Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un appartement à Dubaï séduit de plus en plus de Français, qu’il s’agisse de s’expatrier, de préparer sa retraite au soleil ou de diversifier son patrimoine loin de la fiscalité hexagonale. Reste que se lancer dans un marché en dirhams, dans une ville en pleine mutation, avec des règles locales spécifiques, ne s’improvise pas.
Ce guide étape par étape couvre tous les aspects essentiels pour un acheteur français : sélection du quartier, analyse des prix, calcul des frais, options de financement, fiscalité France-Dubaï, gestion du risque de change, démarches administratives et conditions d’obtention d’un visa de résidence.
Clarifier son objectif d’achat avant tout
Avant de regarder le moindre plan ou la moindre vue sur la Marina, la première étape consiste à définir précisément pourquoi vous voulez acheter un appartement à Dubaï. C’est ce point qui orientera tout le reste : quartier, type de bien, budget, mode de financement et même stratégie fiscale.
Pour un acheteur français, les grandes motivations se résument en trois catégories, souvent combinées :
– Générer un revenu locatif, classique ou saisonnier.
– Miser sur une plus-value à moyen ou long terme.
– Se créer un pied-à-terre (ou une résidence principale en cas d’expatriation), avec la possibilité d’obtenir un visa de résidence.
Un investisseur qui cherche surtout du rendement locatif stable ne choisira pas les mêmes quartiers ni les mêmes typologies qu’une famille française souhaitant s’installer à proximité d’une école française. De même, celui qui vise une plus-value via un achat sur plan dans une zone en développement acceptera davantage de volatilité que celui qui veut une revente prévisible dans un secteur prime comme Downtown ou Palm Jumeirah.
L’avantage de Dubaï par rapport à Paris ou Lyon, c’est que ces objectifs sont plus facilement conciliables. Les rendements bruts moyens des appartements tournent entre 6,9 et 7 % selon les études de marché en 2026, soit environ deux à trois fois les rendements observés sur de l’immobilier résidentiel en France. Dans le même temps, certaines zones continuent d’enregistrer des hausses de prix de l’ordre de 7 à 12 % par an, malgré une phase de « rebalancement » du marché en 2026.
Comprendre le marché de Dubaï en 2026
Le marché immobilier de Dubaï en 2026 n’est ni en bulle euphorique, ni en krach. Les données disponibles montrent un marché segmenté et plus mesuré : les bons actifs, bien situés et bien gérés, résistent très bien, tandis que certains programmes off-plan surcotés commencent à corriger.
Les ventes résidentielles ont atteint près de 143,1 milliards d’AED sur le premier trimestre 2026, pour 44 743 transactions, un niveau historiquement élevé, tiré par la demande internationale et la croissance de la population. Dans le même temps, la hausse générale des prix s’est calmée : la progression des appartements sur douze mois se situe plutôt entre 1 et 5 %, quand villas et townhouses ont parfois pris 8 à 12 %.
Le rendement brut moyen des biens tous types confondus s’établit à 6,58 %, avec près de 7 % pour les seuls appartements.
En parallèle, l’offre continue d’augmenter : environ 65 000 appartements et 12 500 villas supplémentaires devraient être livrés d’ici fin 2026, même si une partie de ces livraisons glissera probablement sur 2027 à cause de retards de chantier et de tensions sur la chaîne d’approvisionnement. Pour un acheteur, cette montée en puissance de l’offre signifie deux choses : de réelles opportunités de négociation sur certains marchés off-plan, mais aussi la nécessité de choisir avec soin les quartiers les mieux placés pour absorber ce stock.
Où achètent les Français à Dubaï ?
Le choix du quartier est le nerf de la guerre. Un « bon » appartement dans un secteur sans dynamique locative fera moins bien qu’un bien moyen dans un emplacement recherché. Pour un acheteur français, plusieurs zones se détachent clairement, à la fois par leur attractivité de vie et par les chiffres de transactions.
