Trouver un logement aux Maldives : mode d’emploi pour s’installer sans se ruiner

Publié le 27 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

S’installer aux Maldives – que ce soit pour quelques mois, quelques années ou pour un investissement locatif – n’a rien à voir avec un simple séjour en resort. Entre la concentration extrême de population à Malé, la flambée des loyers, la diversité des îles locales et un cadre légal de plus en plus structuré, trouver un logement demande une vraie préparation.

Malé, Hulhumalé, îles locales : trois univers immobiliers

La première question, avant même de parler de loyer, est celle du lieu. Aux Maldives, vivre à Malé, à Hulhumalé ou sur une île locale n’a pas du tout les mêmes implications en termes de prix, de mode de vie, de services et même de règles du quotidien.

Malé concentre environ un tiers de la population nationale sur moins de deux kilomètres carrés. Le résultat est sans surprise : une pression énorme sur le foncier, des loyers élevés et un marché locatif sous tension. Une large majorité de ménages y sont locataires et consacrent une part considérable de leur budget mensuel à leur loyer. Cette demande est nourrie par la migration interne depuis les autres îles, mais aussi par l’arrivée de travailleurs étrangers.

Enfin, les autres îles locales, réparties dans différents atolls, offrent une expérience plus authentique et souvent plus abordable, avec une vie de village, des mosquées, des petites entreprises familiales et un respect strict des normes sociales et religieuses. On y trouve des guesthouses, des petites maisons, parfois quelques appartements à louer sur le long terme, mais rien de comparable à la densité et à la variété de Malé ou Hulhumalé.

Comprendre les loyers à Malé : ce que disent les chiffres

Avant de louer un appartement aux Maldives, il est indispensable de se faire une idée claire des prix, au moins dans la zone de Greater Malé (Malé, Hulhumalé, Villingili/Villimale, etc.).

Un relevé de loyers réalisé pour l’Indice des prix à la consommation donne une première photographie des niveaux moyens de loyers à Malé par taille de logement, à la veille de la pandémie puis pendant celle‑ci.

Évolution des loyers moyens à Malé par taille d’appartement

On remarque une relative stabilité entre mars et septembre 2019, puis une légère baisse en avril 2020, sous l’effet du choc économique lié au COVID‑19. Cette baisse a été suffisamment marquée pour faire reculer l’indice des loyers dans l’Indice des prix à la consommation pour toutes les tailles de logements.

Loyers moyens à Malé selon l’emplacement (exemple récent)

En parallèle, le salaire net moyen dans le pays est de l’ordre de 17 000 MVR par mois. À Malé, il n’est pas rare qu’un ménage consacre entre 30 % et 50 % de son budget au seul loyer, surtout pour les petites surfaces en centre‑ville.

Concrètement, cela signifie que :

– pour une personne seule qui loue un 1‑chambre en centre‑ville, le loyer peut absorber quasiment la totalité d’un salaire moyen si elle vit seule ;

– pour une famille, il est fréquent de recourir au partage de logement, à la colocation ou à un éloignement hors du cœur de Malé pour rester dans des proportions soutenables.

Hulhumalé et Villimale’ : des loyers contrastés à l’échelle de Greater Malé

Un autre élément de la même enquête est la variation des loyers selon les quartiers de Greater Malé. Les 6 secteurs étudiés étaient Maafannu, Mahchangolhi, Galolhu, Henveiru (quartiers de Malé proprement dite), Villimale’ et Hulhumale’.

Les résultats montrent que : les performances des étudiants ont considérablement augmenté cette année par rapport à l’année dernière.

Fait intéressant, lors de l’épisode COVID‑19, les loyers ont baissé dans la plupart de ces secteurs, à l’exception de Villimale’ où ils sont restés stables, signe que le marché y est plus tendu et sans marge de manœuvre.

Pour un expatrié ou un étudiant qui cherche à réduire ses coûts sans renoncer à l’accès à Malé, Villimale’ et Hulhumalé sont donc des options à regarder de près, quitte à accepter un temps de trajet supplémentaire.

Meublé, semi‑meublé, nu : un choix qui change tout

Aux Maldives comme ailleurs, la question « meublé ou non meublé ? » a un impact direct sur le budget et le style de vie. Les données recensées à Malé distinguent trois catégories : non meublé, semi‑meublé, entièrement meublé.

Les logements non meublés étaient les plus courants dans l’échantillon, les entièrement meublés les plus rares. Or, le niveau d’équipement influe fortement sur le prix du loyer :

En parallèle, un locataire qui opte pour un logement non meublé doit assumer des coûts d’installation souvent très élevés : mobilier, électroménager, climatisation si elle n’est pas déjà en place, etc. La note peut rapidement atteindre plusieurs milliers de dollars (ou l’équivalent en Rufiyaa), sans compter les frais de livraison, d’installation et les petits équipements (rideaux, vaisselle).

