Investissement immobilier en Turquie : avantages et restrictions

Publié le 9 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’investissement immobilier en Turquie attire de plus en plus d’investisseurs étrangers, séduits par un mélange alléchant de croissance économique dynamique et de cadre législatif favorable. Avec des avantages fiscaux notables, tels que l’exonération de la TVA pour l’achat de biens immobiliers par des résidents non turcs et une absence de taxe sur les plus-values après une période de détention de cinq ans, la Turquie se positionne comme un marché attrayant. Cependant, il est crucial de bien comprendre les restrictions qui encadrent ce secteur, notamment les règles concernant l’acquisition de propriétés par des étrangers dans certaines zones stratégiques et les limitations potentielles de la propriété foncière. Cet article explore en profondeur les opportunités et les défis de l’investissement immobilier dans ce pays aux promesses multiples.

Avantages fiscaux de l’investissement immobilier en Turquie

Avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers étrangers en Turquie

• Exonération de TVA sur l’achat immobilier neuf
  Les investisseurs étrangers peuvent bénéficier d’une exonération de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) lors de l’achat de biens immobiliers neufs auprès d’un promoteur, à condition :

• De ne pas avoir résidé en Turquie au cours des 6 derniers mois.
• Que le paiement soit effectué en devise étrangère.
• De conserver le bien au moins 1 an (sinon la TVA devient exigible rétroactivement).
• Que l’achat concerne un bien de première main, prêt à l’emploi, avec certificat de construction.
• Les terrains et biens d’occasion restent soumis à la TVA.

Exemple :
Un investisseur étranger qui achète un appartement neuf d’une valeur de 2 000 000 TRY peut économiser jusqu’à 20 % (400 000 TRY) sur le prix d’achat grâce à l’exonération de TVA, selon le taux applicable à la zone.

• Absence de taxe foncière pour les propriétés neuves
  Pour les nouvelles constructions, la taxe foncière peut être exonérée pendant les 5 premières années suivant l’acquisition. Cette mesure vise à encourager l’achat de biens immobiliers neufs.

Exemple :
Sur une propriété d’une valeur cadastrale de 1 000 000 TRY, l’exonération permet d’économiser chaque année la taxe foncière (généralement 0,1 à 0,3 % de la valeur), soit 1 000 à 3 000 TRY/an.

• Traitement fiscal favorable des revenus locatifs
  Les revenus locatifs bénéficient d’un abattement forfaitaire (généralement 15-25 %), puis sont imposés selon un barème progressif. Les charges (entretien, intérêts d’emprunt, assurances) sont également déductibles. Les investisseurs étrangers sont imposés uniquement sur les revenus générés en Turquie.

Exemple :
Pour un revenu locatif brut de 100 000 TRY/an, un abattement de 15 % réduit le revenu imposable à 85 000 TRY, puis l’impôt est calculé sur cette base.

• Fiscalité avantageuse sur les plus-values immobilières
  La plus-value réalisée lors de la revente d’un bien immobilier est exonérée d’impôt si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. En deçà de cette durée, la plus-value est imposée selon un barème progressif.

Exemple :
Un investisseur qui revend son bien après 6 ans ne paie aucun impôt sur la plus-value, ce qui améliore significativement la rentabilité nette de l’opération.

• Réductions d’impôts pour investissements en zones de développement ou projets d’infrastructure
  Des incitations supplémentaires existent pour les investissements dans certaines zones ou projets stratégiques :

• Exonération ou réduction de l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu.
• Exonération de TVA et de droits de douane sur les équipements et matériaux importés pour la construction.
• Aide à l’affectation de terrains par l’État.
• Subventions pour les cotisations sociales sur l’emploi créé (jusqu’à 10 ans dans certaines zones prioritaires).

Exemple :
Un investisseur développant un complexe hôtelier dans une zone de développement peut bénéficier d’une exonération totale de TVA sur la construction, de l’allocation gratuite d’un terrain et d’une réduction de 50 % de l’impôt sur les sociétés pendant 10 ans.

Avantage fiscal	Condition principale	Impact concret sur l’investissement
Exonération de TVA	Achat neuf, paiement en devise étrangère, détention ≥ 1 an	Réduction du prix d’achat de 1 à 20 % selon le bien
Exonération de taxe foncière (5 ans)	Acquisition d’un bien neuf	Aucune taxe foncière pendant 5 ans
Abattement sur revenus locatifs	Déclaration des revenus locatifs	Réduction du revenu imposable de 15 à 25 %
Exonération de plus-value (>5 ans)	Détention du bien > 5 ans	Plus-value totalement nette d’impôt
Réductions en zone de développement	Investissement dans une zone ou projet éligible	Exonérations multiples (TVA, impôts, cotisations sociales)

Exemples d’impact sur le rendement

– Achat d’un bien neuf pour 2 000 000 TRY, revente après 6 ans avec une plus-value de 500 000 TRY :
– Économie de 400 000 TRY sur la TVA
– Aucun impôt sur la plus-value
– Rentabilité accrue par l’absence de taxe foncière pendant 5 ans

