Checklist complète : 25 points essentiels à vérifier avant d’acheter un bien immobilier à Malte

Acheter un bien immobilier à Malte peut sembler simple de loin : pas d’impôt foncier annuel, un climat doux, un marché dynamique. Dès qu’on se plonge dans les détails, on découvre toutefois un système très encadré, où la moindre négligence peut coûter cher. Cette checklist en 25 points propose un parcours complet, depuis le choix du bien jusqu’à la remise des clés, en s’appuyant sur les règles maltaises et les pratiques des professionnels locaux.

Comprendre le cadre légal et le rôle du notaire

Avant même de tomber amoureux d’un appartement avec vue mer, il faut assimiler la manière dont une vente immobilière fonctionne à Malte.

Bon à savoir :

Le système repose sur un notaire public maltais, personnage central de toute transaction. Contrairement à ce que beaucoup d’étrangers imaginent, le notaire n’est ni l’avocat de l’acheteur ni celui du vendeur. C’est un officier public, nommé à vie, qui doit rester impartial. Son rôle est de donner à la transaction sa forme légale, de vérifier la chaîne de titres, de faire les recherches officielles et de publier les actes au Public Registry et, le cas échéant, au Land Registry.

La loi impose que tout transfert de propriété se fasse par acte notarié. L’acheteur choisit le notaire, le rémunère, mais celui-ci a un devoir de diligence envers les deux parties. C’est donc à l’acheteur, dès le début des discussions, de désigner son notaire et de l’impliquer avant toute signature engageante.

1. Statut du futur acheteur : nationalité, résidence et droit d’achat

Premier réflexe : vérifier ce que vous avez le droit d’acheter selon votre passeport et votre situation de résidence.

Les règles sont structurées autour de plusieurs catégories.

D’un côté, les citoyens de l’Union européenne. S’ils ont résidé de façon continue à Malte au moins cinq ans, ils achètent comme un Maltais, sans restriction de nombre de biens ni de type, sans permis particulier.

Attention :

Sans cinq ans de résidence, l’achat d’une résidence principale, d’un bien professionnel ou pour la prestation de services reste relativement libre ; en revanche, pour une résidence secondaire ou un investissement, un permis spécifique (Acquisition of Immovable Property, AIP) est nécessaire.

De l’autre côté, les non-EU (y compris ressortissants de pays tiers hors EEE et Suisse). Ils doivent, hors cas particuliers, obtenir un permis AIP pour tout achat en dehors des zones spécialement désignées et ne peuvent acquérir qu’un seul bien résidentiel, non louable, hors SDAs.

À cela s’ajoute la question des pays sanctionnés ou inéligibles à certains programmes de résidence : des ressortissants d’États comme l’Afghanistan, la Corée du Nord, l’Iran, la Syrie ou encore le Yémen sont exclus du Malta Permanent Residence Programme, et les demandes venant de Russie et de Biélorussie sont actuellement non recevables.

Plusieurs règles se superposent donc : statut UE / non-UE, durée de séjour, et type d’usage du bien.

2. AIP ou pas AIP ? Vérifier si un permis est obligatoire

Le deuxième point, étroitement lié au premier, consiste à déterminer si l’achat envisagé exige un AIP. Ce permis, régi par le chapitre 246 des lois de Malte, est délivré par le ministère des Finances via la Capital Transfer Duty Department.

Astuce :

Un citoyen non européen achetant en dehors d’une Special Designated Area doit obtenir un AIP avant la signature de l’acte définitif. Un citoyen de l’UE sans cinq ans de résidence maltaise souhaitant acheter une résidence secondaire doit aussi demander ce permis. En revanche, un achat en Special Designated Area (SDA) se fait sans AIP, quelle que soit la nationalité.

Ce n’est pas qu’une formalité : l’absence de permis dans les cas où il est requis peut bloquer tout simplement la vente. C’est généralement le notaire qui prépare et dépose la demande, mais l’acheteur doit réunir à temps les pièces indispensables.

