Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer en Arabie saoudite, que ce soit pour quelques années ou pour le long terme, commence presque toujours par la même question : comment trouver un logement adapté à son budget, à sa famille et à son mode de vie, dans un marché immobilier très particulier, fortement réglementé et encore largement méconnu des nouveaux arrivants.
La recherche d’un logement doit prendre en compte plusieurs facteurs spécifiques : la diversité culturelle, les règles liées au permis de résidence (Iqama), l’utilisation obligatoire de la plateforme nationale Ejar pour les locations, les différences entre les grandes villes (Riyad, Djeddah, Dammam, Al Khobar), et le recours croissant aux plateformes immobilières en ligne. Une préparation est essentielle.
Comprendre le marché locatif saoudien
Le marché locatif en Arabie saoudite est à la fois abondant et exigeant. Il n’y a pas de pénurie générale de logements, mais trouver un bien bien situé, correctement entretenu et à un prix raisonnable peut se révéler délicat, surtout dans les grandes villes où la demande est forte.
Nombre d’étrangers résidant en Arabie saoudite, sur une population totale de plus de 32 millions d’habitants.
La location est particulièrement répandue : environ la moitié de la population, locaux compris, vit en logement loué. Pour les étrangers, louer reste de loin la voie la plus accessible, l’achat étant limité à certaines zones et davantage encadré.
Un cadre réglementaire très structuré
Contrairement à certains pays où une “loi des baux” unique encadre l’ensemble des relations bailleur–locataire, l’Arabie saoudite s’appuie sur un mix de lois civiles (codifiant des principes de la charia), de règlements sectoriels et de systèmes numériques.
Panorama des principaux acteurs et outils essentiels dans le domaine
Présentation des entreprises et organisations leaders qui façonnent l’industrie et influencent les tendances du marché.
Liste des logiciels, plateformes et technologies clés à maîtriser pour optimiser son travail et rester compétitif.
| Acteur / Système | Rôle principal |
|---|---|
| REGA (Real Estate General Authority) | Régulateur central du secteur immobilier et des locations |
| Ministère des Municipalités et du Logement | Supervision globale des politiques de logement |
| Plateforme Ejar | Enregistrement, authentification et gestion des baux |
| Comités de résolution des litiges locatifs | Traitement officiel des conflits bailleur–locataire |
| Centre saoudien d’arbitrage immobilier | Arbitrage et conciliation en matière immobilière |
| ZATCA (Autorité de la Zakat et de la Taxe) | Régime fiscal, notamment exonération de TVA sur les loyers résidentiels |
Depuis 2025, des “Dispositions réglementaires régissant la relation entre le bailleur et le locataire” ont renforcé la protection des deux parties et confirmé le rôle central d’Ejar. Un bail enregistré et authentifié via Ejar a valeur de “document exécutoire” : en cas de loyers impayés ou de litige, son exécution peut être demandée directement devant les tribunaux de l’exécution, sans passer par un long procès classique.
Ejar, Iqama et nouvelles règles sur les loyers : ce qu’il faut absolument savoir
Pour tout étranger qui cherche un logement en Arabie saoudite, trois mots-clés s’imposent très vite : Iqama, Ejar et Riyadh (pour son gel des loyers).
L’Iqama : la clé pour pouvoir louer
Un principe est clair : vous ne pouvez pas signer de bail en règle ni enregistrer de contrat sur Ejar sans disposer d’un Iqama, la carte de résidence saoudienne. Ce document est indispensable non seulement pour louer, mais aussi pour ouvrir un compte bancaire, enregistrer votre adresse nationale ou souscrire des services (électricité, eau, télécoms).
En pratique, un dossier de location comporte généralement :
– Passeport et visa
– Iqama valide
– Justificatif d’emploi (contrat, attestation, salaire)
– Parfois relevés bancaires et, pour les familles, livret de famille ou certificat de mariage
Anticipez : tant que votre Iqama n’est pas émis, votre marge de manœuvre pour conclure un bail reste limitée. Beaucoup de nouveaux arrivants commencent par un hébergement temporaire (hôtel, appart-hôtel, Airbnb, logement de fonction) en attendant l’obtention de leur résidence.
