Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Tanzanie attire de plus en plus d’expatriés qui cherchent à combiner qualité de vie, climat agréable et projets d’investissement immobilier. Entre Dar es Salaam, désormais grande métropole d’Afrique de l’Est, et l’archipel de Zanzibar qui fait rêver les touristes du monde entier, les opportunités ne manquent pas. Mais le cadre juridique est très particulier : un étranger ne peut pas posséder directement du foncier, les procédures sont souvent lentes, et les risques de litiges sont bien réels.
Ce guide offre une analyse chiffrée de l’investissement immobilier pour expatriés en Tanzanie. Il couvre le cadre légal, les démarches administratives, la fiscalité, l’évaluation des risques et les rendements locatifs potentiels sur les principaux marchés : Dar es Salaam, Arusha et Zanzibar. L’approche est pragmatique, visant à transformer un marché complexe en opportunité maîtrisée, sans idéalisation ni découragement.
Comprendre le marché immobilier tanzanien
La Tanzanie est classée comme marché “frontière” : le potentiel à long terme est important, mais la structure et la transparence du marché restent limitées. L’économie progresse régulièrement, avec une croissance proche de 5–6 % par an et une hausse du PIB par habitant estimée à 4,5 % sur les cinq dernières années. La démographie est dynamique, l’urbanisation dépasse 4,9–5 % par an, et de grands projets d’infrastructures (chemin de fer à écartement standard, extension des ports, lignes de bus rapides à Dar es Salaam) redessinent déjà certains quartiers.
Le secteur immobilier tanzanien connaît une croissance, portée par l’expansion urbaine de villes comme Dar es Salaam, Dodoma, Arusha et Zanzibar City, ainsi que par le dynamisme du tourisme. L’offre est diversifiée, comprenant des appartements urbains, des villas haut de gamme, des terrains industriels, des hôtels, des lodges de safari, des écolodges et des villas de bord de mer.
Les investisseurs étrangers sont déjà très présents : près de 69,4 % des acheteurs immobiliers dans le pays seraient des étrangers de moins de 50 ans, souvent intéressés par des villas de plage, des hôtels-boutiques ou des lodges safari. En parallèle, la demande locale pour le logement explose, avec un déficit estimé à plusieurs millions d’unités et une classe moyenne urbaine qui se développe.
Le rendement locatif médian peut atteindre jusqu’à 2,7 % sur certains segments de marché, selon des études.
| Zone / segment | Rendement brut typique |
|---|---|
| Appartements résidentiels à Dar es Salaam (moyenne) | ~8,5 % |
| Propriétés pour expatriés à Dar es Salaam | 6–9 % |
| Studios / petits appartements (Dar es Salaam) | 10 % et plus |
| Villas et maisons individuelles | 5–7 % |
| Location court séjour (Airbnb, etc.) | 10–12 % |
| Locaux commerciaux (Dar es Salaam) | 8–12 % |
| Villas bord de mer à Zanzibar (haute saison) | 10–12 % |
| Arusha (longues durées, opérateurs safari, ONG) | 5–8 % |
| Bureaux à Dodoma | ~6,5 % |
Le potentiel est donc réel, à condition de bien choisir sa niche : le petit studio urbain bien géré, l’appartement de standing pour expatriés, la villa touristique correctement marketée ou l’hôtel-boutique sur un site très porteur.
Un cadre juridique atypique : pourquoi vous ne posséderez pas “la terre”
Le point de départ, souvent déroutant pour un expatrié, est simple : en Tanzanie, la terre n’est jamais privée. Toute la terre est détenue en fiducie par le président au nom des citoyens. Cette philosophie découle des choix politiques de l’ère post-indépendance, formalisés dans le Land Act de 1999 et le Village Land Act, qui encadrent très strictement la question foncière.
En pratique, les étrangers ne peuvent pas être propriétaires du sol. Ils ne peuvent détenir que des droits d’occupation de longue durée (leaseholds), et la propriété pleine et entière se limite aux constructions (immeubles, villas, hôtels, usines, etc.). Le terrain sous-jacent reste une terre publique, affectée judiciairement à un usage spécifique.
