Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Soleil quasi permanent, prix encore abordables et fiscalité particulièrement accueillante : la République dominicaine s’est imposée en quelques années comme l’un des terrains de jeu préférés des investisseurs immobiliers français dans les Caraïbes. Mais derrière les cartes postales se cache un marché très encadré, avec ses lois, ses taxes, ses pièges… et de vraies opportunités.
Ce guide couvre toutes les étapes pour un acheteur français : comment acheter légalement, quelles zones privilégier, combien prévoir réellement en frais, comment financer, quels risques éviter et comment gérer l’impact fiscal entre la République dominicaine et la France.
Comprendre le cadre légal pour un acheteur français
La première bonne nouvelle pour un Français qui envisage d’acheter un appartement en République dominicaine est simple : le pays a choisi d’ouvrir largement son marché immobilier aux étrangers.
La Constitution dominicaine pose noir sur blanc que les étrangers disposent des mêmes droits patrimoniaux que les citoyens dominicains, à l’exception de la sphère politique. L’article 25 garantit aux ressortissants étrangers les mêmes droits et devoirs que les Dominicains, et l’article 221 affirme que l’État doit traiter investissements locaux et étrangers sur un pied d’égalité. Concrètement, un Français peut acheter, détenir et revendre un appartement dans les mêmes conditions qu’un Dominicain.
Aucun quota de copropriété étrangère ne s’applique, contrairement à des régimes comme la Thaïlande. Un Français peut acheter un appartement ou un lot de condos sans limitation liée à sa nationalité. Le système repose sur un registre Torrens, instauré en 1920 puis réorganisé par la loi 108‑05, avec un Certificado de Título unique consultable au Registro de Títulos, qui fait foi de la propriété.
Autre point clé : l’achat d’un bien ne nécessite ni visa, ni résidence, ni associé dominicain. Un simple passeport suffit pour signer les contrats. La résidence n’est pas obligatoire pour acheter, même si elle peut donner accès à de meilleures conditions de financement. Les personnes morales étrangères peuvent également détenir des biens au même titre que les personnes physiques.
La bande des 60 mètres à partir de la ligne de haute mer est domaine public et ne peut appartenir à personne. Toute annonce de « front de mer » doit donc être lue avec cette contrainte : le lot privé commence obligatoirement au-delà de cette zone. Par ailleurs, certaines restrictions politiques envisagées visent spécifiquement les ressortissants haïtiens et les zones frontalières, mais ne ciblent pas les acheteurs français.
Acheter ne donne pas automatiquement la résidence… mais peut y conduire
Un Français peut acheter un appartement en restant simple touriste. Toutefois, la République dominicaine a mis en place un dispositif de résidence par investissement immobilier via le décret 631‑11 : tout étranger qui investit au moins 200 000 USD dans l’immobilier (en un ou plusieurs biens) peut demander un titre de séjour.
L’acquisition de biens d’une valeur totale d’au moins 200 000 USD permet d’entamer une procédure de résidence aboutissant à une carte d’un an puis à une carte de quatre ans renouvelable.
Il faut bien distinguer ces deux plans : d’un côté, le droit de propriété, accessible sans statut particulier ; de l’autre, le droit au séjour, régi par la législation migratoire. De la même façon que la France ne délivre pas de « golden visa » immobilier, la République dominicaine sépare juridiquement la propriété foncière et la résidence, même si elle les articule via certains programmes d’investissement.
Où acheter : panorama des zones prisées par les Français
Les Français se concentrent principalement autour de trois pôles : Punta Cana, Santo Domingo et Las Terrenas. Chacun offre un profil d’investissement très différent, tant en termes de style de vie que de rendement locatif.
Punta Cana : vitrine touristique et moteur locatif
Punta Cana est aujourd’hui le cœur de l’industrie touristique dominicaine, avec des flux constants de vacanciers internationaux, une infrastructure moderne et un aéroport connecté à plus de 30 pays. Pour un Français qui cherche avant tout un bien facile à louer en courte durée (Airbnb, booking, etc.), la région de Punta Cana–Bávaro est l’une des plus lisibles du pays.
