Investir dans l’Immobilier en Tunisie : Guide Expatriés

Publié le 9 novembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier à l’étranger peut être une aventure lucrative et enrichissante, surtout pour les expatriés avides de nouvelles opportunités. La Tunisie, avec son marché immobilier dynamique et en pleine croissance, représente une destination de choix.

Ce pays méditerranéen séduisant offre non seulement un cadre de vie agréable, mais aussi des avantages financiers considérables qui attirent de plus en plus d’investisseurs internationaux. Les expatriés y découvrent un mélange unique de modernité et de tradition, tout en profitant d’un coût de la vie avantageux et d’une législation accommodante pour les investisseurs étrangers.

En explorant les secrets de l’investissement immobilier en Tunisie, cet article guide les expatriés à chaque étape du processus, leur permettant de maximiser leur retour sur investissement tout en minimisant les risques potentiels.

Comprendre le marché immobilier tunisien pour les expatriés

Tendances actuelles du marché immobilier en Tunisie

Le marché immobilier tunisien en 2025 affiche une hausse continue des prix, avec une augmentation moyenne de 4 à 5 % du prix au m² pour les appartements sur un an. Les biens anciens dominent l’offre (environ 68 %), tandis que les appartements neufs connaissent une dynamique positive mais restent minoritaires. Les surfaces proposées sont de plus en plus optimisées, notamment pour répondre à la demande de logements compacts et accessibles. La demande se concentre sur les appartements S+2 et S+3, principalement entre 90 et 180 m².

Villes les plus prisées par les expatriés

Ville	% de la demande	Atouts principaux
La Marsa	20 %	Proximité mer, vie urbaine, expatriés
Ariana	11,9 %	Quartiers résidentiels, écoles
Sfax	9 %	Dynamisme économique
Hammamet	9 %	Station balnéaire, attractivité touristique
Djerba	n/a	Climat doux, immobilier saisonnier
Les Jardins d’El Menzah, Riadh al Andalous, Boumhel	n/a	Quartiers montants, hausses notables

Types de propriétés disponibles pour expatriés

• Appartements anciens ou neufs (S+2, S+3)
• Villas avec piscine (surtout sur la côte et à Djerba)
• Terrains constructibles
• Résidences haut standing sécurisées

Prix moyens par région (appartements)

Région	Prix moyen au m² (2025)
Tunis nord	3 200 – 4 500 DT
La Marsa	4 500 – 6 000 DT
Hammamet	3 000 – 4 500 DT
Sfax	2 500 – 3 200 DT
Djerba	2 000 – 3 000 DT
Kélibia (villa/piscine, location saisonnière)	470 – 1 000 DT/nuitée

Réglementations locales pour les étrangers

• Les étrangers non-résidents ne peuvent acheter que des biens immobiliers à usage d’habitation, après obtention d’une autorisation du gouverneur de la région.
• Les terrains agricoles sont en général inaccessibles aux non-Tunisiens.
• La procédure peut être longue (jusqu’à 12 mois), et l’achat doit être réalisé par virement bancaire.

Taxes et coûts additionnels

• Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) : 7 % pour les biens neufs.
• Frais de notaire : 1 à 2 % du prix d’achat.
• Droits d’enregistrement : 5 % pour les étrangers.
• Frais d’agence immobilière : 2 à 3 %.
• Frais de dossier et bancaires : variables selon la banque.

Avantages d’investir en Tunisie

• Proximité de l’Europe (vols directs vers Paris, Milan, etc.)
• Climat méditerranéen agréable toute l’année
• Marché dynamique avec potentiel de plus-value
• Prix encore inférieurs à d’autres marchés méditerranéens
• Attractivité touristique et développement des infrastructures

Défis et risques

• Variations du taux de change (notamment euro/dinar)
• Procédures administratives longues et complexes
• Restrictions d’achat pour les étrangers sur certains types de biens
• Manque de transparence dans certaines transactions
• Fluctuations du marché local selon le contexte politique et économique

Précautions à prendre lors de l’achat

• Faire appel à un avocat spécialisé pour vérifier la conformité des titres de propriété et la légalité de la transaction
• S’appuyer sur un agent immobilier agréé pour faciliter la recherche et la négociation
• Vérifier l’authenticité des documents et l’absence de dettes ou hypothèques sur le bien
• Privilégier les biens enregistrés et les promoteurs reconnus
• Éviter les paiements en espèces non traçables

Options de financement pour expatriés

• Crédit immobilier local : souvent réservé aux résidents ou aux Tunisiens résidant à l’étranger
• Financement international : par le biais de banques étrangères ou d’apports propres
• Paiement comptant : généralement exigé pour les non-résidents, compte tenu des restrictions bancaires

Ressources utiles

• Plateformes immobilières : Mubawab.tn, Tayara.tn, ImmoTunisie.com
• Agences spécialisées : Century 21 Tunisie, RE/MAX Tunisie, Kahimm.com
• Conseillers juridiques : cabinets d’avocats tunisiens spécialisés en immobilier
• Blogs et guides d’achat : Matunisie.com, La Presse Immobilier

Conseil

Avant tout engagement, il est impératif de consulter un professionnel local et de bien se renseigner sur la législation en vigueur.