Les grands pôles d’intérêt des Français
Les données de marché montrent trois grands clusters où les acheteurs français sont particulièrement présents : Palm Jumeirah, Downtown Dubai et Dubai Marina, avec en complément quelques quartiers résidentiels prisés des familles.
| Zone | Profil type de Français | Budget indicatif achat appartement | Points forts clés |
|---|---|---|---|
| Palm Jumeirah | CSP+ / familles aisées | Prix moyen appt. ≈ 8,45 M AED | Front de mer, prestige, infrastructures familiales, rendement ≈ 5,6 % |
| Downtown Dubai | Cadres, financiers | Appts. fréquents 2–8 M AED | Burj Khalifa, vie urbaine dense, forte demande locative |
| Dubai Marina | Jeunes actifs, investisseurs | 1–2 chambres comme premier achat, ≈ 9 400 AED/m² | Front de mer, animation, forte liquidité à la revente |
| JBR / Jumeirah | Familles, long terme | Loyers 2 ch. ≈ 150 000 AED/an | Plages, ambiance familiale, proximité écoles françaises |
| Arabian Ranches | Familles françaises | Loyers 2 ch. ≈ 160–300 000 AED/an | Villas, jardins, calme, écoles internationales |
| Dubai Hills Estate | Familles, investisseurs | Prix en forte hausse, milieu/haut de gamme | Golf, écoles françaises proches, croissance long terme |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | Investisseurs valeur, familles budget | Studio ≈ 450 000 AED, 2 ch. ≈ 1,1 M AED | Prix abordables, rendement intéressant, encore en développement |
Palm Jumeirah concentre une part importante des transactions françaises haut de gamme, avec des appartements en moyenne autour de 8,45 millions d’AED et des rendements bruts d’environ 5,6 %. C’est de loin la zone la plus chère de l’émirat, mais aussi l’une des plus liquides sur le segment luxe.
Deuxième pôle majeur, Downtown Dubai est apprécié pour son image iconique autour du Burj Khalifa, sa centralité et sa forte marchabilité urbaine. Les appartements de 2 à 8 millions d’AED y sont très présents dans les achats français, portés par une demande locative constante et un fort potentiel d’appréciation à long terme.
Dubai Marina arrive en troisième position, avec des prix au mètre carré très compétitifs (environ 9 400 AED/m², soit l’un des rapports qualité-prix les plus attractifs parmi les zones prime). C’est un secteur idéal comme premier achat : nombreuses tours, promenade en front de mer, restaurants, vie nocturne, et forte demande en location, à la fois longue durée et saisonnière.
Les quartiers orientés famille et écoles françaises
Beaucoup de familles françaises s’installent dans des zones plus résidentielles, orientées vers l’espace et la proximité des écoles : Arabian Ranches, Mirdif, Academic City, Dubai Hills Estate ou encore Jumeirah. La présence d’établissements comme le Lycée Français International Georges Pompidou ou d’autres écoles à programme français joue un rôle déterminant.
Le loyer annuel minimum en AED pour un appartement de 2 chambres dans le quartier exclusif de Jumeirah à Dubaï
Dubai Hills Estate se distingue comme un compromis apprécié : vaste communauté planifiée, golf, écoles renommées à proximité, logements plus abordables que Palm Jumeirah, et pourtant une des croissances de prix les plus fortes de la ville (estimée autour de 10 à 14 % sur un an dans certains scénarios).
Les alternatives plus abordables
Pour un budget plus limité ou un investissement purement locatif, des zones comme Jumeirah Village Circle (JVC), Arjan, Al Furjan, Dubai South, International City ou Discovery Gardens offrent des points d’entrée intéressants, parfois dès 450 AED/m² dans certains cas extrêmes (International City).
À JVC, un studio tourne autour de 450 000 AED et un appartement 2 chambres autour de 1,1 million d’AED, soit environ la moitié des prix observés à Dubai Marina pour une vue et un confort parfois comparables. Ces zones attirent de plus en plus d’expatriés, avec des rendements bruts potentiellement élevés, mais une volatilité plus marquée sur les prix.
