Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Créteil coche beaucoup de cases que recherchent les investisseurs franciliens : une ville universitaire majeure, des prix encore raisonnables pour la petite couronne, une forte proportion de locataires, des projets de transports structurants et une tension locative élevée. Mais comme partout, tout dépend du prix d’achat, du quartier et du type de bien. Plonger dans les chiffres permet de distinguer les vraies opportunités des idées reçues.
Un marché dynamique dans l’ombre de Paris
Créteil se trouve dans le Val-de-Marne (94), à une petite dizaine de kilomètres de Paris. Avec près de 92 000 habitants, une densité d’environ 8 000 habitants au km² et un âge médian autour de 35–37 ans, la ville appartient pleinement à la « petite couronne » dense et urbaine. Elle est classée en « zone tendue » (zone A), ce qui traduit à la fois une forte demande locative et des contraintes spécifiques (encadrement des loyers, règles sur la location courte durée, etc.).
Créteil accueille l’Université Paris-Est Créteil (UPEC), l’une des plus grandes d’Île-de-France, avec jusqu’à 38 000 étudiants.
Sur le plan du logement, la ville est très largement composée d’appartements (environ 91 % du parc), les maisons ne représentant que 7 à 8 % des habitations. La part de résidences principales est écrasante (95 à 96 %), les logements vacants restant limités (3 à 4 %). Surtout, les locataires sont majoritaires : entre 62 et 65 % des ménages louent leur logement, contre 33 à 35 % de propriétaires occupants. Dans certaines statistiques plus récentes, les propriétaires atteignent environ 46 %, mais le message reste le même : le marché locatif domine.
Cette combinaison — forte proportion de locataires, parc majoritairement en appartements, dynamisme démographique (+2,4 % sur certaines périodes) — constitue un socle solide pour un projet locatif, à condition de rester attentif à la situation sociale (chômage autour de 10 à 15 % selon les sources, revenu médian annuel d’environ 20 000 à 30 000 € selon le mode de calcul) et à la typologie des quartiers.
Prix au mètre carré : Créteil, encore un « trou de valeur » aux portes de Paris
Le premier atout de Créteil par rapport à Paris et à plusieurs communes voisines, ce sont ses prix. Alors que Paris dépasse facilement 10 000 €/m² (environ 10 900 à 11 500 €/m² en moyenne), Créteil tourne autour de 3 500 à 4 600 €/m² selon les sources, dates et types de biens. Même en prenant les estimations hautes, l’écart avec la capitale reste considérable.
Niveaux de prix : panorama chiffré
Plusieurs jeux de données se recoupent et donnent un ordre de grandeur.
| Indicateur (vente) | Valeur indicative |
|---|---|
| Prix moyen global au m² (toutes sources confondues) | ~3 650 – 4 600 € |
| Prix « live marché » médian | 4 597 €/m² |
| Prix moyen appart (source 1) | 3 552 €/m² |
| Prix moyen appart (source 2) | 3 443 – 4 386 €/m² |
| Fourchette appart (selon adresse) | 2 609 – 6 100 €/m² |
| Prix moyen maison (source 1) | 5 098 – 5 624 €/m² |
| Fourchette maison | 2 951 – 8 688 €/m² |
| Prix ancien (médian) | 3 679 €/m² |
| Prix neuf (médian) | 4 604 – 4 956 €/m² |
| Taille moyenne des biens à la vente | 68,2 m² |
Un point ressort nettement : les maisons coûtent en moyenne 29 à 30 % plus cher au m² que les appartements. Le ticket d’entrée pour une maison familiale reste élevé (autour de 600 000 à 900 000 € pour 120 m²), alors que les petites surfaces en copropriété restent bien plus accessibles.