La loi distingue trois grandes catégories de terres : les “General Land”, les “Reserved Land” et les “Village Land”. La complexité vient du fait que ces catégories se recoupent avec des droits coutumiers, notamment dans les zones villageoises, où les transactions se font souvent sur la base de traditions locales plus que de titres officiels.
En Tanzanie, les litiges fonciers sont traités par les District Land and Housing Tribunals (DLHT). Pour les affaires dépassant 100 millions de shillings tanzaniens, la compétence revient à la Land Division de la Haute Cour. Il est important d’être conscient qu’un contentieux foncier sérieux peut durer entre quatre et dix ans avant d’obtenir un jugement définitif.
En parallèle, l’archipel de Zanzibar fonctionne avec son propre droit (Land Tenure Act de 1992, Condominium Act n°10 de 2010, etc.) mais selon la même philosophie : la terre reste publique, les investisseurs, y compris étrangers, travaillent sur des baux de longue période, parfois jusqu’à 99 ans, pour des projets touristiques, résidentiels ou commerciaux.
Comment un étranger peut-il concrètement investir ?
Le cœur du jeu consiste donc à sécuriser un droit d’occupation suffisamment long pour rentabiliser un projet, tout en restant dans les clous des autorités. Plusieurs schémas sont utilisés par les expatriés.
La première voie est le bail emphytéotique, souvent de 33, 66 ou 99 ans, directement sur un terrain classé pour la construction ou l’activité voulue. Dans ce cas, on achète un droit d’occupation (Right of Occupancy ou Derivative Right), accompagné d’un titre. On peut ensuite construire, exploiter et céder ce droit, mais pas transformer la nature de la terre sans nouvelles autorisations.
Une solution de propriété immobilière adaptée aux projets urbains, où l’unité est possédée en pleine propriété tandis que le terrain est détenu via un bail.
La réglementation (Unit Titles Act, Condominium Act) garantit un plein droit de propriété sur les appartements ou villas au sein d’un ensemble en copropriété.
Le terrain reste détenu via un bail global, généralement par le promoteur ou une structure d’investissement, distinct de la propriété des unités.
Beaucoup d’investisseurs choisissent également la voie de la société locale. Celle-ci peut être à majorité étrangère mais sera considérée comme entité étrangère au sens du Land Act. Dans certains montages, une participation majoritaire tanzanienne (au moins 51 %) est utilisée pour accéder à certains régimes fonciers, en particulier sur des terres agricoles ou villageoises, mais cela implique une confiance extrême envers les associés locaux et une documentation contractuelle robuste.
Enfin, l’entrée par des droits dérivés via le Tanzania Investment Centre (TIC) ou, à Zanzibar, via le Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA), est le schéma classique pour les projets de taille significative (hôtels, projets mixtes, zones industrielles, etc.). Le principe : l’État alloue une terre au TIC ou à ZIPA, qui la re-baille à l’investisseur sous forme de Derivative Right pour une durée pouvant atteindre 99 ans.
Le tableau ci-dessous résume les principaux mécanismes.
| Mécanisme d’acquisition | Ce que possède l’expatrié | Durée typique | Points clés |
|---|---|---|---|
| Bail direct (Right of Occupancy) | Droit d’occupation du terrain + propriété des bâtiments | 33–99 ans | Approvals du Ministère des terres / TIC, vérification du titre |
| Copropriété (condominium) | Propriété pleine du lot (appartement, villa) | 33–99 ans (bail support) | Très adapté aux projets touristiques ou urbains |
| Société locale | Parts dans une société tanzanienne qui détient le droit | Suivant le bail | Complexe, nécessite un cadre juridique solide |
| Droits dérivés via TIC / ZIPA | Droit de sous-bail sur un terrain étatique alloué | Jusqu’à 99 ans | Réservé aux projets alignés avec les priorités nationales |
| Sous-bail auprès d’un Tanzanien | Sous-occupation du terrain | Variable | Risqué si le droit primaire n’est pas parfaitement clair |
Dans tous les cas, la règle centrale reste la même : sans avocat local compétent, le risque de se tromper de schéma, de titre ou de partenaire est considérable.
Rôle du TIC, de ZIPA et des autres autorités
Pour un expatrié, les noms qui reviennent sans cesse sont ceux des institutions publiques qui encadrent les investissements.
