Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Située sur la côte adriatique, à une trentaine de minutes de Tirana et de son aéroport international, Durrës concentre aujourd’hui une bonne partie de la nouvelle histoire immobilière de l’Albanie. Longtemps vue comme simple station balnéaire estivale, la ville est devenue un marché résidentiel et d’investissement à l’année, dopé par un tourisme en plein essor, des projets d’infrastructure massifs et une demande étrangère en forte croissance.
Pour un investisseur francophone, Durrës présente plusieurs avantages : des prix encore abordables, des rendements locatifs solides, un cadre de vie agréable, des procédures d’achat relativement simples pour les étrangers et des perspectives de valorisation soutenues par des projets d’envergure comme le futur Durrës Yachts & Marina et le développement de Porto Romano.
Ce guide propose un tour d’horizon détaillé du marché, des prix par quartier, des rendements, du processus d’achat et des risques à ne pas sous-estimer.
Un marché côtier devenu hub à l’année
Durrës est la deuxième ville d’Albanie, son principal port et l’un de ses centres économiques. Reliée à Tirana par une autoroute moderne (environ 30 à 40 minutes de route), accessible par le rail et située à une demi-heure de l’aéroport, elle cumule les avantages d’un pôle urbain et d’une station balnéaire.
Pendant des années, l’immobilier local dépendait d’une saison touristique courte de trois mois. Aujourd’hui, cette saison s’étend sur six mois grâce aux croisières, au tourisme d’affaires, aux événements et aux nomades digitaux. Cette diversification a transformé la demande locative en une demande annuelle, portée par l’installation durable de résidents, d’expatriés et de retraités étrangers.
Le quotidien reste celui d’une ville de bord de mer de taille moyenne (environ 115 000 habitants), avec plages de sable, amphithéâtre romain, tour vénitienne, climat méditerranéen, coût de la vie inférieur à celui de l’Europe de l’Ouest et un niveau de sécurité jugé bon, avec peu de criminalité violente. Pour un investisseur, ce cadre de vie renforce l’attrait d’un « lifestyle investment » : acheter un bien à la mer pour en profiter une partie de l’année et le louer le reste du temps.
Une dynamique de prix exceptionnelle depuis 2019
La trajectoire des prix illustre la transformation du marché. Depuis 2019, les valeurs ont tout simplement doublé dans plusieurs segments, en particulier sur le front de mer et dans les programmes neufs.
Entre 2019 et 2021, on trouvait encore des constructions récentes à 500–750 €/m² et des biens en première ligne de mer autour de 1 300 €/m². En 2022‑2023, les appartements vue mer en tout premier rang se négociaient déjà 1 300–1 500 €/m², les résidences de standing atteignant 2 000 €/m². Aujourd’hui, la barre s’est encore élevée.
Niveaux de prix moyens
En 2025‑2026, les données convergent sur une fourchette moyenne comprise entre 1 200 et 1 800 €/m² pour l’ensemble du marché résidentiel de Durrës, avec des écarts sensibles selon l’emplacement, l’âge du bâtiment et la vue.
On peut synthétiser ainsi les niveaux observés :
| Indicateur (2026) | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix médian au m² | 110 000 ALL ≈ 1 140 € |
| Prix moyen au m² | 120 000 ALL ≈ 1 244 € |
| Fourchette courante Durrës (appartements) | 1 200 – 1 800 €/m² |
| Appartements vue mer (neuf) | 1 500 – 2 000 €/m² |
| Anciens appartements Golem (10‑15 ans) | 600 – 800 €/m² |
| Maisons/villas modernes typiques | 200 000 – 350 € (prix global) |
| Villas de luxe vue mer | jusqu’à ~1,2 M€ |
| Surcote mer / neuf / équipements (globalement) | +20 à +30 % selon les caractéristiques |
En lek, environ 80 % des logements se situent entre 70 000 et 160 000 ALL par m². Les appartements existants se négocient autour de 105 000 ALL/m², tandis que les programmes neufs montent à près de 140 000 ALL/m², soit un surcoût de 15 à 30 % par rapport au parc ancien.
C’est la hausse des prix en pourcentage sur la période de janvier 2024 à janvier 2026, l’une des progressions les plus marquées des Balkans.
Combien paient réellement les acheteurs ?
Dans la pratique, les prix de vente définitifs restent 8 à 12 % en dessous des prix affichés. Les négociations font donc partie du jeu, d’autant plus que la culture albanaise valorise le marchandage. Pour un investisseur, cela signifie qu’un bien annoncé 1 400 €/m² peut souvent se conclure autour de 1 250–1 300 €/m², sous réserve d’un travail de terrain et d’une bonne connaissance des références locales.
