Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Wallis et Futuna fait figure d’ovni dans le paysage immobilier international. Politiquement rattaché à la France, mais régi par un droit coutumier puissant, doté d’une fiscalité quasi inexistante mais d’un marché foncier verrouillé, ce petit archipel du Pacifique ne ressemble à aucune autre destination d’investissement. Pour un expatrié, y “investir dans la pierre” n’a donc rien d’un projet classique d’achat de maison de vacances sous les tropiques.
Ce guide analyse la faisabilité d’un investissement immobilier à Wallis et Futuna pour les non-résidents, en intégrant toutes les dimensions clés : les données économiques, le cadre juridique en vigueur et les implications fiscales. Il permet de comprendre concrètement les enjeux et d’identifier les situations où ce projet peut être pertinent.
Comprendre le territoire avant de parler immobilier
Avant de se demander comment acheter ou louer, il faut comprendre où l’on met les pieds. Wallis et Futuna est une collectivité d’outre‑mer française située entre Fidji et Samoa, composée des îles volcaniques de Wallis (Uvea), Futuna et Alofi, entourées d’une vingtaine d’îlots.
La population tourne autour de 11 000 à 12 000 habitants, très majoritairement concentrés sur Wallis. La société est profondément polynésienne et catholique, structurée autour de trois royaumes coutumiers (Uvea, Sigave, Alo), qui coexistent avec les institutions de la République (préfet, assemblée territoriale, juridictions françaises). Crime quasi nul, vie de village très dense, absence de tourisme de masse : on est loin d’un marché balnéaire classique.
Le climat se caractérise par une température moyenne de 26–27°C, une saison chaude, pluvieuse et cyclonique de novembre à avril, et une saison plus fraîche et sèche de mai à octobre. Avec une pluviométrie annuelle souvent supérieure à 2 500–3 000 mm, une humidité autour de 80 % et plus de 260 jours de pluie par an, ces paramètres ont un impact direct sur l’architecture, le choix des matériaux, les coûts d’entretien et la conception de tout projet immobilier.
S’ajoutent à cela des contraintes de distance et de desserte : un seul transporteur aérien (Aircalin depuis Nouméa, parfois via Fidji), environ 30 heures de voyage depuis la métropole, un billet Paris–Wallis autour de 2 500 € en économique, et des cargos qui livrent le fret environ toutes les trois semaines. Aucun transport public, pas de réseau de taxis structuré : la voiture ou le deux‑roues sont indispensables.
Dans ce contexte, l’immobilier n’est pas un simple actif financier à rendement, c’est d’abord un outil de vie et un enjeu social.
Un marché immobilier microscopique et très peu transparent
Contrairement à d’autres territoires français d’outre‑mer, il n’existe quasiment pas de statistiques fiables sur les prix immobiliers à Wallis et Futuna. Les bases de données grand public affichent parfois des prix “moyens” à 0 €/m² ou des séries vides, faute de transactions suffisantes pour établir une tendance robuste. Sur certaines périodes, on trouve bien des variations globales (par exemple environ –13 % sur deux ans pour les maisons dans des relevés agrégés pour le code département 986), mais sur des volumes tellement faibles qu’elles n’ont pas la même portée qu’un indice en métropole.
Plus de 87 % des ménages sont propriétaires de leur logement, souvent dans un cadre coutumier.
On est donc loin d’un marché “liquide”. Pour un investisseur étranger, cette illiquidité a trois conséquences majeures :
– impossible de compter sur des références de prix nombreuses et homogènes ;
– risque de ne pas pouvoir revendre rapidement, voire de ne pas trouver du tout d’acheteur à court ou moyen terme ;
– forte dépendance aux réseaux locaux (familles, coutume, administrations) pour trouver un bien, le financer, le louer et régler d’éventuels conflits.
