Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Marseille est en train de changer de catégorie. Longtemps perçue comme une ville « en retard » par rapport à Paris, Lyon ou Nice, la deuxième ville de France s’impose désormais comme l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques du pays. Prix encore abordables, rendements locatifs supérieurs à la moyenne nationale, grands projets urbains comme Euroméditerranée et une tension locative exceptionnelle en font un terrain de jeu privilégié pour les investisseurs.
Pour investir à Marseille, il est essentiel de bien comprendre ce que l’on achète, de connaître les différents quartiers (où), d’analyser les prix (à quel prix) et de définir une stratégie d’achat adaptée. Une analyse détaillée du marché, avec des chiffres précis, est recommandée pour prendre une décision éclairée.
Un marché en plein essor, mais encore sous‑coté
Marseille compte près de 900 000 habitants dans la ville proprement dite et plus de 1,6 million dans l’aire urbaine. La population progresse à un rythme modéré (environ +0,3 % par an sur la décennie récente), mais de façon continue, après des décennies de stagnation. Surtout, plus de la moitié des habitants sont locataires (environ 54–55 %), ce qui mécaniquement soutient la demande locative.
Côté prix, la ville reste nettement en dessous des autres grandes métropoles françaises. Là où Lyon dépasse les 6 000 €/m² et Nice oscille entre 4 800 et 6 800 €/m², Marseille tourne en moyenne autour de 3 300 à 3 700 €/m² pour les appartements, et 4 300 à 4 700 €/m² pour les maisons, selon les sources et les segments considérés.
C’est la hausse spectaculaire, en pourcentage, des prix de l’immobilier observée sur la période de cinq ans depuis 2020.
Pour autant, les prix moyens restent inférieurs à la moyenne de la Côte d’Azur et même au prix moyen national des grandes métropoles, ce qui donne aux analystes un argument récurrent : Marseille demeure « sous‑valorisée » au regard de son poids économique, de son rôle de premier port français et de hub méditerranéen, et de l’ampleur de ses projets urbains.
Des écarts de prix qui dépassent 70 % d’un quartier à l’autre
Parler « du » marché marseillais n’a pas beaucoup de sens. La ville fonctionne clairement à plusieurs vitesses. Entre les secteurs nord les plus populaires et les arrondissements sud en bord de mer, l’écart peut dépasser 70 %.
Voici une photographie simplifiée des niveaux de prix par grands secteurs résidentiels (ordres de grandeur, hors extrêmes de luxe) : elle présente une estimation générale des coûts pour différents types de logements, permettant une comparaison rapide entre les zones, sans inclure les biens d’exception.
| Secteur / Quartiers principaux | Fourchette de prix indicatifs (€/m²) | Profil dominant du secteur |
|---|---|---|
| 3e, 13e, 14e, 15e (Nord populaire) | 1 800 – 2 600 | Quartiers populaires, potentiel rendement |
| La Blancarde, Saint‑Loup, 4e, 5e périphériques | 2 300 – 3 000 | Classes moyennes, bonne accessibilité |
| Cinq‑Avenues, Réformés‑Longchamp, Camas | 3 000 – 3 500 | Centre gentrifiant, forte demande locative |
| Euroméditerranée, Joliette, 2e | 3 200 – 4 200 | Quartier d’affaires, mixte bureaux‑logements |
| 1er (Vieux‑Port, Noailles, Belsunce) | 3 200 – 5 500 | Hyper‑centre, tourisme et étudiants |
| 6e (Notre‑Dame‑du‑Mont, Castellane, Vauban) | 3 800 – 4 800 | Centre chic‑bohème, profils cadres |
| 7e (Saint‑Victor, Endoume, Roucas‑Blanc, Bompard) | 3 600 – 7 000+ | Secteur patrimonial et de prestige avec vues |
| 8e (Prado, Périer, Pointe Rouge, Bonneveine, La Plage) | 4 500 – 8 000+ | Quartiers balnéaires et résidentiels aisés |
| 12e (Saint‑Barnabé, Saint‑Julien) | 4 000 – 5 000 | Ambiance village, maisons avec jardins |
Dans les micro‑secteurs les plus prisés, comme Endoume, Bompard ou Roucas‑Blanc, les valeurs dépassent fréquemment 5 000 €/m², et grimpent largement au‑delà pour les biens offrant vue mer et terrasse. À Endoume, certains relevés mentionnent des niveaux de 5 600 à 6 500 €/m², voire plus pour des biens exceptionnels. À l’inverse, dans des secteurs en renouvellement comme La Joliette ou certains îlots du 3e, on reste en dessous de 3 200 €/m², malgré des hausses à deux chiffres ces dernières années.
