Investir dans le rendement locatif en République dominicaine : que peut vraiment rapporter un appartement à Punta Cana ou Saint-Domingue ?

Publié le 7 octobre 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

La République dominicaine est en train de changer de catégorie. Longtemps perçue comme un marché “bon plan” pour acheter au soleil à moindre coût, elle se positionne désormais comme un marché mûr, avec des rendements locatifs solides, un cadre juridique stable pour les étrangers et une économie portée par un tourisme record. Pour un investisseur francophone qui regarde de près le rendement locatif en République dominicaine, une question revient : combien peut vraiment rapporter un appartement à Punta Cana ou à Saint-Domingue en 2026, une fois les chiffres mis à plat ?

Un contexte économique et immobilier très porteur

Avant d’entrer dans les chiffres de Punta Cana et de Saint-Domingue, il faut comprendre le décor général. L’économie dominicaine fait partie des plus dynamiques d’Amérique latine. Pour 2026, le FMI, Allianz Trade et la Banque centrale dominicaine convergent vers une croissance du PIB comprise entre 4,5 % et 5 %, avec une inflation contenue autour de 3,7 %. Le pays a attiré 5,03 milliards de dollars d’investissements directs étrangers en 2025, soit un quatrième record annuel consécutif, et tourisme plus immobilier représentent environ 42 % de ces flux.

Le tourisme, lui, bat des records. Le pays a accueilli 11,6 millions de visiteurs en 2025, et les projections pour 2026 tournent autour de 12,5 millions. L’extension de l’aéroport international de Punta Cana, l’ajout de nouvelles liaisons aériennes vers l’Europe et le Moyen-Orient, ou encore les 700 millions de dollars d’investissements publics dans les aéroports, soutiennent directement la demande locative saisonnière.

Dans ce contexte, les rendements locatifs nationaux tournent en moyenne autour de 8–8,5 % bruts au premier trimestre 2026, selon Global Property Guide, en hausse par rapport à 7,1 % début 2025 et 6,7 % à mi‑2024. Mais derrière cette moyenne se cachent deux réalités bien distinctes : celle d’un marché 100 % touristique à Punta Cana, et celle d’une grande capitale régionale à Saint-Domingue.

Combien coûte un appartement en 2026 ?

Le point de départ de tout calcul de rendement reste le prix d’achat. Les bases de données dominicaines et internationales convergent : l’appartement moyen se négocie autour de 131 000 pesos dominicains par mètre carré, soit approximativement 2 200 dollars, quand les maisons tournent plutôt autour de 105 000 pesos/m² (1 760 dollars). Dans la pratique, la majorité des transactions se situent entre 4 et 25 millions de pesos, soit environ 65 000 à 420 000 dollars.

À Punta Cana et dans le corridor Punta Cana/Bávaro, les prix se situent clairement dans la partie haute du marché dominicain. En 2026, le prix moyen au mètre carré dans les zones prime de Bávaro avoisine 2 400 dollars. Les condos 1 à 3 chambres typiques ciblés par les investisseurs s’échelonnent grosso modo entre 147 000 et 316 000 dollars. Les villas de luxe à Cap Cana ou dans des enclaves comme Tortuga Bay ou Hacienda dépassent très largement le million de dollars (2,2 à 2,95 millions pour certaines propriétés avec service complet).

Pour résumer ce paysage des prix, on peut reconstituer un tableau type à partir des différentes sources :

Ces niveaux de prix sont essentiels pour interpréter ensuite les rendements annoncés, qu’ils soient bruts ou nets.

Rendement locatif brut : qui gagne la bataille, Punta Cana ou Saint-Domingue ?

Sur le papier, les deux marchés font partie des plus rentables de la région. Les données consolidées pour le premier trimestre 2026 indiquent un rendement locatif brut moyen national de 8,53 %, avec des pointes supérieures à 9 % à Saint-Domingue et autour de 8 % à Punta Cana/Bávaro.

