Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à Lyon, c’est miser sur la troisième ville de France, au cœur de la deuxième région économique du pays, avec un marché tendu, une démographie dynamique et des projets urbains massifs qui redessinent la métropole jusqu’en 2030. Mais c’est aussi entrer sur un marché devenu plus sélectif après une forte correction des prix en 2023‑2024, dans un contexte de réglementation plus stricte sur les loyers et la performance énergétique.
Cet article détaille le marché immobilier lyonnais, incluant l’analyse des prix et des loyers, l’identification des meilleurs quartiers pour investir, le cadre fiscal applicable, les perspectives de valorisation du patrimoine ainsi que les principaux pièges réglementaires à connaître et éviter.
Un marché lyonnais attractif, mais en pleine recomposition
Lyon compte environ 522 000 habitants dans la ville, plus de 1,4 million dans l’aire urbaine, avec une population jeune (âge médian 33 ans) et une croissance démographique d’environ 7,3% sur la dernière décennie. Près de 64% des habitants sont locataires, ce qui crée une base structurelle solide pour l’investissement locatif.
Lyon est la deuxième ville étudiante de France, avec près de 200 000 étudiants.
Pendant près de dix ans, ces fondamentaux ont alimenté une forte hausse des prix : +67% sur la décennie passée selon certaines séries, +39% sur 10 ans pour d’autres indicateurs. Entre 2020 et 2023, les prix ont encore progressé d’environ 11,6%. Résultat : Lyon est devenue la troisième ville la plus chère de France après Paris et Nice.
Baisse cumulée des prix de l’immobilier à Lyon depuis leur pic de 2022, soit la correction la plus forte parmi les grandes villes françaises.
Pour un investisseur, ce contexte est paradoxalement intéressant : le marché reste très tendu côté demande (nombre de candidats acheteurs supérieur de 13% au stock de biens en vente, pénurie de logements, plus de 42 000 ménages en attente de logement social), mais l’environnement de taux plus favorables (environ 3,15% sur 20 ans en juin 2025, après un pic au‑dessus de 4%) et la correction des prix créent une fenêtre d’entrée plus confortable qu’en 2021‑2022. Les prévisions parlent d’une stabilisation des prix en 2025 (0 à +1%), d’un rebond modéré en 2026 (+2 à +4%), puis d’une croissance annuelle de l’ordre de 3 à 5% jusqu’en 2030, sous réserve de stabilité macroéconomique.
Niveaux de prix et structure du marché : à quoi s’attendre ?
Les chiffres varient selon les sources, mais les grands ordres de grandeur convergent. À l’échelle de la ville, on peut retenir, fin 2025‑début 2026, les niveaux suivants.
Prix moyens par type de bien
| Indicateur (Lyon intra‑muros) | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen tous biens (mi‑2025) | ~4 576 €/m² |
| Médiane tous biens (déc. 2025) | ~4 848 €/m² |
| Médiane appartements | ~4 861 €/m² |
| Médiane maisons | ~4 250–4 660 €/m² |
| Neuf (médiane, déc. 2025) | ~5 449 €/m² |
| Ancien (médiane, déc. 2025) | ~4 239 €/m² |
| Part des appartements dans les transactions | 85–90% |
L’écart entre le neuf et l’ancien reste marqué : le neuf se paie en moyenne 10 à 15% plus cher au mètre carré, notamment du fait de la TVA, des normes énergétiques et des prestations. Les maisons restent un produit rare dans Lyon même, davantage présent dans les arrondissements périphériques et la couronne résidentielle (Sainte‑Foy‑lès‑Lyon, Caluire‑et‑Cuire, Tassin‑la‑Demi‑Lune, etc.).
Budget d’entrée et segment haut de gamme
Un budget réaliste d’entrée sur le marché lyonnais tourne autour de 140 000 à 190 000 euros, généralement pour un petit studio en quartier périphérique ou dans une commune voisine comme Villeurbanne. À l’autre extrémité, les appartements de luxe en Presqu’île, dans le 6e ou à Vieux Lyon dépassent fréquemment 900 000 euros et peuvent s’envoler bien au‑delà de 2 millions pour les biens d’exception. Les villas haut de gamme autour de la ville se négocient souvent entre 900 000 et 2 millions d’euros, avec des villages très prisés comme Saint‑Cyr‑au‑Mont‑d’Or (environ 6 400 €/m²) ou Charbonnières‑les‑Bains (autour de 5 000 €/m²).
