Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer à l’étranger et acheter un bien n’a rien d’anodin. Au Cambodge, l’équation mélange croissance rapide, marché encore méconnu, rendements attractifs… et un cadre légal très particulier pour les étrangers. Pour un expatrié, ce pays peut être à la fois une formidable opportunité et un terrain miné si l’on avance sans préparation.
Ce guide fournit une vision d’ensemble, basée sur des données récentes, pour comprendre les opportunités et les modalités d’investissement immobilier au Cambodge lorsque l’on y vit ou que l’on projette de s’y installer.
Un contexte économique qui soutient l’immobilier
Le Cambodge affiche depuis plus d’une décennie une dynamique que beaucoup de pays envient. Avant la pandémie, la croissance tournait déjà autour de 6 à 7 % par an, et l’économie est repartie sur un rythme solide.
Dans les dernières estimations d’institutions internationales et des autorités locales, on retrouve des prévisions de croissance autour de 5 à 6 % par an pour 2025‑2026. L’Asian Development Bank, le FMI, la Banque mondiale, ainsi que le ministère cambodgien de l’Économie convergent vers un scénario de progression robuste, alimenté par trois moteurs principaux : la fabrication (notamment textile et manufacturier), le tourisme et la construction.
Le PIB du pays avoisine désormais les 50 milliards de dollars, marquant son passage au statut de pays à revenu intermédiaire inférieur.
Pour un investisseur immobilier, plusieurs éléments comptent particulièrement :
Aperçu des principaux indicateurs et politiques favorables à l’investissement au Cambodge.
La quasi-totalité des transactions immobilières se fait en dollars américains, limitant ainsi le risque de change pour les investisseurs.
Les réserves de change ont atteint environ 27 milliards de dollars, renforçant la stabilité macroéconomique.
La dette publique est contenue à environ 35 % du PIB, offrant une marge de manœuvre pour financer de nouvelles infrastructures.
Le gouvernement mène une politique clairement favorable aux investisseurs étrangers, avec des programmes publics de plusieurs milliards de dollars.
La « Rectangular Strategy » est centrée sur le développement des infrastructures physiques, créant un environnement propice aux investissements.
Cette toile de fond économique explique pourquoi de grandes multinationales comme Samsung, Nike, Toyota, LG, Yum! Brands ou General Motors ont installé des activités dans le pays, et pourquoi les flux d’investissement direct étranger (IDE) ont explosé : plus de 800 % de hausse en une décennie. La Chine représente à elle seule environ 47 % de ces IDE, en misant surtout sur la manufacture, les zones économiques spéciales et les projets d’infrastructures.
Un marché immobilier en phase de correction… mais porteur
Contrairement à l’image d’un marché en perpétuelle montée, l’immobilier cambodgien sort d’une correction importante. Après un cycle haussier marqué entre 2011 et 2019, dopé par l’ouverture aux étrangers et l’afflux de capitaux asiatiques, les prix ont fini par déraper. La pandémie a servi de déclencheur à une phase de repli.
Dans certains segments, notamment le haut de gamme à Phnom Penh, les prix ont reculé jusqu’à 30 % par rapport aux sommets de 2019. Les condominiums haut de gamme de la capitale, qui se vendaient en moyenne à plus de 3 100 dollars le mètre carré en 2019, se négocient aujourd’hui autour de 2 600 dollars/m², avec même une baisse d’environ 2 % en nominal en 2024.
Les indicateurs les plus récents montrent une phase de stabilisation.
– l’indice national des prix résidentiels n’a progressé que de 0,45 % en 2024 (et reste légèrement négatif en termes réels, une fois l’inflation déduite) ;
– à Phnom Penh, l’indice des prix résidentiels a gagné 1,72 % en 2024, ce qui marque la fin du décrochage ;
– dans les autres provinces, les prix restent sous pression, avec un repli d’environ 4,6 % sur la même période.
Les professionnels locaux décrivent 2025 comme une année charnière, et 2026 comme un « point d’inflexion » où le marché entre dans un cycle plus discipliné, avec moins de spéculation et plus de sélectivité. La surabondance de condos luxueux coexiste avec une demande réelle, solide, pour des logements abordables et de milieu de gamme, ce qui polarise le marché.
Professionnels locaux
– le segment haut de gamme et les bureaux font face à une suroffre persistante ;
– les biens accessibles au marché local et au middle‑class urbain fonctionnent mieux ;
– l’industriel et la logistique sont devenus les locomotives du secteur, stimulés par les zones économiques spéciales et les nouvelles infrastructures (autoroutes, aéroports, port en eau profonde).