Les contrats y sont le plus souvent libellés en dollars, ce qui rassure certains investisseurs. Les programmes sous régime CONFOTUR (la grande loi de promotion touristique) y sont nombreux, avec des exonérations de taxes particulièrement attractives : jusqu’à 15 ans sans taxe de transfert ni impôt foncier (IPI), et une exonération de la plus‑value pour les reventes dans cette fenêtre, à condition que le projet reste correctement enregistré et que l’usage du bien soit conforme à l’agrément touristique.
Les rendements bruts annuels sur le très haut de gamme ponctuel peuvent dépasser 8 %, tandis que pour un condo standard bien géré, il est plus réaliste de viser des ordres de grandeur plus modérés, la demande Airbnb étant soutenue 11 à 12 mois par an grâce au climat stable et à la densité des liaisons aériennes.
Santo Domingo : capitale urbaine pour Français actifs
Pour un Français qui veut s’installer à l’année, travailler à distance ou monter une activité sur place, Santo Domingo offre un visage radicalement différent : celui d’une grande capitale latino‑caribéenne en pleine mutation, avec ses quartiers d’affaires (Piantini, Naco, Gazcue), ses zones plus résidentielles chic (Bella Vista, Los Cacicazgos) et sa zone coloniale rénovée.
Les Français y sont particulièrement nombreux dans des quartiers mixtes et dynamiques comme Bella Vista ou Los Cacicazgos, où les immeubles récents proposent piscines, jardins, sécurité renforcée et un environnement de vie très comparable à un quartier de grande ville européenne, avec cliniques privées, restaurants internationaux, salles de sport, cafés modernes. À l’inverse, certains secteurs comme Los Alcarrizos, Capotillo, Cristo Rey, Villa Juana ou Los Guandules sont à éviter, surtout la nuit, en raison d’un niveau de délinquance plus élevé.
L’investissement locatif y vise davantage des baux de moyenne et longue durée, auprès d’une clientèle locale aisée, d’expatriés et de salariés d’organisations internationales. La rentabilité est plus discrète mais plus stable, moins tributaire de la saisonnalité touristique.
Las Terrenas : « village français » des Caraïbes
Las Terrenas concentre peut‑être le visage le plus étonnant de la présence française en République dominicaine. Ce village de la péninsule de Samaná, longtemps simple port de pêche, est devenu en quelques décennies un véritable bastion francophone. On y recense autour de 2 000 résidents français permanents, jusqu’à 7 000 expatriés au total pour 20 000 habitants, et plus d’une centaine d’entreprises tenues par des Français (boulangeries, agences, hôtels, restaurants…). Un tiers de la population y parle français ; dans certains secteurs, on l’entend autant que l’espagnol.
Le village s’étire le long de plus de 30 km de plages : Playa Las Terrenas (plage de ville animée), Playa Bonita (eau turquoise, villas haut de gamme, forte présence française), Playa Cosón (7 km de plage sauvage avec grandes villas et quelques résidences de marque, comme le programme Los Nomadas), Playa Las Ballenas (plage familiale avec restaurants et hôtels de charme), Playa El Portillo et Punta Popy (très recherchées pour les projets résidentiels avec ou sans CONFOTUR).
Les profils d’acheteurs y sont essentiellement européens (Français en tête, mais aussi Suisses, Italiens, Allemands, Québécois). La combinaison de prix encore inférieurs à Punta Cana, d’une communauté francophone dense et d’un environnement naturel exceptionnel en fait un choix très prisé des retraités et des télétravailleurs français.
Les prix, eux, ont sensiblement augmenté depuis l’ouverture de l’autoroute en 2011, avec une appréciation annuelle évoquée entre 8 et 10 % sur les dernières années, particulièrement marquée sur les produits les plus rares : appartements vraiment « pieds dans l’eau » à Playa Bonita, coson ou El Portillo, et condos à distance de marche de la plage près du centre.
Quelques repères donnent une idée du marché :
| Type de bien à Las Terrenas | Fourchette de prix indicative (USD) |
|---|---|
| Condo 1 chambre proche centre/plage | 150 000 – 350 000 |
| Condo 2 chambres proche plage | 250 000 – 550 000 |
| Condo front de mer | 350 000 – 900 000 |
| Villa colline vue mer | 400 000 – 1 200 000 |
| Villa premium front Cosón | 500 000 – 1 500 000+ |
Les rendements bruts constatés sur un 1‑bedroom bien géré, à distance de marche de la plage, se situent en général entre 6 et 9 % de revenus locatifs annuels, avant impôts et charges. Mais la tonalité du marché est moins « industrielle » qu’à Punta Cana : on est davantage dans un village balnéaire européen transplanté sous les tropiques, avec des propriétaires qui combinent souvent usage personnel et location saisonnière.
