Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer au Moyen-Orient tout en construisant un patrimoine immobilier solide séduit de plus en plus d’expatriés. Parmi les pays de la région, Oman s’impose discrètement comme une alternative crédible à des marchés plus exposés comme Dubaï ou Doha. Cadre de vie paisible, fiscalité légère, marché en croissance, perspectives de valorisation et dispositif de résidence par investissement : les arguments s’accumulent. Mais investir à Oman ne s’improvise pas, surtout pour un non-résident.
Ce guide détaille les éléments essentiels à connaître avant d’acheter : le cadre légal, les zones autorisées aux étrangers, les prix et rendements locatifs, les procédures d’achat, les conditions de visa, les possibilités de financement, ainsi que les risques et stratégies à adopter.
Pourquoi les expatriés s’intéressent à l’immobilier à Oman
Oman occupe la côte sud-est de la péninsule Arabique. Le pays combine une image de stabilité politique, une culture traditionnelle relativement ouverte, et une stratégie assumée d’attraction de capitaux étrangers dans l’immobilier et le tourisme. On y trouve des plages, montagnes (massif du Hajar, Jabal Akhdar, Jabal Shams), déserts (Wahiba Sands) et une offre grandissante d’activités outdoor (randonnée, plongée, voile, camping, sports nautiques).
La population totale du pays est d’environ 5,3 millions de personnes.
Côté économie, Oman sort progressivement de sa dépendance au pétrole. Sous la bannière de la Vision 2040, le gouvernement mise sur le tourisme, la logistique, les services, l’industrie, l’immobilier et les technologies. La croissance a été très volatile avec le pétrole, mais les prévisions à moyen terme restent positives : selon diverses sources internationales et nationales, le PIB réel devrait progresser autour de 2,5 à 4 % par an dans les prochaines années, avec une inflation modérée proche de 1–2 %.
Le secteur résidentiel omanais pourrait dépasser 7 milliards de dollars à l’horizon 2030.
Pour un expatrié, l’intérêt conjugue :
– un marché moins spéculatif que celui de certains voisins,
– une entrée en prix encore raisonnable dans plusieurs segments,
– des rendements locatifs compétitifs (souvent 5–8 % brut),
– et un levier puissant : la possibilité d’obtenir une résidence de long terme via l’investissement immobilier.
Ce que les étrangers peuvent (et ne peuvent pas) acheter à Oman
Le point crucial, souvent mal compris, est que les étrangers ne peuvent pas acheter n’importe quoi, n’importe où. Le cœur du dispositif repose sur les Integrated Tourism Complexes (ITCs), complétés par un régime spécifique d’usufruit dans certaines zones urbaines.
Les Integrated Tourism Complexes (ITCs) : la porte d’entrée principale
Les ITCs sont des zones de développement mixte (résidentiel, hôtelier, commercial, loisirs) approuvées par le ministère du Logement et de l’Urbanisme. Dans ces périmètres, les étrangers peuvent acquérir des biens en pleine propriété (freehold) ou via de très longs droits d’usufruit (souvent jusqu’à 99 ans renouvelables), avec des droits proches de la pleine propriété : acheter, revendre, louer, transmettre par héritage.
Parmi les principaux ITCs ouverts aux non-Omanais :
| ITC / Projet | Localisation principale | Types de biens disponibles | Fourchette de prix indicative |
|---|---|---|---|
| Al Mouj Muscat | Muscat (bord de mer) | Appartements, villas, townhouses, marinas, golf-front | ~80 000 à 1,5 M OMR |
| Muscat Hills | Muscat (Seeb) | Villas, townhouses, appartements golf-view | ~65 000 à 1,2 M OMR |
| Muscat Bay | Muscat (Qantab) | Villas haut de gamme, maisons de luxe | ~200 000 à 2,5 M OMR |
| Jebel Sifah | Côte près de Muscat | Appartements, villas, marina, golf 9 trous | ~45 000 à 900 000 OMR |
| Hawana Salalah | Salalah | Appartements, résidences de villégiature, villas | studios dès ~45–70 000 OMR |
| Yiti / Yiti Sustainable City | Sud-Est de Muscat | Appartements, villas, projets éco-responsables | prix encore en déploiement |
| AIDA | Région de Yiti | Villas & résidences de luxe (projet Trump Golf, Marriott) | segment haut de gamme |
Dans ces complexes, l’étranger bénéficie de droits solides et d’une infrastructure moderne (marinas, golfs, hôtels, commerces, écoles internationales proches pour certains). C’est le terrain le plus simple et le plus sécurisé pour un expatrié qui investit pour la première fois dans le pays.
