Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer à l’étranger et acheter un bien en même temps est un double pari. L’Uruguay fait partie des rares pays où ce pari reste relativement lisible : cadre politique stable, fiscalité plutôt douce, marché immobilier transparent et droits de propriété solides. Pour un expatrié, c’est un pays où l’on peut à la fois vivre sereinement et construire un patrimoine en devises fortes.
Ce guide couvre l’essentiel pour les expatriés souhaitant investir dans l’immobilier uruguayen : analyse de l’environnement économique, types de biens disponibles, rendements potentiels, fiscalité applicable, assurances nécessaires et démarches juridiques. Il aborde également une question cruciale pour les ressortissants français : comment concilier résidence légale, résidence fiscale et investissement immobilier.
Pourquoi l’Uruguay attire de plus en plus d’expatriés investisseurs
Pour comprendre l’intérêt d’un investissement immobilier, il faut d’abord regarder le pays dans son ensemble. L’Uruguay est souvent présenté comme la « Suisse de l’Amérique latine » : institutions solides, faible corruption, système bancaire moderne, monnaie convertible et respect du droit de propriété.
L’inflation est contenue autour de 4 à 5 %, ce qui est un indicateur de stabilité économique.
Les grandes agences de notation confirment cette solidité : les notes de Moody’s, Fitch et Standard & Poor’s placent le pays dans la catégorie « investment grade » avec perspective stable. Pour un expatrié, cela signifie un environnement où les chocs politiques ou monétaires violents – fréquents dans la région – sont beaucoup moins probables.
Les maisons équipées de panneaux solaires se vendent environ 12 % plus cher que les autres.
Enfin, l’Uruguay a bâti un cadre juridique volontairement accueillant pour les capitaux étrangers : mêmes droits que les nationaux pour acheter, absence de contrôle des changes, possibilité de rapatrier librement ses fonds, accords pour éviter les doubles impositions avec de nombreux pays (mais pas encore avec la France), et un système de résidence fiscale qui peut être optimisé grâce à l’investissement immobilier.
Un marché immobilier stable, porté par les étrangers et le tourisme
Le marché immobilier uruguayen a connu une croissance soutenue sur la dernière décennie, sans emballement spéculatif comparable à d’autres pays émergents. On observe plutôt une progression régulière des prix, légèrement au-dessus de l’inflation sur le long terme, avec des pics et quelques corrections ponctuelles.
Les chiffres disponibles montrent un volume de transactions en hausse : plus de 52 000 ventes enregistrées sur 2024, en progression de plus de 3 % par rapport à l’année précédente, et une nouvelle petite hausse sur les premiers mois de 2025. Montevideo concentre environ un tiers des achats, suivie du département de Maldonado (où se situe Punta del Este) et de Canelones.
Historiquement, les Argentins représentent environ 75 % des acheteurs étrangers dans les stations balnéaires, suivis des Brésiliens (autour de 20 %). Depuis les années 2010, on observe un noyau grandissant d’Européens et de Nord-Américains, notamment des retraités européens, des entrepreneurs et des télétravailleurs, qui s’installent à Montevideo ou le long de la côte.
Cette clientèle étrangère joue un rôle clé sur la demande, en particulier dans les zones balnéaires. Punta del Este et ses alentours – souvent surnommés le « Saint‑Tropez » ou le « Monaco » d’Amérique du Sud – se sont transformés : d’une station balnéaire très saisonnière, la ville est devenue un centre habité toute l’année. Depuis la période Covid, la zone Punta del Este / Maldonado a gagné près de 15 000 nouveaux résidents permanents.
La dynamique du marché est tirée par des projets d’envergure comme le programme mixte Atlántico (130 millions USD) et la tour World Trade Center de 25 étages (42 millions USD) à Punta del Este. Cette combinaison de résidentiel, de bureaux et de services renforce la profondeur du marché locatif et sa liquidité à long terme.
Dans ce contexte, les prix ne flambent pas de manière déconnectée : la hausse reste globalement en ligne avec la croissance économique, avec des segments très tendus (front de mer de luxe) et d’autres beaucoup plus accessibles (quartiers émergents, intérieur du pays).
Où investir : panorama des principales zones pour expatriés
Un expatrié intéressé par l’Uruguay se pose généralement d’emblée la question géographique : Montevideo, Punta del Este, un village côtier plus calme ou une région viticole ou rurale ?