Ejar : l’incontournable plateforme nationale des baux
Ejar est la plateforme numérique officielle qui centralise les contrats de location. Elle sert à :
Pour une gestion locative simplifiée et sécurisée, il est recommandé d’adopter plusieurs pratiques clés. Utilisez le modèle de Contrat de Location Unifié pour standardiser les baux. Veillez à toujours enregistrer et authentifier les contrats. Optez pour la gestion numérique des paiements de loyers, désormais obligatoire pour le résidentiel. Privilégiez les services de conciliation pour encadrer et résoudre les litiges. Enfin, profitez de l’initiative ‘Mon Compteur’ pour connecter automatiquement le locataire aux fournisseurs d’eau et d’électricité.
Seuls les courtiers agréés ont accès à Ejar pour enregistrer un contrat au nom des parties. Un agent qui refuse ou “oublie” d’enregistrer un bail s’expose à des amendes pouvant atteindre 2 000 SAR (doublées en cas de récidive).
Pour le locataire, un bail Ejar présente plusieurs avantages concrets :
– reconnaissance légale forte ;
– possibilité de faire exécuter le contrat en cas de non-respect (par exemple, si le propriétaire coupe l’électricité ou tente une expulsion sauvage) ;
– lien automatique avec les compteurs d’eau et d’électricité, ce qui clarifie qui paie quoi.
Gel des loyers à Riyadh : une particularité stratégique
Riyadh est devenue, par décision royale, l’un des rares marchés locatifs régulés du Golfe. Depuis le 25 septembre 2025, un gel des loyers de cinq ans s’y applique pour les logements et les locaux commerciaux situés dans le périmètre urbain de la capitale.
Concrètement :
– Les loyers sont figés au niveau enregistré à la date de mise en œuvre, pour cinq ans.
– Les hausses annuelles pour les contrats existants sont plafonnées entre 0 % et 2 % jusqu’en 2030.
– Les nouvelles clauses d’indexation dans les baux postérieurs à cette date ne peuvent pas s’appliquer pendant la période de gel.
– Les contrats doivent impérativement être enregistrés via Ejar pour être pris en compte.
Ce dispositif vise à contenir ce que les autorités qualifiaient de “hausses inacceptables” après des augmentations à deux chiffres entre 2024 et 2025. Résultat : en 2026, les loyers à Riyadh ne progressent plus que de 0 à 2 % par an, alors que Jeddah enregistre des hausses de 3 à 6 %.
Pour un expatrié, cela change la stratégie : un contrat à moyen terme à Riyadh procure aujourd’hui une visibilité exceptionnelle sur le budget logement, à l’inverse de villes non régulées comme Jeddah.
Types de logements : appartement, villa ou compound ?
Le choix du type de logement conditionne à la fois votre qualité de vie, votre intégration et votre budget.
Appartements : l’option la plus répandue
Les appartements constituent la majorité de l’offre en ville. Ils vont du studio compact aux grands trois ou quatre chambres. Ils sont souvent situés dans des immeubles avec ascenseur, parfois avec services (gardien, parking couvert, petite salle de sport).
Quelques repères de loyers mensuels typiques, toutes grandes villes confondues, début 2026 :
| Type de logement | Loyer “typique” (SAR / mois) | Fourchette réaliste (SAR / mois) |
|---|---|---|
| Studio | ~ 2 600 | 1 700 – 3 800 |
| 1 chambre | ~ 3 500 | 2 400 – 4 800 |
| 2 chambres | ~ 5 000 | 3 400 – 6 800 |
Dans la capitale, les niveaux sont un peu différents, mais la logique reste similaire :
| Riyadh – début 2026 | Loyer moyen (SAR / mois) | Fourchette dominante (SAR / mois) |
|---|---|---|
| Studio | ~ 2 100 | 1 600 – 3 200 |
| 1 chambre | ~ 2 750 | 2 200 – 4 200 |
| 2 chambres | ~ 3 800 | 3 000 – 6 000 |
Les studios et T1 bien placés (Olaya, Sulimaniyah, quartiers proches des universités ou du KAFD) trouvent preneur en 10 à 25 jours lorsqu’ils sont affichés à un prix raisonnable.