Usufruit dans certains immeubles hors ITC
Une réforme importante de 2020 a ouvert un second canal : l’acquisition de droits d’usufruit jusqu’à 99 ans sur des appartements dans des immeubles de quatre étages ou plus, dans des zones urbaines déterminées (principalement autour de Muscat). Il ne s’agit pas de freehold stricto sensu, mais dans la pratique l’investisseur peut occuper, louer, céder et transmettre le bien pendant la durée du droit.
Il est essentiel de bien identifier et analyser les conditions principales d’un contrat, d’un accord ou d’un processus. Ces conditions définissent les obligations, les droits et le cadre général de l’engagement. Assurez-vous de les lire attentivement, de vérifier leur clarté et leur applicabilité, et de ne pas prendre d’engagement sans en avoir pleinement saisi la portée.
– avoir au moins 23 ans,
– avoir résidé à Oman depuis au moins deux ans,
– prix minimum du bien : 45 000 OMR à Muscat, 35 000 OMR ailleurs,
– obligation d’utiliser le logement à titre personnel pendant au moins quatre ans avant de pouvoir le louer ou le revendre,
– plafonnement de la part détenue par des étrangers dans un même immeuble : 40 % max, et pas plus de 20 % pour la même nationalité,
– un seul logement par étranger dans ce régime.
Ce dispositif vise principalement les expatriés déjà installés et résidents, en quête d’un logement principal situé en dehors des grands complexes touristiques.
Zones interdites et restrictions territoriales
En parallèle, Oman conserve un ensemble de zones strictement interdites aux étrangers pour des raisons stratégiques, de sécurité ou de protection du patrimoine. Sont notamment hors d’accès :
– certaines régions entières : Musandam, Buraimi, Dhahirah, Al Wusta (sauf exceptions), une grande partie de Dhofar en dehors de la Wilayat de Salalah,
– des wilayas et sites spécifiques : Liwa, Shinas, île de Masirah, Jabal Akhdar, Jabal Shams,
– les abords de sites militaires, de zones archéologiques et historiques, certaines terres agricoles.
En résumé, acheter en dehors d’un ITC approuvé ou d’un cadre d’usufruit clairement établi expose à un risque majeur : impossibilité de faire enregistrer légalement la transaction, et donc perte pure et simple de l’investissement. D’où l’importance d’un accompagnement juridique sérieux et de la vérification systématique du classement de la parcelle auprès du ministère.
Prix de l’immobilier à Oman : ordres de grandeur et comparaisons
Le marché omanais reste relativement abordable comparé à certains voisins du Golfe, même si les écarts sont importants entre Muscat et les villes secondaires, et entre segments standard et luxe.
Niveaux de prix par type de bien
Les ordres de grandeur issus des dernières données disponibles permettent de se faire une idée claire.
| Type de bien / Segment | Fourchette indicative de prix |
|---|---|
| Studio / petit appart. à Muscat (entrée de gamme) | dès ~35 000 OMR (≈ 90 000 USD) |
| Apparts 1–2 chambres Muscat (bon quartier) | ~30 000 – 95 000 OMR (≈ 80–250 000 USD) |
| Villas / townhouses Muscat (standard) | à partir d’environ 40 000 OMR (≈ 108 000 USD) |
| Villas premium / luxe Muscat | de 300 000 USD à plus de 1 M USD (≈ 115–385 000 OMR+) |
| Apparts bord de mer (ITCs, pays entier) | à partir d’environ 150 000 USD |
| Immobilier très haut de gamme | à partir d’environ 600 000 USD |
En termes de prix au mètre carré, on observe par exemple : prix au mètre carré.
– quartiers haut de gamme de Muscat : ≈ 800–1 000 OMR/m²,
– fourchettes générales pour les maisons à Muscat : ≈ 500–1 000 OMR/m²,
– dans d’autres villes : Salalah se situe plutôt entre 300 et 700 OMR/m², Sohar entre 200 et 500 OMR/m², Nizwa entre 300 et 600 OMR/m², Sur et Al Buraimi autour de 200–500 OMR/m².
