Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’offrir un pied-à-terre sous les tropiques, transformer une maison coloniale en boutique-hôtel ou monter un resort en bord de plage… Sur le papier, Cuba fait rêver de nombreux expatriés. Mais derrière les façades pastel de La Havane et les plages de Varadero, le marché immobilier cubain fonctionne selon des règles radicalement différentes de celles d’un pays occidental. Restrictions pour les étrangers, droit de propriété limité, lenteurs administratives, risques politiques et monétaires : ici, rien n’est simple, et chaque étape doit être préparée avec minutie.
Cet article est un guide réaliste pour les expatriés souhaitant investir dans l’immobilier cubain (location touristique, hôtellerie, commerce). Il détaille précisément le cadre juridique applicable, les coûts à prévoir, les rendements potentiels ainsi qu’une évaluation complète des risques associés, sans promettre de rêve facile.
Un marché immobilier en pleine mutation, dans une économie sous tension
Le marché résidentiel cubain connaît depuis une dizaine d’années une phase de développement sans précédent. Pendant plus de 50 ans, acheter et vendre un logement était tout simplement interdit : les Cubains ne pouvaient qu’échanger leurs habitations via un système de permutas, et un marché noir s’était constitué en marge du système officiel. La grande rupture intervient en 2011 avec le décret-loi 288, qui autorise enfin les citoyens cubains – et les étrangers disposant d’un statut de résidence légale – à acheter et vendre leurs maisons à un prix librement négocié.
Nombre de titres de propriété résidentiels enregistrés à Cuba sur les dix premiers mois de 2013, dont un tiers concernait une vente ou un échange.
L’environnement macroéconomique reste pourtant très fragile. Cuba compte environ 11,2 millions d’habitants, dont 77 % vivent en zone urbaine. Le PIB est estimé autour de 107 milliards de dollars, avec une croissance projetée de 2 à 3 % par an dans le scénario le plus optimiste. Mais le pays est confronté à une inflation officieuse évaluée à plus de 70 % par an, à de sévères pénuries de devises étrangères et à un système bancaire coupé d’une grande partie des circuits internationaux. La monnaie officielle est le peso cubain (CUP), mais le dollar circule largement de manière informelle, et l’écart entre taux de change officiel et de rue complique toute projection financière.
Dans ce contexte, l’immobilier évolue selon des cycles spécifiques, où les variations de valeur dépendent principalement des décisions réglementaires, de l’évolution du tourisme et de la situation macroéconomique, plutôt que des mécanismes classiques d’offre et de demande. La pandémie de Covid-19 a provoqué une contraction brutale du marché entre 2020 et 2023, parallèlement à l’effondrement du tourisme. Une reprise timide est observée depuis 2024, mais elle se déroule dans un environnement d’instabilité persistante.
Un cadre juridique profondément différent et très restrictif pour les étrangers
Avant d’envisager d’acheter ou de développer un bien immobilier à Cuba, un expatrié doit intégrer un point central : le droit de propriété n’y ressemble en rien au modèle de pleine propriété (freehold) qu’on connaît en Europe ou en Amérique du Nord. Le système cubain, hérité du droit civil espagnol et profondément remanié par la Constitution socialiste, privilégie la « fonction sociale » du bien plutôt que le droit absolu d’un individu sur sa propriété.
Les Cubains eux-mêmes sont soumis à des limites strictes : un seul logement principal et une résidence de vacances maximum, afin d’éviter la spéculation et l’accumulation de patrimoines importants. Surtout, la terre reste largement propriété de l’État, et ce qui est transmissible ou négociable, ce sont avant tout des droits d’usage – qu’il s’agisse de droits de superficie (derechos de superficie) ou de droits d’usufruit.
Pour un étranger non-résident, l’acquisition d’une propriété résidentielle est généralement interdite. Bien que des exceptions existent, elles sont rares, juridiquement complexes et soumises à une autorisation politique préalable.
Les grandes voies juridiques d’accès à l’immobilier pour un expatrié
Pour comprendre ce qui est envisageable, il faut distinguer plusieurs canaux, tous lourdement encadrés.
