Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer ou investir à l’international fait rêver de nombreux expatriés. Mais tous les marchés ne se ressemblent pas, et certains combinent potentiel de croissance, forte rareté de l’offre… et risques élevés. C’est exactement la situation que l’on trouve aux îles Salomon, petit État insulaire du Pacifique sud, encore largement méconnu des investisseurs, mais en pleine transformation.
L’investissement immobilier se concentre presque exclusivement sur la capitale, Honiara. Ce marché est caractérisé par des prix élevés, une sensibilité juridique importante et une exposition croissante aux risques liés au changement climatique. Il est crucial d’aborder cette opportunité avec un regard factuel et prudent, sans idéalisation.
Comprendre le contexte des îles Salomon avant d’investir
Avant d’ouvrir la moindre discussion sur un achat, un bail foncier ou un projet locatif, il est indispensable de replacer les îles Salomon dans leur contexte politique, économique, social et environnemental. Ici, plus que dans des marchés matures, le “contexte pays” conditionne directement la viabilité de tout investissement immobilier.
Un archipel où la terre est au cœur de l’identité
Les îles Salomon forment un archipel de près de 1 000 îles dans le Pacifique sud, au nord-est de l’Australie. Plus de 90 % de la population est d’ethnie mélanésienne, et la terre occupe une place centrale dans la culture locale. Elle n’est pas d’abord vue comme un actif financier, mais comme un socle identitaire, un lien aux ancêtres, un filet de sécurité.
Cette importance culturelle se traduit juridiquement : environ 95 % des terres appartiennent à des clans, lignages ou communautés indigènes. On parle de “customary land”, c’est-à-dire des terres coutumières. Elles ne sont pas librement vendues comme dans un marché foncier classique : elles peuvent être louées ou faire l’objet d’accords spécifiques, mais toute opération suppose de composer avec des droits collectifs, souvent complexes et parfois contestés.
La plupart des terrains faciles d’accès (titres clairs, sans litige) sont rares, surtout près d’Honiara. Chercher un terrain à bon prix en dehors des circuits officiels expose à des risques de contentieux ou de violences locales si les droits coutumiers sont ignorés.
Un pays fragile, dépendant et encore pauvre
Les îles Salomon figurent parmi les pays les moins avancés (PMA) selon les Nations unies. L’économie reste très dépendante de quelques secteurs : exploitation forestière, pêche, mines, agriculture de subsistance. Le bois représente à lui seul plus des deux tiers des recettes d’exportation et une part importante des revenus de l’État. Une grande fraction de la population vit de cultures vivrières, de pêche artisanale et de petits travaux forestiers.
Dans ce contexte, l’immobilier “formel” est extrêmement concentré autour d’Honiara, qui joue à la fois le rôle de capitale politique, économique et administrative. Les infrastructures (routes, eau potable, électricité, télécommunications) sont limitées en dehors de la capitale. Beaucoup de zones rurales n’ont pas d’accès permanent à l’eau potable ni à des soins de qualité, et les routes sont rares ou en mauvais état.
Pour un expatrié investisseur, cela signifie qu’en pratique, la quasi-totalité des opportunités immobilières vraiment exploitables (location à des expatriés, entreprises, ONG, fonctionnaires, tourisme international) se trouve dans ou autour d’Honiara, et dans une moindre mesure dans quelques poches touristiques (lagunes réputées pour la plongée, îlots préservés accessibles par bateau).
Un environnement politique et sécuritaire à surveiller
L’histoire récente montre que les tensions autour de la terre et des ressources peuvent rapidement dégénérer. À la fin des années 1990, des rivalités entre communautés de Guadalcanal (l’île de la capitale) et migrants venus d’une île voisine ont entraîné des violences qui ont nécessité une intervention régionale portée notamment par l’Australie. Des troupes australiennes sont d’ailleurs déjà revenues ponctuellement assurer le maintien de l’ordre lors d’épisodes récents de troubles à Honiara.