Un élément domine toutes les autres variables de valorisation : la vue mer. Un appartement bénéficiant d’une « pleine vue mer » peut se valoriser 30 à 50 % plus cher qu’un bien identique sans vue, avec à la clé un impact direct sur la liquidité et l’attractivité locative.
Rendements locatifs : Marseille joue dans le haut du tableau
Pour un investisseur, l’argument massue de Marseille n’est pas seulement la perspective de plus‑values, mais le couple prix/rendement. Sur ce terrain, la ville fait mieux que la plupart des grandes métropoles françaises.
Des rendements bruts moyens autour de 4,5–5,5 %
Selon les différentes études disponibles pour 2024‑2026, la rentabilité locative brute se situe :
– autour de 4,5 % de moyenne en 2025,
– entre 4 et 6 % dans la majorité des quartiers résidentiels,
– avec un potentiel mesuré à 5,26 % dans certains baromètres nationaux,
– et des pointes à 7–9 % dans certains arrondissements populaires ou en mutation (3e, 10e, une partie du 15e, La Blancarde, Noailles, Belsunce…).
Avec un rendement locatif autour de 5%, Marseille se distingue des autres grandes villes françaises (moyenne nationale à 4,5–4,6%, Paris à 3%, Lyon à 4%, Nice à 3,5–4%). Cette performance s’explique par des loyers corrects par rapport à des prix d’achat encore modérés.
Sur la base de certains chiffres de marché :
– prix moyen d’achat autour de 235 000 €,
– loyer moyen de l’ordre de 830 € par mois,
on obtient un temps de « remboursement » du bien par les loyers d’environ 23–24 ans, ce qui est plutôt compétitif pour une grande métropole.
Studios, T2 ou grands appartements : quels formats sont les plus rentables ?
Les données détaillées montrent une hiérarchie assez nette entre types de biens :
| Typologie | Prix moyen indicatif (€) | Loyer mensuel moyen (€) | Rendement brut approx. |
|---|---|---|---|
| Studio | 235 000 | 1 220 | ~6,2 % |
| 1 pièce / T1‑bis | 110 000 | 620 | ~6,8 % |
| 2 pièces / T2 | 175 000 | 800 | ~5,5 % |
| 3 pièces / T3 | 249 000 | 1 030 | ~5,0 % |
| 4 pièces et + | 345 000 | 1 350 | ~4,7 % |
Les meilleurs rendements bruts se trouvent donc sur les petits formats : studios et petits T1/T2, idéalement situés près des transports, des facultés ou des pôles d’emploi. Ce sont aussi les biens les plus liquides à la revente et les plus faciles à louer dans une ville où les étudiants (environ 90 000 sur l’aire Aix‑Marseille) et les jeunes actifs représentent un volant important de la demande.
Le rendement net moyen d’un investissement locatif à Paris, après déduction de toutes les charges, est estimé autour de 3,7 à 4 %.
Longue durée, meublé, Airbnb : choisir sa stratégie
Investir à Marseille, c’est aussi choisir un mode d’exploitation. La ville offre trois grands axes possibles : la location nue de long terme, la location meublée (classique ou LMNP) et la location de courte durée de type touristique.
Location longue durée : la colonne vertébrale du marché
La location nue de longue durée demeure la stratégie la plus répandue. Avec plus de 50 % de ménages locataires, un marché du travail important (près de 363 000 emplois) et une population en croissance, la demande est profonde et relativement stable.
Les loyers moyens donnent un ordre de grandeur :
– environ 14,9 €/m² pour les appartements (de 11 à 22 €/m² selon le secteur),
– autour de 15,2 €/m² pour les maisons,
– médiane proche de 20 €/m² dans les secteurs tendus.
En pratique, on trouve :
– des T1 en hyper‑centre autour de 650–900 €,
– des T2 entre 1 200 et 1 800 € mensuels dans les secteurs de standing,
– des T3 à 1 200–1 400 €.
La force de cette stratégie tient à la stabilité des flux de trésorerie, à la gestion allégée une fois le locataire en place, et à une réglementation plus simple que la location saisonnière. En contrepartie, le rendement est souvent légèrement inférieur à celui d’un meublé optimisé, et la flexibilité d’usage est réduite.