Étape 1 : clarifier son projet d’achat
Avant d’entrer dans les aspects juridiques et fiscaux, un Français doit définir clairement son objectif : résidence secondaire, retraite au soleil, investissement locatif pur, ou préparation d’une résidence par investissement.
La clarification en amont de votre projet conditionne plusieurs choix déterminants : la zone géographique (urbaine ou balnéaire, très touristique ou plus résidentielle), le type de bien (studio, grand appartement, villa, programme neuf ou revente), la stratégie de financement (cash, crédit local, prêt en France, combinaison), la structure juridique (achat en nom propre, via une société locale ou une SCI française) ainsi que la prise de risque locatif (location saisonnière ou long terme).
Il est conseillé de construire plusieurs scénarios chiffrés : un scénario prudent (taux d’occupation modéré, charges et travaux élevés, fiscalité traitée au pire), un scénario central, et un scénario optimiste. Le tout en intégrant dès le début le coût de l’ameublement, des frais d’acquisition, des charges de copropriété et d’entretien, ainsi qu’une réserve de trésorerie pour couvrir quelques mois de vacance locative, des réparations et des délais administratifs.
Étape 2 : comprendre les coûts d’acquisition – bien au‑delà du prix affiché
En République dominicaine, l’affichage des prix est généralement net de commission d’agent, celle‑ci étant payée par le vendeur (autour de 5–6 % la plupart du temps). En revanche, l’acheteur doit supporter la quasi‑totalité des frais juridiques et fiscaux liés à la mutation. Ces frais sont substantiels et doivent impérativement être intégrés dans le budget.
Pour un achat cash standard (revente classique, sans financement bancaire) dans une zone comme Punta Cana, les données convergent autour d’un coût total entre 4,5 et 7 % du prix, la valeur la plus souvent citée se situant autour de 5,5 %. Dans d’autres sources, on conseille plutôt de prévoir entre 5 et 7 % de « surcoût » pour la plupart des acquisitions dans le pays, ce qui correspond à la réalité d’un montage simple (sans hypothèque).
La taxe de transfert représente 3 % de la valeur cadastrale officielle (ou la valeur la plus élevée entre le prix déclaré, la valeur cadastrale et l’estimation fiscale de la DGII). Elle est due une seule fois à l’achat et doit être payée dans les six mois suivant la signature, sous peine de pénalités. Sans ce paiement, l’inscription de la nouvelle propriété au Registro de Títulos ne sera pas effectuée.
À cela s’ajoutent les honoraires d’avocat et de notaire, généralement entre 1 et 1,5 % du prix, parfois jusqu’à 2 % pour les dossiers complexes, plus des frais fixes d’enregistrement et de certificats (certification de l’état juridique, certificat de non‑grevance, certificats fiscaux, cadastre…) qui restent, eux, d’un montant limité.
Le tableau ci‑dessous synthétise les principaux postes pour un achat comptant :
| Poste de frais (achat comptant) | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Taxe de transfert immobilière | 3 % du prix/valeur retenue |
| Honoraires avocat + notaire | 1 – 1,5 % (parfois jusqu’à 2 %) |
| Frais d’enregistrement & certificats | 0,3 – 1 % environ |
| Total frais d’acquisition | En pratique 4,5 – 7 % du prix |
Dès lors qu’intervient un crédit hypothécaire dominicain, la facture grimpe : il faut ajouter une taxe de 2 % sur l’enregistrement de l’hypothèque, un rapport d’évaluation bancaire, et divers frais bancaires. Dans ces cas, certaines sources évoquent un coût total pouvant atteindre 9 à 12 % du prix, tous frais confondus.
L’impôt annuel sur le patrimoine immobilier (IPI) ne s’applique qu’aux propriétaires dont l’ensemble des biens dominicains dépasse un seuil fixé chaque année, soit 10 695 494 pesos dominicains pour 2026 (environ 170–180 000 USD selon les cours). Au-delà, l’IPI frappe à 1 % par an la partie de la valeur excédant ce seuil ; en dessous, aucun IPI n’est dû pour les personnes physiques. Dans un projet touristique labellisé CONFOTUR, cet impôt est suspendu jusqu’à 15 ans.
