Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Coincée entre Tirana et Durrës, tournée vers une bande côtière de près de 30 kilomètres, Kavajë est longtemps restée dans l’ombre de ses voisines plus médiatisées. Pourtant, en croisant les données du marché albanais, les chiffres du tourisme local et les performances des locations saisonnières, on voit se dessiner un profil très particulier : celui d’un marché encore peu exploité, mais déjà rentable, avec un potentiel évident de montée en gamme.
Cet article analyse concrètement l’investissement immobilier à Kavajë, en Albanie. Il détaille les types de biens et les stratégies d’investissement les plus pertinents, et situe ce marché local dans la dynamique plus large de la côte centrale albanaise.
Kavajë, une petite ville au cœur d’un grand corridor économique
Kavajë se trouve dans les plaines côtières de l’ouest de l’Albanie, sur le littoral adriatique, dans le comté de Tirana. La municipalité couvre environ 199 km², avec une population officiellement recensée autour de 30 000 habitants, tandis que le registre civil estime qu’elle pourrait approcher 80 000 résidents. On est donc clairement sur un territoire de transition entre ville moyenne, zones rurales et destinations balnéaires.
La municipalité de Kavajë bénéficie d’une position géographique clé, bordée par Durrës au nord, Tirana à l’est, Rrogozhinë au sud et la mer Adriatique à l’ouest. Elle se situe ainsi sur l’axe le plus dynamique du pays, entre la capitale politique et économique (Tirana) et le principal port et pôle touristique côtier (Durrës). Ce positionnement constitue un atout majeur pour les investisseurs.
Le littoral de la municipalité s’étire sur près de 30 km, avec une succession de plages de sable et de galets : Golem (Mali i Robit, Qerret), Karpen, Carina, Kepi i Lagjit, Plazhi i Gjeneralit, Spille, Greth… Ce chapelet de stations, certaines déjà très connues des Albanais, constitue la colonne vertébrale touristique du territoire – et le terrain de jeu principal pour l’investissement immobilier.
Le climat, typiquement méditerranéen, avec des étés chauds et secs et des hivers doux et humides, renforce la vocation balnéaire mais aussi agricole de la zone. Les terres fertiles permettent des cultures intensives de fruits et légumes, notamment les fraises et les artichauts, ce qui ouvre la porte à des formes d’agritourisme encore peu exploitées.
Une économie dominée par les services… mais un tourisme encore sous-exploité
Sur le plan économique, Kavajë repose massivement sur les services : environ 83 % de l’activité locale, contre 17 % pour la production de biens. Le commerce représente à lui seul près de la moitié de toutes les activités économiques, tandis que l’agriculture reste importante, surtout dans les unités administratives de Synej, Helmas et Luz i Vogël.
Nombre d’entreprises liées au tourisme identifiées en 2022 dans la municipalité, représentant 24 % des entreprises locales.
Cette structure se traduit par une offre touristique très saisonnière, centrée sur deux mois d’été, et un manque de produits diversifiés : peu d’hébergements de qualité moyenne ou supérieure, peu de circuits culturels, peu de liens organisés entre agriculture et tourisme.
Pour un investisseur, cela signifie deux choses : un déficit d’offre structurée, et donc un espace à occuper, mais aussi la nécessité de penser des produits capables de lisser, au moins partiellement, la saisonnalité.
Golem et Kavajë-Plazh : épicentre économique et pôle balnéaire
Au sein de la municipalité, toutes les zones n’offrent pas les mêmes perspectives.
L’unité de Kavajë-ville concentre environ 50 % des entreprises de la municipalité : on y trouve les services classiques, commerces, administrations, et une demande de logements longue durée. C’est le marché le plus stable, mais aussi celui dont les rendements locatifs sont généralement plus modestes.
Golem, en revanche, concentre environ 30 % du tissu économique et vit principalement du tourisme balnéaire. Dans cette unité, l’hébergement et la restauration représentent à eux seuls autour de 40 % de l’économie, et les services dépassent largement la moitié de l’activité totale. Le commerce reste présent (environ 20 %), mais l’industrie et l’agriculture sont minoritaires.
