Investir dans l’immobilier à Tourcoing : la ville populaire qui rattrape Lille

Publié le 28 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Tourcoing n’est plus seulement cette ancienne cité textile coincée entre Lille et la frontière belge. En une décennie, la ville a enclenché une vraie mue urbaine, tout en restant l’un des marchés immobiliers les plus accessibles de la métropole lilloise. Pour un investisseur, c’est précisément cette combinaison – prix d’achat encore raisonnables, rendements élevés et projets urbains massifs – qui fait de Tourcoing un terrain de jeu à part.

Une grande ville populaire au cœur de la métropole lilloise

Avec près de 98 000 à 99 000 habitants et une superficie de 15,2 km², Tourcoing est la troisième ville la plus peuplée des Hauts-de-France et la deuxième de la Métropole Européenne de Lille (MEL). Elle s’inscrit dans un bassin de vie d’environ 1,2 million d’habitants, à la jonction du pôle Lille–Roubaix et de l’Eurométropole Lille–Kortrijk–Tournai qui dépasse les 2 millions d’habitants.

Dans le même temps, Tourcoing reste une ville populaire : le revenu médian annuel des ménages tourne autour de 22 897 €, très proche de la médiane nationale, avec un taux de chômage élevé (jusqu’à 23,6 % selon certaines sources, autour de 13,9 % pour les 15–64 ans dans d’autres séries récentes). Cela conditionne le niveau des loyers, les profils de locataires et l’intérêt de viser des produits très “coûts maîtrisés” plutôt que du haut de gamme sur l’ensemble du territoire communal.

Un marché immobilier encore bon marché, mais en nette hausse

Longtemps à la traîne, le marché immobilier de Tourcoing a rattrapé une partie de son retard. On est loin de Lille, mais la hausse des prix est spectaculaire sur dix ans.

Niveaux de prix et évolution récente

Les sources varient légèrement selon la méthode de calcul et les dates de référence, mais toutes racontent la même histoire : Tourcoing reste nettement moins cher que Lille, tout en ayant fortement augmenté.

Un premier regard sur les ordres de grandeur :

Sur dix ans, les appartements ont pris environ 25 %, les maisons près de 29 %. Sur certaines séries, les prix des appartements ont bondi de plus de 50 % en cinq ans, et ceux des maisons d’environ 17 à 32 %, selon le type de bien (ancien ou neuf). La dynamique s’est même accélérée récemment : +11,3 % sur deux ans pour les prix moyens, +13 % sur douze mois entre mi‑2024 et mi‑2025 pour certains indices.

Ancien vs neuf, maisons vs appartements

Le marché tourquennois reste dominé par l’ancien, notamment les fameuses “maisons 1930” typiques du Nord, qui constitueraient près de 70 % du parc de maisons. Le neuf, plus cher au m², se concentre sur quelques opérations ciblées (Union, Flocon, centre, Bourgogne, etc.), souvent éligibles au Pinel.

Quelques repères de prix par segment :

L’écart entre ancien et neuf est donc net : près de 1 200 €/m² de différence en médiane. Pour un investisseur, l’ancien à rénover, particulièrement les maisons 1930, reste la carte maîtresse pour dégager des rendements élevés, surtout si l’on active les leviers fiscaux (déficit foncier, Denormandie, MaPrimeRénov’, etc.).

Des prix largement inférieurs à Lille

C’est l’un des grands atouts de Tourcoing : les prix y sont 20 à 40 % plus bas qu’à Lille selon les sources et les quartiers. Un tableau de comparaison l’illustre bien :

Tourcoing se positionne donc comme un compromis intéressant : plus cher que Roubaix ou certaines villes industrielles (Saint-Étienne, Mulhouse), mais avec un environnement métropolitain plus porteur et un potentiel de valorisation lié aux grands projets urbains et au report de la demande lilloise.

Une ville de locataires, dans une “zone tendue”

Pour réussir un investissement locatif, il faut une demande solide. À Tourcoing, elle est bien là.