La capitale des Îles Salomon concentre les principaux risques de délinquance (vols, cambriolages de logements d’expatriés, vols de voitures parfois violents, agressions nocturnes dans certains bars, pickpockets). Face à une police aux moyens limités et à des services d’urgence restreints, investir dans un bien locatif à Honiara nécessite de prévoir un niveau de sécurisation supplémentaire, comme des clôtures, du gardiennage ou un contrôle d’accès, et d’intégrer pleinement cette dimension dans la conception du projet.
En parallèle, la diplomatie du pays a basculé récemment vers une proximité accrue avec la Chine, avec la signature d’un accord de sécurité aux contours peu transparents, ce qui inquiète plusieurs puissances régionales. Sans entrer dans la géopolitique, cela souligne une chose : le cadre politique et réglementaire peut évoluer rapidement, et un investisseur étranger doit garder une veille active.
Un pays de plus en plus exposé au changement climatique
Le facteur climat n’est pas un simple détail pour l’immobilier aux îles Salomon : il modifie déjà physiquement la géographie du pays.
Le niveau de la mer monte d’environ 8 millimètres par an dans l’archipel depuis les années 1990, une valeur bien supérieure à la moyenne mondiale.
Les phénomènes en chaîne – érosion côtière, salinisation des sols, blanchissement des coraux, inondations – obligent déjà des communautés, comme celle de Walande sur l’île de Malaita, à migrer, d’abord vers la côte d’une île plus grande, puis à envisager encore un nouveau déplacement faute de sécurité à long terme. Un investisseur qui achète un bien en front de mer dans un village isolé sans se poser de questions sur la topographie, la stabilité du trait de côte et les projections de montée des eaux prend un risque patrimonial évident.
Du point de vue marché, toutes les études récentes convergent : l’immobilier exposé à des risques climatiques lourds (submersion, inondations, cyclones) perd progressivement de sa valeur, tandis que les zones perçues comme plus sûres captent davantage de capital. Aux îles Salomon, ces dynamiques ne sont pas théoriques, elles sont déjà visibles dans les déplacements de population et les dégâts sur les infrastructures.
Accès au pays, visas et installation : ce que doit intégrer un projet immobilier
Avant de penser financement ou rentabilité, un expatrié doit s’assurer qu’il peut légalement séjourner, travailler ou gérer un bien sur place.
Entrée, séjour et résidence
Selon la nationalité, les conditions d’entrée varient. Certaines nationalités bénéficient d’une exemption de visa pour un séjour de 90 jours, d’autres de 30 jours. Pour d’autres encore, une autorisation préalable du directeur de l’immigration est exigée avant le voyage. Dans tous les cas, il est demandé un passeport valable au moins six mois, un billet retour ou de continuation, et la preuve de moyens financiers suffisants.
Un point important : le statut de simple visiteur ne permet ni de travailler, ni de faire du commerce local, ni d’exercer une activité rémunérée (y compris mission religieuse ou recherche payée) sans autorisation spécifique. Certaines démarches d’affaires très limitées, liées à un emploi basé à l’étranger, peuvent être tolérées quelques jours, mais pas plus.
Pour une installation durable en France (travail, investissement, études ou volontariat de long terme), une demande de visa d’entrée de long séjour doit être déposée avant l’arrivée. Les visas de résidence standards sont valables jusqu’à deux ans et sont renouvelables. Un visa de résident de cinq ans est accessible sous conditions, notamment justifier de cinq années de présence continue et d’une forte intégration, par exemple via un investissement, une contribution économique significative ou des liens familiaux établis.
Ces démarches s’effectuent via une mission diplomatique des îles Salomon ou directement auprès de la division de l’immigration à Honiara. Les frais sont acquittés auprès du ministère des Finances, et un changement de statut sur place (de visiteur à résident/travailleur) est théoriquement possible, mais soumis à un dossier complet et à des frais de conversion.
Travailler, entreprendre et investir : un double niveau d’autorisations
Pour travailler légalement aux îles Salomon, deux pièces sont nécessaires et distinctes : un permis d’entrée/résidence et un permis de travail (work permit) émis par la division du Travail. L’employeur doit démontrer l’absence de candidat local adéquat et s’engager à respecter la législation sociale (salaires, congés, contributions au fonds de prévoyance).
