Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Antigua-et-Barbuda est devenue en quelques années l’une des destinations phares pour les expatriés qui veulent allier investissement immobilier, qualité de vie au soleil et, pour certains, accès à une seconde citoyenneté. Entre un marché porté par le tourisme, une fiscalité très avantageuse et un programme de citoyenneté par investissement particulièrement compétitif, l’archipel coche beaucoup de cases pour les investisseurs internationaux.
Ce guide détaille toutes les informations essentielles qu’un expatrié doit connaître avant d’acheter un bien à Antigua-et-Barbuda, que l’achat soit réalisé dans le cadre du programme de citoyenneté par investissement (CBI) ou en dehors de celui-ci.
Pourquoi Antigua-et-Barbuda attire autant les expatriés investisseurs
Le pays profite d’un cocktail rare : stabilité politique, croissance économique soutenue, devise arrimée au dollar américain, cadre juridique de common law, fiscalité légère et tourisme en plein boom. Cette combinaison crée un environnement propice aux investissements immobiliers de long terme.
L’économie est fortement tirée par le tourisme, qui pèse plus de 60 % du PIB. Les arrivées aériennes ont dépassé leurs niveaux d’avant-pandémie, avec une hausse d’environ 18 % par rapport à 2019, et les nuitées ont encore progressé d’environ 15 % au premier semestre 2024 par rapport à 2023. Cette dynamique soutient la demande en hébergements, qu’il s’agisse d’hôtels ou de locations saisonnières.
Le dollar des Caraïbes orientales (XCD) est indexé à un taux fixe de 2,7 XCD pour 1 USD, réduisant le risque de change pour les investisseurs.
Pour un expatrié, c’est aussi un cadre de vie. L’anglais est la langue officielle, l’archipel compte 365 plages, un climat chaud toute l’année, des infrastructures correctes (aéroport international, internet fibre le long des côtes, hôpital moderne, écoles internationales) et une réputation de pays sûr, en particulier dans les zones fréquentées par les expatriés (Jolly Harbour, English Harbour, Hodges Bay).
Un marché immobilier en croissance, mais encore compétitif
Le marché immobilier à Antigua-et-Barbuda est souvent décrit comme mature, mais toujours attractif pour les étrangers. La demande étrangère est très forte : environ 60 % des acheteurs internationaux sont britanniques, 10 % américains, 5 % canadiens, le reste provenant surtout d’autres pays européens. Les acheteurs étrangers ciblent majoritairement le haut de gamme et les zones prime, en particulier les biens en front de mer.
Prix moyen global du mètre carré en USD pour l’immobilier à Antigua, selon certaines sources.
Depuis 2019, les valeurs immobilières augmentent en moyenne de 4 à 5 % par an, avec des hausses plus marquées sur le littoral et les produits de luxe. Sur certaines années, la montée des prix dans ce segment atteint 5 à 10 %. À ce rythme, un bien acheté 1 000 000 USD peut raisonnablement viser une valeur autour de 1 270 000 USD au bout de cinq ans, sans compter un éventuel effet de rareté dans les zones les plus recherchées.
L’archipel souffre d’un manque de capacités hôtelières luxueuses, alors que les tarifs ont augmenté de plus de 30% depuis 2019 et que des marques internationales manifestent leur intérêt pour le marché.
Pour mieux visualiser quelques repères de prix, le tableau suivant synthétise des ordres de grandeur observés sur le marché résidentiel :
| Type de bien | Fourchette indicative de prix (USD) |
|---|---|
| Studio / appartement en résidence | 250 000 – 400 000 |
| Condo 1 chambre en resort côtier | 400 000 – 650 000 |
| Maison 2 chambres | ≈ 350 000 |
| Villa 2 chambres | 400 000 – 900 000 |
| Villa 3 à 6 chambres (marché luxe) | 1 900 000 – 3 500 000 et plus |
| Villas ultra-luxe (Jumby Bay, Pearns, etc.) | 4 000 000 – 10 000 000+ |
| Parcelle constructible | 550 000 – 750 000 |
| Part d’hôtel ou de resort | à partir de 200 000 – 300 000 |
Ces chiffres restent indicatifs, mais donnent une bonne idée de l’ordre de grandeur du ticket d’entrée selon le segment.
