Hébergement touristique en Roumanie : démarches et réglementations

Publié le 14 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

La Roumanie, avec ses paysages pittoresques et son riche patrimoine culturel, devient une destination de choix pour les voyageurs en quête d’authenticité et de diversité. Cependant, se lancer dans le secteur de l’hébergement touristique dans ce pays nécessite de naviguer à travers une multitude de réglementations spécifiques et d’exigences légales.

Que vous souhaitiez transformer une maison de campagne en une charmante pension ou créer un complexe hôtelier moderne, comprendre les démarches administratives et juridiques est crucial pour réussir. Ce guide pratique vise à démystifier les étapes essentielles et à vous fournir les clefs pour un établissement prospère et conforme aux normes en vigueur en Roumanie.

Démarches administratives pour l’hébergement touristique en Roumanie

Pour exploiter un hébergement touristique en Roumanie, plusieurs étapes administratives sont nécessaires, impliquant des démarches auprès des autorités locales et nationales, ainsi que le respect de normes spécifiques.

Étapes principales pour obtenir les licences et autorisations

1. Enregistrement du bien
   • Déclaration du bien comme résidence touristique auprès du Registre foncier (si le bien est inscrit).
   • Vérification des éventuelles restrictions dans les contrats de copropriété, de bail ou auprès du prêteur hypothécaire.
   • Signature d’un contrat écrit pour la location si le bien est inscrit au Registre foncier.
2. Documents requis pour l’inscription locale
   • Certificat d’enregistrement fiscal (obligatoire pour la déclaration des revenus).
   • Preuve de propriété ou contrat de location.
   • Attestation de conformité aux normes de sécurité incendie (voir ci-dessous).
   • Plan des locaux et description de l’activité.
   • Attestation d’assurance responsabilité civile.
3. Certifications et normes de sécurité incendie
   • Obtention d’une certification de sécurité incendie délivrée par les pompiers ou l’autorité compétente locale.
   • Présentation d’un rapport de conformité aux normes de sécurité (issues de l’inspection).
   • Respect des normes d’évacuation, de signalisation et d’équipement de lutte contre l’incendie.
4. Demande de licence touristique
   • Dépôt d’une demande de certificat de classification auprès du ministère de l’Économie et du Développement – Département du Tourisme.
   • La demande peut se faire par e-mail ou courrier, généralement sans frais.
   • Fournir les pièces justificatives (certificat d’enregistrement, attestation de sécurité incendie, plan des locaux, etc.).
   • Délai de traitement : généralement quelques semaines, mais il varie selon la région et la complexité du dossier.
5. Affichage et obligations d’information
   • Affichage obligatoire du numéro de téléphone de la Direction générale du tourisme dans le logement.
   • Mise à disposition des informations réglementaires pour les locataires.

Tableau récapitulatif des documents et démarches

Démarche/Document	Autorité/Organisme	Délai estimé	Frais
Enregistrement foncier	Registre foncier/localité	1-2 semaines	Variable
Certificat d’enregistrement fiscal	Administration fiscale locale	1 semaine	Faible
Attestation sécurité incendie	Pompiers/autorité locale	1-3 semaines	Modéré
Assurance responsabilité civile	Compagnie d’assurance	Immédiat	Selon contrat
Licence touristique (classification)	Ministère du Tourisme	2-6 semaines	Généralement gratuit
Affichage des informations	Sur place	Immédiat	Aucun

Réglementations de zonage et normes sanitaires

• Respect des règlements municipaux de zonage : certaines zones résidentielles peuvent interdire ou limiter l’hébergement touristique.
• Respect des normes sanitaires nationales : hygiène des locaux, gestion des déchets, ventilation, qualité de l’eau, etc.
• Exigences spécifiques pour les pensions, maisons d’hôtes et hébergements collectifs.

Inspections périodiques et sanctions

Inspections régulières peuvent être menées par :

• Les autorités locales (pour la conformité sanitaire et urbanistique)
• Les pompiers (pour le respect des normes incendie)
• Le ministère du Tourisme (pour la conformité à la classification)

Fréquence : annuelle ou sur signalement

Sanctions possibles en cas de non-conformité :

• Amendes administratives
• Retrait temporaire ou définitif de la licence touristique
• Obligation de fermeture temporaire de l’établissement
• Actions en justice en cas de manquements graves à la sécurité ou à l’hygiène

À retenir :

Pour sécuriser l’exploitation d’un hébergement touristique en Roumanie, il est essentiel d’anticiper les démarches administratives, de bien documenter chaque étape et de rester vigilant sur les réglementations locales et nationales en constante évolution.

Conseils pratiques

• Consulter systématiquement la mairie locale et, si possible, un avocat spécialisé.
• Tenir une comptabilité rigoureuse des revenus locatifs.
• Rester à jour grâce aux ressources du ministère du Tourisme et des associations professionnelles locales.