Documents requis pour l’AIP

L’administration demande un dossier assez précis. Il faut fournir au minimum deux photos d’identité couleur type passeport, une copie du passeport (page d’identité), une référence bancaire et, point crucial, une copie du Konvenju, c’est-à-dire du compromis de vente. Si l’acheteur a déjà été propriétaire à Malte, il doit joindre l’acte de vente du bien précédent.

233

Le permis, une fois délivré, est payé une fois pour toutes au montant fixe de 233 €, indépendant de la valeur de la propriété.

Minimums de prix à respecter

Le permis n’est accordé que si le bien dépasse certains seuils. Selon la réglementation récente (LN 174/2024), le plancher est d’environ 174 274 € pour un appartement ou une maison de plain-pied, et de 300 619 € pour les autres types d’immeubles. Ces montants sont indexés annuellement sur l’inflation immobilière, et les projections prévoient des seuils renforcés autour de 220 000 € pour un appartement et 375 000 € pour une villa à partir de 2026.

3. Usage du bien, location et nombre de propriétés autorisées

Troisième élément à vérifier, souvent sous-estimé : à quoi aurez-vous légalement le droit d’utiliser votre bien.

Exemple :

En dehors des SDAs, les biens acquis sous permis AIP sont strictement encadrés : ils doivent être utilisés à des fins résidentielles, ne peuvent être subdivisés en plusieurs unités ni vendus par lots, et ne peuvent pas être mis en location, sauf régime très spécifique. Ainsi, pour un non-résident, l’idée d’acheter une petite maison à la campagne pour la louer à des touristes est, dans bien des cas, incompatible avec le statut AIP.

Autre limite structurante : hors SDAs, la règle générale permet à un non-résident de ne posséder qu’un seul bien. Là encore, seul un citoyen de l’UE ayant résidé sur l’île au moins cinq ans est vraiment affranchi de cette contrainte.

À l’inverse, dans les Special Designated Areas, ces garde-fous sautent. On peut acheter plusieurs lots, ne pas demander de permis, et louer librement, quelle que soit sa nationalité.

4. Special Designated Areas : vérifier si le bien est en zone libre

Quatrième point : déterminer si le bien visé se situe dans une Special Designated Area.

Les SDAs : des projets immobiliers sans restrictions

Les SDAs sont des projets immobiliers précis, définis par la loi, dans lesquels aucun contrôle d’acquisition ne s’applique. Découvrez leurs principaux avantages pour les acquéreurs.

Aucun contrôle d’acquisition

Dans les SDAs, aucun contrôle d’acquisition ne s’applique, ce qui simplifie considérablement le processus d’achat.

Achat illimité d’unités

Vous pouvez acheter autant d’unités que vous le souhaitez dans un SDA, sans restriction sur le nombre de biens.

Égalité entre étrangers et locaux

Les étrangers jouissent de la même liberté que les locaux pour acquérir des biens dans les SDAs.

Aucun AIP nécessaire

Aucune autorisation d’investissement préalable (AIP) n’est requise pour acquérir un bien dans un SDA.

Location libre

Les biens acquis dans les SDAs peuvent être mis en location librement, sans contrainte particulière.

Pour un investisseur étranger, acheter à Portomaso, Tigné Point, Fort Cambridge ou dans d’autres SDAs reconnues, c’est donc s’affranchir de nombreuses restrictions. Ce statut figure dans la documentation du projet et peut être confirmé auprès du notaire ou de l’agent.

5. Budget global : vérifier les coûts cachés au-delà du prix affiché

Un achat immobilier à Malte ne se résume pas au prix sur l’annonce. Il faut ajouter les droits de mutation, les honoraires du notaire, les éventuels frais d’architecte, le coût du prêt, et, pour certains, le permis AIP.

Bon à savoir :

La plupart des sources convergent sur une fourchette de 6 à 9 % de frais pour un achat standard, hors programmes particuliers. D’autres, plus prudentes, montent jusqu’à 7–12 %, voire 8–15 % dans certains scénarios (non primo-accédant, pas d’exonération, etc.). L’essentiel est de comprendre la nature des lignes qui vont se cumuler.

Les principaux postes de coûts

On peut les résumer ainsi :

Dans les cas où l’on vise un programme de résidence comme le Malta Permanent Residence Programme, les montants grimpent fortement, avec des contributions, des frais d’administration (40 000 € puis 30 000 € supplémentaires après approbation de principe) et des exigences de dons et d’investissement.