Comparer Dubaï et la France : prix et rendement
Pour un Français habitué aux prix parisiens, les chiffres de Dubaï ont de quoi surprendre. Les comparaisons disponibles montrent un différentiel important.
| Ville / Marché | Prix moyen appt. centre-ville (€/m²) | Rendement locatif brut estimé |
|---|---|---|
| Paris | ≈ 12 239 €/m² | ≈ 3,5–4 % |
| Lyon (centre) | ≈ 5 836 €/m² | ≈ 3–4 % |
| Nice / Côte d’Azur | 5 000–7 000 €/m² | ≈ 3–4 % |
| Dubaï (centre) | ≈ 6 125 €/m² | ≈ 7–8 % |
En pratique, 450 000 € investis à Paris achètent un studio de 25–30 m², avec un rendement brut proche de 3,5 %, soit 15 750 € de loyers annuels. Après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux pouvant atteindre 47,2 %, plus charges et taxe foncière, la rentabilité nette tombe autour de 1,8–2 %.
Avec un capital de 450 000 € (environ 1,8 million d’AED), un investisseur peut acquérir un 1 pièce dans un quartier prime comme le DIFC, avec un rendement brut de 7,5 à 9,2 %, soit 135 000 à 165 000 AED de loyers annuels. Après déduction des charges de copropriété, la rentabilité nette atteint 6,5 à 8 %. De plus, aucun impôt sur le revenu foncier, taxe foncière, taxe sur la plus-value ou impôt sur la fortune immobilière ne s’applique.
Les calculs montrent qu’à capital égal, un investisseur à Dubaï peut espérer un revenu net annuel trois à quatre fois supérieur à celui qu’il obtiendrait sur un appartement parisien équivalent.
Étape 1 : définir un budget en AED et anticiper les frais
Une fois l’objectif et la zone clarifiés, la question cruciale reste celle du budget. À Dubaï, la sagesse consiste à penser en dirhams plutôt qu’en euros, car le prix des biens, les frais de notaire local (DLD), les charges de copropriété et les montants de prêt sont libellés en AED.
Les prix au mètre carré varient fortement selon les secteurs, mais plusieurs points de repère aident à se situer :
Aperçu des prix moyens au mètre carré pour les appartements dans différents secteurs de Dubaï
En moyenne, un appartement à Dubaï se négocie autour de 1 969 AED/ft², soit environ 20 800 AED/m² (≈ 4 900 €/m²).
Dans un secteur comme Dubai Marina, on tourne plutôt autour de 9 400 AED/m².
À Palm Jumeirah, les prix moyens dépassent de loin ces références, avec un prix moyen d’appartement à plus de 8,4 millions d’AED.
Au budget d’achat, il faut ajouter les frais de transaction, qui tournent globalement autour de 6 à 8 % du prix, en fonction de l’usage ou non d’un crédit. Pour un achat de 2 millions d’AED, il faut donc compter environ 120 000 à 160 000 AED de frais annexes.
| Poste de coût principal | Montant typique en 2026 |
|---|---|
| Droit de transfert DLD | 4 % du prix (payés une fois) |
| Commission d’agence | 2 % + 5 % de TVA (≈ 2,1 % effectif) |
| Frais de registration Trustee | 2 000–4 200 AED selon le prix |
| Frais administratifs DLD / titre | ≈ 580 AED + 250 AED + frais mineurs |
| Frais d’avocat / conveyancing | 5 000–15 000 AED (facultatif mais conseillé) |
| Frais de banque (si crédit) | 0,25 % du montant du prêt + 290 AED, plus 1 % d’origination environ |
| DEWA (dépôt électricité-eau) | 2 000 AED pour un appartement |
Contrairement à la France, il n’existe pas de taxe foncière annuelle au sens strict, mais les copropriétés facturent des charges de service souvent élevées (15 à 30 AED/ft² dans les tours haut de gamme), ce qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’AED par an pour un grand appartement.
Étape 2 : gérer le risque de change euro/dirham
Pour un Français, l’un des risques les plus souvent sous-estimés est celui des variations de change entre l’euro et le dirham. La monnaie de Dubaï étant strictement arrimée au dollar américain depuis 1997 (3,6725 AED pour 1 USD), le risque réel porte sur la parité EUR/USD.