Aspects juridiques et démarches administratives pour l’achat immobilier en Tunisie

Législation et restrictions pour les étrangers

L’achat immobilier par des étrangers en Tunisie est strictement encadré.

• L’autorisation préalable du gouverneur est obligatoire pour toute acquisition à usage d’habitation. Sans cette autorisation, la vente est nulle.
• L’achat de terres agricoles est interdit aux étrangers. Seuls les Tunisiens ou sociétés à capital tunisien peuvent en devenir propriétaires.
• Les étrangers peuvent acheter des biens dans des zones urbaines ou touristiques autorisées, selon les plans d’aménagement locaux.
• Les investissements dans les terrains et locaux industriels ou touristiques sont permis sous conditions, dans le cadre d’opérations d’investissement direct.
• Exceptions : Les Algériens et Libyens bénéficient d’un régime spécifique (pas d’autorisation du gouverneur pour les biens au-dessus d’un certain montant et paiement en devises étrangères).

Tableau récapitulatif des restrictions

Type de bien	Accessibilité aux étrangers	Conditions principales
Résidentiel (urbain)	Oui, avec autorisation du gouverneur	Zone autorisée, paiement en devises
Agricole	Non	Interdiction totale
Industriel	Oui, dans cadre investissement	Respect du code d’urbanisme
Touristique	Oui, dans cadre investissement	Respect du code d’urbanisme

Étapes clés du processus d’acquisition

1. Recherche et choix du bien (vérification de la zone autorisée).
2. Signature d’un avant-contrat (promesse de vente), sous condition d’obtention des autorisations administratives.
3. Dossier administratif à constituer :
   • Copie du passeport
   • Casier judiciaire récent (notamment pour les Français)
   • Justificatif de provenance des fonds (virement international, bordereau de change, etc.)
4. Dépôt de la demande d’autorisation auprès du gouvernorat compétent.
5. Après obtention de l’autorisation du gouverneur :
   • Demande d’autorisation de la Banque Centrale de Tunisie (BCT) pour le transfert des fonds.
6. Signature de l’acte de vente définitif devant notaire ou avocat.
7. Enregistrement de la vente et formalités de publicité foncière.

Documents nécessaires à chaque étape

• Avant-contrat : passeport, coordonnées des parties, descriptif du bien, montant et modalités de paiement.
• Dossier gouvernorat : avant-contrat, passeport, justificatif de fonds, casier judiciaire.
• Finalisation : autorisation du gouverneur, autorisation BCT, acte notarié, preuve de paiement en devises.

Rôle des avocats et notaires, importance de la due diligence

• L’avocat assure la vérification de la propriété (absence d’hypothèque, conformité du titre foncier, situation cadastrale).
• Il prépare les contrats, sécurise les fonds sur compte séquestre et guide la procédure administrative.
• Le notaire enregistre la vente et assure sa publicité légale.
• Une due diligence exhaustive (vérification du titre, des charges, conformité urbanistique) est indispensable pour éviter les litiges et nullités.

Taxes et frais associés à l’achat

Poste de dépense	Montant indicatif / Calcul
Droit d’enregistrement	5% du prix d’achat (hors exceptions)
Frais de notaire	1-2% du prix d’achat
Frais d’avocat	Variable (souvent forfait ou % du prix)
Frais de dossier/administratif	0,5 à 1% du prix ou forfait
Taxe sur la plus-value (revente)	Selon l’article 27 du Code de l’IRPP et IS

Démarches administratives spécifiques pour non-résidents

• Obligation d’obtenir l’autorisation du gouverneur avant toute acquisition.
• Autorisation de la Banque Centrale de Tunisie pour toute opération impliquant des fonds étrangers.
• Déclaration de la provenance des fonds et conservation des justificatifs de transfert.
• Après l’achat, obligation de déclarer la détention du bien à l’administration fiscale et foncière.

Implications fiscales pour expatriés

• Taxe foncière annuelle : calculée selon la valeur cadastrale du bien.
• Impôt sur les revenus locatifs éventuels : soumis à l’impôt sur le revenu en Tunisie (barèmes progressifs ou régime du forfait).
• Taxe sur la plus-value en cas de revente : applicable sur la différence entre prix de vente et prix d’achat, après abattement pour durée de détention.

Conseils pratiques pour sécuriser l’achat

• Vérifier que le bien est situé en zone urbaine ou touristique autorisée.
• Toujours solliciter un avocat local indépendant pour vérifier la situation foncière et préparer les actes.
• Exiger la transparence sur l’origine des fonds et conserver toutes les preuves de transfert en devises.
• N’engager aucun paiement définitif avant obtention de toutes les autorisations requises.
• Prévoir des délais administratifs parfois longs (plusieurs mois).
• S’informer régulièrement sur l’évolution des lois et consulter les sites officiels (ministère des domaines de l’État, Banque Centrale de Tunisie).
• Demander conseil auprès de professionnels spécialisés (avocats, notaires, agences immobilières accréditées).

