Investir dans l’immobilier à Orléans : le guide complet pour se lancer sans se tromper

Publié le 28 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Orléans coche de plus en plus de cases pour les investisseurs immobiliers : proximité immédiate de Paris, marché encore abordable, forte proportion de locataires, gros vivier d’étudiants et de jeunes actifs, projets urbains ambitieux et rentabilités locatives supérieures à la moyenne nationale. Mais derrière ces atouts, il y a des nuances importantes selon les quartiers, les types de biens, le mode de financement et la fiscalité choisie.

Orléans, une ville de taille moyenne au profil très locatif

Implantée sur les bords de Loire, à environ une heure de train de Paris, Orléans est la préfecture du Loiret et capitale de la région Centre‑Val de Loire. La commune compte un peu plus de 116 000 habitants, tandis que l’aire urbaine dépasse largement les 280 000 habitants et vise les 300 000 d’ici 2035. La population de l’agglomération progresse autour de +0,8 % par an, avec un poids important des 15‑29 ans, plus élevé que dans les territoires voisins.

Le parc de logements est majoritairement composé d’appartements (environ 76 % des résidences principales), avec une part significative de petits logements : 11,6 % de studios et près de 48 % de logements d’une ou deux pièces. La ville compte environ 67 700 logements, dont 86 % de résidences principales et 10 % de logements vacants, un taux qui laisse un peu de marge mais n’indique pas un marché détendu pour autant, puisque la tension locative est évaluée à 9 à 10 sur 10 selon les indicateurs spécialisés.

Prix, loyers et rendements : un marché encore abordable, mais actif

Dans le paysage français, Orléans se situe dans une zone médiane intéressante : plus chère que la plupart des villes moyennes de province, mais très loin des niveaux de Lyon, Bordeaux ou évidemment Paris. Cette situation crée un rapport prix/loyer favorable pour l’investisseur.

Niveaux de prix : où se situe Orléans en 2025‑2026 ?

Les différentes sources convergent sur une fourchette de 2 000 à 3 000 €/m² pour la majorité des transactions, avec des écarts selon les quartiers et le type de bien. On peut résumer ainsi :

Sur les dernières années, le marché a connu un mouvement contrasté. Après la poussée post‑Covid portée par l’arrivée de nombreux ménages franciliens, plusieurs indicateurs font état d’une correction récente, avec des baisses de l’ordre de 5 à 12 % sur trois ans selon les indices. Parallèlement, d’autres séries statistiques montrent encore des hausses modérées sur un an (+2 à +4 %), preuve d’un marché segmenté où les bons produits situés dans les quartiers les plus recherchés résistent bien, voire continuent de grimper, tandis que les biens mal placés ou énergivores doivent s’ajuster.

Des loyers dynamiques et une tension locative élevée

Sur le front des loyers, la tendance est clairement à la hausse, mais dans des proportions encore maîtrisées comparées à d’autres métropoles.

Les données récentes montrent :

Sur un an, les loyers ont progressé d’environ 4,5 %, avec des variations selon la typologie : +6 % pour les studios, +2,9 % pour les T2, +5,6 % pour les T3 et plus. Sur cinq ans, les hausses cumulées tournent autour de 8 à 12 %. Le centre‑ville, Saint‑Marceau et le quartier Bourgogne figurent parmi les plus chers, tandis que La Source ou Saint‑Jean‑de‑la‑Ruelle restent plus accessibles.

Rendements : Orléans au‑dessus de la moyenne nationale

Côté rentabilité, Orléans se situe au‑dessus de la moyenne française. À l’échelle du pays, le rendement brut tourne autour de 4,2 %. À Orléans, selon les méthodes de calcul et segments, les chiffres varient, mais le constat est constant : le rendement est supérieur.

Pour des petites surfaces en ville (studios, T1, T2), on observe fréquemment des rendements bruts autour de 5,5 à 6,5 %, voire plus dans certains quartiers ciblés comme La Source en meublé étudiant ou colocation. Les maisons familiales dans les quartiers résidentiels offrent souvent des rendements bruts un peu plus bas, mais avec un potentiel de valorisation à long terme plus important si l’on anticipe les projets urbains et la rareté de ce type de bien.