Le prix au mètre carré à Créteil est environ 39 % inférieur à la moyenne du Val-de-Marne (environ 4 761 €/m²). Cet écart est encore plus marqué par rapport aux communes voisines comme Saint-Maurice, Maisons-Alfort, Alfortville et Vincennes.
| Ville (appartements) | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Paris (global) | ~10 936 € |
| Vincennes | ~9 015 € |
| Maisons-Alfort | ~5 459 – 5 774 € |
| Saint-Maur-des-Fossés | ~5 396 – 6 021 € |
| Alfortville | ~4 625 – 5 005 € |
| Vitry-sur-Seine | ~3 988 – 4 336 € |
| Créteil (appart) | ~3 450 – 4 000 € |
Dans le contexte du Grand Paris, Créteil se positionne donc comme un « bon rapport m²/prix » à proximité directe de la capitale, avec un accès en métro (ligne 8) et RER. Cette décote relative est l’un des leviers de création de valeur pour un investisseur à moyen-long terme.
Évolution des prix : une phase de respiration
Les courbes de prix montrent que Créteil a connu une hausse puis un léger repli, comme une partie de la région parisienne.
Pour les appartements :
– environ 3 100 €/m² en 2015
– autour de 4 014 €/m² en 2022
– puis repli vers 3 452 €/m² en 2024 selon une source
Pour les maisons :
– environ 5 030 €/m² en 2015
– jusqu’à 6 523 €/m² en 2022
– ajustement à 6 167 €/m² en 2024
D’autres données indiquent, pour mars 2025, un prix moyen autour de 4 307 €/m², en baisse de 1 % sur un an mais en hausse de 14 à 16 % sur cinq ans. Globalement, on est sur un marché qui corrige légèrement à court terme, mais reste nettement au-dessus des niveaux d’il y a cinq ans.
Les chiffres FNAIM pour début 2026 confirment cette tendance de consolidation : prix moyen autour de 3 429 €/m², en baisse de 1,4 % sur un an et de 0,1 % sur trois mois, mais après un cycle de hausse marqué. Cette « respiration » des prix, combinée à des rendements locatifs encore corrects, peut constituer un point d’entrée intéressant pour un investisseur qui raisonne à 10–15 ans, surtout avec la perspective du Grand Paris Express.
Un marché locatif sous tension : rendement brut autour de 4,5–5 %
Côté loyers, Créteil affiche des niveaux nettement plus modérés que Paris, mais cohérents avec ses prix d’achat, ce qui donne des rendements bruts plutôt honorables pour l’Île-de-France.
Les différents jeux de données convergent vers une moyenne autour de 19 à 20 €/m²/mois pour les appartements, avec des variations selon la localisation et le standing.
| Indicateur (location) | Valeur indicative |
|---|---|
| Loyer moyen au m² (tous biens) | ~19,1 – 20 €/m² |
| Loyer moyen au m² (appartements) | 18,1 – 18,7 €/m² |
| Loyer moyen au m² (maisons) | 22,6 – 23,1 €/m² |
| Variation loyers (février 2025, mensuel) | +3,25 % |
| Rendement brut moyen global | ~4,7 – 4,79 % |
| Rendement brut meublé | 4,79 % (plage 3,95–6,16 %) |
| Rendement brut nu | 4,34 % |
Pour se faire une idée concrète, les fourchettes de loyers mensuels observées sont les suivantes :
– studio / T1 : 600 à 800 €
– T2 : 800 à 1 200 €
– T3 : 1 200 à 1 500 €
– T4 : 1 800 à 2 000 €
– maison : 2 500 à 3 500 €
Sur cette base, les rendements bruts moyens par typologie se situent dans la fourchette 4,5–6 %.
| Type de bien | Rendement brut moyen estimé |
|---|---|
| Studio (1 pièce) | ~6,5 % |
| 2 pièces | ~6,0 % |
| 3 pièces | ~3,7 – 5,5 % |
| 4 pièces | ~4,5 – 6,3 % |
| 5 pièces | ~4,5 – 5 % |
| Maison | ~3,5 – 4,5 % |
Les petites surfaces (studios, T2) sont nettement plus rentables, notamment en location meublée, avec des rendements pouvant dépasser 6 % brut dans certains secteurs. À l’inverse, les maisons offrent davantage une logique patrimoniale qu’un rendement élevé.
