Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Arabie saoudite attire de plus en plus de talents étrangers. Entre les mégaprojets de Vision 2030, les salaires élevés, l’absence d’impôt sur le revenu et une sécurité jugée très élevée, le Royaume est devenu l’un des marchés les plus dynamiques du Golfe pour les expatriés. Mais une fois le contrat signé, une question surgit très vite : dans quels quartiers vivre ?
Le pays offre des réalités locales très variées selon les villes et les secteurs d’activité. Le choix du lieu de vie est structurant : il faut opter entre un quartier « ouvert » au sein de la population locale ou un compound sécurisé, conçu pour la vie sociale des familles expatriées.
Cet article propose un panorama des quartiers les plus prisés par les expatriés en Arabie saoudite, avec un focus particulier sur Riyad, Jeddah et la Province orientale – notamment Dhahran et Al Khobar, au cœur de l’industrie pétrolière. Les données chiffrées sur les loyers, le coût de la vie, les profils de résidents ou les temps de trajet sont issues d’études récentes et de rapports de marché.
Ce que recherchent les expatriés : sécurité, communauté, mobilité
Avant même de citer des noms de quartiers, il faut comprendre les critères qui reviennent systématiquement dans les témoignages d’expatriés et les études immobilières.
La sécurité est mise en tête des priorités. Les compounds et quartiers fermés, gardés 24h/24, avec contrôle d’accès, vidéosurveillance et patrouilles, restent le choix le plus rassurant pour les familles et les cadres à haut revenu. Le Diplomatic Quarter à Riyad ou les grands compounds d’Al Khobar illustrent cet attrait.
Dans les grandes villes saoudiennes étendues et dépendantes de la voiture, comme Riyad, la proximité du lieu de travail et des écoles internationales est un facteur clé de qualité de vie pour réduire les temps de trajet. Cela explique le succès de quartiers tels qu’Al Olaya, Hittin ou Al Malqa à Riyad ; Al Shati et Al Rawdah à Jeddah ; ainsi que les compounds résidentiels situés près des sites de Saudi Aramco à Dhahran et Al Khobar.
Troisième critère récurrent : la possibilité de retrouver un mode de vie « international . Pour beaucoup de nouveaux venus, la culture saoudienne très conservatrice, la séparation des espaces hommes/femmes, l’interdiction de l’alcool, les fermetures pendant les prières ou la barrière de la langue peuvent constituer un choc. Les compounds offrent un sas : code vestimentaire plus souple, fortes communautés étrangères, équipements de loisirs, clubs et activités pour les enfants. Un certain nombre d’expatriés témoignent d’une nette amélioration de leur santé mentale et de leur sentiment de bien‑être après avoir emménagé dans un compound bien équipé.
Le coût du logement en Arabie saoudite est un facteur clé, généralement inférieur à celui des grandes capitales occidentales, sauf dans les quartiers et compounds les plus prisés où les loyers rivalisent avec les grandes métropoles mondiales. Les expatriés optent principalement pour trois formules : une villa ou un appartement dans un compound sécurisé, un appartement meublé dans un quartier central, ou une maison/villa indépendante dans une zone résidentielle.
Riyad : la capitale des cadres et des compounds
Capitale politique et économique du pays, Riyad concentre une bonne partie des expatriés à hauts revenus. Les secteurs qui recrutent le plus d’étrangers y sont la finance, l’IT, le conseil, la santé, la construction et l’ingénierie. Vision 2030 s’y matérialise à travers des projets comme le King Abdullah Financial District (KAFD), New Murabba ou le Sports Boulevard, qui tirent le marché locatif vers le haut.
On estime que les quartiers du nord de Riyad concentrent plus de 70 % des nouveaux projets résidentiels et qu’ils peuvent afficher des loyers 40 à 50 % supérieurs à la moyenne nationale. C’est également là que se situent une grande partie des quartiers les plus prisés des expatriés.
Al Nakheel et Al Yasmin : les favoris des familles
Al Nakheel et Al Yasmin reviennent systématiquement lorsqu’il s’agit de familles expatriées avec enfants. Ces quartiers résidentiels du nord de la ville combinent accessibilité (proximité d’axes routiers majeurs), ambiance calme et accès aux écoles internationales.