Exemple : comparer un meublé et un non meublé sur 2 ans

Prenons un cas simplifié pour illustrer la logique :

– Appartement 1 chambre non meublé : 10 000 MVR/mois

– Appartement 1 chambre meublé équivalent : 12 000 MVR/mois (+20 %)

– Coût pour meubler soi‑même : 120 000 MVR (mobilier + électroménager de base)

Sur deux ans (24 mois) :

– Non meublé : 10 000 × 24 = 240 000 MVR de loyer, + 120 000 MVR de mobilier = 360 000 MVR

– Meublé : 12 000 × 24 = 288 000 MVR, sans gros achat de mobilier

Pour un séjour court (quelques mois à un an), le meublé est presque toujours plus adapté. Pour une installation durable (plus de deux ans), surtout en famille, le semi‑meublé ou le non meublé peut faire sens, à condition de disposer de l’épargne nécessaire pour s’équiper.

Longueur des baux, dépôt, paiement d’avance : ce que pratiquent les bailleurs

Sur le terrain, les contrats aux Maldives présentent une grande variété, depuis l’absence totale de contrat écrit jusqu’aux baux très longs de 20 ans. Une moyenne d’environ trois ans a été observée pour l’ensemble des logements loués à Malé, avec des durées généralement plus courtes pour les 1 chambre, plus longues pour les 4 chambres.

Un point crucial pour tout nouvel arrivant est le montant exigé à l’avance. Les bailleurs demandent presque toujours un paiement anticipé :

– l’avance moyenne observée dans l’enquête se situait autour de 25 870 MVR ;

– cette avance augmente avec la taille du logement ;

– elle est plus élevée pour les logements meublés, afin de couvrir le mobilier.

Dans certains cas, cette avance correspond à plusieurs mois de loyer payés d’un coup. À cela s’ajoute un dépôt de garantie pouvant aller jusqu’à deux mois de loyer avec la nouvelle législation.

Pour un locataire, cela signifie qu’entrer dans un logement à Malé peut exiger facilement l’équivalent de trois à cinq mois de loyer en trésorerie immédiate, entre dépôt, premier mois et éventuellement plusieurs mois d’avance.

Combien prévoir réellement pour vivre aux Maldives avec un loyer à Malé ?

Au‑delà du loyer, la vie quotidienne aux Maldives comprend de nombreuses dépenses incontournables. Pour avoir un ordre d’idée du budget global, incluant ou non le logement, les données disponibles sont éclairantes.

Sans le loyer, on estime qu’il faut environ :

– 11 700 MVR par mois pour une personne seule ;

– 39 400 MVR pour une famille, pour un niveau de vie confortable.

En ajoutant un loyer à Malé, les besoins mensuels moyens deviennent :

– entre 22 000 et 25 000 MVR par mois pour une personne dans un modeste 1 chambre à Malé ;

– entre 55 000 et 60 000 MVR par mois pour une famille de quatre personnes avec un logement correct.

Les charges complètent ce tableau :

– pour un appartement d’environ 85 m², les factures d’électricité, d’eau, de climatisation et d’évacuation des déchets oscillent entre 1 200 et plus de 6 000 MVR par mois selon la consommation et la source d’électricité (les générateurs diesel étant chers à l’usage) ;

– un accès internet à haut débit (60 Mbps ou plus, données illimitées) coûte généralement entre 638 et 2 100 MVR par mois ;

– un forfait mobile avec appels et au moins 10 Go de données se situe souvent entre 400 et 750 MVR.

Illustration d’un budget mensuel pour une personne à Malé

On arrive rapidement à un budget autour de 22 000 à 30 000 MVR mensuels, ce qui est cohérent avec les estimations globales.

Locations saisonnières, guesthouses et villas : comment les utiliser intelligemment

Une grande partie de l’offre de logements aux Maldives est destinée aux touristes : villas de resort, maisons d’hôtes, appartements en location courte durée. Pour une installation durable, on pense spontanément aux annonces classiques, mais les plateformes de locations de vacances peuvent rendre service dans plusieurs cas.

Des sites comme Airbnb, KAYAK, Expedia ou Vrbo recensent plus de 9 000 maisons et appartements de vacances, avec une durée moyenne de séjour de 7 nuits. Ces locations sont en moyenne environ 21 % plus chères que les hôtels, mais offrent souvent une cuisine, plus d’espace et parfois des remises pour les longues durées (tarifs mensuels, paiement mensuel unique, dates d’arrivée et de départ flexibles).