Le traitement d’un permis de travail prend généralement entre quatre et huit semaines. Une fois accordé, le permis d’entrée nécessite encore deux à quatre semaines supplémentaires. Bien que des délais théoriques plus courts existent pour certains profils comme les investisseurs, il est recommandé d’anticiper des lenteurs pratiques et de prévoir une marge de sécurité dans ses démarches.
En parallèle, pour créer une entreprise ou investir via une structure locale, un investisseur étranger doit au minimum :
– obtenir un certificat d’enregistrement d’investissement étranger,
– immatriculer la société auprès du registre des sociétés,
– obtenir des licences commerciales locales (ville, province),
– enregistrer l’entreprise auprès de l’administration fiscale et du fonds de prévoyance,
– et demander des permis d’entrée et de travail pour les dirigeants expatriés.
Le tout s’inscrit dans le cadre du Foreign Investment Act 2005. En théorie, l’enregistrement de l’investissement peut être bouclé en quelques jours si le dossier (plan d’affaires, structure de la société, pièces d’incorporation) est complet. En pratique, les autorisations successives allongent le calendrier, et le recours à un cabinet local (juriste, expert-comptable, consultant) facilite nettement le parcours.
Pour un projet immobilier, cela signifie qu’un montage via une société locale est souvent indispensable, ne serait-ce que pour obtenir des baux fonciers, salarier du personnel (gardien, jardinier, maintenance) et facturer des locations à des institutions.
Cadre foncier et immobilier : ce qu’un expatrié peut (ou ne peut pas) faire
Le cœur du sujet pour un expatrié reste de savoir quelle forme de droit il peut acquérir sur un terrain ou un bâtiment aux îles Salomon, et dans quelles conditions.
Customary land, terres publiques et baux de longue durée
Environ 95 % des terres appartiennent à des communautés indigènes selon les règles coutumières. Ces terres peuvent être louées pour une durée pouvant aller, pour un usage privé commercial, jusqu’à 75 ans dans certains cas, le gouvernement jouant souvent le rôle d’intermédiaire ou d’agent.
Pour un investisseur étranger, le scénario classique n’est donc pas l’achat pur et simple d’un terrain en pleine propriété, mais la conclusion d’un bail de longue durée, soit directement avec les communautés, soit sur des terrains enregistrés et gérés via l’État. Obtenir un tel bail est tout sauf une formalité : des revendications concurrentes sur une même parcelle sont fréquentes, alimentant des conflits et ralentissant les projets.
Les formalités exigent en général :
– l’identification claire des ayants droit coutumiers,
– des consultations approfondies (et parfois longues) avec toutes les parties,
– des accords écrits, idéalement homologués par l’administration,
– et l’enregistrement du bail ou du droit de jouissance auprès des autorités compétentes.
Un expatrié isolé, sans accompagnement juridique local ni médiation avec les leaders communautaires, s’expose très directement à des litiges ultérieurs. La multiplication de projets extérieurs mal ficelés a d’ailleurs nourri la méfiance de nombreux insulaires envers les ‘investisseurs étrangers’.
Expatrié isolé
La situation particulière d’Honiara : un marché étroit mais central
Honiara concentre l’essentiel des opportunités pour les expatriés. La ville est le centre politique, économique et administratif, située sur la côte nord de Guadalcanal. Elle connaît une croissance démographique régulière, alimentée par l’exode rural : les habitants quittent les zones de subsistance pour chercher du travail, des services et de meilleures infrastructures en ville.
Le problème, c’est que la construction ne suit pas. Les logements de qualité, notamment ceux répondant aux attentes d’expatriés (ONG, agences internationales, entreprises étrangères, diplomates, cadres locaux à revenu élevé) sont rares. Résultat : les loyers sont élevés par rapport aux revenus locaux et augmentent.
Les données disponibles pour Honiara illustrent cette tension entre faibles revenus et prix immobiliers extrêmes.