Al Nakheel est souvent décrit comme un quartier « de village » au cœur d’une métropole : rues relativement tranquilles, plusieurs parcs, centres commerciaux modernes (comme Nakheel Mall), cliniques privées, pharmacies et supermarchés. Les options de logement y sont variées, avec des villas de différentes tailles, des appartements de standing et des compounds à proximité.
Al Yasmin, pour sa part, offre un tissu de maisons modernes souvent plus abordables que les adresses ultra‑premium comme Hittin ou le Diplomatic Quarter. On y trouve de grandes villas avec jardin, idéales pour les familles qui préfèrent l’espace au luxe ostentatoire des compounds les plus haut de gamme.
Un comparatif synthétique permet de visualiser ces différences perçues par les expatriés :
| Quartier | Profil type d’expatriés | Atouts principaux | Niveau de budget (logement) |
|---|---|---|---|
| Al Nakheel | Familles, cadres supérieurs | International schools, malls, bonne connexion | Moyen à élevé |
| Al Yasmin | Familles, jeunes couples | Villas modernes, ambiance calme, bon rapport Q/P | Moyen |
| Al Narjis | Couples, familles en croissance | Développement rapide, projets neufs | Moyen à élevé |
Ces quartiers se situent dans une fourchette de loyers alignée sur le haut de la moyenne nationale : pour un appartement deux chambres de bonne qualité, les données de marché font état de montants nettement supérieurs au standard national (autour de 5 000 SAR par mois), sans toutefois atteindre les sommets de Hittin ou du Diplomatic Quarter.
Diplomatic Quarter et Al Olaya : le cœur international
Le Diplomatic Quarter (DQ) est un cas à part. Il s’agit d’un quartier clos, ultra‑sécurisé, qui regroupe ambassades, organisations internationales et résidences diplomatiques. Pour les expatriés qui y accèdent – diplomates, cadres d’organisations internationales, certains hauts dirigeants de grandes entreprises – c’est l’une des adresses les plus recherchées du pays. On y trouve des appartements et villas dans un environnement végétalisé, avec de nombreux parcs, des pistes piétonnes et des équipements sportifs.
Le DQ propose un cadre quasi « campus » : cafés, restaurants, centres de fitness, clubs, écoles internationales à proximité, et surtout une forte concentration d’étrangers. En contrepartie, les loyers y comptent parmi les plus élevés de Riyad, et l’offre est limitée.
Al Olaya, de son côté, est le cœur économique moderne de la ville, dominé par des tours de bureaux et des centres commerciaux. C’est là que se trouvent, par exemple, Kingdom Tower ou une partie du KAFD. Les expatriés qui y vivent sont souvent de jeunes professionnels ou des cadres qui privilégient la proximité de leur bureau et la vie urbaine à un environnement résidentiel de type « banlieue ».
Dans ces secteurs, l’offre immobilière est principalement constituée d’appartements et de résidences avec services, proposés aux loyers les plus élevés du marché saoudien. Ils se distinguent par une plus grande praticabilité des déplacements à pied et un accès immédiat aux commerces et services tels que restaurants, cafés, cliniques et hôtels.
Le contraste entre ces deux zones très recherchées apparaît clairement lorsqu’on les compare à d’autres quartiers prisés :
| Quartier | Type de logements dominant | Profil d’expatriés | Niveau de prix relatif |
|---|---|---|---|
| Diplomatic Quarter | Villas, appartements en compound | Diplomates, top executives | Très élevé |
| Al Olaya | Appartements, résidences services | Jeunes pros, cadres | Élevé |
| Al Sulimaniyah | Appartements plus modestes | Jeunes actifs, couples | Moyen |
Al Sulimaniyah, souvent cité aux côtés d’Al Olaya, attire une population plus jeune et à revenu intermédiaire. Son ambiance animée, ses cafés et restaurants en font un compromis intéressant pour qui souhaite rester proche du centre sans subir les loyers des adresses les plus huppées.