Pour un expatrié, cela impose de renoncer à la logique purement spéculative et d’aborder Wallis et Futuna d’abord comme un lieu de vie ou un support de projet professionnel, et seulement ensuite comme un investissement.
Un cadre foncier dominé par la coutume : l’obstacle majeur à l’achat
C’est le point clé que tout expatrié doit intégrer : à Wallis et Futuna, “acheter un terrain” n’a rien à voir avec l’achat classique d’un lot cadastré en Europe.
La loi statutaire de 1961 reconnaît la coutume, et surtout sa prééminence dans le domaine foncier. En théorie, le territoire pourrait organiser un régime de propriété écrite ; en pratique, c’est la coutume qui commande, et les autorités coutumières ont toujours refusé de perdre leur maîtrise du sol.
Quelques caractéristiques structurantes expliquent pourquoi l’acquisition immobilière y est extraordinairement complexe pour un étranger.
Terre familiale, inaliénable et non divisible à l’occidentale
La terre appartient aux familles ou clans, unis par le sang. Chaque membre dispose d’un droit d’usage (usufruit) sur une parcelle, mais le groupe détient un droit perpétuel et exclusif sur l’ensemble. Il ne s’agit pas de pleine propriété individuelle telle qu’on la connaît en droit français, mais d’une indivision familiale sacralisée.
L’inaliénabilité de la terre en Nouvelle-Calédonie est renforcée par une tradition orale issue du travail des missionnaires maristes, selon laquelle la terre ne se vend pas, particulièrement à des étrangers. Ce principe est soutenu par l’absence de cadastre moderne, de système général de servitudes et de véritable procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique au sens métropolitain.
Des “certificats de propriété coutumière” peuvent être établis, mais ils restent contestables, et ne garantissent pas, comme un titre foncier, que personne ne viendra contester la propriété dans dix ou vingt ans.
Une hiérarchie coutumière qui tranche les litiges
En cas de conflit, la procédure passe d’abord par la conciliation entre familles, puis la consultation des anciens du clan, puis l’escalade dans l’échelle coutumière : chef de village, chef de district, conseil des ministres coutumiers, et enfin roi (Lavelua à Wallis, rois de Sigave et d’Alo à Futuna).
Les décisions sont orales, sans registre exhaustif. Des éléments non juridiques pèsent dans l’arbitrage, comme la participation aux contributions coutumières (fatogia) ou la manière dont la famille s’est comportée dans la vie communautaire. Une demande adressée au roi doit être accompagnée d’un geste de respect, le ma’ukava (kava, nourritures, dons), ce qui illustre bien la dimension sociale et symbolique de tout acte foncier.
Sur ce terrain, un investisseur étranger part avec un énorme désavantage : il ne maîtrise ni les codes, ni le réseau, ni l’histoire des terres. Il expose potentiellement son projet à des contestations ultérieures, y compris par des membres éloignés de la famille propriétaire.
Investisseur étranger en terrain agricole
Interdiction de vente aux étrangers, sauf cas très particuliers
La règle de fond, telle qu’elle est appliquée, est simple : la terre coutumière n’est pas vendue à des étrangers. L’inaliénabilité est de facto la norme. Les rares exceptions concernent des terrains déjà sortis du domaine coutumier, souvent anciens (par exemple attribués jadis à une mission ou à l’État), ou des montages complexes encadrés par un notaire avec l’accord explicite des instances coutumières.
Même dans ces cas exceptionnels, l’insécurité juridique demeure : des descendants de clans donateurs contestent aujourd’hui des donations faites à l’Église plusieurs décennies auparavant, réclamant la restitution des terrains. Ce type de contentieux illustre le risque de voir un investissement remis en cause longtemps après sa réalisation.
Pour un expatrié, la conclusion est claire : viser une acquisition foncière directe à Wallis et Futuna est, dans la grande majorité des cas, un pari risqué, long, incertain, et parfois impossible. D’où la recommandation qui revient régulièrement dans les témoignages : privilégier la location pour se loger, et s’il doit y avoir “investissement”, qu’il soit pensé via d’autres véhicules (société, projet productif, défiscalisation) plutôt que via un achat en nom propre.