Sur un horizon de quelques mois, une variation de 5 à 10 % du taux de change est fréquente. Appliquée à un achat de 1 million d’AED, une variation de 10 % de l’EUR/USD peut faire bouger le coût effectif en euros de l’ordre de 25 000 €. Sur plusieurs tranches de paiement (réservation, acompte, versements off-plan), l’impact cumulé peut dépasser 30 000 € sans que le prix du bien en dirhams n’ait bougé d’un centime.
Pour limiter ce risque, plusieurs stratégies sont possibles :
Pour se protéger des fluctuations de change, il est recommandé de fixer un taux à l’avance via des contrats à terme (forwards) avec un courtier en devises, de fractionner les conversions en plusieurs tranches alignées sur les échéances du plan de paiement, d’ouvrir un compte multi-devises EUR/AED pour « parquer » des fonds en avance à un taux jugé favorable, et d’éviter d’attendre la date d’échéance pour convertir la totalité des fonds, afin de ne pas être exposé à un mouvement brutal de marché sur un seul jour.
Un rendement cible d’au moins 8 % brut est souvent évoqué comme « filet de sécurité » pour absorber les écarts de change éventuels à long terme. Mais dans la pratique, la clé est surtout de travailler dès le départ avec un spécialiste des changes capable de proposer un taux plus compétitif que les banques (gain potentiel de 1 à 3 %) et des outils de couverture simples.
Étape 3 : choisir entre appartement prêt à l’emploi et off-plan
Le marché de Dubaï se divise en deux grands segments : le « ready » (biens déjà construits, souvent en revente) et l’« off-plan » (biens vendus sur plan, en cours de construction).
Acheter un appartement déjà livré
Pour un Français qui souhaite louer immédiatement, se loger rapidement ou obtenir une vision claire de son bien, l’achat d’un appartement existant est la voie la plus sécurisante. Le processus est assez linéaire : visite, négociation, signature d’un Memorandum of Understanding (Form F), dépôt de 10 % du prix en séquestre, obtention d’un NOC (No Objection Certificate) auprès du promoteur ou du gestionnaire de la tour, règlement du solde chez un trustee du DLD, et émission du titre de propriété le jour même ou sous quelques jours.
Les appartements prêts à l’emploi sont très prisés dans des secteurs comme JVC, Dubai Marina, Downtown ou Business Bay. Sur un an, les prix en revente ont augmenté d’environ 6,2 %, tandis que les variations mensuelles restent quasi stables, garantissant ainsi un marché prévisible.
Acheter sur plan (off-plan)
L’achat sur plan reste extrêmement populaire : au premier trimestre 2026, plus des deux tiers des transactions concernaient des biens off-plan, et environ 69 % des ventes de l’année précédente à Dubaï étaient des ventes sur plan. Les avantages sont clairs : prix d’entrée plus bas, plans de paiement échelonnés (30/70, 50/50, 20/80), possibilités de fortes plus-values à la livraison si le marché reste porteur.
Typiquement, un plan de paiement 2026 peut ressembler à :
– 20 % à la réservation et à la signature du SPA.
– 40 à 60 % pendant la construction, répartis en plusieurs jalons liés à l’avancement des travaux.
– 20 à 40 % sur ou après la remise des clés (post-handover), parfois étalés sur 2 à 3 ans.
Cette structure permet de réduire l’apport initial par rapport à un achat sur plan financé par crédit dès le départ. En revanche, elle expose davantage à la conjoncture : en cas de correction du marché, les biens off-plan surcotés peuvent voir leur valeur réelle baisser de 10 à 15 % par rapport au prix de lancement, comme on l’observe déjà sur une partie du stock revendu en 2026.
D’où l’importance cruciale de vérifier, avant de signer, que le projet est bien enregistré au DLD et à la RERA, qu’un compte séquestre réglementé est ouvert et que le promoteur a un historique solide (Emaar, Damac, Nakheel, Sobha, Meraas, Aldar sont les grands noms du marché).