Quelques chiffres clés sur Honiara
| Indicateur | Valeur estimée à Honiara |
|---|---|
| Salaire net mensuel moyen (après impôts) | 4 783,33 SI$ |
| Loyer moyen 1 ch. centre-ville | 4 500 SI$ / mois |
| Loyer moyen 1 ch. hors centre | 5 250 SI$ / mois |
| Loyer moyen 3 ch. centre-ville | 10 300 SI$ / mois |
| Loyer moyen 3 ch. hors centre | 7 000 SI$ / mois |
| Prix achat/m² (appartement centre) | 65 031,59 SI$ |
| Prix achat/m² (appartement hors centre) | 46 451,09 SI$ |
| Taux d’intérêt hypothécaire moyen (20 ans) | 15,67 % |
| Rendement locatif brut centre-ville | 0,16 % |
| Rendement locatif brut hors centre | 0,20 % |
Ces données, issues d’un petit échantillon, doivent être interprétées avec prudence, mais deux messages se dégagent très nettement : les prix au mètre carré sont extrêmement élevés au regard du niveau de revenu, et les taux hypothécaires sont très lourds. Pour un investisseur qui achèterait au prix de marché constaté, la rentabilité locative brute théorique ressort à des niveaux dérisoires, largement inférieurs à 1 %.
Le marché immobilier de Honiara ne fonctionne pas comme un marché rentier classique. Les prix élevés s’expliquent principalement par une offre extrêmement rare et une segmentation informelle selon le type d’acheteur (organisations internationales, entreprises minières, ONG, expatriés individuels, ménages locaux). De plus, le système financier local est peu adapté aux prêts immobiliers de longue durée. Pour un expatrié, un achat immobilier résidentiel financé par un crédit local dans les conditions standards n’est généralement pas justifié économiquement.
En pratique, il est probable que certaines transactions se fassent à des prix bien inférieurs à ceux mis en avant dans les rares bases de données disponibles, notamment via des négociations privées, des accords de bail long terme ou des montages hybrides. Cela reste toutefois un marché opaque, sans statistiques officielles robustes.
Les genres de biens et de projets accessibles
Malgré ces contraintes, plusieurs types d’investissements sont envisageables, en fonction du profil de l’expatrié, de son horizon de temps et de sa tolérance au risque.
Pour les expatriés, plusieurs options existent pour se loger, de la location simple à l’investissement patrimonial.
La solution la plus simple pour un expatrié salarié ou travaillant pour une organisation internationale. Elle peut s’accompagner d’un bail à moyen terme négocié avec un propriétaire local ou une entreprise.
Bien que ce ne soit pas un investissement à proprement parler, cette location peut être vue comme une première immersion, permettant d’évaluer le marché local avant un éventuel projet patrimonial.
Ensuite, pour un investisseur à plus long terme, l’acquisition de droits sur un terrain ou un ensemble résidentiel dans des quartiers en périphérie d’Honiara, bénéficiant peu à peu d’améliorations routières et de raccordements aux services, peut constituer un pari sur la croissance urbaine. Plusieurs bailleurs internationaux financent actuellement des projets d’infrastructures : routes, eau, électricité, télécoms, extension de l’aéroport. À mesure que ces équipements se déploient, la valeur relative des zones desservies progresse.
Enfin, un segment spécifique existe autour des hébergements pour expatriés de passage : studios bien équipés, maisons sécurisées dans des lotissements clôturés, éco-lodges ou bungalows dans des zones de lagune. Des plateformes comme Airbnb recensent déjà des studios modernes à Honiara (avec Wi-Fi, climatisation, transferts aéroport, générateur de secours), des maisons en front de lagune avec prestations de type pension complète, ou des bungalows sur pilotis dans des lagons reculés.
Ces produits illustrent une réalité : une petite clientèle disposée à payer un prix élevé pour un niveau de confort “international” et une sécurité rassurante existe déjà, même si les volumes restent modestes.
Climat, risques naturels et valeur immobilière : intégrer la donnée climatique
Investir aux îles Salomon sans intégrer le facteur climat serait une grave erreur d’analyse. Le pays est exposé à une combinaison rare de risques : cyclones, fortes pluies, inondations, coulées de boue, séismes, tsunamis, érosion littorale et montée du niveau de la mer.
Impact concret sur les biens et les communautés
Les événements documentés dans l’archipel montrent un faisceau d’impacts :
– disparition physique de petites îles,
– recul du trait de côte, submersion de maisons et effondrement dans la mer,
– salinisation des nappes et des sols rendant des terres agricoles impropres à la culture,
– dégâts récurrents sur les infrastructures (routes, ponts, réseaux),
– déplacements forcés de communautés entières, souvent avec peu de soutien financier.