D’abord, il existe les structures d’investissement prévues par la loi sur l’investissement étranger. Trois formes dominent :
| Structure | Nature juridique | Usage typique | Particularités clés |
|---|---|---|---|
| Joint-venture (Empresa Mixta) | Société de droit cubain avec capital mixte | Hôtels, resorts, complexes touristiques | L’entité cubaine détient souvent ≥ 51 %, droits de superficie sur 50–99 ans |
| Contrat d’Association Économique Internationale (IEA) | Contrat sans création de société nouvelle | Gestion hôtelière, rénovation, projets ciblés | Durée en général 10–15 ans, plus souple mais limité dans le temps |
| Entreprise à capital 100 % étranger | Société entièrement détenue par l’investisseur | Industrie, ZED Mariel, quelques projets spécifiques | Très rare dans l’immobilier classique, fort niveau de contrôle |
Ces structures ne permettent pas à un expatrié particulier de « posséder » un appartement comme dans un pays classique, mais elles ouvrent l’accès à des droits de surface ou d’usufruit pour des projets commerciaux, principalement dans le tourisme, la restauration, les services et certains bureaux.
Un étranger titulaire d’une résidence permanente peut acquérir un bien résidentiel (résidence principale et/ou secondaire) dans les mêmes conditions qu’un citoyen cubain. Cependant, l’obtention de ce statut est exigeante : elle nécessite généralement un mariage durable avec un Cubain, un investissement important approuvé par les autorités, ou des compétences particulières. La procédure d’attribution reste à la discrétion des autorités cubaines.
Une particularité intéressante pour les expatriés déjà propriétaires : la création d’un statut de « résident immobilier » (Residente de Inmobiliaria). Ce visa d’un an, renouvelable indéfiniment, est accessible aux étrangers qui possèdent un bien dans certains programmes ou disposent de contrats locatifs de longue durée. Il ne transforme pas pour autant le droit d’un non-résident en propriété libre, mais il offre une sécurité de séjour et de circulation appréciable pour ceux qui ont pu légalement accéder à ce type de bien.
Enfin, il existe la possibilité pour un étranger d’acheter un bien à un autre étranger dans des ensembles résidentiels spécifiques construits dans les années 1990, alors ouverts à l’investissement étranger. Ces unités, souvent en copropriété, ne peuvent être revendues qu’entre non-résidents. Ce marché reste étroit et très spécialisé, mais il constitue l’une des rares portes d’entrée légales à un logement « privé » pour un expatrié non résident.
Les montages informels : une fausse bonne idée pour les expatriés
Face à ce cadre extrêmement verrouillé, de nombreux étrangers ont recours à des solutions officieuses : financer l’achat d’une maison au nom d’un conjoint cubain, d’un partenaire local, d’un ami ou d’un membre de la famille, avec un accord verbal (ou parfois un contrat privé) sur la répartition réelle des droits.
Les investissements via des prête-noms cubains, bien que courants, sont très risqués. Le titre de propriété reste légalement au nom du citoyen cubain, laissant l’investisseur étranger sans recours en cas de conflit, décès ou changement de relation. De plus, les transactions non déclarées pour réduire les taxes compliquent les reventes ou transmissions futures.
Pour un expatrié, ces solutions ne devraient être envisagées que comme ce qu’elles sont réellement : des paris personnels à très haut risque, non comme une stratégie d’investissement.
Le processus d’investissement : une course de fond administrative
Lorsqu’un expatrié vise un investissement structuré – hôtel, complexe touristique, immeuble mixte, marina –, la logique n’a plus rien à voir avec l’achat d’un bien résidentiel classique. Il s’agit d’un projet d’investissement étranger à part entière, qui suit un processus long, technique et très politique.
La première phase consiste à définir clairement le type de projet et sa cohérence avec les priorités du gouvernement cubain. Les autorités privilégient les investissements qui génèrent des devises, des emplois locaux, des transferts de technologie, une substitution aux importations et une contribution au développement régional ou durable. Un boutique-hôtel dans La Havane historique, un éco-resort sur un cayo, une marina à Cienfuegos ou un complexe touristique à Varadero s’inscrivent plus facilement dans cette logique qu’une simple opération spéculative d’achat-revente.