6. Stamp duty : vérifier le régime qui s’applique à votre cas

Sixième vérification : sous quel régime de droits de mutation vous tombez.

Le principe de base est simple : 5 % sur le prix ou la valeur de marché (la plus élevée des deux). Mais divers allègements existent. Un primo-accédant qui achète sa première résidence principale ne paiera aucun droit sur la tranche jusqu’à 200 000 €, puis 5 % au-delà. Dans certaines zones historiques (Urban Conservation Areas) ou pour des biens traditionnels vacants depuis plus de sept ans ou âgés de plus de vingt ans, une exonération peut courir jusqu’à 750 000 €, avec la même logique de 5 % au-delà.

Attention :

La loi prévoit une tolérance entre le prix déclaré dans l’acte et la valeur estimée par l’architecte du fisc. Tant que l’écart reste dans une fourchette de 15 %, le fisc ne redresse pas. Au-delà, il peut émettre une évaluation et réclamer la différence de droits, majorée d’une pénalité de 20 % et d’intérêts de retard (0,75 % par tranche de 30 jours après trois mois).

Le calendrier de paiement est tout aussi important : 1 % est dû dans les 21 jours suivant l’enregistrement du Konvenju, le reliquat de 4 % devant être acquitté dans les quinze jours de l’acte définitif.

7. Honoraire du notaire : vérifier le pourcentage et ce qu’il inclut

Septième point : clarifier dès le départ le coût du notaire et ce qu’il couvre.

À Malte, les honoraires de notaire gravitent souvent autour de 1 à 2 % du prix, parfois un peu plus, auxquels s’ajoutent des débours (frais de registre, recherches, certificats divers, copie d’actes). Certains barèmes citent 1,5–2 %, d’autres jusqu’à 3 % plafond.

Ce montant finance plusieurs étapes : la préparation du Konvenju, la conduite des recherches (Public Registry, Land Registry, hypothèques, etc.), la rédaction et la lecture de l’acte final, la collecte et le versement des droits de mutation, et l’enregistrement de l’acte auprès des registres compétents.

Il est prudent de demander au notaire un devis détaillé, distinguant honoraires et débours, et de vérifier s’il inclut ou non la demande d’AIP dans ses services.

8. Financement : vérifier votre capacité d’emprunt avant de signer

Avant de faire une offre, il est fortement recommandé d’obtenir au moins une pré-approbation bancaire. Les banques maltaises (BOV, HSBC Malta, APS, MeDirect, BNF Bank, Lombard Bank, entre autres) exigent un dossier complet : pièces d’identité, justificatifs de revenus, relevés bancaires, détails sur d’éventuels crédits, et, pour le bien ciblé, une copie du Konvenju et un rapport de valorisation signé par un perit.

300

Une évaluation pour prêt tourne autour de 300 €, complétée par quelques dizaines d’euros pour la mise à jour des recherches, auxquels s’ajoutent les frais de dossier, honoraires du juriste interne, parfois une contribution aux recherches, ainsi que les assurances obligatoires (vie et bâtiment) dont les primes annuelles pèsent sur le budget.

9. Localisation et type de bien : vérifier l’adéquation à votre projet

Ce neuvième point semble intuitif, mais il est crucial : l’emplacement n’est pas seulement une question de cadre de vie, c’est aussi un déterminant réglementaire et financier.

Bon à savoir :

Sliema et St Julian’s ciblent plutôt l’expatrié à la recherche d’animations, de services et de biens haut de gamme, souvent en SDA. Mellieha, Mosta ou certaines parties de Gozo séduisent les familles et proposent des prix plus doux. Valletta attire pour son cachet historique, mais y acheter signifie aussi composer avec des règles de conservation plus strictes et des bâtiments plus anciens, nécessitant souvent des études structurelles plus poussées.

Le type de propriété (appartement, maison de ville, maison de caractère, villa, ferme en zone ODZ) influe directement sur le besoin d’étude structurelle, les exigences de permis pour des travaux et la facilité de revente.

