Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Soleil toute l’année, rendement locatif élevé, fiscalité avantageuse, ticket d’entrée encore raisonnable et cadre juridique plutôt protecteur pour les étrangers : en 2026, l’immobilier en République dominicaine attire de plus en plus d’investisseurs français. Mais derrière les photos de plages paradisiaques et les promesses de 10 % de rendement, la réalité est plus nuancée, avec des règles fiscales spécifiques, un crédit coûteux et un marché très segmenté selon les zones.
Cet article propose un tour d’horizon complet, en s’appuyant sur les données les plus récentes, pour aider un investisseur français à comprendre pourquoi – et surtout comment – investir intelligemment en République dominicaine en 2026.
Un marché porté par le tourisme, la croissance et les capitaux étrangers
L’immobilier dominicain ne progresse pas dans le vide. S’il est aujourd’hui présenté comme l’un des marchés les plus dynamiques des Caraïbes, c’est parce qu’il repose sur des fondamentaux solides : tourisme record, croissance économique continue, investissement étranger massif et déficit structurel d’offre dans certaines zones.
La République dominicaine a accueilli un record de 11,6 millions de touristes en 2025, alimentant directement la demande en logements touristiques dans des zones comme Punta Cana, Cap Cana, Las Terrenas, Cabarete ou Bávaro.
L’investissement étranger suit cette dynamique. Le seul secteur immobilier a absorbé près de 915 millions de dollars d’investissements directs étrangers en 2025, soit environ 15 % du total, avec encore 14,8 % au premier trimestre 2026. Les États‑Unis arrivent en tête des pays investisseurs, mais les Européens – dont de nombreux Français – se positionnent de plus en plus sur les appartements de bord de mer, les villas de standing et les résidences en copropriété.
Au cours de l’année 2025, les prix des maisons ont augmenté d’environ 11,6 % sur un an dans l’ensemble du pays.
Coût de la vie et pouvoir d’achat : un environnement favorable pour un Français
Pour un investisseur français qui envisage de combiner placement immobilier et vie sur place – à l’année ou une partie de l’année –, le coût de la vie en République dominicaine reste un argument de poids. Selon plusieurs comparaisons internationales, le niveau général des prix y est de 30 à plus de 40 % inférieur à celui de la France. Un célibataire peut raisonnablement vivre avec 900 à 1 100 € par mois en ville (hors excès de consommation importée), tandis qu’un couple s’en sort entre 1 300 et 1 900 € dans une ville dominicaine classique.
Les familles bénéficient également de ce différentiel, même si l’addition grimpe dès qu’on impose un mode de vie « européen » : recours systématique au supermarché plutôt qu’aux marchés locaux, produits importés, véhicules personnels, climatisation permanente, écoles privées internationales. Le type de consommation influe donc fortement sur le budget final.
Pour un investisseur, ce niveau de coût de la vie, sensiblement plus bas qu’en métropole, renforce l’intérêt de posséder un pied‑à‑terre sur place, que ce soit à Saint‑Domingue, Las Terrenas, Cabarete ou Punta Cana, en alternant usage personnel et location saisonnière.
Un cadre légal très ouvert pour les étrangers
Pour un Français, le premier élément rassurant est la simplicité juridique du principe même d’acheter : la République dominicaine n’impose pas de restriction de nationalité pour acquérir un bien immobilier. La Constitution (article 25) ainsi que la loi 16‑95 sur l’investissement étranger posent clairement le principe du traitement national : un étranger a, en matière de propriété, les mêmes droits et obligations qu’un citoyen dominicain.
Un Français peut acheter un appartement, une villa, un terrain ou des locaux commerciaux en son nom propre ou via une société, sans partenaire local, titre de séjour ni passeport dominicain. Il n’existe pas de quota maximum de copropriété étrangère ni de régime général de bannissement de la propriété étrangère en zones résidentielles.
Les seules limites concernent des zones spécifiques : la frange littorale publique (les 60 premiers mètres après la ligne de marée haute), les secteurs frontaliers avec Haïti, certaines aires naturelles protégées ou zones militaires. Dans le résidentiel urbain et touristique classique – Saint‑Domingue, Punta Cana, Las Terrenas, Cabarete, Juan Dolio, etc. –, un investisseur français dispose des mêmes droits qu’un acheteur dominicain dès lors que la propriété est correctement enregistrée au Registro de Títulos.
