines) laisse peu de doute sur la poursuite de la revalorisation immobilière.
En périphérie immédiate de Korçë, des quartiers calmes et bien connectés, ainsi que des villages comme Drenovë, Voskopoja ou le long de la route vers Dardha, offrent des opportunités pour l’acquisition de maisons de vacances ou de villas. Ces biens peuvent être transformés en locations saisonnières, ciblant une clientèle recherchant des séjours orientés montagne et nature.
Dans un rayon plus large de la municipalité, des terrains à Barç ou Kamenicë peuvent intéresser des investisseurs plus orientés développement, via une structure de société albanaise, pour des projets de petite échelle (chalets, lodges, vignobles avec hébergement, écolodges, etc.).
Enfin, les programmes structurés comme Belvedere Korça illustrent la montée d’un segment de résidences touristiques de montagne pensées dès le départ comme produits d’investissement : achat d’une unité, gestion centralisée, programme de location, positionnement marketing sur la qualité de vie en altitude.
Risques et limites : ce qu’il faut garder à l’esprit
Investir dans l’immobilier à Korçë n’est pas sans risques, et il importe de ne pas se laisser aveugler par la seule comparaison de prix avec Tirana ou Saranda. Plusieurs points méritent une attention particulière :
Plusieurs facteurs spécifiques doivent être pris en compte : la démographie décroissante de la région nécessite de se concentrer sur la qualité de la demande plutôt que sur la quantité ; le cadre juridique, bien qu’en amélioration, présente encore des risques liés aux titres de propriété et aux héritages, exigeant une due diligence rigoureuse ; une réforme fiscale en cours pourrait augmenter le coût de détention à moyen terme ; le marché est peu liquide en dehors de Tirana, rallongeant les délais de revente ; enfin, les règles d’urbanisme et de protection du patrimoine imposent des contraintes sur les travaux, notamment dans les centres historiques.
Ces éléments ne disqualifient pas l’investissement, mais exigent une approche structurée : choix très sélectif des biens, accompagnement juridique, scénarios de sortie réalistes, anticipation des réformes fiscales.
Pourquoi le timing est favorable pour Korçë maintenant
En croisant toutes les données disponibles, Korçë apparaît comme une des rares villes albanaises où :
– les prix sont encore relativement bas par rapport à la moyenne nationale et régionale,
– la dynamique touristique est en phase ascendante, mais loin d’être saturée,
– l’économie locale se diversifie et se modernise (start‑ups, PME, services),
– l’infrastructure se renforce grâce à des financements internationaux,
– la politique de restauration patrimoniale valorise directement l’immobilier bien situé,
– les rendements locatifs restent attractifs, tant en long terme (5–7 %) qu’en court terme pour les biens bien gérés.
Par contraste, les marchés côtiers et la capitale montrent déjà des signes de surchauffe : prix élevés, risques de bulle évoqués sur certaines zones, augmentation des temps de vente, durcissement progressif de la fiscalité (notamment sur les locations de courte durée dans le cadre de la formalisation du secteur touristique).
Pour un investisseur prêt à accepter l’idée d’un horizon d’investissement de 5 à 10 ans, capable de travailler avec des partenaires locaux fiables et de positionner son bien sur les bons segments (centre historique, montagne, hébergement de caractère), Korçë offre une combinaison rare de rentabilité immédiate correcte et de potentiel de valorisation à moyen terme.
Hausse du prix au mètre carré sur le marché immobilier de Korçë en l’espace de deux ans.
En résumé, Korçë s’impose peu à peu comme l’une des plus belles arbitrages d’Albanie pour ceux qui cherchent à conjuguer patrimoine, montagne, culture, rentabilité et prix raisonnables, au sein d’un pays où la croissance touristique, les réformes économiques et l’intégration européenne continuent de tirer l’immobilier vers le haut.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Korçë, en Albanie, pour chercher du rendement locatif et une exposition à une économie en développement. Budget alloué : 200 000 à 300 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs villes albanaises (Tirana, Durrës, Vlorë), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble résidentiel ou un petit ensemble d’appartements dans un quartier en développement de Korçë, combinant un rendement locatif brut cible de 7–9 % « plus le rendement est grand, plus le risque est important » et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 250 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure de détention (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification progressive.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de profiter des opportunités de Korçë tout en maîtrisant les risques (juridiques, fiscaux, locatifs) et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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