Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans la pierre en dehors de son pays de résidence séduit de plus en plus d’expatriés. Parmi les destinations encore relativement abordables au sein de l’Union européenne, la Lettonie occupe une place à part : marché immobilier accessible, fiscalité attractive, programme de résidence pour investisseurs et position stratégique entre Europe du Nord, Russie et pays baltes. Mais derrière cette vitrine séduisante, il faut comprendre les règles du jeu, les chiffres réels et les risques.
Ce guide couvre les éléments essentiels pour un investissement immobilier en Lettonie : les zones recommandées, les niveaux de prix, les obligations fiscales, le fonctionnement du programme ‘Golden Visa’ et les démarches pour sécuriser un achat à distance.
Comprendre l’environnement letton pour un investissement immobilier
La Lettonie est un petit État souverain de l’Union européenne, membre de la zone euro et de l’espace Schengen. Elle se situe en Europe du Nord, au bord de la mer Baltique, entre l’Estonie, la Lituanie, la Russie et la Biélorussie. Ce positionnement en fait un véritable carrefour de transit entre l’UE et l’espace ex-soviétique.
Le PIB du pays devrait progresser de plus de 11 % sur les cinq prochaines années.
L’inflation, qui a explosé au-dessus de 21 % début 2023, s’est nettement calmée autour de 2,4 % en 2024, même si elle reste un peu plus élevée que la moyenne de la zone euro par moments. Cette désinflation contribue à stabiliser les prix immobiliers après plusieurs années de hausse rapide.
La Lettonie se veut très ouverte aux capitaux étrangers. Les points structurants pour un expatrié investisseur sont simples à retenir :
Tous les secteurs d’activité sont ouverts aux investisseurs étrangers. Un non-résident peut détenir 100% du capital d’une société locale et les bénéfices peuvent être librement rapatriés vers le pays d’origine. De plus, les étrangers peuvent acquérir sans quotas particuliers des appartements, maisons, immeubles commerciaux ou terrains à bâtir, sous réserve de quelques restrictions concernant les terres agricoles et forestières.
Le cadre juridique des transactions est présenté comme comparable à celui de la France ou d’autres pays d’Europe de l’Ouest, avec un cadastre fiable, un registre foncier centralisé et le recours obligatoire à un notaire.
Enfin, la Lettonie est un des pays de l’UE où la fiscalité globale demeure relativement modérée : pas d’impôt sur la fortune, imposition avantageuse des sociétés qui réinvestissent leurs profits et taxation ciblée sur les revenus effectivement distribués ou générés localement.
Coût de la vie et attrait pour les expatriés
Pour un expatrié, la comparaison avec la France est parlante. Le coût de la vie y est sensiblement plus bas :
– la vie en Lettonie serait en moyenne 37 % moins chère qu’en France ;
– le pouvoir d’achat local reste toutefois environ 48 % inférieur à celui observé en France, ce qui explique des prix immobiliers et des loyers proportionnellement plus faibles ;
– dans la capitale Riga, le niveau de vie est estimé environ 20 % moins cher que dans une grande ville française, logements et transports compris.
Pour un expatrié rémunéré dans une devise forte ou dans un pays à hauts salaires, le différentiel de change et de niveau de vie favorise clairement un investissement immobilier en Lettonie, notamment en vue de la location à des locaux, des expatriés ou des touristes.
L’anglais est très largement parlé, surtout à Riga et dans les grandes villes, ce qui simplifie considérablement les démarches pour un non-locuteur du letton. Le russe reste aussi courant. Cette dimension linguistique pèse lourd pour la gestion locative, le dialogue avec les banques, les notaires ou les administrations.
Panorama du marché immobilier en Lettonie
Le marché immobilier letton est souvent décrit comme arrivé à une certaine maturité : on est loin du chaos post-crise de 2008–2010, et les hausses brutales des années de rattrapage ont laissé place à une progression plus mesurée. Pour un expatrié, cela signifie un marché moins spéculatif mais plus lisible.
