Investir Dans L’Immobilier Au Portugal Pour Expatriés

Publié le 4 mars 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le Portugal est devenu une destination de choix pour de nombreux expatriés souhaitant investir dans l’immobilier. Avec son climat agréable, son coût de la vie attractif et ses opportunités d’investissement intéressantes, le pays lusitanien attire de plus en plus d’étrangers désireux d’acquérir un bien immobilier. Cependant, se lancer dans un tel projet nécessite une préparation minutieuse et une bonne compréhension des spécificités locales. Ce guide vous accompagnera à travers les différentes étapes de votre investissement immobilier au Portugal, en tant qu’expatrié.

Le marché immobilier portugais : un aperçu pour les expatriés

Avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier au Portugal, il est crucial de bien comprendre les dynamiques du marché local. Le secteur immobilier portugais a connu une croissance significative ces dernières années, attirant de nombreux investisseurs étrangers.

Une hausse constante des prix

Selon les données récentes, les prix de l’immobilier au Portugal ont connu une augmentation notable. En effet, une hausse moyenne de 4,3% a été enregistrée sur une année, témoignant de la vitalité du marché. Cette tendance à la hausse s’observe dans la plupart des régions du pays, avec des variations selon les localités.

Des opportunités variées

Le marché immobilier portugais offre une grande diversité d’options pour les investisseurs expatriés. Que vous recherchiez une résidence principale, une maison de vacances ou un bien locatif, vous trouverez un large éventail de propriétés adaptées à vos besoins. Les grandes villes comme Lisbonne et Porto restent très prisées, mais d’autres régions comme l’Algarve ou la côte d’Argent attirent également de nombreux acheteurs étrangers.

Un marché attractif pour les expatriés

Le Portugal a mis en place plusieurs mesures pour attirer les investisseurs étrangers, notamment le programme des « Golden Visa » qui offre des avantages fiscaux et la possibilité d’obtenir un permis de résidence en échange d’un investissement immobilier conséquent. Bien que les conditions de ce programme aient été modifiées récemment, il reste une option intéressante pour certains profils d’investisseurs.

Aspects juridiques de l’achat immobilier au Portugal pour les expatriés

L’acquisition d’un bien immobilier au Portugal en tant qu’expatrié implique de se familiariser avec le cadre juridique local. Bien que le processus soit relativement transparent, il est essentiel de comprendre les principales étapes et obligations légales.

Le droit de propriété au Portugal

Au Portugal, les étrangers bénéficient des mêmes droits que les ressortissants portugais en matière d’achat immobilier. Il n’existe pas de restrictions particulières pour les non-résidents souhaitant acquérir un bien, ce qui facilite grandement les démarches pour les expatriés.

Le processus d’achat

L’achat d’un bien immobilier au Portugal se déroule généralement en plusieurs étapes :

• La signature d’un contrat préliminaire (contrato de promessa de compra e venda)
• Le versement d’un acompte (généralement entre 10% et 30% du prix de vente)
• La réalisation des vérifications juridiques et techniques
• La signature de l’acte de vente définitif devant notaire

Le rôle du notaire

Au Portugal, le notaire joue un rôle central dans la transaction immobilière. Il est chargé de vérifier la légalité de la transaction, de rédiger l’acte de vente et de s’assurer que toutes les taxes et frais sont correctement payés. Il est fortement recommandé de faire appel à un notaire expérimenté, familier avec les transactions impliquant des acheteurs étrangers.

L’importance d’un avocat spécialisé

Bien que ce ne soit pas obligatoire, il est vivement conseillé pour les expatriés de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier portugais. Celui-ci pourra vous guider tout au long du processus, vérifier la conformité des documents et vous aider à négocier les meilleures conditions possibles.

Financement et considérations fiscales pour les expatriés investisseurs

Le financement de votre achat immobilier au Portugal et la compréhension des implications fiscales sont des aspects cruciaux de votre projet d’investissement en tant qu’expatrié.

Options de financement pour les non-résidents

Les banques portugaises proposent des prêts immobiliers aux acheteurs étrangers, mais les conditions peuvent varier selon votre statut de résident ou non-résident. En général, les points suivants sont à prendre en compte :

• Le montant du prêt peut aller jusqu’à 80% à 90% de la valeur du bien
• Les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers au Portugal se situent généralement entre 3,5% et 4%
• La durée maximale du prêt est souvent limitée à 30 ans, avec une limite d’âge de 75 ans à la fin du prêt
• Un apport personnel d’environ 10% à 15% du prix du bien est généralement requis

Fiscalité immobilière pour les expatriés

La fiscalité est un aspect important à considérer lors de votre investissement immobilier au Portugal. Voici les principales taxes à prendre en compte :

• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) : taxe sur les transactions immobilières, variant entre 5% et 8% selon le montant et le type d’achat
• IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) : taxe foncière annuelle, généralement comprise entre 0,3% et 0,8% de la valeur cadastrale du bien
• Impôt sur les plus-values en cas de revente
• Impôt sur les revenus locatifs si vous décidez de louer votre bien

Le statut fiscal des expatriés

Le Portugal offre des avantages fiscaux intéressants pour certains profils d’expatriés, notamment à travers le statut de « Résident Non Habituel » (RNH). Ce statut, accordé pour une durée de 10 ans, peut vous permettre de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur vos revenus de source étrangère.