Pour les ITCs muscatiotes les plus demandés, certains relevés donnent :
| ITC (Muscat) | Fourchette de prix globale (approx.) |
|---|---|
| Al Mouj Muscat | 80 000 – 1,5 M OMR |
| Muscat Hills | 65 000 – 1,2 M OMR |
| Jebel Sifah | 45 000 – 900 000 OMR |
| Muscat Bay | 200 000 – 2,5 M OMR |
Dans les projets balnéaires plus éloignés (Jebel Sifah, Hawana Salalah), on trouve des studios et petits appartements à partir d’environ 45–70 000 OMR, parfois moins selon la phase de commercialisation.
Dynamique des prix
Après une longue phase de correction entre 2015 et 2021 (baisse estimée autour de 30 % sur Muscat), le marché est reparti à la hausse. Entre 2020 et 2024, les prix résidentiels auraient progressé d’environ 60 % au total, avec une augmentation de plus de 17 % sur l’indice global fin 2025. Sur certains trimestres récents, les terrains résidentiels ont gagné environ 6,5 % et les appartements jusqu’à 17 %.
Il s’agit du pourcentage d’appréciation annuelle projeté à moyen terme pour les quartiers de premier plan de Muscat.
Rendements locatifs : ce que l’on peut réellement espérer
Pour un expatrié, l’intérêt d’Oman tient aussi aux rendements locatifs comparables, voire supérieurs, à ceux de certains marchés occidentaux, avec une fiscalité sur la propriété encore très douce.
Les études disponibles convergent sur des rendements bruts résidentiels généralement situés entre 5,6 et 8,3 %, avec des pointes plus élevées sur certaines typologies (petits appartements, locations saisonnières).
Rendements par type de bien et zone
Les tendances observées sont assez constantes :
Analyse des performances locatives par type de bien et localisation, basée sur les tendances du marché immobilier à Mascate.
Les studios et appartements de 1 à 2 chambres offrent les rendements locatifs les plus élevés en pourcentage.
Les grandes villas présentent les rendements bruts les plus bas, mais un potentiel de plus-value plus important dans le segment luxe.
Les Integrated Tourism Complexes (ITC) premium (Al Mouj, Muscat Hills, Muscat Bay) affichent généralement des rendements bruts entre 5 et 8 %.
Quelques exemples chiffrés :
| Exemple de scénario locatif | Prix d’achat approx. | Loyer mensuel approx. | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| 2 chambres à Al Mouj Muscat | 150 000 OMR | 675 OMR | ≈ 5,4 % |
| 1 chambre à Jebel Sifah | 115 000 USD | 700–900 USD | ≈ 7 % |
| 2 chambres à Muscat Hills | 120 000 OMR | 1 235 OMR | ≈ 7 % |
| Studio / 1 chambre en centre de Muscat (locatif) | variable | rendements pouvant atteindre 7–8 % brut |
Plus globalement, des études de marché récentes indiquent pour Muscat :
– studios : ≈ 7–8 % brut dans les meilleurs cas,
– 1 chambre : 6,5–7,5 %,
– 2 chambres : 5,5–7 %,
– 3 chambres : 4,5–6 %,
– villas / townhouses : 4–6 %,
– villas de luxe : plutôt 3–5,5 %.
Pour les locations de courte durée (tourisme, affaires), les rendements bruts peuvent monter entre 8 et 12 % dans les zones touristiques ou très recherchées, mais avec une gestion plus active et un taux d’occupation plus incertain.
Rendement brut vs rendement net
Comme partout, la différence entre rendement brut (loyers annuels / prix d’achat) et rendement net (après charges, taxes, vacance, gestion) tourne souvent autour de 1 à 1,5 point de pourcentage. Ainsi, un brut de 7 % se traduira souvent par 5,5–6 % net si le bien est bien géré.
Pour un calcul précis, il est essentiel d’inclure toutes les charges significatives. Cela comprend généralement les charges fixes (comme le loyer ou les assurances) et variables (comme les consommations d’énergie ou les frais d’entretien), ainsi que les impôts et taxes spécifiques. Négliger certaines de ces charges peut fausser l’analyse financière.
– taxe municipale sur les loyers : 3 % sur le loyer brut,
– charges de copropriété / service charges dans les ITCs : souvent 1 000 à 3 000 OMR par an,
– gestion locative : 6 à 10 % du loyer annuel si vous mandatez une agence,
– entretien courant : en moyenne 0,5 à 1,5 % de la valeur du bien par an,
– assurances, périodes de vacance (prévoir 10–15 % de vacance annuelle dans un scénario prudent).