L’essentiel du développement immobilier touristique en Albanie se concentre dans la zone de Golem et ses environs (Mali i Robit, Qerret, Shkëmbi i Kavajës côté Durrës), avec une offre composée d’appartements de vacances, de petites résidences, de maisons divisées en unités locatives et d’hôtels indépendants.
Pour mesurer le niveau de prix et de rendement, il est utile de regarder les données de Durrës, dont fait partie le quartier balnéaire de Shkëmbi i Kavajës, littéralement adossé à Kavajë. Dans ce secteur, les appartements s’échangent autour de 1 200 à 1 700 € par m², avec une forte demande étrangère (Italiens, Polonais, Turcs notamment). Les rendements bruts en location saisonnière peuvent y atteindre 8 à 10 % sur la haute saison, souvent 5 à 7 % sur l’année complète selon la gestion.
Kavajë, qui partage la même façade côtière et le même bassin de clientèle, peut être considérée comme un prolongement naturel de ce marché – mais avec un degré de saturation moindre.
Un marché Airbnb déjà rentable à Kavajë
Un indicateur clé pour tout investisseur intéressé par la location saisonnière est la performance des locations courte durée type Airbnb. Une analyse sur la période septembre 2024 – août 2025 recense 302 annonces actives à Kavajë, ce qui est significatif pour une municipalité de cette taille, mais reste très modeste par rapport aux grandes stations méditerranéennes.
Le marché présente plusieurs caractéristiques structurantes :
L’analyse du marché locatif à Sarandë révèle une forte orientation vers la location saisonnière de logements entiers (96% des annonces), principalement des appartements (78,5%). Les typologies dominantes sont les 1 et 2 chambres (85% du parc), avec une capacité moyenne de 4,8 personnes, calibrant le marché pour les couples et petites familles plutôt que pour les grands groupes.
Du point de vue des performances, les chiffres sont parlants.
Revenus, taux d’occupation et prix moyens
On peut résumer les ordres de grandeur ainsi :
| Indicateur (Kavajë, Airbnb) | Entrée de gamme (25 % inf.) | Médian / “typique” | Haut de gamme (25 % sup.) | Top 10 % |
|---|---|---|---|---|
| Revenu mensuel | ~242 $ | ~560 $ | ≥ 1 236 $ | ≥ 2 573 $ |
| Taux d’occupation | ~12 % | ~23 % | ≥ 44 % | ≥ 65 % |
| Prix moyen par nuit (ADR) | ~49 $ | ~68 $ | ≥ 102 $ | ≥ 156 $ |
On retrouve une structure classique de marché touristique côtier : une poignée de biens optimisés (bonne localisation, décoration, gestion professionnelle) captent une part disproportionnée des revenus, tandis que de nombreuses annonces mal positionnées ou mal gérées stagnent avec de faibles taux d’occupation.
Saisonnalité marquée, mais gérable
La saisonnalité est très nette.
| Saison | Revenu mensuel moyen | Occupation moyenne | ADR moyen |
|---|---|---|---|
| Haute saison (juin–août) | ~1 775 $ | ~38,6 % | ~111 $ |
| Inter-saison | ~1 047 $ | ~29,5 % | ~86 $ |
| Basse saison (déc.–fév.) | ~527 $ | ~22,8 % | ~80 $ |
| Pic absolu (mois de pointe) | ~2 115 $ | ~45,7 % | ~114 $ |
| Creux absolu (mois le plus faible) | ~490 $ | ~21,1 % | ~79 $ |
Ce profil ressemble beaucoup à celui observé dans d’autres villes côtières albanaises : une haute saison d’environ trois mois très rentable, une inter-saison correcte si le produit est bien ciblé (week‑ends, courts séjours, résidents albanais), et un hiver calme où les propriétaires doivent arbitrer entre location longue durée à tarif réduit ou fermeture.
Pour l’investisseur, l’analyse du marché et des opportunités implique deux aspects fondamentaux à considérer.
L’investisseur doit mener une analyse approfondie du marché, des tendances et de la viabilité des projets pour évaluer les risques et le potentiel de retour sur investissement.