La tension locative est illustrée par plusieurs indicateurs, tels que la baisse du taux de vacance des logements, l’augmentation des prix des loyers et l’allongement des délais d’attente pour l’accès à un logement social. Ces signaux reflètent un déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché locatif.
– plus de 60 % de locataires
– une vraie pénurie de petites surfaces pour étudiants et jeunes actifs
– un « indice de tension » évalué à 10/10 par certains observatoires
– une hausse récente des loyers (+3,25 % en un mois sur une période analysée)
Dans ce contexte, la vacance locative reste généralement faible, surtout pour des biens bien placés, proches des transports et de l’université.
Quartiers de Créteil : où investir, à quel prix, pour quel profil de locataires ?
Créteil n’est pas homogène. D’un bord de Marne à l’autre extrémité de la ville, les prix au m² peuvent être quasiment multipliés par deux, et les rendements varier de 3,5 à plus de 6 %. Pour investir intelligemment, il faut entrer dans le détail des secteurs.
Des disparités fortes entre les quartiers
Les données de prix par quartier donnent une grille de lecture précieuse. Pour les appartements, les niveaux se situent grosso modo entre 3 000 et 4 600 €/m² ; pour les maisons, entre 4 400 et plus de 8 500 €/m².
| Quartier | Appart. €/m² | Maisons €/m² |
|---|---|---|
| Bords de Marne | 4 612 € | 6 473 € |
| Plaisance – Les Tilleuls | 4 451 € | 6 638 € |
| Le Halage | 4 310 € | 5 591 € |
| Le Lac Étendu | 4 469 € | 8 460 € |
| Côte d’Or – Coteaux du Sud | 4 358 € | 4 744 € |
| L’Échat | 4 164 € | 6 248 € |
| Viet | 3 808 € | 6 893 € |
| Île Sainte-Catherine | 3 682 € | 5 726 € |
| Cimetière | 3 700 € | 6 703 € |
| République | 3 744 € | 5 795 € |
| Église | 3 713 € | 8 590 € |
| Henri Mondor – Champeval | 3 318 € | 6 347 € |
| Port – Source | 3 504 € | 6 347 € |
| Saint-Exupéry | 3 136 € | 7 266 € |
| Hôtel de Ville | 3 142 € | 6 893 € |
| La Brèche | 3 120 € | 7 266 € |
| Montaigut Université | 3 093 € | 8 460 € |
| Lévrière – Haye aux Moines | 3 043 € | 6 347 € |
| Palais – Grand Pavois | 3 001 € | 8 460 € |
| Abbaye | 2 937 € | 4 445 € |
On voit clairement se dessiner deux grandes familles :
– les secteurs haut de gamme ou très recherchés (bord de Marne, lac, certains fronts de parc), où le m² dépasse aisément 4 300–4 500 € pour les appartements et atteint des sommets pour les maisons (souvent plus de 8 000 €/m²)
– les quartiers plus populaires ou en transformation (Abbaye, Mont-Mesly, Palais – Grand Pavois, Lévrière…), où les prix d’achat sont sensiblement plus bas, mais où les loyers restent soutenus, ce qui tire les rendements vers le haut
Prix moyen au mètre carré dans les secteurs centraux les mieux valorisés de la ville, comme Bordières, Centre Ancien, Nouvelle Ville ou les abords de l’Hôtel de Ville.
| Secteur élargi (prix moyens) | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Bordières | 4 477 € |
| Centre Ancien | 4 473 € |
| Hôtel de Ville (zone élargie) | 4 689 € |
| Abbaye (zone élargie) | 4 015 € |
| Mont Mesly | 3 317 € |
| Nouvelle Ville | 3 636 € |
Quartiers « cœur de cible » pour un investissement locatif
Plusieurs zones se détachent pour un projet locatif, chacune avec son profil de locataires.