Pour un expatrié investisseur, cela veut dire deux choses : la négociation est de mise dans les projets haut de gamme, alors que la vraie demande se trouve davantage dans les produits bien positionnés en prix, dans des emplacements portés par l’urbanisation et l’emploi.
Rendements locatifs : attractifs, mais à bien lire
Le Cambodge se distingue en Asie du Sud‑Est par des rendements locatifs bruts globalement plus élevés que dans des marchés plus matures comme Bangkok ou Hô Chi Minh‑Ville.
Les données compilées pour 2025‑2026 indiquent des rendements bruts moyens oscillant entre 6 et 8 % dans les principales villes, avec des pointes supérieures sur certains marchés côtiers ou touristiques.
Voici un aperçu synthétique des rendements bruts moyens d’appartements (Q1 2026) :
| Zone / Type | Prix moyen (USD) | Loyer mensuel moyen (USD) | Rendement brut annuel moyen |
|---|---|---|---|
| Phnom Penh – 1 ch. | 100 000 | 550 | 6,60 % |
| Phnom Penh – 2 ch. | 230 000 | 1 000 | 5,22 % |
| Phnom Penh – 3 ch. | 354 000 | 2 000 | 6,78 % |
| Phnom Penh – 4 ch. + | 730 000 | 4 500 | 7,40 % |
| Phnom Penh – moyenne | — | — | 6,5 % |
| Kep / Kampot – moyenne | — | — | 7,0–7,9 % |
| Cambodge – moyenne nat. | — | — | 7,54 % |
À Phnom Penh, d’autres sources indiquent des fourchettes légèrement différentes selon les quartiers : de 5,0 à 8,5 % de rendement brut pour des appartements, avec une moyenne proche de 7 %. À Kep et Kampot, la moyenne grimpe autour de 7,9 % sur le premier trimestre 2025, portée par le tourisme côtier et la montée en gamme de ces destinations.
Il est crucial de distinguer le rendement brut du rendement net en immobilier locatif. Le rendement net est obtenu après déduction des frais de gestion (environ 10% des loyers annuels), des charges de copropriété (estimées entre 1 et 2 dollars par m² et par mois), des périodes de vacance locative et de la fiscalité (impôt sur les loyers de 10 à 14%). Ces prélèvements réduisent généralement le rendement de 1,5 à 2 points de pourcentage. Ainsi, dans la pratique, de nombreux projets d’investissement affichent un rendement net final se situant plutôt entre 3% et 5%.
Certains promoteurs annoncent des « garanties locatives » de 6 à 12 % par an sur plusieurs années. Une partie de ces offres repose en réalité sur un prix de vente gonflé, qui permet de verser ce coupon grâce à la marge initiale. Il est donc indispensable, pour un expatrié, de comparer les loyers de marché quartier par quartier et de ne pas s’arrêter aux promesses commerciales.
Cadre légal : ce que les étrangers peuvent (et ne peuvent pas) acheter
Sur le plan juridique, le Cambodge est simple dans ses principes… et complexe dans ses détails. La Constitution et la loi foncière de 2001 posent clairement le principe : seuls les citoyens ou entités à majorité khmère peuvent être propriétaires du sol. Un étranger ne peut donc pas posséder un terrain ni une maison posée dessus en son nom propre.
En revanche, une loi de 2010 sur la propriété en copropriété a ouvert un espace très concret aux investisseurs non cambodgiens. Elle autorise les étrangers à détenir en pleine propriété des unités dans des immeubles en copropriété, sous deux conditions principales :
– la propriété doit porter sur un lot au‑dessus du rez‑de‑chaussée (du premier étage vers le haut) ;
– au maximum 70 % de la surface totale des unités d’un même immeuble peuvent être détenues par des étrangers, le reste devant appartenir à des Cambodgiens.
Ces unités sont matérialisées par un « strata title », une forme de titre foncier spécifique aux co‑propriétés, émis par le ministère de l’Aménagement du territoire, de l’Urbanisme et de la Construction. Pour être éligible au strata title étranger, un immeuble doit :
Pour être éligible, un bâtiment doit répondre à trois conditions cumulatives : avoir été construit après l’entrée en vigueur de la loi (en pratique, à partir de 2010) ; se situer à plus de 30 km d’une frontière terrestre internationale ; et être enregistré comme bâtiment en co‑propriété.
En pratique, cela couvre la quasi‑totalité des complexes de condos modernes de Phnom Penh, Siem Reap et Sihanoukville, mais exclut les anciens immeubles d’appartements, les shophouses traditionnels et les maisons individuelles.
Les autres voies pour contrôler un terrain
Pour un expatrié qui souhaite absolument avoir la main sur un terrain — pour construire une villa, développer un petit hôtel ou une activité — plusieurs structures légales existent, chacune avec ses avantages et ses limites.
