Fiscalité des expatriés : impôt sur le revenu et taxe foncière au Liban

Publié le 18 mars 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

La crise économique, l’effondrement de la livre libanaise et la dollarisation de fait de l’économie ont profondément bouleversé la fiscalité au Liban. Pour un expatrié qui travaille, investit ou possède un bien immobilier, l’impôt sur le revenu et la taxe foncière ne se résument plus à quelques taux à retenir : il faut comprendre un système hybride, territorial pour certains revenus, mondial pour d’autres, très dépendant de la résidence fiscale, et de plus en plus piloté par les lois budgétaires successives.

Résidence fiscale et principe de territorialité

La première question à trancher pour un expatrié est celle de la résidence fiscale. La définition légale conditionne presque tout le reste : base imposable, étendue des revenus taxables, obligations déclaratives.

Au Liban, un individu est considéré résident fiscal s’il remplit au moins une des conditions suivantes :

– disposer d’un lieu fixe d’affaires dans le pays,

– conserver un logement permanent utilisé comme résidence habituelle,

– séjourner plus de 183 jours (six mois), de manière continue ou non, au cours d’une période de 12 mois consécutifs.

Pour les sociétés, la résidence est acquise si l’entité est constituée ou enregistrée selon le droit libanais, si elle dispose d’un siège légal au Liban ou si la direction effective et le contrôle s’exercent sur le territoire pendant plus de six mois.

Une fois ce statut clarifié, la logique fiscale se distingue nettement entre résidents et non-résidents.

Résidents et non-résidents : qui est imposé sur quoi ?

Le Liban applique une forme de territorialité pour les revenus d’activité, mais pas de manière uniforme :

L’impôt libanais n’est pas un impôt global “par foyer” : mari et femme sont imposés séparément, et les catégories de revenus sont cloisonnées (salaires, bénéfices professionnels, capitaux mobiliers, revenus immobiliers). Ce cloisonnement a des conséquences pratiques : on peut être faiblement imposé sur ses salaires et plus lourdement sur ses loyers, ou l’inverse, selon les barèmes propres à chaque catégorie.

Impôt sur le revenu des expatriés : salaires et revenus professionnels

Pour un expatrié salarié ou indépendant, le point de départ est la territorialité du salaire. Un revenu salarial est imposable au Liban dans plusieurs situations :

– le bénéficiaire est résident fiscal au Liban, quelle que soit la source de financement ;

– les services sont exécutés sur le territoire ou profitent à une entreprise libanaise, même si le salaire est payé depuis l’étranger ;

– la source de financement se trouve au Liban, même si le salarié vit à l’étranger.

Autrement dit, le financement en dollars par une structure à l’étranger ne suffit pas à échapper à l’impôt libanais dès lors que l’activité bénéficie à une entité libanaise ou est exercée physiquement sur place.

Barèmes progressifs sur salaires et traitements

Les salaires et pensions sont soumis à un barème progressif. Depuis la crise, les barèmes ont été relevés à plusieurs reprises pour tenir compte de l’hyperinflation. Le Budget 2022 a ainsi augmenté les tranches annuelles, puis le Budget 2024 les a de nouveau élargies, notamment pour les bénéfices professionnels.

Les pensions de retraite et prestations assimilées bénéficient de taux réduits de moitié. En pratique, la base taxable tient compte de déductions familiales, très largement revalorisées par la loi de finances 2024.

Déductions familiales : un changement d’échelle

Les allocations familiales déductibles ont été spectaculairement relevées. Alors qu’avant 2024, l’abattement annuel pour un célibataire était de 37,5 millions LBP, la loi de finances 2024 a fixé de nouveaux plafonds :

Ces montants, confirmés pour le calcul de l’impôt 2025, allègent fortement la base imposable des familles, ce qui permet à de nombreux expatriés avec enfants de rester dans les tranches basses, malgré l’inflation des salaires nominaux.