La ville compte environ 44 000 à 45 700 logements, dont plus de 90 % de résidences principales. Environ 48 à 51 % des habitants sont propriétaires, 49 à 52 % locataires. Un expert local, Thomas Gourdin, évoque même un ratio de 60 % de locataires pour 40 % de propriétaires, en se fondant sur sa pratique du marché. Dans tous les cas, le message est clair : la location est dominante.

Tourcoing est classée en zone B1 du dispositif Pinel et reconnue comme zone tendue. Concrètement, cela signifie :

– une tension entre offre et demande de logements, en particulier sur certains segments ;

– la possibilité d’appliquer le Pinel dans le neuf ou la réhabilitation lourde, avec plafonds de loyers et de ressources des locataires ;

– des règles spécifiques sur les préavis réduits des locataires (1 mois) et sur la taxe sur les logements vacants.

Pour un investisseur, cette tension structurelle combinée à des prix bas est un cocktail favorable à la fois pour le taux d’occupation et pour le rendement.

Des rendements locatifs parmi les plus attractifs de France

Les chiffres de rendement font de Tourcoing l’une des étoiles montantes des villes moyennes pour l’investissement locatif.

Niveaux de loyers et évolution

Sur les dernières années, les loyers ont progressé plus vite que les prix d’achat, ce qui a mécaniquement dopé les rendements bruts.

Les grands repères sont les suivants :

En valeur absolue, les loyers restent abordables pour les locataires, avec des tickets moyens souvent compris entre 450 et 900 € selon la typologie :

– autour de 450–520 € pour un T1 selon les sources,

– entre 600 et 750 € pour un T2,

– environ 750 à 900 € pour un T3.

Mais ramenés à des prix d’achat qui tournent en moyenne autour de 1 900 €/m², ces loyers génèrent des rendements remarquables.

Rendements bruts : 6 à 8 % en moyenne, plus en ciblant

Les différentes études convergent : le rendement brut moyen à Tourcoing se situe entre 6,3 % et 7,7 %, avec des variations fortes selon le type de bien, le quartier et la stratégie (nu / meublé / colocation).

Une étude détaillée par typologie (année 2018) donne un panorama instructif :

On voit que les maisons de 4 pièces et les T2/T3 en appartement tirent particulièrement bien leur épingle du jeu.

Rendement net et net-net : ce qu’il reste vraiment

Un bon investissement à Tourcoing est généralement défini comme un projet affichant : une rentabilité attractive, un potentiel de valorisation, et une gestion des risques adéquate.

– au moins 5 % de rendement brut,

– au moins 3,5 % de net (après charges non récupérables, taxe foncière, assurance, entretien),

– au moins 2,5 % de “net-net” (après fiscalité).

En pratique, les charges propriétaires représentent souvent 15 à 25 % des loyers (taxe foncière moyenne autour de 1 200 €, assurance PNO, entretien et petites réparations, éventuelle gestion locative, charges de copropriétés non récupérables). La bonne gestion fiscale (LMNP pour le meublé, déficit foncier ou Denormandie dans l’ancien à rénover) fait la différence et peut redonner 0,5 à 1 point de rendement net.

Quels quartiers cibler pour investir à Tourcoing ?

Le prix moyen d’une ville n’a que peu de sens sans zoom quartier par quartier. À Tourcoing, les écarts vont de la maison 100 m² avec jardin à 120 000 € dans un secteur en devenir, au studio très cher dans un immeuble atypique du centre.

Les données indiquent des prix allant d’environ 1 230 €/m² dans les quartiers les plus abordables à plus de 2 400–3 100 €/m² dans les secteurs les plus prisés, voire des pics au‑delà pour des biens très spécifiques.

Centre-ville : centralité, projets et demande locative forte

Le centre-ville concentre les commerces, les équipements culturels (MUba Eugène Leroy, théâtre Raymond Devos, église Saint-Christophe, Hôtel de Ville), le centre commercial Espace Saint‑Christophe, ainsi que le nœud multimodal (métro, bus, tram à quelques centaines de mètres, gare SNCF à sept minutes en bus).