Comprendre la location saisonnière en Roumanie pour les expatriés

Réglementations spécifiques concernant la location saisonnière en Roumanie

• Tout expatrié, qu’il soit locataire ou propriétaire, doit se conformer à des règles fiscales et administratives précises.
• Pour les locations de courte durée (par exemple via Airbnb), la loi impose depuis 2023 aux propriétaires de délivrer des reçus fiscaux à l’aide d’une caisse enregistreuse électronique, même pour la location d’une seule chambre. Il faut également déclarer ces revenus auprès de l’administration fiscale et appliquer un impôt de 10 % sur le revenu net.
• Le régime fiscal diffère selon le nombre de biens loués : entre 1 et 5 logements, ou plus de 7 logements, ce qui peut entraîner des obligations additionnelles.
• Les expatriés ressortissants de l’UE peuvent séjourner en Roumanie sans formalité jusqu’à 3 mois. Pour un séjour supérieur à 183 jours sur 12 mois, il est obligatoire de déclarer sa résidence auprès des autorités et d’obtenir un certificat de résidence temporaire (valable jusqu’à 5 ans).
• Pour les expatriés hors UE, un visa ou un permis de séjour temporaire est requis, avec des justificatifs de ressources, de logement et d’assurance santé.

Types de propriétés disponibles pour la location saisonnière

Type de propriété	Description	Avantages pour expatriés
Appartements urbains	Meublés, toutes tailles, centre-ville ou quartiers résidentiels	Proximité services, mobilité facilitée
Maisons individuelles	Villas ou maisons de village, avec ou sans jardin	Plus d’espace, idéal pour familles
Studios	Petites surfaces, souvent économiques	Adapté aux séjours courts, étudiants
Résidences de vacances	Maisons de campagne, chalets montagne	Calme, nature, tourisme local
Colocations	Appartement partagé entre expatriés ou locaux	Convivialité, coût réduit

Démarches administratives pour louer ou mettre en location

• Pour louer : signature d’un contrat de location écrit (souvent en roumain), dépôt de garantie courant (1 à 2 mois), état des lieux conseillé.
• Pour mettre en location : enregistrement du bail auprès de l’administration fiscale, déclaration des revenus locatifs, délivrance obligatoire de reçus fiscaux pour les locations saisonnières.
• L’enregistrement auprès de la mairie ou de l’ANAF (Agence Nationale de l’Administration Fiscale) peut être requis selon la durée et le type de location.
• Pour un séjour long, déclaration de résidence auprès de l’Inspection Générale pour les Immigrations (IGI) pour obtenir le certificat de résidence temporaire.

Droits et obligations des locataires et propriétaires

• Locataires : doivent respecter les clauses du contrat, payer le loyer et les charges à temps, rendre le logement en bon état.
• Propriétaires : doivent assurer un logement conforme, effectuer les réparations majeures, déclarer les revenus, délivrer des reçus fiscaux pour les locations saisonnières.
• La protection des locataires est moins encadrée qu’en France : il n’existe pas de plafonnement légal des loyers ni de régulation stricte des congés donnés par le propriétaire.
• Pour les expatriés, la langue du contrat et la compréhension des clauses sont essentielles : il est conseillé de faire traduire le contrat ou de recourir à un expert local.

Opportunités de marché et zones géographiques populaires

Zone géographique	Attractivité pour expatriés	Particularités
Bucarest	Capitale dynamique, grande communauté expatriée	Nombreux appartements modernes, coworking
Cluj-Napoca	Pôle universitaire, IT, startups	Jeune population, vie nocturne
Brasov, Sibiu	Proximité montagne, tourisme, patrimoine	Nombreuses maisons de vacances
Constanța, littoral	Plages, vie balnéaire	Saisonnalité marquée, forte demande l’été
Timișoara	Ville multiculturelle, secteur tech	Qualité de vie, logements rénovés

Conseils pratiques pour expatriés

• Période idéale pour louer : printemps et automne pour les villes, été pour le littoral et la montagne.
• Plateformes fiables : Airbnb, Booking.com, OLX, Imobiliare.ro, agences locales reconnues.
• Langue et communication : la plupart des propriétaires parlent le roumain, l’anglais est courant dans les grandes villes. Prévoir une traduction pour les contrats si nécessaire.
• Vérifier la légalité : exiger un contrat écrit, s’assurer que le logement est déclaré, vérifier la conformité des paiements (reçu fiscal).

Législation ou directives récentes impactant la location saisonnière

• Depuis 2023, obligation pour les loueurs saisonniers de fournir des reçus fiscaux électroniques et de déclarer tous les revenus issus de la location saisonnière, même via des plateformes internationales.
• Renforcement des contrôles par l’ANAF sur les revenus issus de la location courte durée.
• Possible évolution des règles concernant la classification des locations de courte durée et l’obtention de licences ou d’autorisations supplémentaires selon la ville ou la région.

