Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer ou passer plusieurs mois à Antigua-et-Barbuda, c’est le rêve des amoureux de plages turquoise et de soleil quasi permanent. Mais derrière les cartes postales, il y a une réalité très concrète : comment se loger, à quel prix, avec quelles règles et quels pièges éviter. Entre locations saisonnières, baux longue durée, achat immobilier classique ou investissement dans un programme de citoyenneté par investissement, les options ne manquent pas… à condition de bien les comprendre.
Ce guide détaille le marché immobilier, les coûts, les procédures ainsi que les droits et obligations liés à l’achat d’un logement à Antigua-et-Barbuda. Il est spécialement conçu pour répondre aux besoins des expatriés, des investisseurs et des nomades digitaux.
Comprendre le marché du logement à Antigua-et-Barbuda
Le marché immobilier d’Antigua-et-Barbuda est fortement tiré par le tourisme et par les acheteurs étrangers, notamment britanniques, nord-américains et canadiens. On y trouve aussi bien des locations à l’année que des villas de grand luxe et des programmes hôteliers destinés à l’investissement.
Le pays attire environ 1,2 million de visiteurs par an, ce qui représente près de 60 % du revenu national.
Le coût de la vie est globalement élevé : en moyenne, il est estimé à environ 45 % plus cher que la France, et le poste “logement + abonnements” grimpe à près de 48 % de plus. Le salaire net moyen tourne autour de 4 744 EC$ (environ 1 480 €), ce qui signifie que côté local, tout le monde ne peut pas suivre la hausse des loyers dans les zones touristiques.
Pour se repérer, il est utile de distinguer deux situations très différentes : louer son logement (court ou long terme) et acheter un bien.
Louer un logement : budgets, types de biens et zones clés
À Antigua-et-Barbuda, l’offre locative se concentre sur des appartements, maisons et villas, souvent meublés, avec une forte proportion de biens destinés à la location saisonnière. Les locations à l’année existent, mais elles se négocient plus facilement en dehors des pics touristiques.
Niveaux de loyer : ce que disent les chiffres
Les données récentes disponibles donnent un ordre de grandeur des loyers moyens en dollars des Caraïbes orientales (EC$) et en euros.
| Type de logement | Emplacement | Loyer moyen mensuel (EC$) | Fourchette typique (EC$) | Approx. en €* |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1 chambre | Centre-ville | 4 702 | 2 000 – 8 108 | ~1 500 |
| Appartement 1 chambre | Hors centre | 4 102 | 3 000 – 6 306 | ~1 320 |
| Appartement 3 chambres | Centre-ville | 6 775 | 4 865 – 9 459 | ~2 180 |
| Appartement 3 chambres | Hors centre | 4 000 | 3 000 – 5 000 | ~1 290 |
conversion indicative, susceptible de varier selon le taux de change.
D’autres sources confirment ces ordres de grandeur : on trouve par exemple des estimations de 633 € pour un T1 en centre, jusqu’à près de 950 € pour un grand appartement hors centre, mais dans les zones ultra prisées ou pour des biens très confortables, les loyers grimpent davantage.
Prix médian d’une nuit d’hôtel pour un court séjour, soit environ deux fois plus cher qu’en France.
Locations saisonnières : villas, maisons et appartements
Le pays compte plus d’une centaine d’annonces en location de maisons et appartements, avec une large gamme de prix. Quelques exemples donnent un bon aperçu de la diversité de l’offre :
| Type de bien (location courte durée) | Caractéristiques | Loyer indicatif (par nuit ou par période) |
|---|---|---|
| Maison 1 chambre, 1 salle de bain | Meublée | 103 € |
| Maison 2 chambres, 2 salles de bain | Meublée | 226 € |
| Appartement 1 chambre | Meublé | 626 – 1 107 € |
| Villa 2 chambres, 2 salles de bain | Meublée | 193 – 347 € |
| Villa 4 à 7 chambres | Haut de gamme, piscine, vue mer | 347 – 3 366 € |
Les villas de luxe, notamment autour d’English Harbour ou Jolly Harbour, peuvent se louer entre 3 000 et 8 000 USD la semaine en haute saison. Ce type de produit vise plutôt une clientèle touristique haut de gamme ou des investisseurs à la recherche de rendement locatif.
