Fiscalité des expatriés : impôt sur le revenu et taxe foncière au Cambodge

Publié le 28 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

S’installer au Cambodge séduit de plus en plus de Français, qu’il s’agisse de salariés, d’entrepreneurs ou de retraités. Mais derrière le coût de la vie attractif et un marché immobilier encore abordable, la question fiscale est tout sauf anecdotique. L’absence de convention fiscale entre la France et le royaume complique les choses : un même revenu peut, en théorie, être imposé deux fois, et l’achat d’un bien immobilier soulève à la fois des enjeux juridiques et fiscaux.

Résidence fiscale : qui est résident au Cambodge, qui reste résident en France ?

Avant de parler de taux d’imposition, il faut savoir de quel côté de la frontière fiscale vous tombez. La France et le Cambodge ont chacun leurs propres critères de résidence, et comme il n’existe pas encore de convention fiscale entre les deux pays, ces critères ne se « coordonnent » pas. On peut donc être considéré résident aux yeux d’un État, voire des deux, en même temps.

Quand devient‑on résident fiscal cambodgien ?

Le droit cambodgien retient une définition assez simple. Vous êtes réputé résident fiscal du royaume si vous remplissez au moins l’un des critères suivants :

– vous disposez d’un foyer permanent au Cambodge ;

– vous êtes physiquement présent plus de 182 jours au cours d’une année civile.

Un résident est, en principe, imposable au Cambodge sur ses revenus de source cambodgienne et, en théorie, sur ses revenus mondiaux. Un non‑résident n’est imposé que sur ses revenus de source cambodgienne, mais à des taux spécifiques souvent plus élevés.

Pour les retraités, le discours officiel cambodgien précise qu’ils sont eux aussi considérés comme résidents fiscaux s’ils remplissent les critères de durée de présence, et soumis à la même grille d’imposition que les salariés. Dans les faits, les banques locales indiquent qu’aucun impôt n’est aujourd’hui prélevé sur les transferts de pensions étrangères vers le Cambodge, ce qui alimente une zone grise dans l’application de la loi.

Quand cesse‑t‑on d’être résident fiscal français ?

Côté français, la notion de domicile fiscal est plus subtile. L’article 4 B du Code général des impôts fixe quatre grands faisceaux d’indices. Vous êtes considéré comme résident fiscal de France si l’un des critères suivants est rempli :

À l’inverse, vous devenez non‑résident fiscal français si votre foyer et votre séjour principal se situent à l’étranger, que votre activité n’est plus exercée principalement en France et que le centre de vos intérêts économiques est clairement hors de France.

Pour un couple « mixte », où l’un reste en France et l’autre part au Cambodge, l’administration examine chaque conjoint séparément : il est possible que l’un reste résident français tandis que l’autre devient non‑résident.

La conséquence est majeure :

– si votre domicile fiscal reste en France, vous êtes imposable en France sur l’ensemble de vos revenus mondiaux, y compris vos salaires, pensions, loyers ou plus‑values générés au Cambodge ;

– si votre domicile fiscal est au Cambodge, vous n’êtes imposable en France que sur vos revenus de source française (loyers d’un bien situé en France, retraite de certains régimes, etc.).

Sans convention fiscale pour trancher les conflits de résidence, chaque pays applique ses propres règles. D’où un risque de double imposition, même si le droit interne français permet parfois de déduire ou d’imputer une partie des impôts payés à l’étranger.

L’impôt sur le revenu au Cambodge pour les expatriés

L’impôt cambodgien sur le revenu des personnes physiques est souvent désigné sous le nom de « tax on salary » pour les salariés, et de barème progressif pour les entrepreneurs individuels et professions libérales. Pour un expatrié, il faut distinguer trois cas : salarié d’une société locale, entrepreneur/indépendant, et retraité.

Le barème cambodgien de l’impôt sur le revenu

Le Cambodge utilise un système progressif, exprimé en riels (KHR). Les seuils en vigueur s’organisent en cinq tranches mensuelles.

Tableau indicatif des tranches d’impôt sur les salaires pour un résident :

Pour les salariés résidents, la retenue à la source est calculée chaque mois selon ces tranches. En‑dessous d’un certain seuil (autour de 1 million KHR), aucun impôt n’est dû. Le taux marginal maximal reste modéré à 20 %, bien inférieur aux taux supérieurs français.

Pour les non‑résidents fiscaux cambodgiens, le mécanisme est radicalement différent : les rémunérations de source cambodgienne sont soumises à un taux forfaitaire de 20 %, dès le premier riel de revenu.