Les rapports d’organisations telles que Human Rights Watch illustrent le cas concret de Walande, une communauté de 800 personnes. Celle-ci a dû quitter une petite île récifale pour s’installer sur la côte d’une grande île. Cependant, elle se retrouve à nouveau menacée sur ce nouveau site en raison des intrusions marines et de l’échec de digues de protection artisanales.
Pour un investisseur, ces exemples ne sont pas de simples histoires humaines : ils annoncent un futur où certains biens deviendront matériellement invivables ou exigeront des travaux de protection très coûteux.
Ce que disent les experts du climat sur les petites îles
Les travaux du GIEC sur les petites îles à corail, y compris dans le Pacifique, convergent : à partir d’un certain niveau de réchauffement, des îles basses risquent de devenir difficilement habitables d’ici la fin du siècle, non seulement à cause de la submersion, mais du cumul de facteurs : perte des récifs, raréfaction de l’eau douce, destruction répétée des infrastructures par les tempêtes, dégradation des écosystèmes côtiers.
Les risques naturels comme les inondations ont un effet direct sur la valeur des biens. Cela se traduit par des assurances plus chères, la nécessité de travaux de protection, et une dévalorisation potentielle, surtout si la zone est officiellement classée à haut risque. Les marchés immobiliers urbains, en particulier dans les quartiers en bord de mer ou en zone inondable, sont très vulnérables à ces facteurs.
Adapter une stratégie d’investissement au risque climatique
Pour un expatrié qui envisage un investissement locatif ou patrimonial, cela conduit à plusieurs réflexes de prudence :
– privilégier les sites situés en hauteur ou hors zones connues de submersion, même au prix d’un accès moins immédiat à la mer ;
– vérifier les historiques de crue, d’inondations et d’érosion sur la zone considérée ;
– anticiper des travaux de résilience (rehaussement des constructions, murs de protection, matériaux plus résistants aux tempêtes) et les intégrer dans le modèle financier ;
– garder à l’esprit que des déplacements planifiés de communautés et d’infrastructures sont déjà à l’ordre du jour des autorités locales.
Les stratégies d’adaptation évoquées par la recherche (ouvrages côtiers, relocalisation, solutions fondées sur la nature comme la restauration de mangroves) sont pertinentes, mais souvent coûteuses et dépendantes d’appuis financiers extérieurs. Un projet immobilier individuel ne peut compter que sur lui-même pour se rendre plus résilient.
Financer un investissement immobilier aux îles Salomon
Les informations disponibles montrent que les prêts hypothécaires locaux existent, mais avec des conditions très peu attractives pour un non-résident : taux proches de 15–16 % sur 20 ans, exigence de garanties solides, et capacité d’emprunt limitée au regard des prix de marché.
Le crédit local : un outil à manier avec la plus grande prudence
Dans un tel contexte, financer sur place un achat immobilier à Honiara au prix fort est presque impossible à rentabiliser via des loyers classiques. La combinaison “prix très élevés / taux d’intérêt très haut / rendements bruts faibles” milite clairement contre ce schéma.
Un expatrié qui dispose déjà d’un patrimoine immobilier ou financier significatif dans son pays d’origine aura souvent intérêt à mobiliser des solutions de financement dans ce pays plutôt qu’aux îles Salomon : hypothèque sur un bien détenu dans un marché mature, nantissement de portefeuilles financiers, crédit à la consommation pour un montant limité, voire achat comptant à partir de liquidités déjà disponibles.
Les principes généraux du financement d’un achat immobilier à l’étranger restent valables :
– apport personnel plus élevé qu’en résidence principale, souvent au moins 30 à 40 % du projet,
– dossier bancaire très complet (identité, revenus, situation patrimoniale, origine des fonds),
– modélisation du coût total réel (taux de change, frais de transfert, fiscalité, assurance),
– recours à un notaire ou avocat spécialisé dans les opérations internationales.