Zoom quartiers : où investir à Orléans selon votre stratégie ?

Le choix du quartier est déterminant dans la réussite d’un investissement locatif. Orléans offre plusieurs secteurs au profil très différent, avec des combinaisons variées de prix, de demande, de rendements et de perspectives de valorisation.

Centre‑ville et hypercentre : la valeur sûre, plus chère mais très liquide

Le centre‑ville historique concentre l’essentiel de l’attractivité urbaine : rues commerçantes, vieux bâti rénové, cathédrale Sainte‑Croix, proximité tram et gare, vie culturelle dense. Ce secteur attire autant les étudiants que les jeunes actifs et les retraités, ce qui garantit une demande locative quasi permanente.

Les données varient selon les découpages, mais on peut dégager quelques repères :

Les appartements de caractère bien situés se vendent sans difficulté entre 2 600 et 3 000 €/m², parfois davantage sur les emplacements premium (Martroi‑Cathédrale, Bourgogne‑Châtelet, Plantes‑Dauphine). Les données de quartier montrent par exemple des prix d’appartements à plus de 3 100 €/m² à Martroi‑Cathédrale ou Bourgogne‑Châtelet.

Côté loyers, l’hypercentre est naturellement en haut de la fourchette : jusqu’à 16 €/m² pour des meublés et 13 €/m² pour des locations nues, avec un rendement brut meublé moyen autour de 5,17 %, dans une fourchette de 4,38 à plus de 6 % selon l’état du bien et la qualité de la gestion. La forte densité de studios et T2 (près de 50 % des logements de centre‑ville) favorise les stratégies ciblant étudiants et jeunes salariés.

L’hypercentre se prête très bien :

– à la location meublée classique (LMNP),

– aux formats colocation dans des grands appartements haussmanniens,

– et aux locations de courte durée dans le respect de la réglementation locale, qui attire touristes et clientèle affaires.

Le prix d’entrée plus élevé impose néanmoins de travailler finement sa rentabilité nette et de ne pas surpayer un bien simplement parce qu’il est “plein centre”.

Dunois – Châteaudun : le compromis très recherché

À proximité immédiate du centre et de la gare, le quartier Dunois‑Châteaudun est l’un des plus prisés des Orléanais. Il combine un cadre résidentiel calme, des écoles, des commerces de proximité, de nombreux espaces verts et une excellente accessibilité.

illustrent bien son positionnement

Les chiffres

Le quartier attire massivement étudiants et jeunes actifs, notamment en raison de sa proximité avec la gare pour les navetteurs vers Paris et sa desserte en transports en commun. Les prix sont sensiblement inférieurs à ceux des rues les plus chères du centre, ce qui améliore mécaniquement les rendements tout en préservant un potentiel de valorisation : beaucoup d’acheteurs recherchent précisément cette zone pour se loger.

Pour l’investisseur, Dunois offre un excellent terrain pour de la location longue durée en meublé, ciblant T1 et T2 pour étudiants et jeunes pros, et T3 pour couples sans enfants. L’équilibre est bon entre risque de vacance très faible, loyers corrects et prix d’achat encore raisonnables.

Carmes – Madeleine : cœur de ville en mutation, bon potentiel

Le secteur Carmes‑Madeleine, à l’ouest du centre, bénéficie d’une localisation stratégique, d’un riche tissu commerçant et d’un patrimoine architectural varié, allant de l’ancien rénové à des immeubles contemporains. Il est desservi par le tram et de grands axes routiers et fait l’objet d’un important projet d’aménagement (ZAC Carmes‑Madeleine, PLUi).

Le prix au mètre carré y reste relativement accessible par rapport aux pleins hypercentres orléanais :

Sa particularité : un bon compromis entre tranquillité résidentielle et proximité immédiate du cœur de ville, qui séduit aussi bien les familles que les actifs. La diversité du parc (ancien, récent, logements de standing ou plus simples) permet d’adapter sa stratégie selon le budget. Les projets urbains en cours devraient renforcer à la fois l’attractivité et la valorisation des biens à moyen terme.