Location meublée et LMNP : gagner 10 à 15 % de loyer
La location meublée de longue durée (souvent sous statut LMNP – loueur en meublé non professionnel) est particulièrement pertinente à Marseille. En moyenne, les loyers meublés dépassent de 10 à 15 % ceux de la location nue pour un bien équivalent, et bénéficient d’un régime fiscal potentiellement très avantageux au réel (amortissement du bien et du mobilier).
Dans certains micro-marchés, comme celui de l’Endoume à Marseille, le loyer au mètre carré peut être significativement plus élevé pour un bien meublé (environ 21 €/m²) que pour un bien nu (environ 16 €/m²). Pour un investisseur, exploiter cet écart peut améliorer la rentabilité nette d’un projet, faisant par exemple la différence entre un rendement de 4 % et un rendement de 5 %.
Cette stratégie séduit particulièrement dans les quartiers à forte présence de cadres, d’étudiants en fin de cursus ou d’expatriés : 6e (Castellane, Notre‑Dame‑du‑Mont, Vauban), 5e (La Timone, Baille), 7e (Saint‑Victor, Endoume, Le Pharo), 2e (Joliette, Euroméditerranée).
Location courte durée et Airbnb : très rentable, très surveillée
Marseille est une destination touristique majeure, avec plus de 5 millions de visiteurs par an, un climat méditerranéen ensoleillé plus de 300 jours par an, un patrimoine historique (Vieux‑Port, Le Panier, Notre‑Dame de la Garde, MuCEM, Calanques…) et un calendrier d’événements internationaux (Coupe du monde de rugby, JO pour la voile, grands congrès).
Près de 10 000 annonces actives sont recensées sur les plateformes de location saisonnière comme Airbnb.
– un taux d’occupation médian autour de 71 %,
– un tarif moyen d’environ 100 €/nuit,
– un revenu annuel moyen voisin de 24 000 €,
– des pointes de fréquentation en été, en particulier au mois d’août.
Les arrondissements centraux et côtiers dominent ce segment :
| Arrondissement (Airbnb) | Nombre d’annonces approx. | Revenu annuel moyen (€) | Taux d’occupation (%) | Tarif moyen (€/nuit) |
|---|---|---|---|---|
| 1er | ~1 200 | 27 200 | 77 | 94 |
| 2e | ~900 | 27 300 | 75 | 97 |
| 7e | ~1 000 | 32 100 | 74 | 117 |
Cependant, la ville a considérablement durci le cadre réglementaire : obligation de déclaration, enregistrement, plafonds de durée dans certains quartiers, contrôles renforcés, et sanctions élevées en cas de non‑respect. Des arrêtés municipaux ont limité les locations touristiques dans les secteurs les plus tendus afin de protéger le parc de résidences principales.
Pour un investisseur, l’équation est claire : la courte durée peut générer des revenus 1,5 fois supérieurs à la longue durée en moyenne, mais au prix d’une gestion très chronophage (à moins de passer par une conciergerie spécialisée), d’une forte saisonnalité et d’un risque réglementaire qu’il faut suivre de près. Les quartiers à fort potentiel restent les abords du Vieux‑Port, Le Panier, le 7e en front de mer (Bompard, Endoume, Le Pharo) et certains segments du 8e face aux plages.
Où investir à Marseille : quartiers, profils et rendements
Plutôt que d’opposer « bons » et « mauvais » quartiers, il est plus utile de raisonner en trinôme : niveau de prix, niveau de loyer, profil de risque/sécurité. De ce point de vue, Marseille offre plusieurs familles d’opportunités.
Hyper‑centre et centre‑ville : rendement correct, liquidité maximale
Les 1er, 2e, 5e et 6e arrondissements constituent la colonne vertébrale du marché pour qui vise un investissement relativement sécurisant en termes de demande.
Dans le 1er, autour du Vieux‑Port, des Réformés‑Longchamp et de Noailles, les prix oscillent autour de 3 200 €/m² pour les appartements, davantage près du port (4 200–5 500 €/m²). Les loyers restent soutenus, avec une forte clientèle d’étudiants, de jeunes actifs et de touristes. La rentabilité brute tourne autour de 5 %, mais peut grimper au‑delà de 6 % dans les rues encore en cours de gentrification (Noailles, Belsunce).