Fiscalité immobilière : un cadre encore très attractif
La fiscalité est l’un des atouts majeurs d’Oman pour les expatriés investisseurs.
Aujourd’hui, le pays ne prélève pas, pour les personnes physiques :
– aucun impôt sur le revenu (y compris revenus locatifs),
– aucune taxe foncière annuelle,
– aucune taxe sur les plus-values lors de la revente,
– aucun impôt sur les successions.
Seules s’appliquent quelques taxes et frais spécifiques :
À l’achat, des frais de transfert s’appliquent : environ 3% du prix pour les étrangers (taux réduit à 1% pour les nationaux). Pour la location, une taxe municipale de 3% sur le loyer brut est due. La TVA de 5% concerne la plupart des biens et services, mais les ventes de logements et les loyers résidentiels en sont généralement exonérés. Attention, la TVA peut s’appliquer aux services annexes comme la gestion, la maintenance ou les honoraires.
Un changement à surveiller : un dispositif d’impôt sur le revenu des personnes physiques doit entrer en vigueur dans les prochaines années, ciblant les très hauts revenus (au‑delà d’environ 42 000 OMR par an). Dans ce cadre, les revenus locatifs pourraient être intégrés dans la base imposable pour la fraction de contribuables concernée. Mais il s’agit d’une population très restreinte, et rien n’indique à ce stade un bouleversement pour la majorité des investisseurs particuliers.
En revanche, les sociétés qui développent, détiennent ou gèrent de l’immobilier sont soumises à l’impôt sur les sociétés (taux standard de 15 %, réduit à 3 % pour les petites structures, avec de nombreuses exemptions possibles dans les zones franches et zones économiques spéciales).
Résidence par investissement immobilier : le “Golden Visa” omanais
L’un des principaux leviers pour un expatrié qui investit à Oman est la possibilité d’obtenir une résidence de long terme pour lui et sa famille, sans passer par un sponsor employeur.
Principaux dispositifs liés à la propriété
Plusieurs régimes existent, mais on peut les résumer autour de deux approches :
1. Résidence directement liée à la propriété dans un ITC Le simple fait d’acheter un bien dans un ITC approuvé permet d’obtenir un permis de résidence au propriétaire et à sa famille proche (époux/épouse, enfants, souvent parents), généralement validé pour deux ans renouvelables, à condition de conserver la propriété. Ce dispositif concerne aussi des investissements à partir de 50 000 OMR dans certains schémas de “freehold property visa”.
Le Programme d’Investor Residency, aussi appelé Golden Visa, est la version structurée du visa d’investisseur omanais. Il propose différents paliers d’investissement, principalement gérés via la plateforme gouvernementale Invest Oman. Les principaux seuils d’investissement sont définis par ce programme.
| Catégorie | Investissement immobilier minimum (ITC) | Durée du visa | Particularités |
|---|---|---|---|
| Catégorie II (5 ans) | 250 000 OMR ≈ 650 000 USD | 5 ans renouvelables | Visa investisseur standard |
| Catégorie I (10 ans) | 500 000 OMR ≈ 1,3 M USD | 10 ans renouvelables | Statut de premier rang, Golden Visa |
| Golden Residency relancée (réforme récente) | 200 000 OMR dans certains cas | 10 ans | Conditions détaillées à confirmer selon le canal d’investissement |
Le visa couvre l’investisseur et sa famille (conjoint, enfants, parfois parents de premier rang). En contrepartie, la condition clé est de maintenir l’investissement au niveau requis tant que le visa est en vigueur. En cas de vente du bien ou de réduction de l’investissement sous le seuil, la résidence peut être révoquée.
Oman ne propose pas de citoyenneté par investissement. La naturalisation reste très encadrée (longue résidence continue, maîtrise de l’arabe, renonciation à la nationalité d’origine, etc.) et ne relève pas du champ de l’investisseur classique.
Procédure et délais
L’obtention de la résidence via propriété suit généralement ces étapes :
Après l’achat, pour obtenir son permis de résidence, le propriétaire doit finaliser le titre de propriété à son nom, puis déposer un dossier complet (titre, passeport, assurance, justificatifs financiers, extrait de casier) auprès de la Royal Oman Police ou via Invest Oman. Le traitement prend généralement 4 à 8 semaines (parfois une semaine pour un dossier complet). Les frais s’élèvent à quelques centaines d’OMR pour 5 ou 10 ans, plus environ 50 à 100 OMR par membre de la famille.