Seul ce qui est inscrit au Registre des titres fait foi (loi 108‑05). Un acte signé mais non enregistré n’offre pas de sécurité suffisante. L’élément clé est le Certificado de Título, titre foncier individuel, idéalement assorti d’un « deslinde tecnológico », délimitation cadastrale moderne et géoréférencée qui élimine les risques de chevauchement et de contestation de limites avec les parcelles voisines.
Prix de l’immobilier : où se situe la République dominicaine en 2026 ?
En 2026, le prix médian national d’un logement avoisine les 6,2 millions de pesos dominicains, soit autour de 98 000 dollars (près de 83 000 €) pour un appartement standard d’environ 95 m². Le prix moyen est un peu plus élevé (environ 6,45 millions de pesos, soit 102 000 dollars) en raison du poids des biens de luxe.
En pratique, environ 80 % des transactions résidentielles se situent entre 2,5 et 20 millions de pesos, soit approximativement 40 000 à 317 000 dollars (34 000 à 269 000 €). L’entrée de gamme réaliste, dans des quartiers non prime de la capitale ou des villes secondaires, démarre autour de 2,5 à 4 millions de pesos (40 000 à 63 000 dollars), ce qui permet déjà d’acheter un appartement de 70 m² dans des zones émergentes comme Santo Domingo Este.
Le prix médian national au mètre carré s’élève à environ 65 000 pesos, soit 1 030 dollars ou 876 euros.
Dans le Distrito Nacional (la capitale administrative qui comprend les beaux quartiers de Saint‑Domingue), on atteint environ 132 730 pesos/m² en moyenne (près de 2 300 dollars, un peu plus de 2 000 €). Dans certains micro‑marchés premium, les chiffres montent plus haut, comme on le verra plus loin.
Un aperçu des prix moyens par zone permet de mieux situer le marché :
| Zone (logement standard) | Prix moyen estimatif (USD) |
|---|---|
| Moyenne nationale | 215 000 |
| Santo Domingo – Piantini | 325 000 |
| Santo Domingo – Naco | 275 000 |
| Santo Domingo – Evaristo Morales | 195 000 |
| Santiago | 145 000 |
| Punta Cana / Bávaro | 185 000 |
Ces valeurs cachent toutefois de fortes disparités au sein même des villes et entre côte et intérieur. Un investisseur français doit donc raisonner quartier par quartier, et non seulement par grande zone géographique.
Les grands terrains de jeu : Santo Domingo, Punta Cana, Cap Cana, Las Terrenas…
Investir en République dominicaine ne signifie pas la même chose selon que l’on cible une capitale urbaine, un hub balnéaire ultra‑touristique ou un village côtier plus intimiste. Les rendements, les saisons, les profils de locataires et les risques y diffèrent sensiblement.
Santo Domingo : marché urbain, profondeur locative et rendement stable
La capitale reste le marché résidentiel le plus profond du pays, avec une forte demande locale, un tissu d’entreprises et d’institutions, des écoles internationales, des centres commerciaux, des restaurants et une bonne connectivité (aéroports, axes routiers, métro). Pour un Français qui cherche un investissement de long terme, moins dépendant du tourisme de masse, c’est une place à regarder de près.
Les quartiers centraux haut de gamme – Piantini, Naco, La Esperilla – concentrent les prix les plus élevés. D’après les dernières données, La Esperilla tourne autour de 166 000 pesos/m², Piantini autour de 161 000 pesos/m², et Ensanche Naco autour de 149 000 pesos/m². Certains rapports avancent même une moyenne de 172 000 pesos/m² pour Piantini (près de 2 920 dollars, environ 2 510 €). À l’inverse, les secteurs de l’est ou de l’ouest de la capitale offrent des tickets d’entrée bien plus bas, entre 800 et 1 400 dollars/m².
Les studios se louent typiquement entre 620 et 900 dollars par mois, les appartements d’une chambre autour de 950 à 1 200 dollars, et les deux chambres entre 1 050 et 1 900 dollars, avec des loyers médians de 1 500 à 2 000 dollars dans les quartiers premium comme Piantini ou Naco pour des appartements de standing.
Les rendements bruts y restent attractifs : les études sur 2026 situent la rentabilité locative résidentielle de la capitale autour de 8 à 10 % brut, soit en moyenne près de 9 %, avec des nets qui se tassent autour de 6 à 6,5 % une fois intégrés la vacance (souvent 8 à 15 % du temps), les charges de copropriété, l’électricité de secours (générateurs), la gestion et l’entretien.