Les frais d’acquisition doivent être inclus dans le plan de financement. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat pour un bien ancien (incluant droits de mutation, émoluments du notaire et débours), contre seulement 2 à 3 % pour un bien neuf.
Des écarts de prix spectaculaires entre arrondissements
L’un des traits marquants de Lyon est la dispersion très forte des prix selon les quartiers, pouvant doubler entre les secteurs les plus chers et les plus abordables. Quelques repères permettent de se situer.
Carte rapide des prix par grands secteurs
| Secteur / Arrondissement | Prix moyen indicatif €/m² | Évolution récente / profil |
|---|---|---|
| 6e (Brotteaux, Tête d’Or) | ~5 886 à 7 000 €/m² | Secteur le plus cher, légère baisse |
| Presqu’île (1er–2e) | 5 500–6 500 €/m², >8 000 € | Forte tension, forte valorisation |
| Vieux Lyon / 5e historique | ~5 000–7 000 €/m² | Quartier premium, très recherché |
| Croix‑Rousse (1er–4e) | ~5 000–6 000 €/m² | Correction récente, tension locative |
| Part‑Dieu (3e) | ~4 215 à 5 500 €/m² | Forte correction, gros potentiel |
| Gerland (7e) | ~4 000–4 380 €/m² | En plein renouveau, rendements élevés |
| Monplaisir / 8e | ~3 950–4 700 €/m² | Familial, prix plus doux |
| 9e (Vaise) | ~3 720–4 000 €/m² | Marché émergent, discount & potentiel |
| Villeurbanne (limite Lyon) | ~3 450–4 500 €/m² | Moins cher, rendement supérieur |
| États‑Unis (8e, zone la plus abordable) | ~2 550–3 400 €/m² | Entrée de gamme |
Les corrections de 2023‑2025 ne se sont pas réparties de façon uniforme : le 3e arrondissement a connu l’une des plus fortes baisses annuelles (‑9,7%), devant le 7e (‑5,2%), le 8e (‑4,9%) et le 9e (‑4,6%), quand le 6e n’a reculé que de 2,1%. Ces replis ouvrent des points d’entrée plus intéressants sur des secteurs pourtant bien connectés et portés par de gros projets d’infrastructure.
Loyers et rentabilité : que peut espérer un investisseur ?
La force de Lyon pour un bailleur, c’est l’alignement de trois facteurs : une tension locative extrême (indice de tension 10/10), une majorité de locataires dans la population et un vivier massif d’étudiants et de jeunes actifs.
Niveaux de loyers
Les données récentes situent le loyer moyen autour de 16,5 €/m² par mois pour un appartement, 15,7 €/m² pour une maison. En pratique, on observe un large spectre selon le secteur et le standing, d’environ 12 €/m² dans les zones les moins centrales à 25 €/m² dans les quartiers premium.
Pour donner des ordres de grandeur :
| Type de logement (Lyon) | Loyer mensuel moyen indicatif | Rendement brut typique |
|---|---|---|
| Studio | 630–660 € | 5,0–5,5% |
| T1 (1 pièce) | 660–960 € | 4,5–5,7% |
| T2 | 990–1 300 € | 4,2–4,8% |
| T3 | 1 280–1 550 € | 3,6–4,4% |
| T4 et + | >2 100 € pour grand T4/T5 | 3,3–4,3% |
En moyenne, le rendement brut à Lyon se situe autour de 4–4,2%. Les meilleurs placements grimpent à 5,5–6% en ciblant les studios bien placés près des facultés ou certains secteurs à rattrapage comme Villeurbanne ou Mermoz. À l’inverse, les biens familiaux et les secteurs de prestige (6e, Presqu’île) offrent plutôt des rendements de 2,5 à 3,5%, misant davantage sur la valorisation patrimoniale.
Les rendements annoncés sont bruts. Après déduction des charges (copropriété, travaux, assurances, gestion) et de la fiscalité, la rentabilité nette est généralement inférieure de 1,5 à 2 points.
Tension locative et profil des locataires
Lyon compte près de 291 000 ménages, dont 255 000 résidences principales. Les studios et petits T2 représentent respectivement 14 et 25% des résidences principales, ce qui reflète l’importance des jeunes actifs et des étudiants. Le délai moyen de vacance est faible : les locations trouvent en général preneur en une quinzaine de jours, contre trois semaines encore fin 2010.
