Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Oman attire depuis plusieurs années une communauté grandissante d’expatriés en quête d’un cadre de vie sûr, d’un coût de la vie raisonnable et d’un rythme plus posé que dans les métropoles voisines comme Dubaï. Sur un peu plus de 4,5 à 5 millions d’habitants, près de 40 % seraient des étrangers, avec une forte présence de professionnels venus d’Europe, d’Amérique du Nord, d’Afrique du Sud mais aussi d’Inde, du Pakistan ou des Philippines. La grande majorité s’installe à Muscat, capitale politique et économique du pays, où certains quartiers sont devenus de véritables bastions de la vie expat.
Avant de s’installer à Oman, il est essentiel d’analyser les quartiers selon plusieurs facteurs : leurs avantages spécifiques, les niveaux de loyers, la qualité des infrastructures scolaires et de santé. Ce choix, crucial pour les salariés, entrepreneurs ou investisseurs, impacte directement le quotidien. Le marché résidentiel est très segmenté, malgré la réputation générale du pays comme ‘Suisse du Golfe’ pour sa stabilité politique, sa sécurité élevée et sa faible criminalité.
Muscat, cœur battant de la vie expatriée
Muscat concentre environ 1,5 à 1,7 million d’habitants, dont plus de la moitié sont des expatriés. La ville s’étire le long du littoral, entre mer d’Arabie et montagnes du Hajar, formant une succession de districts bien distincts. Chaque zone a son ADN : certains quartiers sont prisés pour leurs plages, d’autres pour leur proximité avec les ministères, les ambassades ou les grands centres commerciaux, d’autres encore pour leur tranquillité ou le prix des loyers.
La population expatriée a augmenté de 33 % entre septembre 2022 et mai 2023, contribuant à la tension de la demande locative.
Pour donner un ordre de grandeur, la fourchette de loyers pour un appartement d’une chambre à Muscat est assez large : on trouve des unités à partir d’environ 120 OMR par mois dans les secteurs les plus excentrés, jusqu’à 800 OMR et plus dans les complexes de luxe en bord de mer. Le prix à l’achat peut démarrer autour de 30 000 OMR pour un studio modeste et dépasser 700 000 OMR pour les villas les plus prestigieuses.
Dans ce paysage, plusieurs quartiers reviennent systématiquement lorsque l’on interroge expatriés, agences immobilières ou rapports de marché. Ce sont ceux que l’on retrouve ci-dessous.
Madinat Al Sultan Qaboos : le “Little Britain” de Muscat
Madinat Al Sultan Qaboos – ou Madinat Qaboos, souvent abrégé en MQ ou MSQ – est l’archétype du quartier expatrié “classique” à Oman. Situé au centre de Muscat, à environ six kilomètres de la mer et relié aux autres districts par l’artère Sultan Qaboos Street, il s’est imposé très tôt comme l’une des adresses les plus recherchées par les étrangers.
Le surnom de “Little Britain” illustre bien sa sociologie : forte présence d’expatriés occidentaux, nombreuses familles, diplomates, ambiance de banlieue résidentielle paisible, avec rues bordées d’arbres, villas avec jardins et petits centres commerciaux de proximité. Ce n’est pas un quartier clinquant mais plutôt un lieu de vie confortable, pensé pour le quotidien.
Les logements au sein des compounds sécurisés présentent une grande diversité : on y trouve d’anciennes villas de style traditionnel, souvent sur de grands terrains, des immeubles neufs avec piscine commune, et des petits ensembles en « garden courts » clos par des portails. Ces habitations, généralement spacieuses et familiales, bénéficient de services partagés comme des piscines, des salles de sport ou des aires de jeux.
Madinat Al Sultan Qaboos est aussi l’un des cœurs de la vie pratique des expatriés. On y trouve la British School Muscat, école phare du réseau britannique, ainsi que le British Council qui propose cours d’anglais et formations type CELTA. La proximité de ces institutions explique en partie pourquoi tant de familles anglo-saxonnes y élisent domicile. Des crèches comme Bright Beginnings ou Abu Abnan complètent l’offre pour les plus petits.