Autour de l’université : Montaigut Université, Créteil-Université, Abbaye
Les secteurs proches du campus de l’UPEC concentrent naturellement la demande étudiante. Les studios et T2 y partent très vite. Les prix d’achat y restent raisonnables (autour de 3 000–3 100 €/m² pour Montaigut Université, moins de 3 000 €/m² à l’Abbaye), alors que les loyers suivent la tension globale du marché.
C’est dans ce quartier de l’Abbaye que les chiffres de rendement sont les plus spectaculaires : la rentabilité brute moyenne sur les biens meublés atteint 6,72 %, avec en prime la meilleure note de qualité des logements (3,7/5). Pour un investisseur, c’est typiquement le genre de combinaison idéale : prix bas, demande forte, et potentiel de valorisation à moyen terme à mesure que le quartier se transforme.
Autour de L’Échat et d’Henri-Mondor : pari Grand Paris Express
Le secteur de L’Échat, déjà desservi par la ligne 8, va se retrouver au cœur du futur nœud de transports du Grand Paris Express avec l’arrivée de la ligne 15 Sud. La nouvelle gare Créteil – L’Échat, attendue autour de 2026, devrait accueillir environ 90 000 passagers par jour et irriguer directement l’hôpital Henri-Mondor et le campus universitaire voisin.
Les prix de l’immobilier dans ce secteur, bien que déjà supérieurs à la moyenne (plus de 4 100 €/m² pour les appartements), restent inférieurs à ceux de communes dynamiques comparables comme Villejuif ou Maisons-Alfort. Une revalorisation importante est envisageable à long terme, à l’image de l’évolution observée dans des communes du nord de Paris après l’arrivée de nouvelles lignes de métro.
Les programmes neufs autour de la future station illustrent cette logique, comme la résidence « STATION EIFFEL » dans un nouveau quartier nord, pensée autour de la station (lignes 8 et 15), de l’hôpital et de vastes espaces végétalisés.
Autour du lac et des bords de Marne : viser la qualité de vie et la plus-value
Le Lac de Créteil (environ 42 hectares) et les bords de Marne offrent un cadre recherché : espaces verts, promenades, activités nautiques, proximité de l’Île de Loisirs (180 ha). Les quartiers « Le Lac Étendu », « Bords de Marne », « Église » ou certains secteurs de « Côte d’Or » s’adressent davantage à une clientèle familiale ou de cadres en quête de qualité de vie.
Dans les centres-villes, les rendements bruts sont généralement plus faibles en raison de prix d’acquisition nettement plus élevés. Cependant, cet inconvénient peut être compensé pour un investisseur patrimonial par un potentiel de plus-value à long terme et une plus grande stabilité des locataires.
Centre-ville, Hôtel de Ville, Créteil Soleil : flux, commerces, location « sécurisée »
Le secteur de l’Hôtel de Ville et ses abords cumule plusieurs atouts : station de métro Créteil-Préfecture, centre commercial Créteil Soleil (247 boutiques), nombreux équipements (théâtres, cinémas, Maison des Arts, etc.). C’est aussi le quartier qui concentre le plus d’annonces de vente, avec plus de 50 biens sur certaines plateformes, ce qui permet parfois de négocier davantage.
Pour un investisseur, miser sur un T2 ou T3 proche de la préfecture et du centre commercial peut être pertinent pour une clientèle mixte de jeunes actifs, familles et étudiants.