Global Property Guide, qui calcule ses chiffres à partir des loyers et prix affichés sur les portails, donne les ordres de grandeur suivants :

D’autres études, plus centrées sur l’investissement pratique, décrivent une fourchette de 6 à 10 % de rendement brut à Punta Cana, selon le quartier et la stratégie (location longue durée vs Airbnb), avec des pics à 8–12 % pour les locations saisonnières bien gérées. À Saint-Domingue, les rendements bruts “réalistes” s’échelonnent plutôt entre 7 et 10,5 %, avec des studios et petits T1 capables de monter à 9–12 % bruts grâce à un excellent ratio loyer/prix.

Punta Cana : paradis Airbnb ou marché plus exigeant qu’il n’y paraît ?

Punta Cana concentre plus de la moitié des arrivées touristiques du pays, dispose d’un aéroport international en pleine extension et d’un inventaire gigantesque de locations de courte durée. La province de La Altagracia aligne près de 14 000 annonces actives sur les grandes plateformes, ce qui en fait l’un des marchés de location saisonnière les plus compétitifs des Caraïbes.

Les données de plusieurs agrégateurs (Airbtics, AirROI, Caribers, BNBCalc…) convergent sur quelques points clés pour 2025–2026 :

– un revenu annuel moyen par annonce qui se situe entre 10 800 et 21 000 dollars, selon la source et le périmètre exact utilisé ;

– un tarif moyen par nuit généralement compris entre 119 et 165 dollars, avec une médiane autour de 120 dollars ; certains ensembles parlent d’un ADR de 155 dollars ;

– un taux d’occupation qui oscille de 34 à 52 % selon les jeux de données, avec une médiane au voisinage de 48–49 % (soit environ 15 nuits par mois) ;

– des gros écarts de performance : le top 10 % des annonces dépasse souvent les 3 000 dollars par mois en revenus bruts, tandis que le quart inférieur du marché ne dépasse pas 800 à 900 dollars.

Sur une année glissante, un jeu de données place le revenu moyen à 10 793 dollars avec 34,2 % d’occupation et un ADR de 155 dollars, quand un autre segment (Punta Cana – Caribers) évoque 21 000 dollars de revenu médian pour 48 % d’occupation et 119 dollars de tarif moyen.

Un exemple chiffré typique à Punta Cana

Plusieurs modèles publiés en 2026 permettent de se faire une idée de ce que rapporte un condo standard en location courte durée. L’un d’eux, développé par Evalúa sur un échantillon de 1 à 3 chambres, donne les paramétrages suivants pour un T2 moyen :

– prix d’achat estimé : 225 700 dollars ;

– revenu annuel brut modélisé : 17 272 dollars ;

– rendement brut : 7,7 % ;

– cap rate (après charges d’exploitation mais avant impôt) : 4,6 % ;

– cap rate en cas d’exonération CONFOTUR : 5,6 %.

Le même modèle crédite un T1 moyen à 146 705 dollars d’un rendement brut de 9,5 %, avec 13 876 dollars de revenu annuel, et un cap rate proche de 6 % (7 % environ sous CONFOTUR).

On retrouve la même logique dans les données sur les revenus locatifs : un T2 bien placé en courte durée peut générer 15 000 à 25 000 dollars bruts par an, contre 12 000 à 18 000 dollars pour une location longue durée classique. Mais cette différence se paye en gestion, en frais de ménage, en commissions plateformes, et en charges variables plus élevées.

Taux d’occupation et saisonnalité très marqués

Du point de vue de l’exploitation, Punta Cana est un marché hyper saisonnier. Les mois de février, mars et décembre constituent le sommet, avec des revenus mensuels moyens de l’ordre de 2 100 à 3 400 dollars par annonce et des taux d’occupation autour de 45–50 %, parfois bien plus pour les meilleurs. À l’inverse, avril, mai et septembre plongent, avec des occupations qui peuvent tomber vers 17 % dans certaines séries de données et des revenus qui descendent autour de 800–900 dollars par mois.