Planification fiscale internationale

L’investissement immobilier au Portugal en tant qu’expatrié peut avoir des implications fiscales dans votre pays d’origine. Il est crucial de bien comprendre les conventions fiscales en vigueur entre le Portugal et votre pays de résidence pour éviter la double imposition et optimiser votre situation fiscale globale.

Stratégies d’investissement immobilier pour expatriés au Portugal

Investir dans l’immobilier au Portugal en tant qu’expatrié nécessite une stratégie bien réfléchie, adaptée à vos objectifs personnels et financiers. Voici quelques approches à considérer :

Résidence principale vs investissement locatif

La première décision à prendre concerne l’usage que vous comptez faire de votre bien immobilier. L’achat d’une résidence principale peut offrir une qualité de vie agréable et des avantages fiscaux, tandis qu’un investissement locatif peut générer des revenus réguliers et potentiellement une plus-value à long terme.

Choix de la localisation

Le choix de la région où investir est crucial. Les grandes villes comme Lisbonne et Porto offrent un marché dynamique et des perspectives de plus-value intéressantes, mais les prix y sont plus élevés. Des régions comme l’Algarve sont populaires pour les résidences secondaires, tandis que des villes moyennes peuvent offrir un bon compromis entre rentabilité locative et potentiel de croissance.

Types de biens à privilégier

Selon votre stratégie, différents types de biens peuvent être envisagés :

• Appartements en centre-ville pour la location courte durée
• Maisons individuelles pour une résidence principale ou secondaire
• Biens à rénover pour créer de la valeur ajoutée
• Investissements dans des projets immobiliers neufs

Diversification du portefeuille

Pour les investisseurs plus ambitieux, la diversification du portefeuille immobilier peut être une stratégie intéressante. Cela peut impliquer l’achat de plusieurs biens dans différentes régions ou l’investissement dans différents types de propriétés pour répartir les risques.

Considérations à long terme

Lors de votre investissement, pensez à long terme. Considérez les projets de développement urbain, les tendances démographiques et économiques de la région choisie. Ces facteurs peuvent influencer significativement la valeur de votre investissement dans les années à venir.

Démarches administratives et pratiques pour les expatriés investisseurs

L’achat d’un bien immobilier au Portugal en tant qu’expatrié implique plusieurs démarches administratives qu’il est important de bien comprendre et anticiper.

Obtention du NIF (Número de Identificação Fiscal)

Le NIF est l’équivalent portugais du numéro fiscal. Il est indispensable pour toute transaction immobilière au Portugal. En tant qu’expatrié, vous pouvez l’obtenir auprès des services fiscaux portugais ou via un représentant fiscal si vous n’êtes pas résident.

Ouverture d’un compte bancaire portugais

Bien que ce ne soit pas strictement obligatoire, l’ouverture d’un compte bancaire au Portugal facilitera grandement vos transactions et la gestion de votre bien immobilier. De nombreuses banques portugaises proposent des services adaptés aux expatriés.

Assurance du bien immobilier

L’assurance habitation est obligatoire au Portugal pour les propriétés en copropriété et fortement recommandée pour tous les types de biens. En tant qu’expatrié, assurez-vous de bien comprendre les couvertures proposées et de choisir une police adaptée à votre situation.

Gestion à distance

Si vous n’habitez pas en permanence au Portugal, la gestion à distance de votre bien peut être un défi. Considérez les options suivantes :

• Faire appel à une agence de gestion locative
• Utiliser des outils technologiques pour la gestion à distance (caméras de surveillance, thermostats intelligents, etc.)
• Établir un réseau local de confiance (voisins, amis) pour surveiller votre propriété

Permis de résidence et visas

Si vous envisagez de passer beaucoup de temps au Portugal ou d’y résider de façon permanente, renseignez-vous sur les différentes options de visas et permis de résidence. Le programme Golden Visa, bien que modifié récemment, reste une option pour les investissements immobiliers importants.

Conclusion : Réussir son investissement immobilier au Portugal en tant qu’expatrié

Investir dans l’immobilier au Portugal en tant qu’expatrié peut être une expérience enrichissante et potentiellement lucrative. Le pays offre un cadre de vie agréable, un marché immobilier dynamique et des opportunités d’investissement variées. Cependant, la réussite d’un tel projet nécessite une préparation minutieuse et une bonne compréhension des spécificités locales.

Points clés à retenir :

• Familiarisez-vous avec le marché immobilier local et ses tendances
• Comprenez bien les aspects juridiques et fiscaux de l’achat immobilier au Portugal
• Explorez les différentes options de financement disponibles pour les non-résidents
• Élaborez une stratégie d’investissement claire, adaptée à vos objectifs
• Anticipez les démarches administratives et préparez-vous à la gestion à distance si nécessaire

L’importance d’un accompagnement professionnel

Pour maximiser vos chances de réussite, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels expérimentés dans l’accompagnement des expatriés investisseurs au Portugal. Avocats spécialisés, conseillers fiscaux, agents immobiliers : ces experts pourront vous guider à travers les complexités du marché local et vous aider à prendre les meilleures décisions pour votre investissement.

Une opportunité à saisir avec précaution

Le Portugal offre de réelles opportunités pour les expatriés souhaitant investir dans l’immobilier. Avec une préparation adéquate, une stratégie bien définie et un accompagnement professionnel, vous pouvez transformer votre projet d’investissement en une réussite, que ce soit pour y vivre, y passer vos vacances ou générer des revenus locatifs.