Montevideo : la capitale, cœur économique et locatif
Montevideo concentre l’essentiel de l’activité économique, universitaire et administrative du pays. C’est aussi, sans surprise, le marché immobilier le plus profond et le plus « lisible » pour un investisseur locatif long terme.
Les prix varient fortement selon les quartiers. Dans les secteurs les plus haut de gamme – Carrasco, Punta Carretas, Punta Gorda – les prix moyens dépassent 4 000 dollars le mètre carré, avec un record à plus de 4 200 dollars / m² à Carrasco. Pocitos, Malvín ou Parque Rodó se situent plutôt entre 3 500 et 3 800 dollars / m². À l’autre extrémité, des quartiers périphériques comme Nuevo París ou Punta Rieles affichent des niveaux beaucoup plus bas, de l’ordre de 750 à 1 100 dollars / m².
Les données de prix récentes sur le neuf confirment cet écart : autour de 2 900 dollars / m² en moyenne pour une maison neuve à Montevideo, contre environ 2 250 dollars / m² au niveau national. Les appartements anciens dans les quartiers centraux tournent, côté portails de petites annonces, autour de 130 000 UYU au mètre carré, soit environ 2 800 euros selon les cours récents.
Montevideo concentre plus de 76 % des baux enregistrés en Uruguay, ce qui en fait le marché locatif prédominant pour les investisseurs.
Les rendements bruts, eux, se situent dans une fourchette raisonnable mais stable. Les données agrégées indiquent une rentabilité brute moyenne proche de 5 % à Montevideo, avec des variations selon les quartiers :
| Quartier de Montevideo | Rendement locatif brut (fourchette) |
|---|---|
| Pocitos | 4,4 % – 6,0 % |
| Punta Carretas | 4,2 % – 6,7 % |
| Malvín | 5,8 % – 6,7 % |
| Cordón | 5,0 % – 5,7 % |
| Centro | 4,9 % – 5,9 % |
| La Blanqueada | 5,6 % – 6,6 % |
| Tres Cruces | 2,2 % – 4,8 % |
Pour un investisseur expatrié, Montevideo offre donc un couple rendement / risque plutôt équilibré : loyers réguliers, vacance limitée, marché profond, infrastructures complètes (écoles, santé, transports), mais prix d’entrée élevés dans les meilleurs quartiers. C’est une option logique pour qui vise un revenu locatif en dollars et une revente aisée à moyen terme.
Punta del Este et la côte : luxe, saisonnalité et montée en gamme
Punta del Este est l’autre grande vitrine immobilière du pays. Front de mer spectaculaire, tours de standing, marinas, restaurants, festivals… La station attire depuis longtemps la clientèle aisée argentine et brésilienne, mais voit désormais arriver des acheteurs nord‑américains et européens.
Les prix de l’immobilier à Punta del Este sont nettement supérieurs à la moyenne nationale. Pour les maisons, les prix au mètre carré tournent autour de 130 000 UYU, et pour les appartements entre 125 000 et 130 000 UYU. Les biens d’exception, comme les villas en front de mer ou les penthouses dans des immeubles prestigieux (Trump Tower, bâtiment Mouette), peuvent atteindre entre 7 000 et 10 000 dollars le mètre carré. Les villas de luxe sur la mer, quant à elles, peuvent se vendre entre 7 et 20 millions de dollars.
À côté de ce segment ultra‑haut de gamme, il existe toutefois un marché « intermédiaire » plus abordable. Une petite maison de deux chambres un peu en retrait de la plage peut se trouver autour de 200 000 dollars. Un appartement une chambre avec vue mer se négocie à partir de 150 000 dollars environ, avec des loyers saisonniers qui peuvent varier entre 1 000 et 3 000 dollars par mois selon les services de l’immeuble (piscine, sécurité, salle de sport).
L’atout principal de Punta del Este reste la combinaison entre plus‑value et revenus saisonniers. Les taux d’occupation en été frôlent les 90 à 95 % dans les meilleurs secteurs, et les loyers de haute saison permettent d’atteindre des rendements bruts de 7 à 10 % sur cette période pour les villas et appartements de vacances les plus demandés. Sur l’année entière, la rentabilité dépendra de la capacité à louer hors saison à des résidents permanents ou des télétravailleurs, un segment en expansion depuis la pandémie.