Quartiers et micro‑marchés : où investir à Durrës ?
Durrës n’est pas un marché homogène. Chaque zone a son profil de prix, sa clientèle cible et son potentiel de plus‑value. L’une des forces de la ville est d’offrir aussi bien des emplacements ultra‑premium en front de mer que des secteurs d’entrée de gamme encore très accessibles.
Vue d’ensemble des principaux secteurs
Le tableau ci‑dessous permet de comparer les grandes zones d’investissement.
| Quartier / zone | Prix indicatifs au m² (ALL / €) | Positionnement et profil |
|---|---|---|
| Vollga (front de mer, marina) | 170 000–260 000 ALL ≈ 1 800–2 500 € | Plus prestigieux, très demandé, haut de gamme |
| Currila | 160 000–240 000 ALL ≈ 1 600–2 400 € | Front de mer, vues panoramiques, standing |
| Plazh – bande principale | 120 000–190 000 ALL ≈ 1 200–1 900 € | Plage prisée, fort potentiel locatif saisonnier |
| Plazh – zones secondaires | 90 000–140 000 ALL ≈ 900–1 400 € | Front de mer « value », bon rapport qualité/prix |
| Qendra (centre‑ville) | 100 000–150 000 ALL ≈ 1 100–1 500 € | Centre administratif et commercial, locatif long terme stable |
| Plepa | ≈ 1 300–1 800 €/m² | Mix tourisme / résidentiel, proche autoroute |
| Shkëmbi i Kavajës | ≈ 1 200–1 700 €/m² | Bord de mer, très recherché par les touristes |
| Golem | 110 000–170 000 ALL ≈ 1 000–1 600 € | Zone de villégiature sud, clientèle familiale |
| Qerret | ≈ 600–900 €/m² | Plus abordable, à quelques centaines de mètres de la mer |
| Lalëz Bay / Hamallaj | 140 000–220 000 ALL ≈ 1 700–2 700 € | Complexes premium, villas, resorts haut de gamme |
| Shkozet | 55 000–90 000 ALL ≈ 700–1 000 € | Zone industrielle / logistique, ticket d’entrée bas |
| Spitallë | 55 000–95 000 ALL | Faubourg accessible, potentiel à long terme |
| Zone du port / Porto Romano | 85 000–135 000 ALL ≈ 800–1 500 € | Quartier en mutation, effet d’entraînement du nouveau port |
On peut distinguer plusieurs familles d’emplacements, chacune adaptée à un profil d’investisseur.
Les secteurs haut de gamme : Vollga, Currila, Plazh « prime »
Vollga concentre aujourd’hui le cœur du Durrës de standing : promenade entièrement repensée, projets de marina, vue directe sur la baie, restaurants et cafés de bord de mer. Dans ce secteur, les nouveaux immeubles, penthouses et appartements « ultra‑prime » se vendent entre 1 800 et 2 500 €/m², parfois davantage pour les unités les plus exceptionnelles (les premières tranches du projet Durrës Marina ont démarré vers 1 500–1 600 €/m² et dépassent maintenant 3 000 €/m²).
Currila occupe une position légèrement en hauteur, offrant des vues panoramiques sur l’Adriatique et une ambiance résidentielle chic. Le secteur se caractérise par des résidences contemporaines, des unités de grande surface ainsi que des projets de villas et de penthouses.
Sur le segment locatif, ces quartiers ciblent une clientèle à haut pouvoir d’achat : cadres en déplacement, touristes premium, croisiéristes, voire résidents fortunés. Pour un investisseur, l’enjeu est d’accepter un ticket d’entrée plus élevé en échange d’une forte liquidité à la revente et d’un potentiel de plus‑value lié aux projets urbanistiques en cours.
Plazh, Shkëmbi i Kavajës, Plepa : l’ADN balnéaire de la ville
La longue bande de Plazh reste le symbole des vacances à Durrës : immeubles alignés le long de la plage, hôtels, restaurants saisonniers, activité très dense en été. Dans la partie la plus recherchée (premier rang, immeubles récents), les prix grimpent entre 1 200 et 1 900 €/m², avec des loyers saisonniers élevés sur les plateformes de location courte durée.