Le quartier propose une gamme complète de services essentiels : un grand supermarché Al Fair avec un espace dédié au porc, une boutique d’alcool sous licence, une agence de voyage, un vétérinaire et un centre médical (Medident Centre, très prisé des expatriés). On y trouve également un salon de beauté, un spa et une salle de sport (Adam’s Gym). Pour la restauration, l’offre est variée, allant des chaînes internationales (Starbucks, Costa, Pizza Hut) à des établissements plus typiques comme le Kargeen Caffé, réputé pour son ambiance orientale, ou le Pavo Real, un restaurant mexicain également connu pour ses soirées karaoké.
Ce confort a un prix. Les loyers à MSQ sont régulièrement décrits comme “élevés” voire “en forte hausse”. Des annonces récentes font état de budgets allant en gros de 400 OMR par mois pour un petit appartement jusqu’à 1 400 OMR pour de grandes villas familiales. Cette inflation s’inscrit dans un contexte plus large de reprise du marché : les analystes anticipent, pour Muscat dans son ensemble, une croissance des prix résidentiels de l’ordre de 3 à 7 % en 2025, avec, dans certains secteurs prisés, des hausses plus marquées des loyers (10 à 20 % recensés sur 18 mois dans les ensembles haut de gamme).
La contrepartie la plus souvent mentionnée reste le trafic automobile aux heures de pointe. Les axes autour du carrefour de Home Centre, en particulier le matin et en fin d’après-midi, sont fréquemment encombrés. Pour beaucoup de résidents, c’est cependant un compromis acceptable compte tenu de la qualité de vie proposée.
Qurum et Shatti Al Qurum : le duo plage + vie urbaine
En bordure de mer, Qurum et Shatti Al Qurum offrent un visage plus balnéaire de Muscat, tout en restant des adresses très urbaines. Ces deux secteurs concentrent de nombreux atouts recherchés par les expatriés : accès facile à la plage, cafés, restaurants, boutiques, grands parcs et une situation géographique centrale.
Qurum : le quartier polyvalent
Qurum est une vaste zone qui englobe aussi bien des poches résidentielles calmes que des axes très commerçants. Beaucoup de logements sont à distance de marche de la plage de Qurum, grande bande de sable de plusieurs kilomètres, très appréciée des familles pour promenades, pique-niques et sports nautiques comme le jet-ski ou le snorkeling.
Le parc naturel de Qurum, avec ses jardins, son plan d’eau et sa zone de loisirs, offre une fraîcheur rare et précieuse dans une région où les étés dépassent régulièrement 40°C. Cette combinaison exceptionnelle de mer et de végétation explique l’attrait du quartier pour les résidents cherchant à échapper aux environnements trop minéraux.
Sur le plan commercial, Qurum ne manque de rien. Des centres comme Qurum City Centre, Sabco Centre ou Al Qurum Complex abritent supermarchés, enseignes internationales, boutiques spécialisées. Cafés, restaurants, salons de thé se succèdent autour des malls et le long de certains axes secondaires. Les expatriés y trouvent à la fois les produits du quotidien et des options de sortie sans avoir à traverser la ville.
Les loyers pour un appartement d’une chambre à Qurum se situent généralement entre 250 et 400 OMR par mois, d’après les fourchettes recueillies sur le marché. À l’achat, le prix au mètre carré oscille en moyenne entre 70 et 90 OMR selon l’emplacement précis et la qualité de la résidence. Ce positionnement intermédiaire – plus cher que les quartiers périphériques mais plus abordable que les complexes ultra-luxe – explique que Qurum attire un public très varié, des jeunes couples aux familles installées de longue date.