La résidence n’autorise pas automatiquement à travailler : pour occuper un emploi salarié, un permis de travail distinct est nécessaire, dans le cadre d’un contrat avec une entreprise locale. En revanche, pour investir, diriger une société et gérer un patrimoine immobilier, le Golden Visa libère de la dépendance au sponsor unique.
Processus d’achat pour un expatrié : de la sélection à l’enregistrement
Même si l’environnement est favorable, la transaction reste technique. Le processus type pour un expatrié ressemble à ceci.
1. Choisir l’emplacement et le type de bien
Tout commence par une décision stratégique : dans quel axe investir ?
– Muscat concentre presque la moitié de la valeur des transactions résidentielles du pays, dispose d’infrastructures de premier plan (écoles internationales, cliniques privées, aéroport, centres commerciaux) et d’une très forte présence expatriée. C’est le marché le plus liquide et le plus lisible pour un investisseur.
– Salalah attire une clientèle touristique importante, notamment pendant la mousson du Khareef (plus de 800 000 visiteurs sur la saison). Les projets comme Hawana Salalah offrent des perspectives de rendement saisonnier élevé.
– Sohar, Duqm, Nizwa, Sur… offrent plutôt des logiques industrielles, logistiques ou de retraite, avec des prix plus bas mais un marché locatif moins profond.
Le choix du type de bien dépendra de l’objectif :
Découvrez les principales stratégies d’acquisition immobilière adaptées à différents profils d’investisseurs et modes d’occupation.
Acquisition de studios et appartements 1–2 chambres dans des Immeubles de Type Collectif (ITC) ou des quartiers urbains dynamiques pour une rentabilité locative.
Achat d’un appartement ou d’une villa dans un quartier résidentiel établi et prestigieux comme Al Mouj, Madinat al Sultan Qaboos, Shatti Al Qurum, Qurum ou Al Azaiba.
Acquisition d’un appartement ou d’une villa dans un complexe balnéaire de renom tel que Jebel Sifah, Hawana Salalah, Yiti ou Muscat Bay.
2. S’entourer de professionnels
Oman compte des agences spécialisées sur le segment expatrié, comme des filiales internationales (Savills Oman, par exemple) ou des plateformes en ligne (Property Finder, Bayut, Just Property). Travailler avec un agent immobilier licencié et, surtout, avec un avocat local spécialisé en immobilier est vivement conseillé.
Les rôles sont complémentaires :
– l’agent sourcera et négociera les biens,
– l’avocat vérifiera la conformité légale, la localisation exacte (ITC ou non), les éventuelles hypothèques ou litiges, et relira tous les contrats.
3. Vérifier la légalité et la situation du bien
La due diligence est essentielle. Elle inclut notamment :
Avant tout achat, il est crucial de confirmer que le bien se trouve dans un ITC approuvé ou un cadre d’usufruit ouvert aux étrangers. Il faut obtenir et vérifier le titre de propriété auprès du MoHUP, demander un certificat d’absence de charges, et examiner les plans, permis et règlements de copropriété. Une inspection technique minutieuse (structure, installations, finitions) doit être réalisée, avec les défauts listés dans une ‘snag list’ à faire corriger avant la remise des clés.
Pour les achats sur plan, la loi impose désormais l’utilisation d’un compte séquestre (escrow) par projet, ce qui protège l’acheteur : les fonds n’alimentent le promoteur qu’au fur et à mesure de l’avancement.
4. Négociation, contrat et dépôt
Une fois l’offre acceptée, l’acheteur verse en général un dépôt de 10 % du prix et signe un Sale and Purchase Agreement (SPA), contrat de vente qui formalise toutes les conditions : prix, délais, pénalités en cas de retard, calendrier de paiements, garantie de construction le cas échéant, etc.
Cette étape rend la transaction juridiquement engageante. Toute renégociation ou annulation ultérieure devient difficile sans prévoir à l’avance des clauses spécifiques.
5. Financement
Pour les expatriés déjà résidents et salariés localement, le recours au crédit immobilier est possible auprès des banques locales (Bank Muscat, National Bank of Oman, Bank Dhofar, Ahli Bank, Sohar International, HSBC Oman, etc.), souvent avec des conditions plus restrictives que pour les nationaux :
Principaux critères et exigences pour l’obtention d’un crédit immobilier pour les expatriés à Oman.