1. Bail de longue durée (leasehold 50–99 ans) Le droit cambodgien permet à un étranger de signer un bail emphytéotique, souvent d’une durée de 50 ans, renouvelable par périodes similaires. Le bail est enregistré auprès de l’administration foncière et peut prévoir des clauses fortes : impossibilité pour le propriétaire de vendre sans accord du preneur, possibilité d’hypothéquer le droit au bail, etc. L’investisseur n’est pas propriétaire du sol, mais dispose d’un contrôle long terme suffisant pour exploiter ou bâtir. C’est une option fréquente pour des shophouses coloniaux en centre‑ville ou des parcelles côtières.
2. Société foncière (Land Holding Company, LHC) Il s’agit de constituer une société de droit khmer, dont au moins 51 % des parts sont détenues par des Cambodgiens et jusqu’à 49 % par un ou plusieurs étrangers. La société, considérée comme cambodgienne, peut légalement détenir des terrains. Des mécanismes contractuels (pouvoirs, hypothèques internes, accords de vote) peuvent donner à l’investisseur minoritaire un contrôle effectif. Cette structure est adaptée aux projets plus importants, mais implique des coûts récurrents non négligeables : comptabilité, fiscalité, licences, souvent de l’ordre de plusieurs milliers de dollars par an.
3. Trust immobilier Depuis la loi sur les trusts de 2019, des sociétés agréées peuvent détenir des biens immobiliers en qualité de trustee pour le compte d’un bénéficiaire étranger. Le trustee est propriétaire légal, l’investisseur est bénéficiaire économique. Les coûts de mise en place tournent autour de 3 000 dollars, avec des frais annuels compris entre 1 500 et 2 500 dollars. L’intérêt est double : sécurité juridique accrue (structure reconnue par la loi) et facilité de transmission (les bénéficiaires peuvent être désignés). Les incidences fiscales restent toutefois en évolution.
C’est le pourcentage estimé d’investissements étrangers dans le foncier au Cambodge qui transitent par le montage juridique risqué du nominee local.
5. Naturalisation Obtenir la nationalité cambodgienne ouvre évidemment l’accès plein et entier à la propriété foncière. En pratique, la voie la plus rapide passe par une contribution significative au Trésor ou par des investissements approuvés, avec des montants globaux souvent cités autour de 300 000 à 330 000 dollars. Pour la grande majorité des expatriés, la combinaison d’un visa long séjour et d’une propriété en strata title s’avère plus réaliste qu’un passeport local.
Pour un expatrié qui souhaite d’abord sécuriser sa résidence ou constituer un portefeuille locatif, la solution la plus simple et la plus sûre reste donc l’achat direct d’un condo en strata title, au‑dessus du rez‑de‑chaussée, dans un immeuble éligible.
Les différents titres de propriété : un point clé de la due diligence
Le Cambodge ne dispose pas encore d’un cadastre unifié couvrant tout le territoire avec un système unique de titres. On y trouve plusieurs types de documents qui n’offrent pas tous le même niveau de sécurité.
On distingue principalement :
Il existe trois principaux types de titres fonciers. Le **Hard Title** est le plus solide, enregistré nationalement et généralement accepté par les banques ; ses versions récentes peuvent inclure un QR code. Le **Soft Title**, plus courant et moins cher, est enregistré localement mais plus vulnérable aux contestations. Le **Strata Title** est une sous-catégorie du Hard Title pour les copropriétés, seul titre qu’un étranger peut détenir directement. Enfin, le **LMAP** est une version modernisée et géolocalisée du Hard Title, vers laquelle le gouvernement convertit progressivement les Soft Titles.
Pour un expatrié, le réflexe doit être systématique : vérification du titre auprès des autorités compétentes, contrôle des éventuelles hypothèques, servitudes ou litiges, et validation de la cohérence entre le bien visité, le plan cadastral et les coordonnées indiquées.
Fiscalité immobilière : impôts, taxes et exonérations
L’un des atouts du Cambodge réside dans une fiscalité immobilière plutôt modérée, à condition de bien comprendre les différents prélèvements.
À l’achat
Le principal impôt est la taxe de transfert (ou droit d’enregistrement), fixée à 4 % de la valeur du bien. Cette base est en général la valeur estimée par l’administration, qui peut être différente du prix contractuel. En pratique, il est courant que le vendeur ou le promoteur prenne à sa charge tout ou partie de ce coût pour attirer les acheteurs.
Pour encourager l’accession à la propriété, plusieurs exonérations ont été décidées :
Montant en dollars jusqu’auquel les premiers acheteurs de logements en résidence principale bénéficient d’une exonération totale de la taxe de 4%.
