Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Nichée au centre de l’Albanie, longeant la rivière Shkumbin et entourée de collines boisées, la ville d’Elbasan ne fait pas la une des brochures immobilières. Longtemps considérée comme une cité industrielle un peu assoupie, éclipsée par Tirana, Vlorë, Durrës ou Sarandë, elle se transforme pourtant en silence. Pour un investisseur attentif, cette discrétion est précisément ce qui en fait aujourd’hui une opportunité.
Face à la cherté et à la saturation de Tirana et des villes côtières, la ville d’Elbasan présente un profil intéressant pour l’investissement. Elle combine des prix encore abordables, un rendement locatif correct et une position stratégique. Son potentiel de revalorisation est soutenu par le développement des infrastructures et les politiques publiques.
Cet article propose un tour d’horizon complet de ce que signifie, très concrètement, investir dans l’immobilier à Elbasan : chiffres à l’appui, comparaison avec le reste du pays, forces, faiblesses, types d’actifs à cibler et horizons de rendement possibles.
Elbasan dans le marché immobilier albanais : un « second couteau » stratégique
Le marché immobilier albanais connaît depuis quelques années une accélération spectaculaire. Entre 2020 et 2025, les prix nationaux auraient bondi de plus de 170 %, avec des hausses annuelles de 16 à 27 % dans les grandes villes et jusqu’à 58 % dans certaines zones côtières très demandées. Tirana et la Riviera ont mené la danse, dopées par la croissance économique (autour de 3,2–4,8 % par an), la poussée touristique et l’afflux de capitaux étrangers.
Dans les villes secondaires comme Elbasan, les appartements se négocient généralement entre 600 et 1 200 €/m².
Avant de zoomer sur la ville, un coup d’œil à quelques repères nationaux permet de situer le marché d’Elbasan dans l’ensemble albanais.
Elbasan vs Albanie : indicateurs clés
Les données agrégées pour Elbasan et pour l’ensemble du pays montrent une réalité intéressante : la ville offre un meilleur équilibre prix/revenus et un rendement locatif supérieur à la moyenne nationale tout en restant très abordable.
Indicateurs immobiliers comparés
| Indicateur | Elbasan | Albanie (moyenne nationale) |
|---|---|---|
| Ratio prix / revenus | 8,17 | 16,46 |
| Mensualité de crédit en % du revenu | 73,12 % | 136,26 % |
| Indice d’accessibilité du crédit | 1,37 | 0,73 |
| Ratio prix/loyer – centre | 15,70 | 20,47 |
| Ratio prix/loyer – hors centre | 19,22 | 18,09 |
| Rendement locatif brut – centre | 6,37 % | 4,88 % |
| Rendement locatif brut – hors centre | 5,20 % | 5,53 % |
| Salaire net moyen mensuel | 43 333 ALL | 58 878 ALL |
| Taux d’intérêt hypothécaire (20 ans) | 6,50 % | 5,54 % (fourchette 3–8 %) |
On constate immédiatement plusieurs points favorables à Elbasan pour un investisseur raisonné :
Dans cette région, le marché immobilier présente plusieurs atouts majeurs. Le ratio prix/revenus y est deux fois plus bas que la moyenne nationale, rendant l’immobilier nettement plus accessible au pouvoir d’achat local. Par conséquent, le poids d’un crédit immobilier sur les revenus des ménages est bien moindre que dans le reste du pays. De plus, le rendement locatif brut au centre-ville est attractif, dépassant la moyenne nationale avec environ 6,37 %. Globalement, l’accessibilité au logement y est très supérieure, ce qui contribue à limiter les risques de formation d’une bulle spéculative à court terme.
Autrement dit, Elbasan n’est pas une histoire de « coup » à très court terme, mais plutôt celle d’un marché encore sain, où les fondamentaux (revenus, prix, loyers) restent cohérents.
Une ville stratégique, connectée, mais encore sous-valorisée
Si Elbasan commence à intéresser les investisseurs, c’est d’abord parce qu’elle coche plusieurs cases rarement réunies dans un même lieu : situation centrale, connexion autoroutière avec la capitale, intégration dans des corridors de transport européens, zone économique dédiée, et en même temps prix encore « d’avant-boom ».