Le Tanzania Investment Centre (TIC) agit comme guichet unique pour les grands projets sur le continent. Il peut octroyer des certificats d’investissements pour des projets dépassant 500 000 dollars pour les étrangers (50 000 pour les Tanzaniens après réforme) et accorder des avantages : accès facilité au foncier par des droits dérivés, exonérations de droits de douane sur les équipements de projet, reports de TVA, protection dans le cadre de certains traités d’investissements bilatéraux.
Pour être éligible au Traité d’Investissement Communautaire (TIC), un projet doit appartenir à un secteur stratégique, notamment le tourisme, l’énergie, l’industrie manufacturière ou l’agro-transformation. Les investisseurs, comme les hôteliers ou les industriels, bénéficient d’un environnement plus sécurisé. Cependant, il faut anticiper une bureaucratie lourde et des délais de traitement significatifs.
À Zanzibar, le rôle équivalent est joué par ZIPA. Outre les baux de 33 à 99 ans et l’accès à certaines zones économiques spéciales, ZIPA a introduit un instrument qui intéresse particulièrement les expatriés : le “Golden Visa” local, une résidence de deux ans accordée aux acheteurs étrangers qui investissent au moins 100 000 dollars dans un projet immobilier approuvé. Ce visa est renouvelable tant que le bien est détenu. Il ouvre droit à des avantages fiscaux (par exemple, réduction de 50 % sur la taxe de plus-value lors de la revente) et des bénéfices pratiques (tarifs préférentiels sur les transports et certains services touristiques à Zanzibar).
Dans tous les systèmes, les autorisations administratives ne remplacent jamais la vérification foncière complète. Cette vérification doit inclure la consultation des registres au Ministère des terres, le contrôle des plans d’urbanisme, la consultation des autorités coutumières en zone villageoise le cas échéant, et un recoupement systématique sur le terrain.
Résidence, visas et lien avec l’immobilier
Contrairement à certains programmes très médiatisés ailleurs dans le monde, la Tanzanie n’a pas de “passeport contre investissement”. En revanche, l’immobilier est devenu une porte d’entrée vers des statuts de résidence intéressants.
Sur le continent, l’achat d’un bien d’une valeur d’au moins 100 000 dollars peut faciliter l’obtention d’un permis de résidence de type C‑11, réservé aux investisseurs. Ce n’est pas un droit automatique, mais les nouvelles politiques migratoires prévoient des facilités pour les étrangers qui apportent un capital substantiel dans la pierre.
Le Golden Visa de Zanzibar, géré par la ZIPA, est accessible à partir d’un investissement immobilier de 100 000 $. Il offre un statut clair de 2 ans, incluant le conjoint et jusqu’à 4 enfants, avec des frais modérés et des avantages fiscaux et pratiques. Important : ce visa ne constitue pas un permis de travail et ne permet pas d’être employé par une entreprise locale sans démarches complémentaires.
Pour un expatrié qui envisage de s’installer durablement, l’équation est donc la suivante : l’immobilier n’ouvre pas directement la citoyenneté, mais il peut sécuriser une résidence de moyen terme, améliorer la légitimité vis-à-vis des autorités, et s’intégrer à un projet entrepreneurial ou touristique mieux soutenu.
Processus d’achat : du repérage à la signature
Une fois le cadre général compris, la réalité du terrain est celle d’un processus d’acquisition exigeant, mais relativement clairement balisé pour qui s’entoure des bons interlocuteurs.
Le point de départ reste la recherche du bien, souvent via des agences locales. À Dar es Salaam, des structures comme Hajembe REALTY (Ubungo), Evolution Real Estate (Kinondoni), Kiangazi Properties Ltd (Masaki), Kitomai Property and Real Estate Tanzania (Upanga), Re/Max First Tanzania ou encore Zuberi Property à Pangani constituent des points de contact possibles. Plusieurs agents francophones existent, notamment à Dar es Salaam et Zanzibar, parfois spécialisés dans un accompagnement de clientèle européenne.
C’est le pourcentage du prix total versé comme acompte à la signature de l’avant-contrat dans une transaction immobilière.