L’investisseur doit s’engager activement dans le suivi de ses investissements, en assurant une surveillance continue de la performance et de l’évolution des conditions du marché.
– Un modèle purement saisonnier peut être très rentable si le prix d’achat reste maîtrisé, mais il faut absorber plusieurs mois de faible activité.
– Structurer un produit mixte (saisonnière l’été, moyenne durée pour télétravailleurs ou retraités hors saison) peut lisser les revenus.
Qui sont les touristes et locataires à Kavajë ?
Les données sur les profils de voyageurs confirment l’internationalisation rapide de la demande.
On estime que 99 % des visiteurs Airbnb à Kavajë sont étrangers. Les marchés émetteurs dominants sont le Royaume‑Uni et l’Allemagne, mais la clientèle suit la tendance nationale : forte présence européenne (Italie, Allemagne, Suisse, Scandinavie), diaspora albanaise, émergence d’Américains et de visiteurs du Moyen‑Orient.
Un point singulier ressort : environ 50 % des voyageurs appartiennent aux générations nées après 2000 (Gen Z / Alpha). Cela renforce l’importance d’une offre orientée vers :
Les voyageurs recherchent des logements modernes et « instagrammables », avec une connexion Wi‑Fi fiable. Ils privilégient des séjours courts, mais souvent planifiés longtemps à l’avance (le délai moyen de réservation est d’environ 50 jours), et exigent des politiques d’annulation flexibles, déjà adoptées par 30 % des annonces à Kavajë.
Attentes des voyageurs en location saisonnière
Du point de vue de l’investisseur, la clientèle est majoritairement :
– internationale,
– sensible au rapport qualité‑prix,
– très connectée (et donc influencée par les avis, les notes, les photos),
– jeune, donc potentiellement fidèle si l’expérience est réussie.
Un village balnéaire, oui, mais dans un pays en pleine bulle contrôlée
Pour comprendre l’attrait de Kavajë, il faut le relier à la dynamique globale de l’immobilier albanais.
Depuis 2020, l’Albanie connaît l’une des plus fortes hausses de prix en Europe. Les statistiques nationales indiquent une progression des prix résidentiels d’environ 18 % sur un an début 2026, avec des pointes bien supérieures dans certaines zones. Le Bank of Albania a même enregistré des hausses annuelles proches de 40 % en 2024–2025 en moyenne nationale sur certaines périodes.
Le prix moyen au mètre carré de l’immobilier en Albanie est d’environ 1 600 €.
À Durrës, proche voisin de Kavajë, les appartements neufs varient autour de 1 300–2 000 €/m², avec des rendements bruts de l’ordre de 6 à 8 % pour des appartements bien situés.
Dans ce contexte, Kavajë se situe dans une fourchette de prix généralement un peu inférieure à celle des zones les plus cotées, en partie parce que la ville est moins connue à l’international et son offre encore en structuration. Cette décote relative est précisément l’argument de ceux qui cherchent de la plus‑value à moyen terme.
Infrastructures : l’assainissement comme signal clé
L’un des reproches fréquents aux stations balnéaires balkaniques concerne la gestion des eaux usées, avec un impact direct sur la qualité des eaux de baignade, et donc la valeur immobilière à long terme. Kavajë est en plein dans cette problématique, mais elle bénéficie d’un projet structurant : un programme de modernisation de son système d’assainissement, fortement soutenu par l’Union européenne.
La station d’épuration existante a été dimensionnée pour 25 000 habitants, alors qu’elle devrait en desservir environ 100 000. Pour corriger ce déficit, un projet d’un coût total de 9,7 millions d’euros a été mis en place, financé par :
| Source de financement | Montant (€) |
|---|---|
| Subventions WBIF (Western Balkans) | 350 000 |
| Contribution nationale (bénéficiaire) | 2 650 000 |
| Subventions IPA (UE) – premier volet | 4 800 000 |
| Subventions IPA (UE) – second volet | 1 900 000 |
| Total | 9 700 000 |
Les travaux, étudiés dès 2011 et engagés à partir de 2015, visent explicitement à : remédier aux problèmes identifiés et améliorer la situation actuelle.