Une localisation centrale et bien reliée
Elbasan occupe une position quasiment au centre de l’Albanie, à peu près à mi-distance entre Tirana et le lac d’Ohrid. Elle est desservie par la route principale du pays et se trouve désormais à environ 45 minutes de Tirana grâce à l’autoroute Tirana–Elbasan, axe clé du corridor central-sud.
Cette autoroute d’environ 32 kilomètres, comprenant un tunnel de 4,3 km financé par la Banque islamique de développement et construit par un grand groupe grec, a transformé la ville d’Elbasan. Elle n’est plus une ville isolée mais est devenue une périphérie raisonnablement proche de la capitale albanaise, Tirana.
Concrètement, cela ouvre plusieurs scénarios d’investissement :
– achat d’appartements pour des ménages travaillant à Tirana mais incapables ou peu désireux de payer les prix délirants de la capitale ;
– développement de logements pour télétravailleurs cherchant un compromis entre qualité de vie et accès à Tirana ;
– implantation de petites activités logistiques ou de services profitant de la position centrale et de la connexion au corridor VIII qui reliera l’Adriatique à la mer Noire.
Une zone économique et industrielle qui porte la demande
Elbasan fait partie des villes où l’État a créé des zones économiques et des parcs industriels pour attirer les investissements en production et logistique. Ces politiques s’inscrivent dans une stratégie plus large de désengorgement de Tirana et de développement de l’intérieur du pays.
Le gouvernement a prévu 1,6 milliard d’euros d’investissements dans les infrastructures. La ville d’Elbasan est incluse dans ces plans, notamment pour le développement des routes, des zones économiques et des programmes de coopération régionale, qui s’intègrent aux stratégies d’adhésion à l’Union européenne.
Pour l’immobilier, cela signifie : la nécessité d’adapter ses stratégies aux évolutions du marché.
– une demande potentielle pour des surfaces commerciales et des entrepôts, même si ces segments restent de niche ;
– une clientèle de cadres, techniciens, étudiants et employés recherchant des logements abordables à proximité des zones d’activité ;
– une probabilité raisonnable de voir les valeurs immobilières progresser à mesure que ces investissements publics produiront leurs effets.
Le marché locatif à Elbasan : rendements, tickets d’entrée et profil des biens
L’un des intérêts majeurs d’Elbasan pour un investisseur est la combinaison de prix bas et de loyers relativement décents, qui permet d’atteindre des rendements bruts autour de 5 % sans recourir à des montages complexes ni à une exploitation touristique intensive.
Niveaux de loyers : un marché encore très accessible
Les données disponibles pour Elbasan donnent une image claire des loyers actuels, aussi bien en centre-ville qu’en périphérie.
Rents résidentiels à Elbasan
| Type de bien | Loyer moyen centre (ALL/mois) | Fourchette centre (ALL) | Loyer moyen hors centre (ALL/mois) | Fourchette hors centre (ALL) |
|---|---|---|---|---|
| 1 chambre (T1) | 24 333 | 18 000 – 30 000 | 16 666 | 12 000 – 20 000 |
| 3 chambres (T3) | 36 000 | 23 000 – 50 000 | 25 333 | 16 000 – 35 000 |
Rapporté au salaire net moyen local (environ 43 333 ALL), un T1 en centre-ville représente un effort locatif d’environ 56 % du salaire, tandis qu’un T3 au centre grimpe à plus de 80 %. Cela peut sembler élevé, mais ces moyennes doivent être lues avec prudence : les ménages se regroupent, de nombreux habitants sont propriétaires de longue date, et une partie de la demande locative vient des étudiants.
Pour un investisseur, l’important est que les loyers sont suffisamment élevés, au regard des prix d’achat, pour générer un rendement brut confortable, tout en restant relativement abordables pour la population locale.
Investisseur
Prix d’achat et rendement : des chiffres concrets
Les données spécifiques aux typologies d’appartements à Elbasan permettent de se faire une idée précise du ticket d’entrée et des rendements à attendre.