La suite se joue essentiellement chez l’avocat. Celui‑ci doit :
– vérifier le titre auprès du Ministère des terres ou de la direction foncière compétente ;
– contrôler l’absence d’hypothèques, d’arrérages fiscaux ou de litiges en cours ;
– confirmer la conformité du zonage au projet (résidentiel, hôtelier, industriel…) ;
– préparer et faire enregistrer le contrat de vente ou de cession de bail.
En moyenne, une transaction bien préparée peut être finalisée en une trentaine de jours, hors cas complexes. Les honoraires juridiques tournent autour de 5 % de la valeur du bien pour un accompagnement complet, auxquels s’ajoutent les commissions d’agences, les frais d’enregistrement (environ 1 %) et, le cas échéant, les droits de timbre.
Le tableau suivant donne un ordre de grandeur des principaux coûts de transaction (hors prix du bien).
| Poste de coûts | Ordre de grandeur (continent) |
|---|---|
| Honoraires d’avocat | ~5 % du prix du bien |
| Commission d’agence (vente) | 2–5 % du prix, selon structure |
| Droit d’enregistrement | 1 % de la valeur |
| Frais de registre supplémentaires | jusqu’à 0,5 % |
| Droits de timbre / frais divers | variables, souvent inclus dans 3–5 % de frais annexes |
| Taxe sur la plus‑value (à la revente) | 10 % (résident) / 20 % (non‑résident) selon le régime applicable |
À Zanzibar, il faut ajouter une fiscalité spécifique : un droit de timbre qui peut atteindre 10 % du prix et une taxe de transfert de l’ordre de 1 %, plus des frais d’environ 5 % liés aux procédures locales.
Prix, rendements et dynamiques locales
L’un des avantages de la Tanzanie est de proposer une gamme de tickets d’entrée assez large, du petit terrain en périphérie jusqu’à l’hôtel de luxe à Zanzibar.
Dans Dar es Salaam, la fourchette classique des prix au mètre carré se situe entre 1 000 000 et 5 000 000 TZS. Converti en dollars, cela place le centre-ville autour de 1 200 USD/m² pour un appartement standard, les périphéries entre 600 et 800 USD/m² et les quartiers de luxe (Masaki, Oyster Bay, Msasani) au‑delà de 3 000 USD/m².
Les exemples suivants donnent une idée des ordres de prix annoncés dans différents segments, exprimés en dollars. Ces indications permettent d’illustrer la variabilité des tarifications selon les catégories de produits ou services concernés.
| Localisation / type de bien | Fourchette de prix indicative |
|---|---|
| Appartement 3 chambres Masaki/Oyster Bay | 120 000 à 250 000 USD |
| Villa 4 chambres à Arusha | 150 000 à 300 000 USD |
| Villa de plage à Zanzibar (Kendwa, Paje) | 250 000 à 600 000 USD |
| Parcelle résidentielle 600 m² à Dodoma | 10 000 à 25 000 USD |
| Terrain industriel (1 acre) à Bagamoyo | 15 000 à 30 000 USD |
Sur le terrain, des annonces plus spécifiques illustrent aussi la diversité du marché : hôtel en bord de mer délabré à Zanzibar Urban/West listé à 670 000 USD pour 2 000 m² ; parcelle en front de mer de 55 531 m² à 3,5 millions USD ; îlot Hightide Island à 2 millions USD ; projet d’hôtel 120 chambres à Nungwi ; villas de luxe Milele Hotel, etc. Sur le continent, une maison de 4 pièces à Msasani peut être affichée à 550 000 USD pour 1 200 m² de terrain.
Le loyer mensuel maximum pour un appartement d’une chambre en centre-ville à Dar es Salaam.
Pour un investisseur, la synthèse est la suivante : les quartiers chers comme Masaki ou Oyster Bay offrent des loyers et valeurs élevés, mais des rendements en pourcentage plus modestes (5–7 % brut). Les quartiers émergents ou de classe moyenne comme Sinza, Ubungo, Kimara ou Tegeta, eux, combinent des prix bas et une forte demande locative, avec des rendements bruts qui flirtent avec 9–11 %, même si le profil de locataires est plus local que corporate ou expatrié.
