Fiscalité immobilière en République dominicaine pour les Français : comprendre impôts, plus-values et revenus locatifs

Publié le 7 octobre 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans la pierre en République dominicaine fait rêver beaucoup de Français : soleil, rendements touristiques élevés, prix d’entrée attractifs. Mais derrière les plages de carte postale se cache un environnement fiscal très spécifique, qui ne ressemble ni à la France ni à d’autres destinations plus « classiques » pour les expatriés. D’autant plus que, point clé, il n’existe aucune convention fiscale entre la France et la République dominicaine.

Un contexte clé : l’absence de convention fiscale France – République dominicaine

La première donnée à intégrer, avant même de parler de taux d’imposition, est institutionnelle : il n’existe aucun accord bilatéral pour éviter les doubles impositions entre la France et la République dominicaine. La République dominicaine n’a qu’une seule convention de ce type, signée avec le Canada en 1976, et un accord plus récent avec l’Espagne, qui bénéficie ainsi de retenues à la source réduites sur certains flux.

Pour les Français, cela signifie très concrètement :

Les autorités françaises ont d’ailleurs indiqué qu’ouvrir des négociations avec la République dominicaine pour une convention fiscale n’est « pas envisagé ». Autrement dit, les règles actuelles ont de bonnes chances de durer.

Résidence fiscale : France, République dominicaine… ou les deux ?

Avant d’analyser les impôts liés à l’immobilier, il faut revenir aux bases : où êtes-vous résident fiscal ? La réponse n’est pas la même pour l’administration française et pour la République dominicaine, et ce décalage pèse directement sur vos investissements immobiliers.

Côté français : foyer, revenus, logement en France

L’administration française considère que vous êtes fiscalement domicilié en France si, notamment :

– votre foyer (conjoint, partenaire de PACS, enfants) reste en France, même si vous travaillez la majeure partie de l’année à l’étranger ;

– ou si vous exercez en France une activité professionnelle principale ;

– ou, de façon plus technique, si vous y avez le centre de vos intérêts économiques.

Même installé physiquement à l’étranger, vous pouvez donc être toujours résident fiscal français. Dans ce cas, vous êtes imposable en France sur l’ensemble de vos revenus mondiaux, y compris des loyers ou plus-values venant de République dominicaine.

Côté dominicain : territorialité et seuil de 182 jours

La République dominicaine fonctionne principalement sur un système territorial : ce qui est taxé, c’est avant tout ce qui est produit sur le territoire. La résidence fiscale y est principalement appréciée selon le critère des jours de présence :

– vous êtes considéré comme résident fiscal si vous passez plus de 182 jours dans l’année civile dans le pays, de façon continue ou non ;

– les non‑résidents sont imposés exclusivement sur les revenus de source dominicaine (par exemple, loyers d’un appartement en République dominicaine).

Le casse-tête franco-dominicain : double résidence et conflits de normes

Comme aucune convention n’encadre la répartition du droit d’imposer, il est tout à fait possible qu’un Français :

– soit résident fiscal en France au regard des critères français ;

– soit en même temps considéré comme résident fiscal en République dominicaine s’il y passe plus de 182 jours.

Dans ce cas, rien n’empêche chaque pays de réclamer l’impôt sur un même flux (revenus locatifs, par exemple). Les conventions servent normalement à trancher ce genre de conflit et à instaurer des crédits d’impôt croisés ; ici, il faut gérer au cas par cas, souvent avec un conseil fiscal spécialisé.

Acheter un bien en République dominicaine : transfert de propriété et frais

Pour un Français qui achète un appartement ou une villa en République dominicaine, trois postes fiscaux dominent immédiatement :

1. l’impôt de transfert immobilier (impuesto de transferencia inmobiliaria, souvent abrégé ITI) ; 2. les frais de registre et honoraires (avocat, notaire, intermédiaires) ; 3. la future soumission au taxe foncière annuelle dominicaine (IPI).

L’ITI, ce « droit de mutation » à 3 % sur l’achat

L’ITI est la principale taxe due à l’acquisition. Son fonctionnement est relativement simple :

– taux : 3 % ;

– base taxable : la valeur la plus élevée entre le prix figurant dans l’acte et la valeur cadastrale/appraisal déterminée par l’administration fiscale dominicaine (DGII) ;

– redevable : l’acheteur, sans surtaxe spécifique pour les étrangers ;

– délai de paiement : en principe six mois maximum après la signature de l’acte.

Le tableau ci‑dessous permet de visualiser approximativement le coût brut de l’ITI sur quelques niveaux de prix.