Répartition globale des différents types de locataires sur le marché
Jeunes en formation, souvent à la recherche de colocations ou de petits studios, avec un budget limité.
Personnes en début de carrière, privilégiant la mobilité et les logements bien situés, souvent en location seule ou en couple.
Ménages avec enfants, à la recherche de logements spacieux (T3+), stables, et souvent situés à proximité des écoles.
Personnes retraitées, recherchant souvent un logement plus petit, sans travaux d’entretien, et parfois des résidences services.
– étudiants français et internationaux concentrés autour des campus (Villeurbanne‑La Doua, Gerland, Guillotière, Part‑Dieu, 8e) ;
– jeunes cadres dans les quartiers bien desservis (Part‑Dieu, 3e, 7e, Presqu’île, Brotteaux, Confluence) ;
– familles dans les arrondissements plus résidentiels (6e, 8e, 9e, Monplaisir, périphérie ouest) ;
– expatriés dans les secteurs haut de gamme (6e, Presqu’île, Monts d’Or, Sainte‑Foy).
Ce mélange alimente une demande soutenue sur presque tous les segments, avec une sensibilité particulière au confort (balcon, terrasse, ascenseur, bonne classe énergétique). Les appartements disposant d’un extérieur se louent environ 8% plus cher que des surfaces comparables sans balcon.
Les quartiers phares pour investir à Lyon
Parmi les neuf arrondissements et plus de 20 quartiers, certains concentrent les perspectives de rentabilité ou de valorisation les plus convaincantes. Le choix dépend du profil d’investisseur : rendement, plus‑value, sécurisation patrimoniale ou pari sur la montée en gamme d’un secteur en mutation.
Presqu’île (1er–2e) : cœur historique, rendement modéré mais très sûr
Entre Rhône et Saône, le centre névralgique de Lyon combine patrimoine UNESCO, commerces de premier plan (Rue de la République), grandes places (Bellecour, Terreaux), musées et vie nocturne. Les immeubles historiques, souvent rénovés, alternent avec quelques programmes plus récents.
Les prix s’y situent généralement entre 5 500 et 6 500 €/m², avec des pointes au‑delà de 7 000, voire 8 000 €/m² dans les adresses les plus prisées. Les loyers dépassent souvent 18–23 €/m², ce qui donne des rendements bruts autour de 3–3,5%. Le public est constitué majoritairement de jeunes actifs, couples sans enfants et expatriés, avec un niveau de revenus élevé.
On investira ici davantage pour sécuriser un actif rare et liquide que pour « faire du cash‑flow ». La hausse de valeur a été très soutenue sur 2020‑2023 (+7 à 9% par an), avant de se calmer avec la correction globale.
Croix‑Rousse (1er et 4e) : charme des canuts, tension locative forte
Sur la colline, la Croix‑Rousse offre un cadre quasi villageois, très recherché pour ses marchés, ses cafés et sa vie de quartier. Les anciens logements de canuts avec plafonds à plus de 4 mètres et grandes fenêtres ont été transformés en lofts, très prisés des familles et des créatifs.
Les prix se situent autour de 5 000–6 000 €/m². En 2024, le secteur a connu une correction notable (-8,2% dans l’hyper‑centre du 4e, -3,3% sur le plateau), signe d’un réajustement après des années de flambée. Les loyers de 16 à 21 €/m² permettent des rendements légèrement supérieurs à la Presqu’île (3,5–4%), avec une vacance quasi nulle. Les limitations de construction (protection patrimoniale) raréfient l’offre et soutiennent les prix à long terme.
Part‑Dieu (3e) : hub d’affaires et de transport, gros pari sur l’avenir
Part‑Dieu concentre la gare TGV principale, un important quartier d’affaires, un centre commercial majeur et fait l’objet d’un projet urbain de 2010 à 2030 visant à en faire une référence européenne en matière de hub multimodal et de quartier tertiaire.