Pour un investisseur français, l’intérêt de Saint‑Domingue est double : une demande locative portée par des résidents (cadres, étudiants, fonctionnaires, expatriés, nomades digitaux), donc moins saisonnière que sur la côte, et un marché qui reste liquide sur les petits et moyens appartements, notamment dans les quartiers recherchés.
Punta Cana – Cap Cana : moteur touristique et location courte durée
Punta Cana et sa voisine Cap Cana incarnent le pôle balnéaire emblématique du pays : plages de carte postale, resorts all inclusive, golf, marina, et un aéroport international parmi les plus fréquentés des Caraïbes. C’est ici que confluent une grande partie des 11,6 millions de touristes annuels et, par ricochet, une part considérable de la demande en locations saisonnières.
Le prix moyen d’un appartement de deux chambres à Punta Cana/Bávaro est d’environ 286 000 dollars, contre 244 000 dollars pour un bien comparable à Saint-Domingue.
Cette cherté se justifie par le niveau des loyers touristiques et surtout par des taux d’occupation élevés sur une grande partie de l’année. À Punta Cana / Cap Cana, la location courte durée type Airbnb se situe souvent entre 8 et 12 % de rendement brut, alors que la location longue durée tourne plutôt entre 5 et 7 %. Un condo de 200 000 à 400 000 dollars peut générer 7 à 10 % brut si le taux d’occupation reste soutenu et la gestion efficace.
Le marché est cependant plus sensible à l’évolution du tourisme international, aux plateformes de réservation et à la concurrence croissante des hôtels et autres résidences de vacances. Pour un Français qui finance une partie de son acquisition à crédit local avec des taux à deux chiffres, il est essentiel de tester des scénarios prudents d’occupation et de tarifs, et de bien comprendre toutes les charges (condo fees, gestion, entretien des piscines, remplacements de mobilier, etc.).
Las Terrenas, Samaná, Cabarete, Sosúa : niches rentables et clientèle européenne
Las Terrenas sur la côte nord, dans la péninsule de Samaná, est devenue au fil des années la petite « capitale » des expatriés européens aux Caraïbes, avec une forte présence française, italienne et allemande. Le village a beaucoup évolué, mais conserve un tissu de résidences balnéaires, de petites villas, de commerces de proximité et une ambiance moins standardisée que celle des grands resorts de l’est.
Les appartements de front de mer à 150 000 – 250 000 dollars affichent des rendements de 8 à 12 % brut par an, tandis que les villas entre 400 000 et 800 000 dollars à Las Terrenas / Samaná avancent des rentabilités de 10 à 15 % brut, y compris via une gestion intégrée.
Cabarete et Sosúa, sur la côte nord également, combinent sports de glisse, kite‑surf, retraités nord‑américains et marché locatif continu, avec des rendements bruts généralement tussen 6 et 9 % en courte durée et 4 à 5 % en longue durée. Puerto Plata, ville portuaire plus importante, propose des biens entre 80 000 et 250 000 dollars, avec 8 à 12 % de rendement brut sur certains condos et maisons en location saisonnière.
Santo Domingo vs Punta Cana : deux logiques d’investissement
Un point clé pour un Français qui hésite entre capitale et plage consiste à comprendre que la question n’est pas seulement « où ? » mais « pour quel type d’opération ? ». Les analyses locales insistent sur la distinction suivante : Saint‑Domingue fonctionne mieux pour de la location résidentielle à long terme, avec une demande alimentée par les habitants du pays, tandis que Punta Cana – Cap Cana et consorts sont idéals pour les résidences secondaires, la courte durée et les projets bénéficiant d’incitations touristiques (CONFOTUR).
En pratique, un portefeuille équilibré pour un investisseur qui veut se diversifier pourrait combiner un appartement urbain à Saint‑Domingue (flux locatif stable) et un bien balnéaire dans une zone touristique (levier sur le tourisme et éventuels avantages fiscaux).
Rendements locatifs : la République dominicaine, championne des Amériques
Pour un Français habitué aux rendements locatifs métropolitains – souvent compris entre 2 et 4 % brut dans les grandes villes une fois les charges intégrées –, les chiffres dominicains semblent presque irréels. Les données compilées début 2026 donnent un rendement locatif brut moyen autour de 7,8 à 8 % sur l’ensemble du parc résidentiel, avec une fourchette courante entre 7,5 et 8,5 % pour la plupart des biens « d’investissement standard ».