Sur les biens neufs vendus par un promoteur, une TVA de 10 % s’applique, souvent intégrée au prix affiché.
À ces taxes s’ajoutent les frais annexes : honoraires juridiques (souvent de 1 000 à 2 000 dollars), frais de dossier, éventuelles commissions d’agent si elles ne sont pas supportées par le vendeur, frais de registre (généralement modestes, de l’ordre de 100 à 200 dollars).
Pendant la détention
Le Cambodge a instauré un impôt annuel sur la propriété bâtie (Tax on Immovable Property, TOIP). Son mécanisme est simple :
– seuil d’exonération : 100 millions de riels (environ 25 000 dollars) ;
– au‑delà, application d’un taux de 0,1 % sur 80 % de la valeur estimée.
Concrètement, un appartement valorisé 100 000 dollars entraîne une facture fiscale annuelle d’environ 100 dollars. Plusieurs catégories de biens sont dispensées : propriétés appartenant à l’État, terrains affectés à l’agriculture, actifs situés en zone économique spéciale et utilisés pour des activités de production ou de services, locaux diplomatiques.
C’est le taux, en pourcentage de la valeur de marché, de la taxe sur les terrains non exploités visant à limiter la spéculation foncière.
Sur les revenus locatifs
Les loyers perçus au Cambodge sont soumis à une fiscalité à la source :
– pour un propriétaire non résident, l’impôt est un prélèvement définitif de 14 % sur le loyer brut ;
– pour un résident ou une société cambodgienne, le taux est ramené à 10 %.
Si le bien est détenu par l’intermédiaire d’une société, une TVA de 10 % peut également s’ajouter aux loyers facturés, ce qui rend ce schéma plus lourd pour de simples investissements patrimoniaux.
Dans la pratique, lorsque le locataire est une entreprise ou une organisation, c’est elle qui prélève et reverse l’impôt (mécanisme de withholding tax). Avec un locataire particulier, le bailleur doit lui‑même déclarer et payer la taxe.
À la revente : la fenêtre avant la généralisation de la taxe sur les plus‑values
Le Cambodge a adopté en 2020 un texte instaurant une taxe sur les plus‑values de 20 % sur les profits issus de la vente d’immeubles, via le Prakas 346. Mais son application effective a été reppoussée à plusieurs reprises. Les dernières décisions reportent l’entrée en vigueur concrète de cette taxe immobilière au 1er janvier 2027.
Jusqu’à une date spécifique, la cession d’un bien immobilier bénéficie d’un régime transitoire plus favorable. À noter que d’autres actifs, comme certains droits de bail ou actifs financiers, peuvent déjà être soumis à une imposition sur les plus-values.
Le calcul prévu est le suivant : 20 % sur la plus‑value nette, avec la possibilité pour le vendeur de déduire soit ses frais réels documentés, soit une déduction forfaitaire de 80 % de la plus‑value (avec taxation des 20 % restants). Une fois entrée en application, la déclaration et le paiement devront intervenir dans les trois mois suivant la vente.
Pour un expatrié qui envisage un horizon de détention court ou moyen terme (avant 2027), cet étalement offre une fenêtre où la fiscalité de sortie demeure plus douce.
Visas et programmes de résidence : rester longtemps pour gérer son investissement
Posséder un bien au Cambodge ne donne pas automatiquement un droit de résidence, mais le pays propose plusieurs voies pour s’installer sur le long terme et gérer sereinement son parc immobilier.
Visa business (E‑class) et extensions
Pour la plupart des expatriés, la solution la plus simple reste le visa ordinaire E, souvent appelé business visa. Obtenu à l’arrivée ou via une e‑procédure, il est ensuite extensible pour 6 ou 12 mois, en multi‑entrées, pour un coût compris en général entre 180 et 300 dollars par an. Ce visa peut être associé à un permis de travail.
Ce statut est largement suffisant pour suivre et piloter ses investissements, signer des baux, rencontrer des agences, etc.
Programme « Cambodia My Second Home » (CM2H)
Pour ceux qui veulent formaliser une présence de longue durée avec un cadre plus structuré, le programme Cambodia My Second Home offre un visa de 10 ans, renouvelable, assorti de droits étendus (vivre, travailler, étudier, sponsoring du conjoint). Il est officiellement approuvé par le ministère de l’Intérieur et la direction générale de l’Immigration.
Les principales conditions à prendre en compte pour votre projet ou votre demande.
Vérification de la disponibilité des équipes et des matériaux nécessaires à la réalisation du projet dans les délais souhaités.
Respect de toutes les normes légales, réglementations en vigueur et exigences spécifiques au secteur d’activité.