Situé un peu plus au sud, Shkëmbi i Kavajës est devenu un marché immobilier très dynamique. La zone attire les investisseurs grâce à ses longues plages, ses nombreux restaurants et ses bâtiments récents. La demande est particulièrement forte en provenance d’Italie, de Pologne, de Turquie et des pays voisins. À partir de 2022, les prix ont connu une hausse marquée, surtout pour les appartements « pieds dans l’eau ».
Plepa, enfin, combine une vocation touristique et résidentielle. Sa proximité avec l’autoroute Tirana‑Durrës en fait une base pratique pour des séjours longs. Les prix, généralement compris entre 1 300 et 1 800 €/m², restent légèrement inférieurs à ceux de Vollga pour une rentabilité locative souvent comprise entre 5 et 7 %.
Le secteur de Golem, à 10–15 minutes au sud, a longtemps été le royaume des résidences de vacances familiales. On y trouve des immeubles anciens entre 600 et 800 €/m², ainsi que de nouveaux complexes à 1 000–1 600 €/m². La zone attire un public varié : Albanais de la diaspora, familles venues de Macédoine ou du Kosovo, retraités d’Europe centrale, etc.
Découvrez les avantages de l’immobilier à Qerret, une commune voisine offrant un excellent rapport qualité-prix et des rendements locatifs attractifs.
Prix au m² plus doux, généralement compris entre 600 et 900 €, pour un accès proche à la mer (environ 300 m).
Programmes comme Paradise Residence offrant piscine, salle de fitness, espaces verts et parkings souterrains équipés de bornes de recharge.
Rendements locatifs prometteurs, souvent supérieurs à 7,5 %, grâce à une forte demande de location.
À l’opposé du spectre, Lalëz Bay et Hamallaj se positionnent sur le créneau resort haut de gamme : villas, résidences avec services, parcs privés. Les prix au m² peuvent y atteindre 140 000 à 220 000 ALL (environ 1 700–2 700 €/m²). C’est la zone privilégiée pour des budgets de 500 000 € et plus, souvent sur des villas de 180–400 m².
Shkozet, Spitallë, zones périphériques : tickets d’entrée bas et paris à long terme
Pour les investisseurs qui cherchent d’abord à entrer sur le marché avec un budget serré, des secteurs comme Shkozet ou Spitallë restent abordables, autour de 55 000–90 000 ALL/m², soit 700–1 000 €/m². Shkozet est un ancien quartier industriel en cours de transformation, avec des entrepôts, des locaux logistiques et des logements simples. Spitallë, plus résidentiel, offre des surfaces plus grandes à coût réduit.
Ces zones ne donnent pas sur la mer et n’attirent pas la clientèle touristique. Leur intérêt tient davantage à la demande locale, au développement des infrastructures (notamment en lien avec le nouveau port de Porto Romano) et à la perspective de valorisation à mesure que les prix des zones centrales grimperont.
Rendements locatifs : entre 5 % et 10 % selon la stratégie
L’une des raisons pour lesquelles Durrës attire autant d’investisseurs étrangers tient à la combinaison encore rare en Europe de prix raisonnables et de rendements locatifs élevés.
Les chiffres disponibles donnent plusieurs repères :
– rendement brut moyen long terme autour de 5–7 % par an ;
– rendement brut en centre‑ville d’environ 5 % et hors centre d’un peu plus de 5,5 % ;
– sur les locations saisonnières, possibilité de grimper à 8–10 % brut sur les meilleures périodes et les meilleurs emplacements.
Loyers de référence
Pour des locations classiques à l’année, les loyers moyens se situent autour de :
| Type de bien (long terme) | Loyer mensuel moyen (Lek) | Équivalent approximatif en € |
|---|---|---|
| 1 chambre, centre‑ville | ≈ 35 800 Lek | ≈ 380–390 € |
| 1 chambre, hors centre | ≈ 26 900 Lek | ≈ 280–290 € |
| 3 chambres, centre‑ville | ≈ 51 400 Lek | ≈ 630–650 € |
| 3 chambres, hors centre | ≈ 36 400 Lek | ≈ 430–450 € |
En pratique, on trouve une large dispersion selon l’état du bien, la vue, le mobilier. Certains deux‑pièces modernes en centre peuvent atteindre 600 € mensuels, tandis que des studios plus anciens se louent à moins de 300 €.
Le potentiel de la location courte durée
C’est toutefois sur les plateformes de location saisonnière que Durrës révèle tout son potentiel. Les données issues d’Airbnb et d’autres plateformes montrent une situation très favorable pour les hôtes :
Revenu mensuel médian en dollars pour les hôtes Airbnb en Croatie, tandis que les 10% les plus performants dépassent 1778$.