10. Titre de propriété : vérifier la chaîne de titres avec un notaire

Dixième étape : demander à votre notaire de lancer une vraie recherche de titre, pas une simple vérification sommaire.

Bon à savoir :

À Malte, la preuve de propriété repose sur les actes publics enregistrés au Public Registry et, dans certaines zones, sur des inscriptions au Land Registry. Le notaire consulte ces registres pour remonter la chaîne de propriété, généralement sur au moins trente ans, voire davantage pour les biens anciens. Il vérifie que le vendeur est bien propriétaire et que le bien n’est pas grevé d’hypothèques, de privilèges, de servitudes, de cens (ground rent) ou d’autres charges pouvant se répercuter sur l’acheteur.

Dans les zones où la propriété est enregistrée au Land Registry, une recherche peut se faire par parcelle. On y trouve les certificats de titre, les hypothèques et les cautions. Ailleurs, c’est la recherche par personne qui prévaut, via le Public Registry et, pour les vieux biens commerciaux, les Notarial Archives.

Le notaire peut aller jusqu’à produire un rapport de « root of title » détaillé. Il s’appuie sur les notes officielles délivrées par les registres et ne peut être tenu pour responsable d’informations manquantes dans ces registres, mais il doit les interpréter avec soin.

11. Urbanisme et permis : vérifier que le bien est conforme au Planning Authority

Onzième point : s’assurer que tout ce qui existe sur le terrain a reçu l’aval de la Planning Authority.

Bon à savoir :

Le notaire ne visite pas le bien et ne vérifie ni les structures ni les permis de construire. Il est donc nécessaire d’engager un architecte (perit) pour recouper sur le terrain les plans approuvés avec la réalité bâtie. L’objectif est double : confirmer que chaque extension, terrasse fermée, pièce sur le toit, ouverture de fenêtre ou ajout de balcon dispose d’un permis, et repérer d’éventuelles infractions (développements non autorisés, avis de sanction en cours).

La Planning Authority est l’organisme qui délivre les permis de construire et enregistre leur historique. Une partie de ces informations est consultable en ligne. Pour des travaux futurs, un passage par cette autorité sera de toute façon incontournable pour tout projet impliquant des modifications structurelles, des ouvertures sur façades, ou des changements notables de configuration intérieure.

12. Konvenju : vérifier le contenu du compromis avant de signer

Le douzième point est capital : le Konvenju, ou promissory sale agreement, est l’étape où l’on s’engage réellement.

Ce document, signé devant le notaire, fixe le prix, décrit le bien, précise les éléments inclus (cuisine équipée, climatisations, place de parking, etc.) et définit les conditions suspensives qui permettront ou non d’aller jusqu’au bout. C’est à ce stade que l’acheteur verse habituellement un dépôt de 10 %, que le notaire conserve sur un compte client, et paie la première tranche de droits d’enregistrement, soit 1 %.

Bon à savoir :

Le Konvenju est généralement valable entre trois et six mois, avec possibilité de prolongation d’un commun accord. Pendant cette période, le notaire réalise ses recherches, la banque prépare le prêt et, si nécessaire, l’acheteur soumet sa demande d’AIP.

Quelles clauses insérer absolument ?

Les pratiques courantes à Malte prévoient plusieurs conditions standard à inscrire dans le Konvenju. Parmi elles, un résultat satisfaisant des recherches de titre ; l’obtention du financement par une banque nommément désignée ; l’absence de mesures de sanction en urbanisme contre le bien ; et, de plus en plus souvent, un rapport d’architecte jugé satisfaisant sur la structure et l’état du bâtiment.

Inscrire explicitement que la vente est conditionnée à un rapport d’architecte favorable permet à l’acheteur de se retirer si des problèmes graves sont découverts, sans perdre son dépôt. Inversement, si l’acheteur se rétracte sans motif couvert par le Konvenju, il risque de perdre la totalité de son dépôt ; si c’est le vendeur qui se désiste sans motif légitime, il doit rembourser le double de ce dépôt.

13. Rapport d’architecte : vérifier la structure et les vices cachés

Treizième point, souvent qualifié de « meilleure assurance » dans une transaction maltaise : commander un rapport d’architecte indépendant avant l’acte définitif.