En parallèle, un barème comparable s’applique aux entrepreneurs individuels et petites entreprises, avec des tranches annuelles allant de 0 % jusqu’à 20 % au‑delà de 150 millions KHR de chiffre d’affaires.

Qui déclare et paie concrètement l’impôt ?

Le Cambodge fonctionne en auto‑déclaration, mais la réalité est plus prosaïque :

– pour les salariés, le GDT s’adresse principalement aux employeurs, responsables de :

– déclarer leurs employés,

– gérer les permis de travail,

– calculer et verser l’impôt sur les salaires au plus tard le 20 du mois suivant.

Nombre d’entreprises s’affranchissent encore de ces obligations, notamment dans les petites structures ou dans certains secteurs informels. Le résultat est un système peu homogène, où beaucoup de Cambodgiens et d’expatriés échappent encore à l’impôt sur le revenu.

– pour les travailleurs indépendants et les propriétaires bailleurs, l’administration exige une déclaration mensuelle ou annuelle, selon le statut (petit, moyen ou grand contribuable). Les revenus locatifs supportent, par exemple, une retenue de 10 % sur le montant brut.

TVA, autres taxes et contexte fiscal pour les expatriés

Au‑delà de l’impôt sur le revenu, le Cambodge applique une TVA de 10 % sur la plupart des biens et services, avec un taux de 0 % pour les exportations et des exonérations pour certains secteurs (éducation, santé, activités d’intérêt public, etc.).

Les expatriés entrepreneurs doivent aussi composer avec : les défis culturels, les différences de législation, l’accès au financement, et la gestion des ressources humaines dans un nouvel environnement.

– un impôt sur les bénéfices (CIT) standard à 20 % (30 % pour le pétrole, le gaz et les mines), avec un système de prépaiement mensuel (1 % du chiffre d’affaires) ;

– une Taxe Minimale de 1 % du chiffre d’affaires pour les entreprises réalisant peu ou pas de bénéfices, sauf projet d’investissement qualifié (QIP) reconnu par le Conseil pour le Développement du Cambodge ;

– plusieurs retenues à la source (withholding tax) sur les services, les intérêts, les loyers, etc., généralement entre 4 % et 15 %, et de 14 % pour certains paiements à des non‑résidents.

Pour un expatrié salarié ou retraité, ces impôts pèsent indirectement, via le coût de la vie et des services. Pour l’investisseur ou le chef d’entreprise, ils conditionnent plus directement la rentabilité nette d’un projet au Cambodge.

L’imposition des biens immobiliers : taxe foncière, loyers et plus‑values au Cambodge

Le Cambodge se distingue par une fiscalité immobilière à la fois simple dans ses grands principes, mais complexe dans les détails pratiques, notamment pour les étrangers. Avant même de parler de taxe foncière ou de loyers, il faut comprendre ce qu’un expatrié peut réellement acheter.

Les étrangers peuvent‑ils posséder un bien immobilier au Cambodge ?

La Constitution cambodgienne et la loi foncière de 2001 sont claires : les étrangers ne peuvent pas être propriétaires directs de terrains. Le droit de propriété foncière est réservé aux citoyens khmers.

Pour contourner cette interdiction, plusieurs mécanismes légaux ont été mis en place ou tolérés :

Chaque montage a ses coûts, risques et implications fiscales. Les autorités mettent en garde contre la pratique des « nominees » (un Cambodgien prête‑nom), fréquente mais juridiquement risquée, car illégale et difficile à faire valoir en cas de litige.

Types de titres de propriété et taxation à l’acquisition

Sur le plan juridique, il existe plusieurs catégories de titres au Cambodge, dont les plus courants sont :

– le Soft Title, délivré au niveau local (chef de village ou de commune), peu coûteux mais moins sécurisé juridiquement, non enregistré au niveau national ;

– le Hard Title, émis par le ministère chargé du foncier et du cadastre, qui constitue la preuve la plus solide de propriété ;

– le Strata Title, forme de Hard Title propre aux copropriétés ;

– le titre LMAP, issu du grand programme de titrage systématique soutenu par la Banque mondiale.

Lors d’une transaction portant sur un Hard Title, l’acheteur doit acquitter un droit de mutation (registration tax) d’environ 4 % de la valeur du bien. La base imposable est censée refléter la valeur de marché, mais la pratique reste parfois opaque et variable selon les provinces.

Tableau synthétique des principales taxes et droits à l’achat :

À ces coûts s’ajoutent les frais d’avocat, de notaire ou de conseil, vivement recommandés pour vérifier le titre, l’absence de litige foncier et la conformité des autorisations.