Niveaux de prix selon les zones
Riga concentre l’essentiel de l’activité immobilière, résidente et commerciale. Les chiffres disponibles montrent des écarts importants selon les quartiers et l’âge des bâtiments.
On retrouve notamment les fourchettes suivantes :
| Zone / ville | Prix indicatifs au m² (appartements) |
|---|---|
| Riga – ancien (existant) | 700 à 1 500 € |
| Riga – moyenne générale | 1 600 à 2 600 € |
| Riga – centre & Vecrīga | 1 800 à 4 700 € |
| Riga – Ķīpsala | 1 500 à 3 500 € |
| Jurmala (appartements) | 1 500 à 3 000 € (jusqu’à ~3 000 €/m² en front de mer) |
| Autres villes moyennes | 800 à 1 500 € |
| Daugavpils (ville bon marché) | 400 à 1 000 € |
Ces plages se recoupent avec plusieurs statistiques : certaines sources mentionnent un prix moyen à Riga autour de 1 600 €/m², d’autres autour de 2 600 €/m², ce qui s’explique par la différence entre logements anciens en périphérie et projets neufs haut de gamme dans l’hyper-centre.
Pour illustrer ce “grand écart” :
Le prix au mètre carré en dessous duquel peut se négocier un appartement ancien en périphérie.
À Jurmala, station balnéaire chic située à environ 25 km de Riga, les prix moyens au m² sont supérieurs à ceux de la capitale, surtout au plus près des 33 kilomètres de plage. Les appartements en bord de mer peuvent ainsi atteindre 3 000 €/m², avec des villas de 300 m² se situant entre 300 000 et 350 000 €.
Dans les villes secondaires (Sigulda, Cēsis, Liepāja, Daugavpils), les prix chutent nettement, avec des planchers autour de 400 € à 800 €/m² dans les zones les moins tendues. Il existe même des maisons modestes en province autour de 13 000 à 17 000 € pour 40–50 m².
Exemples concrets de biens
Plusieurs cas pratiques permettent de matérialiser le rapport qualité/prix :
| Exemple de bien | Localisation | Surface | Prix indiqué |
|---|---|---|---|
| Appartement 4 pièces, 120 m² | Riga | 120 m² | ~160 000 € |
| Appartement qualitatif, 110 m² (beau quartier) | Riga | 110 m² | ~250 000 € |
| Appartement 2 chambres correct | Riga | NC | <150 000 € |
| Studio 30 m² pour location saisonnière | Riga/Jurmala | 30 m² | ~50 000 € |
À titre de comparaison, 250 000 € permettent d’acheter environ 20–30 m² à Paris, contre un bel appartement de 100 m² à 120 m² dans un quartier recherché de Riga ou un logement confortable en front de mer à Jurmala.
Le marché immobilier letton est estimé en moyenne 60 à 65 % moins cher que le marché résidentiel français.
Dynamique des prix
En 2022, les appartements de Riga ont connu une hausse impressionnante d’environ 17,9 %, avec un prix moyen à ce moment-là autour de 967 €/m² pour certains segments. Sur l’ensemble du pays, une progression annuelle d’environ 11 % a même été citée, ce qui en faisait l’une des plus fortes hausses de l’Union européenne à cette période.
Ce mouvement s’est produit dans un contexte d’inflation galopante, puis de resserrement monétaire. Désormais, avec une inflation retombée autour de 2–3 %, les prix semblent évoluer de façon plus maîtrisée, même si la demande reste soutenue sur certains créneaux : logements neufs, appartements rénovés dans le centre de Riga, biens touristiques à Jurmala.
Marché locatif : rendements réels et types de demande
Pour un expatrié investisseur, l’intérêt du marché letton se mesure avant tout en rendement locatif, long terme et saisonnier.