Les prix y sont logiquement parmi les plus élevés de la commune :

La demande locative y est soutenue, notamment pour les petits logements (T1, T2), recherchés par les étudiants et jeunes actifs. Plusieurs programmes de réhabilitation de standing y voient le jour : immeubles anciens transformés en résidences modernes avec bonne performance énergétique, parfois éligibles Pinel ou déficit foncier. Des opérations comme “Tourcoing centre réhabilité” dans un hôtel particulier du XIXe siècle, ou des résidences proches du métro Colbert, illustrent cette montée en gamme.

Pour un investisseur, le centre permet de viser :

– une demande locative solide,

– des vacances locatives réduites,

– un potentiel de revente plus important, mais

– avec des rendements parfois un peu plus serrés que dans les quartiers émergents.

Gambetta, Phalempins, Brun Pain, Blanc Seau : les valeurs sûres familiales

Autour du centre, plusieurs quartiers résidentiels mixtes (maisons + immeubles) offrent un bon compromis entre prix, demande familiale et accessibilité.

– Phalempins : quartier populaire, longtemps pénalisé par une mauvaise réputation qui se dissipe. Un expert local y voit un fort potentiel locatif en raison du profil familial, des prix encore raisonnables et de la desserte. On peut y trouver des maisons et appartements à des prix inférieurs au centre, tout en conservant des loyers corrects.

– Brun Pain – Les Francs : secteur plutôt résidentiel, calme, prisé des jeunes couples et familles, avec maisons 1930, espaces verts et proximité de la future dynamique de l’Union. Les prix varient entre 1 800 et 2 400 €/m² selon le bien. C’est aussi un terrain favorable aux opérations d’achat‑revente après rénovation, avec un horizon optimal de 2–3 ans de détention post‑travaux.

– Blanc Seau : situé au sud, aux portes de communes très recherchées comme Mouvaux et Wasquehal. Ce voisinage “premium” tire les prix vers le haut (souvent plus de 2 100 €/m²) et attire une clientèle plus solvable. Les rendements y sont un peu plus bas mais la valorisation patrimoniale potentielle plus forte.

Flocon / Blanche Porte, Bourgogne, Union : les grands chantiers urbains

Le vrai levier de création de valeur à Tourcoing se situe dans les quartiers en profonde transformation, où coexistent aujourd’hui bâti ancien dégradé et projets flambant neufs.

– Quartier Bourgogne – Pont de Neuville : quartier populaire de 7 000 habitants, massivement composé de logements sociaux (près de 2 446 logements locatifs sociaux). Il fait l’objet d’un Nouveau Programme de Renouvellement Urbain (NPNRU) à 274 millions d’euros, avec près de 948 démolitions, 400 reconstructions (à terme potentiellement 850), près de 809 réhabilitations envisagées et 493 “résidentialisations”. Le tout accompagné d’équipements neufs (groupe scolaire Jacques‑Chirac, extension du centre social, hall commercial de 1 000 m², conservatoire, parcs de proximité). Les prix y sont aujourd’hui parmi les plus bas de la ville (1 500–1 700 €/m² en moyenne), mais la qualité du bâti progresse et l’attractivité doit se renforcer à mesure de l’avancement des travaux.

– Écoquartier de l’Union (Tourcoing/Roubaix/Wattrelos) : ancienne friche industrielle transformée en quartier mixte dédié à l’innovation, aux images numériques (Plaine Images), au logement et aux services. Il s’étend sur environ 80 ha à l’échelle intercommunale. De nombreux programmes neufs y voient le jour : logements neufs, résidences contemporaines avec fortes performances énergétiques, espaces verts, voies douces. C’est le terrain idéal pour un investissement Pinel ou un achat patrimonial dans le neuf, avec des rendements plus modérés (3,5–4,5 % brut sur certains T2/T3 neufs) mais un pari assumé sur la valorisation à long terme.