Cash, refinancement ultérieur et autres approches
Certains investisseurs choisissent d’acheter comptant un bien ou un droit foncier, puis de tenter un refinancement ultérieur une fois le projet stabilisé (par exemple, un petit ensemble locatif avec des baux signés avec une ONG ou une entreprise). Cette approche permet de conclure rapidement et de renforcer sa position auprès des vendeurs, mais expose au risque d’évolution défavorable des taux, des prix ou des règles bancaires.
La constitution d’une société locale ou d’un véhicule offshore pour acquérir un terrain et réaliser une construction facilite les partenariats avec des investisseurs locaux, permet de répartir les risques et rend l’investissement d’un étranger plus acceptable auprès des communautés.
Quel que soit le montage, il est recommandé d’utiliser des comptes séquestres (escrow accounts) pour sécuriser les paiements liés à la transaction, surtout dans un environnement où les pratiques notariales ne sont pas aussi robustes que dans les grandes capitales financières.
Marché locatif, tourisme et cas particulier d’Honiara
L’investissement immobilier aux îles Salomon se décline principalement en deux axes : le résidentiel locatif à Honiara, tourné vers les expatriés et les ménages locaux solvables ; et les hébergements de niche dans des zones touristiques (plongée, écotourisme, lagunes, îlots préservés).
Honiara : un marché de locataires captifs
Honiara concentre bureaux gouvernementaux, agences de coopération, ONG, sièges de sociétés minières ou forestières. Beaucoup de ces organisations logent leurs expatriés dans des logements sécurisés, aux standards internationaux, souvent dans des ensembles clôturés avec gardiennage 24/7, générateur de secours et accès internet stabilisé.
La justification de loyers élevés tient moins à la qualité intrinsèque des logements qu’à la rareté des produits conformes aux critères de ces locataires : sécurité, fiabilité des services, accessibilité. Un studio bien conçu, climatisé, connecté, dans un quartier sécurisé, peut se louer sensiblement plus cher qu’un logement plus grand mais mal desservi et peu sûr.
Un seul type de logement, le ‘studio de standing’, illustre l’écart de niveau de vie à Honiara avec des services exclusifs comme l’eau filtrée et Starlink.
Pour un investisseur expatrié, viser ce segment signifie :
– calibrer un produit très spécifique, orienté vers une clientèle institutionnelle ou expatriée,
– investir dans la sécurité (clôtures, éclairage, contrôle d’accès, gardien),
– prévoir un back-up énergétique (groupe électrogène, parfois panneaux solaires) et une solution internet fiable,
– accepter un taux de vacance potentiel lié à la rotation fréquente des missions et aux aléas budgétaires des organisations.
Hébergement de niche et écotourisme
En dehors d’Honiara, certaines zones bénéficient d’un attrait particulier pour la plongée et l’écotourisme : lagunes isolées, récifs préservés, îles inhabitées ou très peu peuplées. Des initiatives communautaires, comme l’éco‑lodge de Tetepare, montrent qu’un modèle d’hébergement aligné sur la conservation est possible et peut générer des revenus tout en protégeant les écosystèmes.
Pour surmonter les contraintes communes de l’écotourisme (accès difficile, dépendance météo, faibles volumes), il est crucial de coopérer étroitement avec les communautés locales et les associations de conservation. L’exemple de Tetepare démontre l’efficacité d’un modèle hybride où les bénéfices générés financent des bourses d’étude, créent des emplois locaux et soutiennent la gestion d’aires marines protégées, plutôt que de se concentrer uniquement sur des retombées privées.
Un expatrié qui souhaite s’engager sur ce créneau doit accepter d’être plus “entrepreneur social” que pur rentier : partenariats avec des ONG, visites guidées autour de la culture locale, intégration de la communauté dans la gouvernance du projet, respect des aires protégées et de la réglementation environnementale.
Court séjour vs long séjour
Le marché du court séjour (type Airbnb) reste limité en volume, mais permet de capter une clientèle de passage : consultants, plongeurs, responsables de missions ponctuelles. Les standards attendus sont cependant élevés, même dans un pays pauvre : propreté impeccable, eau potable sûre, connexion internet, assistance en cas de problème de santé ou de sécurité.