Typiquement entre 5 % et 7,5 % par an.
Au moins 20 % à 30 % du prix, parfois plus pour les non-Résidents.
De 20 à 25 ans, avec obligation de remboursement total avant 60–65 ans.
Fréquemment exigé : entre 1 000 et 1 500 OMR par mois.
Nécessité d’une résidence légale et d’un employeur référencé.
Pour les non-résidents, les banques locales sont beaucoup plus frileuses. Dans la pratique, de nombreux investisseurs internationaux optent pour un achat comptant, un financement via une banque de leur pays d’origine, ou un plan de paiement développeur pour les projets neufs (dépôt initial de 20–30 % puis échéances étalées).
6. Enregistrement et délivrance du titre
Une fois le prix intégral payé et les conditions contractuelles remplies, les parties complètent les formalités auprès du ministère du Logement et de l’Urbanisme :
– dépôt du SPA signé,
– présentation des pièces (passeport, visa ou preuve d’entrée légale, justificatif de paiement, formulaires ministériels),
– paiement des frais d’enregistrement (3 % pour l’acheteur étranger),
– émission du titre de propriété au nom de l’acheteur.
L’ensemble de la procédure, de l’offre initiale à l’obtention du titre, prend généralement 4 à 12 semaines, selon la complexité du dossier, la nature du bien (neuf ou revente) et la réactivité des administrations.
Principales zones et projets à considérer pour un expatrié
Pour un investisseur étranger qui découvre Oman, tous les quartiers ne se valent pas en termes de liquidité, de demande locative et de sécurité juridique. Quelques zones font figure de références.
Muscat : cœur du marché résidentiel et locatif
Muscat concentre environ 47,9 % du chiffre d’affaires immobilier résidentiel du pays. Parmi les quartiers particulièrement prisés des expatriés :
Présentation des principaux quartiers et développements résidentiels à Mascate, Oman, offrant différentes opportunités d’investissement locatif et de valorisation.
Premier ITC du pays, développé en partenariat public-privé. Comprend une marina, un golf 18 trous, des hôtels internationaux (Kempinski, St. Regis à venir), restaurants et commerces. Rendements typiques de 5–8 % brut, avec une très bonne liquidité et une forte demande locative.
Communauté golfique sécurisée à proximité de l’aéroport, proposant des villas et appartements modernes. Positionnement intéressant pour les cadres et familles expatriés.
Quartiers côtiers haut de gamme, combinant villas, immeubles de standing, ambassades et restaurants. Marché plus cher avec des rendements un peu plus bas mais une bonne valorisation potentielle.
Quartier résidentiel établi et central, avec villas et appartements. Très apprécié des expatriés pour sa vie de quartier animée.
Développement résidentiel de luxe entre mer et montagnes, offrant villas et résidences haut de gamme dans un environnement naturel spectaculaire.
Salalah : capital du Khareef et des projets balnéaires
Deuxième grande ville du pays, Salalah attire une clientèle touristique importante, surtout durant la mousson d’été où les paysages se verdissent et le climat se rafraîchit.
Le prix d’entrée en rials omanais pour un studio ou un appartement de 1 à 2 chambres dans le resort Hawana Salalah.
Jebel Sifah, Yiti, AIDA : la ceinture balnéaire et golfique proche de Muscat
À environ 45 minutes de route de la capitale, Jebel Sifah propose un mix de marina, golf, hôtels et résidences. Prix d’entrée relativement contenus pour un environnement de resort, potentiel intéressant pour les locations de week-end et de vacances.
Plus au sud‑est de Muscat, la zone de Yiti est au cœur de projets majeurs :
– Yiti Sustainable City, conçue avec un modèle éco‑responsable (panneaux solaires, zones piétonnes, gestion durable de l’eau),
– AIDA, vaste projet résidentiel et hôtelier de luxe avec un parcours de golf signé Trump International et des résidences estampillées de grandes marques hôtelières (Trump, Marriott).
Ces projets s’adressent surtout aux investisseurs long terme visant la plus‑value, la montée en gamme touristique et les rendements liés au très haut de gamme.
Coûts annexes et charges à anticiper
Au‑delà du prix d’achat, un investissement réussi dépend du bon calibrage des coûts annexes, souvent sous-estimés.