Virolois, Marlière, Croix Rouge : le “mid-market” à surveiller

Certains quartiers résidentiels plus discrets offrent un rapport prix/demande/rendement très intéressant.

– Marlière : quartier qui affiche la meilleure rentabilité moyenne sur le meublé, avec 8,40 % de rendement brut. Les prix y restent contenus, la demande locative solide, surtout pour des T2/T3 bien rénovés. C’est un secteur privilégié pour un investisseur cherchant la performance.

– Croix Rouge, Francs – Brun Pain, Epidème : ces quartiers plus abordables, avec des prix autour de 1 700–1 850 €/m², sont intéressants pour des projets à budget limité ou des stratégies de cash-flow positif dès l’achat, moyennant un travail de sélection très rigoureux pour éviter les immeubles mal entretenus ou les îlots de vacance.

Quartiers sensibles : à aborder avec prudence

Comme toute grande ville populaire, Tourcoing compte aussi des secteurs plus délicats. Des professionnels locaux citent notamment Pont‑Rompu et Bourgogne comme zones à approcher avec précaution pour un investisseur particulier, en raison de problématiques sociales plus lourdes, de turnover de locataires et parfois de risques accrus d’impayés ou de dégradations.

Cela ne veut pas dire qu’il faille les écarter systématiquement – certains investisseurs spécialisés y trouvent des rendements très élevés – mais ces quartiers demandent une expertise locale pointue, une gestion très rigoureuse et une bonne connaissance des programmes de renouvellement en cours.

Les produits phares : maisons 1930, petits appartements et programmes neufs ciblés

Le marché tourquennois est suffisamment vaste pour offrir presque tous les types de produits, de l’hôtel particulier centre‑ville à la petite maison ouvrière. Certainement trois grandes familles se détachent pour un investisseur.

1. Les maisons 1930 : le “cœur de cible” avec fort levier travaux

C’est le produit signature de Tourcoing et de toute la métropole lilloise. Ces maisons en briques, mitoyennes, souvent étroites mais profondes, sur 2 ou 3 niveaux, représentent environ 70 % du parc de maisons dans certains secteurs. Un expert comme Thomas Gourdin, co‑fondateur de l’agence “ma1930” basée dans la zone de l’Union, en a fait sa spécialité.

Leur intérêt pour un investisseur est triple :

Le revers de la médaille : ces maisons sont anciennes. Elles concentrent les risques classiques de l’ancien :

– présence fréquente d’amiante et de plomb, notamment avant 1975, avec des désamiantages pouvant coûter 8 000 à 15 000 € sur 100 m² ;

– risques de fondations instables dans certains secteurs argileux (Pont-de-Neuville, Bourgogne), nécessitant un diagnostic structurel sérieux ;

– performances énergétiques parfois catastrophiques (étiquettes F ou G), dans un contexte où les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location.

2. Les petits appartements (T1/T2/T3) : le socle de la demande locative

Avec une population très jeune, beaucoup de ménages modestes et une présence étudiante significative, les T1, T2 et petits T3 constituent le cœur de la demande locative.

Les loyers au m² y sont plus élevés que pour les grandes surfaces (logique de marché), en particulier en meublé :

– T1 : environ 14 €/m² médian, avec des loyers mensuels autour de 450–600 € ;

– T2 : autour de 12 €/m², soit 600–750 € sur 45–60 m² ;

– T3 : autour de 10 €/m², soit 700–900 € sur 70–80 m².

Du côté des prix d’achat, un T2 ancien correctement situé peut encore s’acheter autour de 90 000–120 000 € selon la surface et le quartier, avec des rendements bruts dépassant souvent 7 %. Dans le neuf, les prix montent davantage (135 000–180 000 € pour certains T2/T3), et les rendements bruts tournent plutôt autour de 3,5–4,5 %, mais avec un positionnement Pinel et un risque travaux quasi nul.

