Fiscalité immobilière en Albanie pour les Français : comprendre impôts locaux, plus-values et convention fiscale

Publié le 22 juin 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

L’engouement des Français pour l’immobilier albanais ne cesse de monter : prix encore abordables, absence de surtaxe pour les étrangers, fiscalité modérée et perspectives européennes attirent aussi bien les retraités que les investisseurs locatifs. Mais avant d’acheter un appartement à Tirana ou une vue mer à Durrës, il est indispensable de comprendre comment fonctionne la fiscalité immobilière locale et comment elle s’articule avec le fisc français.

Impôts locaux et taxes annuelles sur les biens immobiliers

La première bonne surprise pour un Français qui découvre la fiscalité albanaise, ce sont les impôts locaux. Comparée à la France, où la taxe foncière peut atteindre l’équivalent de 1 % à 3 % de la valeur locative cadastrale, l’Albanie applique des taux très bas.

Taux de base et mode de calcul

Pour les immeubles d’habitation, l’impôt annuel de propriété est aujourd’hui fixé à environ 0,05 % de la valeur cadastrale. Cette valeur est déterminée par l’administration à partir de grilles de prix de référence par ville et zone, et non sur le prix d’achat réel. Cela a deux conséquences pratiques : la base est souvent inférieure au prix de marché, et donc la facture fiscale reste très modérée.

Dans la pratique, l’Albanie utilise deux approches de calcul qui coexistent selon les textes locaux :

– soit un pourcentage de la valeur cadastrale (0,05 % pour le résidentiel, 0,2 % pour le commercial) ;

– soit un montant par mètre carré, encadré nationalement mais fixé par les communes.

Pour les logements, on retrouve des fourchettes de l’ordre de 0,05 à 0,15 euro par mètre carré et par an, selon la ville et la catégorie. Pour les locaux commerciaux, les montants peuvent grimper à 0,30–0,50 euro par m² à l’année, voire davantage selon certains textes municipaux plus anciens.

Le tableau ci‑dessous donne un aperçu synthétique des ordres de grandeur actuellement observés.

Variations régionales et taxes municipales spécifiques

La taxe foncière est un impôt local. La loi fixe des plafonds et des fourchettes, mais chaque municipalité choisit ses niveaux dans cet encadrement. On observe ainsi des différences notables entre Tirana, les villes côtières et le reste du pays.

Plusieurs dispositifs coexistent :

– un impôt annuel sur les bâtiments, parfois exprimé directement en euros par m² ;

– une contribution liée aux infrastructures locales (routes, eau, etc.) pour les constructions neuves ;

– une redevance d’enlèvement des déchets et parfois de nettoyage urbain.

Des chiffres permettent de situer l’ordre de grandeur dans quelques zones clés.

En pratique, ces montants sont faibles comparés à ce que connaît un propriétaire français. À Tirana, on évoque aussi une taxe municipale de l’ordre de 20 euros par an pour un logement, en plus de la taxe principale, ce qui reste marginal au regard du budget global d’un investisseur.

Les frais de copropriété ou de maintenance des immeubles (non fiscaux mais à prévoir dans un budget) se situent souvent autour de 10 à 30 euros par mois.

Résidence principale, résidence secondaire et durcissement annoncé

Même si l’Albanie n’applique pas de taxe de résidence au sens français, la législation évolue dans un sens moins favorable pour les multi‑propriétaires. Un projet de réforme des impôts locaux prévoit :

Dans certains commentaires officiels, il est question de porter, à terme, pour certaines catégories, le taux maximal jusqu’à 2 % de la valeur, même si cela semble viser des cas très particuliers (grands patrimoines, biens de luxe, situations spécifiques). En parallèle, pour la résidence principale, une réduction de base (par exemple 50 % de la valeur jusqu’à un plafond en lek) est envisagée afin de ne pas pénaliser les ménages modestes.

Pour comprendre l’effet d’un doublement de taux, on peut prendre un exemple simple : sur un bien d’une valeur cadastrale de 130 000 euros, la taxe actuelle de 0,05 % représente 65 euros par an. Si le taux passe à 0,2 %, la facture grimpe à environ 260 euros. Même quadruplée, elle reste très inférieure à la taxe foncière de nombreuses communes françaises.