Pour un acheteur français, cette mécanique crée une situation très favorables sur les petits et moyens appartements : tant que la somme des biens reste en deçà du seuil (et qu’aucun autre actif immobilier local ne vient s’y ajouter), aucune taxe foncière annuelle n’est à payer. À l’inverse, un portefeuille important de condos haut de gamme, ou une villa de grand standing, générera chaque année un IPI non négligeable, hors cas CONFOTUR.
Étape 3 : sécuriser la propriété – les vérifications indispensables
Le point le plus critique d’une acquisition dominicaine ne se joue ni sur la plage, ni dans les annonces en ligne, mais dans les registres du territoire. Le pays fonctionne avec un Certificado de Título, c’est‑à‑dire un certificat de titre qui est le seul document faisant foi de la propriété. Le contrat de vente notarié n’est, en réalité, qu’un acte de transfert qui ne produit d’effets opposables qu’une fois enregistré au Registro de Títulos.
La procédure de vérification de titre (« title search ») est donc le cœur de la due diligence. Elle doit impérativement être confiée à un avocat dominicain spécialisé en immobilier, totalement indépendant du vendeur, du promoteur et de l’agent immobilier. Ce professionnel, inscrit au barreau local, a pour mission de :
Avant l’achat, obtenir auprès du Registro de Títulos une Certificación del Estado Jurídico à jour, qui récapitule l’état juridique complet du bien : identité du propriétaire enregistré, numéro de parcelle et désignation cadastrale, superficie, servitudes, hypothèques, litiges, éventuel rattachement CONFOTUR, etc. Vérifier qu’aucune hypothèque, saisie, opposition ou litige n’est attaché au bien (certificado de no gravamen récent, en général de moins de 30 jours). Retracer la chaîne de propriété sur 10 à 20 ans, pour s’assurer qu’aucune succession inachevée, vente informelle ou contestation potentielle n’existe (déclaration d’héritiers complète, signatures régulières, absence de cohéritiers oubliés). Confronter les limites physiques du terrain ou du lot à la documentation cadastrale (plan cadastral, Certificado Catastral), souvent avec une nouvelle mensura (levé topographique officiel), afin d’identifier tout empiétement ou incohérence. Vérifier auprès de la DGII et de la municipalité que les impôts fonciers, l’IPI et les taxes municipales éventuelles sont à jour, et qu’aucune dette fiscale n’est attachée au bien. En copropriété, vérifier que le règlement de copropriété est dûment enregistré, que le syndic dispose bien des pouvoirs prévus par la loi 5038, que les charges de copropriété sont à jour et qu’aucune décision d’assemblée ne prévoit des appels de fonds exceptionnels non mentionnés.
Cette vérification a un coût, mais largement inférieur à celui d’un contentieux futur : en pratique, il faut prévoir entre 2 000 et 3 000 USD pour une due diligence complète sur un appartement standard, honoraires d’avocat inclus. Les délais tournent entre 7 et 21 jours selon la complexité, parfois jusqu’à un mois pour les dossiers touchés par des héritages compliqués ou des anomalies cadastrales.
Il est fortement déconseillé de verser un acompte significatif avant qu’un minimum de vérifications ne soit effectué et de signer une promesse de vente qui reste conditionnée clairement au résultat de ces investigations juridiques.
Étape 4 : comprendre la copropriété et les charges en République dominicaine
Pour un Français habitué au droit de la copropriété hexagonal, la loi dominicaine 5038 (restée en vigueur dans sa version fixée par la loi 108‑05) ne dépaysera pas totalement, mais certains points méritent attention.
La loi définit les charges de copropriété comme des contributions obligatoires, que tout propriétaire doit acquitter pour couvrir l’entretien, le fonctionnement et l’administration des parties communes. Elles ne sont ni facultatives ni modulables en fonction de l’usage : un propriétaire doit payer sa quote‑part même s’il n’utilise jamais la piscine, l’ascenseur ou la salle de sport. Le pourcentage de participation, en principe corrélé à la taille ou à la valeur relative du lot, ne peut être modifié qu’à l’unanimité des copropriétaires.