Le 2e, avec La Joliette et Euroméditerranée, illustre parfaitement la plus‑value urbaine. Longtemps délaissé, ce quartier d’affaires et de logements neufs a vu ses prix grimper à plus de 3 600 €/m² pour les appartements (soit +12–13 % sur certaines années), avec un rendement encore attractif grâce à des loyers bien positionnés. La demande émane des salariés de bureaux, des étudiants (proximité Saint‑Charles) et des cadres en mission.
Les quartiers comme La Timone, Baille, Le Camas, Castellane, Notre‑Dame‑du‑Mont, Lodi et Vauban offrent une combinaison attractive : excellente desserte en transports (métro, tram), forte densité de commerces et de bars, et proximité des hôpitaux et des facultés. Cette dynamique de quartier se traduit par des rendements locatifs souvent compris entre 4,5 % et 6 %, avec un taux de vacance très faible dans des secteurs très demandés comme Castellane, Camas ou Timone.
Quartiers de prestige et littoral sud : moins de rendement, plus de patrimoine
Les 7e, 8e et une partie du 9e représentent « le » Marseille carte postale : corniche Kennedy, plages du Prado, Pointe Rouge, Calanques, villas accrochées à la colline.
Dans le 7e (Saint‑Victor, Endoume, Roucas‑Blanc, Bompard, Malmousque), les prix s’envolent rapidement au‑delà de 5 000 €/m² dès qu’on ajoute un balcon, une terrasse ou une vue mer. Certaines transactions dépassent largement 7 000 €/m² pour des biens d’exception. La clientèle est mixte : familles aisées marseillaises, cadres supérieurs, retraités français ou étrangers, investisseurs patrimoniaux. Le rendement brut y dépasse rarement 3,5–4,5 %, mais le potentiel de plus‑value à long terme reste élevé, surtout avec la rareté du foncier.
Ce quartier (Périer, Prado, Bonneveine, La Plage, Pointe Rouge) se caractérise par des immeubles de standing, des parcs (Borély), des écoles réputées et la proximité de la mer. Les prix au m² varient généralement de 4 500 à 6 000 €, mais peuvent dépasser 8 000 € pour les biens en première ligne ou les villas. Les rendements locatifs bruts sont plus modestes (2,5 à 4 %), compensés par une forte sécurité patrimoniale et un cadre de vie privilégié, en faisant un choix idéal pour une résidence familiale avec une perspective de capitalisation.
Une partie du 9e, notamment vers Mazargues, Le Cabot ou les abords de Luminy, conjugue nature (proximité du parc des Calanques), bassins d’emploi et pôles universitaires. La demande étudiante et familiale y est forte, et les prix restent légèrement inférieurs à ceux du 8e, ce qui permet parfois d’atteindre des rendements un peu meilleurs, tout en conservant un profil patrimonial.
Quartiers en transition : le « sweet spot » du rendement
Entre ces deux extrêmes, une série de quartiers concentrent aujourd’hui l’attention des investisseurs aguerris, qui cherchent un équilibre entre rendement et perspective d’appréciation :
Focus sur plusieurs secteurs de Marseille présentant un intérêt pour l’investissement locatif, avec des prix au m², des atouts et des rendements potentiels.
Prix : 2 800–3 600 €/m². Bonne desserte (tram, train, métro). Quartier de transition entre centre et périphérie. Rendements bruts pouvant atteindre 7,2 % pour les studios.
Prix : 2 500–3 000 €/m². Desserte par gares TER et nouvelles infrastructures. Clientèle familiale. Potentiel d’augmentation des loyers avec l’amélioration de la mobilité.
Prix souvent 5 %. Gentrification bien engagée.
Ambiance village, maisons avec jardins, très prisés des familles. Hausse de 18,6 % des prix en 2023. Rendement modéré mais fort potentiel de valorisation.
Ce sont souvent ces secteurs « en rattrapage » qui offrent le meilleur compromis pour un investisseur visant à la fois cash‑flow raisonnable et plus‑values à moyen terme.
Quartiers populaires du nord : haut rendement, haut risque
Les 3e, 13e, 14e, 15e et 16e arrondissements abritent la plupart des quartiers les plus populaires de Marseille. On y trouve des prix parfois inférieurs à 2 000 €/m², un parc social significatif, des zones industrielles, et des problématiques sociales marquées (pauvreté, chômage, trafic de stupéfiants, insécurité).