Shatti Al Qurum : l’adresse chic de bord de mer
Juste à côté, Shatti Al Qurum pousse plus loin le curseur du standing. Littéralement “la plage de Qurum”, ce secteur s’est développé à partir des années 1980 comme un district résidentiel et diplomatique haut de gamme. De nombreuses ambassades et résidences d’ambassadeurs y sont installées, renforçant l’image d’un quartier prestigieux.
Le paysage urbain est marqué par de grandes villas blanches, souvent dotées de parkings privés et de jardins matures, parfois relevées de vitraux colorés. Certaines rues, bordées de maisons peintes en blanc et bleu, évoquent presque un village méditerranéen. La longue plage publique, très fréquentée, est l’un des espaces de loisirs les plus animés de Muscat, entre joggeurs matinaux, familles en promenade et groupes de jeunes jouant au football sur le sable.
Description du paysage urbain et de la plage de Muscat
Shatti Al Qurum est aussi l’un des centres névralgiques de la vie culturelle et gastronomique de la capitale. La Royal Opera House Muscat s’y dresse comme un symbole de la modernisation du pays, entourée de l’Opera Galleria qui accueille cafés de style européen comme Richoux et Fauchon et boutiques de luxe. Non loin, des hôtels internationaux haut de gamme – InterContinental, Grand Hyatt, W Muscat, Crowne Plaza – abritent restaurants, bars et clubs privés fréquemment fréquentés par les expatriés.
Un ensemble complet de services et de commerces disponibles à proximité pour répondre à tous les besoins quotidiens et de loisirs.
Accès à des supermarchés comme Al Fair pour vos courses quotidiennes.
Une station-service avec une boutique ouverte 24 heures sur 24 pour plus de commodité.
Des librairies pour les amateurs de lecture et de culture.
Des infrastructures sportives comme Future Gym pour garder la forme.
Cliniques dentaires, médicales spécialisées et spa pour prendre soin de vous.
Bowling, et une maternelle Montessori pour les familles avec de jeunes enfants.
Avec une telle concentration d’atouts, Shatti Al Qurum figure parmi les secteurs les plus onéreux de Muscat. Pour un appartement d’une chambre, les loyers relevés pour les nomades numériques et expatriés tournent autour de 400 à 600 OMR par mois, tandis que les grandes villas en front de mer peuvent se négocier sur des niveaux bien supérieurs. Le quartier est très prisé des expatriés aisés et des cadres supérieurs dont le package salarial inclut un généreux budget logement.
Al Mouj, anciennement connu sous le nom de The Wave, est sans doute le projet résidentiel le plus emblématique de la nouvelle Oman. Ce vaste complexe côtier, classé Integrated Tourism Complex (ITC), s’étire sur environ 6,5 kilomètres de littoral, à une dizaine de minutes de l’aéroport international de Muscat, dans le district de Seeb. Il s’agit d’un développement mixte haut de gamme où cohabitent villas, appartements, hôtels de luxe, marina, golf et commerces.
Pour les expatriés, Al Mouj cumule plusieurs avantages décisifs. D’abord, c’est l’une des rares zones où les étrangers peuvent acquérir un bien en pleine propriété, en vertu de la réglementation spécifique des ITC. Ensuite, l’achat d’un bien dans ce type de complexe peut ouvrir droit à un visa de résidence pour le propriétaire et certains membres de sa famille, ce qui renforce fortement l’attrait pour les investisseurs et les personnes souhaitant s’installer à moyen ou long terme sans dépendre d’un employeur.
Certaines villas exclusives dans le quartier atteignent une superficie de 900 m².