Acheter comme étranger : permis, taxes et cadre légal
Un étranger peut acheter librement de l’immobilier à Antigua-et-Barbuda, à condition de respecter une formalité essentielle : obtenir un « Alien Landholding Licence » (ALHL), parfois appelé « Non-Citizens Landholding Licence ». Ce permis est requis pour la plupart des acquisitions de terrains ou maisons par des non-ressortissants qui ne passent pas par le programme de citoyenneté par investissement.
Ce permis est délivré par les autorités (Ministry of Justice and Legal Affairs ou ministère chargé des terres, selon les sources). Il coûte en général 5 % de la valeur du bien, certaines sources mentionnant une fourchette de 5 à 7 %. Son instruction prend en général entre 3 et 6 mois. Durant ce délai, l’acheteur a déjà signé une promesse de vente et versé un acompte (environ 10 %), placé en séquestre.
Pour les expatriés, l’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre d’un programme de citoyenneté par investissement (CBI) présente un avantage administratif et financier majeur : ces biens sont exemptés de l’obligation d’obtenir un permis de propriété étrangère. Cette mesure permet d’éliminer à la fois le coût associé à cette autorisation et les délais administratifs souvent longs, simplifiant ainsi considérablement le processus d’achat.
Quelques autres points réglementaires à garder en tête :
Une fois le permis d’acquisition obtenu, les étrangers bénéficient de droits de propriété similaires à ceux des citoyens. Les titres de propriété sont majoritairement en pleine propriété (freehold), les baux de longue durée (leasehold) existant mais étant minoritaires. Cependant, l’achat de terres agricoles est restreint pour les non-citoyens. Sur l’île de Barbuda, en raison du régime foncier communautaire, l’acquisition de terrains à bâtir par des étrangers est fortement réglementée, voire interdite dans certains cas.
Sur le plan juridique, l’acheteur étranger doit obligatoirement recourir à un avocat local pour le dossier de permis, et il est fortement recommandé de le mandater dès le début pour tout le processus : vérifications au registre foncier, rédaction du contrat, encadrement du paiement, enregistrement final.
En pratique, l’acquisition suit un canevas assez standard : sélection du bien, offre, signature d’un compromis, versement d’un dépôt (souvent 10 %), dépôt du dossier de permis (si nécessaire), due diligence (recherche de titre, vérification des servitudes, contrôle des permis de construire auprès de la Development Control Authority), paiement du solde à la signature de l’acte, enregistrement au Land Registry. L’ensemble prend couramment 4 à 6 mois, principalement à cause du délai de licence.
Combien coûte réellement une acquisition : vue d’ensemble des frais
Outre le prix d’achat, il faut intégrer un ensemble de taxes et de frais qui, au total, peuvent représenter entre 10 et 15 % du prix du bien pour un étranger. En pratique, la plupart des sources s’accordent autour de 8,5 à 9,5 % de coûts directs à la charge de l’acheteur, hors commissions payées par le vendeur.
Résumé des principaux postes de dépenses à prendre en compte pour une gestion budgétaire efficace.
Inclut le loyer ou l’emprunt immobilier, les charges, les taxes foncières et l’assurance habitation.
Couvre les frais de véhicule (carburant, entretien), les transports en commun, l’assurance auto et les péages.
Regroupe les courses alimentaires, les repas à l’extérieur et les livraisons de nourriture.
Comprend les frais médicaux, les mutuelles, les médicaments et les soins non remboursés.
Inclut les abonnements, les sorties, les vacances, les hobbies et les achats de divertissement.
