Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Arabie saoudite est en train de se transformer à une vitesse rarement vue sur un marché immobilier. Porté par le plan Vision 2030, le pays ouvre progressivement la porte aux capitaux étrangers, modernise sa législation et lance des giga‑projets à plusieurs centaines de milliards de dollars. Pour un expatrié, investir en immobilier en Arabie saoudite n’a donc plus rien d’une curiosité exotique : c’est une opportunité réelle, mais très encadrée, qui demande une bonne compréhension du terrain.
Cet article fournit un guide complet et actualisé, basé sur les dernières données et réformes, pour comprendre où, comment et sous quelles conditions un expatrié peut investir dans l’immobilier résidentiel en Arabie Saoudite.
Un marché en plein boom dans le cadre de Vision 2030
L’immobilier saoudien est au cœur de la stratégie Vision 2030, ce vaste plan dévoilé en 2016 pour sortir l’économie de sa dépendance au pétrole. Le secteur immobilier et construction représenterait déjà autour de 12 % du PIB selon certaines sources, avec un objectif affiché de renforcer encore sa contribution.
La dynamique est impressionnante : la valeur du marché immobilier saoudien est estimée entre 130 et plus de 200 milliards de dollars d’ici 2030 selon les études, avec un taux de croissance annuel moyen situé entre 6,5 % et 8 % sur la décennie. Le seul résidentiel pèserait plus de 70 milliards de dollars en 2026 et devrait dépasser 100 milliards dans la première moitié des années 2030.
Le nombre de logements supplémentaires à construire en Arabie Saoudite d’ici 2030 pour répondre à la demande, selon les autorités.
Vision 2030 fixe aussi un objectif politique fort : porter le taux de propriétaires parmi les ménages saoudiens à 70 %. En pratique, la propriété est déjà montée au‑delà de 60 % en quelques années grâce à des programmes comme Sakani et aux financements publics, mais beaucoup de ces achats restent encore hors crédit classique, la pénétration du crédit hypothécaire restant faible (moins de 20 % des ménages propriétaires ont un prêt).
Pour un investisseur étranger, ce contexte signifie deux choses : une demande structurelle de logements, particulièrement pour le milieu de gamme et l’accessible, et une volonté politique claire de fluidifier les financements et d’attirer des capitaux internationaux.
Des giga‑projets qui redessinent la carte du pays
Le pays a lancé plus de 18 000 projets, dont une dizaine de giga‑projets emblématiques comme NEOM, Qiddiya, le Red Sea Project, Diriyah Gate ou encore New Murabba. L’enveloppe globale dépasse les 900 milliards à 1 100 milliards de dollars pour les seules initiatives immobilières et d’infrastructure liées à Vision 2030.
Ces projets créent à la fois de nouveaux pôles urbains et des zones économiques spéciales où les règles d’investissement sont plus flexibles, souvent très favorables aux étrangers. NEOM, par exemple, ambitionne d’accueillir 9 millions de résidents à terme, avec environ 300 000 nouveaux logements. Le projet The Line, linéaire sur 170 km, vise à loger un million de personnes à l’horizon 2030 dans une ville sans voitures ni émissions.
Ce n’est pas seulement de la communication : ces chantiers tirent déjà la demande en logements, bureaux, logistique et hôtellerie dans des régions auparavant peu connues des investisseurs, en particulier le nord-ouest (Tabuk, Umluj, Al Ula) et certaines parties de la côte de la mer Rouge.
Ce que changent les nouvelles lois pour les expatriés
Jusqu’à récemment, la propriété immobilière pour les non‑Saoudiens était extrêmement limitée. Les choses évoluent rapidement.
Avant et après 2026 : une ouverture progressive
Historiquement, la règle générale était la suivante : seul un étranger résidant avec un permis (Iqama) pouvait acheter un bien pour son usage personnel, généralement un seul logement, dans des zones bien définies, avec interdiction quasi totale d’acheter du foncier nu et impossibilité de posséder en direct à La Mecque et à Médine.
À partir de 2024–2025, plusieurs réformes clefs changent la donne :
– une nouvelle Loi sur la propriété immobilière par les non‑Saoudiens a été adoptée par le Conseil des ministres et publiée au journal officiel, avec une entrée en vigueur prévue en janvier 2026 ;
– cette loi remplace l’ancien texte de 2000 et redéfinit largement la notion de « non‑Saoudien » (incluant personnes physiques sans nationalité saoudienne et entités étrangères, y compris ONG et sociétés) ;
– surtout, elle autorise les non‑résidents à acheter des biens dans des zones géographiques désignées, sans exiger d’Iqama.