Les charges ordinaires couvrent classiquement la sécurité 24 h/24, l’entretien des parties communes (jardins, couloirs, parking, toiture), l’électricité des communs, l’eau pour les espaces collectifs, la maintenance des ascenseurs, la gestion du générateur ou des batteries de secours, l’entretien de la piscine et de la salle de sport lorsqu’elles existent, ainsi qu’une provision pour gros travaux (fonds de réserve). Des charges extraordinaires peuvent être votées en assemblée pour des dépenses exceptionnelles (ravalement majeur, changement de générateur, réparation structurelle, etc.).
Les montants varient fortement selon le type de résidence, son standing, ses équipements et sa localisation :
| Type de résidence | Fourchette charge mensuelle indicative |
|---|---|
| Immeuble simple, services basiques | 5 000 – 10 000 DOP (≈ 75 – 155 USD) |
| Résidence moyenne avec piscine, petite salle de sport | 10 000 – 20 000 DOP (≈ 155 – 310 USD) |
| Résidence haut de gamme en zone urbaine chic | 10 000 – 15 000 DOP ou plus (≈ 155 – 230 USD) |
| Resort avec marina, club de plage, infrastructures lourdes | Marché haut de gamme, > 1 000 USD/mois possible |
Dans beaucoup de complexes de niveau moyen à haut, on observe des charges pour un appartement type entre environ 100 et 400 USD par mois (soit, en euros, de l’ordre de 90 à 350 €), avec de nets dépassements dans les programmes très luxueux.
L’ADAC relève que les projets où plus de 40 % des copropriétaires cessent de payer voient leur valeur chuter de 12 à 20 % en deux ou trois ans.
Avant d’acheter, il est indispensable de demander au syndic : l’état de compte du lot, le montant actuel des charges, le règlement de copropriété, le budget annuel, l’existence ou non de travaux votés mais non exécutés, le taux d’impayés dans l’immeuble et le niveau du fonds de réserve. Cela doit faire partie du dossier examiné par l’avocat.
Étape 5 : financer l’achat – particularités des crédits dominicains pour un Français
Un Français peut financer son appartement dominicain de différentes manières : épargne personnelle, prêt immobilier contracté en France (par exemple en hypothéquant un bien français), crédit dans une banque dominicaine, ou encore financement direct par un promoteur ou le vendeur (owner financing). Le recours au crédit local suppose d’accepter des conditions moins avantageuses qu’en zone euro, mais parfois utiles pour optimiser la trésorerie.
Les ratios de prêt (LTV) pour un non‑résident oscillent entre 50 et 70 %, voire moins selon le profil.
Les taux d’intérêt reflètent le contexte monétaire local : sur des prêts en pesos dominicains, les taux se situent généralement entre 11 et 14 % ; en dollars, un profil étranger solide obtient souvent des taux entre 8 et 10 %, avec une légère décote pour les résidents (7–9 %). Les durées sont plus courtes qu’en France : 10 à 15 ans pour un non‑résident, jusqu’à 20 voire 25 ans pour un résident, loin des échéances de 25 ou 30 ans courantes dans l’Hexagone.
Les banques les plus actives pour les étrangers sont Banco Popular, BanReservas, Scotiabank et La Nacional, certaines proposant des produits dédiés aux non-résidents. Si la résidence dominicaine n’est pas toujours exigée, il faut alors fournir un dossier complet : justificatifs de revenus sur au moins deux ans, déclarations fiscales du pays de résidence, relevés bancaires, rapport de crédit international (score souvent ≥ 700), copie du passeport et, si besoin, carte de séjour.
Le ratio d’endettement maximal se situe, selon les établissements, entre 30 et 40 % des revenus nets déclarés, en incluant la nouvelle mensualité. Il est donc essentiel de monter un dossier très structuré, idéalement avec un conseiller qui a l’habitude de traiter des emprunteurs européens.
Il faut également garder en tête le coût global du crédit : à 8–10 % d’intérêt annuel en dollars, ou 11–13 % en pesos, une grande partie du rendement locatif brut part dans les intérêts. Beaucoup d’investisseurs français choisissent ainsi soit l’achat comptant, soit un levier modéré (par exemple 50 % d’apport en cash, 50 % de crédit) pour limiter l’effet des taux élevés.
Étape 6 : optimiser la fiscalité locale – IPI, CONFOTUR et revenus locatifs
Sur le plan local, la République dominicaine a construit un environnement fiscal plutôt favorable aux investisseurs immobiliers étrangers, en particulier dans le secteur touristique.