Réglementations essentielles pour la location à l’année en Roumanie

Principales réglementations légales de la location à l’année en Roumanie :

Aspect réglementé	Détail	Organisme compétent
Type de contrat	Contrat écrit obligatoire, avec mentions sur l’adresse, la durée, le loyer, les obligations et droits des parties.	ANAF, Mairie locale
Enregistrement du contrat	Déclaration du contrat auprès de l’ANAF (Agence nationale d’administration fiscale) sous 30 jours.	ANAF
Résiliation	Préavis de 60 jours pour le paiement mensuel. Résiliation possible après 3 mois d’impayés.	Tribunal, ANAF
Déclaration fiscale	Déclaration annuelle des revenus locatifs dans la « déclaration unique » auprès de l’ANAF.	ANAF
Taxes et impôts	Impôt foncier (0,1 à 0,5%), impôt sur le revenu locatif (brut, suppression des déductions depuis 2023).	ANAF, Mairie locale
Permis/inspections	Inspection technique requise pour certains immeubles anciens ou rénovés, permis en cas de transformation du bien.	Mairie locale, Inspection locale
Protection du locataire	Respect de la jouissance paisible, interdiction d’expulsion abusive, droit à l’information et à la sécurité.	Tribunal, Mairie, ANPC

Obligations du propriétaire :

• Rédiger un contrat conforme à la législation roumaine.
• Déclarer le contrat à l’ANAF dans les 30 jours suivant la signature.
• Déclarer chaque année la possession du bien et les revenus locatifs.
• Maintenir le logement en bon état et réaliser les réparations majeures.
• Respecter le droit du locataire à la jouissance paisible du bien.
• Payer les taxes foncières et s’acquitter de l’impôt sur le revenu locatif.
• Informer immédiatement l’administration fiscale de toute modification (vente, extension, changement d’usage).

Obligations du locataire :

• Payer le loyer aux échéances prévues.
• Utiliser le bien en « bon père de famille ».
• Ne pas sous-louer ou céder le bien sans accord écrit du propriétaire.
• Informer le propriétaire de toute dégradation importante.
• Respecter le voisinage et les règlements de copropriété.

Fiscalité applicable sur les revenus locatifs :

Type de taxe	Taux/Calcul
Impôt sur le revenu	Imposition sur l’intégralité du loyer perçu, sans abattement (suppression de la déduction de 40%).
Impôt foncier	0,1% (résidentiel) à 0,5% (non-résidentiel), calculé sur la valeur imposable du bien.
Taxe foncière terrain	Variable selon la zone et l’usage, fixée par la mairie.

Processus d’enregistrement et de déclaration :

• Déposer une copie du contrat auprès de l’ANAF sous 30 jours.
• Déclarer annuellement la propriété et les revenus locatifs (formulaire « déclaration unique »).
• En cas de modification substantielle, notifier immédiatement la mairie et l’ANAF.
• Conserver les justificatifs de paiement et les preuves d’entretien/inspection du logement.

Permis ou inspections :

• Certaines municipalités exigent une attestation de conformité technique pour les logements anciens ou rénovés.
• En cas de travaux, permis de construire ou d’aménager à solliciter auprès de la mairie.
• Respect des normes sanitaires et de sécurité (ex. : installations gaz, électricité).

Droits fondamentaux des locataires :

• Droit à la sécurité et à la salubrité du logement.
• Droit à un préavis en cas de résiliation (sauf faute grave).
• Droit à la protection contre l’expulsion sans décision de justice.
• Droit à l’information sur les obligations contractuelles et les charges.

Organismes gouvernementaux compétents :

• ANAF (Agence nationale d’administration fiscale) : déclaration des contrats, revenus locatifs, taxes.
• Mairie locale : taxes foncières, permis, inspections, logement social.
• Tribunal : litiges et résiliations forcées.
• ANPC (Autorité nationale pour la protection des consommateurs) : protection du locataire en cas d’abus.

Conseils pratiques pour la conformité et la rentabilité :

• Toujours établir un contrat écrit, précis et conforme au Code civil roumain.
• Déclarer systématiquement les revenus locatifs pour éviter les pénalités fiscales.
• Se tenir informé des changements législatifs et consulter un fiscaliste local pour optimiser la fiscalité.
• Investir dans l’entretien et la rénovation du bien afin d’accroître sa valeur et d’attirer des locataires fiables.
• Vérifier régulièrement les exigences locales en matière de permis, taxes et inspections.
• Maintenir une communication claire et documentée avec le locataire pour limiter les litiges.
• Garder une trace de tous les paiements et des interventions réalisées sur le bien.