Concrètement, à partir de 2026, un expatrié vivant dans le royaume ou à l’étranger pourra, sous conditions, acquérir un bien résidentiel ou commercial dans certaines zones de Riyadh, Jeddah, Dammam ou dans des zones spéciales comme NEOM, sans avoir forcément un statut de résident classique.
Le diagramme ci‑dessous résume l’évolution :
| Période | Statut de l’investisseur étranger | Possibilité d’achat direct | Conditions majeures |
|---|---|---|---|
| Avant 2021 | Non‑résident | Pratiquement aucune | Exceptions très limitées, surtout via véhicules d’investissement |
| 2021–2025 | Résident avec Iqama | Oui, 1 bien résidentiel max dans zones autorisées | Pas de foncier nu, pas de propriété directe à La Mecque/Médine |
| À partir de 2026 | Non‑résident ou résident | Oui, dans les zones géographiques désignées | Enregistrement obligatoire, contrôle par REGA, restrictions spécifiques sur villes saintes |
Les villes saintes conservent un régime à part : l’acquisition directe y reste en grande partie interdite pour les étrangers, mais il est désormais possible d’investir indirectement via des sociétés cotées qui détiennent de l’immobilier à La Mecque et à Médine, jusqu’à 49 % du capital ou des instruments convertibles.
Zones désignées et types de droits
La nouvelle loi ne parle pas seulement de plein‑propriété. Elle ouvre aussi la possibilité, pour les non‑Saoudiens, d’acquérir :
– des droits de propriété classiques ;
– des baux de très longue durée ;
– des droits d’usufruit (utilisation et jouissance sans propriété du foncier) ;
– des servitudes.
Les types d’actifs visés sont larges : logements, immeubles de bureaux, locaux commerciaux, terrains agricoles dans certains cas, actifs industriels. De plus, la loi reconnaît formellement la possibilité d’acheter des fractions numériques (tokenisées) de biens immobiliers, ce qui prépare le terrain pour des plateformes de co‑propriété ou de crowdfunding régulées.
Les zones exactes où les étrangers pourront acheter seront listées dans un « document de périmètre géographique » publié par l’Autorité générale de l’immobilier (REGA). On sait déjà que les grandes métropoles – Riyadh, Jeddah, Dammam/Al Khobar – et les principaux projets touristiques et économiques (NEOM, Red Sea, Diriyah, King Abdullah Economic City, etc.) sont en première ligne.
Droits et limites selon le profil de l’investisseur
La loi distingue plusieurs catégories.
Pour les individus résidents non saoudiens, la situation est double.
– ils pourront acheter dans les zones désignées, comme les non‑résidents ;
– ils garderont souvent la possibilité de posséder un logement personnel en dehors de ces zones, à condition qu’il soit utilisé pour leur résidence et hors villes saintes.
Pour les sociétés étrangères et fonds d’investissement, l’achat est autorisé pour les biens nécessaires à leurs activités et au logement de leurs employés dans les périmètres définis. Certaines opérations spécifiques pourront être menées même à La Mecque et à Médine, mais dans un cadre très encadré.
Les sociétés saoudiennes à actionnariat étranger ne sont pas classées comme « non‑Saoudiennes » au sens de cette loi : elles relèvent du régime général et peuvent détenir de l’immobilier (y compris dans les villes saintes) pour leurs besoins d’exploitation. Cela ouvre la porte à des stratégies de détention via des structures locales.
Enfin, les entités diplomatiques et organismes internationaux bénéficient d’un régime spécifique, piloté par le ministère des Affaires étrangères, généralement sur base de réciprocité.
Procédures, taxes et sanctions
Toute acquisition par un non‑Saoudien devra être enregistrée dans le registre immobilier national pour produire des effets. La REGA est l’autorité compétente et le gouvernement a fortement digitalisé le processus : la plateforme nationale d’accès et des portails dédiés permettent de déposer les demandes, joindre les titres et vérifier la validité des actes.
Sur le plan des coûts, la transaction supporte l’ensemble des frais et dépenses associés à son exécution et à son traitement.
– le Real Estate Transaction Tax (RETT) de 5 % de la valeur, déjà en vigueur pour tous les transferts de propriété ;
– un droit de mutation additionnel jusqu’à 5 % sur les acquisitions par non‑Saoudiens, ce qui porte dans certains cas la charge fiscale totale à environ 10 % sur le prix.