Un élément à garder en tête : la concentration des acheteurs étrangers fait que le marché peut être influencé par les cycles économiques en Argentine ou au Brésil. Mais la montée d’une population résidente à l’année diversifie peu à peu la demande, ce qui réduit le caractère purement spéculatif qu’on observait autrefois.
Colonia, Rocha, Maldonado, Canelones : niches et diversification
En dehors du binôme Montevideo / Punta del Este, plusieurs régions offrent des profils intéressants pour les expatriés.
Colonia del Sacramento, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, allie un riche patrimoine historique et un charme colonial. Sa proximité avec Buenos Aires, située juste en face de l’autre côté du Río de la Plata, en fait une destination prisée. Le marché immobilier y présente des opportunités, notamment via les maisons anciennes qui forment une niche patrimoniale. Dans certains micro-marchés, les hausses de valeur sont estimées autour de 10 % par an, une tendance soutenue par le développement de l’œnotourisme et du tourisme culturel dans la région.
Rocha, plus au nord sur la côte atlantique, mise sur un modèle de développement plus doux, tourné vers l’écotourisme. Plages quasi sauvages, lagunes protégées, nature préservée : ce département attire une clientèle recherchant la tranquillité. Les prix y sont environ 50 % inférieurs à ceux des zones balnéaires les plus chères, ce qui en fait un terrain de jeu intéressant pour des projets de maisons écologiques ou de petites structures touristiques.
Maldonado, qui englobe Punta del Este mais aussi des zones plus modestes, offre des maisons et appartements à des prix plus accessibles à quelques kilomètres seulement des plages les plus cotées. Pour un expatrié qui veut vivre près de Punta del Este sans payer le prix fort du front de mer, c’est une alternative logique.
Canelones, à l’ouest de Montevideo, combine zones viticoles, villes moyennes et littoral plus calme. Là encore, les prix au mètre carré sont nettement plus bas que dans les quartiers huppés de la capitale, tout en bénéficiant d’un accès routier rapide et d’infrastructures correctes.
Prix, loyers et rendements : ce que montrent les chiffres
Pour se faire une idée précise du marché, il est utile de regarder les ordres de grandeur plutôt que des exemples isolés.
D’après les relevés de plusieurs portails et bases de données, le prix médian national au mètre carré se situe autour de 156 000 UYU pour un appartement et 103 000 UYU pour une maison. En convertissant, et selon les cours récents, cela renvoie à un ensemble de valeurs cohérent avec les statistiques en dollars : légèrement au‑dessus de 2 000 dollars / m² en moyenne, beaucoup plus sur la côte et dans les beaux quartiers de Montevideo.
Quelques ordres de grandeur utiles pour un expatrié :
| Indicateur (Uruguay, données agrégées) | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen achat m² en ville (Numbeo) | ~2 800 € |
| Prix moyen achat m² hors centre | un peu inférieur |
| Loyer moyen appart. 1 ch. centre-ville | ~24 500 UYU / mois |
| Loyer moyen appart. 3 ch. centre-ville | ~41 500 UYU / mois |
| Rendement locatif brut moyen (ville) | ~4,0 % – 5,0 % |
| Prix / revenu (ratio prix/revenu disponible) | ~14 |
Dans la pratique, pour un expatrié qui achète un petit appartement à Montevideo, un scénario typique pourrait ressembler à ceci : un bien de 150 000 dollars dans un quartier comme Pocitos, loué 800 à 900 dollars par mois en longue durée, soit un rendement brut autour de 6 % si le bien est bien choisi, un peu moins en net après charges, impôts et entretien.
Un bien immobilier d’une valeur de 350 000 $, loué à 200 $ par nuit pendant les 4 mois de haute saison, peut générer un rendement brut annuel supérieur à 9 % sur cette seule période. Ce rendement est conditionné à une bonne gestion de la commercialisation pour assurer un bon taux d’occupation et à l’acceptation d’une forte saisonnalité des revenus.
Enfin, pour ceux qui s’intéressent aux terres agricoles, les baux sur des exploitations de soja ou d’élevage dégagent en général des rendements plus bas mais stables, autour de 3 à 5 % net par an, en plus du potentiel de valorisation du foncier.