La dimension loisirs et lifestyle est omniprésente. Le parcours de golf 18 trous signé Greg Norman attire une clientèle locale et internationale. La marina, avec plus de 400 anneaux, accueille yachts et voiliers, et sert aussi de point de départ pour des sorties en mer. Une promenade piétonne, The Walk, regroupe plus de 80 commerces et restaurants – cafés, boulangeries, cuisines du monde – et constitue un lieu de rassemblement très fréquenté le week-end. Plusieurs parcs, pistes cyclables, espaces de jeux pour enfants, une plage privée, des hôtels comme le Kempinski ou un St Regis complètent l’ensemble. Un établissement scolaire international et une crèche facilitent la vie des familles.
En termes de population, Al Mouj affiche un cosmopolitisme assumé : les sources indiquent plusieurs milliers de résidents, issus de plus de 80 nationalités. On y retrouve de nombreux Européens (dont une communauté française), des Nord-Américains, des expatriés du Golfe, mais proportionnellement moins de résidents indiens que dans certains autres quartiers comme Muscat Hills.
Le ticket d’entrée minimum pour acquérir un bien immobilier dans les Integrated Tourism Complexes (ITC) comme Al Mouj à Oman.
Les données de marché indiquent des rendements locatifs bruts généralement compris entre 5,6 % et 8,3 % dans les zones prisées d’Oman, avec des rendements nets d’environ 3 à 5 % pour les appartements après charges de copropriété (estimées typiquement à 1 % de la valeur du bien par an). À Al Mouj, un rapport Savills a par exemple relevé une progression des loyers de 10 à 20 % sur 18 mois, signe d’une demande soutenue malgré des niveaux de prix déjà élevés.
Al Mouj attire donc principalement une clientèle d’expatriés hautement rémunérés, de dirigeants d’entreprise, d’investisseurs internationaux et de familles cherchant un environnement extrêmement sécurisé, structuré et doté de services haut de gamme.
Al Khuwair : le carrefour animé et stratégique
Al Khuwair occupe une position charnière dans le tissu urbain de Muscat. Divisé en une partie nord, tournée vers la mer, et une partie sud plus intérieure, séparées par la Sultan Qaboos Road, ce district cumule fonctions résidentielles, commerciales et administratives. On y trouve à la fois le quartier des ministères, celui des ambassades et de nombreux immeubles de bureaux, mais aussi une multitude d’appartements, de villas de taille moyenne et de petits commerces.
Pour les expatriés, surtout célibataires ou jeunes couples, Al Khuwair a plusieurs atouts. D’abord, une localisation très centrale : on rejoint facilement Qurum, Madinat Al Sultan Qaboos, Shatti Al Qurum ou même Bousher. Ensuite, une offre de logements plus accessible que dans les quartiers ultra-chics, avec une palette allant du studio à la villa, souvent à des loyers plus raisonnables.
Les loyers pour un appartement d’une chambre se situent en règle générale entre 180 et 300 OMR par mois. À l’achat, le prix au mètre carré tourne autour de 50 à 70 OMR, ce qui en fait un secteur intéressant pour un premier investissement résidentiel ou locatif. Le quartier abrite une importante population expatriée, issue d’horizons variés, souvent mélangée à de nombreuses familles omanaises.
Le quartier d’Al Khuwair nord et sud offre une grande praticité au quotidien. On y trouve de grands hypermarchés (Lulu, Mars, Rawasco), des centres commerciaux (Muscat Grand Mall, Avenue Mall), ainsi que de nombreux magasins (électronique, décoration, sport) et pharmacies. Des cliniques privées comme Badr Al Samaa Polyclinic y sont présentes. Le secteur est également riche en restaurants et cafés, notamment le long des voies parallèles à la Sultan Qaboos Highway. Enfin, plusieurs hôtels de milieu et haut de gamme (Radisson Blu, Park Inn, City Seasons, Ibis, Grand Millennium, Hilton Garden Inn) servent de lieux de rendez-vous pour les repas professionnels.
Les infrastructures de loisirs incluent le musée d’Histoire naturelle, des parcs de quartier, une plage accessible à quelques minutes de voiture, plusieurs salles de sport. L’école ABA Oman International School y est présente, offrant un cursus IB apprécié par les familles expatriées.