– améliorer la qualité des eaux de baignade,
– réduire les risques environnementaux,
– soutenir la croissance touristique,
– et favoriser l’alignement de l’Albanie sur les directives européennes (eaux résiduaires urbaines, eaux de baignade).
Pour l’immobilier, ce type d’investissement est loin d’être anecdotique. Sur d’autres segments de côte albanaise, la mise à niveau des infrastructures (routes, promenades, ports, aéroports) a généralement entraîné des hausses de valeur de 15 à 25 % dans les zones directement bénéficiaires. À Kavajë, il s’agit plutôt de consolider la qualité de l’existant et d’éviter le scénario classique d’une station “bon marché mais sale”, qui finit à terme par décourager les clientèles solvables.
Tourisme : un potentiel largement au‑delà de la plage
Pour l’instant, la grande majorité de l’activité touristique à Kavajë est concentrée sur le bord de mer, autour des plages de Golem, Karpen, Shkëmbi i Kavajës, Qerret ou Spille. Bars, restaurants, stations de plage et quelques hôtels structurent l’offre, avec une saison d’environ deux mois.
Mais plusieurs projets et études, financés notamment par l’UE, montrent une volonté de diversifier les produits :
Le projet Routes4Culture, intégré à EU4Culture et mis en œuvre par AULEDA et l’UNOPS, vise à créer cinq nouveaux itinéraires culturels, restaurer le patrimoine local et organiser un festival-foire de produits locaux. Une étude sur le développement du tourisme culturel à Kavajë et Rrogozhinë souligne la nécessité de mieux connecter agriculture, culture et tourisme, et d’allonger la saison touristique.
Kavajë ne manque pas d’arguments historiques et culturels : musée ethnographique, église Sainte‑Paraskevi (XIIIe siècle), tour de l’Horloge (1817), pont de Bukaq (XVIIIe siècle), forteresse de Bashtovë (XVe siècle), sans compter un passé singulier (révolte anti‑communiste de 1990, rôle dans la protection des juifs pendant la Seconde Guerre mondiale).
Pour l’instant, ce patrimoine reste largement sous‑exploité dans l’offre touristique. Pour un investisseur, cela ouvre des pistes :
– petites maisons d’hôtes en ville combinant hébergement et expériences culturelles,
– hébergements à thème autour de l’histoire locale,
– projets mêlant agritourisme et location saisonnière dans les unités rurales (Synej, Helmas, Luz i Vogël).
Comparer Kavajë aux autres marchés côtiers
Pour positionner Kavajë dans un portefeuille d’investissement albanais, il est utile de comparer quelques paramètres clés avec les autres marchés phares.
| Zone côtière | Niveau de prix approx. (appartements) | Profil touristique | Rendements locatifs typiques |
|---|---|---|---|
| Durrës / Shkëmbi i Kavajës | 1 200–2 000 €/m² | Familial, proche de Tirana, port | 6–8 % (jusqu’à 10 % saisonnier) |
| Vlorë (Lungomare) | 1 000–1 800 €/m² (jusqu’à 2 500+ en front de mer) | Balnéaire, Riviera sud, nouvel aéroport | ~5–7 %, plus en short‑let |
| Sarandë | 1 500–2 500 €/m² (3 000+ front de mer) | Riviera sud, très international | 8–10 %, jusqu’à 15+ % sur biens premium |
| Kavajë / Golem | Inférieur à Shkëmbi i Kavajës et Durrës centre, mais proche | Balnéaire familiale, clientèle régionale, montée internationale | 5–8 % potentiels selon produit |
Kavajë n’a pas (encore) les hausses spectaculaires de Sarandë ni le niveau d’équipement de Vlorë, mais elle bénéficie :
La zone bénéficie d’un accès facile depuis Tirana grâce à l’axe routier en expansion vers Durrës et aux projets routiers en cours. Elle est immédiatement proche de Durrës et de ses grands projets de développement comme Porto Romano, la marina et la requalification du front de mer. Elle possède également une image de destination à la fois familiale et abordable.