Zones populaires pour se loger
Pour un expatrié ou un résident de long séjour, les mêmes zones reviennent souvent :
Découvrez les localités les plus prisées d’Antigua pour l’investissement immobilier et la qualité de vie, des marinas animées aux quartiers en plein développement.
Cœur historique de la voile avec une ambiance animée, restaurants, bars. Fort potentiel locatif saisonnier et marché du luxe.
Grande marina sécurisée avec golf 18 trous, commerces, restaurants, plage et villas en bord de lagune. Très prisé des étrangers.
Quartier apprécié des expatriés pour son confort de vie, sa proximité avec la mer et la qualité de ses services.
Secteur en plein développement avec des projets de grand luxe (ex: Rosewood). Prix élevés et forte perspective de plus-value.
La capitale et sa périphérie offrent des logements variés, parfois plus abordables, tout en restant proches de tous les services.
Dans des secteurs comme Jolly Harbour, les propriétaires paient aussi des charges communautaires qui incluent sécurité, voirie, maintenance des jardins, eaux usées, parfois générateur de secours et usine de dessalement. Cet environnement est confortable pour les locataires, mais se répercute sur les loyers.
Contrats de location : clauses essentielles et bonnes pratiques
Même si le droit locatif local n’est pas détaillé dans les données, les principes généraux des baux résidentiels restent valables et servent de garde-fou, surtout pour des étrangers :
Pour une location saisonnière, même de courte durée, la signature d’un **contrat écrit** est indispensable. Ce document doit clairement stipuler la **durée** de la location, le **montant du loyer**, les **conditions de paiement**, les modalités de **révision** éventuelle et les **conditions de résiliation**. Il doit également inclure une description précise du bien loué : nombre de pièces, surface, équipements, mobilier fourni, annexes et place de parking. Enfin, la réalisation d’un **état des lieux détaillé**, idéalement accompagné de photos, à l’entrée et à la sortie, est cruciale pour prévenir les litiges concernant la restitution du dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie est devenu la norme : souvent équivalent à un mois de loyer pour les locations longue durée, et parfois à une ou deux semaines de loyer pour les locations de vacances. Le contrat doit en préciser clairement le montant, ce qu’il couvre (dégradations, impayés) et le délai de restitution.
Pour un bail plus long (plusieurs mois ou années), il est fortement recommandé de confier la relecture du contrat à un avocat spécialisé en immobilier, surtout si des clauses vous semblent floues : conditions de résiliation anticipée, possibilités de sous-location, règles sur les animaux, interdiction de fumer, responsabilités en matière de réparations, etc. Un bail détaillé, loin d’être une contrainte, protège les deux parties.
Coût du logement : loyers, charges et abonnements
Louer à Antigua-et-Barbuda ne se résume pas au loyer. Les charges mensuelles peuvent peser lourd, en particulier en cas d’usage intensif de la climatisation.
Charges et abonnements typiques
Les données de coût de la vie donnent une bonne idée des principaux postes pour un appartement standard de l’ordre de 80–85 m².
| Poste de dépense | Coût mensuel moyen (EC$) | Approx. en € |
|---|---|---|
| Électricité + eau + déchets (85 m² env.) | 783 | ~250 |
| Internet haut débit (≥ 60 Mbps, illimité) | 207 | ~70 |
| Forfait mobile (appels + données) | 109 | ~35 |
| Abonnement salle de sport | 183 | ~60 |
En dollars US, d’autres estimations évoquent :
– entre 100 et 250 USD par mois pour l’électricité,
– entre 20 et 60 USD pour l’eau,
– 70 à 120 USD pour internet,
– des packs “internet + divertissement” autour de 90 USD.