Le projet de réaménagement du quartier de la Part-Dieu à Lyon prévoit la construction de 650 000 m² de bureaux supplémentaires, 2 200 logements, la création de 40 000 emplois et la requalification de 30 hectares d’espaces publics. La gare, quant à elle, est conçue pour accueillir 220 000 voyageurs par jour d’ici 2030, contre 120 000 actuellement. De nouvelles tours emblématiques, comme Silex² (129 m) et To-Lyon (170 m, intégrant bureaux, un hôtel 4* et des commerces), façonnent déjà la nouvelle silhouette du quartier.
Les prix ont beaucoup monté ces dernières années avant la correction : on est aujourd’hui autour de 4 215 à 5 500 €/m² pour le résidentiel, avec un recul proche de 10% sur un an. Les loyers (15 à 19 €/m²) assurent un rendement brut de 4–4,5%, avec un fort attrait pour les cadres et voyageurs fréquents. Les projections tablent sur un potentiel de hausse de 7 à 11% sur deux ans une fois la phase de correction passée, ce qui en fait un secteur intéressant pour qui vise la plus‑value.
Confluence (2e) : vitrine d’urbanisme durable et de design moderne
Au sud de la Presqu’île, Confluence incarne la reconversion réussie d’une ancienne zone industrielle en quartier mixte high‑tech et éco‑responsable. Sur 150 hectares, le projet a déjà livré 1 500 logements, 230 000 m² de bureaux et 22 hectares d’espaces publics. Le label WWF, le futur quartier à énergie positive (PCED) et les bâtiments connectés s’inscrivent dans la stratégie « Lyon 2030 » de neutralité carbone.
Les prix oscillent autour de 4 500–5 500 €/m² pour un appartement, avec des loyers similaires à Part‑Dieu (15–19 €/m²). La rentabilité brute tourne autour de 4–4,5%, avec un profil d’occupants plutôt jeune, urbain, sensible à l’architecture contemporaine et aux commerces de proximité. Le programme prévoit encore environ 2 000 logements supplémentaires d’ici 2028, ce qui devrait consolider l’attractivité du secteur.
Gerland (7e) : ancien quartier industriel, futur pôle biotech et éducatif
Au sud du 7e, Gerland illustre la migration d’un tissu industriel vers un quartier résidentiel et tertiaire haut de gamme. On y trouve déjà le campus Tony Parker Academy, le futur site d’emlyon business school, des laboratoires de biotech et de nombreux programmes neufs. Les prix actuels (environ 4 000–4 380 €/m²) restent plus accessibles que les quartiers centraux, pour des loyers de 13 à 17 €/m² et des rendements bruts de 4,5 à 5%.
L’extension de la ligne B du métro vers Gerland et Oullins, la création de la ligne de tram T10 (Gerland‑Vénissieux) et d’autres projets d’aménagement renforcent l’accessibilité et l’image du quartier. À court terme, le paysage reste contrasté avec d’anciennes friches, des immeubles récents et des chantiers. Cependant, les projections de croissance (6 à 10 % de potentiel de hausse sur deux ans) attirent de plus en plus d’investisseurs.
6e arrondissement (Tête d’Or, Brotteaux) : refuge patrimonial, rendement minimal
Bordé par le Parc de la Tête d’Or et ses 105 hectares de verdure, le 6e concentre des avenues arborées, des immeubles haussmanniens élégants, des hôtels particuliers et des boutiques haut de gamme (Cours Franklin Roosevelt). C’est le secteur le plus cher de la ville, avec des prix fréquemment entre 6 000 et 7 000 €/m² pour le résidentiel, parfois davantage pour les biens d’exception.
Les loyers élevés (20–25 €/m²) ne suffisent pas à compenser la cherté à l’achat : la rentabilité brute y descend souvent à 2,5–3%. En revanche, la sécurité locative, le très faible niveau de délinquance, la présence d’écoles prestigieuses et d’une clientèle aisée en font un placement ultra‑patrimonial, ayant longtemps affiché les meilleures performances d’appréciation (8–12% de hausse par an entre 2020 et 2023, avant un ralentissement récent à 2–4%).
8e et 9e arrondissements, Mermoz, Vaise : le terrain de jeu des investisseurs « value »
Les 8e et 9e arrondissements, longtemps considérés comme secondaires par rapport au centre, concentrent désormais une bonne part du potentiel de rendement et de plus‑value.
C’est le prix, en euros, auquel on peut encore trouver un appartement T3 de 80 m² dans les quartiers du 8e arrondissement de Lyon.