Villas : l’espace et la vie de famille
Les villas sont des maisons individuelles ou jumelées, souvent avec jardin et parfois piscine. Elles sont très appréciées des familles saoudiennes et des expatriés avec enfants, notamment dans les quartiers nord de Riyadh (Al Yasmin, Al Narjis, Hittin) et dans certains secteurs de Jeddah ou de la côte Est.
Le loyer mensuel minimum pour une villa familiale en compound à Riyadh, en Arabie Saoudite.
Compounds : le choix refuge des expatriés
Les compounds sont des ensembles résidentiels fermés avec contrôle d’accès, sécurité 24/7 et services intégrés (piscines, salle de sport, terrains de sport, aires de jeux, commerces, parfois écoles ou crèches). Ils sont particulièrement prisés des expatriés, car ils offrent :
Un exemple typique est une résidence sécurisée pour expatriés, offrant un environnement perçu comme sûr grâce à des gardiens et des caméras. Elle propose un cadre de vie communautaire avec de nombreux voisins étrangers, des équipements de loisirs et de détente accessibles à pied, et des règles internes généralement plus souples (sur le code vestimentaire ou la mixité dans les espaces communs) que dans les quartiers strictement locaux.
En contrepartie, le coût est nettement supérieur : on estime qu’un logement en compound coûte 20 à 30 % de plus qu’un bien équivalent hors compound. Pour une villa de trois chambres dans un compound à dominante occidentale, les loyers annuels tournent souvent entre 120 000 et 200 000 SAR (soit de 10 000 à plus de 16 000 SAR par mois).
Où s’installer : panorama des grandes villes et des quartiers
Le choix de la ville dépend de votre lieu de travail, mais aussi de votre style de vie. Certaines destinations sont très “business”, d’autres plus détendues.
Riyadh : capitale politique et économique
Riyadh est le cœur politique et financier du pays, avec un coût de la vie plus élevé que la moyenne nationale. Elle reste toutefois sensiblement moins chère que des métropoles comme New York ou Londres : le niveau de vie y est environ 62,6 % moins cher que New York et 46,7 % moins cher que Londres, même en tenant compte du logement.
Les loyers y sont plus structurés depuis le gel des hausses. Les quartiers se segmentent assez nettement :
| Profil de locataire | Quartiers recommandés | Niveaux de loyers indicatifs |
|---|---|---|
| Jeunes actifs | Al Olaya, As Sulimaniyah, Al Wurud | 1 chambre : 2 500 – 4 500 SAR / mois |
| Familles | Al Yasmin, Al Narjis, Hittin | 2–3 chambres : 4 000 – 8 000 SAR / mois ; villas en compound à partir de 12 000 SAR |
| Expatriés haut de gamme | Diplomatic Quarter (Al Safarat), Hittin, Al Nakheel | Appartements : 5 000 – 12 000 SAR / mois ; villas en compound à partir de 15 000 SAR |
Les quartiers les plus chers – Diplomatic Quarter, Hittin, Al Malqa – affichent pour des appartements de deux chambres des loyers qui commencent autour de 7 000–10 000 SAR par mois, voire davantage pour les unités meublées en compound de standing.
À l’est, le district d’Al Rawabi offre des prix de terrain plus abordables, entre 4 350 et 4 610 SAR le mètre carré, attirant des programmes résidentiels de milieu de gamme, tout en bénéficiant d’une bonne connexion via le périphérique Est.
Jeddah : ville côtière et cosmopolite
Jeddah, deuxième ville du pays sur la mer Rouge, séduit par son ambiance plus détendue, son littoral (Corniche, Al Shati, Al Hamra) et son côté cosmopolite. Elle sert également de porte d’entrée vers La Mecque et Médine.
Les loyers y restent généralement inférieurs à ceux de Riyadh, mais la croissance est plus rapide faute de régulation des hausses (3–6 % par an récemment). Pour un expatrié, des quartiers comme Al Rawdah, As Salamah, Al Zahra, Al Shati, Al Muhammadiyah, Al Basateen combinent bon niveau d’équipements, sécurité et présence d’écoles internationales.