À Malte, seule un perit, c’est-à-dire un architecte-ingénieur détenant un warrant local, peut réaliser un rapport reconnu par les banques et les institutions. Le coût, pour un rapport avant achat, varie généralement entre 400 et 800 €, et peut monter à 1 200 € voire 1 500 € pour une expertise structurelle approfondie d’un immeuble ancien.

Astuce :

La loi ne rend pas ce rapport obligatoire, mais il est vivement conseillé dans plusieurs cas : bâtiments construits avant les années 1970–1980, maisons de caractère aux murs de moellons, immeubles présentant des fissures, signes d’affaissement ou d’humidité marquée, ou encore projets de rénovation majeure.

L’architecte examine la structure, les risques liés aux murs mitoyens, la présence de fissures anormales, l’étanchéité, les éventuels travaux non autorisés, et, le cas échéant, la conformité avec les plans approuvés. Pour les banques, ce même perit fournit un rapport d’évaluation axé sur la valeur ; pour l’acheteur, le rapport de condition est une mission distincte, à demander explicitement.

14. Valeur et prix : vérifier que le montant demandé est cohérent avec le marché

Quatorzième vérification : confronter le prix demandé au marché local.

Bon à savoir :

La plupart des valorisations à Malte reposent sur la méthode des comparables : recherche de transactions récentes ou d’annonces comparables dans le même quartier, pour des biens de type, taille, état et prestations similaires. L’architecte ou la banque calcule souvent un prix au mètre carré, médian plutôt que moyen, afin d’éviter qu’une villa très chère ne fausse la moyenne. Ce prix est ensuite ajusté selon la surface réelle du bien, les vues, la présence d’espaces extérieurs, de parking, la qualité des finitions ou l’état du bâti.

Les valorisateurs privilégient autant que possible les prix réellement conclus plutôt que les prix affichés, car les négociations et les commissions d’agence créent un écart non négligeable. Sur le segment locatif ou d’investissement, on peut compléter la comparaison par la méthode du revenu, en capitalisant le loyer net attendu à un rendement de marché (souvent 4–6 % brut pour un résidentiel maltais).

En cas de bien atypique (entrepôt, immeuble patrimonial unique), une approche par le coût de reconstruction – terrain + coût de construction, moins la dépréciation – peut être utilisée, notamment pour les assurances ou les actifs rarement échangés.

15. Cens et charges : vérifier l’existence de ground rent et autres redevances

Quinzième point : vérifier si le bien est libre de toute redevance foncière annuelle, appelée cens ou ground rent.

Bon à savoir :

Une partie du patrimoine maltais repose sur des terrains concédés à long terme, générant un loyer annuel modeste, de l’ordre de quelques dizaines à quelques centaines d’euros. Ce ground rent est attaché au bien et doit être réglé par le propriétaire. Le notaire repère la présence de ces redevances dans les actes et peut expliquer comment elles fonctionnent.

La législation permet, dans certains cas, de rachat le cens, en payant un multiple de la redevance annuelle – souvent autour de dix ou vingt fois celle-ci, selon le régime concerné. Il convient de décider, avant la signature de l’acte, si l’on souhaite assumer ce paiement annuel ou engager une procédure de rachat.

16. État intérieur et équipements : vérifier la plomberie, l’électricité, la pression d’eau

Au-delà de la structure, l’acheteur doit conduire un examen minutieux de l’intérieur : plomberie, électricité, équipements, capacité des citernes, pression d’eau à tous les étages. À Malte, certaines propriétés souffrent de faible pression d’eau ou de canalisations anciennes.

Attention :

Lors d’une visite avec l’architecte ou un technicien, des tests sont effectués sur les robinets, douches, évacuations, prises électriques, interrupteurs, interphone et climatisations installées. Il faut aussi observer les traces d’humidité dans les murs et plafonds, vérifier que les travaux respectent les normes électriques locales et qu’un espace conforme existe pour le compteur électrique et les équipements, près de l’entrée du logement.

17. Services de base : vérifier l’état des comptes d’eau et d’électricité

Dix-septième point : s’assurer que les comptes d’eau et d’électricité sont en règle et qu’aucune ardoise ne sera laissée à la charge du nouveau propriétaire.