À ce montant peuvent s’ajouter des pénalités en cas de retard : majoration de 10 % le premier mois, puis 4 % par mois supplémentaire, plus des intérêts d’indemnité (environ 1,10 % par mois). Un retard prolongé peut donc rapidement alourdir fortement la facture.

Cas particuliers : exonérations partielles ou totales de l’ITI

Plusieurs dispositifs permettent d’atténuer ou de supprimer cet impôt :

Pour un Français qui choisit un programme touristique labellisé CONFOTUR, le gain à l’entrée est très concret : sur un bien à 300 000 USD, ce sont 9 000 USD de droits de mutation qui ne sortent pas de sa poche.

Frais annexes : honoraires d’avocat, de notaire et commissions

À côté de l’ITI, l’acquéreur doit intégrer dans son budget :

– des honoraires juridiques et notariés généralement situés entre 1 % et 1,5 % du prix (hors TVA dominicaine – ITBIS – à 18 % sur ces prestations) ;

– des frais administratifs divers (enregistrement, timbres, certificats) souvent de quelques centaines de dollars ;

– la commission de l’agent immobilier, en pratique autour de 5 % du prix, habituellement supportée par le vendeur, mais qui peut influencer le prix de marché et donc indirectement le coût global pour l’acheteur.

En combinant ITI, honoraires et frais, la charge totale liée au transfert immobilier se situe le plus souvent entre 5,5 % et 7,5 % du prix du bien. Dans les programmes CONFOTUR qui suppriment les 3 % d’ITI, cette enveloppe se rapproche plutôt de 2,5 % à 4,5 %.

Détenir un bien : la taxe foncière dominicaine (IPI)

Une fois le bien acquis et enregistré, l’investisseur français devient redevable, le cas échéant, de l’IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario), équivalent d’un impôt annuel sur la propriété immobilière.

Mécanisme de l’IPI : un seuil élevé, un taux plat

L’IPI présente une particularité appréciable pour les petits et moyens patrimoines : il existe un seuil d’exonération élevé. Au‑delà, le système devient très simple :

– taux : 1 % par an ;

– assiette : la valeur cumulée des biens immobiliers détenus par une personne physique, telle qu’évaluée par la DGII ;

– seuil d’exonération : pour 2026, environ 10,7 millions de pesos par personne, soit autour de 180 000 à 185 000 USD selon le taux de change retenu ;

– périodicité : deux acomptes semestriels, en mars et en septembre.

Le tableau ci‑dessous illustre le fonctionnement.

En dessous du seuil, aucune IPI n’est due. Au‑dessus, la taxe reste modérée par comparaison avec d’autres marchés touristiques.

Exonérations et réductions : retraités, personnes âgées, projets touristiques

Plusieurs situations permettent d’alléger, voire d’annuler l’IPI :

Pour un investisseur français, choisir un bien dans un programme CONFOTUR ou structurer son achat de manière à bénéficier d’un régime favorable peut éviter toute taxe foncière dominicaine pendant de longues années, ce qui améliore nettement le rendement net.

Revenus locatifs : comment sont imposés les loyers en République dominicaine ?

Une grande partie de l’attrait de l’immobilier dominicain repose sur la location saisonnière ou de longue durée, dans un pays où le tourisme est en forte croissance. La fiscalité de ces loyers varie selon que le propriétaire est considéré comme résident ou non‑résident, et selon la forme de détention (directe ou via une société locale).

Territorialité et principe général

Les loyers tirés d’un bien situé en République dominicaine sont toujours considérés comme revenus de source dominicaine. À ce titre, ils entrent dans le champ :

– de l’impôt sur le revenu (ISR) pour les personnes physiques résidentes ;

– de l’impôt sur les bénéfices (à 27 %) pour les sociétés ;

– ou de régimes forfaitaires/retentions spécifiques pour les non‑résidents.

La DGII taxe en principe le revenu net pour les résidents, après déduction de certaines charges (entretien, assurance, intérêts d’emprunt, frais de gestion, amortissements).

Cas 1 : vous êtes résident fiscal en République dominicaine

Un Français devenu résident fiscal dominicain (séjour > 182 jours/an et démarches de résidence accomplies) voit ses loyers locaux s’intégrer dans ses revenus mondiaux dominicains, mais selon le principe de territorialité, seuls les revenus de source dominicaine sont normalement imposés.

Pour les personnes physiques :

Pour les propriétés détenues via une société dominicaine (SRL, SA) :

– l’intégralité des revenus locatifs est soumise à l’impôt sur les sociétés de 27 % sur le bénéfice net ;

– la société peut déduire les charges et pratiquer l’amortissement du bien.

