Investir dans la pierre au Koweït quand on est expatrié

Publié le 27 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Au Koweït, l’immobilier fait partie des sujets qui reviennent systématiquement dans les conversations d’expatriés. Entre rumeurs de rendements élevés, cadre légal jugé opaque et grands projets urbains qui s’annoncent, difficile de démêler le fantasme de la réalité. Pourtant, en s’appuyant sur les textes récents et les données disponibles, il est possible de se faire une idée claire des opportunités… et des lignes rouges à ne pas franchir.

Un marché immobilier sous tension mais en pleine mutation

Le marché immobilier koweïtien est à la fois massif, dynamique et très encadré. Il pèse déjà des centaines de milliards de dollars et les projections évoquent un volume proche de 0,89 trillion de dollars à l’horizon 2028, avec une croissance annuelle estimée autour de 1,46 %. Les dernières données disponibles montrent une reprise nette de l’activité en 2025, avec des ventes trimestrielles dépassant le milliard de dinars koweïtiens et un investissement record dans le segment des immeubles et appartements de rapport.

La démographie est un moteur puissant. Sur environ 4,7 à 4,98 millions d’habitants, près de 70 % sont des expatriés. Cette majorité étrangère entretient une forte pression sur la demande locative, surtout dans les quartiers proches des pôles d’emploi, des écoles internationales et des hôpitaux. Le marché est donc loin d’être figé, mais il ne se résume pas à une simple course au rendement.

Des prix et des volumes en hausse modérée

Les chiffres récents montrent une tendance de fond intéressante : les prix progressent, mais sans emballement généraliste. Les indices immobiliers font apparaître une hausse globale de l’ordre de 2,9 % sur un an, avec une augmentation plus marquée pour les biens d’investissement (environ +7 % sur un an pour les immeubles de rapport et appartements) que pour les logements privés. Les transactions résidentielle pure reculent parfois en volume ou se stabilisent, mais les actifs à vocation locative s’arrachent, notamment dans certains secteurs urbains.

Cette dynamique confirme un point crucial pour les expatriés : ce n’est pas un marché en bulle débridée, mais un marché d’investisseurs aguerris où chaque segment évolue à son propre rythme, avec une demande locative structurelle solide.

Le cadre légal : autorisé, mais sur un fil serré

Pour un non-Koweïtien, le Koweït n’est pas un “Dubai bis” en matière de propriété. Loin de là. Les grands principes tiennent en quelques phrases : oui, un étranger peut devenir propriétaire, mais seulement dans des conditions strictes, sur une surface limitée, pour un usage bien précis, et uniquement dans des zones définies.

Les textes de référence : entre ouverture ciblée et verrouillage résidentiel

Le droit immobilier koweïtien s’appuie d’abord sur la loi n° 74 de 1979, qui encadrait historiquement l’accès à la propriété et réservait l’essentiel des droits fonciers aux citoyens koweïtiens et, dans une certaine mesure, aux ressortissants du Conseil de coopération du Golfe. Plus récemment, un décret-loi majeur — le n° 7 de 2025 — est venu moderniser ce cadre pour attirer davantage de capitaux étrangers, en particulier via les entreprises, les fonds et les véhicules d’investissement réglementés.

Ce mouvement d’ouverture reste toutefois soigneusement balisé. Le législateur cherche à canaliser l’investissement étranger vers l’immobilier d’entreprise et les structures professionnelles, tout en protégeant le parc de logements privés destiné aux Koweïtiens. Pour un expatrié individuel, la marge de manœuvre reste donc réduite et très encadrée.

Ce qu’un expatrié peut (ou ne peut pas) acheter

Un étranger qui réside au Koweït doit retenir plusieurs règles-clés s’il envisage un achat à son nom propre.

Concrètement, un expatrié peut devenir propriétaire d’un appartement ou d’un local dans certains quartiers prévus à cet effet, sans droit au terrain lui-même. La propriété foncière reste l’apanage des Koweïtiens et des ressortissants du Golfe, ou d’entités spécifiques dûment agréées.

Les zones ouvertes aux étrangers

Le gouvernement a identifié une série de quartiers où les non-Koweïtiens peuvent acheter. Ils sont souvent côtiers ou urbains, déjà populaires auprès des expatriés.