Le 9e, et particulièrement Vaise, attire les jeunes actifs et les familles à la recherche d’un compromis entre prix (3 720 €/m² environ) et connectivité (métro, nouvelles liaisons routières, développement d’un pôle tech). Les agences locales parlent d’un « marché émergent » avec un potentiel de croissance de 8 à 12% à deux ans. Pour un investisseur, Vaise est typiquement un secteur de stratégie « value » : acheter pendant la phase de transformation, profiter de rendements plus généreux qu’en centre‑ville et d’une revalorisation progressive.
Villeurbanne et périphérie proche : rendement et dynamique démographique
Villeurbanne, contiguë au 6e par le Parc de la Tête d’Or et au campus de La Doua, est une ville à part entière mais fait office de 10e arrondissement de fait. Elle abrite la plus grande population étudiante de la métropole, avec le campus scientifique de Lyon 1 et plusieurs grandes écoles. Les prix y sont plus bas que dans Lyon intra‑muros (environ 3 500–4 500 €/m²), pour des loyers de 12 à 16 €/m², donnant des rendements bruts de 5 à 5,5%, voire plus de 6% sur certains micro‑marchés.
Les grands projets comme l’extension des Gratte‑Ciel (855 logements livrés en 2026, commerces, espaces publics) ou la montée en puissance de Gratte‑Ciel Nord dopent l’attractivité. Les transports (métro A, trams, T6 prolongé vers Bron) réduisent encore l’écart de perception avec Lyon. Le revers est une criminalité plus élevée que dans les secteurs hyper‑centraux, qu’il faut intégrer dans l’analyse micro‑quartier.
En première couronne résidentielle, des communes comme Sainte‑Foy‑lès‑Lyon, Tassin‑la‑Demi‑Lune, Caluire‑et‑Cuire, Saint‑Genis‑Laval ou Oullins offrent un compromis très recherché entre espaces verts, écoles internationales (ISL, notamment à Sainte‑Foy), accès au métro B et prix intermédiaires (en général 4 500–5 200 €/m², plus pour les secteurs très prisés). Ces marchés ciblent davantage les familles et l’accession, avec des rendements modérés mais un bon potentiel de stabilité.
Règles du jeu : encadrement des loyers, énergie, location courte durée
La réglementation s’est nettement durcie ces dernières années et pèse fortement sur la rentabilité des investissements. À Lyon, trois volets doivent impérativement être intégrés dès la phase d’étude.
Encadrement des loyers
Lyon et Villeurbanne sont en zone d’encadrement des loyers. Cela signifie que pour un bail d’habitation, le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer : il doit respecter un loyer de référence, majoré ou minoré, fixé par mètre carré selon le type de logement, sa localisation et son année de construction. Une majoration reste possible sous forme de « complément de loyer » si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, terrasse, prestations rares), mais elle doit être justifiée et peut être contestée par le locataire.
Depuis janvier 2025, dans les zones tendues, la hausse annuelle des loyers est plafonnée à 3,5%, y compris lors du renouvellement d’un bail. Cette mesure limite la possibilité de répercuter l’inflation sur les montants des loyers.
Performance énergétique : F et G dans le collimateur
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un filtre majeur. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail. Les F subiront des restrictions supplémentaires à partir de 2028, puis les E en 2034. À Lyon, la moyenne énergétique se situe autour de C, mais de nombreux immeubles anciens en centre‑ville affichent encore des étiquettes dégradées.
Les biens A à C se vendent aujourd’hui avec une prime de 15 à 20% par rapport aux F‑G comparables, et se louent plus facilement. Les logements très énergivores, eux, subissent un double effet ciseau : décote à l’achat, difficulté de mise en location et obligation de travaux parfois lourds pour rester dans le parc locatif.
Pour un investisseur, deux stratégies se dessinent :
Deux approches distinctes peuvent être envisagées pour un investissement locatif. La première consiste à cibler des biens déjà performants sur le plan énergétique (étiquettes A à E). Bien que plus chers à l’achat, ils sont généralement plus faciles à louer et présentent un risque réglementaire moindre. La seconde stratégie vise à acheter à prix cassé des biens très énergivores (étiquettes F ou G) situés dans des immeubles au fort potentiel. L’objectif est de planifier une rénovation énergétique complète, en profitant de mécanismes comme la déduction des travaux via le déficit foncier et des aides publiques potentielles, pour ensuite bénéficier d’une forte revalorisation du bien.