Rendements par typologie d’appartement à Elbasan
| Type d’appartement | Prix d’achat estimé (€) | Loyer mensuel moyen (€) | Rendement brut annuel |
|---|---|---|---|
| Studio | 30 000 | 128 | 5,12 % |
| 1 chambre (T1) | 35 000 | 145 | 4,98 % |
| 2 chambres (T2) | 46 826 | 171 | 4,38 % |
La moyenne des rendements bruts ressort autour de 4,82 %, ce qui situe Elbasan dans la tranche haute des villes intérieures albanaises (4–5 %). Ces rendements sont bruts, avant impôts, frais de gestion, entretien ou éventuels travaux, mais les coûts récurrents en Albanie restent très faibles :
– taxe foncière annuelle souvent de l’ordre de 10 à 30 € pour un appartement standard ;
– taxe sur les revenus locatifs à taux unique de 15 % sur le brut ;
– frais de copropriété fréquemment limités à quelques dizaines d’euros par mois, selon le type d’immeuble.
Rendement net estimé d’un bien locatif classique après déduction des charges et impôts.
Prix au m² : encore très loin de Tirana et de la côte
Les données locales en ALL confirment que les prix au m² restent modérés, surtout comparés aux zones chaudes du pays.
Prix de vente à Elbasan (en ALL par pied carré)
| Localisation | Prix moyen (ALL/ft²) | Fourchette (ALL/ft²) |
|---|---|---|
| Appartement – centre | 7 122,51 | 4 645,11 – 9 290,23 |
| Appartement – hors centre | 6 038,65 | 5 574,14 – 6 503,16 |
Converti en €/m², cela situe Elbasan dans la zone basse à médiane des « villes secondaires » (600–1 200 €/m²). À titre de comparaison :
– Tirana : 2 000 à 2 800 €/m² pour les appartements « mainstream », jusqu’à 4 000–5 000 €/m² dans Blloku ;
– Vlorë et Sarandë : entre 1 500 et 3 500 €/m² pour des biens côtiers, voire davantage pour les programmes luxueux en front de mer ;
– villes intérieures comme Korçë ou Shkodër : souvent autour de 600–900 €/m².
En clair, Elbasan reste dans la partie basse de l’échelle des prix, ce qui en fait un terrain d’investissement à faible capital initial, mais à potentiel de montée en gamme sur le long terme.
Une demande locative portée par l’université et une population jeune
Au-delà des chiffres, l’une des forces d’Elbasan réside dans sa démographie particulière. La ville abrite l’université Aleksandër Xhuvani, l’une des plus importantes universités publiques du pays. Cette présence académique se traduit par :
– une population relativement jeune et dynamique ;
– une demande régulière de logements étudiants (T1, T2, colocation) ;
– une activité culturelle et associative qui contribue à la vitalité urbaine.
Dans un contexte de fuite des cerveaux, les villes qui parviennent à retenir leurs jeunes talents ou à en attirer bénéficient d’un avantage structurel. Cela assure une demande locative durable et contribue à la valorisation des quartiers sur le long terme.
Les investisseurs peuvent en tirer parti en visant en priorité :
– des appartements de petite et moyenne taille proches de l’université ;
– des logements adaptés à la colocation (T2, T3) ;
– des projets de co-living ou de résidences étudiantes si l’échelle du portefeuille le permet.
Cette demande étudiante garantit une certaine résilience de l’occupation : même en cas de ralentissement économique ou touristique, les besoins en hébergement universitaire demeurent.
Qualité de vie : un atout sous-estimé qui se monnaye dans le temps
L’autre carte maîtresse d’Elbasan se joue sur le terrain intangible de la qualité de vie. Contrairement à Tirana, congestionnée et polluée, ou aux stations balnéaires saturées en haute saison, Elbasan offre un rythme plus lent, des parcs, une pollution relativement faible et un coût de la vie modéré.
Découvrez les atouts naturels et les opportunités offerts par l’environnement de la ville, des espaces verts aux nouvelles formes de travail.