La République dominicaine atteint un rendement brut moyen de 8,53 %, la plaçant au 4e rang mondial et première des Amériques.
Pour affiner, il faut distinguer rendement brut et net. Après charges (copropriété, entretien, gestion, vacance, petites réparations), les rendements nets se situent généralement entre 4,5 et 6,5 % pour de la location longue durée, et entre 4 et 7 % pour de la courte durée selon le taux d’occupation réel et le coût de la gestion. La plupart des propriétaires constatent, sur la durée, des nets autour de 5 à 6 % s’ils maîtrisent leurs charges.
Quelques ordres de grandeur par type de marché permettent d’y voir plus clair :
| Zone / Stratégie | Rendement brut typique |
|---|---|
| Punta Cana / Cap Cana – courte durée | 8–12 % |
| Punta Cana / Cap Cana – long terme | 5–7 % |
| Las Terrenas – courte durée | 7–10 % |
| Las Terrenas – long terme | 4–6 % |
| Cabarete / Sosúa – courte durée | 6–9 % |
| Cabarete / Sosúa – long terme | 4–5 % |
| Santo Domingo centre – courte durée | 5–7 % |
| Santo Domingo centre – long terme | 4–5 % |
| Juan Dolio – mix plage/ville | 5–10 % selon usage |
Pour un Français, la question est alors moins de savoir si le rendement brut est attractif – il l’est – que de vérifier si le différentiel entre ce rendement et le coût du financement reste favorable.
Financer son acquisition : crédit local possible, mais cher
Sur le papier, il est tout à fait possible d’obtenir un crédit immobilier en République dominicaine en tant qu’étranger. Les banques locales – Banco Popular, Banreservas, Scotiabank République dominicaine, Banco BHD, APAP, Banesco, Banco Santa Cruz et d’autres – financent des non‑résidents, sans exiger de garant local, à condition que le dossier soit solide.
En pratique, les contraintes sont nettement plus strictes que pour un emprunteur dominicain. Les banques demandent généralement :
– un apport personnel important, de 30 à 40 % du prix pour les non‑résidents, parfois jusqu’à 50 % sur certains profils, là où un résident local peut espérer financer jusqu’à 80 % ;
– la preuve d’un revenu stable depuis au moins deux ans, avec déclarations fiscales, bulletins de salaire ou bilans d’entreprise pour les indépendants ;
– un ratio d’endettement global (y compris la nouvelle mensualité) limité à environ 30–40 % du revenu net ;
– un revenu mensuel minimum documenté, souvent situé entre 2 500 et 4 000 dollars (soit environ 2 300 à 3 700 €, 145 000 à 235 000 pesos) pour financer un bien modeste.
Les durées vont généralement de 10 à 20 ans, avec un âge limite à l’échéance autour de 65–70 ans. Les taux sont bien plus élevés qu’en France : comptez typiquement entre 11 et 13 % pour des prêts en pesos dominicains en 2026, et plutôt entre 7 et 9 % pour des crédits en dollars accordés à des profils très solides. Lors de grandes campagnes commerciales (comme la foire Expohogar de Banreservas), certains financements résidentiels descendent ponctuellement à 8–9 % sur quelques années, mais cela reste l’exception plutôt que la norme.
Banreservas a, par exemple, annoncé des offres pouvant aller jusqu’à 90 % du prix du bien avec des durées de 20 ans sur le résidentiel, et 80 % sur les locaux commerciaux ou terrains à bâtir, avec des durées plus courtes (10 ans pour les commerces, 7 ans pour les terrains). Des prêteurs privés ou certains promoteurs proposent aussi des facilités de paiement à court terme avec des apports d’au moins 50 % et des taux de 8 à 10 %, parfois amortis sur trois à cinq ans seulement.
Pour un Français, la dette locale a un coût réel élevé : un investissement locatif offrant 7–9 % de rendement brut, ou 5–6 % net, ne crée pas automatiquement un effet de levier positif si le coût du crédit tourne à 10–12 %. Nombre d’investisseurs optent donc pour des achats cash, ou pour des montages utilisant le patrimoine français comme garantie (par exemple, un crédit hypothécaire en France sur un bien déjà détenu) plutôt que d’hypothéquer directement le bien dominicain.