Biens multiples, terrains et chantiers non achevés

La nouvelle philosophie des textes locaux est claire : faire des impôts fonciers l’une des grandes ressources des communes, tout en limitant les effets sur les ménages disposant d’un seul logement.

– la taxe sur les bâtiments est généralement doublée pour la deuxième propriété et les suivantes détenues par un particulier ;

– les terrains agricoles sont imposés selon une autre échelle, en fonction de la surface en hectares, avec des montants en lek (700 à 5 600 ALL/ha selon la catégorie de terre) ;

– les terrains constructibles et les chantiers non achevés dans les délais du permis de construire supportent une surcharge : une majoration de 30 % par rapport au taux normal est prévue pour ces situations, ce qui peut renchérir la détention de projets bloqués.

Autrement dit, un Français qui accumule plusieurs appartements ou villas devra intégrer le fait que le coût fiscal marginal d’un bien supplémentaire est plus élevé que celui du premier.

Absence de taxe sur la fortune et de taxe de séjour

Autre différence notable avec la France : l’Albanie ne connaît pas, à ce jour, de véritable impôt sur la fortune immobilière pour les particuliers. La taxation du patrimoine immobilier passe exclusivement par :

– la taxe foncière (impôt local sur les propriétés) ;

– l’impôt sur les revenus tirés du bien (loyers, plus‑values).

Il n’existe pas non plus de taxe de résidence ou de « taxe d’habitation » à la française. Pour un Français habitué au doublette taxe foncière + taxe d’habitation (même si cette dernière a été largement supprimée), c’est un allègement non négligeable.

Plus-values immobilières en Albanie : règles, calculs et stratégies

Pour un investisseur, la fiscalité à la revente est souvent plus déterminante que l’impôt foncier annuel. Sur ce volet, l’Albanie a choisi un système simple, avec un taux unique.

Taux de la plus-value et principe général

Lorsqu’un particulier revend un bien immobilier en Albanie avec un profit, la plus‑value est imposée au taux forfaitaire de 15 %. Ce taux s’applique aussi bien aux résidents qu’aux non‑résidents, et donc aux Français.

La règle de base est la suivante : la plus‑value imposable correspond au gain net, c’est‑à‑dire au prix de vente diminué :

– du prix d’acquisition initial, tel qu’il ressort des actes enregistrés ;

– des frais et dépenses documentés directement liés au bien (honoraires de notaire, frais juridiques, certains travaux de rénovation, taxes de transaction, etc.).

La formule peut se résumer ainsi :

Plus‑value imposable = Prix de vente – Prix d’achat – Dépenses déductibles

L’impôt dû est ensuite : 15 % × plus‑value imposable.

Le paiement de cette taxe intervient avant l’enregistrement du transfert au cadastre. Le notaire ne peut pas finaliser l’inscription du changement de propriétaire si le vendeur n’a pas obtenu de certificat de régularité fiscale.

Biens détenus via société et entreprises

Pour les sociétés albanaises, le régime diffère légèrement. Les plus‑values immobilières ne sont pas taxées via un impôt séparé : elles s’intègrent dans le résultat imposable et subissent le taux d’impôt sur les sociétés applicable (en général 15 % pour le régime de droit commun). De fait, pour un investisseur français qui détient son bien via une structure albanaise, la charge fiscale sur la plus‑value reste comparable à celle d’un particulier, mais les modalités de gestion comptable changent.

À noter également que la cession de parts d’une société albanaise détenant de l’immobilier est elle‑même soumise à un impôt sur la plus‑value de 15 %, considéré comme un revenu d’entreprise ou un revenu de capitaux mobiliers selon les cas.

Revalorisation fiscale : un outil de réduction de la plus-value future

L’Albanie a mis en place un mécanisme de « réévaluation » des biens immobiliers, encadré par la loi n° 85/2025 sur la réévaluation des immeubles. Pendant une période donnée, les propriétaires peuvent faire actualiser la valeur de leur bien au niveau du prix de marché, en payant un impôt réduit calculé sur la différence entre l’ancienne valeur enregistrée et la nouvelle valeur.

Concrètement, le principe est le suivant :

– le propriétaire fait réaliser une expertise par un évaluateur indépendant agréé, ou utilise la valeur de référence minimale fixée par l’administration ;

– la base taxable de la réévaluation est la différence entre cette nouvelle valeur et l’ancienne valeur déclarée ;

– un impôt de 5 % est dû sur cette différence pour les personnes physiques (et également 5 % pour les sociétés, calculé par rapport à la valeur comptable).