Là où Durrës et Sarandë flirtent déjà avec des prix qui rappellent certaines parties de la Croatie ou du Monténégro, Kavajë reste encore dans la catégorie “entrée/milieu de gamme” à l’échelle régionale, ce qui laisse davantage de marge à la hausse si la demande continue de se déplacer vers la côte centrale.
Typologies de biens : où se situe la valeur à Kavajë ?
À l’échelle nationale, les appartements représentent environ 75 % du marché résidentiel, les maisons 12 %, les villas 6 %, les studios 4 %, et les maisons de ville/duplex environ 3 %. Les prix moyens par type de bien sont autour de :
| Type de bien (Albanie) | Prix moyen approximatif |
|---|---|
| Studio | ~55 000 € |
| 1 chambre | ~90 000 € |
| 2 chambres | ~140 000 € |
| 3 chambres | ~210 000 € |
| Maison | ~240 000 € |
| Villa | ~520 000 € |
Dans un marché comme Kavajë, les opportunités les plus cohérentes avec la demande observée sont :
– les 1+1 (une chambre) de 50–60 m², très recherchés à l’échelle nationale et adaptées aux couples ou petites familles,
– les 2+1 (deux chambres) pour 4 à 5 personnes, cœur du marché Airbnb actuel,
– les petites maisons divisibles en unités saisonnières dans les villages côtiers.
Les données de listings montrent qu’un appartement de 130 m² en centre-ville de Kavaja (Qender) est proposé en 2+1, au deuxième étage et non meublé. Ce produit immobilier illustre le type de bien urbain disponible pour un investisseur ciblant le marché de la location à l’année, notamment pour des familles locales, des fonctionnaires ou des retraités.
Sur la côte, le modèle dominant reste l’appartement dans un immeuble récent, souvent déjà meublé, à quelques minutes à pied de la plage. Dans Shkëmbi i Kavajës (Durrës), plusieurs annonces mentionnent des surfaces de 50 à 110 m² en 1+1 ou 2+1, meublés, entre le 2e et le 7e étage. Il est raisonnable de considérer que des produits comparables existent ou émergent côté Kavajë/Golem, à des niveaux de prix légèrement inférieurs.
Location saisonnière : un marché encore peu régulé
Un point qui saute aux yeux dans l’analyse du marché Airbnb de Kavajë est l’absence de régulation stricte : aucun bien répertorié comme “licencié” dans les données étudiées. Cela reflète une situation fréquente en Albanie, où le développement des locations de courte durée a devancé le cadre réglementaire.
Pour l’instant, cela crée un environnement favorable aux investisseurs : peu de barrières à l’entrée, fiscalité modérée, rareté des contrôles. À l’échelle nationale, la fiscalité reste relativement légère :
Les coûts de transaction lors de l’achat d’un bien immobilier, incluant notaire et agence, représentent environ 5 à 10 % du prix d’achat.
Mais les signaux envoyés par le gouvernement vont dans le sens d’un encadrement progressif, notamment sur les locations courte durée (taxe forfaitaire par lit, discussions sur un relèvement de ce montant, obligations environnementales sur les nouveaux bâtiments). Il serait étonnant que Kavajë y échappe à moyen terme.
Pour l’investisseur, il s’agit donc d’une fenêtre d’opportunité : entrer sur un marché encore peu régulé, avec l’anticipation que, même si la fiscalité se durcit légèrement, la hausse des prix et la structuration de l’offre compenseront largement ce surcoût.
Risques spécifiques : documents, infrastructures, saisonnalité
Investir dans l’immobilier à Kavajë ne se résume pas à acheter un appartement “avec vue sur mer” et le mettre sur Airbnb. Comme partout en Albanie, quelques risques structurels doivent être pris au sérieux.
Sur le plan juridique et cadastral, le pays traîne un lourd héritage : nationalisations communistes, privatisations chaotiques, constructions sans permis. On estime à environ 440 000 le nombre de constructions édifiées sans autorisation, et historiquement, plus de 80 % des données du cadastre ont été jugées incomplètes ou inexactes par la Commission européenne. Près de 70 % des affaires civiles des tribunaux albanais concernent des litiges fonciers.