Zoom sur Dar es Salaam : capitale économique et terrain de jeu pour expatriés
Dar es Salaam concentre une grande partie de l’activité économique du pays : port principal, hub logistique, centre financier, nœud des transports vers l’intérieur. La population y croît de plus de 5 % par an, soutenue par un afflux de travailleurs, d’étudiants, de fonctionnaires et d’expatriés.
Dans ce contexte, la demande locative reste structurée autour de plusieurs profils : jeunes actifs et ménages de classe moyenne, étudiants, cadres des entreprises nationales, expatriés, diplomates, ONG, et un flux régulier de voyageurs d’affaires qui créent un marché pour les locations de courte durée.
Les préférences résident plutôt clairement :
À Dar es Salaam, le marché immobilier se segmente selon le profil des acheteurs. Les expatriés haut de gamme privilégient des quartiers comme Masaki, Oyster Bay, Msasani ou Upanga pour leurs appartements modernes, villas avec piscine, sécurité et proximité des écoles internationales. La classe moyenne tanzanienne se tourne vers Mikocheni, Kariakoo, Sinza ou Kijitonyama. Les ménages aux moyens limités visent des zones plus abordables comme Mbagala, Temeke, Kinyerezi ou Chanika. Enfin, des quartiers en développement comme Kigamboni, bénéficiant du pont Nyerere et de projets routiers, représentent des paris à moyen-long terme, notamment pour l’immobilier en bord de mer.
Les données de rendement à Dar es Salaam sont instructives : le rendement brut moyen toutes catégories confondues se situe autour de 8,5 %, avec un rendement net, après charges, proche de 6,8 %. Les studios et petits appartements dominent les statistiques, avec des rendements pouvant dépasser 10 %, surtout en location meublée ou en gestion type “serviced apartment” pour expatriés, segment qui peut monter jusqu’à 12 % de rendement brut. Les grandes villas indépendantes, plus coûteuses à entretenir et à sécuriser, génèrent plutôt 5–7 %.
Taux moyen de vacance locative en pourcentage, correspondant à environ 0,8 mois par an.
Parallèlement, les coûts récurrents ne sont pas négligeables : taxes foncières annuelles entre 0,2 et 0,6 % de la valeur du bien, autres petites taxes locales représentant 3–5 % des loyers bruts, assurance propriétaire entre 300 000 et 800 000 TZS par an, budget d’entretien recommandé d’environ 1,5 % de la valeur du bien, et éventuellement gestion locative professionnelle facturée 8 à 12 % des loyers mensuels.
Zanzibar : paradis touristique, marché risqué mais explosif
Zanzibar, avec Unguja et Pemba, a ses propres atouts et ses propres pièges. D’un côté, l’archipel affiche une croissance touristique spectaculaire : plus de 638 000 visiteurs en 2023, des hausses annuelles à deux chiffres, des taux d’occupation dépassant 80 % à Nungwi et plus de 90 % en haute saison, une clientèle majoritairement européenne et moyen‑orientale prête à payer cher pour une villa en bord de lagon.
Le prix de vente typique d’une villa de luxe sur la côte sud-est de Zanzibar, à Paje ou Jambiani.
Les rendements annoncés pour de bonnes villas touristiques gérées en location courte durée varient entre 10 et 15 % net, avec parfois des projections plus élevées (jusqu’à 17 % sur des produits ultra‑haut de gamme parfaitement gérés). Les appartements ou condos bien placés annoncent des rendements cibles de 8–12 %, tandis que des projets plus commerciaux ou mixtes peuvent viser 12–18 % dans les meilleures localisations.
L’acquisition immobilière à Zanzibar est particulièrement risquée, en raison de conditions restrictives, de nombreux contentieux, de documents non mis à jour, de ventes multiples du même bien et de montages douteux proposés par des intermédiaires privés.
Autorités françaises
Dans ce contexte, l’unique stratégie raisonnable pour un expatrié est de s’en tenir aux projets parfaitement encadrés : programmes approuvés par ZIPA, copropriétés gérées par des développeurs expérimentés, projets bénéficiant de baux clairs de 99 ans et d’une documentation exhaustive. La tentation de “faire une affaire” sur un terrain isolé acheté à un particulier, sans avocat spécialisé et sans vérification approfondie auprès des autorités, est souvent le chemin le plus court vers le contentieux.