Louer plutôt qu’acheter : un passage quasi obligé pour l’expatrié
Dans un contexte où la propriété est verrouillée par la coutume, la location devient le principal levier immobilier pour un étranger. Elle pose, elle aussi, des défis, mais ceux-ci sont d’ordre pratique plus que structurel.
Une offre limitée mais réelle, surtout pour les expatriés en mission
L’offre locative est réduite et peu standardisée. On trouve essentiellement :
– des maisons individuelles simples, parfois sans climatisation, construites en dur (parpaing + toiture métal) ;
– quelques studios ou appartements modernes, souvent proches de la mer ;
– des pensions de famille, gîtes et petits hôtels qui acceptent parfois des locations de moyenne durée.
Sur Wallis, on peut citer des établissements comme l’auberge TANOA, le gîte Océania, les hôtels Fiafia, Lomipeau, Moana Hou, Ulukula, ou encore des studios modernes à proximité de la plage (par exemple Kulu’ui). Futuna dispose de deux hôtels, d’une pension et de quelques chambres chez l’habitant, mais reste beaucoup plus limité.
À Wallis-et-Futuna, le marché locatif pour les séjours prolongés fonctionne principalement via des réseaux informels. Voici les principales méthodes pour trouver un hébergement.
La méthode la plus courante. Comptez sur les recommandations des collègues déjà sur place, les annonces locales et les groupes d’expatriés.
Des sites comme Expat.com peuvent être utiles pour trouver des annonces et entrer en contact avec la communauté locale.
Quelques agences existent, comme WALLIS and FUTUNA IMMO. Notez que leur réactivité peut être variable.
Une partie significative des locations échappe aux circuits formels. La persévérance et les contacts sur place sont clés.
Niveaux de loyers : un coût élevé rapporté aux revenus locaux
Même si les données chiffrées varient selon les sources, l’ensemble convergent vers une idée : pour la taille du territoire et le niveau de salaire local, les loyers sont élevés. Un exemple de grille indicative issue de relevés en francs Pacifique illustre cet ordre de grandeur.
| Type de bien | Localisation | Loyer moyen mensuel (XPF) | Fourchette observée (XPF) |
|---|---|---|---|
| Appartement 1 chambre | Centre “ville” | 210 000 | 130 000 – 350 000 |
| Appartement 1 chambre | Périphérie | 154 000 | 110 000 – 350 000 |
| Appartement 3 chambres | Centre “ville” | 420 000 | 250 000 – 750 000 |
| Appartement 3 chambres | Périphérie | 302 500 | 160 000 – 500 000 |
| Maison simple (exemple à Lavegahau) | Secteur résidentiel | – | 35 000 – 60 000 (cas “bas”) |
Rapporté au salaire net moyen estimé autour de 3 000 € (environ 360 000 XPF), ces loyers peuvent absorber une part significative du budget d’un résident local. Pour un expatrié envoyé avec des indemnités de séjour ou un salaire métropolitain, la charge est plus supportable, mais reste à intégrer dans le coût global du projet.
Certaines sources internationales, une fois converties en euros, peuvent indiquer des loyers d’environ 800 € pour un T1 et 2 000 € pour un T3. Après conversion en francs Pacifique (XPF), ces montants restent généralement cohérents avec la fourchette haute des prix locaux. Il est donc utile de vérifier ces équivalences pour valider les estimations de budget.
Un coût de la vie globalement élevé
À ces loyers s’ajoute un coût de la vie nettement supérieur à la métropole sur la plupart des biens de consommation (hors logement). Les comparaisons évoquent un niveau de vie total (logement compris) similaire à la France, mais un coût hors loyer environ 20 % plus cher, du fait de l’importation massive de produits.
