Investir dans l’immobilier à Besançon séduit de plus en plus d’épargnants qui cherchent un marché dynamique, mais encore abordable, avec une demande locative solide. Entre la présence d’environ 25 000 étudiants, un bassin d’emplois diversifié, des prix au mètre carré raisonnables et des rendements supérieurs à la moyenne nationale, la capitale comtoise coche de nombreuses cases pour un investissement locatif de long terme.
Cet article fournit une analyse complète du marché immobilier lyonnais, incluant les rendements, les quartiers les plus porteurs, les différentes stratégies d’investissement (logement meublé, colocation, rénovation) et les principaux risques à anticiper avant tout achat.
Un marché immobilier attractif et encore accessible
Besançon compte environ 117 000 à 121 000 habitants, au cœur de la Bourgogne-Franche-Comté, à une soixantaine de kilomètres de la Suisse et à environ trois heures de TGV de Paris. La ville est à la fois technopole (microtechniques, santé, recherche), ville universitaire et cité patrimoniale inscrite à l’UNESCO. Autant de facteurs qui soutiennent une demande constante de logements.
Des prix en hausse, mais raisonnables
Les données récentes convergent : les prix sont orientés à la hausse, mais restent nettement inférieurs à ceux des grandes métropoles françaises.
On peut résumer les niveaux de prix ainsi :
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen global (tous biens) | 2 378 – 2 552 €/m² |
| Prix médian appartement | ≈ 2 556 €/m² |
| Prix médian maison | ≈ 2 545 €/m² |
| Fourchette basse (appartement) | ≈ 1 586 €/m² |
| Fourchette haute (appartement) | ≈ 3 689 €/m² |
| Hausse sur 5 ans (appartements) | ≈ +33 % |
| Hausse sur 5 ans (tous biens) | ≈ +28 % |
Les prix ont progressé d’environ 26 à 28 % entre 2018 et 2025, ce qui témoigne d’un marché dynamique, sans être spéculatif. La tendance est plus marquée sur le neuf, dont le médian dépasse les 3 500 €/m², avec une hausse de plus de 40 % sur cinq ans, là où l’ancien reste autour de 2 200–2 300 €/m².
Sur les marchés immobiliers tendus, notamment en location, il est courant que les petites surfaces affichent un prix au mètre carré plus élevé que les logements plus grands. Ce phénomène s’explique par une forte demande pour ce type de biens, souvent de la part de personnes seules, d’étudiants ou de jeunes actifs, face à une offre limitée.
| Type de logement (ancien + neuf) | Prix moyen au m² estimé |
|---|---|
| Studio / 1 pièce | ≈ 2 877 €/m² |
| 2 pièces | ≈ 2 861 €/m² |
| 3 pièces | ≈ 2 654 €/m² |
| 4 pièces | ≈ 2 181 €/m² |
| 5 pièces et + | ≈ 2 100 – 2 550 €/m² |
Cette hiérarchie des prix rejoint celle observée partout en France : plus la surface est grande, plus le prix au mètre carré a tendance à baisser.
Une ville de locataires, terrain idéal pour l’investissement
La structure du parc et de la population favorise clairement l’investissement locatif. La ville cumule plusieurs caractéristiques importantes pour un investisseur :
Le parc immobilier compte environ 70 000 logements, dont près de 90 % sont des résidences principales.
Autrement dit, Besançon est typiquement une ville de locataires, avec une base de demande durable, tirée à la fois par les étudiants, les jeunes actifs et les ménages modestes ou moyens.
Rendements locatifs : Besançon au-dessus de la moyenne française
Pour un investisseur, le rendement est l’un des principaux critères. Les chiffres collectés montrent que Besançon se situe dans le haut du panier au niveau national.
Des taux de rendement bruts compétitifs
En moyenne, la rentabilité brute des appartements à Besançon est estimée autour de 5,1 à 6 %. Certaines sources évoquent même un rendement brut moyen de 7,13 % tous types de biens confondus, ce qui s’explique par le poids des petites surfaces très rentables.