Droits des étrangers : un accès quasi illimité à la propriété
L’un des grands atouts de l’Uruguay pour un investisseur expatrié est la simplicité juridique de l’accès à la propriété. Contrairement à de nombreux pays où les étrangers sont limités en termes de surface, de localisation ou de type de bien, l’Uruguay applique un principe d’égalité : un étranger a, en matière de propriété, les mêmes droits qu’un citoyen uruguayen.
Deux règles principales s’appliquent : les propriétés agricoles doivent être détenues par une personne physique ou une société aux actionnaires identifiés, et tout terrain excédant 500 hectares est soumis à un droit de préemption de l’Institut national de colonisation au prix convenu.
En dehors de ces cas particuliers, un expatrié peut acheter un appartement en ville, une maison sur la côte, un terrain à bâtir ou une exploitation agricole, en pleine propriété (freehold), en son nom propre ou via une société locale.
Ce cadre s’inscrit dans une politique plus large de soutien à l’investissement étranger. La loi uruguayenne consacre l’égalité de traitement et la libre entrée et sortie des capitaux, sans contrôle des changes ni restriction sur le rapatriement des fonds.
Le processus d’achat : comment se déroule une acquisition
Malgré cette ouverture, l’Uruguay n’est pas un pays où l’on achète un bien à la légère. Le système est solide, mais très formalisé, avec un acteur clé : l’escribano público, le notaire.
Rôle du notaire et agents immobiliers
Le notaire est obligatoire pour toute transaction. Il est choisi et rémunéré par l’acheteur, et sa responsabilité est engagée personnellement sur la validité juridique de l’acte. Concrètement, il vérifie la chaîne des titres sur une période pouvant remonter à 30 ans, s’assure de l’absence d’hypothèques non soldées, de dettes fiscales, de contentieux en cours, et rédige l’ensemble des contrats (promesse, acte définitif).
Les agents immobiliers, eux, se chargent de la recherche de biens et de la négociation. En Uruguay, il est légalement admis qu’un même agent représente à la fois le vendeur et l’acheteur (ce que beaucoup d’expatriés jugent délicat, car cela crée un conflit d’intérêt potentiel). Certaines agences, comme Team Haverkate, revendiquent au contraire une représentation exclusive de l’acheteur.
Les honoraires standard sont de 3 % du prix de vente pour l’agent (plus TVA), souvent payés par chaque partie, et de 3 % pour le notaire (plus TVA) du côté acheteur.
Étapes clés et calendrier
Dans la pratique, une acquisition « standard » se déroule en plusieurs phases et prend en moyenne entre 30 et 60 jours :
L’acheteur fait une offre d’achat. Si elle est acceptée, un document de réservation (souvent appelé boleto de reserva) est établi. Ce document fixe les grandes lignes de la transaction : prix, délais et conditions suspensives éventuelles. À ce stade, un dépôt d’environ 10 % du prix de vente est généralement versé. Ce dépôt est le plus souvent placé sur un compte séquestre géré par le notaire pour garantir la transaction.
2. Promesa de Compraventa La promesse de vente (promesa) est un contrat plus formel, dans lequel sont détaillés le prix définitif, le calendrier, les conditions de financement et les pénalités en cas de défaillance. Dans la pratique, c’est à partir de cette étape que le notaire entame la vérification approfondie des titres, alors que dans d’autres pays, cette vérification précède parfois la signature de tout engagement.
La clause usuelle prévoit que si l’acheteur se retire sans cause légitime, il perd son dépôt ; si c’est le vendeur qui se rétracte, il doit restituer le double. En cas de problème juridique avéré découvert durant la due diligence, le contrat peut être annulé sans pénalité.
Le notaire effectue plusieurs vérifications essentielles : consultation des registres publics, obtention des certificats d’absence de charges, contrôle des impôts locaux et concordance avec le cadastre. Pour un appartement, il s’assure aussi du paiement des charges de copropriété. Des contrôles supplémentaires sur les servitudes, autorisations environnementales ou limites côtières sont nécessaires pour les biens en zone rurale ou littorale.