Pour maximiser la rentabilité tout en restant conforme, il est fortement recommandé de consulter un expert fiscal local et de tenir une veille juridique régulière.

Guide pratique pour les investisseurs étrangers dans le secteur touristique roumain

Guide pratique pour les investisseurs étrangers dans le secteur touristique roumain

Principales réglementations concernant l’investissement étranger dans le secteur touristique

• Contrôle des investissements : Depuis l’OUG n° 108/2023, tout investissement direct étranger dépassant 2 millions d’euros dans des secteurs sensibles (incluant le tourisme, lorsqu’il touche à la sécurité nationale ou à des infrastructures critiques) est soumis à l’examen et à l’approbation de la Commission pour l’examen des investissements étrangers (CEISD).
• Définition de l’investissement direct étranger : Tout apport permettant de participer à la gestion ou au contrôle d’une entreprise roumaine, y compris la création ou l’acquisition d’une structure d’hébergement touristique.
• Licences et permis : Toute structure d’hébergement touristique (hôtel, pension, auberge, camping) doit obtenir une licence d’exploitation touristique auprès du ministère compétent (Ministère de l’Entrepreneuriat et du Tourisme) ainsi que des autorisations locales (urbanisme, sécurité incendie, sanitaire).

Étapes administratives pour l’enregistrement d’une entreprise touristique

1. Choix de la forme juridique (SARL, SA, etc.).
2. Réservation du nom de la société auprès du Registre du Commerce.
3. Rédaction des statuts et dépôt du capital social.
4. Enregistrement au Registre du Commerce avec :
   • Statuts signés
   • Preuve du siège social
   • Preuve du dépôt de capital
   • Copies des documents d’identité des associés
   • Demande d’enregistrement fiscal
5. Obtention des autorisations spécifiques :
   • Permis de construire (si applicable)
   • Autorisation sanitaire
   • Autorisation sécurité incendie
   • Licence touristique délivrée par les autorités locales et le ministère du Tourisme

Exemple : Pour ouvrir une pension à Brașov, il faudra enregistrer la société, obtenir une licence touristique, une autorisation sanitaire, un permis incendie, et respecter les normes d’urbanisme locales.

Recommandations pratiques pour les investisseurs étrangers

• S’associer avec des partenaires locaux : Cela facilite la compréhension du marché, l’accès aux réseaux locaux et la gestion administrative.
• Gestion des ressources humaines :
  • Recruter localement pour bénéficier de la connaissance du terrain.
  • Prévoir des formations spécifiques pour garantir la qualité du service.
• Intégration dans le marché :
  • Adapter l’offre aux attentes des touristes internationaux et locaux.
  • Participer à des associations professionnelles et salons locaux pour accroître la visibilité.
  • Privilégier la communication en roumain et en anglais.

Régimes fiscaux et aides gouvernementales

Type d’imposition	Taux ou particularité
Impôt sur les sociétés	16 % du bénéfice net
Micro-entreprise	CA 5M USD, exonérations partielles

• Aides et subventions :
  • Possibilité de subventions ou de cofinancements pour les projets en zone rurale, écotourisme, rénovation de patrimoine ou développement durable.
  • Accès à des fonds européens pour la modernisation ou l’innovation.

Tendances et opportunités dans le secteur touristique roumain

Région/Type d’hébergement	Opportunités spécifiques
Transylvanie (Brașov, Sibiu)	Tourisme culturel, nature, city-breaks
Delta du Danube	Écotourisme, observation de la faune
Litoral de la mer Noire	Développement d’hôtels balnéaires, resorts
Maramureș, Bucovine	Hébergements traditionnels, tourisme rural
Thermalisme et bien-être	Développement de spas, centres de cures

• Tendance forte : Croissance de la demande pour les hébergements écologiques, les circuits thématiques, le tourisme d’aventure et les expériences authentiques.

Bonnes pratiques en matière de durabilité et de respect des réglementations environnementales

• Respect des normes environnementales lors de la construction et de l’exploitation : gestion des déchets, économie d’énergie, limitation de l’impact sur la biodiversité.
• Obtention de certifications écologiques (type Écolabel) pour attirer une clientèle internationale sensible à l’écotourisme.
• Intégration des populations locales dans les projets pour renforcer l’acceptation sociale et la valorisation du patrimoine.
• Exemples :
  • Utilisation de matériaux locaux et durables pour la construction des hébergements.
  • Mise en place de systèmes de récupération d’eau de pluie et d’énergie solaire.

À noter :
Pour maximiser les chances de succès, il est vivement recommandé de se faire accompagner par des cabinets spécialisés en droit des affaires et en fiscalité roumaine ainsi que par des agences locales de développement touristique.