Les données suivantes permettent de se faire une idée des niveaux de rentabilité par type de location :
| Type de location | Loyer moyen au m² | Rendement brut moyen |
|---|---|---|
| Meublé (tous biens) | ≈ 14 €/m² | ≈ 6,07 % |
| Nu (tous biens) | ≈ 12 €/m² | ≈ 5,40 % |
| Tous biens confondus | ≈ 12,3 €/m² | ≈ 6 % |
Besançon dépasse ainsi nettement la moyenne nationale, située autour de 4,2–4,8 % de rendement brut. Dans un classement de villes françaises, Besançon arrive à un niveau comparable à Clermont-Ferrand ou Avignon, et devant des métropoles comme Lille, Strasbourg, Toulouse, Nantes ou Rennes en terme de rendement.
Rendement par typologie : les petites surfaces en tête
Les chiffres par type d’appartement confirment que les plus petites surfaces sont souvent les plus rentables :
| Typologie | Prix moyen d’achat | Loyer mensuel moyen | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| 1 pièce / studio | (prix non précisé) | ≈ 480 € | — |
| 1 chambre (T2) | ≈ 88 000 € | ≈ 470 € | ≈ 6,41 % |
| 2 chambres (T3) | ≈ 171 500 € | ≈ 620 € | ≈ 4,37 % |
| 3 chambres (T4) | ≈ 218 000 € | ≈ 800 € | ≈ 4,40 % |
| 4 chambres et + | ≈ 227 450 € | ≈ 860 € | ≈ 4,54 % |
On voit clairement que le T2 est le grand gagnant en termes de rendement brut, devant les grands appartements. Pour le studio, les données complètes manquent mais le loyer moyen de 480 € laisse supposer une rentabilité élevée si le prix d’acquisition reste à un niveau raisonnable.
Les statistiques de locservice.fr indiquent qu’un loyer au mètre carré est d’autant plus intéressant pour le propriétaire que la surface du logement est petite. Cela constitue un argument fort en faveur de la location de studios, T1 ou T2, ciblant particulièrement les marchés étudiant et jeune actif.
Ville centre vs périphérie : des rendements contrastés
Les loyers et rendements varient également en fonction de la localisation intra-urbaine.
Il est important de considérer quelques ordres de grandeur pour bien contextualiser et comprendre l’échelle des éléments abordés dans le contenu.
| Localisation | Loyer 1 ch. (T2) | Loyer 3 ch. (T4/T5) | Rendement brut approximatif |
|---|---|---|---|
| Centre-ville / hypercentre | ≈ 475 €/mois | ≈ 867 €/mois | ≈ 3,94 % |
| Hors centre | ≈ 435 €/mois | ≈ 735 €/mois | ≈ 4,20 % |
En centre-ville, les prix d’achat étant plus élevés, le rendement brut est un peu plus faible. À l’inverse, certains quartiers en périphérie (notamment Planoise) combinent prix d’acquisition plus bas et loyers solides, ce qui booste la rentabilité.
Besançon, une ville étudiante et économique qui sécurise la demande locative
L’un des atouts majeurs de Besançon pour un investisseur est la solidité structurelle de la demande locative, alimentée par plusieurs moteurs.
Une forte population étudiante
La ville a vu sa population étudiante passer d’environ 18 000 il y a vingt ans à près de 25 000 aujourd’hui, avec une croissance de près de 20 % entre 2008 et 2018. La plupart de ces jeunes ne vivent pas chez leurs parents, et plus de la moitié se logent dans le parc locatif privé.
On peut synthétiser les principaux chiffres de la population étudiante :
| Indicateur étudiant | Valeur estimée |
|---|---|
| Nombre d’étudiants (2023) | ≈ 25 000 |
| Étudiants ne vivant pas chez les parents | > 70 % |
| Étudiants logés dans le privé | > 50 % |
| Litres CROUS disponibles à Besançon | ≈ 2 500 lits |
| Part des logements CROUS (chambres) | ≈ 57 % de chambres |
Le parc public (CROUS, Habitat Jeunes, résidences sociales) est insuffisant pour absorber la demande, ce qui laisse un boulevard au parc privé. Les petites surfaces meublées proches des campus sont généralement louées très rapidement, avec un taux de vacance quasi nul à chaque rentrée universitaire.
Un bassin d’emplois diversifié et résilient
Au-delà des étudiants, Besançon s’appuie sur un tissu économique solide :
Panorama des principaux acteurs économiques, industriels et de recherche de la région.