Financement local : utile, mais rarement optimal pour un expatrié
La Tanzanie a développé un marché hypothécaire réel en une quinzaine d’années. Le nombre de prêteurs est passé d’à peine 3–4 banques en 2010 à plus de 30 institutions en 2022, avec un encours hypothécaire autour de 510 milliards de shillings (un peu plus de 200 millions de dollars). Les principaux acteurs sont CRDB Bank (leader avec plus de 38 % de part de marché), Stanbic, Azania Bank, NMB, NCBA, épaulés par le Tanzania Mortgage Refinance Company (TMRC), qui refinance des prêts jusqu’à environ 500 millions de TZS.
Les produits typiques financent jusqu’à 90 % du prix du bien immobilier.
Pour un expatrié, ces taux rendent le levier de dette peu attractif : la différence entre rendement immobilier brut (par exemple 8–10 %) et coût du crédit (17 %) est négative. En pratique, beaucoup d’investisseurs étrangers privilégient donc l’achat cash, ou un mix avec des dettes dans leur pays d’origine, moins chères. D’autres recourent à des prêts personnels, du microcrédit ou à des capitaux familiaux, mais ces options restent marginales pour l’investisseur international classique.
Fiscalité : un environnement dense à décoder avant d’acheter
La fiscalité tanzanienne est complexe, et les chiffres varient selon les sources et les réformes successives. Pour un expatrié investisseur, les principaux points à retenir sont les suivants.
Sur les revenus locatifs, une retenue à la source est appliquée : 10 % pour les résidents et 15 % pour les non‑résidents. Les non‑résidents sont imposables sur l’ensemble de leurs revenus de source tanzanienne. Concernant la plus-value immobilière, une réforme aurait instauré un taux uniforme de 3 %, mais d’autres textes mentionnent encore 10 % pour les résidents et 20 % pour les non‑résidents. L’assistance d’un fiscaliste local est donc indispensable pour une situation donnée.
La taxe foncière repose sur une base de 0,1 à 0,3 % de la valeur du bien, selon les collectivités, avec des montants forfaitaires (10 000 ou 50 000 TZS par étage) pour les constructions non encore évaluées. À cela s’ajoutent diverses contributions sociales et parafiscales (levy municipale sur le chiffre d’affaires des entreprises, contributions à la sécurité sociale, etc.) pour ceux qui investissent via une structure commerciale.
L’impôt sur les bénéfices des sociétés est fixé à 30 %. Des incitations fiscales, telles que des amortissements accélérés ou des exonérations partielles, sont prévues pour les projets alignés sur les priorités nationales, sous réserve de validation par le TIC ou la ZIPA. Les revenus de capitaux sont soumis à une retenue à la source : 5% ou 10% pour les dividendes, et des taux spécifiques pour les intérêts et les redevances.
Il n’existe pas de convention de non‑double imposition entre la Tanzanie et la France, ce qui complique la planification fiscale pour les expatriés français, qui doivent alors jongler entre les obligations dans les deux pays.
Enfin, la TVA standard est de 18 %, mais l’immobilier est, dans de nombreux cas, exonéré ou à taux zéro (notamment pour des exportations de services touristiques ou des projets éligibles).
Risques à ne pas sous‑estimer
Derrière les cartes postales d’îles tropicales et de villas de front de mer, la réalité est celle d’un environnement d’affaires classé 141e sur 190 au classement Doing Business de la Banque mondiale. Les risques sont multiples.
Les litiges fonciers sont très fréquents : certaines estimations évoquent jusqu’à 90 % d’investisseurs étrangers confrontés à un problème de titre, de limites ou de revendication concurrente à un moment ou un autre. La lenteur des tribunaux, la multiplicité des systèmes de droit (écrit, coutumier, religieux), et la faiblesse parfois de l’administration cadastrale créent un terrain propice aux erreurs sincères comme aux fraudes ouvertes.
La corruption, via des intermédiaires promettant des raccourcis administratifs ou des agents locaux malhonnêtes, ainsi qu’une spéculation importante sur les marchés périphériques, notamment autour des futurs grands chantiers d’infrastructures, constituent des risques majeurs.