Zoom micro-local : rues les plus chères et les plus abordables
À l’intérieur d’un même quartier, les prix varient aussi en fonction de la rue. Certaines voies atteignent des niveaux très élevés, d’autres restent des « niches » encore accessibles.
| Rues les plus chères (indicatif) | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Impasse Paradis | 5 552 – 5 665 € |
| Rue de la Porte de Brie | ~5 318 – 5 050 € |
| Rue du Sergent Bobillot | ~5 279 € |
| Rue du Cap | ~5 095 – 5 010 € |
| Quai de la Brise | ~4 992 € |
| Avenue Magellan | ~4 907 € |
| Avenue de Verdun | ~5 075 € |
| Rues les plus abordables (indicatif) | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Avenue Georges Duhamel | ~2 857 € |
| Rue Jean Mermoz | ~2 954 € |
| Rue Camille Dartois | ~2 965 € |
| Rue César Franck | ~3 011 € |
| Rue Roussel | ~3 012 € |
Un investisseur qui cherche le meilleur couple rendement/risque aura intérêt à se positionner sur des rues encore décotées mais appelées à bénéficier des effets de diffusion du Grand Paris, plutôt que sur les artères déjà très valorisées.
Quels biens acheter ? Petites surfaces, typologies et programmes neufs
Comprendre la composition du parc et les médianes de surface aide à cibler le bon type de bien selon sa stratégie.
Répartition par typologie : le royaume des 2 et 3 pièces
Les transactions se concentrent massivement sur les appartements, les maisons ne représentant qu’environ 7 % du marché. Parmi les appartements, les T2 et surtout T3 dominent.
| Type de logement | Part dans les ventes | Surface médiane | Prix médian |
|---|---|---|---|
| Studio (1 pièce) | 9 % | 25 m² | 131 100 € |
| 2 pièces | 19 % | 46 m² | 200 700 € |
| 3 pièces | 34 % | 66 m² | 226 200 € |
| 4 pièces et + | 31 % | 81 m² | 251 700 € |
| Maisons | 7 % | 81 m² | 490 200 € |
Les petites surfaces (studios, T2) offrent, en moyenne, les meilleurs rendements bruts (6 % et plus), au prix d’un risque de rotation locative plus élevé. Les T3 constituent souvent un compromis intéressant : une demande forte (familles monoparentales, couples avec un enfant, colocations), un rendement encore correct, et une revente plus facile.
Ancien vs neuf : arbitrage prix / confort / fiscalité
Sur Créteil, l’écart prix entre neuf et ancien est réel :
– ancien autour de 3 700–3 800 €/m² en médiane
– neuf autour de 4 600–4 950 €/m²
L’investissement dans le neuf est souvent motivé par des dispositifs fiscaux avantageux comme le Pinel ou la TVA réduite à 5,5% sous conditions, ainsi que par le statut LMNP en résidences de services. Il permet également de sécuriser des charges limitées grâce aux normes de construction actuelles (RT 2012, RE 2020) et à une meilleure étiquette énergétique.
Plusieurs programmes neufs sont en cours ou annoncés :
– environ 13 programmes, plus de 300 logements
– diversité de typologies, du studio au T5
– résidences dans le centre, à L’Échat, à Viet…
– programmes en VEFA avec livraisons étalées entre 2025 et 2028
Les budgets annoncés pour le neuf donnent un ordre de grandeur :
– studio : à partir de ~230 000 €
– T2 : dès ~250 000 €
– T3 : à partir de ~290 000 €
– T4 : environ 380 000 €
– T5+ : de l’ordre de 570 000 €
Baisse des prix de l’immobilier neuf observée entre 2019 et 2024, créant des opportunités pour les investisseurs.
L’ancien, lui, reste l’option privilégiée pour maximiser le rendement, d’autant plus si l’on est prêt à rénover pour améliorer la performance énergétique (et donc éviter les restrictions de location des passoires thermiques).
Un environnement urbain et universitaire qui soutient la demande locative
Au-delà des chiffres, une ville se juge aussi à son attractivité au quotidien. De ce point de vue, Créteil dispose d’un socle solide.