Environ 6 100 à 11 000 entreprises et établissements, générant près de 95 000 emplois répartis sur une cinquantaine de zones d’activités.
Un écosystème de 400 entreprises et 700 chercheurs spécialisés dans les microtechniques.
Un CHU majeur employant environ 7 000 agents, alliant soins, enseignement et recherche.
Un espace dédié qui lie recherche, industrie et université pour favoriser l’innovation et le transfert de technologie.
La ville a été classée parmi les plus attractives de sa catégorie pour l’équilibre emplois-logements, avec un ratio d’environ 13 offres d’emplois durables pour 100 habitants. Ce dynamisme attire des célibataires, des couples et des familles, qui constituent une clientèle locative fiable, notamment pour les T2, T3 et petites maisons ou pavillons.
Qualité de vie et mobilité, un plus pour la pérennité du marché
Besançon cumule plusieurs labels valorisants : « Ville d’Art et d’Histoire« , première « ville verte » de France, 12e commune pour le nombre de monuments classés, fortifications inscrites au patrimoine mondial de l’UNESCO. Avec environ 200 m² d’espaces verts par habitant, une offre culturelle riche (musées, citadelle, événements) et une taille humaine qui la rend facilement praticable à pied ou à vélo, la ville offre un cadre de vie apprécié, notamment par les étudiants et jeunes cadres.
Les infrastructures de transport soutiennent également cette attractivité :
– deux gares dont une TGV (LGV Rhin-Rhône) ;
– réseau de tram et bus performant, couvrant la ville et sa périphérie ;
– connexion à l’A36 facilitant les déplacements vers Dijon, Belfort, Mulhouse ;
– proximité du Jura, de la Suisse et des grands axes vers Lyon ou Paris.
Bref, difficile d’imaginer un effondrement de la demande locative dans un tel contexte : c’est une donnée essentielle pour qui raisonne en long terme.
Où investir à Besançon ? Panorama des quartiers
Le choix du quartier est déterminant pour trouver le bon compromis entre prix, vacance locative, profil de locataire et potentiel de valorisation. Besançon offre un éventail de secteurs très différents, tant en ambiance qu’en prix au mètre carré.
La Boucle (hyper-centre historique)
C’est le cœur historique, encerclé par une boucle du Doubs. Architecture médiévale, Renaissance ou XVIIIe, rues commerçantes comme la Grande Rue, monuments et musées : la Boucle concentre le charme patrimonial et l’animation urbaine.
Les petites surfaces de 15 à 25 m² se négocient autour de 2 500 €/m², tandis que les appartements plus spacieux se trouvent plutôt entre 1 800 et 2 200 €/m². Un T2 de 40–45 m² avec stationnement peut se situer autour de 70 000–80 000 € et se louer aux alentours de 550 €/mois, soit un rendement brut proche de 7–8 % si l’on reste dans ces fourchettes.
La stratégie dans ce secteur peut être double : location meublée à l’année pour jeunes actifs, ou location de courte durée (tourisme, affaires) si la réglementation locale et de copropriété le permet. Dans tous les cas, un emplacement central et un parking sont des atouts majeurs.
Chaprais – Cras
Proche du centre et de la gare, Les Chaprais offrent un quartier résidentiel très recherché par les familles, étudiants et jeunes actifs. On y trouve de grands appartements anciens, des immeubles des années 60/70 et des constructions plus récentes.
Les prix observés sont globalement inférieurs à ceux de la Boucle.
Observateur du marché
– ancien ou rénové : 1 800–2 000 €/m² ;
– immeubles 60/70 : autour de 1 700 €/m².
Un appartement rénové de 75 m² coûte entre 160 000 et 190 000 €, tandis que les grands logements modernes de plus de 100 m² peuvent approcher 300 000 €. Les rendements bruts y sont généralement un peu plus faibles que dans les quartiers plus populaires, mais compensés par une vacance très limitée et un public solvable.