La contrepartie est la forte saisonnalité : la demande baisse nettement en hiver, les tarifs chutent et les taux d’occupation se réduisent. Une stratégie de location mixte (saisonnier l’été, moyen terme pour des nomades digitaux ou des expatriés le reste de l’année) permet de lisser en partie ces fluctuations.
Yields et structure de coûts
En combinant les loyers ci‑dessus avec les prix au m², on obtient des rendements bruts typiques entre 5 et 8 %. Une partie importante des investisseurs vise un rendement net de 4 à 7 %, après prise en compte :
En plus du loyer, un propriétaire doit anticiper plusieurs dépenses : la taxe sur le revenu locatif (15 % du net), les charges de copropriété (environ 10 à 30 € par mois), l’impôt foncier (souvent une dizaine d’euros par an pour un appartement), et éventuellement des frais de gestion en cas de délégation à une agence (pouvant représenter 20 à 30 % des revenus bruts pour une gestion complète de location saisonnière).
La disponibilité d’une offre professionnelle de gestion locative à Durrës (pour les locations de vacances, mais aussi pour les baux de longue durée) facilite particulièrement la vie des investisseurs étrangers qui n’habitent pas sur place.
Infrastructures et grands projets : le carburant de la valorisation
Si Durrës a connu une telle accélération immobilière, ce n’est pas seulement grâce au soleil et à la mer. La ville bénéficie d’un plan d’investissements publics et privés d’une ampleur rarement vue dans la région, qui crée un puissant effet d’entraînement sur les prix.
Durrës Yachts & Marina : un projet à plusieurs milliards
Le chantier emblématique, déjà largement médiatisé, est le projet Durrës Yachts & Marina, piloté par le développeur Eagle Hills (lié à l’entrepreneur émirati Mohamed Alabbar) via la société Durrës Marina sha. Il s’agit de transformer l’actuel port commercial en une vaste marina de yachts avec quartier résidentiel de luxe.
Quelques chiffres donnent l’échelle de l’opération :
Synthèse des principaux indicateurs et investissements du projet immobilier et portuaire.
Investissement global d’environ 2 milliards d’euros pour une surface d’aménagement de 450 hectares, incluant 818 000 m² de terrains publics.
Près de 13 000 appartements prévus (dont 4 400 en première phase), plus de 850 chambres d’hôtel et 280 postes d’amarrage pour yachts.
Environ 93 % des surfaces construites sont consacrées au résidentiel, le reste se partageant entre hôtels et commerces.
12 000 emplois annoncés et 3,2 milliards d’euros de revenus projetés sur 35 ans, dont plus de 2,2 milliards issus des ventes d’appartements.
L’État albanais participe à hauteur de 33 % au projet via l’Albanian Seaports Development Company.
Les premières unités du projet ont été commercialisées dès 2022, avant la délivrance des permis, à des prix de l’ordre de 1 500–1 600 €/m², puis ont rapidement franchi la barre des 3 000 €/m². Durrës Marina illustre ainsi le basculement du marché vers une nouvelle échelle de valeur, en particulier sur le segment très haut de gamme.
Nouveau port commercial à Porto Romano et modernisation urbaine
Parallèlement à la conversion du port historique en marina de plaisance, un nouveau port commercial doit voir le jour dans la zone de Porto Romano, au nord de la ville, pour un investissement d’environ 399 millions d’euros financé par l’État. Des consortiums internationaux spécialisés dans les travaux maritimes ont été pré‑sélectionnés pour le chantier.
En complément de projets majeurs, la municipalité a mis en œuvre un plan de modernisation incluant la construction de nouvelles routes et de jardins, l’installation d’équipements sportifs, la réhabilitation des bâtiments endommagés par le séisme de 2019, le renforcement des terrains instables, l’amélioration des réseaux d’assainissement et la création de parkings souterrains.
Un projet emblématique est la reconfiguration de la promenade littorale de Durrës, avec élargissement de la plage et création d’une sorte de « ceinture verte » sur 2,1 km. L’idée : reculer la ligne de sable jusqu’à 100 m de la promenade, planter massivement des arbres pour constituer un îlot vert, et offrir un espace de loisirs destiné aux activités sportives, culturelles et festives.