Frais de transaction
À l’acquisition, un investisseur étranger doit prévoir :
| Poste de coût | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Frais de transfert / enregistrement | 3 % du prix (payés par l’acheteur) |
| Honoraires juridiques | ≈ 1–2 % du prix ou forfait (1 000–2 500 OMR) |
| Frais d’agence (revente) | en général 2–5 % (souvent à la charge du vendeur) |
| Inspection technique | 150–500 OMR |
| Frais divers (titre, cadastrage, etc.) | quelques dizaines à quelques centaines d’OMR |
Au total, les frais de clôture pour un acheteur étranger représentent couramment 5–9 % du prix, selon l’ampleur de l’accompagnement retenu.
Charges récurrentes
Une fois propriétaire, il faut également budgéter :
Les propriétaires-bailleurs doivent anticiper plusieurs frais récurrents : les charges de copropriété (1 000 à 3 000 OMR/an), l’entretien courant (~1 % de la valeur du bien/an), une assurance (100 à 400 OMR/an), et une taxe municipale de 3 % sur le loyer brut. En cas de délégation, la gestion locative coûte 6 à 10 % des loyers, avec parfois un mois de loyer pour la mise en location. Il est prudent de provisionner 10 à 15 % de vacance locative en moyenne.
Ces éléments sont déterminants pour calculer un rendement net réaliste plutôt qu’un simple brut théorique.
Risques, limites et points de vigilance pour les expatriés
Oman offre un environnement stable et de belles perspectives, mais l’investissement immobilier y comporte, comme ailleurs, des risques qu’il faut aborder lucidement.
Risques réglementaires et juridiques
Le cadre juridique a beaucoup évolué ces dernières années : nouvelles lois sur l’investissement étranger, réforme de la régulation immobilière (Real Estate Regulation Law), ajustements des visas d’investisseurs. Cette dynamique est positive, mais implique un environnement encore en mouvement, où des règles peuvent être clarifiées ou ajustées.
Les principaux écueils :
Acheter en dehors des circuits officiels ou sur des promesses verbales peut rendre le bien inenregistrable. Le marché est considéré comme opaque sur les indices internationaux, accentuant le besoin d’un avocat local. De plus, la documentation est principalement en arabe, nécessitant des traductions certifiées pour les étrangers.
Risque économique et dépendance au pétrole
Malgré la diversification en cours, l’économie omanaise reste structurellement sensible aux prix des hydrocarbures. Une chute prolongée du baril pourrait se traduire par un ralentissement économique, moins de projets, et une demande locative en berne de la part des expatriés salariés de secteurs liés au pétrole et au gaz.
Le pays a cependant amélioré son profil de risque macroéconomique : les grandes agences (Fitch, Moody’s, S&P) ont récemment rehaussé ou stabilisé sa note, et les flux d’IDE progressent.
Risque de vacance et d’offre excédentaire
Certaines études évoquent un nombre significatif de logements inoccupés, notamment à Muscat (autour de 20 % de vacance sur certaines périodes) et une possible sur-offre dans certains segments, surtout les villas de grande taille.
Pour un investisseur, cela signifie : [à compléter selon le contexte]
– choix primordial de l’emplacement (quartiers où la vacance est faible, autour de 5–10 %),
– préférence pour des logements de taille moyenne (2 chambres) dans des résidences bien gérées et proches des pôles d’emploi,
– prudence sur les villas surdimensionnées hors des emplacements premium.
Climat, entretien et gestion à distance
Le climat, très chaud et parfois humide, a un impact direct sur les coûts de maintenance : climatisations sollicitées, risques d’humidité, usure accélérée de certains matériaux. À cela s’ajoute la difficulté de gérer un bien à distance si l’on ne réside pas sur place : la sélection d’un bon prestataire de gestion locative devient alors incontournable.
Stratégies d’investissement pour expatriés : profils types
En combinant les données de marché et le cadre réglementaire, plusieurs stratégies se dessinent pour un expatrié.
Stratégie 1 : résidence principale dans un ITC muscatiote
Cible : expatrié travaillant à Oman, souhaitant transformer un loyer en patrimoine et sécuriser son séjour.
– lieu : Al Mouj, Muscat Hills, Muscat Bay ou quartier résidentiel central (MSQ, Qurum, Shatti Al Qurum),
– type de bien : appartement 2–3 chambres ou petite villa en fonction du budget,
– logique financière : limiter la vacance (logement occupé par le propriétaire), profiter de la croissance anticipée de Muscat, conserver une option de location ou de revente en cas de départ,
– avantage additionnel : accès à un permis de résidence lié à la propriété, voire Golden Visa selon le niveau d’investissement.