Dédié à l’épargne, aux investissements, aux assurances vie et autres produits financiers.
| Poste de coût | Montant ou pourcentage typique | À la charge de |
|---|---|---|
| Permis Alien Landholding Licence | 5 % du prix (parfois 5–7 %) | Acheteur |
| Droit de timbre (achat) | 2,5 % du prix | Acheteur |
| Droit de timbre (revente) | 7,5 % du prix | Vendeur |
| Honoraires d’avocat | ≈ 1–2 % du prix | Acheteur |
| Commission d’agent immobilier | 5–7 % du prix | Généralement vendeur |
| Taxe annuelle foncière | 0,1 à 0,5 % de la valeur évaluée | Propriétaire |
| Taxe sur terrain non bâti (non-résidents) | 10–20 % de la valeur du terrain | Propriétaire |
| Assurance habitation (incl. ouragans) | ≈ 2 % de la valeur assurée / an | Propriétaire |
| Gestion locative | ≈ 10 % des loyers | Propriétaire |
À cela s’ajoutent les charges courantes : électricité (autour de 0,15 USD/kWh), eau (8 à 18 USD pour 1 000 gallons), entretien de piscine et jardin si villa, petite maintenance. Pour un expatrié non résident, l’appui d’une société de gestion est presque incontournable, en particulier pour les villas en bord de mer exposées aux ouragans, au sel et à l’humidité.
Un paradis fiscal pour les particuliers (ou presque)
L’un des arguments les plus puissants d’Antigua-et-Barbuda pour les expatriés est sa fiscalité personnelle extrêmement légère. Le pays ne prélève pas :
– d’impôt sur le revenu personnel pour les résidents sur leurs revenus mondiaux ;
– de taxe sur la fortune ;
– de droits de succession ;
– de taxe sur les plus-values immobilières pour les résidents.
Les non-résidents ne sont taxés que sur leurs revenus de source locale. Un point de nuance toutefois : plusieurs sources indiquent qu’un vendeur étranger peut être soumis à une taxe de 5 % sur l’appréciation du bien à la revente. En outre, l’État prélève une retenue à la source sur certains revenus (dividendes, intérêts, redevances) versés à des non-résidents, avec des taux cités entre 12,5 % et 25 % selon la nature des flux.
Le régime fiscal des loyers perçus par les non-résidents à Abu Dhabi est variable : certaines sources mentionn’une retenue à la source de 25% sur le revenu net, d’autres indiquent qu’aucune taxe locale ne s’applique. L’ABST (taxe sur la valeur ajoutée, 15% ou 14% pour l’hôtellerie/restauration) peut concerner les locations de courte durée. Il est crucial de vérifier les implications dans son pays d’origine, notamment pour les citoyens américains soumis à une imposition mondiale.
Côté impôts fonciers, les taux restent très modérés : de 0,1 à 0,5 % de la valeur évaluée du bien, parfois cités autour de 0,3 % pour le résidentiel. Les propriétaires étrangers de terrains non bâtis peuvent en revanche se voir appliquer une taxe spécifique (10 à 20 % de la valeur du terrain), destinée à décourager la rétention spéculative de foncier nu.
Le programme de citoyenneté par investissement : un levier majeur pour investir
Le programme de citoyenneté par investissement d’Antigua-et-Barbuda, créé en 2013, est devenu l’un des plus attractifs du monde pour ceux qui souhaitent combiner achat immobilier et obtention d’un second passeport. Géré par la Citizenship by Investment Unit (CIU), il permet d’obtenir la citoyenneté en contrepartie d’une contribution qualifiante, sans obligation de renoncer à sa nationalité d’origine.
Les grandes lignes du programme
Le CBI propose quatre voies principales :
– une contribution non remboursable au National Development Fund (NDF) ;
– un investissement immobilier dans un projet approuvé par le gouvernement ;
– un investissement d’entreprise ;
– un don au fonds de l’Université des West Indies (UWI).
Pour un expatrié qui souhaite investir en dur dans le pays, la voie immobilière est la plus pertinente. Elle impose :
– un investissement minimum dans un projet approuvé, montants généralement cités entre 300 000 et 400 000 USD pour un achat en pleine propriété, et parfois 200 000 USD par investisseur en co-investissement (par exemple, pour une fraction de resort) ;
– une durée de détention obligatoire de cinq ans, au terme de laquelle le bien peut être revendu sans perte de la citoyenneté ;
– la signature dès l’amont d’un contrat de vente avec un promoteur figurant sur la liste officielle de la CIU.
