Trouver un logement en Egypte : conseils pratiques et astuces essentielles

Publié le 21 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

S’installer en Egypte, pour quelques mois ou pour plusieurs années, commence presque toujours par la même question : où et comment se loger sans se faire piéger, tout en respectant son budget et son mode de vie. Entre la colocation étudiante au Caire, l’appartement familial à Alexandrie face à la mer, ou le studio meublé dans un compound de New Cairo ou de Sheikh Zayed, l’offre est abondante mais parfois déroutante.

Comprendre le contexte du logement en Egypte

L’Egypte est l’un des pays les moins chers au monde en matière de coût de la vie : le niveau général des prix est environ 2,8 fois inférieur à la moyenne mondiale, et le pays figure parmi les tout derniers en termes de coût de la vie (195ᵉ sur 197 dans un classement cité). Pour le logement, cela se traduit par des loyers qui, vus d’Europe ou d’Amérique du Nord, paraissent très bas, mais qui restent élevés au regard des salaires locaux.

Le marché égyptien se caractérise aussi par un décalage important entre les grandes métropoles (Le Caire, Gizeh, Alexandrie) et le reste du pays, et par une évolution rapide des loyers, notamment dans les quartiers neufs ou haut de gamme.

Louer en ville : un aperçu des prix

Pour se repérer rapidement, il suffit de regarder quelques moyennes nationales (toutes villes confondues) :

Dans la pratique, les écarts sont énormes selon la ville et le quartier. Le Caire, capitale politique et économique, est nettement plus cher que la moyenne nationale, quand Gizeh et Alexandrie restent un peu plus abordables à surface équivalente.

Caire, Gizeh, Alexandrie : où vivre, à quel prix ?

Le choix de la ville est la première décision structurante. En Egypte, la plupart des expatriés et des étudiants étrangers se concentrent dans trois grandes zones : la région du Caire/Gizeh, Alexandrie sur la Méditerranée, et les stations balnéaires de la mer Rouge (Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna…).

Caire vs Gizeh : deux villes qui se regardent de très près

Séparées par quelques kilomètres seulement, Le Caire et Gizeh forment en réalité une même agglomération, avec des profils légèrement différents.

Sur le plan du coût de la vie, les données de comparaison sont claires : vivre au Caire coûte autour de 8 à 10 % plus cher qu’à Gizeh, toutes dépenses confondues. Les loyers y sont en moyenne environ 12 % plus élevés.

Quelques chiffres de référence permettent de visualiser les écarts :

En ville-centre, un appartement 1 chambre au Caire se loue en moyenne un peu plus de 8 400 EGP par mois, avec des annonces allant de 4 000 à 18 000 EGP. Pour trois chambres, toujours en centre, on monte à environ 14 600 EGP, jusqu’à 30 000 EGP dans certains quartiers.

Alexandrie : la grande ville méditerranéenne (plus abordable)

Alexandrie, deuxième ville du pays et principal port égyptien, offre une alternative intéressante à ceux qui cherchent un climat plus doux, une atmosphère plus maritime et, globalement, des loyers un peu moins élevés qu’au Caire. On considère que des biens comparables y coûtent 20 à 30 % de moins, à surface et standing équivalents.

La ville est divisée en plusieurs grands arrondissements et une mosaïque de quartiers très différents les uns des autres. Quelques zones donnent une bonne idée de la gamme de prix :

Des quartiers comme Stanley, Montaza, Fleming ou Bolkly attirent aussi beaucoup d’étrangers avec leurs vues mer, leurs jardins ou leur ambiance historique. Mais dans ces secteurs, les prix montent vite, notamment pour les appartements modernes avec grandes baies vitrées et balcon sur la Méditerranée.

Mer Rouge et villes secondaires : options plus calmes

Pour les nomades digitaux ou les expatriés attirés par un mode de vie balnéaire, des villes comme Hurghada ou les resorts voisins (El Gouna, Sahl Hasheesh, Soma Bay…) sont devenus des marchés immobiliers à part entière, avec des dizaines de milliers de biens en location et en vente.

Quel type de logement choisir ? Meublé, non meublé, colocation…

En Egypte, comme ailleurs, la première grande décision consiste à choisir entre appartement meublé, non meublé ou semi-meublé. Ce choix a un impact direct sur votre budget initial, vos mensualités et votre flexibilité.