Des frais de registre (en pratique 1 % de la valeur ou de l’évaluation retenue) et des honoraires d’agents (souvent 2,5 %) viennent s’ajouter. Selon les montages, la facture globale de transaction se situe généralement entre 6 % et 10 % du prix, ce qui reste compétitif comparé à certains marchés européens.
Le dispositif prévoit aussi des sanctions : en cas de fraude, de fausses déclarations ou d’achat en dehors des périmètres autorisés, l’amende peut aller jusqu’à 5 % de la valeur du bien, plafonnée à 10 millions de riyals. Dans les cas graves, l’État peut ordonner une vente forcée de l’actif. Les décisions sont contestables devant le tribunal administratif.
Pour un expatrié, l’enjeu est donc d’être rigoureux dans la conformité réglementaire, de vérifier que le bien se trouve dans une zone ouverte et de s’appuyer sur des professionnels aguerris au nouveau cadre.
Où investir : le tour des grandes villes et des projets phares
L’Arabie saoudite est un marché très segmenté géographiquement. Riyadh ne ressemble pas à Jeddah, Dammam ne se compare ni aux villes saintes ni aux zones touristiques émergentes.
Riyadh : capitale économique et machine à valorisation
Riyadh concentre près de la moitié du PIB non pétrolier du pays. Sa population actuelle d’environ 8 millions d’habitants doit presque doubler à moyen terme, avec des projections à 12 millions en 2035 et un objectif politique autour de 15 millions dans le cadre de Vision 2030. Un plan d’investissement d’environ 800 milliards de dollars est consacré à la ville, incluant des projets comme New Murabba, Diriyah Gate, King Salman Park et l’achèvement du King Abdullah Financial District (KAFD).
Sur le résidentiel, les chiffres récents montrent une forte tension : depuis 2019, les prix des appartements ont bondi de plus de 80 % et ceux des villas d’environ 50 %. En 2025, le prix moyen du mètre carré d’appartement à Riyadh tourne autour de 6 100 SAR, avec des pointes jusqu’à 9 000 SAR dans les quartiers les plus recherchés ; pour les villas, on se situe autour de 5 400–5 500 SAR/m² en moyenne, avec des segments prime pouvant monter à 15 000 SAR/m².
Les rendements locatifs bruts y sont parmi les plus élevés du pays, autour de 8,9 % en moyenne, portés par une forte demande de la part des jeunes ménages saoudiens, des cadres expatriés et du personnel travaillant dans les sièges régionaux d’entreprises internationales (plus de 180 groupes ont déplacé leur QG régional vers Riyadh récemment).
Exemples de niveaux de prix par type de bien à Riyadh :
| Type de bien | Fourchette de prix indicative | Rendement locatif moyen |
|---|---|---|
| Appartement urbain | 4 971–6 175 SAR/m² (jusqu’à ~9 000 SAR/m² en luxe) | 8–9 % |
| Villa standard | 5 824–6 567 SAR/m² | 7–8 % |
| Villa haut de gamme | Jusqu’à ~15 000 SAR/m² | Plus variable, fortement lié à l’emplacement |
Les quartiers du nord – Al Malqa, Al Yasmin, Al Narjis, Al Sahafa – concentrent une grande partie de l’offre neuve et des programmes off‑plan. Le district d’Al Rawabi, à l’est, illustre la montée en gamme de secteurs longtemps considérés comme secondaires : plus de 7,6 km², un maillage routier solide (proximité du périphérique Est et de la sortie 14), un prix du foncier autour de 4 300–4 600 SAR/m² et un indice de satisfaction des résidents élevé (4,1/5 sur l’application Aqar).
Découvrez les développements ultra-luxueux en Arabie Saoudite, offrant des niches de marché prestigieuses pour les expatriés avec un budget conséquent.
Projet phare au nord-ouest de Riyad, créant un environnement résidentiel de luxe très prisé par la communauté expatriée.
Ce corridor abrite des programmes d’habitation exclusifs, formant une niche haut de gamme pour résidents internationaux.
Offres prestigieuses telles que ‘Etoile by Elie Saab’ et ‘Neptune Interiors by Mouawad’, synonymes de luxe et d’exclusivité.
Exemple de programme résidentiel ultra-luxueux au sein de ces méga-projets, définiant un nouveau standard de vie.