La volatilité monétaire du shilling tanzanien ajoute un niveau de risque pour les expatriés qui raisonnent en euros ou en dollars, surtout lorsque les loyers sont perçus en monnaie locale mais que la dette ou les charges de vie sont en devises fortes.
Enfin, la sécurité physique n’est pas un détail. Les autorités mettent en garde contre des hausses de criminalité (cambriolages, vols à l’arraché, agressions), avec un accent particulier sur certains quartiers touristiques à Zanzibar (Stone Town, Nungwi, Paje, Jambiani). Pour un investisseur, cela a un impact concret sur le coût de la sécurisation des biens (clôtures, gardiennage, systèmes d’alarme) et sur l’image des destinations auprès de la clientèle.
Stratégies pragmatiques pour un expatrié investisseur
Dans ce contexte, la question n’est pas seulement “faut‑il investir ?” mais surtout “comment investir intelligemment ?”. Plusieurs lignes de force se dégagent.
Privilégier des actifs immobiliers simples et bien documentés, comme un appartement neuf en copropriété à Dar es Salaam avec un titre de propriété clair et une forte demande locative, plutôt que des montages complexes. À Zanzibar, opter pour un studio ou une villa dans un projet approuvé par la ZIPA et géré par un opérateur international est plus sûr qu’un terrain isolé, évitant ainsi les risques liés aux droits coutumiers ou aux promesses spéculatives.
La deuxième stratégie est de cibler des zones où la demande est naturellement profonde. Les studios et appartements une chambre en centre de Dar es Salaam affichent d’excellents taux d’occupation, avec une clientèle diversifiée (jeunes actifs, consultants, courts séjours d’affaires). Les quartiers résidentiells proches des hubs de transport (axes routiers, nouvelle ligne SGR, BRT) comme Ubungo, Tegeta, Kimara, ou les zones côtières sécurisées, offrent un compromis intéressant entre prix d’acquisition et flux locatif.
Pour limiter les risques documentaires et de gouvernance, une stratégie consiste à investir via des acteurs institutionnels établis comme le TIC, ZIPA, de grands groupes hôteliers, des REIT locaux (ex: WHI‑REIT) ou des promoteurs sérieux déjà implantés. L’investisseur reste toutefois exposé aux risques généraux du pays.
Enfin, il est fondamental de raisonner à long terme. La Tanzanie, avec sa croissance, sa transition vers le statut de pays à revenu intermédiaire, ses investissements lourds dans les infrastructures et sa vitalité touristique (17 % du PIB, plus de 850 000 emplois directs liés au tourisme), offre un potentiel de création de valeur sur dix ans et plus. Mais les aléas réglementaires, logistiques et politiques imposent de viser un horizon long pour lisser les chocs.
Conclusion : une opportunité à saisir avec méthode
Investir dans l’immobilier en Tanzanie en tant qu’expatrié, c’est accepter de sortir de la logique classique de propriété foncière pour entrer dans un univers de baux, de droits dérivés et de loyers en shillings. C’est aussi parier sur un pays en transition, encore loin des standards de transparence et de sécurité juridique des marchés matures, mais porté par une démographie, une urbanisation et un tourisme en pleine accélération.
Le tourisme représente plus d’un quart des entrées de devises du pays.
Pour un expatrié, la clé n’est pas de chercher la “bonne affaire” isolée, mais de bâtir un projet solide, éclairé par le conseil juridique local, inscrit dans les filières porteuses (logement urbain, hospitalité, logistique, projets verts), compatible avec les réalités fiscales et monétaires, et surtout compatible avec sa propre tolérance au risque.
En d’autres termes, la Tanzanie peut être un très bon pari immobilier… à condition de ne jamais oublier que, ici, la terre ne s’achète pas, elle se loue, et que la meilleure protection de votre capital reste un dossier impeccablement préparé.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Tanzanie pour rechercher du rendement locatif et une exposition au shilling tanzanien et au tourisme est-africain. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Dar es Salaam, Arusha, Zanzibar), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle ou petite guesthouse dans une zone en croissance comme Zanzibar ou un quartier dynamique de Dar es Salaam, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + aménagements) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), analyse du cadre d’investissement étranger en Tanzanie et définition d’un plan de diversification dans le temps, pour intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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