Niveaux de loyers
Sur Riga, plusieurs données convergent :
– le loyer moyen d’un appartement de deux chambres dans les meilleurs quartiers tourne autour de 600 €–605 € par mois ;
– pour un trois-pièces, les loyers varient souvent entre 650 € et 1 000 € selon la saison, l’emplacement précis et l’état du logement ;
– le loyer moyen par m² est estimé autour de 7 €–9 €/mois, avec un dépassement des 10 €/m² dans les résidences neuves de standing.
À l’échelle du pays, les loyers restent en moyenne environ 45 % moins élevés qu’en France, ce qui suit la même logique que pour les prix d’achat. Mais le différentiel reste intéressant pour un investisseur étranger, surtout si le financement est optimisé.
La structure de la demande est assez claire : La structure de la demande est assez claire.
Panorama des segments de location les plus dynamiques et des zones sous tension en Lettonie, révélant des opportunités d’investissement ciblées.
Forte tension locative sur les appartements T2 et T3 récents ou très bien rénovés dans la capitale, Riga.
Demande soutenue en colocation et petits studios dans les principales villes universitaires : Riga, Daugavpils et Liepāja.
Appétit marqué pour la location saisonnière à Jurmala, Sigulda et dans le centre historique de Riga, en raison d’un déficit structurel d’offre hôtelière.
Rendements bruts observés
En combinant les prix d’achat et les loyers, plusieurs estimations de rendement brut émergent :
| Localisation / type | Rendement brut estimé |
|---|---|
| Riga (appartements) | 4 % à 6 % |
| Riga (petits biens) | ≈ 5,2 % |
| Jurmala (saisonnier) | 6 % à 9 % (jusqu’à >10 % en haute saison) |
| Villes régionales | 5 % à 7 % |
| Studio saisonnier 30 m² | ≈ 5,28 % |
Un exemple pratique présenté dans les données illustre bien les ordres de grandeur :
– achat d’un appartement pour 120 000 € à Riga ;
– frais complémentaires (notaire, ameublement, etc.) : 30 000 € ;
– loyer mensuel : 850 € ;
– revenus annuels bruts : 10 200 € ;
– rendement brut sur le capital total (150 000 €) : ~6,8 % ;
– rendement net estimé après charges, vacance et gestion : 5,5 % à 6 %.
Autre scénario :
– achat d’un appartement deux chambres pour moins de 150 000 € ;
– loyer possible entre 630 € et 800 € par mois ;
– rendement brut autour de 5 % selon l’occupation.
Ou encore :
– studio de 30 m² acheté 50 000 € ;
– location en saisonnier ;
– rendement brut d’environ 5,28 %.
Certaines études indiquent que le rendement brut moyen de l’immobilier en Lettonie est d’environ 6,64 % à l’échelle nationale. Ce rendement est considéré comme très correct en comparaison avec celui de la France (autour de 4 %), de la Belgique ou de plusieurs pays d’Europe du Sud.
Profil des locataires
Les biens destinés à la location longue durée ciblent en priorité :
– les jeunes actifs lettons, souvent salariés dans les services, la finance ou les technologies ;
– les étudiants, notamment dans les villes universitaires ;
– les expatriés travaillant à Riga (institutions, sociétés internationales, start-up tech) ;
– des familles locales recherchant des T3 ou T4 rénovés.
Sur le segment saisonnier (Airbnb, Booking, etc.), la clientèle est variée :
– touristes européens, y compris de plus en plus de visiteurs fortunés ;
– voyageurs d’affaires et digital nomads, attirés par le coût de la vie et l’écosystème tech de Riga ;
– vacanciers balnéaires à Jurmala l’été, avec des prix à la nuit pouvant aller de 20 € à 60 € selon le standing et la période.
L’absence de véritable saturation hôtelière dans certains quartiers de Riga et sur le littoral favorise assez fortement la rentabilité du meublé touristique bien géré.
Fiscalité immobilière en Lettonie pour les expatriés
La fiscalité lettonne est l’un des arguments majeurs pour un expatrié investisseur. Elle se distingue par l’absence de certains impôts et par une architecture relativement simple.