Le choix entre détention en nom propre ou via société dépend donc beaucoup du niveau de loyers, de la stratégie patrimoniale et du nombre de biens détenus.

Cas 2 : vous restez non‑résident en République dominicaine

Un Français qui possède un appartement en République dominicaine mais n’y réside pas devient non‑résident au regard de la DGII. Plusieurs sources indiquent toutefois des régimes divergents :

La logique dominante reste toutefois celle d’une retenue importante sur les revenus dominicains des non‑résidents, avec peu ou pas de possibilité de déduire des charges réelles. Pour un Français, cela peut faire très mal en l’absence de convention fiscale, car :

– la République dominicaine peut prélever sa retenue ;

– la France peut ensuite imposer à nouveau ces loyers si vous restez résident fiscal français, sans forcément offrir de crédit d’impôt.

Location courte durée, Airbnb et fiscalité

Le développement massif des locations de courte durée (Airbnb, Booking, etc.) n’échappe pas aux autorités dominicaines :

Un investisseur français qui veut exploiter son bien en location saisonnière doit donc prévoir :

– une analyse précise de l’assujettissement à l’ITBIS ;

– des obligations d’enregistrement touristique ;

– la mise en place d’une comptabilité conforme à la réglementation dominicaine pour éviter amendes et redressements.

CONFOTUR et revenus locatifs : attention au malentendu

Beaucoup de brochures commerciales laissent entendre que le régime CONFOTUR exonère tous les impôts liés au bien, y compris les loyers. C’est faux ou, au mieux, très partiel.

Les règles confirmées par les textes et la DGII sont les suivantes :

– CONFOTUR permet d’exonérer :

– l’impôt de transfert (3 %) à l’acquisition ;

– l’IPI (taxe foncière) sur une longue durée (jusqu’à 15 ans) ;

– certains impôts sur les bénéfices au niveau des promoteurs, ainsi que les droits de douane et l’ITBIS sur certains matériaux.

– en revanche, les loyers restent, en principe, imposables : l’exonération ne porte pas sur les revenus locatifs dans la plupart des cas, contrairement à ce que certaines présentations commerciales laissent entendre.

Autrement dit, CONFOTUR allège énormément la fiscalité sur le stock (propriété) et l’entrée, mais pas nécessairement sur le flux (revenus locatifs), sauf situations très spécifiques et limitées.

Plus-values immobilières en République dominicaine : ce qui attend un Français à la revente

Lorsque vient le moment de revendre, la question de la plus-value immobilière se pose, avec deux niveaux à considérer : la fiscalité dominicaine et la fiscalité française.

Comment la République dominicaine calcule la plus-value

Le mécanisme dominicain vise la plus-value nette réelle, et non la simple différence brute entre prix de vente et prix d’acquisition.

La formule type est :

Plus-value nette = Prix de vente – (Prix d’acquisition ajusté pour l’inflation) – (frais déductibles : avocat, notaire, commission d’agent, travaux d’amélioration documentés, etc.)

Points clés :

– la plus‑value est calculée en pesos dominicains ;

– l’administration applique des coefficients d’indexation sur le coût d’acquisition pour tenir compte de l’inflation ;

– les frais de transaction et travaux d’amélioration peuvent être déduits s’ils sont correctement documentés.

Plusieurs régimes coexistent, ce qui explique une certaine confusion dans les sources :

Quelle que soit la variante retenue, l’idée centrale demeure : c’est la plus‑value nette qui est visée, pas le prix de vente brut. Documenter soigneusement le prix d’achat, les travaux, les frais de vente est donc essentiel pour un Français qui voudra limiter son exposition à l’impôt dominicain.

Réductions spécifiques : retraités, loi 171‑07 et cas particuliers

Certains profils bénéficient d’avantages notables :

– résidence par investissement (Loi 171‑07) : la loi prévoit notamment que, pour une propriété acquise dans ce cadre, le vendeur ne paie que 50 % de l’impôt sur la plus‑value lors de la revente, sous réserve que la résidence permanente soit approuvée et en vigueur ;

– d’autres textes mentionnent une réduction de 50 % de la base imposable pour les plus‑values réalisées par des personnes physiques qui sont actionnaires majoritaires de sociétés inactives sur le plan commercial ou industriel ;

– divers régimes spécifiques existent pour des programmes touristiques stratégiques.