Pour les investisseurs qui ne souhaitent pas gérer directement un bien, des alternatives comme les NDF (Notes de Décote Fiscale), les investissements en entreprise ou les fonds UWI (Usufruit/Wallonie Immobilier) existent. Ces options sont principalement intéressantes pour ces profils spécifiques et servent également de points de comparaison utiles pour évaluer différentes stratégies d’investissement.
Le tableau ci-dessous récapitule les grandes routes d’investissement :
| Option CBI | Montant minimal (USD) | Points clés pour un expatrié |
|---|---|---|
| National Development Fund (NDF) | 230 000 pour une personne ou famille ≤ 4 | Don non remboursable, pas de bien créé |
| Immobilier approuvé | 300 000 – 400 000 (souvent cité) | Bien à conserver 5 ans, exonéré d’ALHL |
| Co-investissement immobilier | ≈ 200 000 par investisseur (selon projets) | Part de resort, rendement locatif possible |
| Entreprise | 1 500 000 (solo) ou 5 000 000 (joint, 400 000 min par investisseur) | Plus complexe, plutôt pour entrepreneurs |
| Fonds UWI | 260 000 pour famille ≥ 6 | Inclut une bourse d’un an pour un membre |
À ces montants s’ajoutent les frais de dossier gouvernementaux, les frais de due diligence et les coûts de passeport. Pour l’option NDF, par exemple, les autorités facturent 10 000 USD de frais de traitement pour un candidat seul, 20 000 USD pour une famille de jusqu’à quatre personnes, plus 10 000 USD par dépendant supplémentaire au-delà. Les frais de contrôle d’antécédents atteignent environ 8 500 USD pour le demandeur principal, 5 000 USD pour le conjoint, 4 000 USD pour un enfant de 18 ans ou plus et 2 000 USD pour un adolescent de 12 à 17 ans. Chaque passeport coûte autour de 300 USD, et une interview en visioconférence (obligatoire à partir de 16 ans) est facturée 1 500 USD par personne.
Dans la pratique, pour un candidat seul, le coût total via contribution NDF est souvent estimé autour de 248 800 à 250 900 USD ; pour une famille de quatre via NDF, environ 267 500 à 269 700 USD ; pour une famille de quatre via la voie immobilière, de l’ordre de 327 500 à 339 700 USD.
Profils admissibles et exigences
Le demandeur principal doit :
– avoir au moins 18 ans ;
– être de bonne moralité, avec références bancaires et professionnelles à l’appui ;
– présenter un casier judiciaire vierge ;
– être en bonne santé.
Le programme est réputé pour sa rigueur, avec un taux de refus faible, de l’ordre de 2 à 3 % selon certaines sources.
L’un des atouts du CBI d’Antigua-et-Barbuda est sa souplesse pour les familles. Peuvent être inclus :
– le conjoint ;
– les enfants jusqu’à 30 ans s’ils sont financièrement à charge ou étudiants à temps plein ;
– les enfants majeurs handicapés ;
– les parents et grands-parents de 55 ans et plus, à charge ;
– les frères et sœurs non mariés du demandeur principal ou du conjoint.
Certaines nationalités considérées comme sensibles (Afghanistan, Iran, Corée du Nord, Somalie, Yémen, Soudan, Russie, Biélorussie) sont soumises à des restrictions ou à une due diligence renforcée, sauf si le candidat a quitté son pays dans sa jeunesse et prouve une résidence permanente d’au moins dix ans dans un État non restreint, sans liens économiques avec le pays d’origine.
Délai et conditions de présence
L’ensemble du processus, du dépôt à l’octroi de la citoyenneté, prend en général de 3 à 6 mois, parfois 4–6 mois selon les sources, avec des délais qui peuvent s’allonger en cas d’afflux de dossiers. Toute la procédure peut être menée à distance via un agent agréé ; la CIU ne reçoit pas les demandes directement des individus.