Adéquation du projet avec le budget prévisionnel défini, incluant une marge pour les imprévus.
Validation de la faisabilité du projet dans les délais impartis, en tenant compte des étapes critiques.
Clarté et exhaustivité des spécifications fonctionnelles et techniques requises pour le projet.
– un investissement immobilier minimum de 100 000 dollars dans un projet agréé (ou 50 000 dollars dans certains projets spécifiques) ;
– un droit d’adhésion non remboursable de 50 000 dollars ;
– l’absence de casier judiciaire ;
– la capacité à justifier de la légalité des fonds et, pour les candidats de plus de 50 ans, un revenu annuel d’au moins 80 000 dollars.
Nombre d’années de détention du visa E requis pour pouvoir prétendre à la citoyenneté française.
Un Elite Visa existe également, proposant une résidence par contribution financière, sans exigence initiale d’achat immobilier. Les forfaits s’étalent de 25 000 à 250 000 dollars de contribution non remboursable, pour des visas de 5 à 20 ans, avec certains avantages (facilités administratives, réductions sur les frais d’enregistrement immobilier). Plus de 1 200 dossiers auraient été approuvés depuis le lancement.
Ces programmes ne donnent pas directement accès à la nationalité, mais ils créent une continuité de résidence qui peut être valorisée dans un processus de naturalisation.
Où investir au Cambodge quand on est expatrié ?
Le pays compte plus de 16 millions d’habitants, dont une large majorité en zone rurale. L’urbanisation est pourtant en plein essor : Phnom Penh dépasse les 3 millions d’habitants et attire une part croissante de la population active, tandis que des villes moyennes comme Siem Reap, Sihanoukville, Battambang, Kampot ou Kep gagnent en importance.
Phnom Penh : cœur économique et marché pivot
La capitale concentre le gros du marché immobilier moderne, des emplois et des expatriés (entre 150 000 et 200 000 étrangers y résideraient). On y trouve à la fois une pénurie de logements vraiment adaptés aux expatriés dans l’hypercentre et une offre pléthorique de condos dans certains quartiers en périphérie.
Les prix y sont structurés par zones :
| Zone de Phnom Penh | Prix moyen condos (USD/m²) |
|---|---|
| Premium (BKK1, Tonle Bassac) | 2 300 – 3 200 |
| Centre prometteur (Russian Market/TTP) | 1 200 – 1 600 |
| Middle‑class (Toul Kork, Sen Sok) | 1 400 – 1 900 |
| City center hors prime | 2 000 – 2 700 |
| Périphérie urbaine | 1 000 – 1 500 |
Les quartiers à forte demande locative étrangère incluent :
– BKK1, BKK2, BKK3 : ép icentre expatrié, ambassades, écoles internationales, cafés et restaurants. Les loyers y sont élevés, et la vacance locative plus faible que dans d’autres secteurs.
– Tonle Bassac : zone de CBD en pleine mutation, proche du fleuve, avec des résidences haut de gamme.
– Russian Market (Toul Tompoung) : secteur en montée avec un bon rapport prix/emplacement, apprécié des expatriés plus jeunes et des digital nomads.
Le stock de condos à Phnom Penh dépasse désormais les 70 000 unités et devrait rapidement atteindre 80 000.
Les prix d’un condo à Phnom Penh vont aujourd’hui d’environ 60 000 dollars pour une petite unité en périphérie à plus de 500 000 dollars pour des appartements de standing dans les tours les plus prestigieuses. Dans les quartiers centraux, on trouve encore des biens juste au‑dessus de 1 000 dollars le mètre carré, ce qui reste inférieur à d’autres capitales régionales.
Les rendements bruts, rappelons‑le, se situent généralement entre 6,5 et 8 % pour les appartements, avec des loyers moyens autour de :
| Type d’appartement | Loyer mensuel moyen Phnom Penh (USD) |
|---|---|
| 1 chambre | ~550 |
| 2 chambres | ~1 000 |
| 3 chambres | ~1 800 |
| 4 chambres et + | ~4 500 |
L’arrivée de la nouvelle Techo International Airport, à capacité initiale de 13 millions de passagers par an, et la construction d’autoroutes (vers Sihanoukville, Siem Reap, Poipet) devraient continuer à remodeler la carte de la demande, notamment au sud et à l’est de la capitale.
Siem Reap : tourisme structurant et montée en gamme
Adossée à Angkor Wat, plus grand complexe religieux du monde, Siem Reap demeure le visage le plus touristique du pays. Avec plus de 3,5 millions de visiteurs annuels (et plus de 2 millions de visiteurs rien que pour Angkor), la ville a bâti une économie de services autour de l’hôtellerie, de la restauration et des activités culturelles.