Revenus professionnels et bénéfices d’entreprise

Les revenus d’activité indépendante et les bénéfices de petites entreprises sont imposés à part, également de manière progressive. Le législateur a relevé les barèmes pour tenir compte de la dépréciation de la monnaie :

Un extrait de barème typique pour les bénéfices de personnes physiques ou associés de sociétés de personnes montre la progressivité :

Ces chiffres historiques ont été réévalués en LBP actuelles par les lois budgétaires récentes, mais la structure proportionnelle reste la même : plus le bénéfice augmente, plus le taux marginal grimpe.

Régime spécifique des non‑résidents : retenue à la source

Les non‑résidents qui facturent des services ou vendent des biens à des clients libanais subissent une retenue à la source. Le Budget 2024 a durci ce régime, via la Décision n° 791 :

– la base imposable est fixée à 50 % du montant facturé pour les services,

– à 20 % pour les autres activités (vente de biens, matériels, etc.) ;

– sur cette base, un taux de 17 % est appliqué.

En pratique, cela revient à des taux forfaitaires effectifs de :

Depuis 2024, cette retenue doit être déclarée et payée dans la même devise que celle utilisée pour payer le non‑résident (dollars, euros, etc.), ce qui officialise la pratique de paiement en devises.

Revenus de capitaux, plus-values et expatriés investisseurs

Pour un expatrié qui investit dans des actions, obligations ou sociétés au Liban, le régime des capitaux mobiliers et des plus-values joue un rôle clé.

Revenus mobiliers : intérêts et dividendes

Les revenus de capitaux mobiliers produits au Liban sont soumis à une retenue à la source de 10 %, qui concerne notamment :

– dividendes distribués,

– intérêts,

– rémunérations d’actions ou de parts sociales,

– jetons de présence de dirigeants,

– distributions de réserves ou de bénéfices.

Cette retenue est dite “définitive” pour de nombreux contribuables, c’est-à-dire qu’elle éteint l’impôt sur ce revenu. Les intérêts ont fait l’objet d’une attention particulière : la loi n° 64 du 26 octobre 2017 a fixé la taxe sur les revenus d’intérêts à 7 %, notamment pour les dépôts bancaires et certains titres.

Plus-values sur actions et parts sociales

La fiscalité des plus-values est devenue plus sophistiquée, en particulier pour les expatriés qui détiennent des parts dans des sociétés libanaises ou étrangères.

Une décision du ministère des Finances (Décision n° 323 du 15 mai 2023) distingue plusieurs scénarios :

Ce cadre permet à un expatrié investisseur de structurer ses participations en fonction de la nature de l’investissement (long terme, spéculatif, immobilier…) et du type de société.

Plus-values immobilières : la barre des 15 % et les exceptions

Les plus-values issues de la cession d’immeubles ont été fortement durcies par la loi n° 64 de 2017, qui a relevé le taux de 10 % à 15 % pour les cessions de biens immobiliers, hors autres immobilisations.

Cependant, plusieurs atténuations existent :

– l’impôt de 15 % ne s’applique pas aux personnes physiques qui cèdent jusqu’à deux résidences principales détenues depuis plus de 12 ans ;

– pour certains contribuables, la plus-value sur immobilier est réduite de façon dégressive à raison de 8 % par année de détention à compter de l’acquisition ;

– sauf cas de “marchand de biens”, les plus-values réalisées par un particulier ne sont pas assimilées à des bénéfices commerciaux.

Pour un expatrié qui revend un appartement détenu de longue date, ces règles peuvent aboutir à une très faible taxation, voire une exonération, si la détention est ancienne et si le bien est une résidence principale.

Sociétés immobilières et transferts de titres

Le Budget 2022 a introduit un impôt spécifique sur les plus-values résultant de la cession d’actions de certaines sociétés immobilières :

– pour un résident cédant des actions d’une société anonyme dont l’activité principale est l’acquisition, la promotion ou le développement immobilier, ou dont plus de 50 % des immobilisations sont des biens immobiliers, la plus-value est taxée à 3 % ;

– pour un non‑résident, ce taux monte à 5 % ;

– la base taxable est la différence entre prix de cession et coût d’acquisition ;

– un abattement de 50 % de cet impôt est accordé si la cession a lieu entre actionnaires existants ou entre parents et enfants ;

– la cession d’actions dans d’autres sociétés anonymes (non immobilières) reste exonérée pour les personnes physiques.