Pour créer une entreprise étrangère à Cuba, il faut constituer un dossier complet incluant les statuts, un business plan, des études de faisabilité, des projections financières, une étude d’impact environnemental et un organigramme. Tous ces documents doivent être notariés, légalisés, authentifiés par un consulat cubain et traduits en espagnol par des traducteurs assermentés. Cette phase administrative préalable peut durer de 6 à 12 mois.
Parallèlement, un vaste travail de due diligence s’impose. À Cuba, les registres fonciers ont longtemps été négligés, les titres sont parfois incomplets ou contradictoires, certaines parcelles peuvent être grevées de droits d’usage ou d’anciennes expropriations. Le ministère de la Justice a mis en place un registre de la propriété modernisé, mais la réalité impose encore de vérifier minutieusement l’historique du bien ciblé, les éventuelles réclamations antérieures, les aspects de protection patrimoniale (notamment à La Havane, où le Bureau de l’Historien doit valider tout projet affectant des bâtiments historiques) et les risques de contestation.
Le budget estimé pour une due diligence à Cuba, combinant avocats locaux et experts internationaux, varie de 15 000 à 50 000 dollars.
Une fois le dossier techniquement prêt, la demande formelle d’investissement est déposée au ministère du Commerce extérieur et de l’Investissement (MINCEX), qui coordonne ensuite l’examen avec les autres ministères concernés : Tourisme (MINTUR), Finances, Environnement, Travail, etc. Selon la taille et la nature du projet, l’autorisation sera délivrée par le Conseil des ministres ou, pour les projets les plus sensibles (ressources naturelles, grands équipements publics), par le Conseil d’État.
Les délais d’instruction annoncés oscillent entre 45 et 60 jours à compter du dépôt complet du dossier. Dans la pratique, la phase d’examen et de négociation s’étale plutôt sur 6 à 18 mois, voire au-delà. En tout, de la conception à l’autorisation effective, les porteurs de projet doivent tabler sur un cycle de 6 à 24 mois.
La réalité opérationnelle : un pays où tout prend deux à trois fois plus de temps
Même une fois le feu vert obtenu, l’aventure ne fait que commencer. Les investisseurs qui ont déjà mené des projets à Cuba insistent tous sur le même point : les délais de construction et de rénovation sont en moyenne deux à trois fois plus longs qu’en Amérique du Nord pour un projet équivalent.
Plusieurs obstacles structurels ralentissent les projets : les entreprises locales (souvent publiques) font face à des pénuries de matériaux, des problèmes logistiques et un manque de main-d’œuvre qualifiée. De plus, l’importation de matériels et équipements est soumise à des procédures douanières lourdes, avec des délais de dédouanement de 2 à 6 semaines et des droits d’importation pouvant majorer les coûts de 30% à 120%.
Les montages mixtes combinant entreprises cubaines et équipe technique étrangère permettent parfois de gagner un peu en efficacité, mais l’investisseur doit accepter une certaine imprévisibilité. La rénovation de bâtiments historiques est particulièrement sensible : les coûts y sont estimés 25 à 50 % plus élevés que pour des travaux comparables dans d’autres pays de la région, et la coordination avec les autorités patrimoniales peut rallonger les calendriers.
Enfin, les infrastructures de base (électricité, eau, télécommunications, internet) restent fragiles dans de nombreuses zones. Un plan opérationnel sérieux doit prévoir des solutions de secours (générateurs, systèmes de stockage d’eau, redondance des connexions) et un budget de maintenance plus élevé que la moyenne.
Une architecture fiscale et bancaire atypique
L’autre grande singularité du marché cubain, pour un expatrié investisseur, tient au cadre fiscal et bancaire.