Après la rénovation majeure de son aéroport international, la ville voit son trafic croître de nouveau, avec des arrivées touristiques en hausse d’environ 10 % par an. Les autorités misent fortement sur ce hub pour porter la croissance touristique nationale.
Le marché immobilier qui concerne directement les expatriés se concentre sur :
Découvrez les principales catégories de biens immobiliers recherchés par les investisseurs et résidents étrangers à Siem Reap.
Appartements modernes ciblant spécifiquement la clientèle étrangère, principalement situés le long de l’axe Charles de Gaulle et dans des quartiers prisés comme Wat Bo.
Propriétés de charme, alliant souvent style colonial et architecture khmère modernisée, idéales pour l’hébergement touristique haut de gamme ou la résidence exclusive.
Le quartier de Wat Bo se distingue par une forte demande locative et des rendements bruts annoncés entre 7 et 9 %, avec un loyer médian autour de 600 dollars mensuels. Globalement, les prix à Siem Reap augmentent aujourd’hui plus vite qu’à Phnom Penh, avec des hausses de l’ordre de 8 à 10 % par an sur les zones les plus demandées.
Sihanoukville : boom, krach, puis recomposition
La ville côtière de Sihanoukville a vécu un cycle extrême : afflux massif de capitaux chinois, explosion des casinos, construction à tout va, puis effondrement brutal avec la répression du jeu en ligne et la pandémie. Résultat : des dizaines d’immeubles inachevés, un stock hôtelier en surcapacité, et une image dégradée.
Aujourd’hui, Sihanoukville est en phase de guérison lente. Les prix ont d’abord triplé dans la décennie précédente, notamment à Otres Beach où le mètre carré se négocie entre 2 500 et 3 500 dollars, puis se sont tassés. De nombreux projets résidentiels et commerciaux — plus de 360 sont encore en cours — cherchent des repreneurs, et le gouvernement offre des incitations pour que des investisseurs prennent en main les structures inachevées.
En parallèle, la ville conserve des atouts objectifs :
– un port en eau profonde en extension, axe majeur pour le commerce ;
– une nouvelle autoroute qui relie Phnom Penh en environ deux heures ;
– des plages et îles environnantes, dont le potentiel touristique reste important.
Les condos se vendent à des niveaux souvent inférieurs à ceux de la capitale pour des surfaces similaires (par exemple, un 1 chambre autour de 75 000 dollars, un 2 chambres vers 165 000, un 3 chambres vers 260 000). Les rendements bruts sur les locations saisonnières ou de vacances peuvent dépasser 8 %, voire 10 % sur des produits bien gérés.
Pour un expatrié, Sihanoukville peut représenter une opportunité, sous certaines conditions : avoir une tolérance au risque élevée, bien choisir l’emplacement (éviter les tours fantômes, privilégier les abords de plage et zones déjà « prouvées »), et travailler avec des opérateurs sérieux pour la gestion.
Villes secondaires et destinations de niche
D’autres villes et régions méritent l’attention :
– Battambang : deuxième ville du pays, au cœur de la principale région rizicole. Les prix y restent nettement plus bas que dans les deux grands pôles, mais des projets modernes apparaissent (résidences riveraines, villas, appartements). La ville a rejoint le réseau des Villes créatives de l’UNESCO pour la gastronomie, ce qui renforce son attractivité touristique.
– Kampot : ville fluviale au charme colonial, prisée pour son atmosphère paisible et son environnement nature. Les terrains ont perdu jusqu’à 50 % de leur valeur par rapport au pic de 2019–2020, ce qui ouvre une fenêtre d’entrée à prix réduit. Le marché est alimenté à 90 % par des acheteurs venant de Phnom Penh.
– Kep : petite station balnéaire tranquille, intéressante pour des locations de vacances. Les autorités visent des millions de visiteurs supplémentaires au niveau national, ce qui pourrait tirer vers le haut ces destinations côtières.
– Koh Rong et Koh Rong Samloem : îles encore relativement préservées, attirant touristes et digital nomads, avec des rendements locatifs potentiellement élevés sur des petites unités bien gérées.
– Bavet, Poipet, Pailin, Koh Kong, Stung Treng… : villes frontalières ou provinces en devenir, stimulées par le commerce transfrontalier, les casinos ou des projets écotouristiques. Ce sont des marchés plus spéculatifs, encore peu fréquentés par les expatriés, où l’accès à une information fiable est plus difficile.
Stratégies d’investissement adaptées aux expatriés
La palette de stratégies possibles au Cambodge est large, mais toutes ne conviennent pas à un expatrié qui découvre le pays. Quelques approches ressortent de manière récurrente.