À titre d’ordre de grandeur, on rencontre :
| Jeddah – type de logement | Fourchettes courantes (SAR / mois) |
|---|---|
| Studio / 1 chambre centre | ~ 2 000 – 5 000 |
| 2 chambres centre | ~ 5 000 – 8 000 |
| Villa 3–4 chambres en compound | ~ 10 000 – 29 000 équivalent mensuel |
Le coût de la vie pour une famille y est souvent estimé entre 4 900 et 24 000 SAR par mois, logement inclus, selon le niveau de standing choisi.
Dammam, Al Khobar, Dhahran : la côte Est et le pétrole
Sur la côte du Golfe, le triangle Dammam – Al Khobar – Dhahran forme un pôle industriel et logistique majeur, notamment pour les secteurs pétrolier et pétrochimique. Les loyers y sont globalement inférieurs à Riyadh, mais certains quartiers très prisés d’expatriés (Al Rakah, Al Nakheel, corniche d’Al Khobar) affichent des tarifs élevés.
Cette section fournit des points de référence et des informations clés pour mieux comprendre le sujet abordé.
| Dammam / métropole Est | Loyer annuel typique (SAR) |
|---|---|
| 1 chambre dans quartier expatrié | 20 000 – 40 000 |
| Grande maison de ville / villa | 80 000 – 150 000 |
La dynamique est plutôt modérée : une croissance des loyers de 2 à 4 % par an est souvent observée, soit davantage qu’à Riyadh sous gel, mais moins qu’à Jeddah.
Villes plus abordables
Pour des budgets serrés, certaines villes régionales se démarquent par leurs loyers faibles, comme Abha, Ha’il, Najran ou Tabuk. À Abha, par exemple, on peut louer un logement en centre-ville entre environ 1 375 et 2 125 SAR par mois, bien en dessous des niveaux des grandes métropoles.
Combien ça coûte vraiment : loyers, charges et surcoût des meubles
Le loyer n’est qu’une partie du coût de votre logement. Entre les frais d’agence, les dépôts de garantie, les charges de copropriété, les services publics (électricité, eau, gaz, internet) et les options meublées, la facture globale peut varier fortement.
Loyer et meublé : quel surcoût prévoir ?
Les baux résidentiels se déclinent généralement en trois formules :
– Non meublé : murs nus, parfois avec cuisine vide, idéal si vous restez longtemps et que vous faites venir vos meubles.
– Semi-meublé : quelques équipements (cuisine équipée, climatisation, placards), compromis fréquent.
– Meublé : mobilier complet, parfois linge et vaisselle, très prisé des nouveaux arrivants et des équipes en mission.
Un logement meublé se loue en moyenne 15 à 25 % plus cher qu’un bien non meublé.
Charges et services publics
Depuis la mise en place du dispositif “Mon Compteur”, les baux Ejar lient expressément les compteurs d’eau et d’électricité au locataire, ce qui clarifie la responsabilité de paiement. En pratique, donc, vous payez vos propres factures, sauf si le contrat précise un arrangement différent (cas de certains compounds ou locations meublées tout inclus).
Pour un appartement standard, il faut prévoir : un espace de vie suffisamment éclairé, des chambres avec des dimensions adéquates, une cuisine fonctionnelle, une salle de bain équipée, ainsi que des rangements optimisés.
| Poste de dépense | Montant typique (SAR / mois) | Remarques |
|---|---|---|
| Électricité + eau + gaz | 365 – 580 | Forte hausse en été à cause de la climatisation |
| Internet haut débit | 150 – 350 | Moyenne autour de 250–300 SAR |
| Téléphonie mobile | 75 – 200 | Selon forfait data et appels |
| Transports (transport public + VTC) | 300 – 800 | Variable selon usage de la voiture ou d’Uber/Careem |
Les tarifs énergétiques demeurent relativement subventionnés, même si l’usage intensif de la climatisation fait rapidement grimper la facture en été.
Frais d’agence, dépôt de garantie et paiements anticipés
L’accès à un bien passe fréquemment par un courtier (agent immobilier), surtout dans les grandes villes ou pour les compounds. Les honoraires demandés tournent souvent autour de 2,5 % du loyer annuel, payés une seule fois à la signature.
C’est le pourcentage maximum de la valeur totale du bail que peut légalement représenter le dépôt de garantie.