Parmi ces zones désignées, on trouve notamment : notamment

D’autres secteurs comme Hawally, Mahboula, Jabriya ou Farwaniyah restent largement locatifs pour les expatriés, même s’ils offrent des rendements locatifs très attractifs pour les propriétaires locaux ou les structures autorisées.

Conditions personnelles : qui a le droit d’acheter ?

L’accès à la propriété est réservé à un profil très précis d’expatrié. Les grandes exigences reviennent systématiquement dans les textes :

À cela s’ajoute une règle rarement mise en avant dans les discussions informelles : si l’expatrié perd sa résidence (perte d’emploi, non-renouvellement de visa), il peut être légalement contraint de vendre son bien. Posséder un logement ne donne ni visa, ni voie royale vers la citoyenneté.

Les limites à ne pas ignorer

Cette architecture juridique a un corollaire : l’investissement locatif direct est en principe exclu pour un acheteur étranger individuel. La loi impose que le bien acheté serve de résidence principale et interdit officiellement de le transformer en actif locatif ou commercial. Dans les faits, certains essaient de contourner ces contraintes, mais les risques sont réels : nullité de la transaction, contentieux, voire perte du bien.

Pour qui cherche une logique purement patrimoniale et locative, ce verrou impose donc de se tourner vers d’autres approches : participation à des structures locales autorisées, achat via une société cotée ou un fonds agréé, ou tout simplement rester sur un modèle de location classique plutôt que d’acheter.

Entre société, fonds et propriété “individuelle” : quelles portes de sortie pour investir ?

Les réformes de 2025 ciblent précisément cette question : comment laisser entrer les capitaux non-koweïtiens sans livrer le marché résidentiel privé aux spéculateurs étrangers. La réponse passe principalement par les sociétés et les véhicules d’investissement.

Sociétés et fonds autorisés à posséder de l’immobilier

La nouvelle génération de textes donne la possibilité à certaines entités à capital étranger de détenir de l’immobilier au Koweït, sous conditions.

Parmi ces acteurs éligibles, on peut citer :

Ces sociétés peuvent acquérir des immeubles, bureaux, terrains à usage logistique ou commercial, à condition de démontrer que ces actifs servent une finalité opérationnelle : hébergement des salariés, bureaux, plateformes logistiques, etc. La spéculation pure (“acheter pour revendre rapidement”) est explicitement découragée.

Interdiction stricte sur le résidentiel privé pour ces entités

Les textes sont clairs : même ces sociétés et fonds, pourtant autorisés à posséder des immeubles, n’ont pas le droit d’acheter des terrains destinés à l’habitation privée (private housing). Le segment des villas individuelles pour familles koweïtiennes reste hors d’atteinte des entreprises, qu’elles soient locales ou à capital étranger. L’objectif est de ne pas aggraver la pénurie de logements pour les nationaux, déjà confrontés à un arriéré de plus de 98 000 demandes de logement social.

Cette barrière explique pourquoi une partie des capitaux koweïtiens part à l’étranger, notamment vers des marchés beaucoup plus ouverts comme Dubaï, tout en maintenant un socle d’investissement local via les immeubles de rapport, centres commerciaux, bureaux et projets mixtes.

Le parcours d’achat pour un expatrié : du repérage à l’enregistrement

Pour l’expatrié qui remplit les critères et trouve un bien situé dans une zone autorisée, le processus de transaction suit globalement la même logique que pour un citoyen, mais avec davantage de contrôles administratifs.

Repérage, négociation et pré-accord

Tout commence par la recherche du bien, qui se fait en général via des agences locales, des plateformes spécialisées (4Sale, Sakan, Q8 Realtor, Better Homes Kuwait, Kuwait Real Estate Company, etc.) ou le bouche-à-oreille. L’usage d’un agent dûment licencié par le ministère du Commerce et de l’Industrie et par le ministère de l’Intérieur est non seulement conseillé, mais souvent obligatoire.

Une fois le bien repéré, la négociation porte sur le prix, les modalités de paiement, les éventuelles rénovations à la charge du vendeur et la date de libération. En pratique, un dépôt d’environ 10 % du prix est généralement versé à la signature d’un accord préliminaire pour “réserver” le bien.