Battant
Quartier historique sur la rive droite du Doubs, Battant est en pleine gentrification, avec une ambiance bohème, artistique, des galeries et commerces atypiques. Les prix se rapprochent de ceux de l’hypercentre, autour de 1 800 €/m² en moyenne, avec des variations selon la surface :
| Battant – prix indicatifs au m² | Studio | 1 ch. | 2 ch. | 3 ch. | 4 ch. |
|---|---|---|---|---|---|
| Prix moyen au m² | 3 197€ | 2 722€ | 2 379€ | 2 171€ | 2 224€ |
Ce quartier concentre actuellement le plus grand nombre d’annonces à la vente (environ 64). C’est typiquement un secteur intéressant pour des investisseurs qui misent sur la revalorisation de long terme et une clientèle urbaine, plutôt CSP+, sensible au cachet des bâtiments.
Grette – Butte
Située à l’ouest du centre, Grette-Butte est plutôt considérée comme un secteur « côté », prisé par les jeunes actifs. La qualité du bâti y est jugée excellente, avec une note moyenne de 4,2/5, la meilleure de la ville.
Les prix y sont les suivants :
– appartements : ≈ 1 780 €/m² ;
– maisons : ≈ 2 000 €/m².
Ce quartier est principalement composé de maisons et pavillons offrant un cadre de vie agréable. Bien que le rendement brut locatif puisse y être légèrement inférieur à celui de quartiers plus populaires, cette caractéristique est compensée par la qualité des locataires généralement rencontrés et par un bon potentiel de plus-value à long terme, ce qui en fait un choix adapté pour une stratégie d’investissement patrimonial.
Planoise – Châteaufarine
Longtemps perçu comme un quartier sensible, Planoise est aujourd’hui l’un des terrains de jeu favoris des investisseurs à la recherche de rendement. Plusieurs indicateurs le confirment :
– prix autour de 1 000 €/m² pour des appartements des années 80/90 en bon état ;
– loyer au m² proche de la moyenne de la ville ;
– rendement brut moyen sur le meublé atteignant 12,32 %, soit un record local.
Pour un budget modeste, il est possible d’acquérir un T3 ou T4 pour une somme équivalente à celle d’un petit deux-pièces dans l’hypercentre, avec des loyers corrects. La contrepartie : une image de quartier moins valorisante, un risque de rotation plus élevé, et la nécessité d’une sélection rigoureuse des locataires. Mais pour un investisseur aguerri, le couple rendement/risque est difficilement égalable.
Montboucons – Montrapon
Au nord-ouest, Montboucons – Montrapon est considéré comme un « quartier d’avenir ». La zone bénéficie d’une bonne desserte routière (A36) et de la proximité de zones d’emploi. De nombreux projets d’aménagement et un futur pôle administratif y renforcent l’attractivité.
Les prix constatés :
– appartements : ≈ 1 800 €/m² ;
– maisons : ≈ 1 900 €/m² ;
– certains studios montent jusqu’à 4 275 €/m² en secteur prisé.
Une stratégie consiste à acheter un appartement T4 ou T5 à moins de 100 000 € à proximité d’un campus universitaire pour le transformer en colocation étudiante ou pour jeunes actifs. Cette approche permet d’augmenter la rentabilité du bien et de réduire le risque de vacance locative grâce à la mutualisation.
Saint-Ferjeux, Saint-Claude, Tilleroyes, Palente…
Plusieurs autres quartiers méritent l’attention :
– Saint-Ferjeux / Rosemont : secteur calme, verdoyant, dominé par les pavillons, très apprécié des familles. Un appartement de 65 m² en bon état se trouve autour de 90 000 €, les garages entre 8 000 et 10 000 €, ce qui suggère des rendements corrects sur des budgets accessibles.
– Saint-Claude – Chailluz : quartier résidentiel avec maisons des années 60/70 et plus récentes ; les pavillons se négocient entre 220 000 et 300 000 € selon la surface.
– Tilleroyes : appartements autour de 1 700–1 800 €/m², maisons proches de 1 950–2 000 €/m² ; secteur recherché pour son cadre de vie et sa proximité des pôles d’emploi.
– Palente – Orchamps – Clairs Soleils : anciens quartiers populaires en cours de requalification, où l’on peut encore trouver des « bonnes affaires », notamment à Clairs Soleils, grâce à des prix bas et à des programmes de rénovation urbaine.