Bon à savoir :

À Malte, l’eau et l’électricité sont gérées par un guichet unique, ARMS, qui est la vitrine commune d’Enemalta (électricité) et de la Water Services Corporation (eau). Lors d’un achat, il est essentiel de vérifier que les factures des anciens occupants sont payées. Le notaire demandera souvent des reçus récents de paiement de l’eau, de l’électricité et, le cas échéant, du ground rent.

Le transfert de compte se fait via des formulaires ARMS (Form F pour un changement de titulaire, Form A pour une nouvelle connexion). Si des sommes restent dues sur les comptes existants, la société refusera de transférer le contrat, tant que ces dettes n’auront pas été apurées. Cette question doit donc être réglée entre vendeur et acheteur avant l’acte final, et selon des modalités clairement consignées.

18. Tarifs résidentiels : vérifier le passage au bon tarif en cas de location

Pour les acheteurs qui envisagent de louer le bien à un résident ou de l’occuper eux-mêmes, un autre enjeu consiste à s’assurer que le contrat de fourniture est bien sur un tarif résidentiel, plus avantageux, et non sur un tarif de type « domestic » plus coûteux.

Astuce :

Le passage d’un tarif à l’autre exige que la personne qui occupe réellement les lieux figure comme titulaire du contrat. Lors d’une mise en location, le propriétaire et le locataire doivent s’entendre à l’avance sur la façon de gérer les utilities : transfert de compte au nom du locataire, dépôt réglé par ce dernier, ou facturation à partir de relevés réguliers.

19. AIP et programme de résidence : vérifier la compatibilité du bien avec vos objectifs migratoires

Dix-neuvième point : si l’achat s’inscrit dans un projet de résidence ou d’investissement programmé (Malta Permanent Residence Programme, notamment), il faut vérifier que le bien coche les cases exigées.

Bon à savoir :

Le MPRP impose des seuils minimums de valeur (environ 375 000 € pour un achat) ou de loyers en cas de location. Il exige de détenir ou louer un bien pendant au moins cinq ans, tout en respectant certaines conditions de valeur. Un AIP est requis si le bien de référence n’est pas en SDA.

Pour ne pas se tromper de segment, il est prudent de consulter un conseil spécialisé en immigration avant même de se lancer dans les visites. Acheter un bien qui n’entre pas dans le cadre des programmes ciblés conduit parfois à devoir revendre ou à immobiliser un capital qui ne produit pas les effets attendus.

20. Snagging et inspection finale : vérifier les finitions avant la remise des clés

Vingtième point : pour un bien neuf ou récemment rénové, organiser un snagging sérieux avant de signer l’acte final.

Exemple :

Une fois que le promoteur déclare le logement terminé, l’acheteur peut le visiter et dresser une liste de « snags », ces défauts de finition ou anomalies. Il est idéal de faire appel au perit, qui inspectera chaque pièce, testera les équipements et consignera les problèmes dans un rapport écrit : enduits irréguliers, carreaux sonnants ou mal posés, cadres de portes et fenêtres décalés, silicone mal appliqué en cuisine ou salle de bains, problèmes de pente sur les balcons, vitrages rayés, prises mal installées, équipements prévus mais absents, etc.

Ce document doit être envoyé au promoteur avec un délai raisonnable pour effectuer les corrections, souvent 30 à 60 jours. Pour les grands ensembles ou les unités très imparfaites, la résolution complète peut prendre plusieurs mois. Il est fortement déconseillé de signer l’acte définitif sans au minimum avoir obtenu un engagement écrit du promoteur sur la résolution de ces snags, avec calendrier précis.

21. Documents de conformité : vérifier les certificats obligatoires à la livraison

Vingt et unième élément de la checklist : s’assurer que tous les certificats requis seront remis le jour de l’acte ou peu après.

Documents essentiels pour un bien récent

Liste des documents à fournir pour un bien immobilier récent, notamment les certificats et garanties.

Certificat de conformité

Certificat de la Planning Authority attestant que la construction respecte le permis délivré.