Une fois la réévaluation enregistrée, la nouvelle valeur sert de prix d’acquisition fiscal pour le calcul de la plus‑value lors d’une future revente. Cette technique permet, dans bien des cas, de réduire fortement ou d’annuler la plus‑value imposable à 15 % le jour de la cession.

Le tableau ci‑dessous résume l’arbitrage typique entre taxation directe de la plus‑value à 15 % et recours à la réévaluation à 5 %.

Dans les cas de forts gains latents, la réévaluation peut représenter une économie encore plus spectaculaire, parfois de l’ordre de 66 % d’impôt en moins par rapport à une taxation à 15 % sans ajustement de base. Le dispositif est donc à étudier de près pour un investisseur français qui a acheté tôt dans un marché en hausse ou qui détient un bien très sous‑évalué au cadastre.

Spécificités et points d’attention

Plusieurs détails doivent être gardés en tête :

En résumé, le système albanais est linéaire : plus‑value nette × 15 %, avec la possibilité de réduire cette base par une réévaluation préalable à taux réduit.

Revenus locatifs : l’impôt sur les loyers en Albanie et pour un Français

Pour un investisseur français, la mise en location du bien (classique, saisonnière ou commerciale) est souvent la principale source de rendement. La fiscalité albanaise est plutôt simple sur ce volet.

Taux et base de l’impôt sur les loyers en Albanie

Les loyers perçus en Albanie, qu’ils proviennent d’une location longue durée, d’une location saisonnière type Airbnb ou d’une location commerciale, sont en principe imposés au taux uniforme de 15 %. Ce taux s’applique aux résidents comme aux non‑résidents.

Pour les locations résidentielles de longue durée, l’impôt frappe en théorie le revenu net ; des charges liées à la location (entretien, gestion, petites réparations) peuvent être déduites, à condition d’être documentées. Pour les locations de courte durée et plateformes type Airbnb, les textes mentionnent souvent une imposition de 15 % sur le revenu brut déclaré, l’administration souhaitant simplifier et éviter une multiplication de petites déductions.

Le tableau suivant synthétise les principales situations.

Dans la pratique, de nombreux investisseurs retiennent, par prudence, l’hypothèse d’une imposition à 15 % du loyer brut, puis ajustent s’ils peuvent justifier suffisamment de charges. Cette logique reste cohérente avec un rendement locatif brut généralement supérieur à celui de la France sur les marchés balnéaires ou à Tirana.

Convention fiscale France–Albanie : où les loyers sont-ils taxés ?

La convention fiscale signée entre la France et l’Albanie est centrale pour un investisseur français. Elle prévoit que :

De manière pratique, les textes disponibles indiquent clairement que, pour un Français investissant dans un bien locatif en Albanie, les revenus locatifs ne subissent pas de sur‑imposition en France par‑dessus les 15 % payés en Albanie. L’investisseur :

Ce point est crucial : en pratique, le rendement net après impôt pour un Français dépend essentiellement du 15 % albanais, sans retrouver la lourdeur du système français (barème progressif + prélèvements sociaux sur les loyers fonciers français).

Cas d’un Français résident fiscal de France

Si le propriétaire reste résident fiscal en France (au sens de la résidence principale, du foyer, ou des 183 jours), la France impose en principe ses résidents sur leurs revenus mondiaux. Mais la convention franco‑albanaise vient neutraliser la double imposition :

– les loyers albanais sont déclarés en France à titre informatif et entrent, le cas échéant, dans le calcul d’un taux effectif ;

– l’impôt français sur cette catégorie de revenu est neutralisé par un crédit d’impôt égal à l’impôt albanais (dans la limite de l’impôt français théorique) ou par exonération avec progressivité.

Cas d’un Français devenu résident fiscal en Albanie

Si un Français s’installe durablement en Albanie et y devient résident fiscal (logement permanent, séjour de plus de 183 jours sur toute période de 12 mois), la logique se renverse :

– l’Albanie taxe en principe ses résidents sur leurs revenus mondiaux, y compris éventuellement des loyers français ;

– la France garde le droit d’imposer les loyers d’immeubles situés en France, mais la convention répartit les droits d’imposer et prévoit un mécanisme de crédit d’impôt.