Jeddah : capitale de la mer Rouge et porte des villes saintes
Jeddah, métropole côtière d’environ 4,5 millions d’habitants, est à la fois un centre commercial majeur et la porte d’entrée logistique vers La Mecque et Médine. Son front de mer, la Corniche, est au cœur de grands projets de requalification (Jeddah Central, hôtels de luxe, résidences servies).
Les prix y restent sensiblement inférieurs à ceux de Riyadh, ce qui en fait un marché plus abordable pour un premier investissement, tout en offrant un bon potentiel de valorisation grâce à l’essor du tourisme balnéaire et religieux.
Quelques repères de prix :
| Ville | Appartements (m²) | Villas (m²) | Rendement locatif moyen |
|---|---|---|---|
| Jeddah | ~4 200–4 500 SAR/m² | ~5 700–6 560 SAR/m² (jusqu’à 14 000 SAR/m² en front de mer) | ~7,9 % |
Les quartiers comme Al Shati, Al Rawdah, Al Naeem ou les extensions de la Corniche nord attirent particulièrement les expatriés et les investisseurs internationaux via de grands projets en pré‑commercialisation. Un exemple emblématique est Trump Tower Jeddah, tour résidentielle de 47 étages sur la Corniche, avec plus de 300 appartements, livrable à la fin de la décennie, et des prix de lancement dépassant souvent l’équivalent de 450 000 livres sterling sur le segment haut de gamme.
La croissance du trafic de l’aéroport international King Abdulaziz et le développement des croisières en mer Rouge renforcent le potentiel du marché des locations courte durée (type Airbnb) et des résidences services.
Dammam, Al Khobar, Dhahran : cœur pétrolier et porte du Golfe
La zone métropolitaine de Dammam, qui inclut Dhahran et Al Khobar, est le centre névralgique de l’industrie pétrolière, avec le siège de Saudi Aramco situé à Dhahran. C’est aussi la porte d’entrée terrestre vers Bahreïn grâce à la chaussée du roi Fahd.
Le marché immobilier y est plus abordable qu’à Riyadh ou Jeddah, tout en offrant des rendements attractifs (en général 6 à 7 %). Le prix des appartements se situe souvent entre 3 700 et 3 900 SAR/m², avec des villas de standing autour de 9 500 SAR/m² dans les secteurs haut de gamme.
Les quartiers comme le Corniche d’Al Khobar et des zones comme Half Moon Bay concentrent la demande de résidences de bord de mer, de résidences secondaires et de villas de week‑end ; certains actifs y ont pris plus de 30 % en trois ans.
La construction de King Salman Energy Park (SPARK), un immense parc industriel énergétique, devrait générer plus de 100 000 emplois et renforcer la demande locative des cadres expatriés et des travailleurs qualifiés.
Les villes saintes : Makkah et Madinah
La Mecque et Médine constituent un cas à part, dominé par le tourisme religieux. Chaque année, plus de deux millions de pèlerins se rendent au Hajj, et des millions d’autres viennent pour la Omra. L’État ambitionne de multiplier ces flux à l’horizon 2030.
Des rendements annuels supérieurs à 12 % sont évoqués pour certains actifs locatifs immobiliers près des mosquées sacrées, notamment durant les pics de pèlerinage.
Pour les étrangers, la voie principale d’accès à ces marchés reste l’investissement indirect : actions de sociétés cotées, parts de REITs spécialisés, ou obligations (sukuk) adossées à des portefeuilles d’hospitality religieuse. Depuis 2025, la Capital Market Authority autorise clairement les investisseurs étrangers à détenir jusqu’à 49 % des sociétés propriétaires d’immobilier à La Mecque et à Médine.
NEOM, mer Rouge et nouvelles destinations touristiques
Outre NEOM, plusieurs zones sont en cours de mutation en destinations touristiques internationales : le Red Sea Project, Amaala, Al Ula, Asir, Taïf… Ces régions misent sur le tourisme naturel, culturel et de bien‑être, avec une offre très limitée d’hébergements pour l’instant – ce qui signifie une rareté de l’offre et des niveaux de prix potentiellement élevés.
La stratégie officielle est d’y développer une offre de qualité plutôt que de masse, avec une forte exigence environnementale. Le Royal Commission for AlUla, par exemple, pilote le développement d’Al Ula en veillant à ne pas saturer la vallée de constructions, afin de préserver les paysages et le caractère patrimonial. Pour l’investisseur, cela signifie une offre limitée mais plus résiliente, surtout sur le segment luxe.
Quels types d’actifs pour un expatrié ?