Transports : métro, RER, Grand Paris Express, téléphérique Câble C1 La ville est déjà bien reliée au reste de l’Île-de-France :
– ligne 8 du métro (stations Créteil–L’Échat, Créteil–Université, Créteil–Préfecture, Pointe du Lac)
– RER A à Saint-Maur – Créteil, RER D à Créteil-Pompadour et Le Vert de Maisons
– nombreuses lignes de bus RATP, TVM, réseaux STRAV et SETRA
– accès routiers via l’A86, la N6, la N406, plusieurs départementales
La future ligne 15 Sud du Grand Paris Express traversera le Val-de-Marne et desservira Créteil. Le secteur L’Échat – Henri-Mondor deviendra un nœud de correspondance majeur, améliorant significativement l’accès aux pôles d’emplois et aux autres départements.
Autre projet d’envergure, le téléphérique urbain Câble C1, long d’environ 4,5 km, reliera Créteil (Pointe du Lac) à Villeneuve-Saint-Georges en passant par Limeil-Brévannes et Valenton. Cinq stations, une capacité de 11 000 passagers par jour, des cabines toutes les 30 secondes, et un temps de trajet presque divisé par deux sur certaines liaisons : c’est un atout supplémentaire pour relier Créteil à un bassin de population d’environ 20 000 personnes et à plusieurs zones d’emplois.
Le cœur de ville est structuré autour de Créteil Soleil et de la préfecture, avec une offre commerciale très dense.
Près de 800 commerces, dont plus de 200 boutiques dans le seul centre commercial Créteil Soleil.
Organisation du centre-ville autour des pôles majeurs que sont le centre commercial et la préfecture.
– des infrastructures culturelles (Maison des Arts et de la Culture André-Malraux, théâtres, cinémas, médiathèques)
– des équipements sportifs (piscines, gymnases, stades)
– un grand nombre d’établissements scolaires (écoles, collèges, lycées) et bien sûr l’UPEC
Côté nature, le lac de Créteil et l’Île de Loisirs, les parcs (Parc Dupeyroux, Jardin de la Côte-d’Or, Jardin d’Arménie, Parc de la Brèche…) offrent un environnement plus vert que dans d’autres communes de la petite couronne. Pour un investisseur, ce cadre contribue à fidéliser des locataires familiaux et des jeunes actifs qui ne veulent pas renoncer à un minimum de qualité de vie.
Positionnement dans le Grand Paris : secteur « néo-faubourg » à fort potentiel
Les études sectorielles classent Créteil dans un segment dit de « néo-faubourg » : des communes de la petite couronne avec des prix encore accessibles, des quartiers en mutation et un impact à venir du Grand Paris Express. Aux côtés d’Arcueil, Nanterre, Colombes, Aubervilliers ou Montreuil, Créteil est ainsi identifiée comme une ville où les futurs réseaux de transports et les projets urbains devraient soutenir, voire accélérer, la hausse des valeurs à moyen terme.
Les spécialistes indiquent que les meilleures opportunités d’investissement se situent souvent dans des villes pas encore pleinement valorisées, mais qui bénéficieront prochainement de nouvelles stations de métro ou d’améliorations des correspondances, particulièrement lorsque ces atouts sont combinés.
– un bassin d’emplois significatif (plus de 50 000 actifs sur la préfecture, 16 000 entreprises)
– une forte demande locative (étudiants, jeunes actifs, familles)
– un parc de logements majoritairement en appartements, avec une part importante de logements sociaux, pouvant faire l’objet de requalifications
– un environnement urbain qui se densifie mais reste doté d’espaces verts
Créteil coche ces cases, avec en plus un positionnement de prix très inférieur à Paris et à plusieurs villes limitrophes bien desservies.
Comment structurer son investissement à Créteil ?
Les chiffres ne suffisent pas : pour réussir une opération, il faut adapter son projet à son profil (résident ou non-résident, capacité d’emprunt, appétence pour la gestion, horizon d’investissement) et au cadre juridique français.
Stratégie locative : nu, meublé, colocation, courte durée
Plusieurs options se présentent à un propriétaire bailleur.