Velotte et les secteurs résidentiels haut de gamme
Velotte, au sud en bord de Doubs, offre un paysage bucolique de maisons bourgeoises et de villas avec jardin. Les prix y oscillent entre 2 200 et 2 500 €/m² pour les plus belles maisons. Ce n’est pas la zone la plus rentable d’un point de vue strictement locatif, mais plutôt un secteur de choix pour un investissement patrimonial de longue durée, visant la plus-value et la qualité du bien.
Ancien, neuf, rénovation : quel support privilégier ?
Le marché bisontin offre un large éventail de choix entre ancien, neuf et biens à rénover. Le bon arbitrage dépend de votre profil d’investisseur, de votre fiscalité et de votre appétence pour les travaux.
Investir dans l’ancien : rendement et emplacement
Le gros du parc est ancien, avec une part importante de bâtiments construits avant 1975. L’ancien offre plusieurs avantages :
– prix au m² plus bas (médiane autour de 2 265 €/m² contre 3 531 €/m² pour le neuf) ;
– emplacements plus centraux ou dans des quartiers déjà établis ;
– potentiel de valorisation via la rénovation (notamment énergétique).
En contrepartie, il faut intégrer : les nouvelles perspectives et les enjeux actuels.
– des travaux plus fréquents (parties communes, DPE, mises aux normes) ;
– des charges parfois plus élevées (copropriétés anciennes) ;
– un risque d’interdiction de louer à moyen terme pour les « passoires thermiques » (DPE F/G), en application de la loi Climat et Résilience.
Le coût moyen au m² d’une rénovation complète d’appartement à Besançon, inférieur à la moyenne nationale.
Investir dans le neuf : confort, normes et dispositifs fiscaux
Le marché du neuf est dynamique à Besançon, avec plusieurs programmes en cours dans des quartiers recherchés comme Bregille, Velotte, ou de nouveaux secteurs comme Brulard ou Hauts du Chazal. Les prix au m² sont plus élevés, mais donnent accès à :
– des bâtiments aux dernières normes (RT 2012, RE 2020), donc DPE performants ;
– des frais de notaire réduits (environ 2–3 %) ;
– la possibilité de profiter de dispositifs fiscaux comme le Pinel, le Pinel+ ou le LMNP dans les résidences services.
À titre d’exemple, dans la résidence « Vue Citadelle 2 » à Bregille :
– un T4 de 85 m² avec grande terrasse et jardin se situe autour de 348 000 € ;
– un T5 de plus de 120 m², avec terrasses très généreuses, grimpe autour de 380 000–410 000 €.
Le ticket d’entrée pour les programmes immobiliers neufs avec des surfaces plus petites commence à partir de 118 000 €.
Les dispositifs de type Pinel, Censi-Bouvard, TVA réduite à 5,5 % (sous conditions de ressources) ou PTZ peuvent réduire le coût net et améliorer la rentabilité après impôts, à condition de respecter les plafonds de loyers et de ressources.
Biens à rénover : créer de la valeur et optimiser la fiscalité
Dans un contexte de flambée du coût de la construction neuve et de durcissement des normes énergétiques, les biens à rénover représentent une opportunité intéressante. À Besançon, le coût au m² pour de la rénovation lourde reste inférieur à certaines grandes régions françaises, ce qui permet :
– d’acheter en dessous du prix du marché rénové ;
– de bénéficier d’aides (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, taux de TVA réduit à 5,5 % sur les travaux énergétiques) ;
– d’amortir les travaux dans le cadre d’un statut LMNP au réel.
Pour un investisseur qui accepte la complexité des travaux, un T2 ancien bien placé, acquis à un prix décoté, rénové et meublé, peut voir son rendement net sensiblement supérieur à celui d’un logement neuf équivalent.
Stratégies d’investissement adaptées à Besançon
Selon votre profil (recherche de cash-flow, défiscalisation, patrimoine, diversification), plusieurs approches se prêtent particulièrement bien au marché bisontin.
Location meublée (LMNP) : optimiser la fiscalité et la demande
La location meublée non professionnelle est particulièrement pertinente à Besançon compte tenu :
– de la forte présence d’étudiants et de jeunes actifs mobiles ;
– d’un loyer au m² plus élevé en meublé (≈ 14 €/m² vs 12 €/m² en nu) ;
– d’un rendement brut moyen légèrement supérieur (6,07 % en meublé contre 5,40 % en nu).