Pour les projets structurés (hôtels, resorts, complexes commerciaux), la charge fiscale nominale peut sembler lourde, avec un taux standard d’impôt sur les bénéfices de 35 %. Mais le pays a mis en place un système d’incitations destiné à attirer des capitaux étrangers dans des secteurs jugés prioritaires, en particulier le tourisme. Les joint-ventures dûment autorisées peuvent ainsi bénéficier de taux réduits compris entre 0 et 15 %, d’exonérations d’impôt sur les bénéfices pouvant aller jusqu’à huit ans à compter de l’entrée en exploitation, de remises sur la taxe de vente (entre 10 et 25 % selon les secteurs, avec un niveau élevé pour les activités touristiques), ainsi que d’exemptions de droits de douane sur l’importation d’équipements nécessaires aux projets approuvés.
Les charges sociales représentent en moyenne 14 % de la masse salariale.
Pour les transactions résidentielles entre particuliers, instaurées par le décret-loi 288, le schéma est plus simple mais très codifié. À chaque vente, l’acheteur acquitte une taxe de 4 % sur la valeur de l’actif, tandis que le vendeur paie un impôt de 4 % assimilé à un revenu. Dans la pratique, nombre de parties ont tendance à sous-déclarer la valeur dans l’acte afin de réduire leur charge fiscale, ce qui complique les statistiques et peut aussi poser problème lors d’une revente ou d’un contentieux.
Pour un expatrié qui voudrait se positionner sur ce segment via des structures résidentielles autorisées, il faut aussi compter avec d’autres prélèvements : droits d’enregistrement (1 à 4 %), droit annuel de propriété dans certains cas, impôts sur les revenus locatifs (souvent entre 15 et 30 %) et charges liées au statut éventuel de travailleur étranger.
Le système financier cubain repose sur des institutions clés comme la BFI et la BICSA pour les opérations avec les étrangers. L’ouverture de comptes en plusieurs devises (CUP, dollars, euros) est généralement nécessaire, avec une réglementation imposant une séparation stricte entre les flux domestiques et internationaux.
Surtout, il est quasiment impossible d’obtenir un financement bancaire local pour un projet porté par un investisseur étranger. Les banques cubaines n’offrent pas de crédit hypothécaire classique aux non-résidents, et les programmes de prêts sont limités, chers et octroyés sur des durées courtes. En pratique, la quasi-totalité des investissements immobiliers structurés par des expatriés repose sur des fonds propres à 100 % ou sur des financements étrangers en amont, contractés dans le pays d’origine.
Quant au rapatriement de bénéfices, il est en principe garanti par la loi : les investisseurs autorisés ont le droit de transférer à l’étranger, en devises convertibles, leurs dividendes et produits de liquidation, en exonération de taxes locales. Mais cette possibilité reste théorique si l’État manque de devises à un moment donné. Dans les faits, les transferts peuvent être retardés, étalés ou subordonnés à des arbitrages politiques.
Où investir à Cuba ? Tour d’horizon des zones clés pour expatriés
Même dans un cadre aussi encadré, toutes les régions du pays n’offrent pas les mêmes perspectives aux expatriés.
La Havane, cœur politique et vitrine touristique
Capitale politique et économique, La Havane concentre logiquement l’essentiel des projets immobiliers à vocation touristique et commerciale. Plusieurs quartiers présentent des profils très différents.
Habana Vieja, le centre historique classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, concentre un patrimoine architectural exceptionnel. Les maisons coloniales s’y négocient, pour les rares opérations structurées autorisées, entre 150 000 et plus de 500 000 dollars selon la superficie, l’état et la localisation. De nombreux projets de boutique-hôtels et de résidences touristiques y sont portés via des joint-ventures ou des contrats d’association, sous le contrôle étroit du Bureau de l’Historien, qui veille à la préservation du tissu urbain.
Le prix d’une maison individuelle dans les quartiers résidentiels haut de gamme de La Havane dépasse fréquemment ce montant en dollars.