Quelques repères de prix illustrent ce surcoût :
| Produit / service | Prix indicatif (XPF) |
|---|---|
| Baguette | ~300 |
| Lait (1 L) | ~313 |
| Douzaine d’œufs | ~637 |
| Bière locale (bouteille) | 350 – 500 |
| Essence (1 L) | ~225 |
| Repas simple au restaurant | ~1 500 |
| Internet haut débit mensuel | ~27 800 |
Les biens de marque importés (jeans, baskets, smartphones, ordinateurs) s’envolent facilement au‑delà des prix européens, avec des jeans autour de 150 USD, des chaussures de sport à 280 USD, des smartphones à plus de 1 000 USD et des ordinateurs haut de gamme pouvant approcher 3 000 USD.
Pour un expatrié qui envisage de rester plusieurs années, cette pression sur le coût de la vie doit être comparée au gain d’imposition (quasi absence d’IR, IS, CSG‑CRDS, etc.) et à la gratuité de l’éducation et des soins sur place.
Financer un projet immobilier : quasi impossible en mode “classique”
Même si l’on parvient à identifier un bien “achetable” (par exemple un bâti déjà sorti de la coutume), se pose la question du financement. Là encore, le modèle métropolitain ne s’applique pas.
La Banque de Wallis et Futuna (BWF), filiale de BNP Paribas Nouvelle‑Calédonie, est la principale, voire la seule, institution bancaire locale. Elle gère les comptes, distribue des crédits à la consommation et des prêts personnels, notamment pour l’achat de matériaux de construction. En revanche, le prêt hypothécaire structuré, adossé à une hypothèque sur un bien résidentiel comme en métropole, est très peu développé, pour une raison simple : l’absence de titre foncier clairement opposable.
Un mécanisme spécifique, le Fonds de garantie de l’habitat, a été créé pour sécuriser en partie les projets de construction de logement pour les ménages locaux, en prenant le relais de l’Agence française de développement (AFD) qui finançait ces projets jusque dans les années 2000. Mais ce type de dispositif vise d’abord les résidents, pas l’investisseur étranger qui souhaite développer un parc locatif.
Pour un expatrié, la palette réaliste se résume à :
– un financement sur fonds propres, à 100 % ou quasi, dans le cas rare où l’achat est possible ;
– éventuellement, une ligne de crédit dans le pays de résidence, adossée à un autre bien (en France, en Suisse, etc.) ;
– ou, plus souvent, un investissement “immatériel” (société de services, activité en ligne, projet dans la filière énergie ou tourisme), qui mobilise les régimes fiscaux locaux plutôt que la pierre elle‑même.
L’outil hypothèque à Wallis et Futuna n’est tout simplement pas comparable à celui d’un marché structuré européen.
Fiscalité : un paradis pour les sociétés, mais pas pour la spéculation foncière
C’est l’autre particuliarité majeure du territoire : un régime fiscal interne extrêmement allégé, voire nul, sur de nombreuses composantes qui intéressent les investisseurs.
Un arsenal de taxes… qui n’existe pas
La collectivité relève de l’article 74 de la Constitution, et l’assemblée territoriale a une compétence exclusive pour fixer les impôts, leur assiette et leur taux. Le choix politique historique a été celui d’un système quasi exclusivement assis sur la fiscalité indirecte (droits et taxes à l’importation), avec absence ou quasi absence de prélèvements sur les revenus et les sociétés.
Concrètement, pour un résident fiscal de Wallis et Futuna, on ne trouve pas :
– d’impôt sur le revenu des personnes physiques ;
– d’impôt sur les sociétés ;
– de TVA ;
– de contribution économique territoriale type CFE ;
– de taxe sur les dividendes et revenus mobiliers ;
– d’impôt sur la fortune, y compris immobilière ;
– de CSG ou de CRDS.