– basse saison en novembre, et surtout baisse marquée en juin et juillet, avec des tarifs en recul d’environ 28 % ;

– haute saison en avril, avec un surcoût moyen de 49 % ;

– les nuits de semaine (dimanche à jeudi) tournent autour de 121 USD, les nuits de week‑end autour de 153 USD en moyenne ;

– les offres de dernière minute peuvent descendre à 68 USD la nuit.

Pour quelqu’un qui débarque aux Maldives sans logement fixe, louer un appartement ou une chambre via ces plateformes pour quelques semaines peut être un bon compromis le temps de trouver un bail classique, surtout si l’on cible des annonces « long stay » avec confort (air conditionné, Wi‑Fi, cuisine équipée, parfois piscine et salle de sport).

Où chercher un logement hors Malé : quelques îles locales clés

Si l’objectif n’est pas de travailler au quotidien à Malé mais de vivre ailleurs aux Maldives (en télétravail, par exemple), plusieurs îles locales présentent un bon équilibre entre coût de la vie, qualité des plages, services de base et connectivité.

Hulhumalé joue clairement la carte de la ville nouvelle, avec des résidences modernes, des écoles internationales et une connexion rapide avec l’aéroport. C’est souvent le premier choix des expatriés qui veulent un cadre urbain moins congestionné que Malé.

D’autres îles locales sont connues pour des profils plus spécifiques :

Les loyers longue durée sur ces îles varient beaucoup, mais ils restent en général en‑dessous des niveaux de Malé, à l’exception de quelques îlots ultra‑demandés ou très prisés pour le tourisme.

Coût de la vie et transports : penser l’emplacement en termes de temps et d’argent

Le choix de l’île ne se joue pas uniquement sur le loyer. Les moyens de transport influencent directement le budget et la qualité de vie.

À Malé, tout se fait à pied en 10 à 15 minutes, ou en moto. Un ticket de bus coûte environ 10 MVR. Un abonnement mensuel de transport public oscille entre 300 et 500 MVR. En revanche, dès que l’on sort de Greater Malé, on dépend de ferries publics ou de bateaux rapides :

Pour un travailleur dont l’emploi est à Malé, choisir une île lointaine pour économiser sur le loyer peut se révéler contre‑productif une fois intégrés les coûts et la fatigue du transport.

Louer en tant qu’expatrié : cadre légal et visa

Pour un séjour touristique, le mécanisme est simple : un visa touristique de 30 jours est accordé à l’arrivée à quasi toutes les nationalités, sous réserve de passeport valable, billet retour, réservation d’hébergement ou preuve de moyens, et déclaration préalable via le portail IMUGA.

En revanche, pour vivre aux Maldives sur la durée, plusieurs cas se présentent :

Dans tous les cas, l’hébergement doit être déclaré, et la réservation d’un logement reconnu par l’immigration fait partie des éléments examinés. Pour des locations saisonnières, les plateformes de réservation fournissent une preuve de réservation acceptable. Pour les locations longue durée, le contrat de bail ou une attestation du propriétaire est souvent demandé.

Loi sur la location résidentielle : ce que cela change pour locataires et propriétaires

Pendant longtemps, le marché locatif résidentiel aux Maldives a fonctionné avec peu d’encadrement, ce qui a alimenté des situations d’abus, les loyers très élevés à Malé étant régulièrement dénoncés. Un tournant s’est opéré avec l’adoption d’un Residential Tenancy Act qui encadre pour la première fois de manière détaillée les relations entre bailleurs et locataires.

Cette loi poursuit plusieurs objectifs :

– fixer des procédures claires pour louer un logement ;

– définir les droits et obligations des deux parties ;

– sécuriser les dépôts de garantie ;

– introduire un mécanisme de résolution rapide des litiges ;

– établir des standards minimaux de qualité des logements.

Elle ne s’applique toutefois pas aux hôtels, guesthouses touristiques, logements du personnel des resorts, pensionnats ou locations purement commerciales.

Contrat écrit, enregistrement et permis de louer

Tout bail d’une durée d’au moins six mois doit désormais :

– être formalisé par écrit ;

– contenir un certain nombre d’informations obligatoires ;

– être signé par les deux parties en présence de deux témoins ;

– être enregistré auprès du conseil local dans les dix jours suivant la signature.

En outre, tout propriétaire qui souhaite louer doit obtenir un « permit to rent » auprès du conseil local. Ce dernier vérifie que le logement respecte des standards minimaux (sécurité, salubrité) et que la personne qui demande l’autorisation est bien habilitée à louer (propriétaire ou ayant‑droit).