La gamme des biens accessibles à un investisseur étranger est désormais assez large, même si les pays anglo‑saxons ou certains marchés européens restent plus ouverts sur le plan juridique.
Résidentiel : appartements, villas, résidences de marque
Les appartements constituent la colonne vertébrale de l’investissement locatif urbain. En 2023–2025, les ventes d’appartements ont augmenté plus vite que celles des villas à Riyadh (par exemple +8 % vs +5 % en 2023), et le segment « appartements & condominiums » est celui qui croît le plus rapidement au niveau national, avec un taux annuel d’environ 7,6 %.
Les prix d’entrée pour un appartement neuf à Riyadh commencent souvent autour de 750 000 SAR, avec des rendements bruts entre 5,6 % et plus de 8 % selon le quartier. Dans des ensembles planifiés comme Sedra, les rendements historiques pour les bailleurs oscillent entre 6 % et 7 %.
Près de 70 % des occupants de villas citent la vie privée comme critère numéro un à Riyadh, Jeddah et Dammam.
Les résidences de marque – Etoile by Elie Saab, Neptune Interiors by Mouawad, Trump Tower Jeddah, etc. – visent un public fortuné, saoudien ou international, souvent à la recherche de résidences secondaires ou d’investissements « trophy assets ». Leur valeur repose autant sur la localisation que sur la qualité d’architecture et de services (conciergerie, spa, finitions design).
Commercial, logistique, foncier
L’exposé porte surtout sur le résidentiel, mais un expatrié investisseur peut aussi viser des bureaux ou des commerces, souvent via des véhicules collectifs (REITs sur Tadawul) ou des partenariats avec des acteurs locaux. Les baux commerciaux étant plus longs, ces actifs peuvent offrir une visibilité de revenus intéressante.
Une taxe, dite ‘White Land Tax’, a été instaurée pour décourager la rétention spéculative de foncier nu. Son taux varie de 2,5 % à 10 % de la valeur estimée, selon l’emplacement et la densité urbaine. L’accès direct des étrangers à ces terrains reste restreint, bien que la nouvelle loi autorise certains usages comme l’agriculture, l’industrie ou les zones spéciales.
Investissement indirect : REITs, sukuk, fractions digitales
Les Real Estate Investment Trusts (REITs) cotés sur Tadawul se sont développés ces dernières années, sous la supervision de la Capital Market Authority. Ils permettent à un expatrié d’investir dans un panier d’actifs (bureaux, retail, hôtellerie, résidentiel) avec une mise de départ limitée, une liquidité boursière et une fiscalité avantageuse (pas d’impôt sur les plus‑values pour les personnes physiques).
L’Arabie saoudite travaille aussi à la création d’une infrastructure nationale de tokenisation immobilière : certaines plateformes devraient permettre d’acheter des parts numériques de biens, ce qui est particulièrement pratique pour les non‑résidents souhaitant limiter les contraintes de gestion opérationnelle.
Financement : ce qui est réellement possible pour un expatrié
Contrairement à ce que l’on observe aux Émirats ou dans certains pays européens, le financement bancaire pour les étrangers en Arabie saoudite reste relativement contraignant, même si la situation évolue.
Prêts bancaires pour résidents expatriés
En théorie, un expatrié titulaire d’une Iqama peut accéder à un crédit immobilier auprès de banques saoudiennes. Dans la pratique, plusieurs conditions se cumulent :
– un contrat de travail avec un employeur reconnu (souvent secteur public, semi‑public ou grande entreprise) ;
– un salaire mensuel minimal variant selon les banques (de 5 000 SAR dans certains cas à 10 000 ou 15 000 SAR pour les expatriés dans d’autres) ;
– une ancienneté de quelques mois à un an chez l’employeur ;
– un ratio d’endettement global inférieur à 40 % du revenu.
Les crédits sont quasi systématiquement structurés selon des principes de finance islamique, même si, pour les expatriés, certains établissements commencent à proposer des produits plus proches de l’hypothèque classique.
Les principales structures sont :
La Murabaha est un contrat où la banque achète un bien pour le revendre immédiatement à l’acheteur avec une marge bénéficiaire fixe, le remboursement s’effectuant en plusieurs échéances. L’Ijara, quant à lui, est un contrat de location-vente : la banque conserve la propriété du bien et le loue à l’occupant, qui bénéficie généralement d’une option d’achat à la fin du contrat.
Les taux effectifs pour des prêts de 20 ans varient autour de 2 % à 6 % selon la période et le profil de risque, mais la remontée puis la baisse progressive du taux repo de la banque centrale (SAMA) – ramené à 5 % fin 2024 – se répercute sur les taux variables.