Vérifications techniques et juridiques

Avant d’aller plus loin, il est vivement recommandé de financer une inspection complète du logement : état de la climatisation centrale, réseau électrique, plomberie, isolation, qualité du bâtiment (structure, ascenseurs, façade, étanchéité). La chaleur extrême et le sable mettent les constructions à rude épreuve, et certaines copropriétés génèrent des coûts de maintenance élevés.

Sur le plan juridique, l’acheteur (via son avocat) doit :

– vérifier le titre de propriété, les plans cadastraux et les permis de construire ;

– s’assurer qu’aucun litige, hypothèque ou privilège ne grève le bien ;

– confirmer que la zone entre bien dans le périmètre autorisé aux étrangers ;

– demander une estimation officielle de la valeur pour éviter de surpayer.

Des experts agréés par le ministère de la Justice peuvent réaliser cette évaluation, qui servira de référence pour la banque le cas échéant.

Dossier d’achat et autorisations de l’État

Une fois ces vérifications menées, l’acheteur rassemble les documents exigés : pièce d’identité civile koweïtienne (Civil ID), titre de séjour, passeport, preuves de revenus, relevés bancaires, extrait de casier judiciaire, titre du bien, certificat officiel du ministère de la Justice sur la propriété, et rapport d’évaluation.

Signature, paiement et enregistrement

Le contrat de vente définitif est ensuite signé devant un notaire ou un officier public. Le solde du prix est versé, soit sur fonds propres, soit via un prêt bancaire. Les banques exigent généralement un apport de 20 à 30 %, parfois plus pour les biens haut de gamme, et un taux d’intérêt qui peut tourner autour de 5 à 6 % sur longue durée, avec des offres plus compétitives ponctuelles chez certains établissements (3,25 à 3,75 % annoncés sur certains produits).

Une fois la totalité payée, le transfert de propriété est enregistré auprès du ministère de la Justice et du Département des terres. L’acheteur reçoit un nouveau titre à son nom, qui doit ensuite être notifié à d’autres administrations en cas de mise en service de compteurs ou de raccordement aux services.

Coûts, frais annexes et financement : un investissement à bien chiffrer

Le Koweït a la réputation — justifiée — d’être un pays à faible fiscalité. Sur la pierre, cela se vérifie en grande partie, mais cela ne signifie pas que les frais sont inexistants.

Taxation : une fiscalité ultra-légère pour l’individu

En tant que personne physique, un expatrié propriétaire d’un appartement au Koweït ne paie ni impôt sur la fortune immobilière, ni TVA, ni droit de mutation lourd comparable à ceux de nombreux pays occidentaux. Les plus-values à la revente ne sont, en pratique, pas taxées chez l’individu, et il n’existe pas de taxe foncière récurrente type “taxe d’habitation” ou “taxe foncière” au sens classique.

En revanche, des frais ponctuels s’appliquent au moment de la transaction, sous la forme de droits d’enregistrement, de timbres ou de frais de transfert, qui peuvent représenter quelques pourcents du prix du bien. De nombreux rapports évoquent un cumul de 3 à 7 % incluant :

– environ 1 % d’enregistrement ;

– 1 % de droit de transfert ;

– des timbres pouvant aller jusqu’à 5 % selon la nature de l’acte ;

– les honoraires d’avocats (1 à 2 % du prix).

À cela s’ajoute la commission de l’agent immobilier, généralement négociable entre 1 et 5 % du prix de vente, souvent due par la partie qui l’a mandaté (acheteur, vendeur ou les deux selon l’accord).

Crédit immobilier : des conditions existantes, mais pas toujours favorables

Les principales banques locales (National Bank of Kuwait, Burgan Bank, Gulf Bank, Kuwait Finance House) proposent des prêts immobiliers aux expatriés, sous réserve d’un dossier solide.

Les grandes lignes des financements disponibles peuvent se résumer ainsi :

Les banques ont une politique prudente : elles se montrent attentives à la stabilité du visa de résidence, à l’employeur, au secteur (pétrole, finance, santé, éducation) et à l’endettement global de l’acheteur. À noter que des réformes en cours cherchent à moderniser encore le cadre hypothécaire, pour mieux gérer le risque de défaut et élargir l’accès au crédit.