Après l’approbation de principe, l’investisseur a 30 jours pour effectuer le versement ou l’achat immobilier. Une fois la preuve fournie, il doit prêter serment d’allégeance (souvent à distance), puis reçoit son passeport généralement dans les quatre semaines.
Le seul engagement de présence est de passer au moins cinq jours sur le territoire au cours des cinq premières années. Les autorités envisagent de porter cette exigence à 30 jours dans l’avenir, mais à ce stade le seuil reste de quelques jours seulement.
Avantages de la citoyenneté pour un expatrié
Au-delà du titre de propriété, la citoyenneté d’Antigua-et-Barbuda offre :
– un passeport donnant accès sans visa ou avec visa à l’arrivée à environ 140–164 pays, dont le Royaume-Uni, l’espace Schengen, Singapour, Hong Kong, la Chine et la Russie ;
– la possibilité de demander un visa américain B-1/B-2 de 10 ans ;
– le droit de vivre, travailler et étudier à Antigua-et-Barbuda, ainsi que dans d’autres États de l’Organisation des États de la Caraïbe orientale (accès facilité au marché régional) ;
– un environnement fiscal favorable (absence d’impôt sur le revenu, de capital gains tax pour les résidents, de droits de succession ou d’impôt sur la fortune) ;
– la transmission possible de la citoyenneté aux générations futures.
Pour un expatrié qui cherche à la fois une base caribéenne, un second passeport et un actif immobilier avec potentiel de rendement, la combinaison « villa ou condo approuvé + CBI » est particulièrement cohérente.
Où investir : focus sur les zones les plus porteuses
Toutes les parcelles d’Antigua-et-Barbuda ne se valent pas. Les rendements locatifs, la profondeur du marché secondaire et la plus-value potentielle dépendent très fortement de la localisation. Plusieurs zones ressortent systématiquement dans les études comme les plus intéressantes pour un expatrié investisseur.
Jolly Harbour : marina, services et forte demande locative
Jolly Harbour est souvent décrite comme la zone la plus demandée pour la location saisonnière. Il s’agit d’une vaste marina résidentielle avec golf, plages, restaurants, supermarchés et services, le tout dans un ensemble semi-clos très prisé des expatriés, retraités et familles.
Les biens phares sont des maisons en rangée et villas avec quai privé, directement sur le canal, ainsi que des condos en front de mer. Les prix vont typiquement d’environ 250 000 USD pour un appartement ou une petite maison jusqu’à 3 000 000 USD pour une grande villa waterfront.
La demande locative est forte à l’année, avec un pic de décembre à avril. Les condos et villas bien gérés atteignent des rendements bruts compris entre 5,7 % et 8,4 %, avec des taux d’occupation annuels souvent supérieurs à 60–70 %.
English Harbour & Falmouth : cœur du yachting et haut de gamme
English Harbour et Falmouth Harbour forment le centre historique et mondain du yachting dans le pays, autour du Nelson’s Dockyard (classé au patrimoine mondial de l’UNESCO). Ces baies accueillent de grands événements nautiques comme Antigua Sailing Week ou le Charter Yacht Show, qui dopent la demande en hébergement haut de gamme.
Les prix des propriétés haut de gamme avec vue mer et accès aux ports démarrent à partir de ce montant en USD.
En haute saison, certaines villas se louent entre 3 000 et 8 000 USD par semaine. Les taux de remplissage y sont particulièrement élevés durant les événements nautiques, avec des loyers journaliers qui peuvent grimper à plus de 2 500 USD pour des propriétés d’exception.
Dickenson Bay, Hodges Bay et le nord de l’île
Dickenson Bay est une grande plage près de la capitale Saint John’s, avec une forte présence hôtelière et une animation importante. C’est un emplacement idéal pour des condos en bord de mer, plus accessibles que certaines villas du sud, avec un bon potentiel pour les locations courte durée, tourisme balnéaire classique et clientèle d’affaires.
Située au nord, cette zone se développe rapidement avec de nouveaux resorts, villas et résidences. Elle cible particulièrement les télétravailleurs, nomades numériques et expatriés, grâce à sa proximité avec l’aéroport international. L’offre immobilière est variée, allant de la villa familiale à la résidence de luxe avec services.