Là encore, on peut synthétiser les ordres de grandeur :

Ces chiffres, ramenés au prix d’achat, expliquent pourquoi les rendements bruts modélisés sur la courte durée à Punta Cana s’étagent entre 8 et 12 % dans les meilleurs emplacements, mais plutôt 6–10 % sur l’ensemble du marché.

Du brut au net : où s’envolent les points de rendement à Punta Cana ?

La grande erreur de nombreux investisseurs consiste à s’arrêter au rendement brut. Or, à Punta Cana, l’écart entre brut et net est important. Plusieurs études pointent un “trou” de l’ordre de 3 points de rendement entre les deux. En pratique :

– un rendement brut de 8–10 % se traduit souvent par 5–7 % net pour une location courte durée bien gérée ;

– les baux longue durée tournent plutôt autour de 3,5–5 % net, car les loyers sont plus bas même si les charges variables sont réduites.

Les principales charges qui grignotent le rendement sont toujours les mêmes :

Globalement, la plupart des propriétaires dominicains observent des rendements nets compris entre 4,5 et 6 % sur leurs biens d’investissement, Punta Cana inclus, ce qui est élevé pour la région Caraïbe mais bien en deçà des chiffres bruts souvent mis en avant dans les brochures commerciales.

Le cas Cap Cana et les produits très haut de gamme

Au sein de la zone de Punta Cana, Cap Cana constitue un marché dans le marché. Les condos de la Marina ou de Ciudad Las Canas affichent des rendements bruts de 7 à 9 % selon la taille, tandis que les villas front de mer ou face au golf proposent un ticket d’entrée souvent supérieur à 500 000 dollars, voire au‑delà du million.

Les matrices de rendement recueillies en 2026 pour Cap Cana illustrent cette tension entre prix d’achat et loyers :

Ces chiffres concernent des locations résidentielles classiques (longue durée). Dès que l’on bascule sur de la location de vacances avec services hôteliers, les rendements bruts remontent entre 8 et 12 %, mais la gestion devient plus lourde, et une bonne partie de cette prime s’évapore en charges, management et TVA (ITBIS) sur les locations de courte durée.

Saint-Domingue : rendement solide, demande structurelle

Face au profil très touristique et saisonnier de Punta Cana, Saint-Domingue offre une image presque opposée. Capitale de plus de 4 millions d’habitants, cœur politique et économique du pays, carrefour de la diaspora dominicaine, elle repose sur une demande locative urbaine, corporate et étudiante, beaucoup moins volatile que les flux touristiques.

Les chiffres de rendement brut dans la capitale font partie des meilleurs de la région Caraïbe. Les différentes sources compilées pour début 2026 placent :

– le rendement locatif brut moyen autour de 8,5–9 % ;

– une fourchette réaliste de 7 à 10,5 % pour la plupart des appartements, selon le quartier et la taille ;

– des studios et petits T1 pouvant monter à 9–12 % bruts grâce à un loyer au mètre carré très élevé ;

– des T2/T3 raisonnablement prix affichant fréquemment 9,5–10 % bruts ;

– une différence typique de 2 à 2,5 points entre brut et net, ce qui place les rendements nets autour de 5,5–7 % pour les biens bien gérés.

Comparé à d’autres capitales régionales comme Panama City (5–7 %) ou San Juan de Porto Rico (5–6 %), Saint-Domingue apparaît ainsi comme un marché de rendement supérieur, qui attire aussi bien les investisseurs dominicains que les étrangers.

Profil locatif : qui loue à Saint-Domingue ?

La demande locative est diversifiée et, surtout, très régulière. On y retrouve :

Les loyers moyens relevés début 2026 dans la capitale témoignent d’un marché solide, en hausse de 4–6 % sur un an. Selon les segments, on observe, pour des locations meublées de bonne qualité :

– studios : autour de 620 dollars par mois dans la ville, avec des fourchettes entre 400 et 700 dollars selon le standing ;

– T1 : souvent entre 700 et 1 100 dollars, avec une moyenne mentionnée autour de 950–1 075 dollars (environ 68 000 pesos) pour les bons quartiers ;

– T2 : typiquement 1 050 à 1 650 dollars, certains relevés faisant état d’une moyenne proche de 1 350 dollars pour un deux chambres standard ;

– T3 : jusqu’à 2 600 dollars mensuels dans les immeubles modernes bien situés.