La taxe foncière au Cambodge : un impôt léger mais réel

La taxe foncière cambodgienne est officiellement très modérée. Elle vise à rationaliser l’utilisation des terres et à alimenter les budgets locaux. Elle s’applique à tout bien immobilier — terrain, maison, bâtiment — dont la valeur dépasse un certain seuil.

Le mécanisme est le suivant :

En pratique, la formule revient à appliquer 0,1 % sur la valeur du bien au‑delà du seuil d’exonération. Pour un appartement évalué à 200 000 000 KHR, la base serait de 100 000 000 KHR, soit une taxe de 100 000 KHR par an, l’équivalent de quelques dizaines d’euros.

Tableau de principe de la taxe foncière :

Par ailleurs, le Cambodge a instauré une taxe sur les terrains inutilisés de 2 % de la valeur du terrain, visant les parcelles non bâties ou abandonnées dans certains périmètres urbains. Là encore, c’est l’administration qui fixe la valeur de référence par mètre carré.

Pour un expatrié propriétaire d’un appartement en copropriété, la taxe foncière restera donc très limitée par rapport à ce qu’il a pu connaître en France.

Fiscalité des loyers et des plus‑values immobilières

Les revenus locatifs et les profits de revente d’un bien viennent s’ajouter à la taxe foncière.

Les loyers tirés d’un bien immobilier font l’objet d’une retenue à la source de 10 % lorsqu’ils sont versés à un résident, et de 14 % lorsqu’ils sont payés à un non‑résident. Cette retenue porte en principe sur le montant brut des loyers, même si des dispositifs de déduction existent. Les propriétaires doivent conserver une comptabilité minimale de leurs recettes et charges.

– c’est une taxe forfaitaire de 20 % sur le profit réalisé (prix de vente – dépenses déductibles) ;

– son application est progressive :

– à partir du 1er septembre 2025 pour les gains sur valeurs mobilières, devises, fonds de commerce, droits de propriété intellectuelle, contrats de location, etc. ;

– à partir du 1er janvier 2026 pour les ventes et transferts de biens immobiliers ;

– pour l’immobilier, le contribuable pourra, à partir de 2026, choisir entre :

– une méthode forfaitaire (déduction automatique de 80 % du prix de vente, la taxe portant sur les 20 % restants) ;

– une méthode au coût réel, permettant de déduire le prix d’acquisition, les travaux et les frais officiels documentés ;

– l’impôt doit être déclaré et payé dans les trois mois suivant la réalisation du gain ;

– les non‑résidents ne sont imposés que sur les gains réalisés au Cambodge, tandis que les résidents sont théoriquement imposables sur leurs gains mondiaux.

Certaines opérations sont exemptées : vente de résidence principale détenue depuis au moins cinq ans, terres agricoles labellisées, transmissions par héritage ou première donation familiale, biens publics ou diplomatiques, émissions de nouvelles actions en cas d’augmentation de capital.

Pour un expatrié, ce nouveau dispositif rapproche le Cambodge de ses voisins (Thaïlande, Vietnam, Laos) et signifie que la revente d’un bien immobilier ne pourra plus être planifiée uniquement sous l’angle de l’optimisation locale : il faudra intégrer cette taxe de 20 %, mais aussi, pour les Français, l’éventuelle imposition de la plus‑value en France.

Impôt français et absence de convention : quels impacts pour un expatrié au Cambodge ?

L’autre versant de la problématique tient au fait que la France et le Cambodge ne disposent, à ce jour, d’aucune convention fiscale en vigueur pour éviter les doubles impositions. Des négociations ont bien été engagées, plusieurs cycles de discussions ayant eu lieu entre les administrations fiscales des deux pays, mais aucun accord n’est encore entré en application.

Concrètement, cela signifie que :

– la France applique ses règles de droit interne pour taxer les revenus de source française des expatriés, indépendamment de ce que fait le Cambodge ;

– le Cambodge applique ses règles pour les revenus et gains de source cambodgienne, sans tenir compte de la fiscalité française ;

– un même revenu (par exemple des loyers imposés à Phnom Penh et déclarés en France par un résident fiscal français) peut donc supporter deux couches fiscales distinctes.

Ce que la France continue à taxer quand on vit au Cambodge

Si vous devenez non‑résident fiscal français mais continuez à percevoir des revenus de source française, vous restez imposable en France sur ces revenus. Cela inclut notamment :

Les règles spécifiques aux non‑résidents sont particulières. Les revenus immobiliers français, par exemple, sont taxés au barème progressif, mais ne peuvent descendre en‑dessous d’un taux minimal de 20 % (ou 30 % au‑delà d’un certain seuil de revenu, avec un taux réduit de 14,4 % pour les revenus des DOM). Sur ces revenus fonciers, s’ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 %, sauf cas particuliers de non‑assujettissement pour certains résidents de l’EEE ou de la Suisse.