Sur le plan fiscal, le régime LMNP au réel permet de déduire les charges (intérêts d’emprunt, assurance, travaux, frais de gestion) et d’amortir le bien et le mobilier, ce qui peut réduire fortement, voire annuler, l’impôt sur les loyers pendant de longues années.
Un T2 de 40 m² acheté à 2 528 €/m² (soit environ 101 120 €) et loué 13 €/m²/mois en meublé génère un loyer mensuel de 520 €. Cela représente un rendement brut d’environ 6,5 %. Après déduction des charges et en optimisant la fiscalité grâce au régime LMNP, le rendement net peut atteindre environ 4,2 %, tout en bénéficiant d’un bon potentiel de plus-value à la revente.
Colocation : rentabiliser les grandes surfaces
Dans un marché où les grands appartements se vendent moins cher au mètre carré, la colocation apparaît comme une stratégie très efficace. Des quartiers comme Montrapon, Hauts du Chazal (proche de la fac de médecine), ou encore certains secteurs bien desservis peuvent s’y prêter parfaitement.
L’idée consiste à :
– acheter un T4/T5 à prix contenu (parfois sous les 100 000 € à Montrapon) ;
– réaménager pour créer 3 à 4 chambres confortables, une grande pièce de vie et deux salles d’eau si possible ;
– louer chaque chambre entre 330 et 450 € charges comprises.
Le loyer total dépasse alors largement ce que procurerait une location classique, et le rendement brut peut grimper significativement, tout en diluant le risque de vacance (une chambre vide n’annule pas tout le loyer).
Investissement ciblé étudiant
Compte tenu de la croissance du nombre d’étudiants et de la sous-capacité chronique des résidences publiques (CROUS dispose d’environ 2 500 lits pour 25 000 étudiants), l’investissement dédié au segment étudiant est particulièrement porteur.
Les stratégies les plus pertinentes :
– studio ou T1 meublé proche des campus Bouloie-Temis, de la faculté de médecine (Hauts du Chazal) ou du centre-ville ;
– chambre en colocation dans de grands appartements bien desservis par le tram ou les bus ;
– acquisition dans une résidence étudiante privée de bonne qualité, en veillant aux charges et à la solidité de l’exploitant.
Dans ce segment, le taux de vacance est quasiment nul à chaque rentrée, mais il faut anticiper la rotation et alléger au maximum la gestion (baux courts, renouvellement rapide, ameublement robuste).
Patrimonial haut de gamme
Pour des investisseurs davantage orientés vers la conservation de patrimoine que vers le rendement court terme, des secteurs comme Velotte, certaines rues prisées de la Boucle, Bregille avec vue sur la Citadelle, ou certaines maisons de Saint-Ferjeux ou Tilleroyes, offrent un cadre de vie remarquable.
Le rendement brut y sera souvent modéré (3–4 %), mais compensé par :
– une meilleure résistance en cas de repli du marché ;
– un potentiel de plus-value plus important sur le long terme ;
– une liquidité confortable à la revente auprès d’acheteurs en résidence principale.
Fiscalité locale, charges et pièges à éviter
La rentabilité réelle d’un investissement dépend moins du rendement brut affiché que de la prise en compte des charges, de la fiscalité et des aléas. Besançon ne fait pas exception.
Taxe foncière et impôts locaux
La taxe foncière moyenne pour un logement de 70 m² est estimée autour de 1 365 € par an à Besançon, soit un peu en dessous de la moyenne nationale (~1 400 €). Cela représente environ l’équivalent de 1,4 mensualité d’emprunt supplémentaire, ou 110–120 € par mois, à intégrer dans le calcul de cash-flow.
Les taux de taxe foncière sont actuellement élevés pour compenser l’ancienneté des valeurs cadastrales, qui datent des années 1970. Une réforme nationale prévue à partir de 2026 actualisera progressivement ces valeurs. Cette mise à jour pourrait augmenter la base taxable de certains biens, et donc le montant de l’impôt, même sans hausse des taux d’imposition.