1. Condo en strata title dans un quartier établi
C’est la voie la plus simple : acheter un appartement dans un immeuble en co‑propriété éligible, en pleine propriété, au‑dessus du rez‑de‑chaussée. L’expatrié peut :
– y vivre lui‑même ;
– ou le mettre en location (à long terme, en meublé, ou en location courte durée si la copropriété l’autorise).
Les quartiers comme BKK1, Tonle Bassac ou le Russian Market offrent un mélange de demande locale haut de gamme et internationale, des loyers soutenus et une revente plus liquide que dans des zones saturées de projets invendus.
Cette stratégie se prête bien à un premier investissement : le cadre légal est clair, la banque peut accepter le bien comme garantie, et les risques liés au terrain sont écartés.
2. Achat‑rénovation d’appartements de shophouses
Une approche plus « value‑add » consiste à acheter un étage dans un shophouse ancien, souvent sous forme de bail long terme ou avec l’appui d’une structure plus sophistiquée (société ou trust). Ces unités se vendent encore à des prix relativement bas dans certains quartiers historiques.
Un expatrié achète un appartement non rénové pour 50 000 dollars, y investit 20 000 dollars de travaux, et parvient à le revendre pour plus de 100 000 dollars. Cette opération illustre une stratégie de valorisation par l’amélioration du bien, nécessitant un investissement initial et une expertise en rénovation pour dégager une plus-value significative à la revente.
– bien maîtriser les questions de titre et de baux ;
– obtenir les autorisations nécessaires pour les travaux, notamment si le droit d’utiliser le toit ou d’ajouter un étage est envisagé ;
– gérer de près les entreprises locales de construction.
C’est une stratégie plus technique, mais qui peut générer des plus‑values significatives si elle est bien exécutée.
3. Résidences de vacances et petits projets touristiques
À Siem Reap, Kampot, Kep ou sur les îles, certains expatriés se positionnent sur de petites unités destinées à la location saisonnière : villas avec piscine, bungalows, condos intégrés à des complexes hôteliers. Les rendements bruts peuvent monter à 8–12 %, voire davantage pour des boutique‑hôtels très bien gérés à Siem Reap.
Ce type de projet nécessite néanmoins :
– une gestion opérationnelle solide (accueil, ménage, marketing en ligne) ;
– une bonne compréhension de la saisonnalité touristique ;
– parfois, une structure légale particulière (leasehold, trust) si du terrain est impliqué.
4. Spéculation foncière encadrée
Certains investisseurs plus expérimentés se positionnent sur des terrains en périphérie de Phnom Penh (corridor vers le nouvel aéroport, Sen Sok, Chbar Ampov) ou dans des villes secondaires, en misant sur l’effet des nouvelles routes, ponts et zones économiques spéciales.
Ce jeu s’appuie sur le fait que le foncier représente déjà plus d’un tiers des préférences d’investissement dans le pays. Mais il implique des montages juridiques plus complexes (LHC, trust) et des risques de long créneau sans liquidité. Pour un expatrié sans ancrage fort et sans conseil juridique de haut niveau, ce n’est pas le point de départ recommandé.
Processus d’achat pour un expatrié : du repérage à la remise du titre
Malgré sa réputation de marché « sauvage », le Cambodge offre une procédure relativement structurée pour l’acquisition de biens, particulièrement dans le cas de condos en strata title.
Le parcours type ressemble à ceci (en version simplifiée) :
1. Recherche et présélection L’expatrié visite, souvent avec l’aide d’une agence sérieuse, différents biens dans les quartiers ciblés. À Phnom Penh, Siem Reap et Sihanoukville, on trouve des agents professionnels, parfois multilingues, capables de fournir des avis de valeur, des analyses de rendement, des informations sur la qualité des promoteurs.
2. Réservation Quand un bien est retenu, l’investisseur signe un formulaire de réservation et verse un petit dépôt (par exemple 1 000 à 5 000 dollars). Ce dépôt peut être remboursable ou non selon les termes, d’où l’importance de lire la clause.
Un avocat local doit impérativement vérifier le titre de propriété (hard ou strata), l’identité du vendeur, et rechercher toute hypothèque, litige ou servitude. Pour un bien neuf, il contrôle également les licences du promoteur et la conformité des documents de construction et de vente.
4. Signature du contrat de vente (Sale and Purchase Agreement, SPA) Après validation, les parties signent le contrat définitif. Cela peut se faire sur place ou à distance par procuration. Le SPA détaille le calendrier de paiement, la date de livraison (dans le cas de l’off‑plan), les garanties et pénalités.