Le ratio prêt‑valeur (LTV) est généralement compris entre 70 % et 80 % pour un expatrié résidant ; autrement dit, il faut prévoir un apport de 20 % à 30 % du prix. Les Saoudiens bénéficient de LTV plus élevés et de subventions via Sakani ou le Real Estate Development Fund, ce qui n’est pas forcément le cas des étrangers.
Non‑résidents : le cash ou les plans promoteurs
Pour un étranger non résident, les banques locales n’ont pratiquement pas d’offre. Sauf profil ultra‑aisé déposant des collatéraux importants, le marché de crédit domestique reste fermé.
Les alternatives les plus réalistes sont alors :
Deux options principales existent : l’achat comptant, souvent préféré pour des raisons culturelles et de prudence face à la dette, et les plans de paiement échelonné sur projets ‘off-plan’. Ces plans impliquent généralement un acompte de 10 à 20 %, suivi de versements étalés sur plusieurs années, indexés sur l’avancement des travaux et souvent sans intérêt explicite.
Ces plans font du promoteur le financeur de facto sur 3 à 5 ans, avec un coût implicite parfois plus bas qu’un prêt bancaire classique. Ils sont encadrés par le programme Wafi pour la vente sur plan et doivent passer par des comptes séquestres, avec obligation pour le promoteur de maintenir un pourcentage du coût du projet en réserve.
À titre d’illustration :
| Type de financement | Public cible | Apport typique | Durée | Coût implicite |
|---|---|---|---|---|
| Crédit bancaire classique (Murabaha/Ijara) | Résident (Saoudien ou expatrié) | 20–30 % | 10–25 ans | 2–6 % par an selon profil et marché |
| Plan off‑plan promoteur | Souvent non‑résidents ou résidents sans crédit | 10–20 % | 3–5 ans | Souvent 0 % d’intérêt, marge intégrée au prix de vente |
| Achat comptant | Investisseurs disposant de liquidités | 100 % | – | Négociation possible de 10–15 % de remise |
Pour un expatrié qui souhaite développer un portefeuille à long terme, une stratégie fréquente consiste à acheter comptant un premier actif, puis à le refinancer plus tard quand la valeur aura augmenté et que le système de refinancement hypothécaire (via la Saudi Real Estate Refinance Company et les Residential Mortgage‑Backed Securities) sera plus mature.
Fiscalité : un environnement globalement favorable
Sur le plan fiscal, l’Arabie saoudite se distingue par l’absence de plusieurs impôts classiques en Occident, tout en appliquant quelques taxes ciblées sur l’immobilier et les entreprises.
Pour un particulier investisseur
Les personnes physiques, saoudiennes ou étrangères, ne paient ni impôt sur le revenu du travail, ni impôt annuel sur la propriété, ni impôt sur la fortune, ni droits de succession, ni droit de timbre. Les plus‑values immobilières réalisées par un individu ne sont pas frappées d’un impôt sur les gains en capital.
La principale charge fiscale liée à l’achat/vente est donc le Real Estate Transaction Tax (RETT) de 5 % sur le prix de vente. En droit, il pèse sur le vendeur, mais dans la pratique, la répartition est souvent négociée dans le contrat. Ce RETT se cumule avec d’autres frais (enregistrement, notaire, commission d’agence), d’où l’estimation globale de 6 à 8 % du prix pour les coûts de transaction.
La TVA de 15 % s’applique généralement aux biens et services. Cependant, la plupart des achats de logements résidentiels en sont exonérés. Elle reste toutefois due sur certains services liés, comme la construction ou la gestion commerciale.
Les revenus locatifs perçus par un non‑résident peuvent, en revanche, être soumis à une retenue à la source ou à une taxe sur le revenu de source saoudienne, typiquement autour de 5 % du loyer brut pour les non‑résidents selon certains textes. Pour les résidents personnes physiques, le traitement dépend de la structuration et de l’éventuelle activité commerciale.
Pour les sociétés et les investisseurs structurés
Les sociétés étrangères paient un impôt sur les sociétés de 20 % sur les bénéfices nets réalisés en Arabie saoudite (hors secteurs pétroliers, taxés beaucoup plus lourdement). Les structures détenues entièrement par des Saoudiens ou des ressorissants du CCG sont soumises à la Zakat (2,5 % de certains actifs nets) plutôt qu’à l’impôt sur les sociétés.