Saint‑Marceau : le “village dans la ville” en pleine transformation

Situé au sud de la Loire, Saint‑Marceau est le quartier le plus peuplé d’Orléans (environ 24 000 habitants). Longtemps sous‑estimé, ce secteur est aujourd’hui en pleine expansion grâce à de nouveaux programmes immobiliers, la réhabilitation d’anciens logements, et une excellente desserte (tram, bus), tout en profitant d’un cadre verdoyant à proximité du parc floral de La Source et des bords de Loire.

Le quartier est souvent décrit comme un “village dans la ville”, avec une vraie vie de quartier et un environnement calme qui attire les familles. Pour l’investisseur, son intérêt tient à la fois à ses prix encore très raisonnables et à l’évolution prévisible à la hausse de la cote, portée par les importants projets d’urbanisme et la raréfaction de l’offre dans les secteurs plus centraux.

Les biens de deux ou trois pièces y sont majoritaires, ce qui répond parfaitement à la demande locale. Les nouveaux programmes peuvent être utilisés pour du Pinel (la ville est en zone B1) ou du meublé longue durée. Les maisons, plus rares, offrent une perspective patrimoniale intéressante.

La Source : rendement fort, stratégie étudiante

La Source, situé au sud de la ville, est un quartier à part. Longtemps considéré comme périphérique, il bénéficie aujourd’hui d’atouts de plus en plus convoités pour l’investissement locatif : forte concentration d’établissements universitaires, nombreux espaces verts, cadre résidentiel calme et bonnes liaisons par les transports en commun.

Côté chiffres, La Source affiche la meilleure rentabilité brute moyenne en meublé de toute la ville :

La présence d’un campus universitaire et d’écoles rend le quartier particulièrement propice à la location meublée, aux colocations étudiantes et aux petites surfaces. On y trouve aussi des résidences plus cossues et des maisons bourgeoises, ce qui permet d’envisager des stratégies plus patrimoniales.

L’investisseur devra cependant travailler la qualité du bien et du mobilier pour se distinguer de l’offre existante, dans un secteur où la concurrence sur les studios peut être significative.

Argonne et Barrière Saint‑Marc : quartier en développement, entrée de gamme rentable

À l’est, les quartiers Argonne / Barrière Saint‑Marc offrent un environnement résidentiel dense, de nombreux parcs, écoles, commerces de proximité et une très bonne desserte en transports. Les prix au mètre carré y sont plus bas que dans les secteurs “bourgeois” d’Orléans, autour de 1 800 €/m² en moyenne, ce qui en fait une cible de choix pour les investisseurs à budget plus serré.

Dans ces quartiers en transition, on peut viser :

– des appartements de taille moyenne (T2, T3) à rénover légèrement pour créer de la valeur,

– des immeubles de petites tailles pour qui souhaite se constituer un parc locatif plus vaste,

– et des stratégies combinant rendement annuel correct et pari sur la montée des prix à moyen terme.

Rive Sud et communes périphériques : jouer le long terme et/ou le budget

Au‑delà des grands quartiers intra‑muros, plusieurs secteurs méritent l’attention :

– La rive sud de la Loire dans son ensemble (au‑delà de Saint‑Marceau) connaît un véritable renouveau grâce à des opérations urbaines, des infrastructures nouvelles et un cadre de vie plus vert. Les prix y restent attractifs et le potentiel de valorisation est important.

– Fleury‑les‑Aubrais, au nord de la ville, propose des prix nettement inférieurs : autour de 1 863 €/m² pour un appartement et 2 303 €/m² pour une maison. C’est une option intéressante pour des budgets serrés, en visant notamment les locataires qui travaillent à Orléans mais cherchent un loyer plus faible.