4. Signature de l’acte définitif (Escritura) Une fois les vérifications jugées satisfaisantes, les parties signent l’acte de vente au cabinet du notaire. Le solde du prix est réglé, en pratique, via un chèque de banque ou un virement depuis un compte uruguayen. L’acte est ensuite présenté au registre foncier pour inscription, ce qui officialise juridiquement le transfert de propriété.
Tout ou partie de ce processus peut être réalisé à distance par un expatrié absent physiquement du pays, à condition de délivrer une procuration notariée (légalisation apostille) à un représentant sur place.
Coût global de la transaction
Si l’on agrège les principaux postes, le coût total pour l’acheteur se situe généralement entre 8 % et 9 % du prix du bien. La structure typique ressemble à ceci :
| Poste de coûts (côté acheteur) | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Honoraires notaire (3 % + 22 % TVA) | ~3,66 % du prix |
| Commission agence (3 % + 22 % TVA) | ~3,66 % du prix |
| Taxe de mutation (ITP – 2 % de la valeur cadastrale) | ~1–2 % du prix réel |
| Frais administratifs (certificats, enregistrements) | 300 à 800 USD (voire +) |
À ces coûts d’acquisition s’ajoutent, après l’achat, les taxes annuelles de propriété et, le cas échéant, les charges de copropriété (expensas) et l’assurance.
Financement, flux de capitaux et comptes bancaires
Une bonne partie des étrangers achètent cash en Uruguay. Ce n’est pas une obligation, mais le système de crédit n’est pas aussi flexible que dans certains pays européens. Les banques locales peuvent accorder des hypothèques à des non‑résidents, mais avec des conditions plus strictes : apport important (souvent au moins 40–50 % du prix), analyse détaillée des revenus, et parfois plafonnement de la durée.
Les taux d’intérêt pour les prêts indexés sur l’inflation sont d’environ 4,8 % par an, dans un contexte de taux directeur élevé (environ 8 %). Bien qu’un crédit sur 20 ou 30 ans soit théoriquement accessible, il reste rare en pratique pour les non-résidents. Les banques appliquent strictement les règles anti-blanchiment et exigent une preuve très claire de l’origine des fonds.
À noter aussi : depuis quelques années, les paiements importants en espèces sont proscrits pour l’achat immobilier. Le règlement doit se faire via le système bancaire uruguayen. Les non‑résidents peuvent ouvrir un compte dans une banque locale, publique (BROU) ou privée (Santander, Itaú, HSBC, etc.), mais là encore, la banque demandera passeport, justificatifs de revenus, justificatif d’adresse et preuves de la provenance des fonds.
Fiscalité immobilière : ce que paie un expatrié
La fiscalité uruguayenne est largement fondée sur le principe de territorialité : les résidents sont principalement imposés sur leurs revenus de source uruguayenne, avec des régimes spécifiques pour les nouveaux arrivants. Pour un expatrié propriétaire, plusieurs niveaux de taxation entrent en jeu.
Taxes à l’achat et frais de mutation
Comme mentionné plus haut, l’impôt à la transmission patrimoniale (ITP) est de 2 % de la valeur fiscale (cadastrale) du bien pour l’acheteur, et encore 2 % pour le vendeur. Cette base cadastrale est en général inférieure à la valeur de marché, ce qui limite le poids effectif de la taxe.
Les honoraires notariés, frais de registre et commissions d’agence complètent la facture, ce qui porte l’ensemble des coûts d’entrée à environ 8–9 % du prix.
Taxes annuelles : contribution immobilière et éducation primaire
Chaque propriétaire s’acquitte d’un impôt foncier annuel (Contribución Inmobiliaria), prélevé par la municipalité, calculé sur la valeur cadastrale du bien. Les taux varient selon les départements, mais se situent grosso modo entre 0,15 % et 1,4 %, les cas les plus courants tournant autour de 0,25–0,5 %.
S’y ajoute une petite taxe dédiée au financement de l’enseignement primaire (Impuesto de Enseñanza Primaria), généralement comprise entre 0,15 % et 0,30 % de la valeur cadastrale. Pour une propriété évaluée fiscalement à 200 000 dollars, l’ensemble de ces deux taxes se situera autour de 2 000 dollars par an selon les estimations couramment citées.
Fiscalité du patrimoine et distinction résident / non‑résident
L’Uruguay applique un impôt sur le patrimoine (Impuesto al Patrimonio) au‑delà de certains seuils, mais il est important de distinguer la situation des particuliers résidents, des non‑résidents et des personnes morales.