La ville est entourée de collines et de zones boisées, offrant un cadre idéal pour la randonnée, l’écotourisme et les escapades nature.
Avec la montée du télétravail et la recherche de cadres de vie sereins à coût maîtrisé, ce profil naturel attire de nouveaux habitants.
– des travailleurs à distance, qui profitent de la connexion rapide à Tirana tout en vivant à moindre coût ;
– des retraités albanais ou étrangers, sensibles à la combinaison prix bas / environnement agréable ;
– des familles de la diaspora qui souhaitent se réinstaller en conservant un lien avec la capitale.
Les villes offrant une « bonne vivabilité » ont tendance à mieux résister aux cycles immobiliers, car elles restent attractives même quand la spéculation se calme. Elbasan pourrait ainsi profiter, sur le long terme, des tendances mondiales en faveur de villes moyennes bien connectées et plus durables.
Patrimoine historique et potentiel touristique : un levier encore peu exploité
Construite à l’origine comme un établissement romain, devenue ensuite un bastion de l’architecture et de la pensée ottomanes, Elbasan dispose d’un centre historique marqué par des remparts, des maisons traditionnelles et des mosquées anciennes. Autour du château, l’atmosphère rappelle certaines cités ottomanes plus célèbres, mais encore sans la pression touristique.
Pour un investisseur, cette authenticité culturelle ouvre plusieurs pistes :
Découvrez des projets valorisant le patrimoine bâti pour des investissements durables et esthétiques.
Transformation de maisons anciennes en maisons d’hôtes, boutiques-hôtels ou gîtes urbains.
Ouverture de cafés, ateliers d’artisans ou petits restaurants dans les zones historiques.
Achat de propriétés proches ou dans des zones patrimoniales, bénéficiant d’une ‘prime esthétique’ durable.
À mesure que l’Albanie mise davantage sur le tourisme culturel pour diversifier son offre au-delà des plages, des villes comme Elbasan, longtemps restées en marge, pourraient voir croître l’intérêt des visiteurs et, avec lui, la rentabilité des projets d’hébergement et de restauration.
Environnement réglementaire et fiscal : un cadre globalement favorable
Toute stratégie d’investissement nécessite de comprendre le cadre légal national, qui s’applique également aux acquisitions à Elbasan.
Propriété et fiscalité : un pays globalement accueillant pour les étrangers
L’Albanie adopte un régime plutôt libéral vis-à-vis de la propriété étrangère :
– les étrangers peuvent acheter librement appartements, maisons et locaux commerciaux ;
– la seule grande restriction concerne les terres agricoles, qui ne peuvent être acquises directement qu’au travers d’une société de droit albanais ou sous conditions particulières ;
– l’achat immobilier ne donne pas automatiquement droit à la résidence, mais la détention d’un bien (au moins 20 m², détenu à 50 % minimum) peut faciliter une demande de permis de séjour.
En matière fiscale, l’environnement est l’un des plus compétitifs d’Europe pour la détention de biens :
– taxe de transfert de propriété généralement autour de 2–3 % du prix déclaré ;
– frais de notaire et d’avocat cumulés souvent compris entre 0,5 et 1 % ;
– frais d’enregistrement inférieurs à 100 € ;
– taxe foncière annuelle symbolique pour les appartements (souvent 10–30 € par an) ;
– impôt forfaitaire de 15 % sur les revenus locatifs bruts ;
– impôt de 15 % également sur la plus-value à la revente (avec certaines exemptions possibles pour les détentions longues).
Les coûts de transaction totaux (achat + enregistrement + honoraires) tournent ainsi autour de 3–5 % du prix du bien, ce qui reste modéré à l’échelle européenne.
Financement : hypothèque possible mais souvent inutile à Elbasan
Les banques albanaises proposent des prêts immobiliers avec des taux qui, pour 2025, se situent autour de 3,9 % en lek pour les meilleures offres et autour de 4,9–6,5 % en euros selon les maturités. Les taux moyens relevés pour des prêts à 20 ans tournent justement autour de 6,5 % pour Elbasan.