Un contexte macro favorable
À l’échelle nationale, l’Albanie affiche une croissance du PIB de l’ordre de 3,2–3,5 %, un tourisme en explosion (plus de 11 millions de visiteurs récemment, 15 millions attendus à brève échéance) et des prix immobiliers encore 40–50 % inférieurs à ceux de pays méditerranéens voisins comme la Croatie ou le Monténégro. Le pays est candidat à l’Union européenne, ce qui alimente un récit d’« adhésion à venir » très vendeur auprès des investisseurs.
Durrës, grâce à son statut de plus grande ville côtière et de principal port, se trouve en première ligne pour capter ces dynamiques.
Ce que permet votre budget à Durrës
Pour se repérer concrètement, il est utile de raisonner en enveloppes globales.
Budget de 50 000 €
Avec 50 000 €, un acheteur peut viser :
– un studio ou un petit appartement une chambre dans des immeubles plus anciens à Golem ou Qerret, parfois à quelques centaines de mètres de la mer ;
– un bien en périphérie (Shkozet, Spitallë) nécessitant souvent une rénovation.
Ces produits intéressent les investisseurs qui acceptent d’engager un budget travaux (quelques milliers à plus de 20 000 € pour refaire un appartement de A à Z) en échange d’un prix au m² très bas.
Budget de 100 000 €
À 100 000 €, le champ de possibilités s’élargit nettement :
– appartements modernes 1–2 chambres dans Plazh, Shkëmbi i Kavajës ou Plepa, souvent avec balcon et parfois vue mer latérale ;
– unités dans des résidences avec services (piscine, gardien, parking) dans des complexes en construction à Golem ou Qerret.
Cette tranche de marché est très prisée des investisseurs étrangers en raison de trois atouts principaux : des prix encore accessibles, une bonne liquidité à la revente et un fort potentiel de location saisonnière.
Budget de 200 000 € et au‑delà
À partir de 200 000 €, on accède :
– à de grands appartements de 2 à 3 chambres dans des emplacements premium comme Vollga ou le centre, avec vues dégagées, finitions de standing et, parfois, proximité immédiate de la marina ;
– à de petites maisons ou des villas de taille modeste dans les développements haut de gamme de Golem ou sur la côte nord (Hamallaj, Lalëz Bay).
Au‑delà de 500 000 €, le marché propose des pièces rares : grands appartements neufs avec vue frontale sur mer à Vollga, penthouses à Currila, villas de 180 à plus de 400 m² dans les baies les plus exclusives. Quelques portefeuilles multi‑biens sont aussi montés par des investisseurs qui agrègent deux, trois ou quatre appartements dans des immeubles récents à fort potentiel locatif.
Acheter en tant qu’étranger : règles, démarches, fiscalité
L’un des attraits majeurs de Durrës pour les investisseurs étrangers tient à la relative simplicité du cadre réglementaire albanais.
Droits des étrangers
Les non‑résidents peuvent acheter librement :
– appartements,
– maisons,
– villas,
– locaux commerciaux.
Les principales restrictions concernent les terres agricoles, qui ne peuvent en principe pas être détenues directement par un étranger au‑delà d’une certaine surface, ainsi que certains terrains dans la bande côtière lorsque l’achat porte sur le foncier lui‑même (ce qui pousse les investisseurs à monter une société albanaise – de type sh.p.k, équivalent d’une SARL – pour détenir les parcelles).
En revanche, l’acquisition d’un appartement ou d’une maison sans terrain agricole reste ouverte, sans quotas ni statut particulier. Les étrangers sont imposés aux mêmes taux que les citoyens albanais.
Processus d’achat : de l’offre au registre cadastral
Le déroulement type d’une acquisition à Durrës comporte plusieurs étapes clés :
L’achat d’un bien immobilier en Albanie suit un processus structuré : 1. Recherche et sélection via des agences (Arka Home Real Estate, AFS Real Estate, etc.) ou des plateformes en ligne (Properstar, Holprop, etc.). 2. Ouverture d’un compte bancaire local, essentiel pour les transactions dépassant 1 000 €. 3. Négociation du prix et des conditions, avec des remises courantes de 8 à 12 %. 4. Signature d’un avant-contrat avec un dépôt d’environ 10 %. 5. Due diligence juridique par un avocat local pour vérifier la propriété, les hypothèques, les permis et les données cadastrales. 6. Signature de l’acte définitif chez un notaire public, en albanais. 7. Enregistrement du bien auprès de l’Agence nationale du cadastre pour obtenir le titre de propriété. 8. Règlement des taxes et frais (droits de mutation, honoraires notariaux, etc.).