Le seuil d’imposition du patrimoine net en Uruguay pour un déclarant célibataire est d’environ 2 millions de pesos uruguayens.
Pour un non‑résident, la règle est plus simple : l’impôt sur le patrimoine se calcule à un taux forfaitaire de 1,5 %, sur le seul patrimoine situé en Uruguay et au‑delà des seuils. Dans la pratique, beaucoup de petits ou moyens investisseurs individuels n’atteignent pas ces niveaux, mais un expatrié multipropriétaire ou détenteur d’immeubles via une société devra intégrer cet impôt dans ses projections.
Les sociétés, elles, sont soumises à un impôt sur le patrimoine de 1,5 % sur la valeur des actifs situés en Uruguay, ajustée pour l’inflation.
Revenus locatifs : IRPF ou IRNR
Les loyers perçus sur un bien uruguayen sont toujours considérés comme des revenus de source uruguayenne, et donc imposables en Uruguay, quelle que soit la résidence fiscale du propriétaire.
Si vous êtes expatrié non résident fiscal, vos revenus locatifs sont soumis à l’IRNR. Le taux d’imposition applicable varie généralement entre 10,5 % et 12 %, souvent prélevé par retenue à la source. Il est possible de déduire certaines charges, telles que les taxes foncières, les frais de gestion, les commissions d’agence ou les pertes liées à des loyers impayés.
Un résidant fiscal, lui, sera imposé via l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) dans la catégorie des revenus du capital, à un taux proportionnel généralement de 12 % sur ces loyers.
Plus‑values à la revente
En cas de revente avec gain, ce bénéfice est également taxable. Le gain imposable est calculé comme la différence entre prix de vente et prix d’acquisition, ajusté pour l’inflation. Pour les non‑résidents, le taux usuel est de 12 % sous IRNR. Pour les résidents, la plus‑value entre dans l’assiette de l’IRPF, dans la catégorie des revenus de capital, avec un taux de 12 %.
Dans certains cas, notamment pour des biens acquis très anciennement, un régime alternatif peut consister à taxer un pourcentage forfaitaire du prix de vente.
Résidence fiscale : quand l’immobilier change la donne
Au‑delà de l’imposition liée au bien lui‑même, beaucoup d’expatriés envisagent l’Uruguay pour optimiser leur statut fiscal global. Le droit local prévoit plusieurs voies d’accès à la résidence fiscale, dont certaines passent par l’investissement immobilier.
La résidence fiscale en France est principalement établie par une présence de plus de 183 jours sur le territoire au cours d’une année civile. Cependant, cette durée peut être réduite grâce à des seuils d’investissement spécifiques prévus par la loi. Il est important de noter que cette condition ne s’applique pas si la personne est déjà considérée comme résidente fiscale dans un autre pays en vertu d’un traité de non-double imposition.
Ainsi, l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers d’une valeur cumulée dépassant 3,5 millions d’unités indexées (UI) – soit dans la pratique, selon les périodes, de l’ordre de 400 à 550 000 dollars – combiné à une présence physique d’au moins 60 jours par an, ouvre la voie à la résidence fiscale. Un autre critère repose sur un investissement plus important dans une entreprise locale créant des emplois (15 millions d’UI et 15 postes permanents), ou encore sur un portefeuille d’actifs immobiliers locaux dépassant un certain montant.
L’enjeu majeur pour les nouveaux résidents est la période dite de « vacance fiscale » sur les revenus de source étrangère. Le régime actuel offre aux nouveaux résidents la possibilité d’être exemptés d’impôt uruguayen sur leurs intérêts et dividendes de source extérieure pendant un certain nombre d’années (6 ans initialement, porté à 10 ans pour ceux qui ont choisi l’option), ou d’opter pour un taux réduit permanent sur ces revenus. Des réformes sont en discussion pour adapter ce régime aux standards de l’OCDE, mais l’Uruguay reste, à ce stade, l’un des rares pays de la région à proposer un dispositif aussi souple.
Pour un expatrié européen ou nord‑américain, cette combinaison – investissement immobilier, résidence fiscale à faible pression sur les revenus étrangers, sécurité juridique – constitue un argument de poids.