Bruts contre nets : des chiffres souvent sous-estimés à Saint-Domingue

Comme à Punta Cana, il faut passer des chiffres bruts à la réalité nette. Les études de 2026 sur Saint-Domingue indiquent en moyenne :

– un rendement brut d’environ 9 % pour les appartements ;

– un rendement net de 6 à 6,5 % après charges et vacance locative ;

– une fourchette nette de 5 à 7,5 % selon les quartiers et le niveau des charges de copropriété.

L’écart s’explique d’abord par les frais de “mantenimiento” (HOA) des tours avec générateurs, pompes à eau, sécurité et ascenseurs. Ces charges peuvent représenter entre 8 et 12 % du loyer, parfois plus dans les tours de luxe. La vacance, elle, reste relativement contenue : on parle, pour un appartement bien situé et correctement tarifé, d’un taux de vacance annuel de 4 à 6 %, soit grosso modo deux à trois semaines de non‑occupation par an.

Dans la pratique, la plupart des investisseurs qui achètent pour louer à long terme à Saint-Domingue visent des rendements nets de 5,5 à 7 %, ce qui, compte tenu de la stabilité de la demande, est considéré comme très attractif pour un marché capital.

Punta Cana vs Saint-Domingue : revenu Airbnb ou stabilité locative ?

Vu de loin, Punta Cana semble le choix naturel pour maximiser le rendement grâce à Airbnb, et Saint-Domingue celui de la prudence. Les données montrent que la réalité est plus nuancée.

Sur la courte durée (Airbnb, Vrbo, Booking), Punta Cana affiche clairement des revenus bruts plus élevés. Les annonces y génèrent en moyenne 1 500–1 700 dollars par mois, avec des pointes à plus de 3 000–5 000 dollars pour les meilleures villas et condos de luxe en haute saison. À Saint-Domingue, les revenus Airbnb sont plus modestes : environ 1 200 dollars mensuels en moyenne, sur la base d’un ADR autour de 65–70 dollars et d’un taux d’occupation médian de 53 %.

Pour autant, lorsque l’on compare les stratégies locatives, la conclusion est moins évidente.

Un bon résumé est donné par les matrices stratégiques publiées début 2026 : pour les profils cherchant un “revenu passif” en dollars avec un minimum de gestion, Saint-Domingue s’impose clairement, tandis que Punta Cana s’adresse davantage à des investisseurs prêts à gérer ou à payer cher une gestion professionnelle, pour aller chercher quelques points de rendement brut supplémentaires.

Après l’achat : frais de clôture, fiscalité et impact sur le rendement net

Un autre paramètre décisif pour évaluer le rendement net est le coût d’entrée et la fiscalité récurrente. La République dominicaine a l’avantage d’un cadre relativement simple et uniforme pour les étrangers : mêmes droits de propriété que les locaux, pas de quotas, ni de limitation par nationalité, sauf dans une bande de 60 km près de la frontière haïtienne.

Coût d’acquisition : 4,5 à 7 % de frais en plus du prix

Les analyses menées avec le soutien de Global Property Guide et de cabinets comme KPMG convergent sur un ordre de grandeur : acheter un bien résidentiel en République dominicaine coûte, en frais et taxes, entre 4,5 et 7 % du prix, parfois jusqu’à 8–9 % pour les dossiers les plus complexes ou financés par crédit.

Dans le détail, on retrouve essentiellement :

Sur un appartement à 200 000 dollars, cela représente typiquement entre 9 000 et 10 500 dollars de frais, ce qui vient mécaniquement réduire le rendement réel la première année. Pour un investisseur qui achète pour le long terme, ce “coup de friction” se dilue dans le temps, mais il doit être intégré au calcul.