Impôts sur le patrimoine et la propriété
La Lettonie ne prélève aucun impôt sur la fortune, ni contribution de solidarité sur le patrimoine. C’est un point important pour les expatriés fortement exposés à l’IFI ou à d’autres taxes patrimoniales dans leur pays d’origine.
La détention d’un bien immobilier entraîne toutefois une taxe foncière annuelle, calculée sur la valeur cadastrale, généralement inférieure à la valeur de marché. Les fourchettes varient selon les sources et les municipalités, mais on retrouve les grands repères suivants :
| Impôt / taxe | Niveau indicatif |
|---|---|
| Droits de mutation (acquisition) | 2 % du prix ou de la valeur cadastrale (plafonné) |
| Taxe foncière annuelle | 0,2 % à 0,6 % (voire jusqu’à 1,5–3 % selon le type et la commune) |
La plupart des sources indiquent pour les logements standard un taux compris entre 0,2 % et 0,6 %. Certaines municipalités disposent de marges d’ajustement, notamment pour les locaux commerciaux.
Revenus locatifs
La taxation des loyers en Lettonie reste concurrentielle, en particulier pour les non-résidents, qui ne sont imposés que sur leurs revenus de source lettone.
On trouve deux grands cadres dans les données :
– un régime d’imposition forfaitaire des revenus locatifs autour de 10 % ;
– un régime à taux unique de 23 % sur certains revenus, avec la perspective d’une réduction possible vers 18–20 %.
Les investisseurs optent généralement pour le dispositif le plus avantageux, limitant le paiement à une fraction modérée des loyers. Le choix précis (régime brut ou net, abattements applicables, charges déductibles) dépend du montage juridique retenu, de la résidence fiscale de l’expatrié et des stipulations de la convention de non-double imposition en vigueur.
Concernant l’impôt sur le revenu des personnes physiques, la Lettonie applique des taux progressifs à 20 %, 23 % et 31 % pour ses résidents, selon les tranches. Mais tant que l’expatrié est non-résident au sens letton (séjour de moins de 183 jours par an) et ne perçoit que des loyers issus de biens en Lettonie, il est taxé uniquement sur ces loyers, selon le régime spécifique de revenus locatifs.
Par ailleurs, la convention fiscale franco-lettone (signée en 1997, en vigueur depuis 2001) évite la double imposition. Elle prévoit notamment :
– une répartition claire du droit d’imposer certains revenus entre les deux pays ;
– des règles particulières pour les intérêts et les redevances : dans certains cas, ces revenus ne sont imposables que dans le pays de résidence du bénéficiaire effectif.
Un expatrié français investissant en Lettonie doit déclarer ses revenus étrangers en France via le formulaire 2047. Il est également crucial de consulter un conseil spécialisé pour comprendre l’application des crédits d’impôt prévus par la convention fiscale entre les deux pays.
Plus-values immobilières
Pour les non-résidents, les plus-values issues de la revente de biens lettons sont soumises à un prélèvement à la source. Les éléments du rapport évoquent plusieurs dispositifs :
– un prélèvement spécifique de 3 % pour les non-résidents sur le produit de cession dans certains cas ;
– un impôt sur la plus-value à taux fixe de 20 %, pouvant monter à environ 31 % dans certains scénarios, avec exonération possible si le bien a été détenu suffisamment longtemps (par exemple plus de 60 mois) ou s’il s’agit de la résidence principale.
En pratique, il est indispensable de faire analyser sa situation par un fiscaliste, notamment si l’on envisage une rotation fréquente du patrimoine (achat-revente rapide) plutôt qu’une détention longue.
Fiscalité des sociétés
La Lettonie offre également un régime attractif pour les investissements via société :
– l’impôt sur les sociétés est fixé à 20 % ;
– mais les bénéfices réinvestis dans l’entreprise ne sont pas taxés (taux de 0 % sur les profits réinvestis) ;
– seuls les bénéfices distribués (dividendes) sont soumis à l’IS au taux effectif de 20 % (calculé comme 20/80 sur le dividende net).