L’IPI, impôt annuel sur le patrimoine immobilier, a déjà été évoqué : 1 % sur la fraction de la valeur totale des biens immobiliers dominicains détenus par une personne physique qui dépasse le seuil de 10 695 494 DOP (seuil 2026). Cet impôt se paie en deux échéances (mars et septembre). De nombreuses conditions d’exonération existent : biens en deçà du seuil, résidence principale d’un propriétaire âgé de 65 ans ou plus, projets labellisés CONFOTUR durant la période d’exonération, réduction de 50 % pour certains investisseurs internationaux.
Pour les programmes touristiques approuvés sous la loi CONFOTUR (loi 158‑01, modifiée par la loi 195‑13), l’investisseur bénéficie d’une exonération de la taxe de transfert de 3 % lors de l’achat, d’une exonération de l’IPI jusqu’à 15 ans, ainsi que d’une exonération de la plus‑value à la revente si celle-ci intervient dans cette fenêtre et respecte les conditions. Cette combinaison est particulièrement avantageuse pour un investisseur qui achète en phase de développement et revend après quelques années de maturité du projet.
Depuis une réforme fiscale entrée en vigueur en juin 2026 (loi 30‑26), l’imposition des plus‑values pour les particuliers a été harmonisée à un taux forfaitaire de 10 % sur le gain net (et non sur le prix de cession), contre 25 % auparavant. Ce gain doit être déclaré et payé dans les six mois suivant la vente. En pratique, les non‑résidents qui détiennent leur appartement en direct et revendent dans un contexte classique sont rarement contrôlés sur ce point, mais du point de vue de la conformité, la plus‑value reste théoriquement imposable localement, sauf cas d’exonération CONFOTUR.
Les non-résidents sont imposés à 25 % sur les loyers bruts d’origine dominicaine, une retenue à la source importante à intégrer au business plan. Un résident fiscal dominicain ou une société locale est taxé à l’IR au taux normal de 27 % (à la date des textes) sur le bénéfice net après déduction des charges (entretien, réparations, assurance, charges de copropriété, frais de gestion, amortissements éventuels). Dans tous les cas, les loyers de courte durée sont soumis à la TVA locale (ITBIS) de 18 % en plus de l’impôt sur le revenu, même si, en pratique, beaucoup de particuliers ne sont pas totalement en règle sur ce point.
Pour un Français non résident fiscal en République dominicaine, qui laisse son statut fiscal principal en France, le cadre se complexifie car il n’existe pas de convention fiscale bilatérale entre les deux pays.
Étape 7 : gérer l’absence de convention fiscale entre la France et la République dominicaine
L’un des points les plus sensibles pour un investisseur français est l’absence de convention fiscale entre la France et la République dominicaine. Contrairement à l’Espagne, au Portugal ou à la plupart des pays européens, la République dominicaine ne bénéficie pas, à ce jour, d’accord de non‑double imposition avec la France.
Un résident fiscal français percevant des loyers dominicains ou réalisant une plus-value à la revente doit déclarer ces revenus en France, sans pouvoir imputer automatiquement un crédit d’impôt égal à l’impôt local. Cela crée une double imposition économique : le même flux est taxé en République dominicaine puis de nouveau en France, sans mécanisme automatique de neutralisation.
Côté dominicain, les loyers de source locale sont imposables dans le pays, à 25 % sur le brut pour un non‑résident, et s’ajoutent aux autres revenus en cas de résidence fiscale dominicaine. Côté français, le principe est que tout revenu de source étrangère perçu par un résident fiscal français doit être déclaré, quel que soit le lieu du bien générateur. Les revenus fonciers dominicains entrent dans la catégorie des revenus fonciers, à déclarer via le formulaire 2044 (régime réel) ou le micro‑foncier si le seuil de 15 000 € est respecté, puis reportés sur la 2042. Le formulaire 2047 sert par ailleurs à préciser les revenus de source étrangère.
En présence d’une convention fiscale, la plupart des revenus immobiliers sont imposables dans l’État de situation de l’immeuble, la France n’ajustant son impôt qu’à travers un crédit ou un mécanisme de taux effectif. En l’absence d’accord, il n’existe pas de crédit d’impôt automatique d’égalisation et le traitement des impôts étrangers relève d’une analyse au cas par cas.