Assurances : protéger son bien et sa responsabilité
Même si les primes sont souvent plus faibles qu’en Europe, l’assurance n’est pas à négliger dans la stratégie d’un investisseur expatrié.
Assurance habitation et responsabilité civile
Le contrat standard de Seguro de Hogar couvre en général la structure du bâtiment et le contenu contre les principaux risques : incendie, dégâts de tempête (vent, foudre), cambriolage. Dans les zones côtières comme Punta del Este ou certaines parties de Montevideo, il est prudent d’examiner de près les clauses relatives à la grêle, aux inondations ou aux dégâts liés aux intempéries, plus fréquents sur l’Atlantique.
Les assureurs ne couvrent pas la valeur de marché du bien, mais son coût de reconstruction. Une évaluation officielle peut être exigée pour déterminer ce montant. Pour donner un ordre d’idée, un appartement d’une valeur de 500 000 dollars à Punta del Este peut être assuré pour une prime annuelle de l’ordre de 600 à 1 200 dollars, selon le niveau de couverture.
La responsabilité civile est une garantie cruciale pour les bailleurs en Uruguay. Elle couvre les dommages et les frais de justice si un locataire ou un visiteur se blesse dans le logement et engage des poursuites. Bien que l’Uruguay ne soit pas un pays aussi procédurier que certains États anglo-saxons, cette protection de base reste indispensable.
Assurance loyers et non‑occupant
Un produit particulièrement répandu en Uruguay est le Seguro de Alquiler, une garantie de loyers payée par le locataire lui‑même, qui couvre le propriétaire contre le non‑paiement et parfois les frais de procédure d’expulsion. Dans un marché locatif où les revenus sont parfois irréguliers, cela sécurise fortement le cash‑flow du bailleur, surtout si celui‑ci vit à l’étranger.
Pour les logements loués ou laissés vides une partie de l’année, il existe aussi des polices spécifiques de type « propriétaire non occupant » (PNO), qui peuvent couvrir, en plus de la responsabilité, l’incendie, le vol, les dégâts des eaux, les actes de vandalisme, certains événements climatiques et même des volets comme l’assistance juridique ou la couverture d’une vacance locative.
Ce type de contrat peut coûter jusqu’à 50 % moins cher qu’une assurance habitation classique pour un occupant non permanent.
Santé, voyage et vie : le triptyque personnel
Au‑delà du bien lui‑même, l’expatrié doit penser à sa propre protection. Tous les résidents légaux doivent être affiliés au système de santé public, mais beaucoup choisissent en plus une mutuelle privée (mutualista) pour accéder à un réseau d’hôpitaux et cliniques conventionnés. Les cotisations mensuelles restent abordables (souvent moins de 100 dollars par personne pour les options de base), mais ces plans peuvent exclure les pathologies préexistantes et imposer des limites d’âge à l’adhésion.
Pour les expatriés venant d’Europe, d’autres solutions consistent à conserver une couverture internationale privée, en comparant les offres d’assureurs spécialisés. Les primes de base pour une assurance santé internationale dédiée à l’Uruguay démarrent, pour un adulte de 30 ans, à un peu plus de 130 euros par mois, avec des montants évidemment croissants avec l’âge et la composition familiale.
Enfin, pour ceux qui se contentent de séjours réguliers sans résidence légale, une assurance voyage couvrant les frais médicaux est désormais exigée à l’entrée du pays.
Vivre en Uruguay en tant qu’expatrié propriétaire : qualité de vie et réalités
Investir dans la pierre a d’autant plus de sens qu’on apprécie le pays au quotidien. Sur ce plan, l’Uruguay coche de nombreuses cases recherchées par les expatriés : sécurité relative (dans le contexte latino‑américain), niveau de vie correct, bonne qualité de l’eau potable, système éducatif solide, climat tempéré, et une culture empreinte de liberté individuelle.
Montevideo est souvent citée comme l’une des villes les plus agréables d’Amérique latine. Sa rambla, une promenade de plus de dix kilomètres le long du Río de la Plata, est au cœur de la vie urbaine, dédiée à la marche, au vélo, aux sports, aux cafés et aux plages. Pour les familles, des quartiers comme Pocitos, Punta Carretas ou Carrasco offrent un équilibre entre vie de quartier, activités et proximité des écoles.