Nonsuch Bay, Half Moon Bay et la côte est
La côte est abrite plusieurs développements orientés resort et éco-luxe, comme Nonsuch Bay ou Half Moon Bay. Nonsuch Bay propose des villas et appartements en résidence fermée, avec services hôteliers, forte orientation vers les sports nautiques et clientèle de séjours prolongés.
Half Moon Bay attire des projets très haut de gamme, avec des villas et parcelles démarrant souvent autour du million de dollars. La perspective est plus long terme : rareté du foncier, montée en gamme annoncée, potentiel de plus-values significatives au fur et à mesure que les projets se concrétisent.
Autres emplacements à connaître
Galley Bay, Runaway Bay, Fryes Beach, Willoughby Bay ou encore certaines petites îles privées comme Jumby Bay complètent le tableau, chacune avec un positionnement plutôt luxe et des barrières à l’entrée importantes. Barbuda, quant à elle, est surtout un pari sur l’avenir, avec ses plages sauvages (Low Bay, Coco Point) et une logique de développement éco-touristique à plus long terme.
Marché locatif : quels rendements espérer ?
Pour un expatrié qui investit à Antigua-et-Barbuda, la dimension locative est souvent centrale. Le pays se prête particulièrement à la location de vacances courte durée, via des plateformes type Airbnb ou via des agences locales spécialisées.
Sur l’ensemble du marché, les rendements bruts se situent en général entre 4 % et 8 % par an, avec des rendements nets souvent cités entre 2 % et 5 % une fois retranchés les frais de gestion, l’entretien, l’assurance et les impôts éventuels. Dans les zones prime (Jolly Harbour, English Harbour, Dickenson Bay), des études mentionnent des rendements bruts de 5,7 à 8,4 % sur les biens bien positionnés.
Les indicateurs agrégés de location courte durée donnent une idée de la dynamique :
| Indicateur (location saisonnière) | Valeur indicative à Antigua-et-Barbuda |
|---|---|
| Taux d’occupation moyen Airbnb | ≈ 55 % (plus dans les zones prime) |
| Nuits louées typiques par an | ≈ 200 nuits |
| Revenu annuel moyen (toutes annonces) | ≈ 38 000 USD |
| Tarif journalier moyen (ADR) | ≈ 180–200 USD |
| Pic de saison | Décembre – avril, avec un sommet en février/mars |
Bien entendu, les chiffres varient énormément selon le type de bien, la localisation, la qualité de la gestion et la stratégie tarifaire. Un studio peut se louer à partir d’une quarantaine de dollars la nuit, tandis qu’une villa de quatre chambres peut atteindre 900–950 USD par nuit en haute saison.
Sur le marché longue durée, les loyers mensuels pour un appartement d’une chambre tournent autour de 1 000 USD en centre urbain et 750 USD en périphérie ; pour un trois chambres, environ 1 850 USD en centre et 1 200 USD en dehors. Ce segment intéresse notamment les expatriés en poste longue durée, les résidents étrangers et certains télétravailleurs.
Financement : un marché très orienté cash, mais des options existent
Une large partie des transactions immobilières se réalisent comptant. Cela tient à la sociologie des acheteurs (forte proportion de hauts revenus, surtout pour le segment CBI) et au fait que les banques locales sont prudentes vis-à-vis des emprunteurs étrangers.
Cela dit, quelques établissements – Eastern Caribbean Amalgamated Bank, CIBC FirstCaribbean International Bank, Antigua Commercial Bank ou encore certaines filiales de grandes banques régionales – proposent des prêts hypothécaires à des non-résidents. Les conditions usuelles sont les suivantes :
Principales conditions et caractéristiques des prêts immobiliers accordés aux acheteurs étrangers.
Un apport personnel de 30 à 40 % du prix du bien est généralement requis, parfois plus selon le profil.
Le montant du prêt est plafonné, avec un ratio prêt/valeur (LTV) maximum autour de 60 à 70 %.
Les taux d’intérêt sont de l’ordre de 6 à 9 %, avec des prêts souvent proposés à taux variables.