Les investisseurs les plus dynamiques combinent plusieurs leviers :

3. Les programmes neufs et réhabilitations de standing : pari patrimonial et fiscalité

Tourcoing voit se multiplier les programmes neufs et les réhabilitations de standing, en particulier dans le centre, à Flocon et dans l’Union :

– résidences contemporaines à quelques minutes du métro ;

– anciens hôtels particuliers du XIXe siècle transformés en petites copropriétés haut de gamme ;

– grandes opérations mixtes autour de la gare (projet “La Gare”, réhabilitation de l’ancienne halle Sernam avec hôtel, bureaux Vertbaudet, commerces…).

Ces produits sont généralement : produits de consommation courante, biens de luxe, technologie, aliments, vêtements.

– éligibles au Pinel (zone B1), avec réduction d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans en échange d’un loyer plafonné ;

– bien classés énergétiquement (DPE A–C), ce qui sécurise l’investissement face aux réglementations futures ;

– plus chers au m² que l’ancien (2 900–3 600 €/m²), avec des rendements bruts souvent entre 3,5 et 4,5 %.

Ils parlent davantage à un investisseur patrimonial, qui cherche à combiner sécurité, faible gestion technique et optimisation fiscale plutôt qu’un cash-flow immédiatement très positif.

Fiscalité et aides : un terrain de jeu riche pour l’investisseur

Investir à Tourcoing, c’est aussi savoir manier les dispositifs fiscaux, d’autant plus utiles dans une ville où l’essentiel du parc est ancien.

Les principaux leviers sont :

– Pinel (Zone B1) : pour l’achat de logements neufs ou réhabilités avec un niveau de performance énergétique élevé. L’investisseur s’engage à louer pendant 6, 9 ou 12 ans à des loyers plafonnés à des ménages sous conditions de ressources, en échange d’une réduction d’impôt proportionnelle au prix de revient.

– Déficit foncier : dans le cas d’une location nue, les travaux non amortissables peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global (dans une certaine limite), ce qui amortit l’impact fiscal sur plusieurs années.

– MaPrimeRénov’, éco‑PTZ, aides MEL et ANAH : ces outils permettent de financer une partie non négligeable des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, menuiseries). À Tourcoing, dans le centre ancien ou certains quartiers ciblés, les subventions ANAH peuvent aller jusqu’à 25 000 € pour un propriétaire occupant, et des aides de la MEL (Prime Amélioration de l’Habitat) complètent le dispositif.

Le tout dans un contexte fiscal local à surveiller : la taxe foncière à Tourcoing est élevée par rapport à la moyenne régionale, avec un taux communal historiquement supérieur à la moyenne des villes de taille comparable. Le montant moyen autour de 1 200 € par an doit être intégré dans les projections.

Risques et points de vigilance

Le potentiel de Tourcoing ne doit pas masquer les risques, classiques en immobilier mais accentués dans les villes populaires.

Parmi les principaux points de vigilance :

– Le risque de quartier : la rentabilité la plus élevée se trouve souvent dans les quartiers les plus difficiles. Un très bon rendement sur le papier peut être anéanti par un turnover incessant, des impayés, des dégradations répétées ou une vacance chronique. Une visite approfondie du quartier, de jour comme de nuit, et l’avis d’un professionnel local sont indispensables.

– La qualité du bâti : sur un parc majoritairement ancien, les pathologies du bâtiment (humidité, charpente, réseaux obsolètes) sont fréquentes. Les risques liés au sol argileux dans certains secteurs du nord de la ville (fondations instables) rendent le diagnostic structurel obligatoire.

– La liquidité à la revente : un expert comme Thomas Gourdin le rappelle : un bien à Tourcoing est généralement plus rentable qu’à Lille, mais se revend souvent plus lentement. En période de marché ralenti, les délais de vente peuvent s’allonger au‑delà de 3 mois, avec parfois des négociations importantes.