IPI et CONFOTUR : taxer (ou pas) la détention

Une fois le bien acquis, la principale taxe récurrente est l’IPI, l’impôt sur la propriété immobilière. Il frappe à hauteur de 1 % la partie de la valeur cadastrale du bien qui dépasse un seuil indexé. Pour 2026, ce seuil est fixé autour de 10,7 millions de pesos, soit environ 182 000 dollars. Concrètement, un condo évalué 200 000 dollars paiera 1 % sur 18 000 dollars, soit à peine 180 dollars par an, quand un bien évalué en dessous du seuil ne paiera tout simplement rien.

Cette architecture fiscale favorise clairement les petits et moyens investisseurs, notamment ceux qui se positionnent sous les 180 000 dollars. L’impact sur le rendement net est alors plus faible que dans d’autres pays où la taxe foncière est proportionnelle à la valeur totale.

– absence totale de taxe de transfert à l’achat (économie de 3 % du prix) ;

– exonération d’IPI pendant toute la durée de l’agrément ;

– exonération d’impôt sur les revenus locatifs générés par le bien pendant la même période.

Pour un investisseur qui achète un condo d’investissement à 200 000 dollars à Punta Cana, pouvoir éviter 6 000 dollars de taxe de transfert à l’entrée, puis plusieurs centaines voire quelques milliers de dollars d’IPI et d’impôt sur les loyers chaque année, peut ajouter 1 à 2 points de rendement net annuel sur la durée. C’est l’une des explications majeures du succès des produits touristiques sous label CONFOTUR autour de Punta Cana et Las Terrenas.

Impôt sur les loyers : un poids réel, mais modulable

La fiscalité des loyers dépend du statut du propriétaire (résident ou non, personne physique ou société) et du type de location (longue durée non soumise à l’ITBIS, courte durée assimilée à un service touristique avec TVA).

Les grandes lignes qui ressortent des textes sont les suivantes :

– un non‑résident est en principe soumis à une retenue à la source de 27 % sur ses revenus locatifs bruts, ce qui pèse lourd si aucune optimisation n’est mise en place ;

– un résident fiscal dominicain peut bénéficier d’un taux effectif autour de 15 % sur ses revenus nets, après déduction des charges admises, ce qui est nettement plus acceptable ;

– les locations de courte durée sont soumises à l’ITBIS (18 %) sur la prestation, en plus de l’impôt sur le revenu, sauf lorsqu’on passe par un mécanisme d’exonération type CONFOTUR ;

– les revenus locatifs générés par un bien agréé CONFOTUR sont justement exonérés d’impôt sur le revenu pendant toute la durée de l’agrément, ce qui améliore sensiblement le rendement net.

En pratique, beaucoup d’investisseurs étrangers structurent leurs opérations avec l’appui de fiscalistes locaux pour réduire l’impact de ces prélèvements, par exemple en devenant résidents au titre de la loi 171‑07 (pensionados ou rentistas) ou en s’assurant que leur projet est bien couvert par CONFOTUR lorsque cela a du sens.

À rendement égal, comment arbitrer entre Punta Cana et Saint-Domingue ?

Les chiffres agrégés pour 2026 montrent qu’un investisseur peut viser, de façon réaliste : un rendement stable et croissant sur ses investissements.

– à Punta Cana : 6–10 % brut selon la stratégie, pour 4,5–8 % net dans les cas les mieux gérés en courte durée, autour de 3,5–5 % net en longue durée ;

– à Saint-Domingue : environ 7–10,5 % brut en location longue durée, soit 5,5–7 % net pour une gestion efficace avec peu de vacance ; la courte durée peut dépasser 8–10 % brut sur des niches (corporate de courte durée à Piantini, tourisme dans la Zone Coloniale), mais au prix d’une complexité accrue.

La vraie différence tient moins aux pourcentages qu’à la nature du risque et à la charge de travail :

La décision finale dépend donc surtout du profil de l’investisseur. Celui qui souhaite un actif quasi‑obligataire en dollars, avec peu de gestion, s’orientera plus volontiers vers Saint-Domingue. Celui qui accepte la volatilité et la complexité pour aller chercher davantage de revenus bruts, misera sur Punta Cana, en privilégiant autant que possible un projet réellement agréé CONFOTUR pour sécuriser son rendement net.