Le coût de l’électricité reste un point sensible dans les Caraïbes. Les factures explosent dès que la climatisation fonctionne en continu. Avant de louer, il est utile de demander au propriétaire ou à l’agence un ordre de grandeur des factures des précédents locataires.
Fournisseurs et démarches pour les services
Les principaux acteurs de services publics sont bien identifiés :
– APUA (Antigua Public Utilities Authority) : électricité, eau, téléphonie fixe, internet filaire.
– FLOW et DIGICEL : internet et téléphonie mobile.
Pour ouvrir un contrat, fournissez une pièce d’identité, une preuve de domicile et parfois un dépôt. Dans certains complexes, comme Jolly Harbour, un gestionnaire (CDAL) facture un forfait regroupant les charges (électricité, eau, sécurité, etc.). Ces coûts sont refacturés mensuellement aux propriétaires, qui les répercutent ensuite sur les loyers.
Là encore, mieux vaut clarifier ce qui est inclus dans le loyer (eau, internet, télévision câblée, entretien jardin, piscine) et ce qui sera facturé à part, car certaines annonces “tout compris” n’incluent pas toujours les surconsommations ou certains services.
Acheter un bien : règles pour les étrangers et fiscalité
Pour ceux qui souhaitent s’installer durablement, ou investir dans une résidence secondaire ou locative, Antigua-et-Barbuda est l’un des pays les plus ouverts de la région.
Droits des étrangers : un accès large à la propriété
Les non-ressortissants peuvent librement acheter un bien immobilier résidentiel ou commercial, avec des droits de propriété identiques à ceux des citoyens. On peut acquérir aussi bien des terrains en pleine propriété (freehold) que des droits en bail (leasehold), même si la pleine propriété reste le cas le plus courant.
Deux grandes limites sont à connaître :
– les étrangers ne peuvent en principe pas acheter de terres agricoles, sauf dérogations spécifiques,
– il existe un gel des acquisitions de terrains à bâtir à Barbuda pour les non-ressortissants, dans une logique de protection du foncier local.
La nationalité de l’acheteur ne fait pas l’objet de quotas ni de restrictions particulières.
L’Alien Landholding License : le sésame indispensable
En dehors des investissements réalisés dans le cadre du programme de citoyenneté par investissement (CBI, voir plus loin), tout étranger qui achète doit obtenir une Alien Landholding License (ALHL), parfois appelée Non-Citizens Landholding Licence.
Quelques points clés :
Processus clés et informations importantes pour les acheteurs étrangers concernant la licence du Ministry of Justice and Legal Affairs.
La demande de licence d’acquisition doit être adressée au **Ministry of Justice and Legal Affairs**.
Le coût de cette licence est généralement compris entre **5 % et 7 %** du prix d’achat du bien.
Le délai de traitement de la demande oscille entre **3 et 6 mois**.
Pendant l’instruction, l’acheteur verse généralement un **dépôt de 10 %** pour réserver le bien.
Depuis 2020, certaines obligations fiscales (ex: taxes sur les terrains non bâtis) s’appliquent même si l’acheteur obtient ultérieurement la citoyenneté mauricienne.
Il est vivement déconseillé de tenter de contourner cette exigence : acheter sans licence expose à des blocages administratifs, voire à la remise en cause de la transaction.
Étapes d’une acquisition immobilière
Le processus d’achat est relativement standard, mais suppose de s’entourer de professionnels locaux.
1. Sélection du bien En pratique, la plupart des acheteurs passent par une agence immobilière locale pour filtrer les annonces, organiser les visites, négocier le prix et servir d’intermédiaire avec le vendeur. Des plateformes comme Properstar ou les grands réseaux internationaux présents sur place (Antigua & Barbuda Sotheby’s International Realty, par exemple) permettent de se faire une idée des prix avant de se déplacer.