La location nue (bail classique 3 ans) Elle offre une stabilité locative appréciable, surtout sur des T3/T4 destinés aux familles. Le régime fiscal de base est celui des revenus fonciers, avec deux régimes possibles :
– micro-foncier (si loyers bruts < 15 000 €/an) avec abattement automatique de 30 %
– régime réel, permettant de déduire charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion…)
La location meublée (LMNP ou LMP) Très adaptée aux petites et moyennes surfaces à Créteil (studios, T2, T3), notamment pour cibler étudiants et jeunes actifs. Elle relève du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec là aussi deux régimes :
– micro-BIC (si recettes < 77 700 €), abattement forfaitaire de 50 %
– régime réel, permettant de déduire non seulement les charges mais aussi l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui peut neutraliser la fiscalité pendant de longues années
La rentabilité brute moyenne d’un investissement locatif meublé à Créteil est de 4,8 %, avec des pics dépassant 6 % dans les quartiers les plus demandés.
Colocation et location étudiante Avec une population jeune importante et un marché étudiant structurellement tendu, la colocation dans des T3/T4 bien placés (proches métro + université) peut augmenter les loyers de 20 à 40 % par rapport à une location unitaire classique. En contrepartie, la gestion est plus lourde (turnover, suivi administratif, mobilier, etc.), surtout si l’on n’est pas sur place.
Courte durée et saisonnier Dans une ville classée en zone tendue, les règles sur la location de courte durée (type Airbnb) sont plus restrictives, particulièrement pour les résidences principales (limitation à 120 nuits par an) et les résidences secondaires (souvent besoin d’une autorisation de changement d’usage). Ce n’est donc pas le vecteur principal à Créteil, sauf projet très encadré et bien étudié.
Pour les non-résidents : fiscalité et formalités à anticiper
Un investisseur non-résident qui achète à Créteil bénéficie du même droit de propriété qu’un résident français, sans restriction de nationalité. En revanche, il est soumis à un cadre fiscal spécifique.
Les loyers perçus sur un bien à Créteil sont imposables en France, même si le propriétaire vit à l’étranger. En location nue, ils sont déclarés en revenus fonciers ; en meublé, en BIC. Les non-résidents sont soumis à un prélèvement de 20 % minimum sur le revenu net (30 % au-delà d’un seuil), mais peuvent opter pour l’application du barème progressif sur leurs revenus mondiaux si cela est plus avantageux.
En plus de l’impôt, des prélèvements sociaux ou contributions de solidarité s’appliquent :
– résidents hors UE/EEE/Suisse : prélèvements sociaux autour de 17,2–18 %
– résidents UE/EEE et Britanniques affiliés à un autre régime : contribution de solidarité réduite autour de 7,5 %
La combinaison impôt + prélèvements peut paraître lourde, mais elle se calcule sur un revenu net après abattement ou charges, d’où l’intérêt de bien choisir son régime (micro ou réel).
Taux d’imposition sur les plus-values immobilières à Créteil, hors prélèvements sociaux.
– exonération totale de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans
– exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans
Au-delà d’un certain montant de prix de vente, un représentant fiscal peut être imposé pour les non-résidents, même si les résidents de l’Union européenne bénéficient d’exonérations dans certains cas.
Autres taxes Un propriétaire d’un bien à Créteil doit aussi anticiper :
– la taxe foncière, payée chaque année à l’automne
– éventuellement la taxe d’habitation si le bien est une résidence secondaire
– un impôt sur la fortune immobilière (IFI) si le patrimoine immobilier net en France dépasse 1,3 million d’euros
Dans le cas d’une location meublée, une cotisation foncière des entreprises (CFE) est aussi due, souvent de quelques centaines d’euros par an.