Dans la plupart des cas, la procédure complète se boucle en 4 à 8 semaines, sous réserve que les documents du vendeur soient en ordre.
Coût total d’acquisition : compter 3 à 5 % de plus
En plus du prix négocié, l’acheteur doit intégrer un ensemble de frais, relativement modérés à l’échelle européenne.
| Poste de coût (acheteur) | Niveau indicatif |
|---|---|
| Taxe de transfert (droits de mutation) | 2–3 % du prix du bien |
| Notaire | 0,5–1 % du prix (souvent 150–450 €) |
| Frais d’enregistrement | 80–100 € |
| Honoraires d’avocat (due diligence) | 500–1 000 € |
| Commission d’agence | 1–2 % si à la charge de l’acheteur (souvent payée par le vendeur) |
| Frais municipaux sur les constructions neuves | 3–10 € |
Au total, l’enveloppe additionnelle tourne autour de 3 à 5 % du prix de vente, hors éventuels travaux. Pour un appartement à 100 000 €, mieux vaut donc prévoir une marge de 3 000 à 5 000 € de frais de transaction et, si besoin, un budget rénovation de 5 000 à plus de 20 000 €.
Fiscalité récurrente et revenus locatifs
Sur la durée, le propriétaire supporte principalement trois types de charges fiscales :
Taux forfaitaire de l’impôt sur le revenu locatif en Albanie, applicable sur le revenu net après déduction des charges.
En cas de revente, la plus‑value réalisée est soumise à un impôt de 15 % calculé sur la différence entre prix de cession et prix d’acquisition (plus les frais justifiés), avec quelques aménagements pour les détentions longues.
Financement : possibilités réelles, mais conditions plus strictes pour les étrangers
Les banques albanaises proposent des prêts immobiliers avec des taux généralement compris entre 3,5 et 6 % sur des durées allant jusqu’à 20 ans. Pour les emprunts en euro, les taux de départ se situent aux environs de 3,7–4 %, souvent indexés sur l’Euribor.
Pour un investisseur étranger, les conditions d’investissement sont plus prudentes et restrictives que pour un résident.
– apport personnel d’au moins 50 % du prix, contre 25 % pour un citoyen albanais ;
– exigence d’un dossier complet (revenus, relevés bancaires, justificatifs d’actifs) traduit et légalisé ;
– ouverture d’un compte bancaire local obligatoire.
Dans les faits, une part importante des achats étrangers se fait encore comptant, les investisseurs préférant souvent utiliser la dette dans leur pays d’origine et mobiliser leurs fonds en Albanie.
Les risques à ne pas ignorer
L’euphorie ambiante ne doit pas faire oublier que le marché de Durrës reste un marché émergent, avec ses fragilités structurelles.
Taille modeste et liquidité limitée
Par rapport aux grandes métropoles européennes, Durrës reste une ville moyenne. Le stock de biens disponibles, le nombre d’investisseurs institutionnels, la profondeur du marché secondaire sont sans commune mesure avec ceux d’Athènes ou de Barcelone. En cas de retournement ou de changement de mode, le temps de revente peut s’allonger – il n’est pas rare qu’un appartement mette près d’un an à trouver preneur dans certains segments.
Qualité de construction et risques juridiques
L’héritage d’années de construction parfois anarchique pèse encore. On estime que plusieurs centaines de milliers de bâtiments ont été érigés sans permis en Albanie, et les contentieux fonciers représentent une part très importante des affaires civiles.
À Durrës, certains ensembles présentent des qualités de construction inégales, avec des soucis d’isolation phonique, de finitions ou, plus grave, de conformité structurelle aux normes antisismiques. D’où l’importance cruciale de vérifier ces points.
– de faire inspecter le bien (particulièrement les immeubles plus anciens ou ceux touchés par le séisme de 2019) ;
– de vérifier en détail les titres de propriété, les plans cadastraux et les permis.
Des pratiques douteuses comme la double vente (un même appartement « vendu » à deux acheteurs différents) ont été signalées dans le passé, ce qui renforce la nécessité de passer par un avocat et un notaire reconnus.
Environnement côtier et érosion
La proximité de la mer, atout majeur du marché, s’accompagne aussi de contraintes techniques. Certaines zones en première ligne sont exposées à des phénomènes d’érosion, ou ont un sous‑sol compliqué pour la construction de ports et d’infrastructures lourdes. Les projets massifs comme Durrës Marina ou le port de Porto Romano font l’objet de critiques sur leur impact environnemental, la pollution existante des sols et la capacité réelle des réseaux (eau, assainissement) à absorber l’afflux de nouveaux habitants.