Al Malqa, Hittin, Al Sahafa : le nouveau nord haut de gamme
Les quartiers de la ceinture nord – Al Malqa, Hittin, Al Sahafa – incarnent la nouvelle géographie du prestige à Riyad. Développés récemment, ils alignent villas contemporaines, immeubles d’appartements récents et compounds fermés dotés d’équipements de loisirs.
Hittin est particulièrement cité comme l’un des secteurs où les loyers moyens sont les plus hauts du Royaume. On y trouve une forte concentration de cadres dirigeants et de familles aisées, saoudiennes comme expatriées, en quête de tranquillité, de villas spacieuses et de proximité avec les nouveaux centres d’affaires du nord.
Al Malqa affiche un profil légèrement plus mixte : de nombreux immeubles récents accueillent des couples, des jeunes familles et des expatriés qui veulent un logement moderne et bien équipé, sans forcément viser l’exclusivité de Hittin.
Al Sahafa, enfin, se caractérise par une offre variée mêlant appartements haut de gamme, villas et projets résidentiels structurés, souvent intégrés à des ensembles commerciaux. Son dynamisme commercial attire aussi de nombreux expatriés.
Compounds de Riyad : villages sécurisés pour expatriés
Au‑delà des quartiers « ouverts », une partie non négligeable des expatriés à Riyad choisit la vie en compound. Ce modèle, déjà ancien dans le Royaume, reste très prisé : il combine sécurité maximale, services intégrés et vie communautaire.
Parmi les ensembles de données les plus fréquemment référencés dans la littérature scientifique, on retrouve notamment les suivants :
Base de données de chiffres manuscrits, standard pour l’évaluation des algorithmes de classification d’images.
Vaste base d’images étiquetées, à l’origine des avancées majeures en reconnaissance visuelle par deep learning.
Common Objects in Context, ensemble d’images complexes avec annotations détaillées pour la détection et la segmentation d’objets.
Ensembles d’images en couleurs pour la classification, comprenant respectivement 10 et 100 classes.
– Marvela Community, sur King Abdullah Road, avec près de 600 unités (appartements et duplex) et une batterie d’équipements sportifs et de loisirs.
– Al Bustan Village, au nord, réputé pour son ambiance familiale, ses villas contemporaines, ses services de bien‑être et sa sécurité très renforcée.
– Green City Compound, dans une position centrale, à quelques minutes des tours emblématiques comme Kingdom Tower, avec des logements allant du petit appartement à la villa spacieuse.
– D’autres noms comme Al-Hamra Oasis Village, Arizona Golf Resort ou Kingdom City, qui fonctionnent comme de véritables petites villes : supermarché interne, clinique, salle de sport, bowling, écoles maternelles, services de transport, etc.
Les loyers dans ces compounds sont nettement supérieurs à l’offre « open market ». On évoque couramment des fourchettes allant de 120 000 à plus de 250 000 SAR par an pour une villa trois chambres dans un compound haut de gamme, là où une villa hors compound peut descendre bien en‑dessous de ces niveaux. À cela s’ajoutent parfois des frais de maintenance et des services à la carte (internet, ménage, navettes).
Le tableau ci‑dessous résume les grandes différences de positionnement des compounds par rapport aux quartiers ouverts de Riyad :
| Type de zone | Avantages principaux | Inconvénients fréquents | Niveau de prix moyen |
|---|---|---|---|
| Compounds (Riyad nord) | Sécurité, équipements, communauté expat, règles souples | Coût élevé, liste d’attente, bulle sociale | Très élevé |
| Quartiers résidentiels ouverts (Al Nakheel, Al Yasmin, Al Narjis) | Espace, villas, proximité écoles, vie « saoudienne » | Moins d’équipements intégrés, adaptation culturelle nécessaire | Moyen à élevé |
| Quartiers centraux (Al Olaya, Al Sulimaniyah) | Proximité bureaux, cafés, commerces | Logements plus petits, trafic, prix élevés | Élevé |
Pour les nouveaux arrivants, l’entreprise joue souvent un rôle décisif : de nombreux employeurs négocient directement des contrats de location dans ces compounds, dans le cadre de packages de relocalisation.