Attestation de performance énergétique

Energy Performance Certificate, document attendu pour évaluer la performance énergétique du bien.

Garanties et modes d’emploi des équipements

Garanties et modes d’emploi pour les équipements installés tels que chaudière, climatisation, ascenseur et systèmes de sécurité.

Document de gestion de copropriété

Pour les résidences collectives, détaille les charges de service annuelles et les règles de fonctionnement.

Le notaire vérifiera la présence de certains documents légaux (plans, permis, notes de registre), mais c’est à l’acheteur et à son architecte de contrôler le volet technique.

22. Transfert définitif : vérifier les montants à payer et les délais d’enregistrement

Vingt-deuxième point : clarifier les sommes à régler à l’acte final et les délais légaux qui suivent.

Bon à savoir :

Le jour de la signature, tous les protagonistes se réunissent généralement au bureau du notaire. Celui-ci lit l’acte à haute voix, explique chaque clause et, si tout le monde est d’accord, chacun signe. L’acheteur verse alors le solde du prix (par chèque de banque ou virement calé avec la banque), le reliquat des droits de mutation (4 %) et honore les honoraires du notaire ainsi que les débours restants.

Le notaire dispose ensuite d’un délai d’environ quinze jours pour verser au fisc les droits perçus et pour enregistrer l’acte au Public Registry, et, s’il y a lieu, au Land Registry. Les reçus officiels sont délivrés dans les semaines qui suivent. C’est à partir de cet enregistrement que la propriété est officiellement transférée.

23. Cas des propriétés en régime d’emphytéose : vérifier s’il y a un bail à long terme

Vingt-troisième point : si le bien repose sur un bail emphytéotique plutôt que sur une pleine propriété, comprendre les conséquences.

Bon à savoir :

Il arrive que ce ne soit pas le sol qui soit vendu, mais un droit réel de jouissance de longue durée, moyennant un loyer annuel (cens). Le notaire identifiera ce régime dans les actes. L’acheteur doit vérifier la durée restante du bail, la possibilité de renouvellement et les conditions de rachat du terrain.

Un bail emphytéotique n’a pas la même valeur qu’un full ownership, et cela se répercutera sur la valorisation et sur la capacité à revendre au même niveau de prix.

24. Lien avec les programmes fiscaux et de location : vérifier les effets sur l’imposition

Vingt-quatrième point : pour ceux qui envisageant de louer, il faut apprécier le régime fiscal applicable.

15

Les revenus locatifs à Malte sont imposés à un taux forfaitaire de 15 %, bien qu’aucun impôt foncier annuel ne soit prélevé.

Un bien acquis sous permis AIP en dehors d’une SDA ne pourra pas être loué légalement, ce qui signifie qu’il ne générera pas de revenu locatif déclaré. Un appartement dans une SDA, au contraire, peut être loué librement, et les revenus déclarés selon le régime à 15 %.

25. Délais et séquençage : vérifier que le calendrier est réaliste

Enfin, vingt-cinquième et dernier point : valider que le calendrier de l’opération est compatible avec vos contraintes, celles de la banque et celles des autorités.

Un achat « simple » se déroule souvent en trois à quatre mois entre l’offre acceptée et la remise des clés. La séquence typique ressemble à ceci :

Le critère clé est l’échéance inscrite dans le Konvenju. Il faut s’assurer qu’elle laisse le temps d’obtenir le prêt, de faire réaliser les rapports d’architecte nécessaires, de déposer et recevoir le permis AIP, et de traiter les éventuels ajustements issus des recherches notariales. En cas de retard, une prolongation du Konvenju doit être négociée et formalisée, faute de quoi l’accord tombe automatiquement, avec les conséquences prévues sur le dépôt.

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Bon à savoir :

Cette checklist ne couvre pas toutes les subtilités du marché maltais, mais elle répertorie les 25 vérifications majeures qui distinguent une opération sécurisée d’un achat bâclé. En combinant l’expertise d’un notaire maltais, d’un perit indépendant et, si nécessaire, d’un conseil en immigration, l’acheteur peut maîtriser un système juridique très particularisé, en identifiant et encadrant chaque risque avant tout transfert de fonds.

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