– Investissement locatif générant 100 000 TRY/an pendant 5 ans :
– Abattement de 15 000 TRY/an
– Déduction supplémentaire des charges réelles
– Fiscalité compétitive par rapport à de nombreux pays européens

Conditions d’éligibilité générales

• Statut d’investisseur étranger (ne pas résider plus de 6 mois/an en Turquie pour certaines exonérations)
• Achat d’un bien neuf auprès d’un promoteur
• Investissement dans une zone ou un projet bénéficiant du statut d’incitation
• Respect de la durée minimale de détention pour certaines exonérations

Résumé encadré

Les avantages fiscaux turcs permettent d’optimiser la rentabilité des investissements immobiliers grâce à des exonérations de TVA, de taxe foncière, une fiscalité douce sur les revenus locatifs et les plus-values, ainsi que des incitations renforcées dans les zones de développement.

Acheter une maison en Turquie : opportunités et défis

Acheter une maison en Turquie : opportunités et défis

Opportunités d’achat immobilier en Turquie

• Marché attractif et dynamique : Les prix restent compétitifs comparés à d’autres destinations méditerranéennes, avec une forte demande internationale, notamment grâce à l’assouplissement des règles pour les étrangers depuis 2012.
• Diversité régionale :
  • Istanbul : Centre économique et culturel, idéal pour la location ou la plus-value à moyen terme.
  • Antalya & Alanya : Prisées pour les résidences secondaires et la retraite, avec une forte demande européenne et russe.
  • Bodrum & Fethiye : Marchés haut de gamme, parfaits pour le luxe et l’art de vivre.
  • Izmir & Çeşme : Régions en développement rapide, offrant de bonnes perspectives de valorisation.
• Prévisions de croissance :
  • Le marché reste porté par la démographie, l’urbanisation rapide et le tourisme.
  • Les régions côtières continuent d’attirer les investisseurs étrangers.
• Avantages économiques et culturels :
  • Coût de la vie inférieur à l’Europe de l’Ouest.
  • Fiscalité immobilière souvent avantageuse, notamment sur les plus-values et droits de succession.
  • Possibilité de demander la citoyenneté turque sous conditions d’investissement.
  • Qualité de vie élevée : climat méditerranéen, richesse culturelle, hospitalité.

Tableau comparatif des régions populaires

Région	Atout principal	Profil d’acheteur	Spécificités
Istanbul	Forte demande locative	Investisseur urbain	Marché compétitif
Antalya/Alanya	Plages, climat doux	Retraités, familles	Demande étrangère élevée
Bodrum/Fethiye	Luxe, qualité de vie	Acheteur haut de gamme	Prix plus élevés
Izmir/Çeşme	Marché en développement	Primo-accédant, investisseur	Forte croissance attendue

Principaux défis pour les acheteurs internationaux

• Complexités administratives :
  • Obtention du titre de propriété (Tapu) nécessite des démarches précises auprès du bureau du cadastre.
  • Nécessité de vérification de l’éligibilité selon la nationalité et la situation géographique du bien.
• Variations régionales de la réglementation :
  • Certaines zones (militaires, stratégiques, proches des frontières) sont interdites à l’achat pour les étrangers.
  • Les restrictions peuvent changer selon les décisions présidentielles.
• Stabilité politique et économique :
  • Le contexte géopolitique peut influencer le marché et la sécurité des investissements.
  • Les fluctuations de la livre turque peuvent impacter la valeur réelle du bien pour un investisseur étranger.

Exemples concrets et conseils pratiques

Exemple : Un investisseur européen a acheté un appartement à Antalya pour 90 000 €. En trois ans, la valeur a augmenté de 25 % grâce à l’essor du tourisme local.

Conseils :

• Toujours vérifier l’absence de dettes ou d’hypothèques sur le bien avant l’achat.
• Faire appel à un avocat spécialisé pour sécuriser la transaction et garantir la conformité aux lois turques.
• Prendre en compte la fiscalité locale : impôt foncier annuel, taxes d’achat, éventuelles exonérations pour les non-résidents.
• Se renseigner sur les restrictions spécifiques à la zone géographique visée.

Avantages fiscaux et restrictions

Avantages :

• Exonérations fiscales possibles pour les nouveaux propriétaires étrangers sur certains types de biens.
• Imposition modérée sur les revenus locatifs et les plus-values, sous réserve de respecter la législation locale.

Restrictions :

• Impossible d’acheter dans les zones militaires, de sécurité ou stratégiques.
• Limite de superficie cumulée pour les étrangers (30 hectares par personne physique sur tout le territoire turc).