Meublé : la solution clé en main (mais plus chère)

Un appartement meublé inclut généralement mobilier et électroménager de base : lits, armoires, canapés, table, réfrigérateur, cuisinière, parfois machine à laver, climatiseurs. Dans la pratique, le contenu exact varie énormément d’un propriétaire à l’autre.

Les chiffres du marché montrent que le meublé se paie : on constate une majoration de 20 à 30 % par rapport à un bien équivalent non meublé, voire plus dans les quartiers très prisés. Pour une ville comme Le Caire, cette différence représente souvent 5 000 à 15 000 EGP supplémentaires par mois.

Ce surcoût est toutefois à mettre en regard des coûts d’ameublement : équiper un appartement correctement (lit, bureau, rangements, table, chaises, électroménager) peut facilement coûter entre 3 000 et 5 000 dollars, sans compter le temps et la logistique pour tout acheter, faire livrer et installer.

– vous venez pour moins de deux ans ;

– vous n’avez pas envie d’investir lourdement dans des meubles ;

– vous êtes en mission professionnelle, en échange universitaire ou en mobilité fréquente.

Non meublé : économique à long terme, mais gros budget de départ

Les appartements non meublés en Egypte sont souvent… vraiment vides. Dans certains cas, il peut même manquer les luminaires ou certains éléments de cuisine. En contrepartie, le loyer mensuel est nettement plus bas.

Pour un séjour de plusieurs années, le non meublé devient généralement plus rentable, à condition d’accepter un investissement initial important. C’est aussi la meilleure option pour les familles qui veulent personnaliser leur intérieur, choisir de bons climatiseurs, un équipement de cuisine fiable, etc.

Dans des quartiers « moyens » du Caire comme Nasr City ou Dokki, des loyers entre 3 000 et 5 000 EGP par mois ont longtemps été la norme pour des appartements non meublés, même si les prix récents, sous l’effet de l’inflation et de la demande, montrent des fourchettes beaucoup plus élevées (10 000 à 20 000 EGP, voire davantage, pour des surfaces confortables).

Semi-meublé : le compromis le plus courant

Le semi-meublé est une catégorie très répandue : on y trouve généralement la cuisine équipée, les climatiseurs, parfois certains rangements, mais peu ou pas de mobilier. Cela réduit l’investissement initial (on n’a plus qu’à acheter lits, canapés, tables) tout en gardant un loyer raisonnable.

Colocation et chambre en appartement partagé

Pour les étudiants, stagiaires, jeunes actifs, la colocation est largement pratiquée, surtout au Caire et à Alexandrie. Les données recueillies montrent qu’une chambre dans un appartement correct en colocation au Caire se loue souvent entre 1 500 et 2 500 EGP par mois, avec des extrêmes plus bas dans des zones populaires (Imbaba autour de 1 000 EGP) et plus hauts dans les quartiers recherchés (Zamalek jusqu’à 4 000 EGP pour une chambre).

Ce format permet de réduire drastiquement les coûts, tout en partageant les factures (internet, électricité, gaz) et en s’intégrant plus vite à la vie locale.

Où chercher : plateformes, agents, réseaux et terrain

Trouver un logement en Egypte passe généralement par un mélange de recherche en ligne, de visites sur place et de bouche-à-oreille.

Portails immobiliers et plateformes spécialisées

Plusieurs sites dominent le marché :

– des portails généralistes comme Propertyfinder, OLX ou des grands agrégateurs immobiliers égyptiens ;

– des plateformes plus spécialisées, qui listent des milliers de biens à vendre ou à louer dans tout le pays, avec filtres par ville, quartier, prix, surface, type de bien ;

– des sites dédiés aux expatriés (annonces en anglais, biens souvent meublés, loyers plus élevés) ;

– le futur Egypt MLS, plateforme officielle de type « Multiple Listing Service », annoncée comme un outil de référence pour les professionnels, avec base de données unifiée, photos détaillées et contrôles de fiabilité.

Ces plateformes permettent de : développer des compétences, partager des ressources, collaborer sur des projets, et évaluer les performances.

L’usage des filtres est crucial : en entrant budget, nombre de chambres, quartier souhaité, on obtient rapidement un premier tri avant d’organiser des visites.

Agences et courtiers : quand passer par un intermédiaire

Recourir à un agent immobilier n’est pas obligatoire, mais souvent conseillé, surtout si vous ne parlez pas l’arabe et que vous ne connaissez pas les usages locaux.