Jeddah : ambiance côtière et quartiers nord très prisés
Sur la côte de la mer Rouge, Jeddah offre une atmosphère très différente de Riyad. La ville est réputée plus détendue, plus cosmopolite et tournée vers la mer. Elle attire des expatriés travaillant dans la santé, l’ingénierie, les services, l’éducation, mais aussi des profils liés au tourisme et aux projets de développement de la côte occidentale.
Les quartiers les plus demandés se concentrent nettement dans le nord de la ville, le long du littoral et près des grands centres commerciaux.
Al Shati, Al Rawdah, Al Muhammadiyah : le trio gagnant
Al Shati est l’un des secteurs les plus prisés des expatriés sur l’ensemble du Royaume. Bordant la Corniche de Jeddah, ce quartier bénéficie d’un accès direct à la mer, de promenades aménagées, de plages et d’une forte concentration d’hôtels et de résidences de haut standing. Les loyers y figurent parmi les plus élevés d’Arabie saoudite. On y trouve beaucoup de cadres supérieurs, de familles étrangères et de professionnels de passage.
Ce quartier prisé des expatriés offre une position centrale avec un accès rapide aux commerces, restaurants, cliniques privées et plusieurs écoles internationales. Il est particulièrement adapté aux jeunes actifs et aux familles souhaitant rester proches de la ville. L’offre immobilière est variée, mais dominée par des appartements modernes de taille moyenne.
Al Muhammadiyah complète ce triptyque avec une image particulièrement haut de gamme : villas de luxe, résidences modernes, proximité de grands axes et de centres commerciaux prestigieux. Les familles expatriées à haut revenu y sont nombreuses, au même titre que des familles saoudiennes fortunées.
Les différences de positionnement entre ces trois quartiers peuvent se résumer ainsi :
| Quartier | Localisation clé | Profil dominant | Niveau de loyers |
|---|---|---|---|
| Al Shati | Front de mer, Corniche | Familles aisées, cadres | Très élevé |
| Al Rawdah | Central, proche des axes majeurs | Jeunes pros, familles | Élevé |
| Al Muhammadiyah | Nord chic, proche malls et écoles | Familles haut revenu | Très élevé |
Dans ces zones, le marché locatif est tendu. Les études montrent que les biens bien positionnés se louent généralement en 30 à 45 jours, avec une croissance annuelle des loyers de l’ordre de 3 à 6 % en l’absence de gel des loyers, contrairement à Riyad.
Compounds emblématiques de Jeddah
Comme à Riyad, une part importante de la population expatriée de Jeddah vit en compound. Certains ensembles se sont construits une réputation internationale.
Le village de Sharbatly s’étend sur une superficie d’environ 500 000 mètres carrés.
Al Basateen Village Compound, souvent cité comme l’un des meilleurs choix pour les expatriés de Jeddah, se distingue par sa situation stratégique – à proximité des écoles, des centres commerciaux et d’axes routiers majeurs – et par une offre de logements allant de l’appartement spacieux à la villa. L’environnement est pensé pour les familles, avec piscines, salles de sport et sécurité renforcée.
Al Andalus Compound, lui, mise sur un positionnement très « resort » : piscines, courts de tennis, centres de fitness, accès rapide aux restaurants et aux centres commerciaux. Il attire des profils variés, avec une forte proportion d’expatriés longue durée.
Ces compounds partagent des caractéristiques récurrentes : gardiennage 24h/24, contrôle des entrées, équipements de loisirs complets, commerces de proximité, parfois crèche ou école sur place, navettes vers les malls ou les écoles.
La Province orientale : Dhahran, Al Khobar et la vie autour du pétrole
Dans la Province orientale, les expatriés sont d’abord attirés par l’industrie pétrolière et gazière. La région forme une grande conurbation – le Grand Dammam – qui englobe Dammam, Dhahran et Al Khobar, soit plus de deux millions d’habitants. C’est là que se trouve Dhahran, capitale de fait de l’industrie pétrolière du Royaume et siège mondial de Saudi Aramco, la plus grande compagnie pétrolière au monde.