– D’autres communes limitrophes comme Olivet, Saint‑Jean‑de‑Braye, Saint‑Jean‑de‑la‑Ruelle, Saran ou Saint‑Jean‑le‑Blanc affichent des prix généralement légèrement inférieurs à Orléans, pour des loyers pas si éloignés. Le différentiel peut améliorer le rendement brut au prix d’un risque de vacance un peu supérieur selon le micro‑emplacement.

Quel type de bien acheter à Orléans ?

La structure de la demande orléanaise plaide clairement pour certaines typologies de biens.

Studios et T1/T2 : la cible naturelle

Les chiffres de prix au mètre carré montrent que les petites surfaces sont plus chères au m², mais ce sont aussi celles qui génèrent les loyers les plus élevés au m² et les délais de vacance les plus courts. Dans Orléans, on observe par exemple :

Les studios et T1 bien placés (centre‑ville, Dunois, Carmes, La Source) sont particulièrement adaptés :

– à la location meublée LMNP,

– à la clientèle étudiante,

– ou aux jeunes actifs en début de carrière.

T3 et T4 : équilibre rendement / stabilité

Les appartements de trois ou quatre pièces se louent davantage à des couples, de jeunes familles ou des colocations structurées. Le prix au mètre carré y est un peu plus faible à l’achat, mais le loyer au mètre carré descend aussi légèrement. Au final, le rendement brut est souvent un peu inférieur à celui des T1/T2, mais la stabilité locative sur la durée est souvent meilleure.

Maisons : un pari patrimonial

Les maisons à Orléans se négocient en moyenne autour de 2 600 à 2 800 €/m², avec cette fois une grande disparité selon la surface. Les T3 maisons peuvent atteindre près de 2 900 €/m², quand les grandes maisons familiales dépassent rarement 2 650 €/m² au m². Elles attirent plutôt des familles, avec des loyers plus élevés en valeur absolue mais un rendement brut parfois en deçà des petits appartements, d’autant que les charges d’entretien sont plus lourdes.

Cependant, plusieurs professionnels locaux soulignent le potentiel des maisons à rénover dans certains quartiers : elles peuvent offrir une plus‑value importante après travaux, surtout à proximité de nouvelles infrastructures ou dans des zones en requalification.

Coûts d’acquisition : ne pas sous‑estimer les “frais de notaire”

Comme partout en France, l’achat d’un bien immobilier à Orléans s’accompagne de frais d’acquisition souvent appelés “frais de notaire”, qui représentent en réalité un ensemble de taxes, débours et honoraires.

Pour un investissement dans l’ancien, la règle d’ordre de grandeur est simple :

– compter entre 7 % et 10 % du prix d’achat au total,

– dont environ 80 % de droits et taxes reversés à l’État, au département et à la commune,

– 10 % de débours (documents, formalités, interventions de tiers),

– et 10 % d’émoluments du notaire proprement dits.

À titre indicatif, les émoluments du notaire sont calculés selon un barème dégressif national :

Ces tranches s’appliquent successivement à la valeur du bien. Pour un bien standard autour de 150 000 à 200 000 €, la rémunération du notaire reste donc modeste rapportée au coût global de l’opération, la majorité des sommes étant composée de taxes.

– intégrer ces montants dans le plan de financement (ils ne sont en général pas financés par le prêt),

– utiliser un simulateur en ligne pour valider le budget global,

– et éventuellement négocier, dans certaines limites, un léger rabais sur les émoluments lorsque la loi le permet (remise possible de l’ordre de 10 % au‑delà d’un certain seuil, à la discrétion de l’étude).

Financer son investissement à Orléans : conditions et leviers

Le marché français du crédit immobilier reste attractif à l’échelle européenne, avec des taux moyens autour de 3 à 4 % sur 20 ans ces dernières années, et une orientation à la baisse depuis fin 2024. Les banques se montrent plutôt ouvertes aux investisseurs, y compris non résidents, mais sous conditions strictes.