Quelques inconvénients subsistent : circulation dense aux heures de pointe, stationnement parfois anarchique, nuisances sonores près des grands axes, et, ponctuellement, comportements incivils (rodéos de voiture, rassemblements bruyants). Les recommandations de prudence pour les femmes la nuit témoignent d’un niveau de confort urbain un peu inférieur à celui de quartiers plus feutrés comme MSQ ou Shatti. Néanmoins, la sécurité globale reste élevée à l’échelle internationale : Oman figure constamment parmi les pays les plus sûrs du monde, et Muscat se classe dans le haut du tableau des villes à faible criminalité.
Seeb : la grande périphérie en plein essor
En s’éloignant du centre historique vers le nord-ouest, on arrive à Seeb, vaste wilaya littorale qui intègre notamment le principal aéroport international du pays. Longtemps réputée surtout pour ses plages de pêcheurs et ses quartiers plus modestes, Seeb connaît désormais une croissance soutenue, à la fois démographique et immobilière.
Les chiffres de population varient selon les sources, mais toutes convergent vers une réalité : Seeb est l’une des zones les plus peuplées de l’agglomération de Muscat, avec plusieurs centaines de milliers d’habitants. La densité y est élevée et l’on y trouve une mosaïque de nationalités, notamment de nombreux expatriés originaires d’Inde, du Pakistan, du Bangladesh ou des Philippines.
Pour beaucoup d’expatriés, surtout ceux qui disposent d’un budget limité ou dont le package logement est restreint, Seeb représente une alternative intéressante. Les loyers y sont sensiblement plus bas qu’à Qurum, MSQ ou Al Mouj. Pour un appartement d’une chambre, des fourchettes de 120 à 250 OMR par mois sont fréquemment citées. Les villas, plus vastes, restent également bien plus abordables que dans le centre-ville, avec souvent des jardins ou grandes terrasses.
Pour mesurer le différentiel de prix entre quelques quartiers étrangers favoris des expatriés, on peut dresser un tableau comparatif simplifié.
Comparatif indicatif des loyers d’appartements 1 chambre
| Quartier | Fourchette de loyer mensuel (1 ch., OMR) | Profil type de quartier |
|---|---|---|
| Seeb | 120 – 250 | Périphérique, familial, abordable |
| Al Khuwair | 180 – 300 | Central, animé, mixte |
| Qurum | 250 – 400 | Central, proche plage, bien équipé |
| Shatti Al Qurum | 400 – 600 (et plus) | Bord de mer, très haut de gamme |
| Al Mouj | 400 – 800 (et plus) | Complexe ITC, luxe, front de mer |
Ces ordres de grandeur varient bien sûr selon l’état du bien, la vue, la présence d’équipements (piscine, salle de sport) et le mode de paiement (annuel, semestriel, trimestriel).
Vivre à Seeb présente d’autres atouts. Les grands centres commerciaux comme Muscat City Centre ou Markaz Al Bahja y sont implantés, offrant un choix considérable de boutiques, restaurants et cinémas. Les jardineries majeures de la région sont alignées dans le secteur, pratique pour ceux qui veulent végétaliser leurs villas. Des plages de sable blanc, agrémentées parfois de parcs côtiers, permettent de profiter de la mer sans affronter les foules du centre.
Les équipements structurants se multiplient. Sultan Qaboos University, principal établissement public du pays, est implantée dans le district d’Al Khoudh à Seeb et anime une partie de la vie intellectuelle et sportive de la zone. De nouveaux hôpitaux – dont un hôpital spécialisé moderne – sont venus renforcer le maillage de cliniques déjà présentes.
Le prix du litre d’essence à Seeb, en OMR, l’un des moins chers au monde.