Des régimes dérogatoires offrent des taux d’imposition réduits, parfois à 0% sur plusieurs décennies pour certains projets, ainsi que des exonérations douanières et des facilités pour le rapatriement des profits. Le programme Regional Headquarters (RHQ) accorde même une exonération de 30 ans aux entreprises installant leur siège régional à Riyad.
Pour un expatrié, l’enjeu est donc de choisir la bonne enveloppe de détention : investissement direct à titre personnel, société locale, véhicule étranger qualifié… en combinant l’optimisation fiscale et la conformité avec les plafonds de participation étrangère (par exemple, limitation à 50 % du capital pour certaines sociétés purement immobilières dans le cadre de lois antérieures).
Cas particuliers des Américains et d’autres résidents fiscaux
Les citoyens américains restent soumis à l’impôt américain sur leurs revenus mondiaux, y compris ceux liés à un bien saoudien. Ils doivent donc déclarer leurs loyers et plus‑values, remplir des formulaires spécifiques (FBAR, FATCA, Form 8858, etc.) et, le cas échéant, profiter d’outils comme le Foreign Earned Income Exclusion ou le Foreign Tax Credit. L’absence d’impôt sur le revenu en Arabie saoudite limite toutefois l’utilisation du crédit d’impôt étranger.
De manière générale, un expatrié doit toujours combiner l’analyse de la fiscalité saoudienne avec celle de son pays de résidence fiscale. L’absence d’impôt local ne signifie pas absence d’impôt globale.
Processus d’achat : étapes, plateformes, documents
L’acte d’achat en Arabie saoudite est très encadré, mais de plus en plus digitalisé. Le parcours typique pour un expatrié résidant se déroule en plusieurs étapes :
L’acquisition d’un bien immobilier par un étranger en Arabie Saoudite suit plusieurs étapes clés. Le repérage s’effectue généralement via des portails immobiliers comme Bayut‑KSA, des plateformes locales ou des agences. Il est ensuite crucial de vérifier que la zone est conforme aux règles autorisant la propriété étrangère. Une due diligence juridique approfondie sur le titre de propriété (authenticité, absence d’hypothèques ou d’empiètements) doit être menée, idéalement par un avocat local. Après négociation, les parties signent un compromis (Akad Bait) et l’acheteur dépose un acompte. La transaction finale est conclue par l’enregistrement officiel du transfert auprès du ministère de la Justice ou via le registre immobilier électronique.
Les documents généralement exigés pour un résident étranger incluent :
– passeport en cours de validité et copie du passeport utilisé lors de la première entrée dans le royaume ;
– Iqama (permis de résidence) pour l’acheteur et son conjoint ;
– lettre de l’employeur attestant du revenu et de la bonne conduite ;
– relevés bancaires des six derniers mois ;
– copie du titre de propriété, du permis de construire et du rapport d’arpentage du bien ;
– plan détaillé du bâtiment et déclaration écrite que le bien sera utilisé à des fins résidentielles, le cas échéant.
La plateforme Absher permet de déposer une demande électronique de propriété pour les résidents, tandis que d’autres portails liés à la REGA gèrent les demandes des non‑Saoudiens dans les zones désignées. Le temps de traitement dépend fortement de la complétude du dossier et de la clarté du titre.
L’un des principaux risques reste lié aux titres anciens, parfois manuscrits et fragmentés par des successions compliquées. Depuis quelques années, un effort massif de numérisation et de consolidation du registre a été entrepris, mais il demeure prudent de vérifier minutieusement l’historique de propriété et les servitudes éventuelles.
Culture, usages et valeur immobilière
Investir dans un pays régi par la charia implique également de comprendre quelques spécificités culturelles qui influencent directement la valeur des biens.
La proximité d’une mosquée, par exemple, peut faire grimper le prix d’un logement, car de nombreuses familles souhaitent pouvoir s’y rendre à pied. Dans certains quartiers proches de la Grande Mosquée de La Mecque (Shamiya, Shubaika), cette logique a contribué à des hausses spectaculaires des valeurs immobilières.
Dans de nombreuses résidences, la séparation des espaces entre hommes et femmes, avec des entrées et parfois des salles de réception distinctes, est un dispositif important. Les promoteurs utilisent ces aménagements, ainsi que l’orientation correcte des salles de prière privées vers la qibla, comme des arguments marketing clés.
Enfin, la recherche d’intimité – murs élevés, absence de vis‑à‑vis, jardins intérieurs – explique pourquoi les villas fermées et certains compounds sécurisés se louent à des niveaux élevés, notamment auprès des familles expatriées.