Pour les non‑résidents, la France applique également une retenue à la source spécifique sur les salaires et pensions, organisée en trois tranches (0 %, 12 % et 20 %). Les dividendes de source française supportent un prélèvement de 12,8 %, qui ne dispense pas d’une taxation complémentaire éventuelle au Cambodge.

En matière de patrimoine, un expatrié installé au Cambodge reste soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sur son patrimoine immobilier français dès lors que la valeur nette de ses actifs immobiliers situés en France dépasse 1,3 million d’euros. Les placements financiers sont, eux, exclus du champ de l’IFI pour les non‑résidents.

Immobilier en France : taxe foncière, taxe d’habitation et plus‑values

Un résident fiscal cambodgien propriétaire d’un bien en France reste redevable de plusieurs impôts locaux et nationaux français :

En cas de revente du bien, la plus‑value immobilière est, pour un non‑résident, taxée à un taux forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s’appliquent, conduisant à une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt proprement dit et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Un abattement spécifique de 150 000 euros peut s’appliquer à certains non‑résidents, sous conditions de durée de résidence passée en France et de délai de revente après l’expatriation.

Il existe par ailleurs une surtaxe progressive sur les plus‑values supérieures à 50 000 euros, comprise entre 2 % et 6 %, et, pour les hauts revenus, une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus à partir de 250 000 euros de revenu fiscal de référence (célibataire) ou 500 000 euros (couple).

Comment limiter la double imposition en l’absence de convention ?

Sans convention, la France ne renonce pas à son droit d’imposer les revenus de source française, même s’ils ont déjà supporté un impôt au Cambodge. Elle admet toutefois certains mécanismes de soulagement internes :

Ces règles n’éliminent pas la double imposition, mais en atténuent l’impact dans certains cas. Pour les successions, l’article 784 A du CGI permet également d’imputer, sous conditions, les droits de succession payés à l’étranger sur l’impôt dû en France sur un même bien situé hors de France.

Pour le reste, l’expatrié doit organiser sa situation en gardant à l’esprit que : l’adaptation à un nouveau milieu culturel et professionnel est essentielle pour réussir son expérience à l’étranger.

– plus il conserve de liens économiques et patrimoniaux forts avec la France (biens immobiliers, entreprise, centre d’intérêts économiques), plus il est susceptible de rester considéré comme résident fiscal français ;

– plus ses revenus et son patrimoine sont diversifiés entre les deux pays, plus l’arbitrage fiscal devient complexe, surtout en l’absence de convention.

comparer la charge fiscale globale : Cambodge vs France sur un exemple concret

Pour mesurer l’impact combiné de l’impôt sur le revenu et des taxes immobilières, il est utile de raisonner sur un scénario simple : un expatrié français résidant au Cambodge, non‑résident fiscal de France, qui :

– perçoit un salaire local à Phnom Penh ;

– détient un appartement en France qu’il loue ;

– investit dans un condominium à Phnom Penh qu’il met en location.

Même si chaque situation est unique, ce type de profil est assez fréquent.

1. Sur le salaire cambodgien

Ce revenu est imposable :

2. Sur le bien locatif situé en France

Les loyers perçus sur ce bien :

– sont entièrement imposables en France, avec :

– un impôt au barème progressif, mais jamais en‑dessous d’un seuil de 20 % (voire 30 % au‑delà d’un certain niveau), sauf si le contribuable prouve qu’un taux moyen mondial plus faible devrait s’appliquer ;

– 17,2 % de prélèvements sociaux sur le revenu foncier net ;

– peuvent, en théorie, être considérés comme des revenus mondiaux par le Cambodge si le contribuable y est résident fiscal. Les règles cambodgiennes prévoient en effet une taxation globale des résidents sur leurs revenus mondiaux, même si, dans la pratique, peu de particuliers déclarent spontanément de tels revenus étrangers.

Les charges déductibles et le choix de régime (micro‑foncier ou réel) permettront d’ajuster l’assiette taxable en France, mais la combinaison IR + prélèvements sociaux représente un niveau d’imposition souvent plus élevé que la charge cambodgienne.