2. Offre et compromis Une fois le bien trouvé, on formule une offre écrite. Si le vendeur l’accepte, un contrat préliminaire (purchase agreement) est signé, souvent accompagné du dépôt de 10 %.
Il est crucial de faire réaliser une due diligence par un avocat local, membre de l’Antigua Bar Association et spécialisé en immobilier. Il vérifiera le titre de propriété, les hypothèques, les servitudes et la conformité des documents cadastraux. Cette étape permet d’éviter de découvrir après l’achat que le bien est grevé de charges ou impliqué dans des litiges.
4. Demande d’Alien Landholding License L’avocat prépare le dossier et le soumet aux autorités. Pendant ce temps, le bien est bloqué pour l’acheteur grâce au dépôt.
5. Finalisation Une fois la licence obtenue, l’acheteur règle le solde du prix, les taxes et honoraires. L’avocat enregistre ensuite la vente au Land Registry pour le transfert de titre.
6. Délai global et présence sur place L’ensemble de la procédure prend généralement 4 à 6 mois. L’acheteur n’est pas obligé d’être physiquement présent : une procuration donnée à l’avocat permet de tout gérer à distance.
Coûts d’acquisition : au-delà du prix affiché
Les coûts de transaction ne sont pas négligeables et doivent être intégrés dans votre budget d’achat.
| Poste | Fourchette / Taux indicatif |
|---|---|
| Alien Landholding License | 5 à 7 % du prix du bien |
| Stamp Duty (acheteur) | 2,5 % du prix d’achat |
| Honoraires d’avocat | 1 à 2 % du prix du bien |
| Commission d’agence (généralement vendeur) | 5 à 7 % du prix de vente |
| Coût total de transaction (acheteur) | Environ 10 à 15 % du prix du bien |
Pour un bien à 600 000 USD, il faut donc envisager au minimum 60 000 à 90 000 USD supplémentaires pour couvrir ces frais.
Coûts récurrents de détention
Une fois propriétaire, plusieurs dépenses annuelles s’ajoutent :
Le taux de la taxe foncière, très modéré, est compris entre 0,1 % et 0,5 % de la valeur cadastrale du bien.
Fiscalité sur les revenus locatifs et la revente
Du point de vue de la fiscalité, Antigua-et-Barbuda est très attractive :
– pour les résidents, il n’y a ni impôt sur le revenu, ni impôt sur la fortune, ni impôt sur les successions, ni impôt sur les plus-values.
– pour un non-résident qui loue son bien, une retenue à la source de 25 % sur le revenu net peut s’appliquer. Par ailleurs, il faut vérifier les obligations dans votre pays de résidence fiscale.
– lors d’une revente, un étranger est soumis à une taxe sur la plus-value (capital appreciation tax) de 5 % sur la plus-value réalisée.
– le vendeur paie aussi un stamp duty de 7,5 % sur la cession.
Autrement dit, le paradis fiscal n’existe jamais totalement : même si la pression fiscale globale reste légère, la vente d’un bien avec forte plus-value n’est pas totalement exonérée.
Financer son achat : cash, crédit local ou montage alternatif
La majorité des achats étrangers sont réalisés au comptant, ce qui facilite les négociations, surtout dans les segments de luxe où les vendeurs apprécient les transactions rapides. Mais il est possible de recourir à un financement local.
Les grandes banques présentes (Eastern Caribbean Amalgamated Bank, CIBC FirstCaribbean, Antigua Commercial Bank, Scotiabank) offrent des crédits hypothécaires aux étrangers, mais avec des conditions plutôt prudentes :
Principaux critères et conditions généralement appliqués aux emprunteurs non-résidents en France pour l’obtention d’un prêt immobilier.
Le taux d’intérêt se situe généralement entre 5 % et 8 %. La durée du prêt est habituellement comprise entre 15 et 20 ans.
La quotité financée (Loan-to-Value) est souvent limitée à 60-70 % maximum, nécessitant un apport personnel conséquent de 30 à 40 % du prix du bien.