Les grandes lignes à retenir :

– durée courante : 15 à 25 ans (20 ans pour la plupart des non‑résidents) ;

– apport exigé : en général 20 à 30 % du prix + frais pour un non‑résident ;

– ratio d’endettement : autour de 33 à 35 % des revenus bruts maximum ;

– prêts à taux fixe privilégiés, limitant le risque de hausse de mensualités ;

– possibilité de prêts “in fine” via certaines banques privées pour les gros patrimoines.

– recourir à une banque classique française (souvent plus simple si l’on est résident ou expatrié français) ;

– passer par un courtier spécialisé dans les non‑résidents ou les montages patrimoniaux, pour optimiser le taux et les conditions ;

– utiliser des dispositifs spécifiques (prêt à taux zéro, prêt Action Logement) si l’achat est mixte résidence principale / investissement, ce qui est plus rare.

Le contexte local est plutôt favorable : rapport prix/revenus correct, taux d’intérêt désormais plus raisonnables qu’en 2023, et un rendement locatif suffisant pour couvrir la majeure partie de la mensualité dans de nombreux cas, à condition de rester discipliné sur le prix d’achat et de bien intégrer l’ensemble des charges (copropriété, vacance, travaux, fiscalité).

Fiscalité de l’investissement : Pinel, LMNP et autres leviers

Orléans, située en zone B1, est éligible à plusieurs dispositifs fiscaux qui peuvent booster la rentabilité nette.

Pinel dans le neuf : réduire son impôt en échange d’un loyer plafonné

Le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu en échange d’un engagement de location à loyer plafonné, à des locataires sous conditions de ressources, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. À Orléans, les paramètres sont les suivants :

Pinel peut être particulièrement intéressant dans les quartiers en renouvellement ou en périphérie immédiate (Saint‑Marceau, Rive Sud, certaines opérations à Madeleine ou La Source), où les loyers de marché se situent non loin des plafonds, évitant ainsi une trop forte décote. Il faut cependant rester vigilant sur le prix au mètre carré des programmes neufs, souvent supérieur à 3 800‑4 000 €/m², ce qui peut rogner la rentabilité brute si l’on ne bénéficie pas d’un effort fiscal significatif.

LMNP (loueur en meublé non professionnel) : le régime roi à Orléans

Compte tenu du poids des étudiants et jeunes actifs, la location meublée apparaît comme un outil fiscal et économique particulièrement efficace à Orléans. Avec le statut LMNP, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et peuvent être traités de deux façons :

– Régime réel : il permet de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, charges de copropriété, taxes, etc.) et surtout d’amortir le bien et le mobilier. Ce mécanisme rend possible, dans de nombreux cas, de neutraliser totalement l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années, malgré un rendement brut de 5 à 6 %.

Autres éléments fiscaux à garder en tête

L’investisseur devra également intégrer : les risques associés à son investissement, la diversification de son portefeuille, et les tendances du marché.

– la taxe foncière, variable selon le quartier, mais souvent de l’ordre de quelques centaines à quelques milliers d’euros par an ;

– la taxe d’habitation éventuelle (principalement pour les résidences secondaires ou les biens non loués au 1er janvier) ;

– la CFE (cotisation foncière des entreprises) en cas de location meublée considérée comme activité professionnelle, dans des montants généralement modérés ;

– et à plus long terme, la fiscalité sur la plus‑value immobilière en cas de revente, avec des abattements progressifs à partir de la 6e année, jusqu’à exonération totale de l’impôt sur la plus‑value après 22 ans de détention (et des prélèvements sociaux après 30 ans).

Pour les non‑résidents, s’ajoutent des spécificités (taux minimums, prélèvements sociaux, conventions fiscales avec le pays de résidence) qui justifient clairement un accompagnement spécialisé.

Tendances urbaines et projets : miser sur l’avenir

L’un des atouts majeurs d’Orléans pour un investisseur à moyen/long terme tient à l’ampleur des projets urbains en cours. On peut citer notamment :

Ces projets, portés par une métropole qui investit massivement (près de 68 M€ d’investissements municipaux prévus en 2026), auxquels s’ajoutent 10 M€ d’Orléans Métropole pour l’espace public, sont de nature à maintenir l’attractivité d’Orléans sur le long terme, au‑delà des aléas conjoncturels du marché immobilier.