Les risques existent évidemment : criminalité liée au trafic de drogue dans certains quartiers de Montevideo, accidents de la route, orages violents ou inondations ponctuelles, crises économiques des pays voisins qui peuvent peser sur le tourisme. Mais le pays reste, statistiquement, bien plus sûr que la plupart de ses voisins et mieux armé sur le plan institutionnel pour gérer ces chocs.
Pour un expatrié investisseur, cette qualité de vie a un effet direct sur la demande locative : elle attire des retraités, des familles, des étudiants et une population croissante de télétravailleurs qui recherchent un environnement stable, connecté (4G/5G bien déployée en zone urbaine) et agréable.
Stratégies d’investissement pour un expatrié : quelques scénarios types
Face à ce panorama, les profils d’investissement possibles sont variés. Quelques exemples de stratégies qu’un expatrié peut envisager :
– Studio ou T1 à Montevideo pour location longue durée Objectif : rendement régulier en dollars, faible vacance, revente aisée. Cible : centre, Pocitos, Cordón, près des universités ou du bord de mer. Rendement brut visé : 4,5–6,5 %.
– Appartement vue mer à Punta del Este pour location saisonnière et usage personnel Objectif : combiner plaisir d’usage une partie de l’année et forts revenus de haute saison. Cible : immeuble avec services en front de mer, budget à partir de 150 000–200 000 dollars. Rendement brut sur saison pouvant dépasser 7–9 %, avec une vacance le reste du temps.
Propriété résidentielle à Montevideo ou Maldonado, destinée à une résidence principale avec une perspective d’optimisation fiscale et de valorisation patrimoniale.
Recherche dans les secteurs résidentiels de Carrasco, Punta Gorda et Malvín, privilégiant l’accès à de bonnes écoles et un cadre de vie calme.
Maison familiale située dans une banlieue tranquille, avec un objectif de résidence principale et une potentielle optimisation de la résidence fiscale.
Valorisation du bien anticipée à long terme, corrélée à la croissance économique et démographique de la capitale uruguayenne.
– Projet écologique ou gîte dans Rocha ou Colonia Objectif : se positionner sur le tourisme rural / nature ou l’œnotourisme, avec un potentiel de plus‑value supérieure à la moyenne. Cible : terrain ou maison à rénover dans une zone en développement, démarche plus entrepreneuriale.
– Portefeuille mixte (appartement locatif + résidence secondaire) Objectif : diversifier sur plusieurs zones pour lisser les cycles (un bien urbain pour la stabilité, un bien côtier pour la saisonnalité et la plus‑value).
Dans tous les cas, la clé reste l’accompagnement local : notaire indépendant, agent qui ne pratique pas ou peu la double représentation, avocat fiscaliste si l’on envisage une résidence fiscale, et gestionnaire de biens sérieux si l’on n’habite pas sur place.
Conclusion : un marché à la fois accessible et exigeant
L’Uruguay offre aux expatriés un ensemble de caractéristiques rare : un marché immobilier en devises fortes, dans un pays politiquement stable, avec un droit de propriété robuste, peu ou pas de restrictions pour les étrangers, une fiscalité immobilière raisonnable et une possibilité d’articuler l’investissement avec un projet de vie et, éventuellement, de résidence fiscale avantageuse.
Malgré des aspects positifs, l’opération présente des coûts de transaction significatifs, une réglementation anti‑blanchiment stricte, une dualité de représentation des agents potentiellement déroutante, et des erreurs courantes de débutant (due diligence insuffisante, méconnaissance des taxes, sous‑estimation des charges ou de la saisonnalité) qui peuvent entraîner des pertes financières importantes.
Pour un expatrié prêt à s’entourer, à respecter le rythme parfois administratif du pays, et à penser son projet sur plusieurs années plutôt que sur un coup spéculatif, l’immobilier en Uruguay peut devenir à la fois un outil de diversification patrimoniale et le socle concret d’une nouvelle vie au bord de l’Atlantique.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Uruguay pour rechercher du revenu locatif stable et une exposition en pesos uruguayens et en dollars. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Montevideo, Punta del Este, Colonia del Sacramento), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison dans un quartier recherché de Montevideo ou à Punta del Este, combinant rendement locatif brut cible de 6–8 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, escribano, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
Vous souhaitez vous expatrier à l'étranger : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