Cela ne signifie pas qu’il est impossible de sécuriser un achat à Kavajë, mais qu’il est impératif de prendre des précautions spécifiques.
– recourir à un avocat local compétent,
– vérifier soigneusement les titres, les servitudes, les éventuelles hypothèques,
– s’assurer que le bien est correctement enregistré et conforme aux plans d’urbanisme,
– éviter les propriétés en zone grise (titres incomplets, partages non réglés, constructions non régularisées).
Kavajë partage certains défis d’infrastructure avec d’autres stations balnéaires : routes secondaires parfois dégradées, pressions sur les réseaux d’eau et d’électricité en haute saison, et un urbanisme parfois anarchique sur le front de mer. Bien que le projet d’assainissement en cours soit un signal positif, il est essentiel de visiter, d’observer et de comparer les différents quartiers avant de prendre un engagement immobilier.
Enfin, la forte saisonnalité du tourisme impose une stratégie adaptée. Un investisseur qui base tout son modèle économique sur juillet et août en front de mer doit accepter que le reste de l’année sera nettement moins rentable, voire nul s’il ne propose pas de location à l’année. À l’inverse, les biens en centre‑ville, loués à des résidents permanents, offriront des rendements plus bas mais plus stables.
Comment Kavajë se connecte à la dynamique nationale
À l’échelle de tout le pays, l’immobilier albanais est tiré par trois moteurs principaux :
– la croissance économique (PIB en hausse de l’ordre de 3,5–4 %, chômage à un chiffre, inflation apaisée autour de 2 %),
– l’explosion du tourisme (plus de 10 millions de visiteurs en 2023, plus de 11 millions en 2024, objectif de 15 millions à court terme),
– et la perspective d’adhésion à l’Union européenne (négociations ouvertes, chapitres déjà mis en chantier, horizon institutionnel plus clair).
Les prix ont flambé à Tirana, sur la Riviera sud et dans quelques hotspots (Vlorë, Sarandë, Ksamil, Dhermi, Himarë), avec des croissances annuelles parfois supérieures à 20–25 %. Les études de projection parlent d’une hausse cumulée de 30 à 45 % des valeurs immobilières sur les cinq prochaines années au niveau national, avec des scénarios optimistes allant jusqu’à 50–55 %.
Située dans la région de Tirana et proche de Durrës, Kavajë bénéficiera de plusieurs grands projets : l’extension de l’axe Tirana-Durrës, le nouveau port de Porto Romano, la transformation du port de Durrës en marina de luxe, de nouveaux corridors routiers et l’aéroport de Vlorë qui modifiera les flux côtiers.
Historiquement, les zones proches de projets de cette ampleur bénéficient d’une prime de 15 à 25 % sur les prix par rapport à des secteurs comparables moins bien desservis. Kavajë ne sera pas au centre de ces chantiers, mais elle en sera un bénéficiaire indirect, en particulier via :
– l’amélioration de l’accessibilité routière,
– la croissance du flux de touristes rentrant par Durrës ou Vlorë,
– l’augmentation de la demande de résidences secondaires “à distance raisonnable” de Tirana.
Stratégies d’investissement adaptées à Kavajë
Au vu des données et des tendances, plusieurs stratégies se détachent pour qui souhaite investir à Kavajë.
1. Appartement de vacances à Golem / Kavajë-Plazh
C’est le scénario le plus évident : achat d’un appartement 1+1 ou 2+1 à proximité de la plage, dans un immeuble récent avec des standards corrects, pour une exploitation en courte durée. Les chiffres du marché Airbnb montrent qu’un bien bien géré peut, en haute saison, générer plusieurs centaines à plus de 2 000 dollars par mois. En s’appuyant sur un bon taux d’occupation l’été et un minimum d’activité le reste de l’année, atteindre un rendement brut de 6 à 8 % est réaliste si le prix d’achat reste contenu.
Ce type d’investissement profite pleinement de la clientèle internationale croissante, en particulier les jeunes voyageurs européens et la diaspora.