Pour un investisseur, l’attrait tient au rendement potentiel, qui peut atteindre 7–9 % dans certaines rues, notamment sur des petites surfaces ou dans des immeubles à réhabiliter. Mais la contrepartie est lourde : risque locatif plus élevé, vacance potentielle plus importante hors axes de transport, difficulté de revente sur certains produits, gestion quotidienne plus exigeante. Ces secteurs sont donc à réserver à des profils très expérimentés, capables de sélectionner finement la micro‑localisation et de gérer la dimension sociale.
Euroméditerranée et grands projets : le moteur caché de la valorisation
Impossible de parler d’investissement à Marseille sans évoquer Euroméditerranée. Lancée en 1995, cette opération d’intérêt national s’étend aujourd’hui sur près de 480 hectares entre le Vieux‑Port et le nord de la ville, incluant La Joliette, Arenc, une partie de Belle de Mai et les abords de la gare Saint‑Charles.
L’ambition est double : créer l’un des plus grands quartiers d’affaires méditerranéens, et transformer d’anciens secteurs industriels ou portuaires en quartiers mixtes (bureaux, logements, commerces, équipements). Quelques chiffres donnent la mesure du projet :
Nombre d’emplois directs créés par le projet Euroméditerranée à Marseille
Cette dynamique a un impact direct sur l’immobilier résidentiel : la demande locative explose autour de La Joliette, Arenc, Belle de Mai, et même dans certains secteurs du 3e qui bénéficient des retombées. Les loyers se maintiennent à un bon niveau tandis que les prix, encore relativement abordables il y a quelques années, rattrapent progressivement les arrondissements plus centraux. Pour un investisseur, c’est typiquement le genre de zone où l’on peut encore combiner rendement correct (5,5–6,5 %) et potentiel de revalorisation lié aux infrastructures (tramways, nouvelles stations, équipements culturels, centres commerciaux comme Les Terrasses du Port ou Les Docks Village).
La ville déploie un vaste programme de modernisation et de développement durable, au-delà du projet Euroméditerranée.
Extension de la ligne de tram T3, rénovation et extension du réseau de métro avec 38 nouvelles rames Alstom, et création du nouveau pôle multimodal Capitaine Gèze.
Plan de verdissement massif, développement de l’écoquartier Smartseille et mise en place de programmes de refroidissement urbain.
Grandes opérations de requalification des places et axes historiques, notamment la Canebière et le Vieux-Port.
Ces investissements publics, couplés à la désignation de Marseille comme capitale européenne de l’innovation et à son rang de grand hub numérique mondial, constituent autant de facteurs de soutien de la valeur immobilière à moyen et long terme.
Financement, fiscalité et coûts annexes : ce que doit savoir l’investisseur
Le cadre juridique et financier français est plutôt protecteur pour l’acheteur, mais il suppose de respecter un certain formalisme.
Processus d’achat : 3 à 4 mois entre offre et remise des clés
Le schéma le plus classique est le suivant :
1. Recherche du bien (portails, agences, voire chasseur immobilier). 2. Offre écrite au vendeur. 3. Signature d’un compromis de vente (compromis ou promesse) chez le notaire ou en agence. 4. Délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur. 5. Versamento d’un dépôt de 5 à 10 % du prix, conservé par le notaire. 6. Obtention du financement (généralement 6 à 14 semaines). 7. Vérifications juridiques par le notaire (titre de propriété, servitudes, diagnostics, urbanisme…). 8. Signature de l’acte de vente authentique et remise des clés.
Le tout prend en moyenne 8 à 12 semaines, parfois davantage si le financement est complexe. À Marseille, les délais de transaction se situent autour de 60 à 80 jours entre la mise en vente et la signature, selon les périodes.
Les frais de notaire, comprenant droits de mutation et émoluments, tournent généralement autour de 7–8 % du prix pour un bien ancien, et 2–3 % pour un bien neuf en VEFA.
Financement : des taux encore raisonnables, même pour les non‑résidents
Les banques françaises prêtent volontiers pour l’achat d’un bien à Marseille, y compris à des non‑résidents, mais avec des conditions spécifiques :
Pour un étranger non-résident, l’apport personnel requis est généralement de 20 à 30%. Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus. Les taux fixes sur 20 ans sont attendus autour de 3,8–4,2% en 2025 (légèrement plus sur 25 ans). Le montant minimum du prêt se situe souvent entre 50 000 et 100 000 €. Il est possible de faire appel à des courtiers spécialisés pour ces profils.