Pour les loyers albanais, rien ne change : ils sont taxés à 15 % en Albanie, qui est à la fois pays de la source et pays de résidence. Ce cas de figure sort un peu du cœur de notre sujet, mais il illustre comment le statut de résident ou non‑résident pèse dans la planification fiscale globale d’un investisseur.

Convention fiscale France–Albanie : plus-values et allocation du droit d’imposer

La convention fiscale franco‑albanaise ne se limite pas aux loyers. Elle encadre aussi la taxation des plus‑values immobilières (et des plus‑values de titres de sociétés immobilières), en s’inspirant des standards de l’OCDE.

Droit d’imposer les plus-values immobilières

Pour les plus‑values provenant de la vente d’un bien immobilier situé en Albanie par un résident français, la convention est très claire :

– le pays où est situé l’immeuble (donc l’Albanie) a le droit d’imposer la plus‑value ;

– la France, État de résidence du vendeur, doit ensuite éviter la double imposition, généralement via un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Albanie, ou un mécanisme équivalent d’exonération avec progressivité.

Autrement dit, un Français qui revend un appartement à Tirana avec une forte plus‑value :

– paie 15 % sur le gain net en Albanie ;

– déclare cette plus‑value au fisc français, mais la convention permet de ne pas être pénalisé une seconde fois sur la même base.

Traitement côté France : crédit d’impôt et règles internes

Côté français, les résidents sont en principe imposés sur leurs plus‑values de cession de biens immobiliers, avec :

– un taux d’impôt sur le revenu de 19 % ;

– des prélèvements sociaux à 17,2 % ;

– une éventuelle surtaxe de 2 % à 6 % sur les gains importants (au‑delà de 50 000 euros), et des abattements progressifs pour durée de détention (exonération d’IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans).

Mais lorsque la plus‑value provient d’un bien situé en Albanie, l’application de ces règles se combine avec la convention. Le texte conventionnel prévoit en substance que pour certaines catégories de revenus, dont les plus‑values immobilières, la France doit accorder un crédit d’impôt correspondant au montant de l’impôt définitivement payé en Albanie, ce crédit ne pouvant dépasser l’impôt français normalement dû sur le même revenu.

– un Français revend un bien en Albanie avec 40 000 euros de plus‑value ;

– il paie 6 000 euros d’impôt en Albanie (15 %) ;

– en appliquant le régime français de la plus‑value immobilière (19 % + 17,2 %, avant abattements pour durée de détention), l’impôt théorique français, sans tenir compte du traité, serait de 14 880 euros ;

– grâce à la convention, un crédit d’impôt de 6 000 euros vient s’imputer sur cet impôt théorique.

Selon la manière dont la convention est interprétée et appliquée (exonération avec progressivité ou crédit d’impôt exact), l’effet concret peut aller d’une neutralisation complète de l’impôt français à une simple réduction. Mais dans tous les cas, le contribuable ne paie pas deux fois 100 % de la charge fiscale sur la même plus‑value.

Partage de la base imposable pour les sociétés immobilières

La convention traite également le cas des sociétés dont la valeur provient majoritairement d’immeubles situés dans l’un des deux pays. Elle prévoit que :

Pour un investisseur individuel français, ce volet joue surtout s’il détient son bien albanais via une structure intermédiaire (société de détention, trust, etc.) plutôt qu’en direct.

Clauses anti-abus et cadre international

La convention franco‑albanaise a été mise à jour par le dispositif multilatéral issu du plan BEPS de l’OCDE, ce qui signifie qu’elle intègre désormais :

– une clause de « but principal » : un avantage conventionnel peut être refusé si un montage a pour objectif principal d’en bénéficier de manière artificielle ;

– des règles spéciales pour les structures hybrides et les entités interposées.

Pour un investisseur individuel agissant à visage découvert, ces clauses restent en toile de fond. Elles deviennent sensibles pour ceux qui entendent complexifier leur structuration (sociétés écrans dans des juridictions tierces, chaînes de détention, etc.), et qui devront alors veiller à ne pas franchir la ligne rouge de l’abus de traité.

Autres aspects à connaître : succession, TVA, coûts d’acquisition et propriété étrangère

Même si l’article se concentre sur les impôts locaux, les plus‑values et la convention fiscale, quelques éléments complémentaires pèsent dans la décision d’investir.