2. Immeuble ou maison divisée en unités locatives
Pour des budgets plus importants, certains investisseurs ciblent des maisons ou petits immeubles dans les villages côtiers, qu’ils divisent en studios ou petites unités indépendantes à louer. Avec un positionnement qualitatif (climatisation, déco, gestion professionnelle), ces produits peuvent atteindre les niveaux de revenu des “Top 10 %” du marché Airbnb, avec l’avantage d’une mutualisation des coûts de gestion.
3. Logements longue durée en centre‑ville
Kavajë‑ville, avec ses fonctions administratives, ses commerces, ses écoles, reste un marché de résidence principale. Dans un pays où l’urbanisation se poursuit et où Tirana concentre déjà plus de 30 % de la population, les villes moyennes de l’axe central voient affluer des habitants, mais avec des niveaux de prix bien inférieurs à ceux de la capitale.
C’est le rendement brut moyen d’un appartement de 2 ou 3 pièces en centre-ville loué à l’année.
4. Produits mixtes tourisme–culture–agritourisme
C’est le segment le plus pionnier, mais probablement celui qui a le plus de marge de croissance : petites structures d’hébergement combinant chambre d’hôtes, activités agricoles (cueillette, dégustations, ateliers), découverte du patrimoine local et expériences de pleine nature.
Les programmes européens comme Routes4Culture et EU4Culture soutiennent les initiatives liant patrimoine agricole et hébergement. Pour un investisseur patient, acquérir un bien agricole via une société locale (pour contourner les restrictions pour les non-résidents) et y associer une structure d’hébergement peut créer, à moyen terme, un actif unique, se distinguant des appartements de plage classiques.
En résumé : pourquoi Kavajë mérite une place sur le radar des investisseurs
Kavajë n’est pas (encore) le nouveau Sarandë ni le “next big thing” martelé sur YouTube. C’est justement ce qui fait son intérêt.
Elle coche plusieurs cases rarement réunies :
Synthèse des atouts clés identifiés pour le développement touristique et immobilier de la région de Golem, en Albanie.
Situé entre Tirana et Durrës, sur le principal corridor économique du pays.
Un littoral long et varié, avec des plages connues localement mais encore sous‑exploitées à l’international.
Un marché Airbnb déjà structuré et rentable, mais loin d’être saturé.
Des prix encore contenus par rapport aux destinations voisines comme Durrës, Vlorë ou Sarandë.
Investissements publics concrets dans l’assainissement, signe d’un engagement pour la durabilité.
Tourisme en essor, marché immobilier national en croissance et perspective d’adhésion à l’UE.
Les risques existent : qualité variable des constructions, saisonnalité marquée, complexité des titres de propriété, marché locatif encore peu régulé. Ils ne sont pas spécifiques à Kavajë, mais inhérents à l’Albanie dans son ensemble. Ils exigent une approche professionnelle : avocat local, vérification rigoureuse de la documentation, sélection stricte des emplacements et des promoteurs, et une stratégie de gestion locative claire (saisonnière, mixte ou longue durée).
Investir à Kavajë représente une opportunité de ‘second rideau’, moins exposée et moins chère que les zones plus prestigieuses comme la Riviera sud. Le potentiel de valorisation est lié à la diffusion progressive de la pression immobilière depuis les pôles de Tirana et Durrës vers les municipalités côtières avoisinantes.
Dans un marché national où les prévisions évoquent encore 5 à 8 % de hausse annuelle en moyenne sur les prochaines années, Kavajë offre, aujourd’hui, un rare mélange de rendement locatif correct, de potentiel d’appréciation et de ticket d’entrée encore abordable. À condition de faire ses devoirs, de penser au‑delà des deux mois d’été, et de traiter chaque projet comme un investissement structuré plutôt qu’un simple “coup” sur une plage à la mode.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Kavajë, en Albanie, pour rechercher du rendement locatif et une exposition au léke albanais. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones côtières (Durrës, Vlorë, Sarandë), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison proche de la mer à Kavajë (secteur Golem ou Mali i Robit), combinant rendement locatif brut cible de 8–10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissement) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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