Le marché du crédit a connu un pic de taux en 2023–2024, puis une légère détente en 2025. La Banque de France prévoit une stabilisation autour de 3,5 % à moyen terme, ce qui laisse encore de la marge pour des rendements locatifs supérieurs aux coûts d’emprunt pour de nombreux projets.
Fiscalité locative : bien choisir son régime
La fiscalité dépend d’abord du type de location :
– location nue : revenus fonciers, soit au micro‑foncier (abattement de 30 % si recettes < 15 000 €/an), soit au réel (déduction des charges réelles) ;
– location meublée : revenus BIC, micro‑BIC (abattement de 50 % si recettes < 77 700 €/an) ou régime réel (déduction des charges et amortissements).
Pour un investisseur cherchant à optimiser son cash-flow, le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) au réel est souvent le plus avantageux. Il permet d’amortir le bien immobilier et le mobilier, de déduire les intérêts d’emprunt et les charges, ce qui peut réduire fortement, voire annuler, le revenu imposable pendant plusieurs années.
À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux :
– 17,2 % en principe sur les revenus fonciers et BIC,
– mais réduction à 7,5 % pour les contribuables affiliés à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’Espace économique européen ou de Suisse, grâce à la substitution par le « prélèvement de solidarité ».
Les non‑résidents sont soumis à un taux minimum d’impôt sur le revenu de 20 % sur le revenu net jusqu’à environ 29 000 € et 30 % au‑delà, sauf à démontrer que leur taux moyen mondial est inférieur (ce qui permet parfois de réduire la facture).
La fiscalité sur les plus-values immobilières comprend un impôt de 19 % et les prélèvements sociaux. Un abattement progressif sur la durée de détention s’applique, conduisant à une exonération totale de l’impôt après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans.
Enfin, les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 M€ sont susceptibles d’être assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), avec la possibilité de déduire les dettes liées aux biens (capital restant dû des emprunts, notamment).
Coûts récurrents : ne pas les sous‑estimer dans le plan de financement
Pour passer d’un rendement brut à un rendement net réaliste, il faut intégrer :
– la taxe foncière : souvent 800 à 2 000 €/an pour un appartement standard,
– les charges de copropriété : 600 à 1 500 €/an selon les services (ascenseur, gardien, chauffage collectif, piscine…),
– l’assurance PNO (propriétaire non occupant) : 150 à 350 €/an,
– l’entretien et les petites réparations : environ 1 à 2 % de la valeur du bien par an ou 5 à 8 % des loyers encaissés,
– les éventuelles grosses réparations de copropriété (ravalement, toiture…),
– les honoraires de gestion si vous déléguez (6 à 9 % des loyers),
– une provision pour vacance : en général un mois de loyer par an (soit environ 8 %), moins dans les secteurs les plus tendus (Castellane, Timone, centre, littoral sud).
C’est cet ensemble qui explique pourquoi un 6 % brut se traduit plus modestement en 4–4,5 % net.
Risques, tensions et perspectives : un marché porteur mais sélectif
Aucun marché n’est sans risque, et Marseille n’échappe pas à la règle. Plusieurs paramètres doivent être intégrés avant de se lancer.
Une tension locative extrême, mais des inégalités spatiales fortes
Les indicateurs de « tension immobilière » placent souvent Marseille au maximum de l’échelle, avec environ 18 % de demandeurs de plus que d’offres disponibles, un score de 10/10 dans certains baromètres, et une vacance quasi nulle dans les secteurs centraux et littoraux. C’est une bonne nouvelle pour les investisseurs, qui trouvent des locataires très rapidement sur les bons produits.
Mais derrière cette moyenne se cachent de fortes disparités : certains quartiers du nord souffrent encore d’une image dégradée, d’un déficit de transports et d’un environnement social complexe, ce qui peut pénaliser la vacance et la valorisation. D’autres, au contraire, notamment au sud ou dans le centre en renouvellement, concentrent la richesse et l’investissement.
À Marseille, la géographie sociale est inversée par rapport à d’autres métropoles françaises : le centre-ville est généralement plus pauvre que la périphérie aisée. De plus, la frontière entre un quartier en gentrification et une rue en difficulté peut être très étroite, parfois au simple coin d’une rue. Pour un investisseur, il est donc crucial d’accepter cette spécificité et de prêter une attention extrême à la micro-localisation.