Les autorités voient en Seeb un laboratoire de la ville de demain. Le projet Sultan Haitham City, lancé sur une superficie d’environ 15 millions de m², prévoit la création d’une ville nouvelle capable d’accueillir environ 100 000 habitants, structurée en quartiers piétons, dotée de 39 écoles, 11 établissements de santé, une université et de vastes espaces verts. Les premières phases de ce projet doivent s’échelonner sur la décennie à venir, avec un horizon initial autour de 2030 pour la première tranche.
Dans ce contexte, acheter un terrain ou un bien à Seeb est perçu par certains investisseurs comme un pari de moyen terme : les prix actuels restent inférieurs à ceux du centre, alors que les infrastructures (routes, écoles, services) s’étoffent.
Al Ghubrah, Bousher et Al Azaiba : la ceinture résidentielle accessible
Sur la bande urbaine centrale, trois noms reviennent fréquemment dans les discussions d’expatriés : Al Ghubrah, Bousher (Bausher) et Al Azaiba. Ces quartiers, situés à mi-chemin entre les zones historiques et les zones plus récentes, proposent un compromis intéressant entre accessibilité financière, proximité des services et qualité de vie.
Al Ghubrah est un quartier résidentiel de bon niveau offrant des prix encore raisonnables. Il propose un mix d’appartements, de villas et de maisons de ville. Le secteur est bien équipé avec le Muscat Private Hospital, plusieurs centres commerciaux, restaurants et cafés. Sa proximité des grands axes routiers facilite les déplacements vers Qurum, MSQ et l’aéroport, en faisant un choix prisé pour les familles recherchant un logement spacieux sans être en front de mer.
Bousher, plus au sud, est devenu en quelques années un véritable “hotspot” immobilier. De nouveaux projets résidentiels ciblant les jeunes ménages et les cadres se sont multipliés, profitant de terrains encore disponibles et d’un accès relativement rapide à la fois à la mer et aux quartiers d’affaires. L’offre va du petit appartement à la villa moderne, avec loyers et prix au mètre carré inférieurs à ceux des quartiers emblématiques mais supérieurs à ceux des zones très périphériques.
Ce quartier est caractérisé par sa proximité immédiate avec la plage et une majorité de villas. En croissance rapide et de plus en plus prisé des expatriés, il bénéficie de la proximité de l’American International School of Muscat, un atout pour les familles internationales. Cependant, l’accès aux commerces y est moins pratique sans véhicule, le rendant moins « marchable » que des quartiers comme Qurum ou Al Khuwair.
Ces secteurs connaissent des fourchettes de loyers pour les appartements d’une chambre généralement comprises entre 150 et 300 OMR par mois, avec de fortes disparités entre bâtiments anciens sans services et résidences récentes dotées de piscines et de salles de sport.
Ruwi, Muttrah et les quartiers plus populaires
Tous les expatriés ne recherchent pas le même type de cadre de vie. Certains privilégient le confort et les services premium ; d’autres préfèrent l’authenticité de quartiers plus anciens, souvent plus abordables mais plus denses, voire un peu moins bien entretenus. À Muscat, Ruwi et Muttrah incarnent cette seconde option.
Ruwi est le quartier d’affaires historique de la capitale, concentrant banques, entreprises et le marché financier. L’offre locative est principalement constituée d’appartements à loyers compétitifs, parfois vieillissants. Idéal pour un expatrié célibataire ou un couple sans enfants travaillant à proximité, il faut néanmoins composer avec un environnement bruyant, un trafic dense en semaine et des difficultés de stationnement.
Muttrah, plus à l’est, est un quartier historique adossé au port. Son souk couvert, l’un des plus anciens de la région, le front de mer (corniche) et les ruelles anciennes en font une destination touristique majeure. Y vivre, c’est accepter une densité plus élevée, un peu de promiscuité, mais aussi bénéficier d’une proximité avec le vieux Muscat, ses forts, ses musées, et d’une ambiance très différente des gated communities modernes. Certains expatriés, notamment ceux qui recherchent une immersion culturelle, y trouvent leur compte.