Autre particularité majeure : les loyers sont souvent exigés en une, deux ou quatre échéances annuelles, payées par virement ou chèques post-datés. Pour un expatrié qui vient d’arriver, cela implique :
– d’avoir rapidement un compte bancaire saoudien fonctionnel ;
– de négocier si possible un échelonnement plus souple (mensuel ou trimestriel) ;
– d’anticiper un effort de trésorerie important à l’entrée (premier loyer + dépôt + frais d’agence).
Comment trouver concrètement un logement : outils et méthodes
Entre les plateformes en ligne, les agents locaux et le bouche-à-oreille, les canaux pour trouver un logement en Arabie saoudite se sont diversifiés. L’essor de la digitalisation dans le cadre de Vision 2030 a considérablement facilité cette étape, à condition de savoir où chercher.
Plateformes et sites immobiliers les plus utilisés
Plusieurs sites et applications se partagent le marché, chacun avec ses particularités :
| Plateforme | Visites mensuelles indiquées | Langue principale | Particularités |
|---|---|---|---|
| ejar.sa | ~ 1 700 000 | Arabe | Portail officiel de la location, en lien avec REGA et Ejar |
| aqar.fm | ~ 1 475 000 | Arabe | Très populaire, nombreuses annonces de particuliers et d’agences |
| rega.gov.sa | ~ 745 000 | Arabe / Anglais | Site du régulateur immobilier, infos réglementaires |
| sakani.sa | ~ 650 000 | Arabe / Anglais | Plateforme gouvernementale axée surtout sur l’accession à la propriété |
| bayut.sa | ~ 428 000 | Anglais | Portail immobilier avec filtres avancés |
| mourjan.com | ~ 427 000 | Arabe | Très fort engagement (plus de 16 pages vues par visite) |
| propertyfinder.sa | ~ 50 000 | Anglais | Moteur de recherche immobilier, app mobile réputée |
| Wasalt | n.d. | Arabe / Anglais | Plateforme dopée à l’IA, estimations de prix et retour sur investissement |
À ces sites s’ajoutent des plateformes de petites annonces comme Haraj, ou encore des services spécialisés pour expatriés, parfois sous label “Expat Trusted Housing”.
La plupart permettent de filtrer par ville, district, budget, nombre de chambres, superficie et statut meublé / non meublé, avec parfois des visites virtuelles (vidéo, 360°) et des cartes interactives.
Applis mobiles et outils d’IA
L’usage des applications mobiles est désormais la norme :
Découvrez des applications populaires pour faciliter votre recherche de logement ou d’achat immobilier en Arabie Saoudite.
Application très téléchargée (plus d’un million) avec une note d’environ 4,2/5. Fonctionnalité clé : recherche par temps de trajet (‘Search by Drive Time’) pour trouver un logement proche de votre lieu de travail.
Intègre des algorithmes d’estimation de prix (partenariat avec propgenius.ai) et un service ‘Matchmaker’ qui vous met en relation avec un courtier via un questionnaire.
Application gouvernementale conçue pour les Saoudiens souhaitant devenir propriétaires. Utile pour découvrir les programmes résidentiels et se faire une idée des prix sur le marché.
Attention toutefois aux annonces anciennes ou douteuses : certains utilisateurs signalent, par exemple sur Property Finder, des annonces trompeuses ou des agents peu fiables. Il est donc crucial de vérifier la cohérence entre les photos, le prix et l’emplacement, et de privilégier les annonces “vérifiées” quand la plateforme le propose.
Agents immobiliers, bouche-à-oreille et réseaux d’expats
Malgré la montée en puissance des outils numériques, l’humain reste clé :
Découvrez des ressources pratiques et des contacts clés pour faciliter votre recherche d’un appartement ou d’une villa, en particulier pour les expatriés.
Professionnels connaissant les quartiers, les prix réels et les pratiques locales. Ils organisent les visites, négocient et gèrent l’enregistrement du contrat sur la plateforme Ejar.
Dans les grands groupes, des accords avantageux peuvent exister avec certains compounds ou propriétaires, offrant des conditions tarifaires privilégiées ou des lots réservés.
Groupes sur les réseaux sociaux, WhatsApp ou forums fournissant des retours d’expérience précis sur les quartiers, les compounds et les propriétaires.
Une méthode directe et parfois efficace : s’informer au poste de sécurité ou à la réception des logements qui vont prochainement se libérer.