Côté charges sociales, les prélèvements se résument essentiellement aux cotisations vieillesse et prestations familiales dans le cadre du système local (environ 20 % à la charge de l’employeur et 6 % pour le salarié au titre des retraites).
Un cadre attractif pour les sociétés “offshore” au sens large
Pour les sociétés sans activité locale mais domiciliées à Wallis et Futuna (par exemple des holdings, structures de détention d’actifs internationaux), le principe est le suivant : pas d’IS, pas de TVA, pas de taxe sur les dividendes, mais le paiement d’une taxe forfaitaire annuelle, la “Taxe sur les Sociétés sans activité à Wallis‑et‑Futuna”, de l’ordre de 8 360 € par an, quelle que soit la rentabilité ou le chiffre d’affaires.
Les entreprises exerçant une activité locale doivent acquitter une patente (licence). Son montant, compris entre environ 84 € et 7 542 €, varie selon la nature de l’activité. Une surtaxe spécifique s’applique pour la vente de boissons alcoolisées, et une majoration de 30 % est perçue au profit de la Chambre de Commerce, d’Industrie, des Métiers et de l’Agriculture (CCIMA). Il est important de noter que la logique d’imposition sur le profit reste quasi inexistante.
L’effet conjugué de cette fiscalité allégée et de la parité fixe XPF/€ en fait une terre d’accueil pour certaines activités internationales (shipping, services numériques, etc.). Des cabinets d’expertise comptable spécialisés se sont engouffrés dans cette niche pour proposer des montages de domiciliation à des entrepreneurs étrangers, y compris “crypto‑friendly”.
Pour l’immobilier résidentiel, l’avantage fiscal ne garantit pas un accès facilité à la propriété, celui-ci restant limité par la coutume. Cependant, cette fiscalité peut soutenir des projets de construction touristique ou de logement social, à condition qu’ils soient structurés dans le cadre juridique local.
Défis fiscaux internationaux pour l’expatrié
S’installer fiscalement à Wallis et Futuna ne suffit pas à effacer du jour au lendemain les liens fiscaux avec le pays de départ. Toute stratégie d’expatriation suppose :
– une analyse précise de la notion de résidence fiscale dans le pays d’origine ;
– la gestion de la rupture des liens (domicile, intérêts économiques, famille) ;
– la prise en compte de conventions fiscales éventuelles ou de leur absence.
Des études de cas évoquent des retraités fortunés prêts à investir des budgets significatifs pour sécuriser l’ensemble (audit fiscal préalable, restructuration patrimoniale, organisation du déménagement, constitution d’un réseau local avocat–notaire–expert‑comptable, etc.). Pour l’immobilier, cela peut signifier que l’investissement le plus rationnel n’est pas forcément de “posséder un terrain” à Wallis et Futuna, mais d’y détenir une structure qui porte des projets locatifs ou touristiques, tout en conservant la pierre dans des environnements juridiquement plus stables.
Investir sans posséder la terre : la voie des baux et des projets productifs
La question qui se pose alors à l’expatrié est la suivante : si je ne peux pas devenir propriétaire “classique”, puis‑je malgré tout investir dans l’immobilier ou l’hébergement à Wallis et Futuna ?
La réponse passe par des outils intermédiaires.
Les baux de très longue durée : un compromis fragile
Faute de pouvoir vendre la terre, certaines familles consentent à des baux de longue durée, parfois assimilables à des baux emphytéotiques, accordant à une entreprise ou une institution le droit de construire et d’exploiter des bâtiments moyennant redevance.
Ces baux visent à sécuriser a minima la jouissance pour la durée du projet, tout en respectant l’inaliénabilité de la terre. Ils s’accompagnent souvent d’engagements parallèles : embauche de membres du clan, partage des bénéfices, place au capital de la société…
Pour un investisseur expatrié, ce type de montage peut permettre de développer :
– une pension de famille ou un petit hôtel ;
– un ensemble de bungalows touristiques ;
– un immeuble de logements pour fonctionnaires en mission ;
– des locaux professionnels (bureaux, commerce, centre de télétravail).