Plafond du ratio prêt/valeur (LTV) imposé par la Banque d’Albanie pour un premier achat immobilier en lek.
Pour un investisseur qui cible des biens à 30–50 000 €, comme c’est courant à Elbasan, la question du crédit se pose différemment : beaucoup d’achats se font en cash, d’autant que les prêts restent plus difficiles d’accès pour les non-résidents. La faible valeur unitaire des biens rend ce marché particulièrement accessible pour des investisseurs individuels ou des membres de la diaspora disposant d’une épargne modeste.
Élément de contexte : boom national, mais Elbasan reste en marge des excès
Pendant que Tirana enregistre des hausses de prix dépassant 20 % par an et que certaines zones de Sarandë ou Vlorë voient leurs prix doubler en quelques années, Elbasan évolue plus doucement. Les prévisions nationales tablent sur une croissance moyenne des prix de 5 à 8 % par an sur les cinq prochaines années, avec des pics de 8–12 % pour les marchés les plus tendus.
Les « villes secondaires » comme Elbasan sont généralement vendues comme des marchés offrant :
– des prix au m² de 600 à 1 200 € ;
– des rendements bruts de 4–5 % ;
– un potentiel de croissance annuelle autour de 5–8 %.
Cette stratégie privilégie un rendement stable et une plus-value progressive plutôt que la spéculation rapide. Elle convient aux investisseurs recherchant un complément de revenu ou une diversification géographique, tout en évitant les risques de surchauffe observés à Paris, comme un ratio prix/revenus élevé (19,4) et un taux de vacance important dans certains quartiers.
Opportunités d’investissement concret à Elbasan
À partir de ces éléments, plusieurs axes d’investissement se dessinent clairement dans la ville.
Résidentiel locatif classique : petits appartements proches des pôles clés
L’axe le plus évident consiste à cibler des appartements de petite surface, proches du centre, de l’université ou des axes de transport.
Trois profils de biens se distinguent :
– les studios à environ 30 000 € avec des rendements proches de 5,1 % ;
– les T1 autour de 35 000 €, rendements à peine plus faibles (4,98 %) mais demande plus large (étudiants, jeunes couples, télétravailleurs) ;
– les T2 un peu plus chers (environ 46 800 €) pour une clientèle de familles ou de colocs, avec un rendement brut d’environ 4,38 %.
Pour un investisseur qui cherche à construire un petit portefeuille diversifié, l’achat de plusieurs unités dans des immeubles récents bien placés, plutôt que d’un seul grand appartement, permet de mutualiser les risques de vacance et de travaux.
Colocation et logements étudiants
Avec la présence de l’université Aleksandër Xhuvani et un public étudiant renouvelé chaque année, les produits adaptés à la colocation ont un vrai rôle à jouer. Un T3 bien aménagé, proche de la faculté, peut générer davantage de revenus qu’une location familiale classique, à condition de bien gérer :
– la segmentation des chambres ;
– l’ameublement adapté (bureaux, rangements, espaces communs conviviaux) ;
– la rotation des locataires et la gestion de la caution.
Les rendements bruts peuvent parfois dépasser légèrement les moyennes du marché. Cependant, ils restent généralement bien inférieurs à la volatilité typique des investissements en location saisonnière de type Airbnb dans les zones côtières.
Hébergement à mi-chemin entre tourisme et séjour longue durée
Elbasan ne rivalise pas, pour l’instant, avec Sarandë ou Vlorë sur le segment strictement balnéaire. En revanche, sa position centrale et son patrimoine historique lui donnent un atout pour un tourisme plus culturel ou de passage, lié par exemple à :
– des circuits intérieurs combinant Tirana, Berat, Gjirokastër et le lac d’Ohrid ;
– des séjours de longue durée (nomades digitaux, séjours linguistiques, stages universitaires) ;
– des événements ponctuels (conférences, rencontres universitaires, festivals).
Les appartements meublés, bien situés et optimisés pour des séjours de quelques semaines à quelques mois, représentent un investissement intéressant. Ils sont généralement moins soumis aux variations saisonnières que les locations de vacances en bord de mer et offrent une rentabilité supérieure à celle d’une location longue durée classique non meublée.