À cela s’ajoute un élément structurel : il n’existe pas, à ce jour, de convention fiscale franco‑dominicaine. Une banque française ne peut pas prendre une hypothèque « classique » sur un bien dominicain reconnu comme tel par le registre dominicain. En pratique, les banques françaises n’accordent donc pas de prêts immobiliers adossés directement à un bien en République dominicaine ; les alternatives sont des prêts personnels (plafonds limités, taux élevés) ou des crédits sur un bien localisé en France.
Fiscalité immobilière : un environnement compétitif, surtout avec CONFOTUR
L’un des attraits majeurs de la République dominicaine pour un investisseur français tient à sa fiscalité assez modérée sur la détention d’un bien et sur les revenus locaux – à condition de comprendre précisément les règles et de ne pas perdre de vue l’imposition française.
À l’acquisition : le fameux 3 % de transfert
Lors de l’achat d’un bien, le principal impôt est le droit de mutation (Impuesto de Transferencia Inmobiliaria – ITI), au taux fixe de 3 % appliqué à la valeur la plus élevée entre le prix figurant dans l’acte et la valeur estimée par l’administration fiscale (DGII). À cela s’ajoutent les honoraires d’avocat (en général 1 à 1,5 % du prix), les frais de notaire, les timbres, les éventuelles traductions et les frais d’enregistrement. Au total, les coûts d’acquisition se situent le plus souvent entre 4 et 5 % du prix, parfois jusqu’à 5–7 % selon la complexité du dossier.
Pour un appartement de 200 000 dollars, il faut donc prévoir environ 6 000 dollars de taxe de transfert, plus 2 000 à 3 000 dollars d’honoraires juridiques et frais divers. Sauf exception stipulée au contrat, ces montants sont à la charge de l’acheteur.
La taxe foncière annuelle (IPI)
La taxe annuelle sur le patrimoine immobilier (IPI – Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) frappe les personnes physiques dont la valeur totale de leurs biens immobiliers en République dominicaine dépasse un certain seuil. Pour l’année fiscale 2026, ce seuil est fixé à 10 695 494 pesos dominicains, soit aux alentours de 180 000 dollars, avec un taux de 1 % sur la seule fraction qui dépasse ce seuil. En‑dessous, aucune taxe foncière de ce type n’est due.
Un Français qui achète un appartement de 120 000 dollars en son nom propre et qui ne détient pas d’autres biens dominicains ne paiera pas d’IPI. Pour un bien de 200 000 dollars, la base taxable correspond grosso modo à la différence entre la valeur totale et le seuil exonéré, soit environ 20 000 dollars ; à 1 %, on parle d’un impôt de l’ordre de quelques centaines d’euros par an (les exemples officiels citent un IPI annuel d’environ 650 € pour un appartement de 200 000 €).
Le paiement de l’IPI s’effectue en une ou deux fois (avant le 11 mars et le 11 septembre), avec obligation de déposer une attestation dans les 60 premiers jours de l’année.
Revenus locatifs et plus‑values
Le système dominicain est basé sur la territorialité : seuls les revenus de source dominicaine sont imposables dans le pays, les revenus étrangers ne l’étant pas pour les non‑résidents. Un non‑résident qui perçoit des loyers en République dominicaine est en principe soumis à une retenue à la source de 25 % sur ces revenus locaux. Lorsque c’est une société locale qui encaisse, le taux d’imposition sur le résultat net s’aligne sur l’impôt sur les sociétés (27 %).
Pour les résidents, les loyers s’ajoutent aux autres revenus dans un barème progressif allant de 0 % à 25 % selon le montant annuel, avec possibilité de déduire certaines charges pour calculer le revenu net. Un régime particulier s’applique aux projets bénéficiant du dispositif CONFOTUR.
Sur la plus‑value en cas de revente, la situation est plus subtile. En droit dominicain, les plus‑values de cession immobilière sont assimilées à un revenu et imposées au même taux que l’impôt sur les sociétés pour les personnes morales (27 %) ou à 25 % pour les personnes physiques résidentes, sur la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition réévalué. Mais pour un non‑résident qui détient le bien en direct et n’est pas fiscalement domicilié dans le pays, la plus‑value n’est en pratique pas systématiquement taxée localement. Il reste, en revanche, à composer avec le fisc français, en l’absence de convention de non‑double imposition.