Le dossier fait l’objet d’un examen serré des preuves de revenus, de l’historique de crédit et de la situation patrimoniale de l’emprunteur.
Dans certains cas, le vendeur est prêt à proposer un financement vendeur (crédit accordé directement par le propriétaire avec hypothèque) ou un prêt privé, mais ces solutions demandent un encadrement juridique rigoureux.
Investir avec le programme de citoyenneté par investissement
Antigua-et-Barbuda s’est imposée comme l’un des principaux pays caraïbes proposant une citoyenneté par investissement (CBI). Pour un étranger qui souhaite à la fois un passeport caribéen puissant et un pied-à-terre immobilier, c’est une option à considérer.
Principes généraux du CBI
Le programme, lancé autour de 2013, est encadré par la Citizenship by Investment Unit (CIU). L’objectif est de drainer des capitaux étrangers pour financer des projets publics et privés.
On peut obtenir la citoyenneté par plusieurs voies :
– une donation au National Development Fund (NDF),
– un investissement dans un projet immobilier agréé par l’État,
– une contribution au fonds de l’Université des West Indies (UWI),
– ou un investissement dans une entreprise approuvée.
Le volet qui nous intéresse pour le logement est l’investissement immobilier.
Investir dans un bien éligible à la citoyenneté
Pour la voie immobilière, plusieurs éléments sont communs à toutes les offres :
L’investissement minimum requis est compris entre 200 000 USD et 300 000 USD. Le bien immobilier doit impérativement faire partie d’un projet agréé par le gouvernement et être conservé pendant au moins 5 ans. La demande de citoyenneté doit obligatoirement passer par un agent agréé. Une fois obtenue, la citoyenneté dispense de l’Alien Landholding License.
Parmi les projets fréquemment mentionnés :
– Nonsuch Bay Resort : complexe de luxe au sud-est d’Antigua, combinant cottages de plage, villas, appartements, suites, piscines, plage privée et marina. Certains produits sont proposés en fraction, d’autres en pleine propriété.
– Moongate Resort (Half Moon Bay) : boutique-hôtel de 42 suites, avec différentes catégories de suites (standard, premium avec piscine privée, penthouses), accessibles à partir de 200 000–300 000 USD selon les formules, souvent avec possibilité d’intégrer le bien à un programme locatif hôtelier.
L’idée, pour l’investisseur, est de combiner :
L’obtention de la citoyenneté donne accès à un passeport offrant la libre circulation ou un visa à l’arrivée dans plus de 150 pays, incluant l’espace Schengen, le Royaume-Uni, Singapour et Hong Kong. Parallèlement, l’investissement comprend la propriété d’un actif immobilier, qui peut générer un revenu locatif grâce à une gestion hôtelière.
Parcours type pour la citoyenneté via l’immobilier
1. Choix de l’agent et pré-sélection L’investisseur contacte un cabinet spécialisé (Global Citizen Solutions, RIF Trust, etc.) qui évalue son éligibilité, conseille sur la meilleure option d’investissement (donation, immobilier, entreprise) et propose différents projets.
2. Préparation du dossier Le candidat rassemble les documents nécessaires : passeport, extraits de casier judiciaire, preuves de l’origine licite des fonds, certificats médicaux, etc. L’agent prépare et vérifie l’ensemble.
3. Dépôt de la demande auprès de la CIU La demande est soumise par l’agent. La CIU mène des investigations approfondies (due diligence), parfois en s’appuyant sur des agences internationales, et peut convoquer le candidat à une interview en visioconférence.
4. Approbation de principe Si la CIU donne un accord de principe, le candidat est invité à réaliser l’investissement dans le projet immobilier choisi (ou effectuer la donation).
Après le transfert des fonds d’investissement et la signature des actes notariés, l’étape finale pour le candidat est de prêter serment d’allégeance, une cérémonie qui peut parfois se faire à distance via une ambassade. Il reçoit ensuite son certificat officiel de citoyenneté, puis son passeport. Ce passeport est d’abord valable pour une durée de 5 ans, puis peut être renouvelé pour des périodes de 10 ans.