L’existence d’un registre public des logements autorisés à la location est un progrès important en termes de transparence et de protection des locataires.

Loyer, dépôt de garantie et paiements d’avance

Contrairement à d’autres pays, il n’existe pas de contrôle des loyers au niveau national. Le montant initial du loyer est librement négocié. Cependant, la loi fixe des règles de fonctionnement :

La restitution de la caution doit intervenir dans les 15 jours suivant la fin du bail, déduction faite des éventuels montants retenus pour des dommages justifiés. En cas de litige, le Tenancy Board dispose de 15 jours pour trancher et ordonner la restitution ou non de la somme.

Droits et obligations du bailleur

La loi oblige le bailleur à : assurer la jouissance paisible des lieux et entretenir les locaux en bon état de réparations, de façon à ce que le locataire puisse y habiter dans des conditions satisfaisantes.

– mettre à disposition un logement habitable, conforme aux normes de santé et de sécurité ;

– assurer la maintenance structurelle et les réparations qui ne relèvent pas d’un usage normal du locataire ;

– garantir la jouissance paisible du logement (pas d’intrusion, pas de coupure volontaire d’eau ou d’électricité) ;

– informer le locataire de toute hypothèque, procédure judiciaire ou charge pouvant affecter le bien ;

– payer l’ensemble des taxes et redevances liées à la propriété pendant la durée du bail.

Le bailleur ne peut entrer dans le logement que dans des cas précis :

En cas d’abus, les sanctions peuvent être significatives : amendes, suspension ou retrait du permis de louer.

Droits et obligations du locataire

En contrepartie, le locataire s’engage à : s’assurer de l’entretien des lieux loués et à respecter les clauses du contrat de location.

– payer le loyer aux dates convenues ;

– utiliser le logement principalement à des fins résidentielles, sans activités illégales ;

– maintenir les lieux dans un état raisonnablement propre et signaler rapidement les dommages ;

– respecter le nombre maximal d’occupants fixé dans le contrat (les visiteurs de courte durée ne sont pas comptés) ;

– restituer le logement en bon état à la fin du bail, hormis l’usure normale.

Le locataire a droit à :

– un logement sûr et habitable ;

– le respect de sa vie privée ;

– la protection contre les discriminations (origine, religion, âge, handicap, etc.) dans l’accès au logement ;

– un recours devant les autorités (Tenancy Board, tribunaux) en cas de violation de ses droits.

La sous‑location n’est possible qu’avec l’autorisation écrite explicite du propriétaire, qui peut refuser pour n’importe quelle raison. La cession du bail à une autre personne est elle aussi soumise à l’accord écrit du bailleur, lequel ne peut toutefois pas s’y opposer de manière déraisonnable.

Fin de bail, résiliation et expulsion

La fin d’un contrat de location peut intervenir :

– par accord écrit mutuel ;

– à l’échéance du terme sans reconduction ;

– par décision de justice (nullité du contrat, par exemple) ;

– suite à la prise de possession du bien par un créancier hypothécaire ;

– au décès du locataire unique, si le contrat ne prévoit pas autre chose.

La loi encadre les préavis :

En cas d’expulsion, le bailleur ne peut pas se faire justice lui‑même. Il doit suivre la procédure légale, saisir les tribunaux, attendre une décision, puis demander, si nécessaire, l’intervention de la police pour faire appliquer l’ordonnance. Dans la pratique, une expulsion complète peut prendre plusieurs mois.

Le Tenancy Board : un arbitrage plus rapide

Pour désengorger les tribunaux, le Residential Tenancy Act a créé un Tenancy Board, composé de trois membres nommés pour cinq ans. Cet organisme :

– enregistre et contrôle les dépôts de garantie ;

– fixe les standards minimums pour les logements ;

– reçoit les plaintes des locataires et des bailleurs ;

– doit rendre une décision dans un délai de 15 jours ouvrables ;

– peut imposer des sanctions (amendes, suspension de permis de louer).

Les décisions du Tenancy Board peuvent être contestées devant les tribunaux dans un délai de 30 jours ouvrables. En l’absence d’exécution volontaire, le tribunal peut ordonner des mesures d’exécution très concrètes : gel de comptes bancaires, saisie de biens, interdiction de voyager, etc.

Pour un locataire étranger, savoir qu’un tel mécanisme existe est rassurant : en cas de litige sérieux (non‑restitution de la caution, logement dangereusement insalubre, coupures abusives d’eau ou d’électricité), un recours formel rapide est possible.