Le marché du long séjour repose davantage sur des baux négociés avec des institutions, avec parfois des clauses de services intégrés (ménage, blanchisserie, maintenance). Ces contrats peuvent apporter une visibilité de revenu plus grande, mais exigent un niveau de professionnalisation proche de l’hôtellerie.
Gestion des risques : sécurité, santé, infrastructures
Investir aux îles Salomon suppose d’accepter des risques accrus par rapport à un marché développé. Il ne s’agit pas seulement de volatilité des prix, mais de risques physiques, sanitaires et logistiques.
Infrastructures défaillantes et coûts cachés
Les routes sont rares, souvent non asphaltées, et mal entretenues. Les coupures d’électricité sont fréquentes. L’accès à l’eau potable n’est pas garanti partout. Les ferries inter‑îles sont souvent surchargés et ne respectent pas toujours les normes de sécurité. Les services d’urgence (secours en mer, hôpitaux bien équipés) sont limités.
La rentabilité d’un bien peut être significativement réduite par des dépenses spécifiques et récurrentes. Ces coûts supplémentaires incluent typiquement l’acquisition et l’entretien d’un véhicule 4×4, l’installation et la maintenance d’un générateur, la constitution de réserves d’eau, la souscription de contrats avec des agents de sécurité privés, ainsi que le stock de pièces détachées pour l’entretien des équipements. Il est crucial d’intégrer ces lignes budgétaires dans toute analyse de rentabilité.
Santé, assurances et risques de responsabilité
Le risque sanitaire ne concerne pas que l’expatrié, mais aussi ses locataires : Zika, paludisme dans certaines zones, blessures liées à des accidents routiers ou en mer, qualité inégale des soins. L’assurance santé internationale est fortement recommandée pour toute personne séjournant sur place, et tout projet impliquant l’accueil de touristes ou de locataires doit intégrer les questions d’assurance responsabilité civile, sécurité incendie, normes minimales de construction.
Un incident grave (électrocution, chute, morsure…) dans un logement mal sécurisé peut entraîner des poursuites et des coûts importants. En l’absence de contrôles fréquents, le propriétaire doit anticiper ces risques en appliquant des standards de sécurité de bon sens, qui vont au-delà du strict minimum légal.
Sécurité civile et criminalité
La hausse de la criminalité à Honiara, en particulier les cambriolages de logements d’étrangers et les vols de voiture, impose d’intégrer la sûreté dans tout projet immobilier. Cela peut aller d’une simple clôture renforcée à un lotissement fermé avec surveillance permanente, en passant par des systèmes d’alarme, des éclairages périmétriques et des chiens de garde.
Les recommandations faites aux étrangers de ne pas se déplacer seuls la nuit, de garder vitres et portières verrouillées en voiture, de ne pas exposer de signes extérieurs de richesse et d’éviter certaines zones après la tombée de la nuit doivent être prises au sérieux. Un bien mal situé (quartier à risques, rue isolée) peut devenir difficile à louer à des expatriés, même à prix cassé.
Démarche pratique pour un expatrié intéressé par l’immobilier aux îles Salomon
Compte tenu de tout ce qui précède, la démarche raisonnable n’est pas d’arriver en touriste-investisseur pour signer trop vite, mais de suivre un processus progressif.
Prendre le temps de l’observation
Passer d’abord plusieurs semaines, voire quelques mois à Honiara et dans les zones ciblées permet de sentir le marché, repérer les quartiers où vivent les expatriés, comprendre les habitudes de transport, tester la qualité des services (garde, électricité, internet, santé). C’est aussi le moment idéal pour nouer des contacts : agents immobiliers locaux, juristes, responsables d’ONG, entrepreneurs déjà installés.
Côté achat, l’absence de bases de données fiables sur les prix, conjuguée à la faiblesse des registres fonciers, impose de multiplier les sources d’information, et de demander systématiquement des preuves écrites des droits fonciers (titres enregistrés, baux officiels, décisions de justice validant des accords coutumiers).
S’entourer de conseils locaux
Un avocat local expérimenté dans les transactions immobilières impliquant des étrangers est indispensable. Il pourra aider à :
Étapes essentielles pour garantir la sécurité et la légalité d’une acquisition ou d’une location de terrain
Vérifier la chaîne des droits sur le terrain convoité pour s’assurer de la légitimité du vendeur ou du bailleur.