Pour un expatrié qui détient des parts dans une holding immobilière libanaise, ce régime est donc crucial : l’imposition se fait au niveau de la vente des actions, et non seulement au niveau de la vente des immeubles sous-jacents.

La fiscalité immobilière : taxe foncière, impôt bâti et fiscalité municipale

Pour de nombreux expatriés, le principal lien fiscal avec le Liban passe par l’immobilier : achat d’un appartement, mise en location, détention d’un pied-à-terre vide, ou investissement locatif. La fiscalité foncière au Liban combine plusieurs couches : droits d’enregistrement et de transfert, impôt sur les immeubles bâtis, taxes municipales et, le cas échéant, taxation des plus-values.

Acheter un bien : enregistrement, droits et frais

Lors de l’acquisition d’un immeuble, un “paquet” de taxes et frais incombe à l’acheteur. Les chiffres fréquemment cités sont les suivants :

Par ailleurs, certains textes mentionnent un impôt de transfert de 5 % assis sur la “juste valeur” du bien, qui coexiste avec les droits d’enregistrement. Selon la nature précise de l’opération et les textes de loi appliqués (loi budgétaire de l’année, régime particulier), la charge globale à l’entrée peut varier autour de 6–10 % du prix.

Impôt sur les immeubles bâtis : un impôt annuel sur les loyers

L’impôt sur la propriété bâtie, institué dès les années 1920 et consolidé par la loi de 1962, constitue le cœur de la fiscalité foncière nationale. Il s’agit d’un impôt annuel, perçu par le ministère des Finances, sur le revenu net de location des immeubles situés au Liban.

Le mécanisme repose sur plusieurs éléments :

– la base imposable est la valeur locative annuelle du bien, réelle (loyer effectivement perçu) ou estimée par l’administration ;

– certaines charges sont déductibles, notamment :

– l’amortissement (jusqu’à 5 % du loyer),

– les frais de gestion et de charges (jusqu’à 5 % du loyer),

– les coûts d’entretien et dépenses génératrices de revenus ;

– la base nette ainsi obtenue est soumise à un barème progressif compris entre 4 % et 14 %.

Un barème type pour l’impôt bâti, exprimé en LBP, peut être résumé ainsi :

Ces tranches ont été régulièrement ajustées au fil du temps, et le Budget 2024 a de nouveau revalorisé les fourchettes de revenu net, désormais comprises entre environ 1,2 milliard et 6 milliards LBP pour les tranches supérieures. Mais l’architecture graduée 4–6–8–11–14 % reste le socle du système.

Exonération des logements vides : un “cadeau” coûteux

Une particularité majeure, qui concerne beaucoup d’expatriés détenant un pied-à-terre inoccupé, est l’exonération des immeubles vacants. L’article 15 de la loi sur l’impôt bâti prévoit explicitement que les biens sans occupant ni revenu locatif sont exonérés, au motif de “cessation de revenus”.

En parallèle, la redevance municipale sur la valeur locative — autre taxe foncière importante — est elle aussi construite comme une charge pesant sur l’occupant (propriétaire occupant ou locataire). Par ce mécanisme, un appartement vide échappe à la fois à l’impôt bâti et à la taxe municipale.

Des travaux de recherche menés à Beyrouth ont montré que cette exonération a un coût très élevé pour les finances publiques. À partir de données sur la vacance résidentielle, il a été estimé que :

– plus de 23 % du parc de logements construits entre 1996 et 2018 dans la municipalité de Beyrouth étaient inoccupés ;

– les pertes annuelles pour la seule municipalité de Beyrouth, du fait de l’exonération des biens vacants, dépasseraient 33 millions de dollars, soit environ 13 % de son budget annuel d’environ 240 millions de dollars ;

– avec des taux de vacance plus élevés (au-delà de 50 % dans certaines catégories de biens), les pertes potentielles pourraient atteindre 86 millions pour la municipalité et 260 millions pour le ministère des Finances.

Taxe municipale sur la valeur locative : un impôt local, payé par l’occupant

En plus de l’impôt bâti, les municipalités perçoivent une taxe sur la valeur locative des immeubles, en application de la loi 60/88 sur les taxes et redevances municipales.