Charges de copropriété et travaux
Beaucoup d’investisseurs se font piéger par une sous-estimation des charges réelles :
– chauffage collectif vieillissant ;
– travaux de toiture, façade, ascenseur ;
– mise aux normes électriques ou accessibilité.
Dans un immeuble ancien mal entretenu, la facture peut lourdement rogner le rendement. À Besançon comme ailleurs, il est prudent de :
Avant l’acquisition d’un bien en copropriété, il est crucial d’examiner les derniers procès-verbaux d’assemblée générale et de vérifier l’état du fonds de travaux ainsi que les appels de charges. Il faut également se méfier des biens à bas prix avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé F ou G, car ils pourraient être interdits à la location sans d’importants travaux de rénovation.
Prix d’achat : ne pas confondre bonne affaire et mirage
Avec une hausse de plus de 25 % des prix en cinq ans, le marché reste plus cher qu’en 2018, même s’il demeure abordable comparé à d’autres villes. Les études montrent que la rentabilité moyenne des petites surfaces est très dépendante du prix d’acquisition : payer 10 à 15 % au-dessus du marché peut suffire à transformer un excellent investissement en projet médiocre.
Les plateformes d’estimation (Meilleurs Agents, PriceHubble, etc.) et les bases de transactions publiques (DVF) sont de précieux outils pour vérifier les prix réellement payés dans le quartier ciblé. La négociation reste possible, notamment dans les secteurs où l’offre à la vente est abondante (certains morceaux de Battant ou de Planoise, par exemple).
Besançon face aux grands marchés français et européens
Dans un contexte national et international parfois chahuté, il est utile de situer Besançon par rapport à d’autres marchés.
En France : un couple prix/rendement très compétitif
Au niveau national, la rentabilité brute moyenne tourne autour de 4,8 %, avec de fortes disparités :
– grandes métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nice : rendements faibles (3–4 %) mais forte valeur patrimoniale ;
– villes intermédiaires en reconversion (Saint-Étienne, Roubaix, Mulhouse, Perpignan) : rendements élevés (7–8 %), mais risques plus importants (vacance, dépréciation possible) ;
– villes moyennes attractives comme Limoges, Brest, Le Mans, Clermont-Ferrand, Amiens, Besançon : rendements autour de 6 %, bonne stabilité démographique et économique.
Avec une rentabilité moyenne autour de 6 %, supérieure de plus de 1,8 point à la moyenne française, et des prix au m² environ deux à quatre fois inférieurs à ceux de Paris, Besançon se positionne comme un excellent compromis pour un investisseur qui cherche :
– un marché ni trop petit, ni trop spéculatif ;
– une demande locative profonde et diversifiée ;
– un risque de vacance raisonnable.
Face aux marchés frontaliers (Suisse, grandes métropoles)
La proximité de la Suisse et le différentiel de prix avec des villes comme Genève ou Lausanne expliquent l’intérêt croissant de certains acheteurs frontaliers pour les départements de l’Est, dont le Doubs. Dans le Jura et le Doubs, les acheteurs suisses représentent parfois plus de 40 à 60 % des acquéreurs étrangers, avec des budgets supérieurs à ceux des locaux.
La demande extérieure soutient les prix des maisons familiales et belles propriétés à Besançon. Comparée à la Suisse (souvent > 9 000 CHF/m²), la ville reste une alternative très abordable malgré une croissance modérée des prix.
Comment structurer son projet d’investissement à Besançon ?
Pour passer de l’analyse à l’action, plusieurs étapes concrètes permettent de maximiser ses chances de réussite.
1. Définir son objectif et son budget
Il est essentiel de clarifier dès le départ si l’on recherche :
– du rendement (cash-flow positif, forte rentabilité brute) ;
– de la défiscalisation (Pinel, LMNP, déficit foncier) ;
– du patrimoine (plus-value à long terme, biens de qualité) ;
– ou une combinaison des trois.
Le budget doit intégrer non seulement le prix du bien, mais aussi :
– les frais de notaire (environ 7–8 % dans l’ancien, 2–3 % dans le neuf) ;
– un éventuel budget travaux (travaux légers à lourds) ;
– un matelas de sécurité de 10–15 % pour les imprévus.