Les données du marché de la location de courte durée confirment l’attractivité de la capitale pour les investisseurs orientés vers l’hôtellerie et les hébergements touristiques.
| Marché (location courte durée) | Biens actifs | Revenu mensuel moyen | Tarif journalier moyen (ADR) | Taux d’occupation |
|---|---|---|---|---|
| Havana (ensemble de la ville) | 1 595 | 527,17 $ | 82,31 $ | 33,55 % |
| Centro Habana | 1 015 | 294,88 $ | 48,35 $ | 32,56 % |
| Vedado | 40 | 545,79 $ | 68,44 $ | 33,59 % |
Ces chiffres, issus d’un index spécialisé, montrent un marché certes dynamique mais loin de l’hyper-tension de certaines métropoles mondiales, avec des occupations tournant autour d’un tiers des nuits. Ils illustrent aussi la forte présence d’hébergements de type casa particular et petites structures, dans un environnement réglementaire officiellement classé comme « peu restrictif » pour la location saisonnière.
Varadero et les cayos : la vitrine balnéaire du pays
Varadero, sur la côte nord, incarne la principale destination balnéaire du pays, avec ses kilomètres de sable blanc et ses resorts tout inclus. C’est aussi là que se concentrent certains des tickets d’investissement les plus élevés dans l’hôtellerie : un complexe de 200 à 400 chambres peut nécessiter un budget de 40 à 80 millions de dollars. Sur des îlots comme Cayo Santa María ou Cayo Coco, des projets de resorts de luxe peuvent atteindre 50 à 100 millions de dollars d’investissement, en particulier lorsqu’ils intègrent des composantes golf, marina ou éco-tourisme.
Le marché de la location courte durée y reste plus réduit en volume que celui de La Havane, mais affiche des revenus moyens par bien élevés.
| Marché balnéaire | Biens actifs | Revenu mensuel moyen | ADR | Occupation |
|---|---|---|---|---|
| Varadero | 38 | 584,09 $ | 87,36 $ | 33,71 % |
| Guanabo | 114 | 729,93 $ | 106,94 $ | 33,94 % |
Ces niveaux suggèrent qu’une offre de qualité peut générer des revenus significatifs, à condition de maîtriser les coûts d’exploitation plus élevés (énergie, logistique, personnel) et les exigences des tour-opérateurs.
Trinidad, Cienfuegos, Viñales et les villes secondaires
Au-delà des pôles majeurs, plusieurs villes et régions offrent des opportunités plus ciblées. Trinidad, joyau colonial classé à l’UNESCO, suscite un vif intérêt pour la restauration de demeures anciennes en maisons d’hôtes et petits hôtels de charme, pour des budgets souvent compris entre 30 000 et 100 000 dollars pour un bien à rénover, et 2 à 5 millions pour un projet hôtelier de 15 à 30 chambres.
Le montant maximum en millions de dollars pour un projet de marina de taille moyenne à Cienfuegos.
Viñales, connue pour ses paysages karstiques et son tabac, attire une demande croissante pour des hébergements éco-responsables et des maisons d’hôtes intégrées au milieu rural. D’autres villes comme Santiago de Cuba, Holguín, Santa Clara ou encore Matanzas figurent également dans les classements des marchés de location courte durée, avec des revenus mensuels moyens plus modestes mais des coûts d’entrée bien plus faibles.
| Rang | Marché | Biens actifs | Revenu mensuel moyen | ADR | Occupation |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 | Trinidad | 611 | 190,49 $ | 40,60 $ | 23,04 % |
| 6 | Viñales | 476 | 173,43 $ | 33,80 $ | 23,14 % |
| 7 | Cienfuegos | 296 | 247,84 $ | 46,15 $ | 24,98 % |
| 10 | Santiago de Cuba | 154 | 124,37 $ | 30,18 $ | 27,23 % |
Pour un expatrié, ces villes secondaires représentent davantage un terrain d’expérimentation pour des projets ciblés (éco-lodges, petites structures de charme, offres thématiques) qu’un marché spéculatif de masse.