L’achat de terrain auprès d’une chefferie locale réduit mais n’élimine pas le risque. Un consensus initial peut être remis en cause par un cousin éloigné, un changement de roi ou une crise interne. Le recours à un notaire local et l’implication de toutes les parties coutumières sont indispensables, sans pour autant offrir une sécurité absolue.
Les projets soutenus par le Code Territorial des Investissements
Pour des investissements qui s’inscrivent dans les priorités de développement (tourisme, agriculture, énergies renouvelables, services), le Code Territorial des Investissements (CTI) ouvre des possibilités d’aide non négligeables :
– subvention d’investissement pouvant aller jusqu’à 40 % du montant, dans la limite de 4 millions XPF ;
– remboursement pendant deux ans d’une partie des charges patronales ;
– réduction de 50 % des taxes à l’import sur les équipements ;
– prise en charge de 30 % des intérêts d’emprunt.
Ajouté à cela, un dispositif de soutien au fret (jusqu’à 50 % des coûts de transport maritime ou aérien pour les intrants et les biens exportés) réduit l’impact de l’isolement géographique.
Un projet d’hébergement touristique ou immobilier d’entreprise (comme un hub de télétravail) peut bénéficier de subventions significatives et du régime fiscal local lorsqu’il est porté par une société locale. Pour l’expatrié, cela constitue un levier d’investissement immobilier indirect : il finance, construit, exploite et amortit le bâti sans être propriétaire du sol, tout en maîtrisant l’outil économique et sa rentabilité.
Les mécanismes de défiscalisation nationale (Girardin, Pinel outre‑mer)
Pour les contribuables encore résidents fiscaux en France, les dispositifs nationaux de défiscalisation outre‑mer (Girardin, Pinel outre‑mer) peuvent aussi irriguer des projets à Wallis et Futuna.
Le Girardin industriel permet de financer jusqu’à environ 35 % d’un investissement productif (logements sociaux, équipements touristiques, infrastructures), en échange d’une réduction d’impôt accordée aux investisseurs métropolitains. Une partie substantielle (au moins 66 %, voire 77 % pour l’IS) des économies d’impôt doit être “rétrocédée” au porteur de projet local sous forme d’investissement net.
Le Pinel outre‑mer concerne plutôt le logement locatif neuf à destination de particuliers, avec une réduction d’impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans. En théorie, des opérations à Wallis et Futuna pourraient en bénéficier si elles répondent aux critères d’éligibilité (type de logement, plafonds, loyers contrôlés, etc.).
Dans les deux cas, la clé réside dans la compatibilité entre le cadre coutumier et les exigences de sécurisation juridique demandées par l’administration fiscale française et par les banques. C’est pourquoi ces montages sont encore rares à Wallis et Futuna, malgré un potentiel réel dans le tourisme et l’habitat social.
Vivre et investir : ce que l’expatrié doit vraiment anticiper
Au-delà des aspects techniques, investir ou simplement s’installer à Wallis et Futuna suppose d’accepter un mode de vie radicalement différent de celui d’une grande métropole.
Isolement, logistique et santé
Les liaisons aériennes sont rares et chères, les évacuations sanitaires vers la Nouvelle‑Calédonie, l’Australie ou la métropole sont fréquentes en cas de pathologie lourde, et très coûteuses sans bonne assurance internationale. Sur place, les soins et les médicaments sont gratuits, avec deux petits hôpitaux (Sia à Wallis, Kaleveleve à Futuna) et plusieurs dispensaires, complétés par de la télé‑médecine depuis 2018.
Pour un investisseur qui envisage de résider sur place une partie de l’année pour suivre un projet immobilier, la qualité de couverture santé internationale et l’anticipation des risques médicaux deviennent des paramètres aussi importants que le Taux de Rendement Interne de son business plan.