Location courte durée fortement encadrée
Lyon est également concernée par un encadrement strict de la location touristique. Depuis mars 2025, les locations de type Airbnb doivent faire l’objet d’une déclaration, sont soumises à une autorisation dans certains cas et limitées à 120 jours par an pour une résidence principale. Pour une résidence secondaire, les règles sont plus strictes encore, avec parfois obligation de compensation (création de surfaces d’habitation en échange).
Les secteurs Presqu’île, Vieux Lyon, Confluence et Croix‑Rousse concentrent l’essentiel de la demande touristique, avec des pics de prix très élevés pendant la Fête des Lumières (tarifs moyens au‑delà de 270 € la nuit), mais la réglementation et le risque de durcissement plaident pour la prudence. Dans la majorité des cas, le modèle de location meublée longue durée (LMNP) ou de colocation étudiante apparaît plus stable et lisible.
Financement et fiscalité : ce qu’il faut anticiper
Investir à Lyon ne se résume pas à un couple prix/loyer : les conditions de financement, le coût global d’acquisition et la fiscalité du revenu locatif jouent un rôle décisif dans la rentabilité nette.
Financement : taux en reflux, exigences élevées
À l’échelle nationale, les taux d’emprunt ont reflué après le pic de 2023. À Lyon, on observe en 2025 :
– environ 3,15% en moyenne sur 20 ans (2,95% pour les meilleurs profils) ;
– autour de 3,12% sur 15 ans et 3,16% sur 25 ans.
Les banques restent cependant exigeantes : taux d’endettement plafonné à 35%, apport souvent demandé entre 10 et 20% (20–30% pour les non‑résidents), examen très poussé de la stabilité des revenus. Les dossiers d’investisseurs sont scrutés à travers la capacité de couvrir la mensualité même en cas de vacance. Les biens au DPE F ou G sont plus difficiles à financer, ou avec des décotes de valeur retenue par la banque.
Fiscalité du locatif : nu ou meublé, LMNP et déficit foncier
La fiscalité française offre plusieurs régimes, chacun ayant ses avantages :
En location nue, les loyers sont imposés en revenus fonciers. Le régime réel permet de déduire les charges (intérêts, travaux, etc.) et le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global (plafond : 10 700 €/an), ce qui est utile en cas de gros travaux. En location meublée, les revenus relèvent du régime BIC. Le statut LMNP est accessible sous certaines conditions de chiffre d’affaires. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50%. Le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien et le mobilier, pouvant neutraliser l’imposition longtemps.
À Lyon, compte tenu du niveau de loyers et des prix d’acquisition, la location meublée LMNP au réel est particulièrement intéressante pour un investisseur patrimonial : elle permet de lisser fiscalement l’effort d’épargne tout en restant dans un cadre réglementaire compatible avec les besoins étudiants et de jeunes actifs.
Les dispositifs de défiscalisation sur le neuf (type Pinel) sont peu adaptés au marché lyonnais en raison de loyers plafonnés et de prix de vente élevés. Pour investir à Lyon, il est préférable de se tourner vers des dispositifs centrés sur la rénovation de l’ancien (Malraux, déficit foncier) ou sur la location meublée (LMNP/LMP), qui correspondent mieux à la physionomie du parc immobilier local.
Grandes tendances urbaines : pourquoi les projets structurent vos décisions
L’un des atouts majeurs de Lyon tient à l’ampleur de ses projets urbains et de transport, qui influencent directement la valorisation future des quartiers.
Parmi les chantiers structurants :
Panorama des principaux projets structurants pour la métropole lyonnaise, visant à améliorer la mobilité, les espaces publics et la transition écologique.
Prolongement de la ligne T6 vers Villeurbanne et Bron (10 nouvelles stations) et création de la ligne T10 entre Gerland et Vénissieux (14 stations).
Déploiement des ‘Voies Lyonnaises’ pour 350 km de pistes prévues, dont près de 170 km livrés en 2026, reliant 49 communes.
Projet d’environ 290 M€ incluant la gare et le tram T9, avec création de 1 500 places vélo et végétalisation des espaces publics.
Projet ‘Ouvrons Perrache’ pour reconnecter la place Carnot, la gare et Confluence via un nouvel arc, des espaces verts et 300 places de parking.