2026 : un point charnière pour les “early movers”

Les différentes analyses consacrées à la République dominicaine en 2026 insistent sur un point : le pays n’est plus un marché émergent non régulé où tout est bon à acheter. Les premiers entrants qui ont acheté à Punta Cana ou à Saint-Domingue il y a dix ou quinze ans ont profité de hausses de prix spectaculaires et de rendements souvent à deux chiffres. Aujourd’hui, la marche est plus haute.

Les prix au mètre carré ont déjà beaucoup progressé (jusqu’à +12 % à Punta Cana en 2024, +9 à 13 % sur le corridor Punta Cana/Bávaro sur les douze derniers mois, +8 % environ à Saint-Domingue), la monnaie s’est appréciée, et les coûts de construction ont renchéri les programmes neufs. Dans le même temps, les rendements bruts se sont consolidés mais ne montent plus.

Cela ne signifie pas que les opportunités ont disparu, loin de là. Mais le marché devient plus sélectif. À rendement brut égal, un investisseur de 2026 doit jauger :

Dans ce cadre, Punta Cana reste un formidable réservoir de cash‑flow potentiel, mais où il est facile de se tromper de produit et de finir avec 4–5 % net au lieu des 10–12 % bruts vendus dans les brochures. Saint-Domingue, lui, apparaît comme un choix de plus en plus assumé par des investisseurs à la recherche de stabilité : les rendements y sont très compétitifs par rapport à d’autres capitales de la région, avec la sécurité d’une demande locative locale structurelle.

Une équation rendement + valorisation

L’autre élément que les rapports soulignent est la combinaison entre rendement locatif et valorisation. Dans un pays où l’appréciation annuelle moyenne se situe autour de 6–8 %, et où certaines zones touristiques comme le Nord (Puerto Plata, Sosúa, Cabarete) ou Las Terrenas affichent des hausses de 10–15 % par an, le “total return” d’un investissement peut aisément dépasser 15 % par an sur plusieurs années, pour peu que l’on achète bien.

C’est particulièrement vrai pour : particularité spécifique

– le corridor Punta Cana/Bávaro, où les hausses de prix récentes se situent entre 9 et 13 % sur douze mois, dopées par le tourisme record ;

– certaines poches de Saint-Domingue comme Gazcue, Ciudad Juan Bosch ou des extensions de la métropole, où l’appréciation observée atteint parfois 12–18 % ;

– les zones littorales prisées dans un rayon de 300 mètres du rivage, qui ont enregistré des hausses de l’ordre de 16 % en 2024.

Pour un investisseur qui raisonne sur 7–10 ans, la vraie question n’est donc pas uniquement “quel rendement locatif en 2026 ?”, mais “quel couple rendement + appréciation, net de frais et de fiscalité, puis-je espérer sur toute la durée de détention ?”.

En conclusion

Les données de 2026 confirment que le rendement locatif en République dominicaine reste parmi les plus attractifs de la Caraïbe et d’Amérique latine. Un appartement à Punta Cana comme à Saint-Domingue peut, de façon réaliste, générer :

– entre 6 et 10 % de rendement brut, parfois davantage dans des cas optimisés de location de vacances ;

– entre 4,5 et 7 % de rendement net après intégration des charges, de la vacance et de la fiscalité, ce qui reste supérieur à la majorité des marchés de la région.

Dans les deux cas, l’investisseur étranger bénéficie d’un atout non négligeable : un droit de propriété plein et entier, identique à celui des nationaux, une monnaie relativement stable, et une économie soutenue par un tourisme qui franchit année après année de nouveaux records. À condition de faire ses calculs en net, et non en brut, un appartement à Punta Cana ou à Saint-Domingue peut encore, en 2026, être l’une des manières les plus efficaces de se constituer un revenu en dollars dans les Caraïbes.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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