En pratique, la procédure dure en général 3 à 6 mois, parfois plus selon la complexité du dossier.
Obligations et avantages pour le nouvel investisseur-citoyen
En contrepartie, le nouveau citoyen :
– doit passer au moins 5 jours sur place au cours des 5 premières années de citoyenneté ;
– profite d’un environnement fiscal très léger (pas d’impôt sur le revenu, pas de taxes sur la fortune, ni sur les successions, ni sur les plus-values locales) ;
– peut inclure sa famille (conjoint, enfants jusqu’à 30 ans sous conditions, parents et grands-parents dépendants, frères et sœurs célibataires) dans la demande initiale ou les ajouter plus tard, moyennant des frais supplémentaires ;
– peut, sous conditions, transmettre la citoyenneté à ses futurs descendants.
Pour qui combine projet de vie dans les Caraïbes et stratégie patrimoniale internationale, ce montage permet de se loger (au moins périodiquement) dans un bien de qualité tout en diversifiant sa nationalité.
Marché immobilier : niveaux de prix et dynamique
Pour se positionner, quelques repères chiffrés sont utiles.
Prix d’achat moyens et typologies de biens
Les données de marché indiquent que :
– le prix moyen au m² à Antigua tourne autour de 1 680 USD, mais cela masque de forts écarts ;
– les appartements se négocient autour de 660 USD par pied carré (soit environ 7 100 USD par m²) dans les zones recherchées,
– les villas se situent plutôt autour de 1 250 USD par pied carré, soit au-delà de 13 000 USD/m² pour des produits prime,
– les développements ultra-luxe (Half Moon Bay, grandes villas de front de mer) dépassent régulièrement 2 000 USD par pied carré, avec des propriétés à plusieurs dizaines de millions de dollars.
On trouve malgré tout des segments plus accessibles :
| Type de bien | Fourchette de prix indicative |
|---|---|
| Maison 2 chambres moyenne gamme | ~350 000 USD |
| Maison 3 chambres moyenne gamme | ~600 000 USD |
| Townhouse 2 chambres à Jolly Harbour | ~250 000 USD |
| Villa en front de mer, haut de gamme | 1 à plus de 10 millions USD |
| Investissement CBI immobilier | À partir de 200 000 – 300 000 USD |
Globalement, les prix progressent d’environ 5 % par an depuis 2019, portés par la demande étrangère, la rareté de l’offre sur certaines plages et le rebond post-pandémie.
Rendements locatifs et dynamique touristique
Les rendements bruts sur la location de villas et appartements dans les secteurs les plus recherchés sont évalués entre 5,7 % et 8,4 %. Plusieurs facteurs expliquent ces niveaux :
Taux d’occupation hôtelière moyen à Antigua-et-Barbuda, pouvant atteindre 81% en mars lors du pic de la haute saison.
Pour un investisseur, ces chiffres peuvent paraître attractifs, mais il faut déduire :
– les commissions des plateformes (Airbnb, Booking, etc.),
– la gestion locative (souvent ~10 % des loyers),
– l’entretien, les charges, l’assurance,
– les périodes creuses hors saison.
Risques, pièges et bonnes pratiques
Le marché immobilier antillais a ses spécificités, et Antigua-et-Barbuda ne fait pas exception. Quelques erreurs reviennent régulièrement.
Acheter sans licence ou sans due diligence
Tenter d’acheter un terrain ou une maison sans attendre l’Alien Landholding License, ou sans avoir vérifié le titre de propriété, est l’un des principaux pièges. Les risques :
– impossibilité de faire enregistrer la transaction,
– découverte tardive de droits de tiers (hypothèque, indivision, litige familial),
– blocage d’un projet de construction sur un terrain non constructible ou soumis à des restrictions.
La présence d’un avocat local expérimenté n’est pas une simple formalité, c’est une assurance juridique réelle.