Dhahran : la ville‑campus de Saudi Aramco
Dhahran s’est développée à partir de la découverte de pétrole en 1938 sur le Dammam Dome. Depuis, la ville est intimement liée à Saudi Aramco, dont le quartier général y est installé depuis près de 90 ans. Une large partie de Dhahran est constituée de zones clôturées : le camp résidentiel d’Aramco, les installations de l’armée de l’air et le campus de l’université de pétrole et de minéraux (KFUPM), souvent surnommée le « MIT saoudien ».
Pour les expatriés employés par Aramco, le camp résidentiel reste l’un des lieux de vie les plus recherchés du pays. On y trouve des écoles (Dhahran School, Dhahran Hills School, Dhahran High School pour les enfants d’expatriés), des équipements sportifs, des centres culturels, des commerces, des hôpitaux, le tout dans un périmètre strictement contrôlé et sécurisé. Le terme « Aramcons » désigne d’ailleurs les expatriés vivant et travaillant dans cet univers très particulier.
Dans l’imaginaire des expatriés, « Dhahran » désigne souvent d’abord et avant tout l’enceinte résidentielle d’Aramco.
Expatriés
Parmi les atouts cités par les résidents étrangers : un environnement urbain très structuré, une sécurité maximale, une communauté internationale très dense (Américains, Européens, Asiatiques, Sud‑Africains, Australiens, etc.), des écoles de niveau international et un accès facile aux centres commerciaux comme le Mall of Dhahran, l’un des plus grands de la région.
En contrepartie, Dhahran reste une ville très contrôlée, avec de nombreux checkpoints, des forces spéciales basées sur place et un périmètre qui peut donner le sentiment d’une « bulle » coupée du reste du pays.
Al Khobar : la ville côtière préférée des expatriés
À quelques kilomètres à peine de Dhahran, Al Khobar offre un visage différent de la Province orientale. Située sur la côte du Golfe, reliée au royaume de Bahreïn par la spectaculaire chaussée du roi Fahd (26 km de ponts), la ville est devenue un aimant pour les expatriés en quête d’un mode de vie plus détendu, mais toujours proche des grands employeurs pétroliers.
Al Khobar est une ville dynamique d’environ 700 000 habitants. Elle offre un important pôle commercial avec de grands centres comme Al Rashid Mall et Dhahran Mall, ainsi que des espaces de loisirs (corniche, parcs, plages à proximité et nombreux restaurants). La communauté expatriée y est très diversifiée, comptant de nombreux professionnels dans des secteurs clés tels que l’ingénierie, la construction, la finance, l’IT, l’hôtellerie, l’enseignement et la banque.
Al Khobar est régulièrement présentée comme un « top choix » pour les expatriés : infrastructures modernes, environnement jugé sûr, proximité de Bahreïn pour les sorties le week‑end, coût de la vie relativement abordable si on compare à des capitales comme Doha ou Abu Dhabi, mais supérieur à certains pays voisins comme Oman.
L’un des quartiers les plus courus est Al Rakah, cité dans les études comme l’un des trois secteurs les plus populaires auprès des expatriés sur l’ensemble du Royaume, aux côtés d’Al Shati (Jeddah) et du Diplomatic Quarter (Riyad). On y trouve des immeubles récents, des villas, mais surtout un accès rapide aux principaux axes routiers, aux centres commerciaux et aux installations des grandes compagnies.
Eurovillage et les grands compounds d’Al Khobar
Dans la Province orientale, les compounds occupent une place encore plus centrale qu’ailleurs, en particulier pour les familles rattachées à l’industrie pétrolière.
Le nombre de villas que compte le célèbre Eurovillage Compound à Al Khobar.
D’autres noms reviennent souvent dans les discussions au sein des communautés expatriées : Dana Compound, Nada Compound, Dhahran Tower… Tous proposent ce mélange de sécurité, de services et de vie communautaire qui fait la marque de fabrique des compounds saoudiens.