La montée de la domotique et des « smart homes » est un autre facteur de valorisation : environ 70 % des acheteurs saoudiens recherchent activement des logements intelligents, un critère renforcé par la dynamique des smart cities (NEOM, The Line, etc.).
Off‑plan : opportunité ou prise de risque ?
La vente sur plan est devenue un instrument central de la croissance immobilière saoudienne. Le nombre de projets off‑plan licenciés a augmenté de plus de 50 % dans la première moitié des années 2020, et les autorités ont renforcé l’encadrement pour rassurer les acheteurs.
Il s’agit de la fourchette de hausse de prix, exprimée en pourcentage, fréquemment observée pour un bien immobilier neuf entre le lancement du programme et la remise des clés.
Mais les risques existent : retards de construction, fragilité financière de certains promoteurs, évolution des réglementations, voire risque d’offre excédentaire dans certains sous‑marchés si trop de programmes se concentrent au même endroit.
Pour limiter ces risques, le gouvernement a mis en place : les mesures de prévention et de sensibilisation.
Le programme Wafi de Dubaï illustre un cadre réglementaire robuste pour le secteur immobilier. Il impose une licence pour les projets ‘off-plan’ et l’isolement des fonds des acheteurs sur des comptes séquestres. Les promoteurs doivent également maintenir une réserve d’au moins 20% de la valeur du projet pendant la construction, ainsi qu’une garantie supplémentaire (5% ou une caution bancaire) pendant un an après la livraison. En complément, un centre d’arbitrage immobilier permet de résoudre certains litiges en quelques semaines, offrant un recours efficace aux parties.
Pour un expatrié, la clef est de sélectionner des développeurs établis (ROSHN, DarGlobal, grands acteurs locaux ou entités liées au PIF), de faire vérifier les contrats par un conseil juridique indépendant et de privilégier les projets alignés avec des infrastructures fortes (métro, axes routiers, proximité de pôles d’emploi).
Comment se positionner en tant qu’expatrié ?
En synthèse, l’investissement immobilier en Arabie saoudite pour un expatrié repose sur quelques lignes directrices.
Il faut d’abord accepter que le marché est en plein changement : des lois clés, comme celle qui entre en vigueur en 2026, peuvent modifier la carte des opportunités en ouvrant de nouvelles zones aux non‑résidents et en apportant plus de clarté sur les droits de propriété. Se tenir informé des décrets d’application, des plans de zonage publiés par la REGA et des programmes liés à Vision 2030 est donc essentiel.
Le marché immobilier saoudien présente des profils distincts selon les villes : Riyadh est la plus dynamique mais avec une forte pression sur les prix ; Jeddah et la côte de la mer Rouge allient tourisme, culture et accessibilité ; Dammam et l’Est offrent un ticket d’entrée plus bas mais sont plus sensibles aux cycles pétroliers ; les villes saintes et certaines zones touristiques sont des marchés de niche où les investissements indirects (REITs, actions) sont souvent plus pertinents.
Sur le plan opérationnel, un expatrié gagnera à s’appuyer sur des sociétés de gestion immobilière et des conseillers locaux pour la relation locative, la maintenance et la conformité administrative. Le marché de la gestion d’actifs immobiliers croît d’ailleurs rapidement dans le royaume, avec une cinquantaine d’acteurs structurés, principalement basés à Riyadh.
Il est essentiel de prendre en compte l’ancrage de la charia dans les contrats, l’importance du calendrier hégirien dans les actes, les particularités des droits de succession, ainsi que le poids des usages locaux (comme pour les mosquées, la séparation des espaces ou la domotique) dans la valorisation.
Pour l’expatrié prêt à faire ce travail de compréhension et à s’inscrire dans un horizon de moyen ou long terme, l’Arabie saoudite offre aujourd’hui une combinaison rare de croissance démographique, transformation économique, stabilité monétaire (riyal arrimé au dollar) et environnement fiscal relativement léger sur l’immobilier. Autrement dit, un terrain d’investissement à la fois prometteur et exigeant, où l’information et la préparation font la différence.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Arabie saoudite pour rechercher du rendement locatif et une exposition au rial saoudien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Riyad, Djeddah, Dammam), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle dans un quartier en développement à Riyad, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10% – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels aménagements conformes aux normes locales) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, conseil fiscal et juridique local), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou véhicule local) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps.
Vous souhaitez vous expatrier à l'étranger : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