Avant d’acheter une propriété en première ligne de mer, il est essentiel de se renseigner sur la stabilité géologique de la zone et d’examiner les plans de protection côtière existants pour évaluer les risques potentiels.
Saisonnalité et évolution du tourisme
Si le tourisme alimente la hausse des prix et des loyers, il rend aussi les revenus locatifs plus volatils. La demande d’hébergement peut être très concentrée sur quelques mois, avec un risque de suroffre ponctuelle si trop de programmes sont livrés en même temps sur un même tronçon de plage.
Par ailleurs, l’État albanais cherche à mieux encadrer les locations courte durée (introduction d’une fiscalité spécifique, enregistrement des logements touristiques). Ce mouvement n’est pas propre à l’Albanie : il suit une tendance européenne de régulation d’Airbnb et consorts. Il faut donc intégrer l’hypothèse de règles plus strictes à l’avenir.
Comment approcher le marché : stratégie et bonnes pratiques
Face à ce contexte mêlant opportunités et risques, plusieurs recommandations se dégagent pour un francophone qui envisage d’investir à Durrës.
1. Privilégier la qualité d’emplacement
Même dans une ville en pleine croissance, les fondamentaux classiques restent valables. Les biens les plus résilients en cas de ralentissement seront :
– bien situés (front de mer qualitatif, proximité du centre ou d’un axe structurant comme la promenade ou l’autoroute) ;
– proches des commodités (restaurants, commerces, transports, écoles pour les locataires longue durée) ;
– dans des immeubles bien construits, avec un gestionnaire de copropriété sérieux.
Accepter un prix au m² un peu plus élevé dans Vollga, Currila, le centre ou un Plazh de bonne qualité peut se révéler plus pertinent à long terme qu’un achat au rabais dans une zone mal desservie ou mal construite.
2. Adapter le quartier à sa stratégie locative
Un investisseur « Airbnb » visant des séjours touristiques courts privilégiera logiquement :
– le front de mer (Vollga, Plazh, Shkëmbi i Kavajës, Golem) ;
– ou le centre pour capter les voyageurs d’affaires et les touristes urbains.
Un investisseur cherchant une occupation plus lissée, avec des baux classiques d’un an et une clientèle de familles ou de jeunes actifs, pourra regarder plutôt :
– Qendra et ses abords (proximité de l’administration, des écoles, des services) ;
– certaines zones intermédiaires comme Iliria, Plepa, voire Lagja nr. 1 et 4 qui montent en puissance.
Pour des paris à plus long terme en capitalisation, les secteurs proches de Porto Romano et certaines franges de Spitallë ou Shkozet, encore peu valorisées mais portées par les projets logistiques et industriels, peuvent entrer en ligne de compte.
3. Ne pas sous‑estimer les coûts cachés
Beaucoup de déceptions viennent d’une mauvaise estimation :
– des coûts de rénovation (pour un appartement ancien, prévoyez 5 000 € au strict minimum pour de la cosmétique, et facilement 15–20 000 € pour une remise à neuf complète d’un 60–70 m²) ;
– des frais de gestion et de ménage pour une location courte durée ;
– des travaux d’amélioration énergétique (la réglementation albanaise tend à imposer des standards plus élevés, notamment sur le solaire).
L’addition – prix d’achat + frais de transaction + travaux – peut représenter 7 à 25 % de plus que le strict prix inscrit dans l’acte. La rentabilité doit se calculer sur ce coût complet.
4. Se faire accompagner et diversifier ses sources d’information
Le marché de Durrës reste peu normé en matière de profession d’agent immobilier, et il n’existe pas de base de données nationale exhaustive des transactions. Il est donc fortement recommandé :
Pour sélectionner un intermédiaire en toute confiance, il est recommandé de comparer les discours et les offres de plusieurs agences. Vérifiez systématiquement les références des intermédiaires, notamment leur ancienneté, les avis clients et leur appartenance à des réseaux structurés. Enfin, recoupez les informations sur les prix avec des sources tierces fiables, telles que la Banque d’Albanie, les statistiques officielles ou les rapports de cabinets spécialisés.
Des outils comme des packs documentaires dédiés au marché albanais ou des rapports d’organismes locaux (association immobilière albanaise, municipalité de Durrës, etc.) peuvent aider à se forger une vision plus objective.