Vise la neutralité carbone avec création de parcs (Confluence, Part-Dieu), multiplication des vergers urbains et des îlots de fraîcheur.
Pour un investisseur, suivre ces projets est essentiel : la littérature économique montre qu’une augmentation de 10% des surfaces de parcs dans un rayon de 2 km peut entraîner une hausse de 5,5% des prix immobiliers. Les extensions de lignes de métro ou de tram ont des effets analogues. C’est précisément ce qui sous‑tend les anticipations de hausse sur Gerland, Vaise, Villeurbanne ou certains secteurs du 8e.
Comment bâtir sa stratégie d’investissement à Lyon ?
Face à un marché aussi segmenté, la première étape consiste à clarifier son objectif principal et son horizon de détention.
Un investisseur orienté rendement cherchera plutôt :
– des petits logements (studios, T1, T2) à proximité des campus (Villeurbanne‑La Doua, Guillotière, Gerland, 8e) ou des grands pôles d’emploi (Part‑Dieu, Vaise) ;
– des quartiers à prix modérés mais en amélioration rapide (Vaise, Mermoz, 8e et 9e, Villeurbanne Gratte‑Ciel) ;
– éventuellement des montages en colocation sur des T3/T4 pour augmenter le loyer au m².
Le profil patrimonial privilégiera au contraire :
Pour un investissement à long terme à Lyon, privilégiez les quartiers centraux (Presqu’île, Vieux Lyon, 6e, Croix‑Rousse), ciblez des immeubles de bonne qualité, bien notés énergétiquement ou facilement rénovables, et adoptez une stratégie de conservation d’au moins 10 ans pour bénéficier des cycles du marché et des projets urbains.
Entre les deux, une approche mixte est possible, par exemple en combinant un bien à rendement dans un secteur en transition et un actif plus patrimonial pour sécuriser son portefeuille.
Trois points clés à ne pas négliger :
Pour un investissement immobilier à Lyon, trois facteurs sont essentiels : la micro-localisation, car les prix et la sécurité varient fortement d’une rue à l’autre au sein d’un même arrondissement, rendant une visite sur place indispensable ; la qualité du bâti et le DPE, des critères déterminants pour le crédit, les loyers et la revente dans les années à venir ; et enfin, la gestion locative, où le recours à un professionnel est souvent conseillé malgré un marché tendu, en raison de la réglementation complexe et de la protection des locataires.
Conclusion : un point d’entrée intéressant pour qui sait être sélectif
Investir dans l’immobilier à Lyon aujourd’hui, c’est profiter d’un marché qui vient de corriger après une décennie de flambée, dans une métropole où la demande structurelle reste très supérieure à l’offre, où plus de 64% des habitants sont locataires et où la croissance démographique, économique et universitaire alimente une tension durable.
Les rendements bruts moyens avoisinent 4%, avec de vrais gisements à 5–6% en ciblant les bons produits, tandis que la perspective de revalorisation à moyen terme (3–5% par an selon les projections 2027‑2030) reste crédible, portée par des projets d’infrastructure ambitieux.
Dans un marché immobilier plus sélectif, la réussite d’un investissement repose sur une analyse fine du bien (quartier, rue, immeuble, DPE), une parfaite maîtrise du cadre réglementaire (encadrement des loyers, interdiction de louer les passoires thermiques, restrictions sur la location courte durée) et une optimisation fiscale adaptée (choix du régime : nu, LMNP, déficit foncier, ou montages en nue-propriété ou via SCI).
Pour un investisseur prêt à travailler ces sujets, Lyon offre aujourd’hui une équation rare en France : un prix d’entrée redevenu raisonnable par rapport au pic de 2022, une profondeur de marché digne d’une grande capitale, des rendements corrects et un potentiel de valorisation largement adossé à des fondamentaux solides et à des projets urbains de long terme.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Lyon afin de combiner rendement locatif et exposition à un marché urbain dynamique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs quartiers (Part-Dieu, Confluence, Vaise, Villeurbanne), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement familial ou un petit immeuble de rapport dans un secteur en forte demande locative, avec un rendement locatif brut cible autour de 5–6 % – plus le rendement est élevé, plus le risque l’est également – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure (propriété directe ou SCI) et plan de diversification patrimoniale dans le temps, en intégrant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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