Dans ces quartiers, les loyers pour un appartement d’une chambre peuvent démarrer autour de 150 OMR et dépasser rarement 300 OMR pour les biens standard. Les rendements locatifs dans les secteurs centraux plus traditionnels sont d’ailleurs souvent très corrects, autour de 7–8 % bruts, grâce à des prix d’achat relativement contenus.
Les complexes intégrés hors de Muscat : Muscat Bay, Jebel Sifah, Salalah…
Si l’on élargit un peu le regard au-delà des quartiers strictement urbains, plusieurs développements en bord de mer attirent une clientèle expatriée prête à s’éloigner du centre pour bénéficier d’un cadre quasi hôtelier.
Muscat Bay, niché entre mer et falaises à quelques kilomètres au sud-est de la capitale, est un ITC haut de gamme doté de résidences contemporaines, d’un hôtel de marque internationale (Jumeirah), de plages privées et d’espaces verts. Le sentiment de retrait y est très marqué : c’est un lieu propice à la vie au calme, plus qu’à l’animation urbaine. Les prix de l’immobilier y sont alignés sur la gamme supérieure observée à Al Mouj.
Située à environ une heure de route de Mascate, Jebel Sifah fonctionne comme une station balnéaire complète avec marina, golf, plages et résidences en front de mer. Elle attire une communauté d’expatriés : certains y possèdent un pied-à-terre pour les week-ends, tandis que d’autres y résident à temps plein, acceptant de longs trajets vers la capitale si nécessaire. La possibilité de louer des unités à court terme en fait également un support d’investissement intéressant.
Plus au sud, à Salalah, des projets comme Hawana Salalah ou Salalah Beach Resort ITC offrent des appartements et villas en pleine propriété dans un environnement dominé par la mer et la nature. La région est particulièrement attractive pendant la mousson du Khareef, lorsque températures et paysages se transforment radicalement. Toutefois, en matière de vie quotidienne, le rythme et les infrastructures sont bien plus limités que dans la capitale, ce qui ne convient pas à tous.
Louer ou acheter : comment les expatriés arbitrent
Sur le marché résidentiel d’Oman, la majorité des expatriés restent locataires. Plusieurs raisons expliquent ce choix. D’abord, la mobilité professionnelle : les contrats à durée déterminée, les politiques d’“Omanisation” qui peuvent réduire certaines opportunités, ou simplement l’envie de tester le pays avant de s’engager sur le long terme incitent à la prudence. Ensuite, les restrictions d’accès à la propriété hors des zones ITC, qui limitent les options d’achat pour les étrangers.
Les contrats de location durent généralement de 1 à 3 ans, avec une caution d’un ou deux mois de loyer. Particularité locale : les propriétaires exigent souvent des paiements trimestriels, semestriels ou annuels par chèques postdatés, plutôt que mensuels. Les logements sont presque toujours loués vides ; les options meublées, plus rares, coûtent 20 à 30 % de plus.
Les frais de fonctionnement viennent s’ajouter : électricité, eau, climatisation (qui peut représenter une part importante de la facture en été), internet (environ 25 à 35 OMR par mois pour des débits supérieurs à 60 Mbps), téléphonie mobile (8 à 27 OMR pour des forfaits avec données). Pour un appartement d’environ 85 m², les charges d’énergie et d’eau se situent souvent entre 41 et 46 OMR mensuels.
Pour les expatriés envisageant un séjour prolongé, l’achat immobilier dans les ITC présente des avantages. Il permet de sécuriser un visa de résidence et bénéficie d’un environnement fiscal favorable : aucun impôt sur le revenu, taxe foncière ou taxe sur les plus-values immobilières pour les particuliers. Un droit de mutation de 3 % s’applique lors de l’enregistrement. Dans les résidences haut de gamme, prévoyez des charges de copropriété (syndic, sécurité, entretien) d’environ 1 % de la valeur du bien par an.