Sous-estimer le coût global de l’opération
Beaucoup d’acheteurs étrangers focalisent sur le prix affiché sans tenir compte :
L’acquisition et la détention d’une villa en Martinique impliquent des coûts spécifiques à anticiper : des frais de transaction de 10 à 15%, des charges de copropriété parfois élevées, ainsi que des dépenses d’entretien régulier (peinture fréquente, lutte contre la corrosion due au sel, entretien du jardin tropical). Une assurance spécifique couvrant les risques cycloniques est également indispensable.
Avant de signer, il est utile de demander au vendeur ou au gestionnaire :
– les factures des deux ou trois dernières années,
– le budget annuel de la copropriété ou de la communauté,
– les travaux récents ou à venir.
Ignorer le cadre locatif et la demande du secteur
Acheter un bien uniquement parce qu’il est “beau” ou que la vue est spectaculaire, sans se demander s’il se louera réellement, expose à des déconvenues. Il est essentiel de vérifier :
Pour évaluer le potentiel locatif d’un bien immobilier, trois éléments clés doivent être examinés. Premièrement, la **demande locative** sur ce segment : elle est souvent saisonnière et haut de gamme, avec des locations de moyenne durée et une clientèle principalement de plaisance. Deuxièmement, il est crucial de vérifier les **restrictions éventuelles** imposées par la communauté de propriétaires, telles que l’interdiction de la location à court terme, la limitation du nombre de jours de location autorisés, ou des règles strictes concernant les travaux et les modifications du bien. Enfin, une étude de la **concurrence locale** est indispensable, incluant le nombre d’annonces similaires, le niveau de prix réel pratiqué sur le marché locatif et les taux d’occupation moyens observés.
Programmes de citoyenneté non agréés
Dans le cadre de la citoyenneté par investissement, investir dans un projet non approuvé par le gouvernement est le meilleur moyen de perdre à la fois argent et espoir de passeport. Seule la liste officielle de la CIU fait foi. Toute offre “alternative”, même séduisante, doit être regardée avec la plus grande méfiance.
Contexte pratique : vie quotidienne, budget et assurances
S’installer à Antigua-et-Barbuda, ce n’est pas seulement signer un bail ou un acte de vente : c’est aussi gérer un budget global et anticiper les spécificités d’un petit État insulaire exposé aux ouragans.
Coût de la vie et dépenses courantes
Outre le logement, plusieurs postes impactent le budget mensuel :
Aperçu des principaux postes de dépenses pour les expatriés ou les résidents en Guinée, avec des éléments de comparaison européenne.
Plus chère que dans de nombreux pays européens pour les produits importés (pain, lait, viande, fromages). Les marchés locaux offrent des alternatives à des prix plus raisonnables.
Carburant autour de 1,3 € le litre. Réseau de transports en commun peu structuré, conduisant à un usage fréquent de la voiture personnelle ou du taxi.
Pour des soins lourds, il est parfois nécessaire de se rendre dans un pays voisin. Une bonne assurance santé internationale est fortement recommandée.
Les écoles privées internationales sont coûteuses, avec des frais de scolarité pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros par an.
Nombre de guides recommandent d’opter pour des locations à long terme plutôt que des séjours courts si l’objectif est de contenir les coûts, de privilégier les marchés et supermarchés locaux plutôt que les restaurants à chaque repas, et d’envisager l’énergie solaire pour limiter la facture d’électricité sur une résidence principale.
Risques naturels et assurance habitation
Comme toutes les îles caraïbes, Antigua-et-Barbuda est exposée aux ouragans et tempêtes tropicales. L’assurance habitation est donc un poste central, surtout pour un propriétaire :
Les contrats d’assurance couvrent généralement les dommages causés par le vent, la pluie, les inondations et les secousses sismiques. Cependant, ils sont assortis de franchises élevées, souvent autour de 2 % de la valeur assurée pour les risques dits « catastrophiques ». Par ailleurs, les assureurs peuvent exiger la réalisation de certains travaux de prévention pour accepter de couvrir un bien ou pour moduler le montant de la prime. Ces travaux peuvent inclure l’installation de portes renforcées, de volets anti-cycloniques, la surélévation des installations électriques ou la pose de clapets anti-retour sur les évacuations.