Ce point justifie pleinement une consultation chez un fiscaliste maîtrisant à la fois le droit français et les pratiques dominicaines. Il s’agit d’anticiper non seulement la fiscalité annuelle des loyers, mais aussi le traitement d’une éventuelle plus‑value, la détention via une société, la déductibilité des charges (frais de gestion, intérêts d’emprunt, amortissements), et les obligations annexes (déclaration de comptes étrangers, d’avoirs immobiliers à l’étranger, etc.).
Étape 8 : déroulé pratique d’un achat pas à pas
En combinant les éléments juridiques dominicains et les contraintes spécifiques d’un acheteur français, on obtient un parcours type en plusieurs phases.
La première phase consiste à choisir la zone (Punta Cana pour la mécanique locative touristique, Las Terrenas pour la vie balnéaire à fort accent français, Santo Domingo pour une vie urbaine active ou d’autres villes comme Santiago, Cabarete, Puerto Plata, selon ses objectifs), puis à définir un budget et un type de bien. Il est conseillé de réaliser un ou plusieurs séjours exploratoires, de visiter des biens livrés, d’échanger avec des propriétaires ou locataires, et de se faire accompagner par un agent connaissant bien la clientèle internationale.
Lors d’une offre d’achat formalisée par une promesa de venta, un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix est souvent prévu ; il doit être placé sur un compte séquestre (escrow) géré par l’avocat ou un notaire, jamais sur le compte personnel du vendeur ou d’un intermédiaire. La promesa fixe aussi le prix, l’échéancier de paiement, les délais, les obligations de chacun, et, pour un achat sur plan, les étapes de construction et les appels de fonds échelonnés.
Vient ensuite la phase cruciale de due diligence conduite par l’avocat : obtention des certificats du Registro de Títulos, vérification du titre, recherche d’hypothèques, examen du cadastre, contrôle des taxes, du règlement de copropriété, des charges, éventuelle commande d’une mensura indépendante et, en cas de programme CONFOTUR, vérification de l’authenticité et de la portée des exonérations annoncées.
Si les vérifications sont concluantes, la vente est signée devant notaire dominicain et le solde du prix est payé, souvent via le compte séquestre. Le notaire authentifie l’acte, puis l’avocat dépose le dossier complet au Registro de Títulos : contrat de vente, ancien Certificado de Título, preuves de paiement de la taxe de transfert à la DGII, pièces d’identité et certificats fiscaux. L’administration met à jour le registre et émet un nouveau Certificado de Título au nom de l’acheteur. C’est cette inscription, et non la signature devant notaire, qui consacre juridiquement la propriété.
Les délais complets, de la promesa à la réception du nouveau titre, se situent en général entre 45 et 90 jours, avec des variations selon la zone, la charge des services de l’État et la complexité du dossier.
Étape 9 : après l’achat – charges, gestion locative et budget de fonctionnement
Beaucoup d’investisseurs se focalisent sur le prix et les frais d’acquisition, puis sous‑estiment les coûts récurrents. Ils sont pourtant déterminants dans la rentabilité réelle d’un appartement dominicain.
Pour deux personnes, le budget mensuel réaliste de fluides et de connectivité oscille entre 150 et 300 USD, l’électricité restant le principal levier.
L’entretien courant (petites réparations, climatisation, lutte anti‑termites, jardinage éventuel) mérite un budget mensuel moyen de 50 à 150 USD, plus pour une villa avec piscine : certains programmes de villas estiment à environ 300 USD par mois le coût cumulé ménage, jardin, piscine pour une maison de trois chambres, hors charges de résidence et assurance.
Pour un investisseur qui ne réside pas à l’année, une société de gestion est souvent incontournable. Les modèles varient, mais une commission autour de 20 % des revenus locatifs bruts est fréquente pour un service complet (gestion des réservations, accueil, ménage, coordination de la maintenance, reporting). Dans ce cas, entre la commission de plateforme (Airbnb, etc.), les charges, la gestion, l’électricité, les taxes locales et les éventuelles périodes de vacance, l’écart entre rendement brut affiché et rendement net réellement encaissé peut être significatif.
Exemple schématique de budget mensuel pour un 2 pièces touristique
Supposons un appartement d’une valeur de 250 000 USD, loué en courte durée avec un revenu brut annuel de 20 000 USD (8 % brut), soit 1 667 USD par mois en moyenne. Sur ce montant :
Détail des principaux postes de dépenses pour la gestion d’un bien locatif
Frais de gestion locative représentant 20 % du loyer, soit 333 USD.