Pour un expatrié qui souhaite structurer un portefeuille locatif letton via une société locale, ce mécanisme permet de capitaliser les gains sans frottement fiscal tant qu’aucune distribution n’est effectuée.
TVA et coûts de transaction
La TVA standard en Lettonie est de 21 %, avec un taux réduit de 12 % pour certains biens et services, et un taux de 0 % dans des cas spécifiques. Pour l’immobilier :
– les immeubles neufs vendus par un promoteur sont en principe soumis à la TVA (environ 21 %) ;
– les reventes entre particuliers de biens anciens ne supportent en général pas la TVA, mais seulement les droits d’enregistrement et la taxe de mutation autour de 2 %.
Pourcentage maximum estimé des coûts de transaction (taxes, frais de notaire et administratifs) par rapport au prix d’achat, un niveau compétitif en Europe.
Un schéma synthétique des principaux frais à l’acquisition ressemble à ceci :
| Poste de coût | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Droit d’enregistrement / mutation | 2 % du prix ou de la valeur cadastrale (plafonné) |
| Frais de notaire | ~1 % (souvent entre 70 et 300–800 € pour l’acte) |
| Frais de cadastre / registre | Quelques dizaines d’euros (≈ 14–20 €) |
| Honoraires d’agence (souvent vendeur) | 2 % à 5 % du prix (négociables) |
| Évaluation immobilière | 100 à 200 € |
| Compte séquestre bancaire (le cas échéant) | ≈ 0,4 % du prix |
Pour un expatrié, le coût de “friction” à l’entrée est donc relativement limité par rapport à d’autres marchés européens populaires.
Financement : emprunter en Lettonie quand on est non-résident
Les banques lettones peuvent accorder des crédits immobiliers aux étrangers, mais les conditions varient beaucoup selon le profil et la résidence.
Les lignes directrices usuelles sont les suivantes :
Principales conditions et critères pour l’obtention d’un prêt hypothécaire en France, applicables aux résidents et aux non-résidents.
Les taux hypothécaires varient généralement entre 3 % et 6 % par an, en fonction de la période économique et du profil de l’emprunteur, suivant la tendance de la zone euro.
Le prêt est généralement accordé jusqu’à 70-75 % de la valeur du bien pour un résident. Pour un non-résident, ce pourcentage est plutôt de 60 à 70 %.
Un apport personnel significatif est exigé, notamment pour un expatrié, où il est généralement de l’ordre de 30 % à 40 % de la valeur du bien.
La solvabilité est strictement vérifiée, avec un ratio d’endettement qui ne doit généralement pas dépasser environ 40 % du revenu net de l’emprunteur.
Dans les faits, de nombreux investisseurs étrangers préfèrent soit acheter comptant, soit financer depuis leur pays de résidence (par exemple via une banque française), soit combiner financement local et fonds propres.
Le dossier de crédit doit être documenté, souvent en letton ou en anglais : justificatifs de revenus, historique bancaire, contrats de travail, etc. Pour les expatriés hors UE ou venant de pays considérés à risque, des garanties supplémentaires peuvent être demandées.
Le programme de résidence par investissement : le “Golden Visa” letton
Pour un expatrié non européen, la Lettonie a longtemps fait parler d’elle pour son programme de résidence contre investissement, souvent qualifié de “Golden Visa”. Ce dispositif reste central dans la stratégie de certains investisseurs immobiliers.
Principe général
Introduit en 2010, le programme permet à un ressortissant d’un pays tiers (hors UE, EEE, Suisse) d’obtenir une carte de séjour temporaire lettonne, valable cinq ans et renouvelable, en échange d’un investissement économique dans le pays.
Plusieurs options sont possibles :
– achat immobilier ;
– investissement dans une société lettone ;
– dépôt bancaire important ;
– souscription à des obligations d’État ou capital subordonné de banque.