Pour choisir une police, il est important de regarder : la lisibilité, l’harmonisation avec le design, les émotions véhiculées et l’accessibilité.
– les garanties incluses et les exclusions (terrasses, piscines, dépendances, mobilier extérieur),
– les délais et plafonds d’indemnisation,
– les services d’assistance en cas de catastrophe (relogement temporaire, avance sur indemnité, etc.).
Comment s’organiser concrètement pour trouver un logement
Entre les annonces en ligne, les agences et les réseaux d’expatriés, il peut être difficile de savoir par où commencer.
Pour un séjour de quelques semaines ou mois, comparez les prix sur Airbnb ou Booking, mais contactez aussi directement des agences locales ou gestionnaires de villas pour trouver les meilleures affaires. Pour une location à l’année, commencez vos recherches 6 à 8 semaines avant l’arrivée, définissez un budget réaliste incluant électricité et internet, ciblez 2 ou 3 zones adaptées à votre mode de vie (proximité mer, écoles, marinas, travail), et visitez si possible pour tester la connexion internet, cruciale pour les nomades digitaux.
Pour un achat, la démarche idéale :
1. Passer quelques semaines sur place à louer dans différents quartiers pour ressentir les ambiances et les contraintes (bruit, trafic, vent, moustiques, accès plage ou commerces). 2. Rencontrer plusieurs agents immobiliers : ils connaissent les prix réels de transaction, par opposition aux prix affichés. 3. Solliciter un avocat dès qu’un projet d’achat se précise, pour organiser la due diligence et la demande d’ALHL. 4. Demander systématiquement les documents techniques (plans, permis de construire, certificats d’achèvement, plans de lotissement, règlement de copropriété ou de communauté).
En résumé : se loger intelligemment à Antigua-et-Barbuda
Antigua-et-Barbuda offre un éventail impressionnant de possibilités de logement : du studio en ville au penthouse de marina, de la petite maison en retrait à la villa de plus de 10 millions de dollars face à la mer, sans oublier les programmes hôteliers du CBI. Mais ce paradis apparent ne dispense pas de la rigueur habituelle lorsqu’il s’agit d’immobilier.
Pour tirer le meilleur parti du marché local, quelques lignes directrices se dégagent :
Pour toute transaction immobilière ou projet d’investissement, plusieurs précautions sont cruciales. Ne signez jamais sans un contrat écrit et clair, que ce soit pour une location saisonnière ou un bail longue durée. Intégrez systématiquement les charges et abonnements dans votre calcul de budget, car leur impact est significatif. Pour tout projet d’achat, faites appel à des professionnels reconnus (avocat, agent immobilier), surtout si vous êtes étranger. Anticipez la fiscalité applicable à la location et à la revente, même dans un pays réputé à faible pression fiscale. Enfin, pour les projets de citoyenneté par investissement, vérifiez la solidité et la conformité des programmes exclusivement via des agents agréés et des programmes officiellement approuvés.
Avec ces précautions, Antigua-et-Barbuda peut devenir bien plus qu’une destination de vacances : un véritable port d’attache, une base caribéenne pour une vie ou une retraite au soleil, ou un élément solide d’une stratégie patrimoniale internationale.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Antigua-et-Barbuda pour rechercher du rendement locatif saisonnier et une exposition en dollars US. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (île d’Antigua, secteurs de Jolly Harbour, English Harbour, Dickenson Bay), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa ou un appartement haut de gamme proche des plages et marinas, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation lié au tourisme haut de gamme, pour un ticket global (acquisition + frais + ameublement + légers travaux) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du secteur, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale en dollars dans le temps.
Vous souhaitez vous expatrier à l'étranger : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