Coûts récurrents : charges, entretien et services

Si l’absence d’impôt récurrent sur la propriété est un atout, l’acheteur ne doit pas sous-estimer les coûts annuels ou mensuels :

– charges de copropriété (ascenseurs, gardien, climatisation centralisée, piscines, espaces communs) ;

– factures d’eau, d’électricité, d’Internet ;

– assurance multirisques habitation ;

– éventuels frais de gestion locative si le bien est exploité via une structure autorisée ;

– entretien lourd à moyen terme (climatiseurs, étanchéité, peinture, remplacement des équipements).

Un investissement mal calibré sur ces coûts peut faire dégringoler un rendement qui semble très attractif sur le papier.

Où vivre et, éventuellement, où acheter au Koweït ?

Même si la plupart des expatriés se contentent de louer, connaître la géographie des quartiers reste essentiel pour identifier où la demande locative est la plus forte et où la vie au quotidien est la plus agréable.

Quartiers urbains et côtiers très prisés des expatriés

Salmiya reste, de loin, l’un des principaux aimants pour la communauté étrangère. Quartier côtier animé, il concentre centres commerciaux (Marina Mall), cafés, restaurants, corniche, plages publiques et résidences modernes. On y trouve des appartements allant du studio au grand 3 ou 4 pièces, avec des loyers qui peuvent grimper rapidement selon la vue et les prestations.

D’autres quartiers côtiers comme Fintas, Mangaf, Mahboula ou Al Ahmadi offrent une alternative plus abordable, avec des immeubles récents, parfois en front de mer, et une clientèle d’expatriés et de familles en quête d’un style de vie plus détendu.

Zones familiales et résidentielles

Pour les familles, des secteurs comme Jabriya, Bayan, Mishref, Salwa ou les quartiers de South Surra sont très recherchés. Ils combinent proximité d’écoles internationales, hôpitaux, parcs et une atmosphère plus calme que les quartiers hyper-urbains.

Niveaux de loyers : quelques repères

Les loyers varient considérablement selon le secteur, le standing, la surface et la proximité de la mer. Quelques ordres de grandeur permettent de situer le marché :

Ces chiffres illustrent bien le point central : pour la plupart des expatriés, l’immobilier au Koweït se vit d’abord à travers la location. Nombre d’entre eux bénéficient d’ailleurs d’une allocation logement prise en charge en tout ou partie par leur employeur, ce qui renforce la solidité de la demande locative dans certains secteurs.

Rendements, risques et alternatives : ce que signifie “investir” quand on est expatrié

Pour un expatrié, la tentation est grande de raisonner en pur investisseur : acheter un appartement dans une zone très demandée, le louer, encaisser un loyer important dans une devise très forte, le tout sans impôt sur la plus-value. Sur le papier, le tableau est séduisant. Dans la pratique, la réglementation referme cette porte aux particuliers étrangers.

Un rendement locatif attractif… pour ceux qui ont le droit

Les études de marché indiquent que certains quartiers populaires auprès des expatriés — Mahboula, Mangaf, Fahaheel, Abu Halifa, parties de Salmiya — offrent des rendements locatifs bruts dans la moyenne ou le haut de la fourchette régionale. De nombreux investisseurs locaux visent des rentabilités nettes de l’ordre de “mid single digits à high single digits” après charges, c’est-à-dire en gros entre 5 et 9 % selon la qualité du bien et sa gestion.

Le rendement dépend de plusieurs facteurs :

Les districts les plus “rentables” en affichage brut ne sont pas forcément les plus intéressants une fois soustraits les coûts d’entretien, les périodes de vacance et les risques de gestion.

L’expatrié face au dilemme : acheter pour résider ou diversifier à l’étranger ?

Compte tenu des restrictions, un expatrié qui envisage un achat au Koweït doit se poser une question simple : veut-il acheter d’abord pour se loger, ou pour “faire du rendement” ?

C’est d’ailleurs ce que font de nombreux investisseurs koweïtiens et expatriés : conserver au Koweït un ancrage résidentiel et, en parallèle, déployer leurs capitaux immobiliers sur des marchés où la propriété étrangère est nettement plus simple, à l’image de Dubaï. Là-bas, les étrangers peuvent acquérir des biens en pleine propriété dans des quartiers désignés, bénéficier de rendements locatifs bruts souvent supérieurs à 6,5 % et, au-delà d’un certain seuil d’investissement, accéder même à des dispositifs de résidence long terme.

Le Koweït, lui, propose l’inverse : sécurité monétaire, absence de fiscalité individuelle, demande locative solide… mais des restrictions drastiques sur la nature de la propriété accessible à l’expatrié.