Pour un Français, cela signifie qu’un investissement locatif en République dominicaine implique une double lecture : d’un côté, la loi locale (retenue sur loyers, IPI éventuel, taxe de transfert), de l’autre, l’imposition en France sur les revenus de source étrangère et sur les plus‑values immobilières mondiales pour un résident fiscal français.
CONFOTUR : le « turbo » fiscal des projets touristiques
Pour les projets situés dans les principales zones touristiques, la loi 158‑01 dite CONFOTUR constitue l’outil fiscal le plus puissant disponible. Lorsqu’un programme (résidence, hôtel, complexe touristique) est approuvé par le Conseil de promotion du tourisme et le ministère du Tourisme, les acheteurs qui y investissent bénéficient d’exonérations massives sur une période pouvant aller jusqu’à 15 ans :
Suppression de la taxe de transfert de 3 % sur l’acquisition ; exemption de l’IPI (taxe foncière de 1 %) pendant 15 ans ; exonération d’impôt sur les revenus locatifs liés au bien sur la même période, sous conditions ; dans certains cas, absence de taxation sur la plus-value lors de la première revente.
Pour un Français, investir dans une résidence neuve ou en VEFA sous régime CONFOTUR peut représenter plusieurs dizaines de milliers de dollars d’économies d’impôts et de taxes sur la durée. Par exemple, sur un condo de 200 000 dollars, économiser les 3 % de droit de mutation équivaut d’emblée à 6 000 dollars de « gain » net à l’achat, auxquels s’ajoutent chaque année l’absence de 1 % d’IPI si la valeur nette dépasse le seuil, ainsi que l’exonération potentielle sur les loyers.
Cette manne fiscale n’est cependant pas automatique. Elle suppose que le projet soit dûment homologué, que l’investisseur obtienne un certificat d’exonération individuel, et que les délais et conditions fixés par la loi soient respectés. Il est donc indispensable de vérifier, via son avocat, le statut CONFOTUR réel de l’opération avant de signer quoi que ce soit.
Processus d’achat : comment se déroule une transaction pour un Français ?
Au‑delà des chiffres, la réussite d’un projet immobilier en République dominicaine repose sur une bonne maîtrise du processus d’achat, qui diffère sensiblement de celui que connaissent les Français en métropole. Le notaire, en particulier, n’a pas le même rôle : il authentifie l’acte mais ne garantit pas de lui‑même la validité du titre ni l’absence de charges. C’est l’avocat qui assure la due diligence.
En pratique, un achat se déroule en plusieurs étapes clés :
Le processus commence par la définition du projet, la sélection de la zone et le repérage du bien. Ensuite, une offre ou un document de réservation est signé, souvent accompagné d’un dépôt de 5 à 10 %. Puis, une promesa de venta (promesse de vente) est rédigée et signée par un avocat, avec un dépôt sécurisé pour atteindre généralement 10 à 20 % du prix. Des vérifications juridiques approfondies (titre, charges, fiscalité, conformité) sont réalisées par un abogado‑notario. Vient ensuite la rédaction et la signature de l’acte définitif (contrato de compraventa) devant notaire. Le solde est payé, les taxes réglées (3 % de transfert sauf exonération, etc.), et l’enregistrement effectué auprès de la DGII et du Registro de Títulos. Enfin, un nouveau Certificado de Título est obtenu au nom de l’acheteur.
Ce processus prend en général entre 30 et 90 jours pour une transaction simple avec un titre clair, mais peut durer davantage sur des cas complexes. Il est fortement recommandé de faire intervenir un avocat indépendant – et non pas uniquement celui du promoteur ou de l’agent immobilier – pour sécuriser l’ensemble.
Intérêt pour la résidence par investissement : le seuil des 200 000 $
Un avantage non négligeable pour un Français qui envisage de s’installer une partie de l’année en République dominicaine est la possibilité d’obtenir un titre de séjour par investissement. Un décret (631‑11) permet en effet à tout étranger qui investit au moins 200 000 dollars dans un ou plusieurs biens immobiliers de demander une résidence d’investisseur.
Le parcours typique consiste à acquérir le ou les biens éligibles, à enregistrer la propriété auprès des autorités (Direction générale des biens nationaux, Registre des titres), puis à déposer une demande de résidence auprès de la Direction générale de la migration avec les justificatifs d’investissement et les pièces personnelles. Après l’entretien et l’instruction, un premier titre de séjour d’un an est délivré, puis transformé en carte de quatre ans renouvelable.