Les agences sérieuses :

– vérifient les titres de propriété ;

– aident à négocier le loyer et les conditions ;

– accompagnent pour la rédaction d’un contrat bilingue (arabe/anglais) ;

– orientent vers les quartiers adaptés à votre profil (famille, étudiant, expatrié en mission, retraité, etc.).

Les frais d’agence représentent généralement l’équivalent d’un mois de loyer. Cela peut sembler lourd sur le moment, mais c’est souvent le prix de la sécurité, notamment pour éviter les baux douteux ou les faux propriétaires.

À l’inverse, il faut se méfier des « simsaars » (petits courtiers informels) qui exigent des sommes en liquide avant même la signature du contrat, refusent de montrer des papiers de propriété ou mettent la pression pour payer plusieurs mois d’avance sans reçu écrit.

Réseaux sociaux, groupes d’expats et bouche-à-oreille

Les groupes Facebook de location d’appartements au Caire, à Alexandrie ou à Hurghada sont très actifs. On y trouve :

– des offres de colocation ;

– des appartements meublés ciblant les étrangers ;

– des sous-locations de courte durée.

Aller sur place : indispensable avant de signer

Les annonces sont une première étape, mais en Egypte, visiter les lieux reste incontournable. Beaucoup d’appartements ne sont pas photographiés ou le sont très peu, et l’état réel peut différer fortement des images.

Lors des visites, il faut systématiquement : respecter les horaires, se présenter à l’accueil, porter un badge visible, et suivre le parcours défini.

– tester la pression de l’eau et la température de la douche ;

– vérifier le fonctionnement des climatiseurs, du chauffe-eau, de la cuisinière, du frigo ;

– observer l’état de la cage d’escalier, de l’ascenseur, de l’entrée de l’immeuble ;

– repérer la présence d’un bawab (gardien) et comprendre ses services (nettoyage, sécurité, collecte des factures) ;

– poser des questions sur les coupures d’électricité ou d’eau dans le quartier.

Contrat de location : ce qu’il faut absolument vérifier

Le contrat de location, en Egypte, est l’élément central de votre protection juridique. La loi impose qu’il soit en arabe, et en cas de litige, c’est toujours la version arabe qui fera foi devant les tribunaux. D’où l’importance d’exiger une version bilingue arabe-anglais (ou à défaut de la faire traduire).

Durée, loyer, dépôt : les clauses de base

Les nouvelles locations (postérieures à 1996) sont régies par le Code civil. Propriétaire et locataire sont libres de fixer :

– le montant du loyer ;

– la périodicité du paiement (mensuelle ou trimestrielle) ;

– la durée du bail (souvent 1 à 3 ans, parfois plus) ;

– la progression éventuelle du loyer d’année en année (indexation sur l’inflation, pourcentage fixe, etc.) ;

Le dépôt de garantie standard se situe entre un et deux mois de loyer. Il doit être clairement mentionné dans le contrat, tout comme les conditions de restitution (délai, état des lieux, déductions possibles pour dégradations ou impayés de factures).

Il est courant que les propriétaires demandent le paiement de plusieurs mois à l’avance, surtout dans les secteurs très demandés. Avant d’accepter, mieux vaut négocier la période payée d’avance et exiger systématiquement un reçu.

Charges et services : qui paie quoi ?

Autre point clé : la répartition des charges et des services.

En règle générale :

– le locataire paie l’électricité, le gaz, l’eau, l’internet ;

– le propriétaire peut inclure certains services (gardiennage, charges de copropriété) dans le loyer, ou les facturer à part.

Dans les résidences fermées (compounds), des frais de maintenance annuels sont facturés pour l’entretien des jardins, piscines, routes internes, plages privées. Ils peuvent varier de l’équivalent de 100 à plusieurs milliers de dollars par an, avec parfois des hausses régulières. Si vous louez dans un compound, assurez-vous de savoir si ces frais sont à la charge du bailleur ou du locataire.

Pour un appartement classique, un budget de quelques centaines de livres égyptiennes par mois couvre en gros :

– 150 à 400 EGP pour l’électricité (plus si la clim tourne en permanence) ;

– 100 à 200 EGP pour l’eau ;

– une centaine de livres pour le gaz (ou achat régulier de bouteilles de propane) ;

– 400 à 700 EGP environ pour un bon abonnement internet (les données indiquent un coût moyen national autour de 13 dollars pour un forfait illimité 50 Mbps+).