Lire et négocier son bail : points de vigilance
Même si le contrat type Ejar est standardisé, il reste de la place pour négocier certaines clauses et éviter les mauvaises surprises.
Contenu type d’un bail Ejar
Un bail Ejar bien rédigé doit comporter au minimum :
– Les coordonnées complètes des parties (bailleur, locataire) et du courtier
– La description détaillée du bien (adresse, surface, nombre de pièces, emplacement du parking, etc.)
– La durée du bail (date de début et de fin)
– Le montant du loyer, la fréquence et le mode de paiement (mensuel, trimestriel, annuel, virements, système SADAD, etc.)
– Le montant et la nature du dépôt de garantie
– La répartition des responsabilités de maintenance (réparations courantes vs structurelles)
– Les règles d’usage des lieux (résidentiel uniquement, interdiction de sous-louer sans accord écrit, politique vis-à-vis des animaux, etc.)
– Les conditions de renouvellement, d’augmentation éventuelle de loyer et de résiliation anticipée
– Une clause de remise des clés et d’état des lieux de sortie
Prenez le temps de faire traduire le contrat en français ou en anglais par quelqu’un de compétent si votre niveau d’arabe ne permet pas une lecture fine.
Clause de révision de loyer et durée
En dehors de Riyadh (gel des loyers), les bailleurs cherchent à se ménager la possibilité d’augmenter le loyer à chaque renouvellement, souvent autour de 5 à 10 %. Vous pouvez :
– demander un engagement de stabilité pour deux ou trois ans, en échange d’une promesse de rester sur la durée ;
– ou négocier un plafond d’augmentation (par exemple pas plus de 5 % par an).
Chaque cas est particulier, mais pour renforcer votre position lors d’une négociation, il est crucial d’arriver documenté. Préparez-vous en citant les fourchettes de prix de biens comparables dans le quartier, que vous pouvez obtenir via les plateformes immobilières mentionnées précédemment.
Paiement, dépôt et état des lieux
Pour limiter les conflits en fin de bail :
– établissez un état des lieux détaillé, idéalement avec photos et vidéos datées, au moment de l’emménagement ;
– faites préciser par écrit ce qui relève de l’usure normale (peinture, légères rayures) et ce qui sera retenu sur le dépôt ;
– conservez absolument toutes les preuves de paiements de loyers et de charges (reçus, captures d’écran, confirmations bancaires).
En fin de bail, Ejar prévoit un processus formel de restitution : signature d’un formulaire de remise et calcul de ce qui doit être remboursé au locataire. En cas de désaccord sur le montant des réparations, des experts mandatés peuvent estimer objectivement les coûts.
Gérer les services publics et la vie quotidienne dans le logement
Une fois le bail signé, commence une deuxième étape : brancher votre logement sur les principaux services (électricité, eau, gaz, internet) et comprendre comment fonctionnent la maintenance et les règles de vie de la résidence.
Électricité et eau : procédures et coûts
L’électricité est fournie par la Saudi Electricity Company (SEC), monopole national, via le portail Hesabi. L’eau relève le plus souvent de la National Water Company. La procédure typique :
Pour créer un compte d’électricité (SEC et/ou NWC), commencez par une inscription en ligne avec vos coordonnées et votre Iqama. Ensuite, ajoutez l’adresse et le numéro de compteur, en vérifiant que le lien avec votre bail Ejar est correctement établi. Enfin, choisissez votre modalité de paiement : facture classique, débit automatique ou l’offre ‘Fixed Bill’ qui permet de lisser le coût de votre consommation sur l’année.
Les tarifs résidentiels d’électricité sont structurés par tranches ; jusqu’à 6 000 kWh, le kWh est facturé environ 0,18 SAR, puis 0,30 SAR au-delà. À cela s’ajoute un modeste abonnement mensuel lié à la capacité du compteur (souvent entre 10 et 40 SAR).
Pour l’eau, les prix suivent également un barème progressif, très bas sur les premiers mètres cubes (0,1 à 0,15 SAR/m³) et plus élevés au-delà, ce qui incite à une consommation raisonnable dans un pays qui reste l’un des plus grands consommateurs d’eau au monde.