Les loyers y sont logiquement au‑dessus de la moyenne de la Province orientale : les études nationales indiquent que dans le Grand Dammam, les loyers de maisons oscillent généralement entre 3 333 et 10 000 SAR par mois et les appartements entre 1 375 et 3 750 SAR. Les compounds de standing se situent plutôt dans le haut de ces fourchettes, voire au‑delà, surtout pour les grandes villas.
Un aperçu synthétique des options de logement dans la Province orientale permet de situer ces produits :
| Type de logement (Province orientale) | Fourchette indicative de loyer mensuel | Profil d’expatriés typique |
|---|---|---|
| Appartement standard (DMA) | 1 375 – 3 750 SAR | Jeunes pros, célibataires, couples |
| Maison/villa standard (DMA) | 3 333 – 10 000 SAR | Familles, middle management |
| Villa en compound (Al Khobar/Dhahran) | > 10 000 SAR, souvent par an en package | Cadres supérieurs, familles Aramco, expatriés avec package logement |
Au‑delà du logement, la Province orientale se caractérise par un environnement perçu comme relativement plus libéral que certaines autres régions, même si la culture reste fondée sur la loi islamique. Les centres commerciaux, la corniche, les plages et la proximité de pays voisins comme Bahreïn peuvent contribuer à un sentiment de « souffle » pour des étrangers qui découvrent pour la première fois les règles de la vie publique saoudienne (tenue modeste, absence d’alcool, séparation partielle des espaces hommes/femmes, fermeture des commerces pendant les prières, horaires modifiés durant le Ramadan, etc.).
Coût de la vie et loyers : où se situent les quartiers prisés ?
Pour évaluer concrètement ces quartiers, il faut replacer leurs loyers dans le contexte plus large des coûts de logement en Arabie saoudite. D’après les données nationales, le loyer moyen d’un appartement d’une chambre dans une grande ville se situe entre 2 500 et 8 000 SAR au centre, et entre 2 000 et 4 500 SAR en périphérie. Les appartements de trois chambres peuvent grimper de 4 000 à 19 000 SAR en centre‑ville dans les secteurs les plus chics.
Al Khobar est estimée à plus de 50 % moins chère que des villes comme New York, Londres ou Amsterdam.
En parallèle, les revenus moyens nets se situent autour de 8 400 à 11 400 SAR par mois, mais il faut garder en tête que les expatriés qualifiés, souvent logés par leurs employeurs, se situent fréquemment au‑dessus de ces moyennes. L’absence d’impôt sur le revenu, la participation des entreprises au logement et aux frais de scolarité et l’accès à une assurance santé privée prise en charge complètent ce tableau.
Les quartiers et compounds les plus prisés – Diplomatic Quarter, Hittin, Al Shati, Al Muhammadiyah, Al Rakah, Eurovillage, camp d’Aramco à Dhahran – se positionnent au sommet de cette hiérarchie. Ils concentrent les loyers les plus élevés du pays, mais aussi les équipements les plus complets, la sécurité la plus forte et les communautés expatriées les plus denses.
Compounds vs quartiers « ouverts » : immersion culturelle ou bulle expat ?
Un des dilemmes fréquents pour les nouveaux arrivants concerne le choix entre un compound et un quartier « normal ». Les compounds séduisent par leur confort : sécurité maximale, entretien des espaces verts, piscines, tennis, salles de sport, clubs, cafés, mini‑marchés, crèches et parfois écoles à l’intérieur même de l’enceinte. De nombreuses études et témoignages confirment que cette formule réduit fortement le choc culturel et facilite l’adaptation, en particulier pour les familles avec enfants.
À l’intérieur des compounds résidentiels pour expatriés, les règles sociales sont assouplies : les femmes ne sont pas obligées de porter l’abaya, les interactions entre hommes et femmes sont plus libres, et une vie communautaire active s’organise avec des fêtes, des barbecues, des clubs de lecture, des cours de yoga ou de langues. Certains résidents comparent cette atmosphère à un village de vacances ou à un campus international.