Le contrat doit mentionner : les droits et obligations des parties, les modalités de paiement, la durée du contrat, les conditions de résiliation, les clauses de confidentialité, les obligations de garantie, et les règles de règlement des litiges.

Meublé : l’inventaire, un réflexe vital

Pour un meublé, il est indispensable d’annexer au contrat un inventaire détaillé du mobilier et des équipements, idéalement accompagné de photos datées. Cet inventaire doit préciser l’état des objets (neuf, bon état, usagé), afin d’éviter des litiges au moment de récupérer votre dépôt.

En cas de contestation, l’absence d’inventaire joue généralement en faveur du propriétaire. Il vaut donc mieux consacrer une heure, au début, à documenter l’état des lieux.

Sortir du bail : préavis et pénalités

Les contrats de location en Egypte peuvent prévoir : obligations du locataire, obligations du bailleur, durée du contrat, montant du loyer, conditions de résiliation, et Clauses spéciales.

– une clause de sortie anticipée avec préavis de 30 à 60 jours ;

– une indemnité si vous quittez avant la fin de la durée initiale (souvent un ou deux mois de loyer).

La loi permet aussi une résiliation pour « motif grave » (impossibilité d’exécuter le contrat sans charge excessive, démolition de l’immeuble, départ forcé du pays) mais dans la pratique, invoquer ces dispositions suppose une procédure judiciaire longue et incertaine. Mieux vaut donc négocier des conditions claires dès le départ.

Budget et stratégies : comment optimiser son loyer

Trouver un logement en Egypte, c’est aussi une question de stratégie. Avec un marché en forte tension dans certains quartiers et une inflation immobilière de 30 à 60 % ces dernières années dans les grandes villes et les stations touristiques, quelques repères s’imposent.

Jouer sur la localisation

Le même type d’appartement peut coûter du simple au triple selon le quartier. Dans la région du Caire par exemple :

À Alexandrie, les loyers sont globalement inférieurs, mais un quartier comme Kafr Abdu, très chic avec ses villas et palais historiques, affiche des loyers moyens de 12 000 EGP pour un appartement et 30 000 EGP pour une villa, proches des prix des beaux quartiers cairotes.

Meublé vs non meublé : penser en coût total

Avant de refuser un meublé jugé trop cher, il est utile de calculer :

– le surcoût mensuel (par exemple +30 %) ;

– le coût estimé du mobilier si vous deviez l’acheter vous-même (plusieurs milliers de dollars) ;

– la durée probable de votre séjour.

Colocation, périphérie et concessions

Pour un budget serré, trois leviers fonctionnent particulièrement bien :

– accepter une colocation, qui permet d’obtenir des loyers entre 1 500 et 3 000 EGP pour une chambre dans des appartements bien situés ;

– s’éloigner légèrement du centre, en visant des quartiers périphériques bien desservis (Nasr City, certaines zones de Gizeh, quartiers plus tranquilles à Alexandrie) ;

– réduire les exigences en termes de standing : un immeuble un peu ancien, un ascenseur capricieux, une vue moyenne peuvent faire baisser fortement le loyer.

Langue, culture et négociation : s’adapter au marché local

L’une des particularités de l’Egypte est que, même si environ 40 % de la population parle anglais à des degrés divers, le marché locatif reste très marqué par l’arabe égyptien. Connaître quelques mots-clés peut faire la différence, que ce soit pour demander un prix ou clarifier une clause.

Quelques termes utiles

On retrouve fréquemment dans les annonces ou dans les échanges :

– sha22a (شقة) pour appartement ;

– igaar (إيجار) pour loyer/location ;

– mafroush (مفروش) pour meublé ;

– tamleek (تمليك) pour propriété (à acheter) ;

– se3r (سعر) pour prix ;

– el-agra el-shahri kaam ? pour « combien est le loyer mensuel ? ».

Négocier sans heurter

La négociation est quasi systématique, surtout hors des résidences luxueuses. Quelques règles non écrites :

– rester poli mais ferme ;

– ne jamais accepter un prix sans avoir tenté une réduction, surtout si vous connaissez les loyers moyens du quartier ;

– bien vérifier que le prix convenu est en livres égyptiennes (EGP) et non en dollars ou en euros ;

– demander clairement ce qui est inclus (charges, internet, électricité) pour éviter les mauvaises surprises.

Des phrases simples en arabe comme Ki-tir awi ! (« c’est trop ! ») ou Mish hadfa3 aktar min… (« je ne paierai pas plus de… ») sont fréquentes dans ces échanges.