La force du dispositif tient au fait que : la synergie entre les différents éléments crée une dynamique performante.
Principaux atouts et conditions favorables du programme de résidence par investissement en Lettonie.
Le seuil d’investissement est relativement bas par rapport à d’autres programmes européens.
Aucune obligation de résidence continue. Une présence minimale d’un jour par an en Lettonie suffit pour conserver le titre.
Les conjoints et les enfants mineurs peuvent être inclus dans la demande.
Le titre de séjour obtenu permet la libre circulation dans l’ensemble de l’espace Schengen.
Investissement immobilier et résidence
La variante immobilière fonctionne sur une base simple :
– achat d’un bien immobilier (résidentiel ou commercial) d’une valeur minimale de 250 000 € ;
– le bien doit être situé hors de Riga et de sa périphérie immédiate pour ce programme spécifique ;
– la valeur cadastrale doit atteindre un certain seuil (au moins 80 000 € dans certains schémas) ;
– interdiction d’acheter des terrains agricoles ou forestiers dans le cadre de ce dispositif ;
– le paiement doit être effectué par virement bancaire, et non en espèces ;
– le bien doit être conservé au moins cinq ans.
En plus du prix du bien, l’investisseur doit acquitter une contribution à l’État égale à 5 % de la valeur du bien. Pour le seuil minimal de 250 000 €, cela représente 12 500 €.
Après un investissement et la soumission d’un dossier complet, l’administration traite la demande en 2 à 3 mois en moyenne. En cas d’acceptation, un permis de séjour temporaire valable 5 ans est délivré. Il est renouvelable sans nouvel apport de capital, à condition de maintenir l’investissement et de respecter les conditions récurrentes (assurance maladie, moyens de subsistance, casier judiciaire vierge, etc.).
Après cinq ans de résidence permanente (ce qui suppose, cette fois, une présence physique significative d’environ 183 jours par an), il devient possible de demander le statut de résident permanent. Dix ans après le début du séjour légal, une naturalisation peut être envisagée, à condition de réussir les épreuves de langue et de connaissances civiques.
Autres voies d’investissement pour la résidence
Outre l’achat immobilier, plusieurs options “business” existent :
Montant minimum en euros à investir en obligations d’État lettones pour bénéficier d’un programme de résidence, malgré un taux d’intérêt nul.
Globalement, la formule immobilière reste l’une des plus abordables à l’échelle européenne pour obtenir une résidence dans un pays membre de l’UE et de Schengen, au prix d’un ticket de 250 000 €.
Ce que permet (et ne permet pas) le Golden Visa
Il est essentiel de rappeler que l’acquisition d’un bien immobilier, en dehors du cadre strict de ce programme, ne donne pas automatiquement droit à un titre de séjour. Le Golden Visa est un dispositif à part entière, avec critères et dossiers spécifiques.
En revanche, dès lors que la résidence est obtenue :
– le titulaire peut vivre, travailler et étudier en Lettonie ;
– il circule librement dans l’espace Schengen pour des séjours de courte durée ;
– lui et sa famille accèdent aux services publics lettons, notamment l’éducation (gratuite jusqu’à l’université) et le système de santé.
Pour un expatrié ayant un projet de résidence européenne, mais sans souhait immédiat d’installation en France, la combinaison “investissement locatif + Golden Visa” peut donc être une stratégie à considérer.
Cadre juridique, procédures et sécurité des transactions
La sécurité juridique est un point central lorsqu’on achète à l’étranger. En Lettonie, le processus de vente suit une trame assez standardisée, avec quelques spécificités.