Rentabilité potentielle : entre promesses élevées et réalité cubaines
Les indicateurs théoriques peuvent faire tourner la tête. Certains indices internationaux indiquent pour Cuba des rendements locatifs bruts de l’ordre de 24 % dans les centres-villes et jusqu’à 26,6 % en périphérie, ainsi qu’une hausse des prix de l’ordre de 38 % sur cinq ans pour le résidentiel. Un ratio prix/revenu de 51,8 et un indice d’accessibilité de 0,2 témoignent d’un marché où les logements sont très chers au regard des salaires locaux, ce qui se traduit par une dépendance massive à la demande touristique et aux flux de devises extérieures.
Vue d’ensemble des indicateurs de performance financière pour les investisseurs étrangers dans différents types d’actifs.
Marge d’exploitation : 20 à 35 %. Taux de rentabilité interne (TRI) : 10 à 18 %. Horizon de retour sur investissement : 8 à 12 ans.
Marge d’exploitation : 25 à 40 %. Taux de rentabilité interne (TRI) : 12 à 20 %. Horizon de retour sur investissement : 7 à 11 ans.
Marge opérationnelle : 30 à 45 %. Taux de rentabilité interne (TRI) : 14 à 22 %. Horizon de retour sur investissement : 6 à 10 ans.
Mais ces chiffres reposent sur des scénarios où plusieurs conditions sont réunies : stabilité minimale de la réglementation, flux touristiques soutenus, accès régulier à des intrants importés, absence de blocage prolongé sur le rapatriement de bénéfices. Dans une économie marquée par la volatilité politique, les pénuries de devises et l’imprévisibilité des relations avec les États-Unis, la prudence impose d’intégrer de fortes marges d’erreur.
Les risques à ne pas sous-estimer pour un expatrié
Investir à Cuba, ce n’est pas simplement s’exposer à une conjoncture émergente ; c’est accepter un faisceau de risques spécifiques, parfois difficiles à mitiger.
Sur le plan politique et réglementaire, la volatilité reste élevée. Des réformes profondes ont été menées depuis les années 2010, mais le cadre juridique continue d’évoluer de manière incrémentale et parfois brusque. Un avantage fiscal accordé aujourd’hui peut être réduit demain, un dispositif de visa peut être modifié, et des procédures peuvent se complexifier sans préavis. La dépendance de l’économie aux revenus touristiques et aux décisions extérieures (sanctions, flux de visiteurs, conjoncture internationale) ajoute une couche d’incertitude.
La gestion financière est compliquée par la coexistence de plusieurs régimes de change, un écart important entre les taux officiels et informels du peso cubain, et des tensions récurrentes sur les réserves en devises. Même avec un droit théorique au transfert de dividendes, la réalité des réserves de la banque centrale et les priorités de l’État peuvent retarder ou limiter ces flux.
La sécurité juridique des titres constitue un autre point sensible. Des décennies de nationalisations, de permutas, d’occupations et de réformes successives ont laissé des traces dans les chaînes de propriété. Le registre foncier a été modernisé, mais certaines zones restent sujettes à des risques de contestation, notamment en lien avec des réclamations historiques de propriétaires expropriés après 1959. Pour les investisseurs américains, la loi Helms-Burton ajoute une dimension contentieuse supplémentaire, même si son application pratique reste surtout dissuasive.
Les investisseurs peuvent rencontrer des difficultés d’approvisionnement, des infrastructures vieillissantes et une pénurie de pièces de rechange. Le recrutement doit souvent passer par des agences d’État : l’investisseur paie l’agence en devise, mais les salariés sont rémunérés en monnaie locale à un niveau bien inférieur. Cette mécanique peut générer des tensions sociales et complique la mise en place de politiques de rémunération liées à la performance.
Pour les citoyens américains, le tableau est encore plus complexe. Le cadre des sanctions (Cuban Assets Control Regulations, Trading With the Enemy Act, etc.) interdit en grande partie l’achat ou la location de biens immobiliers, sauf exceptions très encadrées, par exemple pour des entités bénéficiant d’une licence spécifique de l’OFAC. Tout manquement peut entraîner des poursuites et des sanctions sévères dans le pays d’origine, indépendamment de la légalité de l’opération à Cuba.
Comment un expatrié peut-il se positionner de manière réaliste ?