Ressources utiles

• Ministère des Domaines de l’État et des Affaires foncières (pour listes des zones autorisées)
• Banque Centrale de Tunisie (pour procédures de transfert de fonds)
• Barreau de Tunisie (pour trouver un avocat spécialisé en droit immobilier)
• Ordre des notaires de Tunisie (pour liste des notaires habilités)
• Chambres de commerce franco-tunisienne ou bilatérales (pour conseils aux expatriés)

Pour toute acquisition, il est recommandé de s’entourer de professionnels locaux et de suivre rigoureusement les procédures administratives et légales en vigueur.

Options de financement et implications fiscales pour les expatriés

Options de financement immobilier pour expatriés en Tunisie

Option de financement	Conditions spécifiques pour expatriés	Exigence de dépôt initial	Taux d’intérêt typique	Particularités
Prêts bancaires locaux	Accessible aux Tunisiens résidant à l’étranger (TRE) et, sous conditions, aux étrangers. Nécessité d’un compte non résident. Procédures adaptées aux expatriés.	Généralement 20 à 30% du prix du bien	Taux fixes ou variables, souvent compétitifs pour la diaspora, entre 6% et 8% pour les locaux ; pour les expatriés, taux parfois préférentiels	Durée jusqu’à 25 ans, garanties exigées (hypothèque, caution, preuve de revenu stable)
Banques internationales	Plus rare. Certaines banques étrangères peuvent financer des achats en Tunisie, surtout si l’expatrié conserve un lien bancaire avec son pays d’origine.	Dépôt initial souvent plus élevé, typiquement 20 à 40%	Taux généralement plus élevés que les banques locales, entre 4% et 6% pour les meilleurs profils	Dossier plus complexe, possibilité de crédit en devise étrangère
Échéanciers de paiement promoteur	Fréquent pour l’achat sur plan ou neuf. Accord direct avec le promoteur, sans passer par une banque.	Acompte initial de 20 à 30% du prix du bien	Pas de taux d’intérêt mais des frais de gestion ou une majoration du prix global	Paiement échelonné sur 1 à 5 ans, souplesse de négociation

Démarches et conditions pour obtenir un financement

• Ouvrir un compte bancaire en Tunisie (compte non résident en devises ou en dinars convertibles).
• Fournir un dossier complet : passeport, titre de séjour, justificatifs de revenus, relevés bancaires, compromis de vente.
• Justifier la provenance des fonds transférés.
• Pour les étrangers non tunisiens : obligation d’obtenir l’autorisation préalable de la Banque centrale de Tunisie pour l’acquisition immobilière.

Implications fiscales pour les acheteurs étrangers

Fiscalité immobilière	Taux/Conditions	Observations
Droits d’enregistrement	Environ 5% du prix d’acquisition	Payés à l’achat, variables selon la nature du bien
Taxe foncière annuelle	Faible, dépend de la commune	Peu élevée comparé à d’autres pays
Plus-value immobilière	Taxe sur la plus-value en cas de revente	Taux variable selon la durée de détention ; exonération possible si la propriété a été détenue plus de 5 ans pour la résidence principale
Double imposition	Dépend des conventions fiscales bilatérales	La Tunisie a signé des conventions avec de nombreux pays, permettant d’éviter la double imposition sur les revenus fonciers et les plus-values
Transfert des fonds à la revente	Fiche d’investissement exigée pour rapatrier les fonds	À demander lors de l’achat, indispensable pour récupérer les fonds à la revente

Avantages fiscaux pour expatriés et conseils pratiques

• Les Tunisiens résidant à l’étranger peuvent bénéficier de conditions de financement plus avantageuses (taux réduits, procédures allégées, services personnalisés).
• Certains promoteurs offrent des échéanciers sans intérêt ou des remises pour paiement comptant.
• Les conventions fiscales entre la Tunisie et le pays de résidence de l’expatrié peuvent permettre de déduire ou d’exonérer certains impôts sur la plus-value ou les revenus locatifs, sous réserve de déclaration correcte dans les deux pays.
• Il est conseillé de :
  • Vérifier la présence d’une convention fiscale entre la Tunisie et son pays de résidence.
  • Demander la fiche d’investissement dès l’achat pour garantir la possibilité de rapatriement des fonds.
  • Consulter un fiscaliste pour optimiser la fiscalité transfrontalière et respecter toutes les obligations déclaratives.

À retenir

Les expatriés souhaitant investir dans l’immobilier en Tunisie disposent de plusieurs options de financement, chacune avec ses propres exigences et implications fiscales. L’accompagnement par des professionnels (banques, promoteurs, fiscalistes) est fortement recommandé pour maximiser les avantages et éviter les pièges administratifs ou fiscaux.