Liste de points clés à retenir pour investir en Turquie

• Vérifier l’éligibilité et les restrictions selon la zone choisie.
• Anticiper les démarches administratives et juridiques.
• S’informer sur la fiscalité et les avantages potentiels.
• Considérer la stabilité politique et économique avant tout engagement.
• Privilégier les régions en développement pour maximiser la valorisation à moyen terme.

La Turquie offre un marché immobilier en pleine expansion, des opportunités de valorisation attractives et une grande diversité régionale, mais exige rigueur et accompagnement juridique pour sécuriser l’investissement des acheteurs internationaux.

Réglementations sur les terres agricoles en Turquie

Cadre législatif actuel concernant l’achat et l’utilisation des terres agricoles

Les terres agricoles en Turquie sont régies par un ensemble de lois qui encadrent l’acquisition, l’utilisation et la protection de ces terres. Historiquement, la législation vise à protéger la vocation agricole des terres et à limiter leur fragmentation ou leur conversion vers d’autres usages.

Règles pour les résidents et les non-résidents

• Les citoyens turcs peuvent acheter et exploiter des terres agricoles sans restriction notable, sous réserve du respect des règlements locaux d’aménagement et d’environnement.
• Les étrangers sont soumis à des restrictions spécifiques concernant l’acquisition de terres agricoles. Ils ne peuvent pas acquérir des terres dans certaines zones stratégiques (zones militaires, régions frontalières, zones de sécurité nationale) et la superficie totale détenue par des étrangers ne doit pas dépasser un certain pourcentage de la surface d’une province.

Restrictions spécifiques applicables aux étrangers

Catégorie	Droit d’acquérir des terres agricoles	Restrictions territoriales	Limitations de superficie
Citoyens turcs	Oui	Respect des plans locaux	Pas de plafond national
Personnes morales turques	Oui	Respect des plans locaux	Pas de plafond national
Étrangers (personnes physiques)	Oui, avec restrictions	Interdiction dans les zones sensibles et frontalières	Plafond par province et national (variables selon décret)
Entreprises à capitaux étrangers	Oui, sous conditions	Autorisation préalable, contrôle accru	Limites de superficie et d’activité

Processus administratif pour l’achat

• Dépôt d’un dossier auprès du cadastre local avec vérification du titre foncier.
• Vérification par les autorités compétentes (ministère de l’Agriculture, Défense et Intérieur) pour s’assurer que la parcelle ne se situe pas dans une zone interdite.
• Pour les étrangers, obtention d’une autorisation préalable du ministère compétent.
• Signature de l’acte de vente devant notaire et enregistrement auprès du registre foncier.

Exceptions et dispositions spéciales

Certaines régions à statut particulier, notamment les régions frontalières et proches des infrastructures stratégiques, sont totalement inaccessibles à l’achat par des étrangers.

Des dérogations existent pour certains projets d’investissement d’intérêt public, mais elles restent rares et dépendent d’une validation au plus haut niveau administratif.

Évolutions législatives récentes

En juillet 2025, une nouvelle loi a été adoptée permettant l’exploitation minière sur certaines terres agricoles, y compris des champs d’oliviers et des forêts. Cette loi vise à accélérer les projets miniers et énergétiques au nom de l’intérêt public, au prix d’une dérégulation qui inquiète les défenseurs de l’environnement et du patrimoine agricole.

Ce texte s’inscrit dans une tendance plus large à favoriser la croissance économique et l’investissement, parfois au détriment de la préservation agricole.

Impacts sur le marché immobilier agricole

L’ouverture accrue à l’exploitation minière sur des terres agricoles pourrait entraîner une diminution de la surface réellement dédiée à l’agriculture, augmenter la spéculation foncière et déstabiliser les prix des terres.

Les restrictions sur les étrangers, bien que visant à préserver le contrôle national sur les ressources, peuvent limiter l’attractivité pour les investisseurs internationaux, surtout en cas de durcissement ou d’incertitude réglementaire.

Analyse dans le contexte des politiques économiques turques

Ces règles reflètent l’équilibre recherché entre la souveraineté alimentaire, la protection des ressources naturelles et la volonté d’attirer des capitaux étrangers.

Les récentes mesures de dérégulation témoignent d’une priorité donnée à la croissance rapide et à la valorisation des ressources naturelles, parfois au détriment de l’agriculture traditionnelle.

Les investisseurs potentiels doivent composer avec un environnement réglementaire en évolution, marqué par des opportunités (libéralisation, projets d’infrastructure) mais aussi par des risques (incertitude législative, opposition locale, enjeux environnementaux).

Implications pour les investisseurs

• Nécessité de procéder à une analyse approfondie de la localisation, du statut foncier et des perspectives d’évolution réglementaire avant tout investissement.
• Vigilance accrue concernant les risques de changements législatifs et les potentielles oppositions sociales ou environnementales, surtout dans les zones sensibles.
• Opportunités à saisir pour les projets conformes aux priorités nationales (agro-industrie, exportations, innovation), mais prudence requise dans les segments exposés à la concurrence d’autres usages du sol (mines, énergie).