Les biens volumineux sont généralement expédiés par cargo toutes les 2 à 3 semaines. Pour un déménagement, les effets personnels peuvent être exonérés de droits et taxes sur preuve d’antériorité de possession. Les véhicules restent soumis aux droits de douane. L’importation de plantes, d’animaux et de produits alimentaires est strictement contrôlée par le BIVAP pour protéger la biodiversité locale.
Intégration dans la société coutumière
C’est peut‑être le point le plus déterminant pour la réussite d’un projet immobilier : aucune opération ne se fera sans l’acceptation des autorités coutumières et des communautés villageoises.
Demander la permission avant de traverser un terrain, respecter les codes vestimentaires dans les villages et les églises, ne pas interrompre une cérémonie de kava, participer quand on y est invité aux grandes fêtes coutumières (katoaga), écouter les conseils des anciens… autant de gestes élémentaires mais incontournables.
À Wallis et Futuna, l’immobilier est un objet social complexe, intégré dans un réseau de liens, de dons, d’obligations et de hiérarchies qui dépasse largement les aspects juridiques comme le bail ou l’acte notarié. Ignorer cette réalité sociale peut conduire un expatrié à rencontrer des résistances concrètes et déterminantes, bien qu’invisibles sur le plan purement légal.
Rendement vs qualité de vie
Même lorsqu’un projet immobilier est possible (pension de famille, résidences de fonction, petit programme locatif), le rendement financier doit être mis en balance avec d’autres “retours” moins quantifiables : sécurité quasi totale, environnement naturel spectaculaire, communauté soudée, enfants scolarisés gratuitement jusqu’au bac, soins gratuits sur place, fiscalité douce sur les revenus d’activité à l’international.
Dans un scénario classique d’investisseur, on calcule un rendement locatif brut, en divisant le loyer annuel par le coût d’acquisition. À Wallis et Futuna, le coût d’acquisition du terrain est soit inexistant (car non achetable), soit très spécifique ; le coût de construction est augmenté par l’import de matériaux et par le respect de normes anticycloniques strictes ; le loyer doit rester en phase avec un marché restreint. Le rendement “papier” est donc moins spectaculaire que dans certaines métropoles, mais assorti d’un environnement fiscal et social singulier.
Pour quel profil d’expatrié Wallis et Futuna peut-il avoir du sens ?
Toutes ces contraintes ne signifient pas que Wallis et Futuna soit à exclure d’emblée d’une stratégie patrimoniale internationale, mais plutôt qu’elle ne s’adresse qu’à des profils bien particuliers.
On peut distinguer, en simplifiant, trois grandes situations.
L’expatrié salarié (enseignant, fonctionnaire, soignant…) en mission
Pour ce profil, la priorité n’est pas de “placer son argent” sur place, mais de se loger dans de bonnes conditions et de profiter temporairement de la qualité de vie locale, en sécurisant sa santé et sa carrière.
La solution la plus rationnelle est de louer un logement via les canaux locaux, de limiter les achats de biens durables difficiles à réexpédier, et de continuer à investir dans l’immobilier là où le droit de propriété est clair (comme en France métropolitaine). Le seul « investissement immobilier » sensé sur le territoire peut être l’amélioration de son logement loué (petits travaux, aménagements), à négocier avec le propriétaire.
L’entrepreneur international et le digital nomad
Pour cet expatrié, Wallis et Futuna peut être un hub fiscalement attractif pour structurer une société de services tournés vers l’extérieur (consulting, IT, crypto, e‑commerce, contenu en ligne…). L’immobilier entre en jeu comme support de cette activité : bureaux, espaces de coworking, logements pour collaborateurs, petite résidence pour télétravailleurs.