Identifier d’éventuels conflits coutumiers ou litiges en cours pouvant affecter la transaction.
Structurer un bail ou un achat dans le respect de la loi et des pratiques locales pour une transaction valide.
Sécuriser les paiements et les contreparties pour garantir l’exécution des obligations de chaque partie.
De même, un expert-comptable local peut éclairer l’investisseur sur la fiscalité applicable, les obligations déclaratives, et les bonnes pratiques pour éviter les frictions avec l’administration (TVA éventuelle, impôts sur les sociétés, taxes locales, etc.), même si le corpus de règles est moins détaillé que dans les grands pays.
Clarifier son horizon de temps et son niveau de risque accepté
Les îles Salomon ne sont pas un marché pour investisseurs pressés. Entre la mise en place des baux, les travaux nécessaires pour atteindre un standard acceptable et la lente montée en puissance de la demande, il est prudent de penser en termes d’horizon long, voire très long.
Cet investissement convient particulièrement à un expatrié prévoyant de rester dans la région pour plusieurs années, disposant déjà d’un patrimoine solide ailleurs. Il est perçu comme une diversification à forte dimension « projet de vie » plutôt que comme une pure opération de rendement financier.
Dans un pays où les terres sont majoritairement communautaires et où le changement climatique fragilise des villages entiers, un investissement immobilier qui ne tient aucun compte des impacts sociaux et environnementaux a toutes les chances de susciter du rejet. À l’inverse, des projets co-construits avec les communautés, contribuant à la création d’emplois locaux, au financement de bourses ou à la gestion durable des ressources, seront perçus de façon plus positive et plus durable.
Les expériences comme celle de Tetepare montrent que des modèles gagnant-gagnant existent : les descendants des propriétaires de l’île ont renoncé à la vente à des compagnies forestières pour développer, avec des appuis internationaux, une zone marine protégée et une activité d’écotourisme génératrice de revenus et d’emplois. Ils ont mis en place des mécanismes de gouvernance incluant explicitement une représentation féminine et des programmes de bourses pour les jeunes.
Un expatrié qui s’inspire de ces approches, au lieu de chercher simplement la “bonne affaire”, aligne mieux son projet avec les réalités locales.
Conclusion : un marché d’initiés, exigeant et à aborder avec humilité
Investir dans l’immobilier aux îles Salomon n’a rien à voir avec acheter un appartement à rendement stable dans une grande capitale. C’est une démarche qui combine : la recherche de terres, une compréhension des réglementations locales, et une évaluation des opportunités économiques.
95 % des terres sont communautaires, illustrant un système foncier dominé par la coutume.
Pour un expatrié averti, bien entouré, disposant d’un horizon long et d’une forte capacité de résilience, ce marché peut offrir des opportunités très spécifiques : développer un petit ensemble de logements sécurisés orientés vers les ONG et les agences internationales, participer à un projet d’écotourisme en partenariat avec des communautés, sécuriser un bail foncier de longue durée sur un site bien choisi à l’écart des zones les plus exposées aux risques climatiques.
Pour réussir un investissement immobilier en Outre-mer, il faut dépasser la recherche d’un simple rendement rapide. Cela implique d’accepter un niveau d’incertitude important et d’investir de manière équilibrée : dans les relations humaines, la compréhension des coutumes locales et la robustesse technique des constructions, autant que dans le bien immobilier lui-même.
Dans un monde où les marchés immobiliers les plus sûrs sont parfois saturés ou peu rémunérateurs, les îles Salomon incarnent un tout autre pari : celui d’un marché frontalier, cher et risqué, où le succès repose d’abord sur la patience, la prudence et la capacité à travailler avec, et non contre, le pays et ses habitants.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie aux Îles Salomon
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel aux Îles Salomon afin de capter du rendement locatif en dollars US et une exposition à un marché touristique en développement. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Honiara, Guadalcanal, Gizo), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle ou petite guesthouse proche du littoral dans une zone en croissance touristique, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + aménagements touristiques légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection de l’île et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, en prenant en compte les spécificités juridiques et coutumières des Îles Salomon.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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