Transmission et droits de succession

En matière de succession, l’Albanie a opté pour un régime très favorable dans le cercle familial proche. Il n’y a pas d’impôt successoral entre :

– époux ;

– parents et enfants.

Pour d’autres bénéficiaires (amis, collatéraux, etc.), les frais se limitent généralement à un faible coût de transfert (frais de notaire, éventuellement un droit fixe ou proportionnel modéré, souvent en‑dessous de 2 % de la valeur du bien).

Un Français qui envisage de transmettre un bien albanais à ses enfants ne subira donc pas, côté albanais, la lourde fiscalité successorale que l’on retrouve parfois en France. En revanche, il doit intégrer :

– le traitement de la succession en droit français, si les héritiers ou le défunt restent domiciliés en France ;

– l’existence de la convention fiscale pour éviter certains cumuls d’imposition sur le même patrimoine.

TVA, immeubles neufs et logements commerciaux

La TVA joue surtout pour l’achat de biens neufs ou l’acquisition auprès de promoteurs et d’entreprises assujetties :

Pour un investisseur français qui achète un appartement neuf, il doit donc vérifier si le prix affiché est TTC (incluant la TVA) ou non, même si dans la majorité des cas, le prix de marché inclut déjà la taxe.

Les locaux commerciaux et bureaux vendus par une entité assujettie à la TVA sont également taxés à 20 %. Là encore, l’investisseur devra intégrer cet élément dans son calcul de rentabilité, en particulier s’il envisage de louer à des entreprises qui pourront, ou non, récupérer la TVA selon leur propre régime.

Coûts d’acquisition : notaire, transfert, enregistrement

Les frais de transaction immobilière restent raisonnables en Albanie par rapport à d’autres pays européens. La structure habituelle est la suivante :

Globalement, la plupart des opérations standards se situent dans une fourchette de 4 % à 5,5 % du prix d’achat pour l’ensemble des coûts de clôture (hors commission d’agence parfois payée par le vendeur). En incluant des services annexes (traductions, apostilles, accompagnement juridique renforcé), le total peut grimper jusqu’à environ 7 %.

Pour les constructions neuves, il faut ajouter : les normes de sécurité et les exigences environnementales.

– une redevance municipale d’enregistrement, généralement entre 3 et 10 euros par m² ;

– une taxe de « titre » d’environ 6 euros par m² ;

– une assurance obligatoire en cas d’achat avec crédit immobilier (environ 1 % du prix).

Propriété étrangère : droits et limites

L’Albanie se distingue par un régime d’ouverture totale sur la propriété immobilière résidentielle :

– les étrangers, y compris les Français, peuvent acheter des appartements, maisons, villas et biens commerciaux en pleine propriété, sans quotas ni autorisation spéciale ;

– ils disposent des mêmes droits de propriété que les citoyens albanais ;

– aucun visa ou statut de résident n’est exigé pour acheter ; la signature chez le notaire est possible durant un simple séjour touristique (90 jours dans toute période de 180 jours).

Les seules restrictions notables portent sur : les activités interdites, les limitations de ressources, et les conditions d’accès aux zones spécifiques.

– la terre agricole, les prés, pâturages et certaines parcelles nues, que les personnes physiques étrangères ne peuvent pas acquérir directement ; pour contourner cette limite, la voie classique consiste à créer une société albanaise, qui, elle, peut acheter ces terrains ;

– certaines zones côtières sensibles (proximité immédiate du rivage) où des limitations spécifiques peuvent exister.

Pour un Français qui vise uniquement un appartement de vacances, un logement locatif urbain ou une petite villa, ces restrictions n’entrent en jeu que marginalement.

Conclusion : un environnement fiscal attractif, mais à apprivoiser

L’immobilier en Albanie offre à un investisseur français une combinaison rare en Europe : impôts locaux insignifiants en comparaison de la France, absence d’impôt sur la fortune, taux de 15 % sur les loyers et sur les plus‑values, et un traité fiscal bilatéral qui prévient la double imposition des revenus et des gains immobiliers.

Les principaux points à retenir sont les suivants :

Pour tirer pleinement parti de ces avantages, un Français doit toutefois :

En procédant ainsi, la fiscalité cesse d’être un obstacle et devient un levier : l’Albanie se positionne alors comme une destination immobilière non seulement séduisante sur le plan touristique, mais aussi compétitive sur le plan fiscal pour les épargnants français prêt à sortir des sentiers battus.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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