Les principes sont les suivants :

– la taxe est assise sur la valeur locative annuelle du bien, réelle ou estimée ;

– elle est due par l’occupant ou l’investisseur du bien : propriétaire occupant, locataire commercial, sous-locataire, etc. ;

– les taux varient selon l’usage du bien, avec un schéma courant :

– 10 % pour l’usage résidentiel ;

– 15 % pour l’usage commercial ou professionnel ;

– certaines sources mentionnent également que les municipalités ne peuvent prélever moins de 1 % ni plus de 3 % de la valeur locative, mais sur le terrain, des taux effectifs bien supérieurs sont appliqués dans les grandes villes.

En pratique, on observe des taux effectifs annuels de 5 à 12 % de la valeur locative dans les grandes zones urbaines, en cumulant impôt bâti et charges municipales.

La loi prévoit des montants minimaux de taxe municipale annuelle :

Ce plancher, symbolique au regard de l’inflation récente, ne joue plus qu’un rôle technique. Dans les faits, l’enjeu est plutôt la façon dont chaque municipalité réévalue la valeur locative en fonction de l’évolution du taux de change et des loyers en dollars.

Explosion des taxes municipales depuis 2022

Depuis la crise de 2019, les finances municipales ont été laminées par l’effondrement de la livre. Pour continuer à assurer les services de base — collecte des déchets, éclairage, entretien des rues — nombre de municipalités ont choisi de relever brutalement les taxes.

Illustrent la réalité

Témoignages d’entrepreneurs à Beyrouth et Jbeil

À Jbeil, les chiffres montrent à quel point la taxation a suivi la dollarisation de l’économie :

– avant 2019, un propriétaire payait en moyenne 135 000 LBP, un commerçant 300 000 LBP ;

– en 2022, la municipalité a appliqué un taux de 4 000 LBP pour 1 dollar pour les résidents, et 8 000 LBP pour 1 dollar pour les commerces, faisant monter la facture moyenne à 360 000 LBP pour un logement et 1,6 million pour un commerce ;

– en 2023, la taxe commerciale a été entièrement “dollarisée”, sur la base d’un taux de 80 000 LBP pour 1 dollar, tandis que les résidents se voyaient appliquer un taux plus clément de 25 000 LBP pour 1 dollar.

À Beyrouth, la municipalité a longtemps continué à taxer sur la valeur officielle historique de 1 500 LBP pour 1 dollar, mais a finalement changé de cap début 2023 :

Le dollar valait environ 89 000 LBP au moment de ces ajustements. Beyrouth reste donc relativement “modérée” par rapport à Jbeil, où les commerçants sont taxés près du taux de marché, mais les hausses sont tout de même très brutales pour les expatriés qui louent un local commercial ou un logement dans un quartier central.

Effets sur les propriétaires expatriés

Pour un expatrié propriétaire d’un immeuble de rapport ou d’un local loué à un commerce, cette inflation fiscale a des impacts concrets :

– les loyers, souvent fixés en dollars ou indexés, doivent suffire non seulement à couvrir les charges d’entretien, mais aussi une fiscalité locale qui a parfois été multipliée par dix ;

– les municipalités acceptent parfois le paiement en plusieurs tranches, comme à Beyrouth, mais cela ne change pas le montant final ;

– certains propriétaires choisissent de laisser des locaux vacants, quitte à perdre un revenu, pour éviter une imposition municipale devenue disproportionnée par rapport au chiffre d’affaires du locataire.

Du point de vue strictement fiscal, un expatrié se retrouve souvent à arbitrer entre rentabilité locative nette et pression fiscale locale, dans un contexte de grande volatilité monétaire.

Non‑résidents, retenues à la source et revenus de source libanaise

Pour un expatrié qui n’est pas résident fiscal au Liban mais y perçoit des revenus, le principe est clair : seuls les revenus de source libanaise sont imposables, mais ils le sont via des mécanismes spécifiques, principalement des retenues à la source.

Non‑résidents prestataires de services ou fournisseurs

Comme indiqué plus haut, les prestations et ventes facturées par un non‑résident à un client libanais font l’objet d’une retenue à la source. Le client libanais est responsable de :

Depuis 2024, la loi exige que la déclaration et le paiement soient effectués dans la même devise que celle de la facture. Le ministère des Finances a d’ailleurs prévu de nouveaux formulaires adaptés.