Plus‑value côté France : déclaration obligatoire et risque de double imposition

Du point de vue français, deux situations se distinguent :

– si vous êtes toujours résident fiscal français au moment de la vente d’un bien en République dominicaine, la plus‑value est, en principe, imposable en France (selon le régime français des plus‑values immobilières des particuliers ou des non‑résidents, selon le cas) ;

– si vous êtes non‑résident fiscal français, la taxation en France se limite – sauf cas particuliers – aux plus‑values sur certains biens situés en France ; un bien dominicain n’est alors pas, en principe, taxé en France.

En l’absence de convention fiscale, la France n’est pas tenue de vous octroyer un crédit d’impôt pour l’impôt sur la plus‑value payé en République dominicaine. Une double imposition est donc possible si :

– la République dominicaine taxe la plus‑value (par exemple à 27 %) ;

– la France considère aussi que la plus‑value doit être taxée (avec son propre régime).

Ce point justifie, à lui seul, de se faire accompagner par un fiscaliste connaissant les deux systèmes avant de programmer une cession significative.

Le tableau suivant synthétise les grands ordres de grandeur dominicains, hors dispositifs spéciaux.

Spécificités dominicaines pour les retraités français

Beaucoup de Français envisagent la République dominicaine comme destination de retraite. Sur le plan fiscal, plusieurs éléments jouent en leur faveur, mais encore une fois, sans convention avec la France, la prudence est de mise.

Pensions françaises : imposées en France, exonérées en pratique en République dominicaine

Les pensions versées par la France à un retraité installé en République dominicaine :

Mais, en l’absence d’accord bilatéral, cette exonération dominicaine est purement unilatérale : le législateur dominicain pourrait, en théorie, décider de les taxer lors d’une future loi de finances, sans consultation de la France. Le risque de double imposition existerait alors, puisque la France continuerait à prélever sa retenue à la source.

Retraités et immobilier : accès facilité mais vigilance nécessaire

Les régimes dominicains favorables aux retraités et annuitants étrangers (comme la Loi 171‑07) offrent plusieurs avantages :

Pour un retraité français, la combinaison : épargne retraite, pensions, investissements permet de maintenir un niveau de vie décent.

– pension française imposée à la source en France mais pas localement ;

– revenus locatifs dominicains taxés localement mais potentiellement imposables aussi en France (sans crédit d’impôt automatique) ;

– et éventuelle revente avec plus‑value imposée dans un ou deux pays,

créent un puzzle fiscal complexe. L’arbitrage entre résidence fiscale française ou dominicaine doit donc se faire en intégrant l’ensemble des flux (pensions, loyers, placements financiers, plus‑values futures).

Et la France dans tout ça ? Déclaration, formulaires et absence de crédit d’impôt automatique

Même quand on parle de fiscalité dominicaine, un Français n’échappe pas à l’appareil déclaratif hexagonal. Pour les revenus fonciers étrangers, la procédure française reste assez lourde.

Déclaration des revenus locatifs dominicains en France

Un résident fiscal français qui perçoit des loyers en République dominicaine doit :

– déclarer ses revenus fonciers sur :

– le formulaire 2044 (régime réel) ou directement en case 4BE/4BA du formulaire 2042 (micro‑foncier) ;

– le formulaire 2047 (revenus encaissés à l’étranger), qui ventile par catégorie ;

– éventuellement renseigner la 2042‑C pour les mécanismes de crédit d’impôt quand une convention existe.

La France, pour les pays dotés d’une convention, applique deux méthodes d’élimination de la double imposition :

– crédit d’impôt égal à l’impôt étranger ;

– ou crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant au revenu étranger.

Mais avec la République dominicaine, aucune de ces méthodes n’est prévue par convention, puisque la convention n’existe pas. Il n’y a donc pas de droit automatique à un crédit d’impôt. En pratique, le fisc français peut :

– considérer les loyers dominicains comme pleinement imposables ;

– ne pas tenir compte de l’impôt déjà versé à la DGII, sauf éventuelle mesure de tempérament au cas par cas.

Le risque, pour un propriétaire resté résident français, est donc de voir ses loyers :

– ponctionnés une première fois par la DGII (retenue non‑résident ou ISR) ;

– puis taxés une deuxième fois par l’impôt sur le revenu français.

Déclaration des comptes bancaires et structures d’investissement

Autre volet souvent oublié : tout résident fiscal français qui ouvre un compte bancaire à l’étranger, ou une structure de type société, doit :

– déclarer ses comptes à l’étranger via le formulaire dédié, joint à la déclaration annuelle ;

– signaler les participations dans des entités étrangères (sociétés, trusts, etc.) lorsqu’elles répondent à certains critères.

Les sanctions en cas de non‑déclaration peuvent être lourdes : amendes forfaitaires par compte non déclaré, majorations, voire requalifications fiscales plus sévères.