Mais cet avantage peut se transformer en inconvénient : vivre derrière des murs, dans un environnement essentiellement étranger, limite l’immersion dans la société saoudienne. De nombreux chercheurs soulignent que les expatriés qui restent confinés à ces espaces peinent à apprendre l’arabe, à se faire des amis saoudiens ou à comprendre réellement les codes sociaux et religieux du pays.
Vivre dans un quartier ouvert comme Al Nakheel, Al Yasmin, Al Rawdah, Al Rakah ou certains secteurs de Dhahran offre une expérience culturelle plus authentique, avec commerces locaux, voisinage saoudien et immersion dans les pratiques locales (horaires de prière, Ramadan). Cela implique cependant une période d’adaptation plus longue, une attention accrue à la tenue vestimentaire, et des défis quotidiens potentiels liés à la langue ou au manque d’équipements intégrés.
Une façon pratique de résumer ce choix est la suivante :
| Critère | Compound (Riyad, Jeddah, Province orientale) | Quartier ouvert (Al Nakheel, Al Shati, Al Rakah, etc.) |
|---|---|---|
| Sécurité | Très élevée, accès contrôlé | Élevée, mais plus « classique » |
| Immersion culturelle | Faible à moyenne | Élevée |
| Vie sociale expat | Très développée, communauté dense | Plus diffuse, dépend des initiatives individuelles |
| Coût du logement | Nettement supérieur à la moyenne | Très variable, plus d’options abordables |
| Adaptation au pays | Plus douce, choc culturel atténué | Plus directe, demande plus de flexibilité |
Dans la pratique, beaucoup de familles choisissent une solution hybride : commencer leur séjour en compound pour se « poser » et comprendre le pays, puis envisager un déménagement dans un quartier ouvert une fois les repères trouvés.
Écoles internationales, santé, transport : l’écosystème des quartiers prisés
Un quartier ne devient vraiment attractif pour les expatriés que s’il s’inscrit dans un écosystème complet : écoles, cliniques, commerces, loisir, mobilité.
Dans les grandes agglomérations saoudiennes, les écoles internationales jouent un rôle décisif. Riyad, Jeddah et Al Khobar concentrent la majorité des établissements proposant des programmes américain, britannique, IB, allemand, français, indien ou pakistanais. À Dhahran et Al Khobar, des écoles comme American School Dhahran ou British International School Al‑Khobar offrent des cursus reconnus internationalement, tout comme les écoles du groupe International Schools Group (ISG) ou les établissements de type « British School Dhahran ».
Les quartiers résidentiels prisés (Diplomatic Quarter, Al Nakheel, Al Malqa, Al Shati, Al Muhammadiyah, Al Rakah, Dhahran Camp) sont généralement situés à une distance raisonnable des écoles, limitant ainsi le temps de trajet des enfants. De plus, certains compounds haut de gamme proposent directement une école ou une maternelle en leur sein.
Sur le plan de la santé, les grandes villes du Royaume disposent d’hôpitaux et de cliniques privées de haut niveau, en particulier à Riyad, Jeddah et dans la Province orientale. Les expatriés sont légalement tenus de disposer d’une assurance santé privée, le plus souvent fournie par leur employeur. Dans les quartiers prisés, l’accès à ces structures médicales est considéré comme un plus, et certains compounds disposent même de cliniques internes.
Le pays est dominé par la voiture individuelle. Bien que Riyad développe son métro et que des réseaux de bus existent entre les grandes villes, les expatriés dépendent principalement de leur véhicule personnel, d’un chauffeur dédié ou des services de VTC pour leurs déplacements quotidiens.
Les quartiers les plus prisés se caractérisent donc aussi par leur accessibilité : proximité d’axes rapides, temps de trajet raisonnable vers les grandes zones d’emplois et possibilité d’utiliser des services de navettes ou de VTC sans difficulté.
Vers une nouvelle carte des quartiers expatriés
Vision 2030 et l’ouverture progressive du marché immobilier aux étrangers redessinent la carte des quartiers prisés. Plusieurs tendances lourdes se dégagent.