Étapes principales d’un achat
De manière générale, une acquisition immobilière en Lettonie suit les étapes suivantes :
L’achat d’un bien immobilier en Belgique suit une procédure structurée. Il débute par la sélection du bien via des agences locales, des portails en ligne ou des réseaux d’investisseurs. Ensuite, un accord de réservation ou compromis est signé, souvent avec un dépôt de 5 à 10%. Des vérifications juridiques et techniques du bien (titre de propriété, charges, conformité) sont impératives. Les fonds peuvent être sécurisés via un compte séquestre. L’acte définitif est signé devant notaire, qui authentifie la transaction et collecte les taxes. Le notaire procède ensuite à l’inscription au registre foncier (Land Register), transférant la pleine propriété. L’acheteur paie le solde et les frais, puis reçoit les clés.
Le rôle du notaire est plus limité qu’en France sur certains aspects (il n’est pas forcément votre conseil exclusif), d’où l’importance de vous adjoindre un avocat indépendant, surtout si vous achetez à distance ou dans un montage avec société.
Documents et contraintes spécifiques
L’acheteur étranger devra généralement : s’informer sur les réglementations locales en matière d’importation et d’exportation, s’assurer de la conformité des produits avec les normes locales, et étudier les options de paiement et de transport.
Pour investir dans l’immobilier en Lettonie, il est nécessaire d’obtenir un numéro d’identification local (Personas kods), d’ouvrir un compte bancaire letton pour gérer les transactions financières et les loyers, et de préparer des documents d’identité certifiés, parfois accompagnés d’une traduction en letton ou en anglais.
Pour certains types de terrains (agricoles, forestiers), une autorisation du ministère de l’Agriculture ou des autorités locales est nécessaire, en particulier pour les non-ressortissants de l’UE.
Il est aussi indispensable de justifier l’origine des fonds : les banques lettones appliquent des contrôles anti-blanchiment (TRAFIN), avec une vigilance accrue sur les transferts internationaux.
Comparaison avec d’autres destinations européennes
Plusieurs études comparatives soulignent que les meilleurs rendements locatifs bruts en Europe se trouvent souvent en Europe centrale ou orientale. La Lettonie apparaît régulièrement dans le peloton de tête, mais souvent juste derrière la Lituanie, la Hongrie ou certains marchés des Balkans.
Un tableau comparatif de rendements bruts moyens mentionne par exemple :
| Pays / ville | Rendement brut indicatif |
|---|---|
| Lituanie | 7,81 % |
| Pologne | 6,88 % |
| Lettonie | 6,64 % |
| Roumanie | 6,16 % |
| France | ~4 % |
| Belgique | ~4,2 % |
Dans une autre comparaison ciblée sur quelques capitales ou grandes villes d’Europe :
| Ville | Prix moyen €/m² | Loyer moyen mensuel | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Riga (Lettonie) | ~1 800 € | ~850 € | ~8,4 % (cas particulier cité) |
| Podgorica (Monténégro) | 1 400 € | 800 € | 6,7 % |
| Varsovie (Pologne) | 2 300 € | 1 200 € | 6,3 % |
| Madrid (Espagne) | 4 000 € | 1 600 € | 4,8 % |
| Bruxelles (Belgique) | 3 700 € | 1 400 € | 4,5 % |
La Lettonie se situe ainsi parmi les marchés européens offrant un couple “prix d’entrée / rendement” intéressant, surtout si l’on compare avec la France ou la Belgique, où les rendements bruts tournent autour de 4 % pour un niveau de fiscalité plus lourd.
Risques et limites d’un investissement en Lettonie
Malgré ses atouts, le marché letton n’est pas exempt de risques, et certains observateurs estiment même que la phase la plus attractive en termes de rendement est déjà passée.
Parmi les facteurs de vigilance :
Le marché montre une maturité avec des marges de hausse limitées, notamment dans les centres. En dehors de Riga et Jurmala, la demande est fragile avec des risques de vacance et de liquidité. L’environnement réglementaire (fiscalité, Golden Visa) peut évoluer défavorablement. L’économie est exposée au contexte européen et aux tensions régionales. Enfin, la barrière linguistique nécessite de recourir à des traducteurs et conseils locaux pour les démarches administratives et juridiques.