La durée de remboursement s’étale généralement de 10 à 15 ans, pouvant aller jusqu’à 20 ans pour certains profils.
Dossier exigeant : preuve de revenus, relevés bancaires, rapports de crédit internationaux, et parfois une hypothèque sur un bien dans le pays d’origine.
Certains promoteurs de projets approuvés CBI offrent également leurs propres plans de financement ou d’échelonnement des paiements, mais il faut être attentif aux taux effectifs, qui peuvent dépasser 8–12 %.
Pour beaucoup d’expatriés, la solution consiste à mobiliser l’équité d’un bien dans le pays d’origine (relais hypothécaire) ou à recourir à un financement auprès d’une banque internationale ou d’une structure offshore.
Gestion et risques : ce que doit savoir un investisseur à distance
Investir dans une villa en front de mer sous les tropiques est séduisant, mais la gestion à distance, dans un environnement soumis aux ouragans et au sel, peut vite tourner au casse-tête sans une organisation solide.
Plusieurs risques doivent être pris au sérieux :
L’investissement immobilier à Antigua comporte trois risques principaux à maîtriser : le risque climatique (ouragans de mai à novembre, nécessitant des normes de construction spécifiques et une assurance adaptée), le risque juridique (litiges fonciers et titres incomplets, à prévenir par une due diligence légale et topographique), et le risque de gestion (dégradations et performance locative pour les propriétaires absents).
Heureusement, le marché a vu se développer une offre structurée de sociétés de gestion de biens résidentiels et de villas, qui proposent :
– visites régulières, relèves de compteurs, paiement des factures d’utilités ;
– entretien de piscine, jardins, systèmes électriques et de plomberie ;
– préparation des maisons avant et après les tempêtes, assistance en cas de sinistre ;
– commercialisation sur les principaux canaux (sites spécialisés, Airbnb, Vrbo), accueil des locataires, service de conciergerie ;
– tenue de la comptabilité et rapports financiers mensuels.
Les honoraires de gestion locative s’élèvent généralement à environ 10 % des loyers perçus. Pour les villas non louées, des forfaits supplémentaires peuvent s’appliquer pour des services comme la garde des clés ou les inspections régulières. Pour un expatrié, il est essentiel d’intégrer ce coût dès le départ dans la stratégie d’investissement.
Sur le plan plus institutionnel, il faut aussi noter que le Département d’État américain a émis un avertissement de prudence à propos des investissements immobiliers dans le pays, citant un cas non résolu d’expropriation alléguée d’un bien appartenant à un citoyen américain. Les autorités américaines reconnaissent que le gouvernement d’Antigua-et-Barbuda affiche une politique de non-expropriation sans procédure légale ni compensation, mais ce dossier montre que la pratique peut diverger du principe dans des cas particuliers. Il ne s’agit pas d’un phénomène massif, mais un investisseur devra intégrer cet élément de risque politique dans son analyse.
Processus d’achat, de la recherche à la signature
Pour un expatrié, le parcours type sera le suivant :
L’acquisition d’un bien immobilier à Antigua suit une procédure structurée. Elle commence par la définition du budget et du type de projet (résidence personnelle, investissement locatif, ou achat dans le cadre du programme de citoyenneté par investissement). Ensuite, il faut sélectionner une zone adaptée, comme Jolly Harbour pour la location saisonnière ou Cedar Valley pour une résidence principale. Le repérage des biens se fait via des agences locales réputées, suivie de visites. Il est crucial de retenir un avocat local indépendant pour gérer l’offre d’achat, le contrat préliminaire et le dépôt de garantie (généralement 10%). Pour les non-citoyens, une Alien Landholding Licence doit être obtenue. La due diligence comprend une vérification juridique du titre foncier et une inspection technique du bien. Après délivrance du permis et validation des vérifications, l’acte de vente final est signé, le solde payé, et les frais (droits de timbre, honoraires d’avocat, licence) réglés. L’acte est enfin enregistré au Land Registry, le titre mis à jour faisant foi de propriété.