Étape 4 : se faire accompagner par un agent RERA et un avocat
Dubaï impose que tout agent immobilier soit titulaire d’une carte de courtier délivrée par la RERA. Pour un Français, c’est un filtre puissant contre les intermédiaires douteux : il suffit de vérifier le numéro BRN sur l’application officielle Dubai REST ou sur le site de la RERA.
Un bon agent ne se contente pas d’ouvrir des portes : il donne accès au stock complet (ready et off-plan), aiguise la négociation, sécurise la rédaction du Form F, coordonne le NOC, prépare le rendez-vous de transfert au DLD et, pour les acheteurs à distance, travaille avec un avocat pour faire avancer le dossier via procuration.
Agent immobilier
Le recours à un avocat ou à un service de conveyancing n’est pas légalement obligatoire, mais il est vivement conseillé, en particulier pour un non-résident. Les honoraires se situent généralement entre 5 000 et 15 000 AED, selon la complexité du dossier. Ils couvrent la vérification du titre, la présence d’éventuelles hypothèques ou litiges, la cohérence des plans avec la livraison réelle, et la conformité globale du contrat.
Étape 5 : financer son achat depuis la France
Un Français peut acheter comptant ou avec un crédit immobilier local. Les banques de Dubaï acceptent les revenus étrangers et plusieurs grands établissements (HSBC, Emirates NBD, FAB, Mashreq, Citibank) ont des programmes dédiés aux non-résidents.
Les règles générales sont les suivantes :
Les résidents expatriés avec visa émirati peuvent obtenir un prêt couvrant jusqu’à 75 à 80 % du prix pour un premier bien de moins de 5 millions d’AED.
Les banques exigent des justificatifs classiques : copie du passeport, relevés bancaires de 12 à 24 mois, avis d’imposition français, bulletins de salaire, attestations d’emploi ou de revenus d’indépendant, parfois un rapport de crédit international. Le ratio d’endettement global ne doit pas dépasser 50 % des revenus.
Pour un investisseur français, l’effet de levier reste pertinent tant que le rendement brut de l’appartement (souvent 7–8 %) est supérieur au coût du crédit. Si les taux montent trop ou si l’euro se déprécie, il faut privilégier les plans de paiement des promoteurs off-plan, comme les échelonnements 40/60 ou 20/80 post-handover sans intérêts bancaires classiques.
Étape 6 : maîtriser la fiscalité France / Dubaï
L’un des grands attraits de Dubaï tient à son environnement fiscal : pas d’impôt sur le revenu, pas d’impôt sur la fortune immobilière local, pas de taxe sur la plus-value immobilière, pas de droits de succession sur les biens détenus aux Émirats. Mais pour un résident fiscal français, cela ne signifie pas zéro impôt.
Un résident fiscal français est imposé en France sur ses revenus mondiaux, y compris les loyers perçus à Dubaï, ainsi que sur son patrimoine immobilier global (IFI au-delà de 1,3 million d’euros). Les loyers émiratis doivent être déclarés en France, mais la convention fiscale franco-émiratie prévoit un crédit d’impôt pour éviter la double imposition.
En résumé pour un résident fiscal français :
Les loyers perçus à Dubaï sont soumis en France à l’impôt sur le revenu (11 à 45 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), après abattement ou régime réel. La plus-value de revente est taxée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération totale d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Enfin, la valeur du bien entre dans l’assiette de l’IFI si le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros.
Pour ne plus être imposé en France sur les revenus et la plus-value liés à Dubaï, il faut cesser d’être résident fiscal français, ce qui suppose un véritable transfert de son centre de vie et de ses intérêts économiques vers les Émirats, avec une présence physique d’au moins 183 jours par an, un visa de résidence valide, et la formalisation de ce changement auprès de l’administration fiscale (déclaration de départ, éventuel exit tax, etc.).
Pour un non-résident français réellement installé aux Émirats, les revenus et plus-values de Dubaï ne sont plus taxés en France, tandis que le bien émirati sort de l’assiette de l’IFI.
Étape 7 : comprendre le visa de résidence lié à l’immobilier
Dubaï associe désormais très étroitement propriété immobilière et résidence longue durée. Deux grandes options concernent directement un acheteur français :
– Un visa de résidence de 2 ans pour propriétaire (investor visa).