Arnaques et pièges : comment vous protéger

Le marché locatif égyptien n’échappe pas aux arnaques, notamment dans les zones touristiques ou très fréquentées par les expatriés. La prudence s’impose.

Arnaques fréquentes à la location

Parmi les scénarios récurrents, on trouve :

– le faux propriétaire ou faux agent, qui n’a aucun droit sur le bien proposé ;

– la demande de dépôt disproportionné (3, 6 mois de loyer en liquide) avant même la signature ou la visite ;

– le contrat flou, sans détails sur la restitution du dépôt, ni inventaire pour un meublé ;

– des annonces avec des prix largement sous le marché, destinées à appâter puis à changer les conditions au dernier moment.

Les bons réflexes :

Se fier aux acteurs reconnus

Pour réduire les risques, mieux vaut :

– privilégier les agences immobilières bien établies, recommandées par d’autres expatriés ;

– passer par des plateformes connues, qui vérifient les biens avant publication ;

– s’appuyer sur le réseau des ambassades, chambres de commerce, écoles internationales, qui connaissent souvent les quartiers et peuvent orienter vers des interlocuteurs fiables.

Acheter plutôt que louer : ce que doivent savoir les étrangers

Même si votre objectif immédiat est la location, connaître les grandes lignes du cadre légal de l’achat peut être utile, ne serait-ce que pour comprendre les enjeux côté propriétaire.

En revanche, l’achat de terres agricoles reste interdit, tout comme les acquisitions dans certaines zones stratégiques sensibles (frontières, Sinaï, zones militaires). Toute transaction doit être enregistrée au registre foncier égyptien (Tabu), avec preuve que les fonds proviennent de l’étranger en devise.

Au-delà du cadre juridique, la réalité du marché montre :

Pour un étranger, les conseils majeurs sont constants : se faire accompagner par un avocat local, vérifier l’historique du bien (et l’existence d’un « green contract » pleinement enregistré), contrôler la situation fiscale (taxe foncière de 10 % sur la valeur locative estimée), et anticiper les questions de change et de rapatriement des fonds.

Vivre au quotidien : services, factures et relation avec le bawab

Une fois installé, la vie dans un logement égyptien passe par quelques rouages spécifiques que les nouveaux arrivants découvrent rapidement.

Le rôle central du gardien (bawab)

Dans beaucoup d’immeubles, un gardien (bawab) vit sur place, souvent avec sa famille, dans un logement au rez-de-chaussée ou en sous-sol. C’est une figure essentielle du quotidien :

– il surveille les allées et venues ;

– nettoie l’entrée, l’escalier, parfois l’ascenseur ;

– sert d’intermédiaire pour les factures (il les apporte à la porte et collecte l’argent pour les régler) ;

– peut aider à organiser des réparations, à trouver un plombier, un électricien.

Deux règles simples :

– toujours demander à voir la facture d’eau, de gaz ou d’électricité avant de lui donner de l’argent ;

– éviter de remettre de l’argent à un tiers se disant « envoyé par le bawab », et privilégier la remise en main propre.

Eau, électricité, internet : s’organiser

Nombre de quartiers connaissent ponctuellement des coupures d’eau ou d’électricité. Dans les grandes villes, les coupures sont généralement brèves, mais dans certaines zones périphériques ou balnéaires, elles peuvent être plus longues.

– vérifier dès l’installation comment l’eau est acheminée (réseau municipal ou camions-citernes qui remplissent des réservoirs sur le toit) ;

– prévoir une réserve d’eau potable (l’eau du robinet n’est pas considérée comme buvable) ;

– s’informer sur les fournisseurs d’internet disponibles dans l’immeuble, les débits réels, les délais d’installation ;

– garder en tête que la climatisation est le poste de dépense électrique le plus lourd, surtout en été.

Pour qui, quel quartier ? Adapter son choix à son profil

Le choix du quartier doit toujours partir de votre situation personnelle.

En résumé : méthode pour trouver son logement en Egypte

La masse d’informations peut impressionner, mais le processus se simplifie si on le découpe en étapes claires.

En suivant cette trame, et en gardant à l’esprit que le marché égyptien reste largement négociable, il est possible de trouver en Egypte un logement adapté à presque tous les budgets, qu’il s’agisse d’un petit studio près du métro, d’un appartement familial à Alexandrie ou d’une villa dans un compound flambant neuf du Grand Caire.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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