5. Voir les biens et le quartier de ses propres yeux
Enfin, il est difficile de remplacer une visite sur place. Beaucoup d’investisseurs étrangers séduits par des rendus 3D ou des annonces en ligne découvrent tardivement :
– des différences entre la réalité et les plans de commercialisation ;
– un environnement plus bruyant, plus dense ou moins entretenu qu’attendu ;
– une distance à la mer ou au centre bien plus importante qu’annoncé.
Une ou deux semaines sur place, consacrées à la visite de quartiers à différentes heures et à des rencontres avec des expatriés déjà installés, restent un investissement très rentable avant de signer un avant‑contrat.
Perspectives à moyen et long terme
Les projections à trois ou dix ans sur l’immobilier restent par nature incertaines, mais certaines tendances de fond donnent une direction probable.
Croissance des prix : ralentissement attendu, mais poursuite de l’appréciation
Les prévisions sérieuses disponibles convergent sur une poursuite de la hausse, à un rythme toutefois plus modéré que ces dernières années :
| Période prévisionnelle | Croissance annuelle attendue (approx.) |
|---|---|
| 2025 (2ᵉ semestre) | 3–5 % |
| 2026–2027 | 3–7 % selon les scénarios |
| 2028–2030 | 4–6 % |
| 2030–2035 | 3–4 % |
La logique est celle d’un marché en phase de rattrapage : les prix partent de niveaux historiquement bas par rapport aux standards méditerranéens, mais se rapprochent progressivement d’une « zone de fair value ». Les segments déjà très chers (ultra‑luxe, certaines résidences premium) pourraient connaître des périodes de stabilisation, tandis que les secteurs encore abordables (Golem ancien, Qerret, certains quartiers centraux non vue mer) pourraient continuer de progresser plus vite que la moyenne.
Tourisme, nomades digitaux et retraités européens
Les fondamentaux touristiques restent solides : climat attractif, mer chaude, coût de la vie bas, desserte aérienne en amélioration (nouvel aéroport à Vlora, proximité de Tirana). La stratégie officielle de l’Albanie vise à monter en gamme, en attirant un tourisme plus « élite » et moins strictement de masse, ce qui s’accompagne d’investissements hôteliers et résidentiels haut de gamme à Durrës.
Parallèlement, la ville gagne en popularité auprès :
– des nomades digitaux, attirés par des loyers encore raisonnables, une bonne connexion internet et un climat doux hors saison ;
– des retraités d’Europe occidentale ou centrale, qui trouvent à Durrës un compromis coût de la vie / qualité de vie supérieur à ce qu’ils pourraient obtenir chez eux.
Cette « base résidentielle internationale » renforce la stabilité de la demande locative hors saison, ce qui sécurise en partie les rendements à long terme.
Conclusion : un marché prometteur, mais qui exige sérieux et sélectivité
Investir dans l’immobilier à Durrës aujourd’hui, c’est arriver sur un marché déjà bien réveillé, dont la phase de décollage est passée, mais où le potentiel reste important. Les prix ont beaucoup monté depuis 2019, les rendements bruts de 5 à 8 % ne sont pas exceptionnels, mais conservent une avance claire sur nombre de destinations méditerranéennes plus matures.
Les grands projets d’infrastructure – Durrës Yachts & Marina, nouveau port, modernisation du littoral, amélioration des liaisons routières et ferroviaires – agissent comme de puissants catalyseurs de valeur. Le développement touristique, la montée des nomades digitaux et la stratégie d’accueil des investisseurs étrangers créent un environnement porteur.
Le marché présente des risques nécessitant de la lucidité : sa taille est modeste, la qualité de construction est variable et certaines zones sont exposées à des enjeux environnementaux. De plus, le contexte juridique est complexe, notamment sur les questions foncières, et la hausse des prix récente ne garantit pas une tendance future.
Pour un investisseur francophone prêt à s’engager sérieusement – à se déplacer, à s’entourer d’un avocat local compétent, à choisir un emplacement de qualité et à raisonner en coût complet – Durrës offre aujourd’hui un compromis rare entre rentabilité, potentiel de plus‑value et qualité de vie personnelle. C’est précisément ce mélange, entre investissement patrimonial et plaisir d’usage, qui fait de cette ville portuaire l’un des marchés les plus observés de la côte adriatique.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Durrës, en Albanie, pour chercher du rendement locatif et une exposition à un marché en forte croissance sur l’Adriatique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés côtiers (Vlora, Saranda, Shengjin), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble résidentiel proche de la plage et du port de Durrës, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissement) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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