Une précaution fondamentale est de refuser tout versement important en dehors du cadre contrôlé par l’avocat et de se méfier des « arrangements » visant à sous-déclarer le prix pour réduire le droit de timbre. Ces pratiques sont risquées sur le plan légal, notamment vis-à-vis des réglementations anti-blanchiment.
Quel profil d’investissement pour quel expatrié ?
Le cadre très favorable d’Antigua-et-Barbuda ne signifie pas qu’un seul type de stratégie convient à tous. Selon le profil, le projet et l’appétit au risque, les approches diffèrent.
Pour un retraité expatrié cherchant avant tout une résidence principale au soleil, avec un peu de location saisonnière ponctuelle, un condo dans un resort bien géré ou une villa dans un quartier résidentiel comme Cedar Valley, Hodges Bay ou certaines zones calmes de Jolly Harbour aura du sens. Le CBI peut être un plus si l’on veut le passeport et la sécurité d’un statut local, mais n’est pas obligatoire pour acheter.
Pour un investisseur purement financier, privilégiez les produits immobiliers très liquides et situés en zone prime, offrant un bon ratio rendement/risque. Les options recommandées incluent : une villa ou un townhouse à Jolly Harbour, un appartement avec vue mer à English Harbour, une part d’hôtel via le programme CBI (Citizenship by Investment) avec revenu garanti, ou un appartement dans un resort approuvé. La stratégie consiste à maximiser le rendement locatif à court terme, puis à réaliser un arbitrage après 5 à 7 ans, une fois que la phase d’appréciation du bien est atteinte.
Pour un profil patrimonial cherchant diversification et plan B géopolitique, l’option la plus cohérente reste souvent un investissement immobilier dans un projet CBI approuvé, permettant de cocher trois cases en une : création d’un actif tangible, génération potentielle de revenus locatifs, obtention d’un second passeport offrant une grande liberté de déplacement et un environnement fiscal attractif.
Conclusion : un marché porteur, mais à aborder avec méthode
Antigua-et-Barbuda offre aujourd’hui un ensemble d’atouts rares pour un expatrié investisseur : une économie touristique dynamique, un marché immobilier en croissance mais encore compétitif, une fiscalité personnelle extrêmement favorable et un programme de citoyenneté par investissement parmi les plus aboutis au monde.
Les rendements locatifs, sans être mirifiques partout, restent solides dans les zones les plus demandées, avec des rendements bruts pouvant monter à 7–8 % et des plus-values attendues autour de 4–5 % par an sur le moyen terme, surtout sur le littoral haut de gamme. À condition d’accepter un horizon d’investissement de plusieurs années, l’immobilier antiguan peut ainsi jouer à la fois le rôle de générateur de revenus en devises fortes et de réserve de valeur.
L’investissement immobilier à Antigua-et-Barbuda nécessite une préparation rigoureuse en raison de spécificités locales complexes. Celles-ci incluent les permis de détention de terrains pour étrangers, une règlementation particulière à Barbuda, des risques climatiques, des incertitudes fiscales sur les revenus locatifs et des avertissements émis par des autorités étrangères. Il est impératif de s’entourer de professionnels solides : un avocat local expérimenté, un agent immobilier établi, un assureur spécialisé et un gestionnaire de biens fiable.
En procédant avec rigueur, en intégrant tous les coûts réels et en choisissant soigneusement la localisation et le type de bien, un expatrié peut tirer pleinement parti du potentiel d’Antigua-et-Barbuda, que ce soit pour y vivre, y passer l’hiver, diversifier son patrimoine ou se doter d’une véritable plateforme caribéenne, passeport en poche.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Antigua-et-Barbuda pour rechercher du rendement locatif en dollars et une exposition à un marché touristique en croissance. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Saint John’s, English Harbour, Jolly Harbour), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa ou un appartement en résidence sécurisée dans un secteur à forte demande saisonnière, combinant rendement locatif brut cible autour de 8–10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + ameublement/travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification pluriannuelle intégrant l’actif dans sa stratégie patrimoniale globale, tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs propres à Antigua-et-Barbuda.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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