Pour un Français qui souhaite sécuriser son statut au‑delà du simple visa touristique tout en réalisant un investissement locatif, ce dispositif fait de l’immobilier un double outil : patrimonial et migratoire.
Stratégie d’investissement : comment un Français peut structurer son projet en 2026 ?
Investir en République dominicaine en 2026 ne se résume pas à choisir un appartement avec vue mer et à espérer des locataires Airbnb à 90 % d’occupation. Le marché se structure à deux vitesses – urbain résidentiel d’un côté, balnéaire touristique de l’autre – avec des risques et des moteurs de valeur différents.
Un investisseur français a intérêt à clarifier d’abord son objectif principal : usage personnel avec location ponctuelle, pur rendement locatif, pari sur la hausse des prix, optimisation fiscale via CONFOTUR, ou préparation d’une éventuelle expatriation / retraite.
Plusieurs grands axes se dégagent :
Privilégier des biens « prêts à louer » dans des zones déjà consolidées (infrastructures, accès, services) plutôt que de spéculer sur des pré‑lancements en zones encore très peu développées ; miser davantage sur le flux de revenus locatifs que sur la seule plus‑value de revente, les prix ayant déjà beaucoup monté sur certains segments ; diversifier par segment (urbain long terme / balnéaire courte durée) pour lisser les risques ; rester prudent sur le financement à crédit local lorsque le coût de l’emprunt dépasse nettement le rendement net anticipé.
Dans ce schéma, un Français pourrait par exemple combiner :
Deux stratégies complémentaires pour générer des revenus locatifs, selon votre profil et votre tolérance au risque.
Un ou deux chambres situés à Piantini, Naco, Bella Vista, La Esperilla ou en zones universitaires, loués à l’année à des résidents, cadres, expatriés ou étudiants. Offre un rendement net stable et un risque d’occupation modéré.
Situé à Punta Cana, Cap Cana, Las Terrenas ou Cabarete, bénéficiant si possible du régime CONFOTUR. Exploité en location courte durée via une société de gestion locale, il offre un rendement brut plus élevé mais plus volatil.
Dans tous les cas, l’important est de chiffrer trois scénarios (prudent, central, optimiste) en termes de loyers, de taux d’occupation et de charges, puis de tester la sensibilité du projet à une hausse des coûts (copropriété, énergie, entretien) ou à une baisse d’occupation (crise touristique, concurrence accrue, plateforme dominante qui change ses règles, etc.).
Pourquoi, en 2026, la République dominicaine reste l’une des meilleures options caribéennes pour un Français
Face à d’autres destinations exotiques qui ont séduit les investisseurs français ces dernières années – Costa Rica, Panama, Mexique (Riviera Maya), Espagne ou Portugal pour l’Europe – la République dominicaine présente en 2026 un cocktail rare : un rendement brut autour de 8 %, souvent 5–6 % net, une fiscalité locale modérée, la possibilité de générer des revenus en dollars, une croissance économique soutenue, un tourisme en plein essor et un cadre juridique qui n’érige pas de barrières spécifiques aux étrangers.
Bien que les prix aient fortement augmenté depuis 2020, ils restent 40 à 60 % inférieurs à ceux de certains marchés caribéens comparables. Les rendements demeurent nettement supérieurs à ceux de la plupart des grandes villes occidentales, même en tenant compte des charges et de l’impôt. Le pays offre en outre une qualité de vie – climat, plage, coût de la vie inférieur à celui de la France – qui en fait une destination à la fois de loisir, d’investissement et potentiellement de résidence.
Pour un Français prêt à prendre le temps de comprendre le marché, à s’entourer d’un avocat local compétent, à vérifier soigneusement les titres et les statuts fiscaux des programmes, et à ne pas céder aux promesses irréalistes de « 15 % garantis », la République dominicaine peut devenir en 2026 un pilier solide d’une stratégie de diversification internationale, qu’il s’agisse de préparer sa retraite au soleil, de loger une épargne en dollars ou de construire un portefeuille locatif orienté rendement.
En immobilier, la clé n’est pas seulement de choisir le bon pays, mais de choisir le bon produit, au bon prix, dans la bonne zone, avec la bonne structure fiscale et le bon mode de financement. En République dominicaine, les fondamentaux sont là ; aux investisseurs français de les exploiter avec méthode plutôt qu’avec précipitation.
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