Stratégie 2 : portefeuille locatif de petits appartements
Cible : investisseur cherchant le meilleur couple rendement/risque.
Stratégie d’investissement immobilier optimisée pour les marchés dynamiques, centrée sur la location à une clientèle d’expatriés.
Cibler les Immeubles de Taille Courante (ITC) et les quartiers urbains bien situés, à proximité des entreprises, universités et hôpitaux.
Privilégier les studios et appartements de 1 à 2 chambres, très demandés par les jeunes actifs expatriés.
Maximiser le rendement brut (viser 6-8%), minimiser le risque de vacance et profiter de la hausse de la demande locative liée à la croissance de la population expatriée.
Opter pour une délégation totale de la gestion à une agence locative spécialisée pour une sérénité optimale.
Stratégie 3 : résidence de villégiature / location saisonnière
Cible : expatrié dans la région MENA ou investisseur international cherchant un pied-à-terre balnéaire avec rentabilité touristique.
Pour un investissement locatif rentable à Oman, privilégiez les studios ou appartements 1–2 chambres avec vue mer ou marina dans des complexes touristiques comme Jebel Sifah, Hawana Salalah ou certains projets à Yiti. La logique financière repose sur l’alternance entre usage personnel pour vos vacances et la location courte durée. Un rendement annualisé de 8 à 10 % est envisageable à condition de bien exploiter la saison touristique. Le facteur clé de succès réside dans la qualité de la gestion hôtelière ou para-hôtelière, idéalement assurée par des opérateurs de marque reconnus.
Stratégie 4 : pari sur les grands projets urbains et la montée en gamme
Cible : investisseur patient, sensible au potentiel de plus-value.
– lieu : Sultan Haitham City, nouveaux quartiers structurants de Muscat, projets intégrés à fort contenu infrastructurel (Yiti Sustainable City, AIDA),
– type de bien : appartements ou maisons de segment moyen/haut de gamme dans les phases précoces,
– logique financière : miser sur la valorisation dans la durée (5–10 ans) à mesure que les infrastructures, écoles, routes, commerces et services s’installent,
– risque : aléas de livraison, délai plus long avant que la demande locative ne se stabilise.
Comment limiter les risques et maximiser la valeur de son investissement
Quelques principes pratiques ressortent des analyses de marché et des retours d’expérience d’investisseurs :
Pour un investissement étranger sécurisé et rentable à Oman, il est crucial de : n’acheter que dans les circuits officiels (ITC), privilégier les biens construits ou les projets sécurisés, choisir des résidences bien gérées, cibler des logements de taille moyenne dans les quartiers dynamiques, recourir à un avocat indépendant, budgétiser tous les coûts, adopter un horizon de 5 à 10 ans, et intégrer cet investissement dans une stratégie globale de présence dans le pays.
En conclusion
Investir dans l’immobilier à Oman en tant qu’expatrié n’est ni une aventure exotique réservée à une élite, ni un eldorado sans risque. Le pays offre un ensemble d’éléments objectifs très favorables : stabilité politique, forte présence expatriée, croissance démographique et économique modérée mais régulière, grands projets urbains, marché immobilier en reprise, rendements locatifs compétitifs, et surtout un cadre fiscal et de résidence particulièrement attrayant pour les investisseurs étrangers.
La réussite d’un projet immobilier à Oman repose sur la compréhension de quatre éléments clés : la carte des zones autorisées pour les étrangers, les mécanismes juridiques des ITCs (Investment Tourism Companies) et de l’usufruit, l’évolution de la réglementation immobilière, et les mécanismes de financement locaux. Pour sécuriser son investissement, une sélection rigoureuse de l’emplacement, le recours systématique à une due diligence approfondie et l’accompagnement par des professionnels compétents sont indispensables. Cette approche permet de transformer un achat immobilier en un levier de diversification patrimoniale et en un outil pour ancrer sa vie dans un cadre stable et bien connecté au Golfe.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie au Sultanat d’Oman
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman pour chercher du rendement locatif et une exposition au rial omanais. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Mascate, Al Mouj, quartiers ouverts aux étrangers), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans un Integrated Tourism Complex (ITC), combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – en rappelant que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + ameublement) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, intégrant les spécificités juridiques et fiscales omanaises.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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