Sécurité juridique, acteurs professionnels et due diligence

Si le cadre légal est strict, il a aussi l’avantage de clarifier les responsabilités des différents acteurs. Le secteur immobilier est encadré par plusieurs ministères et autorités : ministère de la Justice, ministère du Commerce et de l’Industrie, ministère de l’Intérieur, Kuwait Direct Investment Promotion Authority, Autorité des marchés de capitaux et Banque centrale.

Le rôle central des agences et conseillers immobiliers

Les agences immobilières au Koweït fonctionnent dans un cadre très régulé. Pour obtenir une licence, un agent doit suivre une formation, réussir un examen et adhérer à un code de déontologie. Cette professionnalisation vise à garantir un minimum de transparence dans un marché où les montants en jeu sont importants.

Concrètement, ces intermédiaires assurent plusieurs fonctions :

– mise en marché des biens avec vérification des caractéristiques et de la conformité ;

– accompagnement des acheteurs et vendeurs dans la négociation ;

– préparation des contrats de vente ou de bail ;

– suivi des démarches administratives avec les autorités (enregistrement, obtention des certificats nécessaires) ;

– conseils sur le positionnement prix, en fonction des tendances locales.

Malgré ce cadre, le marché n’est pas exempt de dérives : concurrence féroce entre agences, manque de transparence dans certaines transactions, informations parfois incomplètes ou biaisées. Pour un expatrié, le choix d’un interlocuteur sérieux est donc décisif.

Comment choisir son agence ou ses partenaires locaux

Avant de confier la recherche ou la vente d’un bien à une agence, il est indispensable :

Certaines plateformes comme Sakan ou Kuwait MLS offrent aussi un panorama des annonces et des professionnels actifs, ce qui peut servir de point de départ pour une première sélection.

Vigilance juridique : la règle d’or de l’expatrié

Sur un marché aussi encadré, chaque étape doit être validée par un avocat maîtrisant le droit immobilier local, en particulier pour :

– vérifier la compatibilité du projet d’achat avec le statut de l’acheteur (nationalité, type de visa, durée de résidence) ;

– s’assurer que le bien se situe bien dans une zone autorisée aux étrangers ;

– analyser les contrats pour éviter toute clause abusive ou contradictoire avec la loi ;

– documenter correctement la provenance des fonds, si besoin, au regard des exigences bancaires et réglementaires.

La règle est simple : aucun transfert de fonds significatif, aucun engagement ferme, sans une double validation — juridique et bancaire.

Grand angle : le Koweït vaut-il la peine d’investir quand on est expatrié ?

Au terme de ce panorama, la réponse ne peut être ni un “oui” enthousiaste, ni un “non” catégorique. Tout dépend de ce que l’on met derrière le mot “investir”.

Si l’on entend par là “devenir propriétaire de sa résidence principale dans le pays où l’on vit”, le Koweït peut être une option réaliste pour un expatrié stabilisé, avec un visa de longue durée, des revenus confortables et une vision moyen-long terme. Dans ce cadre, l’achat d’un appartement dans une zone autorisée permet :

Mais cet achat ne doit pas être perçu comme une “assurance retraite” ou un portefeuille de biens locatifs, car la loi interdit précisément cette logique pour les étrangers.

Si l’on pense à l’investissement au sens strict — maximiser un rendement, arbitrer entre différentes villes mondiales, utiliser l’effet de levier du crédit, diversifier son patrimoine — alors le Koweït apparaît davantage comme un maillon au sein d’une stratégie plus large. Il peut faire sens, par exemple, de :

Enfin, le contexte local évolue : Vision 2035, réforme hypothécaire annoncée, nouveaux projets de villes et d’infrastructures, digitalisation des procédures, intérêt croissant pour les bâtiments durables. Il n’est pas exclu que, dans les années à venir, le pays assouplisse certains aspects de la propriété étrangère, notamment dans des zones ou projets spécifiques. Pour l’instant, toutefois, l’équilibre reste net : ouverture calculée pour les capitaux professionnels, contrôle serré pour l’acheteur expatrié individuel.

Pour celui-ci, investir dans la pierre “au Koweït” signifie avant tout bien connaître les règles du jeu, accepter leurs limites et, surtout, ne pas confondre droit d’usage local et stratégie patrimoniale globale.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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