Commerce de proximité et petits bureaux
La demande en commerces et bureaux à Elbasan n’a rien à voir avec celle de Tirana, où les loyers de locaux commerciaux atteignent 50–60 €/m² dans les centres commerciaux et où le stock de bureaux grimpe à près de 190 000 m². Toutefois, la combinaison zone économique + autoroute + centralité nationale laisse entrevoir une montée progressive de besoins en :
– bureaux de petite taille pour entreprises locales ou branches de sociétés tiranaises ;
– surfaces commerciales en pied d’immeuble dans les nouveaux quartiers ou autour de l’université ;
– petits entrepôts en périphérie, à proximité des axes logistiques.
Ce segment reste plus spéculatif et dépend fortement de la réussite de la stratégie industrielle locale. Il pourra intéresser des investisseurs plus aguerris ou des acteurs déjà présents sur le marché albanais.
Risques et limites : pourquoi Elbasan reste un marché à manier avec lucidité
Si les atouts sont réels, Elbasan n’est pas un Eldorado sans risque. Plusieurs éléments doivent être pris en compte avant de se lancer.
Un marché encore peu liquide
Les villes secondaires albanaises présentent une liquidité plus faible que la capitale ou la côte. Le temps moyen pour vendre un appartement dans les villes intérieures est généralement plus long que dans les stations balnéaires ou à Tirana, même si l’on observe une amélioration globale des ventes (plus de 1 150 biens vendus au premier semestre 2023 à l’échelle du pays, en hausse de 23 %).
À Elbasan, cela signifie qu’il faut accepter une logique de détention plus longue et ne pas compter sur une sortie rapide en cas de retournement du marché. Pour un investisseur, la rentabilité doit donc être pensée principalement en termes de flux (loyers) et de revalorisation à moyen/long terme, pas comme un « flip » rapide.
Cadre légal et foncier : vigilance nécessaire
Comme partout en Albanie, le passé foncier du pays (réformes agraires d’après-guerre, constructions sans permis, partages familiaux) oblige à une extrême prudence. À l’échelle nationale :
Près de 440 000 constructions ont été réalisées sans permis, illustrant l’ampleur des défis liés au foncier et à la régularisation.
À Elbasan, il est donc impératif de :
– travailler avec un avocat local maîtrisant la question foncière ;
– exiger la vérification du titre, des servitudes, des dettes et hypothèques ;
– éviter autant que possible les constructions anciennes non régularisées.
Le notaire joue un rôle important dans la sécurisation de la transaction, mais il ne remplace pas un conseil juridique indépendant.
Démographie nationale et dépendance à Tirana
À l’échelle nationale, l’Albanie perd des habitants (–1,2 % pour atteindre 2,36 millions d’habitants début 2025), sous l’effet combiné de l’émigration vers l’étranger et de la migration interne vers Tirana. La capitale concentre déjà plus de 30 % de la population et reste le seul grand centre qui gagne vraiment des résidents.
Les villes secondaires, si elles ne parviennent pas à retenir ou attirer assez de population active, courent le risque à long terme de voir leur base de demande se tasser. Elbasan dispose néanmoins de deux garde-fous :
– son université, qui maintient un flux de jeunes ;
– sa position logistique et sa connexion autoroutière, qui la rapprochent de Tirana.
Mais il serait imprudent de parier uniquement sur une explosion démographique locale. La stratégie d’investissement doit rester prudente, en s’appuyant sur des biens à prix d’entrée bas et à usage relativement polyvalent (locatif résidentiel, colocation étudiante, location moyenne durée, revente possible aux occupants locaux, etc.).
Comment Elbasan peut s’intégrer dans une stratégie de portefeuille
Pour un investisseur s’intéressant à l’Albanie, Elbasan n’est sans doute pas le premier marché à cibler si l’objectif est le rendement maximal à court terme. En revanche, elle peut jouer un rôle intéressant dans une approche de diversification pays / villes.