2. Choisir le bon quartier en fonction de la stratégie
Quelques repères pour faire simple :
Guide par typologie de bien et secteur pour optimiser votre projet immobilier dans la capitale comtoise.
Ciblez l’hypercentre, Battant, Chaprais, Bouloie-Temis et les Hauts du Chazal pour ce type d’investissement.
Privilégiez Planoise, certains secteurs de Palente, Clairs Soleils et les quartiers populaires en requalification.
Orientez-vous vers Montrapon et les quartiers bien desservis à proximité des campus ou des grands employeurs.
Recherchez des biens à Velotte, Bregille (avec vue), dans les secteurs prisés de la Boucle, ou de belles maisons à Saint-Ferjeux et Tilleroyes.
3. Arbitrer entre ancien, neuf et rénovation
– ancien sans travaux importants : produit « clé en main » pour débuter, à condition de vérifier DPE, charges et copropriété ;
– ancien à rénover : pour investisseurs à l’aise avec les travaux, permet de créer de la valeur et d’optimiser la fiscalité (LMNP, déficit foncier) ;
– neuf : investisseurs recherchant la sécurité, la simplicité, les garanties et la défiscalisation via le Pinel ou assimilés.
4. Choisir le bon régime fiscal
Deux grandes familles de régimes coexistent :
Pour une location nue, deux régimes sont possibles : le micro-foncier (avec un abattement de 30 % sur les loyers, plafonné à 15 000 €) ou le régime réel (permettant la déduction des charges et des travaux importants). Pour une location meublée (LMNP), les options sont le micro-BIC (avec un abattement forfaitaire de 50 %) ou le régime réel (qui autorise l’amortissement du bien et du mobilier, un levier puissant pour réduire l’impôt).
À Besançon, compte tenu des montants de loyers et de la structure du marché, le LMNP au réel est souvent l’outil le plus efficace pour la location meublée de petites surfaces.
5. Anticiper la gestion locative
Même dans une ville à faible vacance, la gestion reste un point sensible :
– sélection rigoureuse des locataires (garant, Visale, dossiers complets) ;
– gestion de la rotation dans le segment étudiant (remises en état rapides, visites, état des lieux fréquents) ;
– délégation éventuelle à une agence si l’on réside loin, avec des honoraires en général entre 8 et 12 % des loyers encaissés.
Conclusion : Besançon, une ville calibrée pour l’investisseur de long terme
Besançon réunit une combinaison rare de critères favorables à l’investissement locatif :
– des prix d’achat encore modérés autour de 2 400–2 600 €/m², loin des excès des grandes métropoles ;
– un rendement brut moyen autour de 6 %, largement supérieur à la moyenne nationale ;
– une forte proportion de locataires (près de deux habitants sur trois) ;
– une population étudiante en croissance continue et un marché locatif étudiant structurellement sous-offreur ;
– un tissu économique solide, basé sur la santé, les microtechniques, la recherche et les services ;
– un cadre de vie attractif, gage de demande soutenue à long terme.
Pour un investisseur prêt à réaliser une étude de marché locale, à choisir précisément son quartier et à maîtriser les charges et la fiscalité, Besançon présente actuellement l’un des meilleurs compromis rendement/risque parmi les villes françaises de moins de 150 000 habitants.
Le secret d’un investissement réussi y tient en quelques lignes : cibler les petites surfaces bien situées, privilégier le meublé ou la colocation lorsque c’est pertinent, intégrer le coût de la rénovation énergétique et de la taxe foncière dans ses calculs, et miser sur la qualité du bien et de la gestion plutôt que sur la seule chasse au rendement brut. Dans cette optique, investir dans l’immobilier à Besançon peut constituer un pilier solide d’une stratégie patrimoniale diversifiée à l’échelle nationale… et même européenne.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Besançon
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Besançon pour chercher du rendement locatif et une exposition à une ville dynamique de l’Est de la France. Budget alloué : 300 000 à 450 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs quartiers (Battant, Chaprais, Viotte), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble de rapport ou un grand appartement divisible proche du centre et des établissements universitaires, combinant un rendement locatif brut cible de 5 à 6 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux de rafraîchissement) d’environ 380 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent, notaire, expert-comptable), optimisation fiscale (meublé, régime réel) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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