Négocier son loyer aux Maldives : préparation, timing et levier

Même si les loyers sont élevés, ils ne sont pas gravés dans le marbre. Les principes généraux de négociation locative s’appliquent aussi aux Maldives.

La première étape consiste à étudier le marché. À Malé, cela signifie comparer au moins trois à cinq appartements similaires (taille, quartier, niveau de mobilier, état général) et noter les loyers demandés. Les données de loyers moyens par quartier ou type de logement, comme celles présentées plus haut, donnent également une idée de la fourchette acceptable.

En termes de levier, un locataire sérieux peut mettre en avant :

Si une baisse de loyer est impossible, on peut chercher à obtenir des avantages non financiers : installation d’un climatiseur, amélioration de la connexion internet, place de parking, souplesse sur la durée du bail, clause de sortie anticipée moins pénalisante, etc.

L’important est de rester factuel, poli, et d’éviter les critiques agressives du logement, qui peuvent braquer le propriétaire. Une fois un accord trouvé, tous les éléments doivent figurer dans le contrat ou un avenant signé.

Investissement et locations haut de gamme : une autre facette du marché

En parallèle du marché locatif « classique », les Maldives attirent de plus en plus d’investisseurs internationaux dans des projets résidentiels de haut niveau, souvent en baux longue durée de 50 ans.

Un exemple emblématique est Coral Residences, un développement de 60 villas conçues par un cabinet d’architecture primé. Ces villas combinent :

– de vastes baies vitrées ;

– des systèmes de récupération d’eau ;

– des panneaux solaires ;

– un centre de bien‑être, un club nautique privé, parfois un observatoire sous‑marin.

Pour ce type de projet, les contrats sont plus complexes, rarement standardisés, et l’intervention d’un avocat local spécialisé en immobilier est vivement recommandée. Il faut y examiner, en détail :

– la durée et les options de renouvellement ;

– les modalités de révision des loyers (ou des charges) ;

– la répartition des frais de maintenance et des gros travaux ;

– les conditions de sortie (revente, cession) ;

– le mode de résolution des litiges (tribunal local, arbitrage, etc.) ;

Même si cela dépasse le cadre d’un simple locataire résidentiel, cette dynamique d’investissement contribue à tirer vers le haut certains segments du marché, notamment dans des zones proches de Malé ou sur des îles privées.

Utilities, internet, gestion d’immeuble : penser au‑delà des murs

Un autre point à ne pas négliger lorsque l’on choisit un logement aux Maldives est la question des services publics et de la gestion de l’immeuble.

L’électricité et l’eau sont en grande partie produites localement, souvent via des générateurs diesel et des usines de dessalement. Sur certaines îles, les coûts sont élevés, d’où des factures d’électricité mensuelles pouvant atteindre l’équivalent de 150 à 300 USD pour une maison de deux chambres utilisant la climatisation de manière intensive.

Dans certains immeubles modernes, comme Kaimai Residences à Malé, la gestion de l’immeuble inclut :

– entretien préventif des appareils ;

– règles strictes sur l’usage des parties communes (parking, terrasse, ascenseurs) ;

– consignes de sécurité incendie et d’évacuation.

Les locataires sont responsables de l’entretien courant, des dégâts causés par leur négligence et du respect des règles internes (interdiction de fumer dans les appartements, tri des déchets, etc.). Les compteurs d’eau et d’électricité sont centralisés et supposent une bonne coordination avec le gestionnaire pour la facturation.

Séjourner, tester, puis s’engager : une stratégie prudente

Pour quelqu’un qui envisage de vivre aux Maldives mais ne connaît pas encore bien le pays, une approche par étapes est souvent la plus pertinente.

Une première phase peut consister à :

Ce n’est qu’une fois cette phase exploratoire achevée et un contrat de travail ou un statut de résident clarifié que l’on peut envisager de signer un bail de plusieurs années ou d’engager de lourdes dépenses d’ameublement.

En résumé : trouver un logement aux Maldives, un équilibre entre rêve et réalités

L’image carte postale des Maldives masque une réalité urbaine complexe à Malé, une pression immobilière forte, un coût du logement élevé pour les revenus locaux et un cadre légal qui se modernise à marche forcée. Pourtant, en s’informant correctement, il est possible de :

Les Maldives restent un pays où le logement est un enjeu social majeur, surtout dans la capitale. Mais pour un nouvel arrivant bien préparé, capable de lire les chiffres et de comprendre le droit locatif local, s’y loger de façon confortable et raisonnablement maîtrisée n’est pas un mirage. C’est une question d’anticipation, de choix éclairés… et d’acceptation de la réalité insulaire derrière le lagon turquoise.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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