Charges de résidence d’un montant de 250 USD.
Électricité et eau pour 80 USD, à la charge du locataire ou du propriétaire selon le contrat, mais souvent en partie pour le propriétaire sur les communs.
Entretien courant et menues réparations pour 60 USD.
Assurance et divers pour 40 USD.
On arrive aisément à 700–800 USD de coûts mensuels hors impôts, soit 8 400 à 9 600 USD par an. Le revenu net avant fiscalité locale et française tomberait ainsi autour de 10 000–11 500 USD, soit 4–4,6 % de rendement net. La fiscalité dominicaine (retenue éventuelle de 25 % sur les loyers bruts pour un non‑résident) et l’impôt français viendraient encore l’amputer si aucune structuration n’a été anticipée.
L’exercice montre qu’un rendement brut prometteur ne doit jamais faire oublier l’empilement des charges et des taxes, surtout dans un contexte de double imposition potentielle.
Étape 10 : erreurs classiques des acheteurs étrangers à éviter
Les rapports d’experts sur le marché dominicain convergent sur une série de pièges récurrents, qui concernent en premier lieu les acheteurs étrangers. Parmi les plus fréquents :
Évitez de faire confiance au seul avocat du vendeur sans conseil indépendant, de verser un acompte sur un compte personnel sans séquestre ni condition suspensive liée à la vérification de titre, d’acheter sans deslinde ou un terreno comunero sans titre individuel en espérant régulariser plus tard, de signer un contrat en espagnol sans traduction certifiée, de sous-estimer les charges de copropriété et la solidité du syndic (un immeuble mal géré peut perdre jusqu’à un cinquième de sa valeur en quelques années), et de se fier à des promesses de rendement garanti sans vérifier les loyers comparables, le taux d’occupation, les frais de plateforme, les charges et les taxes.
À ces risques locaux s’ajoutent des erreurs purement franco‑françaises : négliger ses obligations déclaratives en France (revenus fonciers étrangers, comptes bancaires à l’étranger, sociétés et immeubles logés hors de France), ou supposer à tort qu’un impôt payé en République dominicaine efface spontanément l’impôt français, ce qui n’est pas le cas faute de convention.
Pour un Français prudent, la meilleure protection repose sur une approche méthodique : faire appel à un avocat local spécialisé, constituer une documentation écrite exhaustive, croiser les informations, réaliser des simulations fiscales côté dominicain et côté français, et, autant que possible, effectuer une visite physique des biens et rencontrer des résidents et propriétaires déjà installés.
En résumé : un marché ouvert, des opportunités réelles, mais un projet à traiter comme un vrai dossier d’investissement
La République dominicaine offre aux Français un système de propriété clair, ouvert aux étrangers, un droit de propriété garanti par un registre national moderne, une fiscalité locale attractive (surtout via les régimes CONFOTUR et un IPI limité aux patrimoines supérieurs à un certain seuil), et des prix encore inférieurs à d’autres destinations caribéennes pour un niveau d’infrastructure souvent supérieur.
Des pôles comme Punta Cana, Santo Domingo et Las Terrenas constituent trois portes d’entrée très différentes : machine locative touristique, vie urbaine active, ou village balnéaire francophone. Dans chacun de ces univers, il est possible de construire un projet adapté : résidence secondaire, retraite, location saisonnière, ou combinaison des trois.
Mais l’absence d’accord fiscal entre la France et la République dominicaine impose une rigueur particulière. L’intelligence d’un projet ne réside pas seulement dans l’adresse ou le panorama, mais aussi dans l’ingénierie financière et fiscale, la qualité de la due diligence et la lucidité sur les charges et les risques.
En abordant l’achat d’un appartement en République dominicaine avec les mêmes exigences qu’un investissement professionnel – avocat spécialisé, budget consolidé, simulations de rentabilité nette, analyse du cadre fiscal bilatéral – un Français peut profiter pleinement de ce que le pays a mis en place depuis des années : un cadre légal accueillant, une fiscalité incitative, et un marché immobilier encore en phase de croissance, où le français se parle parfois presque autant que l’espagnol, surtout à Las Terrenas.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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