Revenus mobiliers étrangers des résidents

Un expatrié résident au Liban qui encaisse des revenus de titres étrangers (actions, obligations) doit respecter les obligations de l’article 82 :

Le non‑respect de ces obligations est assimilé à de l’évasion fiscale au sens du Code de procédure fiscale (loi n° 44 de 2008), avec un régime de sanctions pénales pouvant être engagé sans notification préalable.

Expatriés propriétaires : synthèse des principaux impôts immobiliers

Pour clarifier ce qu’un expatrié propriétaire d’un bien au Liban peut être amené à payer chaque année, on peut résumer les principaux prélèvements dans le tableau suivant (hors plus-values en cas de revente) :

Pour un expatrié, la combinaison concrète dépendra de la situation : résidence personnelle non louée (souvent très peu taxée), bien locatif (impôt bâti + fiscalité municipale + éventuellement impôt sur les plus-values), local commercial (pression municipale beaucoup plus forte).

Administration, paiement et sanctions

Le ministère des Finances a progressivement modernisé l’administration fiscale. De nombreux impôts peuvent désormais être déclarés et parfois payés via des services électroniques ou par l’intermédiaire de sociétés de paiement comme OMT.

Pour l’impôt sur les immeubles bâtis, un propriétaire peut par exemple :

– imprimer le formulaire adéquat,

– se rendre dans un point OMT,

– régler en livres libanaises,

– récupérer un reçu et un formulaire tamponné.

Pénalités de retard

Les sanctions en cas de retard sont sévères et s’appliquent aussi aux expatriés :

Certaines lois budgétaires (2019, 2020) ont ponctuellement instauré des amnisties et remises de pénalités, mais il s’agissait d’opérations exceptionnelles, assorties de délais stricts et d’acomptes obligatoires.

Double imposition, conventions fiscales et cas particuliers

Le Liban dispose d’un réseau étendu de conventions de non‑double imposition avec plus de 30 pays, dont la France, l’Italie, la Jordanie, les Émirats arabes unis, la Turquie ou encore l’Égypte. Ces conventions répartissent les droits d’imposer entre États, réduisent généralement les retenues à la source sur dividendes, intérêts et redevances, et prévoient des mécanismes de crédit d’impôt.

Pour bénéficier des avantages d’une convention fiscale avec un autre pays, un expatrié doit en principe obtenir un certificat de résidence fiscale auprès du ministère des Finances libanais, puis le présenter à l’administration de l’autre État.

Vers un régime “pro‑diaspora” ? Projet de système forfaitaire sur les revenus étrangers

Dans le débat fiscal libanais, plusieurs experts défendent l’idée d’un système “amical pour la richesse” destiné à attirer les capitaux des expatriés. L’un des scénarios envisagés serait un régime optionnel dans lequel :

Les promoteurs de cette idée soulignent que les revenus gagnés à l’étranger par les Libanais sont déjà taxés dans le pays de source, et qu’une double imposition forte décourage le retour des capitaux. Ils y voient un moyen d’enrayer la fuite des capitaux et d’encourager les membres aisés de la diaspora à investir au Liban.

Pour l’heure, ce dispositif reste à l’état de proposition. Il supposerait, entre autres, une meilleure activation des conventions de non‑double imposition existantes et un débat politique sur l’équilibre entre équité fiscale et attractivité du pays.

Conclusion : ce que doit retenir un expatrié

Pour un expatrié au Liban, l’impôt sur le revenu et la fiscalité foncière se jouent sur plusieurs plans à la fois :

Dans un environnement monétaire et politique instable, ces règles continuent d’évoluer au rythme des lois budgétaires annuelles. Un expatrié qui travaille ou investit au Liban a donc intérêt à suivre de près les mises à jour du ministère des Finances, voire à solliciter un conseil local, surtout pour structurer la détention de biens immobiliers ou de participations dans des sociétés. La combinaison d’un système très détaillé, d’une monnaie volatile et de municipalités en quête de recettes rend la planification fiscale plus que jamais indispensable.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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