Contexte économique et sécuritaire : facteurs à suivre
Sur le plan économique, Marseille reste un moteur régional majeur, avec un PIB métropolitain dépassant 80 milliards de dollars et une spécialisation dans la logistique, le maritime, la santé, le numérique et les industries créatives. Mais le chômage reste élevé (autour de 14–18 % selon les définitions) et la pauvreté touche plus d’un quart de la population, avec 40 % de ménages sous le seuil de pauvreté dans certains quartiers nord.
La ville est régulièrement citée dans les classements européens pour sa délinquance, en particulier les homicides liés au trafic de drogues, concentrés dans certains ensembles au nord. Sans minimiser ces réalités, il faut noter que la grande majorité des quartiers centraux et sud restent globalement sûrs pour une vie quotidienne normale, à condition de respecter les mêmes règles de prudence qu’ailleurs en milieu urbain.
Pour l’investisseur, cela signifie qu’un rendement « trop beau pour être vrai » dans un secteur notoirement difficile doit être analysé avec un prisme de risque plus élevé : impayés, dégradations, gestion sur‑site, image à la revente.
Réglementation, performance énergétique et court terme : les nouveaux paramètres
Les dernières évolutions réglementaires françaises ont un impact direct sur l’investissement marseillais :
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est désormais déterminant : les logements classés F ou G voient leur valeur baisser et leur location sera progressivement interdite (G dès 2025, puis F). La fin des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel force les investisseurs à se baser sur les fondamentaux (rendement, qualité, localisation). Enfin, le durcissement de la réglementation sur les locations saisonnières peut inciter certains propriétaires à se tourner vers la location classique, augmentant l’offre mais réduisant l’effet de levier pour certains investissements.
À l’inverse, les aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, éco‑PTZ, subventions locales) et la demande croissante des locataires et acheteurs pour des logements peu énergivores font des travaux de performance thermique un véritable levier de création de valeur. À Marseille, où près de la moitié du parc a été construit avant 1946, les opportunités de rénovation sont légion.
Comment aborder concrètement un projet d’investissement à Marseille
Pour transformer tout ce contexte en projet viable, quelques lignes directrices peuvent servir de boussole.
Clarifier son objectif : rendement, plus‑value ou usage mixte ?
Marseille permet trois grandes stratégies :
– la recherche de rendement pur, en visant des rendements bruts de 6–7 % dans des secteurs populaires ou en transition (La Blancarde, certains îlots du 3e ou du 10e, Noailles, Belsunce), avec une attention accrue portée au risque locatif ;
– la constitution d’un patrimoine pérenne dans les secteurs de prestige (7e, 8e, 12e, certains quartiers du 6e), avec des rendements plus faibles mais une sécurité et une valorisation à long terme supérieures ;
– une approche hybride dans les quartiers centraux gentrifiants (Camas, Cinq‑Avenues, Réformés‑Longchamp, Joliette, Saint‑Barnabé), où l’on peut viser 5–6 % de rendement tout en misant sur la poursuite de la transformation urbaine.
À cela s’ajoute la dimension d’usage : un pied‑à‑terre utilisé quelques semaines par an puis loué le reste du temps n’implique pas la même localisation ni le même type de bien qu’un investissement 100 % locatif.
Soigner la micro‑localisation et l’accessibilité
Dans une ville où les temps de trajet vers le Vieux‑Port varient de 5 à 40 minutes selon les quartiers, la proximité des transports est un critère clef de succès. Les lignes de métro M1 et M2, les trois lignes de tram et plus de 80 lignes de bus structurent la carte des rendements : les quartiers situés à moins de 10 minutes à pied d’une station voient généralement leurs loyers, leur taux de remplissage et leur valeur mieux résister.
Lors de l’analyse d’une adresse précise, plusieurs questions méritent d’être posées :
– Combien de temps pour rejoindre le centre (Vieux‑Port, Joliette) en transport ?
– Le quartier est‑il déjà engagé dans une dynamique de rénovation ou à l’écart des grands investissements ?
– Quel est le niveau de bruit (une rue très nocturne du 1er n’a pas le même profil qu’une ruelle résidentielle du 12e) ?
– Y a‑t‑il des commerces et services de proximité dans un rayon de 5 minutes à pied ?