Les investisseurs regardent également le rendement locatif. Dans les quartiers très demandés comme Al Mouj, Qurum ou certaines parties de MSQ et Al Khuwair, les rendements bruts oscillent généralement entre 5 % et 8 %. Une partie de cette rentabilité peut être érodée par les frais de gestion, les périodes de vacance et l’entretien, mais le profil de risque reste jugé raisonnable dans un pays classé parmi les plus sûrs au monde, même si la liquidité du marché est moindre que dans des hubs voisins comme Dubaï.
Choisir son quartier : enjeu de style de vie autant que de budget
Au final, la question des “quartiers les plus prisés par les expatriés à Oman” ne peut pas se résumer à un simple classement. Derrière les noms de Madinat Al Sultan Qaboos, Qurum, Shatti Al Qurum, Al Mouj, Al Khuwair, Seeb, Al Ghubrah ou Bousher, ce sont des façons différentes de vivre Oman qui s’esquissent.
Le choix du quartier à Mascate pour les expatriés varie selon les profils et priorités. Les familles, recherchant la proximité des écoles internationales, des espaces verts et une vie communautaire, se concentrent souvent sur MSQ, Qurum ou Al Mouj. Les jeunes actifs, attirés par un environnement urbain et des loyers plus abordables, privilégient Al Khuwair, Al Ghubrah ou certains secteurs de Ruwi. Ceux qui priorisent le calme, de grands volumes immobiliers et un budget maîtrisé s’orientent vers des zones plus éloignées comme Seeb ou Al Hail. Enfin, les amateurs de luxe et de résidences en front de mer optent pour Shatti Al Qurum, Al Mouj ou des complexes intégrés comme Muscat Bay.
Dans un pays où la voiture reste indispensable, où la chaleur impose une vie très tournée vers les intérieurs climatisés et les centres commerciaux, et où la cohabitation entre tradition et modernité est permanente, le choix du quartier joue un rôle clé dans l’expérience que l’on fait d’Oman. Les expatriés qui préparent leur installation ont donc tout intérêt à passer du temps sur place, à visiter de jour comme de nuit, à échanger avec des résidents sur des groupes d’entraide ou via des agences spécialisées, afin de trouver ce mélange de sécurité, de confort, de budget et de “feeling” qui fera la différence.
Car si Oman séduit par ses statistiques – sécurité, fiscalité avantageuse, stabilité politique, croissance du marché immobilier – il retient surtout ceux qui ont su trouver, dans l’un ou l’autre de ces quartiers, un véritable sentiment de chez-soi.
Un retraité de 62 ans, avec un patrimoine financier supérieur à un million d’euros bien structuré en Europe, souhaitait changer de résidence fiscale pour s’installer à Mascate (Oman), optimiser sa fiscalité et diversifier ses investissements, tout en gardant un lien avec la France. Budget alloué : 10 000 euros pour un accompagnement complet (conseil fiscal international, formalités administratives, relocalisation et structuration patrimoniale), sans vente forcée d’actifs.
Après analyse de plusieurs destinations attractives (Portugal, Émirats arabes unis, Maurice, Grèce), la stratégie retenue a consisté à cibler Oman – Mascate, pour sa fiscalité très favorable des particuliers (absence d’impôt sur le revenu, pas d’impôt sur la fortune), son environnement stable, son coût de la vie inférieur à celui de Paris et sa bonne connectivité avec l’Europe. La mission a inclus : audit fiscal pré‑expatriation (exit tax, conventions de non‑double imposition), obtention d’un permis de résidence via investissement immobilier, organisation de la couverture santé, transfert de la résidence bancaire, plan de rupture des liens fiscaux français (183 jours hors France, centre d’intérêts économiques), mise en relation avec un réseau local (avocat, immigration, conseiller bilingue) et intégration patrimoniale internationale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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