Pour un investisseur, comprendre où se situent ces opérations, quels quartiers vont gagner en accessibilité, en espaces verts, en services, est un levier majeur pour faire un pari gagnant sur la valorisation future.

Stratégies d’investissement à Orléans : quelques scénarios concrets

À partir de ces données, on peut esquisser plusieurs profils de projets typiques.

Scénario 1 : petit budget, rendement maximal

Profil : investisseur visant un fort rendement brut avec un ticket d’entrée limité (autour de 100 000 €).

Options possibles :

– studio ou T1/T2 à La Source, Argonne ou périphérie proche, à rénover légèrement pour optimiser le loyer ;

– location meublée en LMNP, ciblant étudiants ou jeunes salariés ;

– rendement brut cible : 6 % voire plus, en acceptant un environnement moins premium et un peu plus de gestion.

Scénario 2 : cœur de ville, qualité patrimoniale

Profil : investisseur patrimonial, acceptant un rendement brut plus modéré mais misant sur la valorisation et la liquidité à la revente.

Options possibles :

Scénario 3 : famille / long terme en quartier résidentiel

Profil : investisseur souhaitant un actif stable, éventuellement dans une optique de future résidence principale.

Options possibles :

– maison ou grand T4 à Saint‑Marceau, La Source, ou communes limitrophes (Olivet, Saint‑Jean‑de‑Braye), proche des écoles et du tram ;

– location nue à une famille, bail classique, moins de rotation de locataire ;

– rendement brut modéré (4‑5 %), mais moindre besoin de gestion quotidienne, bon potentiel de plus‑value si le quartier est en hausse.

Scénario 4 : neuf et défiscalisation

Profil : contribuable fortement imposé cherchant à réduire son IR tout en se constituant un patrimoine.

Options possibles :

– appartement neuf en Pinel dans un programme bien situé (quartier en développement avec demande locative réelle, vérification que le loyer plafond ne soit pas trop en deçà du marché) ;

– engagement de location de 9 ans pour profiter d’une réduction de 18 % sur le prix (dans la limite de 300 000 €) ;

– rendement brut parfois plus faible sur le loyer facial, mais rendement global après avantage fiscal plus compétitif.

Dans tous les cas, la clé reste la même : ne pas surpayer le bien, vérifier très concrètement les loyers de marché dans le micro‑quartier ciblé, et anticiper les charges et travaux sur plusieurs années.

Risques et points de vigilance : Orléans n’échappe pas aux règles de base

Même si le marché orléanais présente de nombreux atouts, il n’est pas exempt de risques. Les principaux points à surveiller sont ceux qu’on retrouve dans toute stratégie immobilière :

L’expérience montre que ces risques sont largement maîtrisables à Orléans dès lors qu’on :

– cible des secteurs déjà éprouvés (centre, Dunois, Carmes‑Madeleine, Saint‑Marceau, La Source) ou à fort potentiel après étude approfondie (Argonne, rive sud élargie) ;

– choisit une typologie adaptée à la demande locale (petites surfaces pour étudiants/jeunes actifs, T3/T4 pour familles) ;

– et s’entoure de professionnels (agents, gestionnaires, courtiers, notaires) connaissant finement le marché local.

En résumé : pourquoi Orléans mérite une place dans un portefeuille immobilier

Au regard des données disponibles, investir dans l’immobilier à Orléans présente plusieurs forces cumulées rarement réunies dans une même ville :

L’enjeu pour l’investisseur n’est donc pas de savoir si Orléans est une bonne idée en soi, mais plutôt de choisir le bon quartier, le bon type de bien, le bon mode d’exploitation et la bonne stratégie fiscale. Avec une approche rigoureuse, une connaissance fine du terrain et une vision de moyen terme, la ville ligérienne peut constituer une pièce maîtresse d’un portefeuille immobilier diversifié.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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