Un portefeuille équilibré pourrait, par exemple, combiner :
Différentes approches pour investir dans le marché immobilier albanais, chacune avec ses avantages, ses risques et son profil de rendement.
Un ou deux biens pour profiter du dynamisme économique et de la valorisation rapide de la capitale. Attention au ticket d’entrée élevé et aux rendements nets plus modestes.
À Sarandë, Vlorë ou Durrës pour capter des rendements bruts élevés (10–15 %) via la location saisonnière. Forte saisonnalité et exposition aux fluctuations du tourisme.
Un ou plusieurs biens pour un flux de loyers stable, des coûts réduits et un ratio prix/revenu raisonnable. Potentiel de plus-value à long terme et approche gradualiste.
Dans ce schéma, Elbasan joue un rôle de « valeur défensive » dans un marché national largement tiré par le tourisme et la spéculation urbaine.
Perspectives : que peut raisonnablement espérer un investisseur à Elbasan ?
En combinant les prévisions nationales (hausse annuelle des prix de 5–8 % sur les villes secondaires, rendements bruts moyens de 4–5 %) avec les caractéristiques propres à Elbasan (position, université, amélioration des infrastructures), on peut esquisser un scénario raisonnable sur 5 à 10 ans.
Sur un horizon de cinq ans, un investisseur qui achèterait aujourd’hui un appartement typique à Elbasan pourrait viser : un rendement locatif intéressant, une valorisation de son actif grâce à l’augmentation des prix immobiliers, et éventuellement des avantages fiscaux liés à l’immobilier dans la région.
C’est la plus-value cumulée attendue pour les zones intérieures, selon les scénarios nationaux.
Sur dix ans, si les projections nationales se confirment (60–95 % de hausse cumulée des prix au niveau du pays), Elbasan pourrait suivre une pente similaire, à condition que :
– les projets d’infrastructure et de zone économique continuent de se concrétiser ;
– l’université maintienne son rôle de pôle démographique et culturel ;
– le pays poursuive sa trajectoire d’intégration européenne, renforçant la confiance des investisseurs et la convergence économique.
Ces chiffres ne sont évidemment pas garantis, mais ils donnent un ordre de grandeur cohérent avec les tendances observées et les fondamentaux actuels.
Conclusion : une opportunité discrète, à saisir avec méthode
Investir dans l’immobilier à Elbasan, c’est accepter de sortir des radars habituels des investisseurs internationaux, souvent focalisés sur Tirana ou la côte. C’est miser sur une ville :
– encore bon marché à l’échelle de l’Albanie et de l’Europe ;
– correctement reliée à la capitale par une autoroute récente ;
– dotée d’une université importante, d’un tissu historique riche et d’une qualité de vie appréciable ;
– incluse dans les stratégies nationales de développement de l’intérieur et de modernisation des infrastructures.
Les rendements locatifs dans cette zone sont raisonnables, sans être spectaculaires. L’avantage majeur est que les risques de surchauffe du marché y apparaissent plus limités que dans la capitale ou sur le littoral. La clé pour réussir consiste donc à aborder cet investissement avec réalisme, en tenant compte de ces caractéristiques spécifiques.
– viser des biens bien situés (centre, université, axes principaux) ;
– privilégier des tickets d’entrée modestes (studios, T1, T2) ;
– s’entourer d’un avocat et d’un notaire pour sécuriser les titres de propriété ;
– envisager un horizon d’investissement de moyen à long terme.
Dans un pays où les prix ont déjà bondi de près de 200 % en cinq ans dans certaines zones, Elbasan offre encore le visage d’un marché en retard de cycle, avec une marge de progression significative. Pour l’investisseur patient, prêt à regarder au-delà des cartes postales de la Riviera, cette ville peut devenir une pièce discrète mais solide dans un portefeuille immobilier albanais.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Elbasan, Albanie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Elbasan, Albanie, pour chercher du rendement locatif et une exposition complémentaire à un marché en développement. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs villes albanaises (Tirana, Durrës, Elbasan), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble résidentiel ou un petit ensemble de logements dans un quartier en développement d’Elbasan, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – en gardant en tête que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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