Gaz en bouteille ou réseau centralisé
Le gaz domestique est largement fourni via des bonbonnes LPG de la société GASCO (ou via des réseaux centralisés dans certains immeubles haut de gamme).
L’achat initial d’une bouteille de gaz de 26,5 litres coûte environ 150 SAR. Par la suite, son remplissage est facturé autour de 16 SAR. Pour plus de commodité, des services de livraison à domicile existent, notamment via l’application Gasable à Riyadh.
Là encore, vérifiez dans votre bail si le gaz est inclus dans vos charges (cas de certains compounds) ou à votre charge directe.
Internet, téléphonie et adresse nationale
Les principaux opérateurs télécoms sont STC, Mobily et Zain. Pour obtenir une ligne et une box Internet, il vous faudra :
– un Iqama valide ;
– une adresse nationale enregistrée (procédure en ligne via Saudi Post) ;
– parfois un justificatif de domicile (bail Ejar).
L’enregistrement de l’adresse nationale est désormais obligatoire pour de nombreux services (banques, santé, administrations) et fait partie intégrante de votre installation.
Profiter du contexte économique : pouvoir d’achat et coût de la vie
Le logement reste le poste de dépense numéro un, mais l’Arabie saoudite offre un environnement relativement favorable pour les expatriés bien rémunérés.
Taux d’inflation prévu pour 2025 en Arabie Saoudite, bien inférieur à la moyenne du Golfe de 3,4 %.
À Riyadh, un salaire net moyen oscille selon les sources autour de 8 800 à 11 400 SAR par mois. Pour une famille de quatre, le coût de vie mensuel (hors loyer de luxe) se situe en général entre 8 000 et 12 000 SAR.
Un expatrié dont le logement est pris en charge par l’employeur et dont le salaire dépasse 20 000 SAR mensuels peut souvent épargner plus de la moitié de ses revenus, en particulier s’il évite les compounds les plus coûteux.
Conseils pratiques pour réussir sa recherche de logement
Pour conclure, quelques lignes directrices se dégagent des données et des retours d’expérience.
D’abord, préparez votre dossier bien avant d’arriver : copies scannées de vos documents, Iqama dès que possible, ouverture d’un compte bancaire et enregistrement de votre adresse nationale. Plus vous êtes “administrativement prêt”, plus les propriétaires vous percevront comme un locataire sérieux.
Ensuite, définissez une enveloppe claire, idéalement en consacrant au maximum 30 % de votre revenu mensuel au loyer, hors charges. N’oubliez pas d’intégrer l’électricité estivale et Internet dans vos calculs.
Il est crucial de visiter les quartiers à différents moments (jour, soir, week-end) pour évaluer le trafic, le bruit et l’animation. Il faut également mettre en balance la proximité des commodités (travail, écoles, hôpitaux, commerces) avec le niveau des loyers.
Ne signez jamais un bail non enregistré : exigez le passage par Ejar, même si l’on vous promet un rabais en échange d’un arrangement “informel”. Sans cela, vos possibilités de recours en cas de problème s’amenuisent fortement.
Dans un marché locatif saoudien où les taux de vacance sont significatifs (5–8 % à Riyadh, 6–10 % à Jeddah, 7–11 % dans la Province orientale), un locataire peut négocier des termes avantageux. Un propriétaire, préférant sécuriser un locataire solvable plutôt que de subir plusieurs mois de vacance, peut être ouvert à discuter de la durée du bail, de l’étalement des paiements, ou de l’inclusion d’équipements et de menues réparations avant l’entrée dans les lieux.
Trouver un logement en Arabie saoudite est un exercice de patience et de méthode. En combinant compréhension des règles (Iqama, Ejar, gel des loyers à Riyadh), usage malin des plateformes digitales et accompagnement par un courtier agréé, vous maximisez vos chances de poser vos valises dans un logement qui corresponde vraiment à vos attentes, sans exploser votre budget ni compromettre vos droits de locataire.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Arabie saoudite pour rechercher du rendement locatif et une exposition au rial saoudien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Riyad, Djeddah, Dammam), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa ou un appartement haut de gamme dans un quartier en développement, à proximité de grands projets (type Vision 2030), combinant un rendement locatif brut cible ambitieux (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + éventuels aménagements) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, conseiller en conformité locale), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou véhicule local) et intégration de l’actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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