Face à ce paysage contrasté, l’expatrié qui souhaite malgré tout se positionner sur l’immobilier cubain doit adopter une approche méthodique, patiente et hautement professionnelle.
Un particulier souhaitant un appartement en bord de mer pour l’hiver devra explorer des voies spécifiques comme l’achat dans une copropriété autorisée, l’acquisition d’un bien à un autre étranger, le statut de résident immobilier, ou la location longue durée. À l’inverse, un entrepreneur hôtelier investissant plusieurs millions sur 10-15 ans privilégiera des structures comme une joint-venture avec un partenaire d’État, un contrat d’association économique, ou l’implantation dans une zone de développement spéciale telle que Mariel.
Ensuite, le choix des interlocuteurs est déterminant. Sur un marché où l’État contrôle quasi intégralement les clefs d’entrée, nouer des relations solides avec les organismes publics (MINCEX, MINTUR, Office de l’Historien, autorités locales) est essentiel. Mais il est tout aussi important de s’entourer de conseils indépendants, à la fois cubains et internationaux : avocats spécialisés, fiscalistes, consultants en hôtellerie, experts techniques. Des organisations professionnelles comme l’Union Nationale des Juristes de Cuba (UNJC) peuvent orienter vers des avocats enregistrés ; des cabinets spécialisés accompagnent déjà des investisseurs étrangers sur le terrain.
Un investisseur expatrié doit privilégier un financement en fonds propres et prévoir des scénarios prudents incluant retards de construction, surcoûts à l’import et en maintenance, et délais sur les dividendes. Les clauses contractuelles sur le rapatriement des profits, la conversion des devises, l’arbitrage en cas de litige et les conditions de sortie (vente, renouvellement des droits, liquidation) doivent être rédigées avec une extrême précision dès l’accord initial.
Enfin, la question de l’horizon temporel est centrale. Cuba ne se prête pas aux stratégies de « flip » rapide. Les projets réussis sont généralement ceux qui acceptent un engagement sur le moyen-long terme, misent sur la montée en puissance progressive du tourisme, intègrent la dimension sociale et environnementale exigée par les autorités et s’inscrivent dans une logique partenariale avec l’État plutôt que dans une confrontation.
Conclusion : un marché d’initiés, pas un eldorado pour tous les expatriés
Investir dans l’immobilier à Cuba en tant qu’expatrié, c’est entrer dans un univers d’exception. Le pays combine un potentiel réel – position géographique, richesse culturelle, attrait touristique, rareté de certains emplacements – avec un ensemble de contraintes politiques, juridiques, monétaires et opérationnelles sans équivalent dans la plupart des destinations prisées par les investisseurs internationaux.
L’investissement immobilier à Cuba ne convient pas aux placements liquides et sécurisés. Il s’adresse spécifiquement aux entrepreneurs disposant de capitaux importants, d’une forte tolérance au risque, d’un horizon à long terme et prêts à naviguer dans une administration complexe. Les opportunités se nichent principalement dans les secteurs du tourisme, de l’hôtellerie de charme, des marinas et des développements immobiliers mixtes.
Dans tous les cas, une règle s’impose : ne jamais transposer à Cuba les réflexes acquis sur d’autres marchés. Ici, chaque étape – du choix du véhicule juridique au moindre contrat de location, de l’obtention d’un visa d’affaires au dépôt du moindre plan de rénovation – doit être pensée à l’aune du système cubain, de sa logique propre et de ses lenteurs. La récompense potentielle existe, mais elle n’est accessible qu’au prix d’une préparation rigoureuse, d’un accompagnement professionnel solide et d’une vigilance constante face aux évolutions d’un pays encore en pleine transition.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Cuba pour rechercher du rendement locatif et une exposition au peso cubain et au dollar via le tourisme international. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (La Havane, Varadero, Trinidad), la stratégie retenue a consisté à cibler une casa particular ou un petit immeuble dans un quartier touristique en développement à La Havane ou à proximité de Varadero, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de la zone et du quartier, mise en relation avec un réseau local (avocat, notaire, fiscaliste, gestionnaire local), choix de la structure la plus adaptée au cadre réglementaire cubain et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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