D’abord, la montée en gamme accélérée de certains secteurs. À Riyad, les quartiers nord (Hittin, Al Malqa, Al Narjis, Al Sahafa) concentrent l’essentiel des nouveaux projets haut de gamme, avec une augmentation marquée des prix au mètre carré et des loyers. À Jeddah, les extensions du nord, autour d’Al Shati, Al Zahra et Al Muhammadiyah, devraient voir leur attractivité et leurs loyers continuer de progresser à mesure que de nouveaux projets touristiques et résidentiels se concrétisent sur la côte de la mer Rouge.
La Province orientale renforce son attractivité pour les expatriés. Les villes de Dhahran, Al Khobar et Dammam, déjà bien connectées à l’économie mondiale grâce au secteur de l’énergie, voient leur offre résidentielle s’améliorer avec des compounds de plus haut standing. Des quartiers comme Al Rakah sont désormais considérés parmi les plus appréciés par l’ensemble des expatriés du Royaume.
Enfin, de nouveaux pôles apparaissent ou montent en puissance à la faveur des mégaprojets : NEOM sur la côte nord‑ouest, les nouveaux quartiers de la capitale (New Murabba, King Salman Park District, Diriyah Gate), ou encore les projets de la mer Rouge (Red Sea Project, Amaala). Les études de marché montrent déjà que près d’un tiers des expatriés interrogés souhaitent, à terme, y posséder un logement, même si la majorité dispose d’un budget inférieur à 3,5 millions de riyals pour ce type d’investissement.
Pour les expatriés en poste actuellement, le marché de l’immobilier résidentiel va continuer à se diversifier. Les choix s’élargiront entre les compounds de nouvelle génération, les quartiers urbains centraux modernisés et les grandes communautés planifiées intégrées aux mégaprojets du pays.
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Que l’on vise les tours de verre du Diplomatic Quarter, les rues calmes d’Al Nakheel, les villas en bord de mer d’Al Shati, le village hyper‑sécurisé d’Eurovillage à Al Khobar ou l’univers très particulier du camp Aramco à Dhahran, un point commun relie tous ces quartiers prisés : ils incarnent, chacun à leur manière, la rencontre entre la transformation rapide de l’Arabie saoudite et les attentes des professionnels venus du monde entier. Pour choisir le bon quartier, il ne suffit pas de regarder les loyers : il faut mesurer le degré d’immersion culturelle souhaité, la tolérance aux trajets quotidiens, les besoins de la famille en matière d’écoles et de loisirs, et la place que l’on accorde à la vie communautaire expatriée. C’est à cette intersection que se dessine, pour chaque profil, le « bon » quartier dans l’Arabie saoudite d’aujourd’hui.
Un retraité de 62 ans, avec un patrimoine financier supérieur à un million d’euros bien structuré en Europe, souhaitait changer de résidence fiscale pour optimiser sa charge imposable et diversifier ses investissements, tout en gardant un lien avec la France. Budget alloué : 10 000 euros pour l’accompagnement complet (conseil fiscal international, formalités administratives, relocalisation et structuration patrimoniale), sans vente forcée d’actifs.
Après analyse de plusieurs destinations attractives (Arabie saoudite, Émirats, Oman, Bahreïn), la stratégie retenue a consisté à cibler l’Arabie saoudite, pour l’absence d’impôt sur le revenu des personnes physiques, pas d’impôt sur la fortune, une fiscalité favorable pour les revenus financiers étrangers, combinées à un coût de vie compétitif (Riyad ~30–40 % moins cher que Paris selon le niveau de vie choisi) et à une forte dynamique économique. La mission a inclus : audit fiscal pré‑expatriation (exit tax, conventions France–Arabie saoudite), obtention du titre de séjour via un visa de résidence approprié, détachement ou sortie CNAS/CPAM, transfert de résidence bancaire, plan de rupture des liens fiscaux français (183 jours, centre d’intérêts économiques), mise en relation avec un réseau local (avocats, immigration, conseil islamique si besoin) et restructuration patrimoniale internationale pour sécuriser la transmission et limiter tout risque de double imposition ou de contrôle fiscal mal anticipé.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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