Enfin, il convient d’éviter une erreur fréquente : confondre achat de bien immobilier et obtention automatique d’un titre de séjour. Sans souscrire explicitement au programme de résidence par investissement et en respecter les critères, un expatrié reste un simple investisseur sans droit particulier au séjour au long cours.
Stratégies possibles pour un expatrié investisseur
En fonction de votre profil, plusieurs stratégies peuvent être envisagées.
Un expatrié à la recherche de rendement pur privilégiera souvent :
– un appartement de taille moyenne (T2/T3) dans un quartier dynamique de Riga, avec une demande locative forte ;
– ou un petit portefeuille de studios meublés pour étudiants et jeunes actifs, à proximité des universités et des pôles d’emploi.
Un investisseur plus tourné vers la plus-value et la valorisation patrimoniale pourra viser :
– le centre historique de Riga (Vecrīga), les quartiers art nouveau et résidences neuves de standing ;
– certains secteurs en reconversion (anciens quartiers résidentiels transformés en zones de loisirs ou de bureaux) ;
– des projets sur le littoral, en particulier à Jurmala, où la pression foncière touristique reste soutenue.
Le programme Golden Visa permet d’obtenir un titre de séjour dans l’Union Européenne par le biais d’un investissement. C’est une option à considérer pour les personnes cherchant à s’installer dans l’UE via ce type de dispositif.
– acquisition hors Riga pour 250 000 €, couplée à un projet de location saisonnière ou long terme ;
– ou investissement en entreprise locale, notamment dans la tech, en combinant activité professionnelle et optimisation fiscale (bénéfices réinvestis non imposés à l’IS).
Enfin, les expatriés très prudents peuvent choisir de diversifier leur exposition à l’immobilier letton via des véhicules collectifs paneuropéens (SCPIs européennes intégrant la Lettonie ou la région baltique), même si la plupart des produits cités dans les comparaisons restent centrés sur l’Allemagne, la Pologne, l’Irlande ou l’Espagne. Ce type de solution mutualise les risques, mais avec un rendement légèrement inférieur et moins d’effet de levier bancaire.
Conclusion : pour qui la Lettonie est-elle vraiment intéressante ?
La Lettonie offre un cocktail assez rare en Europe : prix au mètre carré encore raisonnables, rendement locatif souvent supérieur à celui de l’Ouest européen, fiscalité mesurée, programme de résidence attractif pour les non-Européens, et appartenance pleine à l’UE et à Schengen.
Pour un expatrié francophone, ce marché peut être particulièrement pertinent si :
Ce conseil s’adresse aux investisseurs qui recherchent un compromis entre rendement et sécurité juridique au sein de l’UE, qui sont prêts à collaborer avec des professionnels locaux (avocat, agent, notaire, traducteur) pour sécuriser chaque étape de l’investissement, qui adoptent une stratégie de détention à long terme plutôt qu’une approche spéculative à court terme, et qui maîtrisent les implications fiscales dans leur pays de résidence et en France, en optimisant l’application de la convention de non-double imposition.
À l’inverse, si vous recherchez uniquement une plus-value rapide ou un produit totalement “clé en main” sans implication, d’autres marchés ou des supports collectifs comme les fonds immobiliers européens peuvent être plus adaptés.
Investir en Lettonie, c’est accepter un environnement moins “formaté” que celui des grandes métropoles d’Europe de l’Ouest, mais potentiellement plus rémunérateur, à condition de respecter une discipline stricte : analyse fine des quartiers, des loyers, des règles fiscales, et recours systématique à une vraie due diligence juridique et technique avant de signer. Pour un expatrié qui sait s’entourer, c’est un terrain de jeu où la pierre reste encore abordable, dans un pays européen qui n’a pas dit son dernier mot sur la scène immobilière.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier locatif en Lettonie afin de profiter de rendements attractifs et d’une exposition à la devise locale et à l’euro. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Riga, Jurmala, Liepaja), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en développement de Riga, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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