Le projet immobilier prend alors la forme :
– d’un bail de longue durée sur un terrain coutumier, sécurisé autant que possible par un notaire et les autorités coutumières ;
– d’une construction conforme aux normes climatiques, financée en fonds propres et avec les aides du CTI ;
– d’une exploitation mixte (bureaux, hébergement, activités annexes) générant des flux de trésorerie dans un environnement à 0 % d’IS et sans IR local.
Le rendement d’un investissement immobilier ne se mesure plus uniquement sur la base des loyers perçus. Il doit désormais être évalué en considérant la rentabilité globale de la structure d’investissement elle-même.
L’investisseur patrimonial très fortuné, en quête d’optimisation fiscale globale
Ce profil, doté d’un patrimoine supérieur au million d’euros voire bien plus, peut envisager de déplacer tout ou partie de sa résidence fiscale à Wallis et Futuna, en combinant :
– montage de sociétés locales ultra peu imposées ;
– structuration de son patrimoine international via des holdings domiciliées dans l’archipel ;
– investissement dans des projets locaux (immobilier touristique, énergies renouvelables, services) éligibles aux aides CTI et éventuellement à la défiscalisation métropolitaine.
Dans ce cas, l’immobilier au sens strict (bâti résidentiel) n’est qu’un maillon d’une ingénierie fiscale et patrimoniale complexe, dont le vrai enjeu est la rupture du lien fiscal avec le pays d’origine et la sécurisation vis‑à‑vis des administrations (française et étrangères). Les honoraires de conseil (avocats, fiscalistes, notaires, comptables) peuvent se chiffrer en dizaines de milliers d’euros, mais restent proportionnés aux économies potentielles.
En résumé : Wallis et Futuna, un “marché immobilier” à aborder autrement
Pour un expatrié, investir dans l’immobilier à l’étranger signifie souvent choisir entre plusieurs destinations en fonction des prix au mètre carré, des loyers attendus, de la pression fiscale et de la stabilité politique. À Wallis et Futuna, cette grille de lecture ne fonctionne plus.
La terre, largement inaliénable et dominée par la coutume, ne se prête pas à la spéculation. Les loyers sont élevés mais le marché locatif est étroit. Le financement bancaire classique est embryonnaire. En contrepartie, l’archipel offre :
Découvrez les principaux atouts qui font la singularité et l’attractivité de ce territoire.
Bénéficiez d’une sécurité personnelle exceptionnelle pour vous et vos proches.
Évoluez dans un environnement naturel et culturel préservé et unique.
Profitez d’une fiscalité interne quasi nulle sur les revenus et les sociétés.
Accédez à des aides substantielles pour vos projets productifs structurés.
Pour l’expatrié qui envisage Wallis et Futuna, le véritable investissement n’est pas seulement dans la pierre, mais dans un projet de vie, une activité économique adaptée au territoire et une intégration patiente dans un tissu social très particulier. La “rentabilité” ne se mesure plus seulement en pourcentage de loyer, mais dans la combinaison rare d’un paradis fiscal, d’une société à forte cohésion et d’un bout de Pacifique encore préservé des excès de la mondialisation.
À condition d’accepter que, dans ce coin du monde, ce n’est pas vous qui possédez la terre, mais la terre – et ceux qui la gardent – qui vous acceptent, ou non, comme partenaire.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Wallis et Futuna pour chercher du rendement locatif et une exposition au franc Pacifique (XPF). Budget alloué : l’équivalent de 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (île de Wallis, Futuna, secteurs proches de Mata-Utu), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle dans un secteur recherché par les fonctionnaires et les entreprises en mission, combinant un rendement locatif cible élevé – plus le rendement est important, plus le risque l’est aussi – et un potentiel de valorisation lié à la rareté foncière, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars équivalent XPF.
La mission a inclus : sélection de l’île et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (notaire, géomètre, gestionnaire locatif), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société civile) et définition d’un plan de diversification à long terme. Ce type d’accompagnement permet de profiter des spécificités du marché ultramarin tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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