3. Sur le condominium loué à Phnom Penh

Cet actif supportera :

– au Cambodge :

– la taxe foncière de 0,1 % sur la valeur du bien au‑delà du seuil d’exonération ;

– la retenue de 10 % sur les loyers bruts (ou 14 % en cas de non‑résidence) ;

– à terme, un impôt sur la plus‑value de 20 % en cas de revente, calculé soit sur 20 % du prix de vente (méthode forfaitaire), soit sur le gain réel (méthode au coût réel) ;

– en France :

– une imposition potentielle si le contribuable reste résident fiscal français, l’intégralité des loyers étrangers devant alors être déclarée au titre de ses revenus mondiaux et pouvant accroître son taux moyen.

La différence essentielle avec la France est qu’au Cambodge la taxe foncière reste extrêmement basse en proportion, alors que la fiscalité sur les revenus (loyers, puis gains à la revente) est plus structurée depuis la mise en place du capital gains tax.

Retraités au Cambodge : pensions, fiscalité et zones grises

Le cas des retraités est emblématique des ambiguïtés de la fiscalité cambodgienne.

Les textes officiels indiquent que toute personne remplissant les critères de résidence (séjour >182 jours, foyer permanent) est résident fiscal, donc imposable sur ses revenus mondiaux, y compris ses pensions de retraite étrangères. Le barème applicable est le même que pour les salariés (0 % à 20 %). En théorie, une pension transférée de France au Cambodge pourrait donc être intégrée dans l’assiette de l’impôt sur le revenu cambodgien.

Dans la pratique, toutefois :

Côté français, si le retraité a conservé sa résidence fiscale en France (famille restée en métropole, centre des intérêts économiques en France), sa pension française reste intégralement taxée en France. La question de la double imposition se pose surtout si le retraité devient effectivement résident fiscal cambodgien tout en continuant à percevoir d’autres revenus de source française (loyers, dividendes).

Perspectives : vers une convention fiscale France‑Cambodge ?

Les milieux d’affaires et la communauté française au Cambodge militent depuis des années pour la conclusion d’une convention fiscale bilatérale. Des négociations ont été officiellement lancées, des rounds techniques se sont tenus entre la Direction générale des impôts cambodgienne et la Direction de la législation fiscale française, et les deux parties ont affiché leur volonté d’accélérer les discussions.

Une telle convention aurait plusieurs effets structurants pour les expatriés :

– définir des critères clairs de résidence fiscale en cas de double rattachement, en s’inspirant du modèle OCDE (logement permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité) ;

– répartir le droit d’imposer entre la France et le Cambodge selon la nature des revenus :

– revenus immobiliers imposables dans l’État où est situé le bien,

– salaires imposables dans l’État où l’activité est exercée, sous réserve de seuils de durée,

– dividendes et intérêts avec retenues plafonnées à la source et crédit d’impôt dans l’État de résidence,

– plus‑values sur titres et biens immobiliers avec règles de répartition précises ;

– prévoir des mécanismes explicites d’élimination de la double imposition, via un crédit d’impôt ou une exemption ;

– instaurer une coopération en matière d’échange d’informations et de lutte contre la fraude.

Tant que cette convention n’est pas signée et ratifiée, les expatriés doivent composer avec des textes internes parfois changeants, une pratique administrative évolutive et une absence de filet de sécurité juridique en cas de double imposition.

Taxe foncière, impôt sur le revenu : comment s’y retrouver et se protéger ?

Pour un expatrié français installé au Cambodge, la combinaison de l’impôt sur le revenu et de la taxe foncière, des deux côtés, repose sur quelques constantes :

Toute stratégie efficace passe par plusieurs réflexes :

– clarifier sa résidence fiscale dès le départ, et à chaque changement de situation familial ou professionnel ;

– recenser et déclarer systématiquement ses comptes bancaires et contrats d’assurance‑vie ouverts à l’étranger auprès de l’administration française, sous peine de sanctions lourdes et d’une prescription portée à 10 ans ;

– vérifier que les montages immobiliers au Cambodge (société, bail long terme, trust) respectent la législation locale, et qu’ils sont lisibles au regard du droit français (IFI, succession, donations) ;

– suivre de près l’évolution de la capital gains tax cambodgienne et des règles d’évaluation foncière qui pourront impacter, à terme, la rentabilité nette des investissements.

Tant que la convention fiscale n’est pas en vigueur, les expatriés doivent accepter l’idée que la fiscalité restera un terrain d’incertitude et de vigilance. En matière d’impôt sur le revenu comme de taxe foncière, l’enjeu n’est pas de chercher un « no man’s land » fiscal, mais d’articuler au mieux deux systèmes qui, pour l’instant, s’ignorent plus qu’ils ne se parlent.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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