Intégrer la contrainte énergétique et l’état du bâti
Avec 44 % des logements construits avant 1946 et seulement 13 % après 2006, Marseille est une ville de vieil immeuble. C’est une formidable opportunité pour les amateurs de cachet (hauteurs sous plafond, tomettes, façades XIXe), mais aussi un terrain miné pour qui ne maîtrise pas les enjeux techniques : structure, réseaux, isolation, copropriétés vieillissantes.
Dans le contexte actuel où le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un critère déterminant, il est conseillé de cibler des biens déjà bien classés (A à C) ou, à l’inverse, des biens nécessitant une rénovation complète. Pour ces derniers, il est pertinent d’intégrer dès le départ dans le budget travaux une montée en gamme énergétique (isolation, remplacement des fenêtres, modernisation du système de chauffage), d’autant que les coûts de ces travaux sont généralement bien balisés.
– rafraîchissement léger : 300–500 €/m²,
– rénovation intermédiaire : 600–900 €/m²,
– rénovation lourde avec amélioration énergétique : 1 000–1 500 €/m².
Dans certains quartiers historiques comme Le Panier, Noailles, Belsunce ou le cœur des 1er et 2e arrondissements, un projet de rénovation bien conduit peut permettre à la fois d’augmenter significativement le loyer et de revaloriser immédiatement le bien lors de sa revente.
S’entourer de professionnels qui connaissent vraiment Marseille
La complexité des titres de propriété, les spécificités de la copropriété dans les vieux immeubles, la superposition de réglementations (loi Littoral, zones patrimoniales, régimes de stationnement, servitudes de vue ou de passage) font qu’un investissement marseillais ne doit pas être géré à la légère.
Au‑delà du notaire, qui sécurise la transaction mais n’est pas l’avocat de l’acheteur, il peut être judicieux de travailler avec :
– un agent ou chasseur immobilier spécialisé sur quelques arrondissements plutôt qu’un généraliste couvrant toute la ville,
– un artisan ou maître d’œuvre connaissant bien le bâti marseillais,
– un expert‑comptable ou un fiscaliste pour optimiser le choix de régime (foncier vs BIC, LMNP, SCI, etc.),
– une agence de gestion locative capable de s’occuper à la fois de la location longue durée et, le cas échéant, de la location saisonnière, tout en respectant les règles locales.
Conclusion : un marché à fort potentiel pour les investisseurs exigeants
Investir dans l’immobilier à Marseille, c’est accepter une certaine complexité pour capter un potentiel que l’on ne retrouve plus dans beaucoup de grandes villes françaises. En combinant :
– des prix encore inférieurs à ceux de Lyon, Nice ou Bordeaux,
– une progression de l’ordre de 42 % sur cinq ans,
– des rendements locatifs moyens de 4,5–5,5 %, avec des poches à 7–9 %,
– une tension locative très élevée dans la plupart des secteurs centraux et littoraux,
– et un volume inédit de projets urbains (Euroméditerranée, extensions de tram, nouveaux quartiers, verdissement massif),
la ville offre un terrain particulièrement favorable à l’investisseur qui prend le temps d’étudier ses quartiers, de choisir sa stratégie (meublé, nu, saisonnier), de ficeler son financement et de sécuriser juridiquement son acquisition.
Un achat précipité dans un mauvais secteur, un bien énergivore sans plan de travaux, ou un pari inconsidéré sur la location de courte durée sans maîtriser la réglementation peut transformer un projet immobilier en erreur financière.
En résumé, Marseille n’est plus la « belle endormie » de l’immobilier français. C’est une ville laboratoire, où cohabitent les meilleurs rendements des grandes métropoles, des projets urbains de rang européen, des contrastes sociaux très marqués et une demande locative solide portée par les étudiants, les jeunes actifs, les familles et les touristes. Pour l’investisseur rigoureux, informé et sélectif, c’est une opportunité rare de construire un portefeuille à la fois rentable et capable de se valoriser dans la durée, au cœur de la Méditerranée.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Marseille pour rechercher du rendement locatif et une exposition à un marché dynamique du sud de la France. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs secteurs (Prado, Joliette, Euroméditerranée), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble de rapport ou un grand appartement divisible dans un quartier en transformation, combinant rendement locatif brut cible de 6–7 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est élevé, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux de rafraîchissement) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, expert-comptable/fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe, SCI à l’IS ou à l’IR) et définition d’un plan de diversification à Marseille et sa métropole.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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