Pour un Français qui finance un achat immobilier en République dominicaine via une société locale (SRL), une société civile française investissant dans une SRL, ou encore un compte bancaire dominicain dédié aux loyers, la conformité déclarative française est donc indispensable.

Comparatif synthétique : ce que paie un Français typique dans différents scénarios

Pour rendre les choses plus concrètes, il peut être utile de comparer plusieurs profils d’investisseurs français, en restant à un niveau de simplification.

Scénario A : résident fiscal français, propriétaire d’un appartement loué à l’année, acquisition « classique » hors CONFOTUR

– À l’achat :

– ITI 3 % sur le prix ou la valeur DGII (le plus élevé) ;

– honoraires avocat/notaire 1–1,5 % + ITBIS 18 % sur ces honoraires.

– Chaque année :

– IPI 1 % sur la fraction de la valeur dépassant ~180 000 USD (si seuil atteint) ;

– impôt dominicain sur les loyers (retenue non‑résident ou imposition à 25–27 % selon le régime appliqué) ;

– impôt français sur les loyers (déclaration en revenus fonciers), sans crédit d’impôt conventionnel automatique.

– À la revente :

– éventuelle plus‑value taxée en République dominicaine (jusqu’à 27 %) ;

– plus‑value potentiellement imposable en France si toujours résident fiscal français.

Scénario B : résident fiscal dominicain (Français installé sur place), achat dans un programme CONFOTUR

– À l’achat :

– ITI exonéré (0 %) grâce à CONFOTUR ;

– honoraires et frais identiques (1–1,5 % + ITBIS sur les services).

– Chaque année :

– IPI exonéré pendant 10 à 15 ans (durée restante du programme) ;

– loyers intégrés dans le revenu global dominicain et taxés selon le barème local (0–25 %), avec déduction des charges ;

– si plus de 3 ans de résidence et revenus financiers étrangers importants, taxation possible sur certains placements à l’étranger (hors pensions).

– À la revente :

– plus‑value taxée en République dominicaine selon le régime du résident (intégrée au revenu global, maximum 25 %, ou régime spécifique à 10 % si applicable) ;

– absence d’imposition française si la résidence fiscale est clairement et exclusivement dominicaine, sans foyer ni logement taxable en France.

Scénario C : retraité français bénéficiant de la Loi 171‑07, propriétaire de sa résidence principale en République dominicaine

– À l’achat :

– éventuelle exonération d’ITI sur le premier achat dans le cadre du programme ;

– réduction de certains frais de financement (moitié du droit sur l’emprunt).

– Chaque année :

– pensions françaises taxées à la source en France, mais non imposées localement ;

– IPI réduit de 50 % ou exonéré selon les textes et la configuration ;

– absence de CSG‑CRDS sur les pensions.

– À la revente :

– plus‑value imposable en République dominicaine, mais avec une réduction de 50 % de l’impôt sur cette plus‑value si les conditions de la loi sont remplies ;

– plus‑value éventuellement imposable en France, selon la résidence fiscale effective au moment de la cession.

Ce qu’il faut vraiment retenir avant d’investir

En synthèse, la République dominicaine offre aux Français un cocktail fiscal très contrasté :

– des atouts majeurs :

– taxation territoriale, sans impôt de solidarité sur la fortune ni CSG‑CRDS ;

– seuil d’exonération élevé pour la taxe foncière (IPI) ;

– régimes d’incitation très puissants comme CONFOTUR (exonération de droits de mutation et de taxe foncière jusqu’à 15 ans) ;

– traitements avantageux pour certains retraités (Loi 171‑07) ;

– possibilité de structurer la détention via une société locale pour optimiser la fiscalité selon les objectifs.

En pratique, la clé n’est pas tant de « trouver le paradis fiscal » que de mettre la fiscalité au service du projet de vie : résidence principale à l’étranger, investissement locatif pur tout en restant en France, préparation de la retraite, transmission, etc.

– clarifier sa résidence fiscale actuelle et future ;

– simuler ses impôts dans les deux pays, avec plusieurs hypothèses (avec ou sans changement de résidence, revente à moyen terme ou non) ;

– exploiter intelligemment les régimes existants (CONFOTUR, statut de retraité, détention via société) sans perdre de vue leurs limites ;

– se faire accompagner par des professionnels locaux fiables (avocat, notaire, comptable) et par un conseil fiscal français habitué aux dossiers sans convention bilatérale.

Les plages dominicaines n’en seront que plus agréables lorsque l’on sait précisément combien l’on laisse au fisc – et dans quel pays.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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