5. Paiement du prix et des taxes En fonction des accords, l’acheteur verse un acompte (souvent 10 à 30 %), puis le solde à la remise de la propriété ou par tranches en cas de paiement échelonné. Il acquitte également la taxe de transfert de 4 % (si elle n’est pas prise en charge par le vendeur) et les frais d’enregistrement.
La durée maximale, en semaines, pour le transfert et l’enregistrement d’un titre de propriété selon la complexité du dossier.
7. Remise des clés et prise de possession Une fois le titre émis et les paiements finalisés, l’expatrié reçoit les clés, peut faire l’état des lieux, engager une société de gestion, ou s’installer directement.
Dans tout ce processus, la qualité de l’intermédiaire fait la différence entre une transaction fluide et un parcours semé d’embûches. Le marché étant peu régulé, on recense des milliers de pseudo‑agents, mais un peu plus de cent agences réellement enregistrées auprès des autorités. Il est conseillé de vérifier que l’agence dispose d’une licence délivrée par le ministère de l’Économie et des Finances, qu’elle a pignon sur rue, une équipe structurée, et des avis clients accessibles.
Risques spécifiques à ne pas sous‑estimer
Investir au Cambodge n’est pas comparable à un achat dans un marché hyper‑régulé. Les rendements plus élevés sont, en partie, la contrepartie de risques supplémentaires.
Parmi les risques majeurs :
L’investissement immobilier au Cambodge présente plusieurs défis majeurs : un risque de suroffre dans les segments haut de gamme avec des taux de vacance élevés, une qualité hétérogène des promoteurs incluant des projets abandonnés, des litiges fonciers fréquents liés à l’histoire du cadastre, un cadre réglementaire fiscal en constante évolution, des alertes sur la stabilité financière due à la concentration du crédit dans l’immobilier, et la persistance de pratiques informelles comme les ‘frais de facilitation’. Une due diligence approfondie et une sélection rigoureuse des projets sont cruciales.
Pour un expatrié, l’enjeu est de transformer ces risques en simples paramètres gérables, par une préparation méthodique : choisir les bons professionnels, privilégier les montages légaux clairs, éviter les raccourcis « mirifiques », et adopter un horizon d’investissement réaliste (souvent 7 à 10 ans) plutôt que de compter sur un flip rapide.
Conclusion : pour quel profil d’expatrié le Cambodge fait sens ?
Le Cambodge est loin d’être un marché pour tous. Il n’offre ni la prévisibilité institutionnelle d’une grande capitale occidentale, ni la profondeur de marché d’un Bangkok ou d’un Hô Chi Minh‑Ville. En revanche, il combine plusieurs éléments rares :
Principaux facteurs expliquant l’attractivité du marché immobilier ivoirien pour les investisseurs.
Croissance économique soutenue, démographie jeune et urbanisation accélérée.
Fiscalité immobilière modérée avec un impôt foncier faible.
Des rendements locatifs supérieurs à la moyenne régionale.
Possibilité pour un étranger de détenir des condos en pleine propriété.
Environnement dollarisé, rassurant pour les investisseurs raisonnant en USD.
Ce pays convient particulièrement :
Le marché immobilier portugais attire différents profils d’investisseurs. Il convient notamment : à l’expatrié installé sur place qui souhaite sécuriser son logement tout en préservant une valeur de revente ; à l’investisseur actif, prêt à s’impliquer sur le terrain, à rencontrer des professionnels et à accepter un risque plus élevé pour viser un couple rendement/plus-value plus intéressant ; et enfin à ceux qui envisagent un ancrage régional pour diversifier leur patrimoine immobilier en dehors des marchés déjà saturés et onéreux.
À l’inverse, un investisseur extrêmement averses au risque, à la recherche d’un environnement hyper‑standardisé, aura sans doute intérêt à se tourner vers des marchés plus mûrs.
Pour l’expatrié qui accepte de faire ses devoirs, qui ne cherche ni la solution la moins chère ni la plus rapide mais la plus solide, le Cambodge peut être un terrain d’investissement singulier, encore « sous le radar », où il est encore possible d’acheter en dessous de 1 500 dollars le mètre carré au cœur de la capitale… à condition de savoir exactement ce que l’on fait, et avec qui.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier locatif au Cambodge pour rechercher du rendement et une exposition au dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Phnom Penh, Sihanoukville, Siem Reap), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou petit immeuble résidentiel dans un quartier en développement de Phnom Penh, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque l’est aussi – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + aménagements) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, structuration de l’investissement en tenant compte des restrictions foncières pour les étrangers, mise en relation avec un réseau local (agent, avocat, fiscaliste), choix entre propriété directe ou structure locale, et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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