– Les charges réelles : négliger la taxe foncière élevée, les coûts de gestion, les travaux récurrents (toiture, chaudière, communs d’immeuble) conduit à surestimer la rentabilité. Les projections doivent intégrer réalistement 15 à 25 % de charges sur les loyers.

Pourquoi Tourcoing a encore du potentiel à moyen terme

Malgré la forte hausse des prix de ces dernières années, beaucoup d’analystes et praticiens considèrent que Tourcoing n’a pas encore épuisé son potentiel. Plusieurs raisons plaident pour une poursuite de la revalorisation à l’horizon 2030 :

– Report de la demande lilloise : avec des prix à Lille qui flirtent avec 3 700 €/m², les ménages et investisseurs se tournent de plus en plus vers les villes périphériques bien connectées, comme Tourcoing, Roubaix, Wattrelos. Ce mouvement est déjà visible et pourrait s’amplifier.

– Massification des projets urbains : NPNRU de Bourgogne, transformation de Flocon/Blanche Porte, montée en puissance de l’Union, requalification du secteur de la gare… Ces projets changent profondément l’image et la réalité urbaine de la ville.

– Dynamisme économique métropolitain : appartenance à la MEL, proximité de pôles comme Euratechnologies, Plaine Images, Euralliance, présence de grands employeurs (OVHcloud, Vertbaudet, Booking.com…) et d’un tissu de PME en croissance : autant de moteurs qui tirent la demande en logements.

Les projections de certains experts évoquent des hausses potentielles de 20 à 30 % des prix d’ici 2030 dans les secteurs les plus porteurs, sous réserve de la conjoncture nationale.

Comment structurer une stratégie d’investissement à Tourcoing ?

Pour un investisseur, la question n’est pas seulement “faut‑il investir à Tourcoing ?” mais “comment y investir intelligemment ?”. Quelques pistes de structuration ressortent nettement de l’analyse du terrain.

– Pour un premier investissement modeste, viser un T2 ancien à rénover dans un quartier intermédiaire (Phalempins, Marlière, Virolois), en location meublée avec LMNP, permet souvent de combiner rendement brut >7 %, bonne profondeur de demande et budget global maîtrisé (100 000–150 000 € travaux inclus).

– Pour un projet plus ambitieux orienté cash‑flow, une maison 1930 de 90–110 m² à transformer en colocation (3–4 chambres) dans un quartier populaire mais correct (Brun Pain, certains secteurs de Croix Rouge) peut générer des loyers nettement supérieurs à une location “classique”, à condition d’anticiper un budget travaux conséquent et une gestion plus active.

– Pour un profil opportuniste à horizon 5–10 ans, miser sur les quartiers en profonde transformation (Bourgogne, Flocon/Blanche Porte, abords de l’Union) avec des maisons ou immeubles anciens à réhabiliter offre un potentiel de plus‑value intéressant, à condition de bien maîtriser les risques techniques et sociaux.

Dans tous les cas, l’élément clé reste la connaissance fine du terrain : à l’échelle d’une même rue, les prix de vente peuvent varier du simple au double, et la qualité de la demande locative changer radicalement d’un îlot à l’autre.

Conclusion : Tourcoing, une ville à décoder plus qu’une “bonne affaire automatique”

Investir dans l’immobilier à Tourcoing, ce n’est plus jouer la carte de la ville ultra‑bon marché qu’on peut acheter sans trop réfléchir. Les niveaux de prix ont fortement augmenté, les écarts entre quartiers se sont creusés, la réglementation (énergie, location) s’est durcie.

En revanche, la ville offre encore un couple rendement / potentiel de valorisation rarement égalé dans une métropole de cette taille :

La différence, désormais, se fera sur la capacité de l’investisseur à choisir ses batailles : bon quartier, bon produit, bons travaux, bonne fiscalité. À cette condition, Tourcoing peut devenir bien plus qu’un simple marché “low‑cost” : un véritable laboratoire de l’investissement locatif performant dans une grande agglomération française.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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