– Le Golden Visa de 10 ans pour investisseur immobilier.
Depuis avril 2026, les règles du visa de 2 ans ont été assouplies : l’ancien seuil de 750 000 AED de valeur minimale du bien à Dubaï a été supprimé. Un propriétaire unique d’un appartement résidentiel à Dubaï peut obtenir ce visa de 2 ans quel que soit le prix, à condition que le bien soit achevé, habitable et enregistré au DLD. Pour une propriété en indivision, chaque copropriétaire doit toutefois détenir au moins 400 000 AED de valeur pour demander un visa à son nom.
Le Golden Visa à Dubaï exige un portefeuille immobilier d’au moins 2 millions d’AED, sans condition de paiement minimum depuis février 2026, et est valable 10 ans renouvelables.
Les frais de traitement d’un Golden Visa tournent autour de 4 000 à 5 500 AED pour l’investisseur principal, auxquels s’ajoutent des frais pour les membres de la famille parrainés (époux, enfants, parents).
Obtenir un tel visa ne fait pas automatiquement de vous un non-résident fiscal français, mais il constitue un socle juridique essentiel pour établir une résidence fiscale émiratie crédible, à condition de respecter le critère de présence physique et de rompre vos principaux liens économiques avec la France.
Étape 8 : déroulé pratique de l’achat pour un Français
Une fois tous ces éléments cadrés, le déroulement concret d’achat d’appartement à Dubaï depuis la France s’articule autour de grandes étapes.
Vous commencez par définir votre budget en dirhams, en prévoyant 7 à 8 % de marge pour les frais. Vous obtenez une pré-approbation de crédit si vous comptez emprunter auprès d’une banque locale, en fournissant vos relevés français, vos avis d’imposition et vos bulletins de salaire.
En parallèle, contactez une ou deux agences bien implantées, vérifiez leurs licences RERA, et commencez à recevoir des sélections ciblées, soit dans des zones établies comme Marina, Downtown ou Business Bay, soit dans des secteurs émergents tels que JVC, Dubai South ou Arjan, selon votre profil. Vous visitez physiquement ou à distance via des visites vidéo ou des showrooms pour les off-plan.
Une fois le bien choisi, vous négociez le prix, puis signez un Form F (MOU) dans le cas d’un bien en revente, avec versement d’un dépôt de 10 % en séquestre. Le vendeur demande ensuite un NOC au développeur, ce qui prend généralement 5 à 10 jours ouvrés.
Le jour du transfert, présentez-vous chez le trustee DLD avec passeport, chèques de banque et preuve de virement. Vous réglez 4 % de frais DLD, les honoraires du trustee et la commission d’agence. Le titre de propriété est généralement émis à votre nom le jour même.
Pour un achat sur plan, le processus est différent : réservation avec un dépôt de 5 à 20 %, signature d’un Sales and Purchase Agreement (SPA), enregistrement Oqood, versements successifs sur un compte séquestre en fonction de l’avancement des travaux, puis remise de clés à l’achèvement et émission du titre définitif.
Tout au long du processus, un point reste central pour un acheteur français : piloter correctement les conversions euro/dirham, en synchronisant vos transferts avec les échéances de paiement et en utilisant au besoin des instruments de couverture de change.
En conclusion
Acheter un appartement à Dubaï pour un Français en 2026 n’a plus rien d’une aventure hasardeuse, à condition de traiter ce projet comme une véritable opération d’investissement international, et non comme un simple coup de cœur de vacances.
Le différentiel de prix au mètre carré avec Paris, les rendements locatifs deux à trois fois supérieurs, l’absence de fiscalité locale sur les loyers et la plus-value, ainsi que les perspectives de croissance démographique de l’émirat, font de Dubaï une destination patrimoniale unique.
Tant que vous restez résident fiscal en France, la fiscalité française continue de s’appliquer. De plus, le risque de change euro/dollar-dirham peut modifier le coût de votre achat et de vos flux locatifs. Pour sécuriser votre investissement, faites-vous accompagner par des professionnels régulés : agents RERA, avocats, courtiers en devises et banques locales.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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