Structurer sa détention Pour des projets importants ou des situations familiales complexes, recourir à une société civile immobilière (SCI) peut faciliter la transmission et la gestion collective, au prix d’une comptabilité plus lourde et d’un choix fiscal (IR ou IS) qui doit être bien étudié.
Avantages et limites d’un investissement à Créteil
Réunir tous ces éléments permet de poser une vision équilibrée.
Atouts majeurs :
Synthèse des principaux atouts du marché immobilier de Cergy-Pontoise pour un investisseur.
Prix d’achat nettement inférieurs à Paris et à plusieurs villes de la petite couronne, avec une décote pouvant approcher 40 % par rapport à la moyenne du département.
Très forte demande locative (ville universitaire, majorité de locataires, tension élevée). Rendements bruts souvent supérieurs à 4,5–5 %, jusqu’à 6–7 % sur les petites surfaces.
Grands projets de transports (ligne 15, Câble C1) et d’aménagement (requalification autour de L’Échat, ZAC, front du lac…) susceptibles de soutenir les prix à moyen terme.
Environnement plus vert qu’une partie de la petite couronne, avec un grand lac, des parcs et une île de loisirs.
Permet d’adapter la stratégie d’investissement à différentes cibles : étudiants, jeunes actifs, familles, personnel hospitalier…
Points de vigilance :
– contexte social contrasté selon les quartiers (taux de chômage élevé, part importante de logements sociaux dans certains secteurs)
– hétérogénéité des prix et des niveaux de qualité, qui impose une vraie analyse micro-locale (rue par rue)
– obligations de rénovation énergétique à anticiper, surtout dans l’ancien (interdiction progressive de mise en location des logements F puis G)
– risques classiques de la location en zone tendue (impayés, rotation locative), qui imposent une sélection rigoureuse des locataires et une gestion professionnelle
– marché qui a déjà connu une hausse significative ces dernières années ; la revalorisation future existe, mais ne sera ni linéaire ni garantie
En synthèse : pour quel profil d’investisseur Créteil est-il pertinent ?
Créteil s’adresse particulièrement bien à plusieurs profils :
Découvrez les différents profils d’investisseurs immobiliers ciblant la ville de Créteil, en Île-de-France, selon leurs stratégies et objectifs spécifiques.
Investisseur recherchant un premier achat locatif en Île-de-France, souhaitant éviter les prix d’entrée élevés de Paris ou de l’ouest parisien, mais privilégiant la petite couronne avec un accès au métro et RER.
Investisseur misant sur la combinaison rendement locatif et potentiel de plus-value, en ciblant les quartiers denses ou ‘néo-faubourgs’ à proximité des futures gares du Grand Paris Express (comme L’Échat, Henri-Mondor, Abbaye, Mont-Mesly).
Investisseur spécialisé dans les petites surfaces meublées (régime LMNP) pour étudiants et jeunes actifs, recherchant des biens près de l’Université UPEC, des hôpitaux et des principaux pôles de transport.
Profil patrimonial recherchant un appartement T3 ou T4 pour familles dans des secteurs résidentiels prisés comme les bords de Marne ou le front du lac, avec une optique de revente à moyen/long terme (horizon 10 à 20 ans).
À l’inverse, un investisseur exclusivement attiré par le très haut de gamme, ou qui privilégie des contextes socio-économiques très homogènes, préférera peut-être d’autres communes plus aisées de la petite couronne.
Au final, investir dans l’immobilier à Créteil revient à jouer une carte typiquement « Grand Paris » : accepter une ville contrastée, encore décotée par rapport à ses voisines, mais où la combinaison d’une forte demande locative, d’un tissu étudiant majeur et de grands projets de mobilité peut, à condition de bien choisir son quartier et son type de bien, transformer une opération soigneusement montée en un actif rentable et porteur de plus-value sur le long terme.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Créteil (Val-de-Marne) pour rechercher du rendement locatif et une exposition plus forte à l’Île-de-France. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Créteil-l’Échat, quartier de l’Université, bords de Marne), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement familial ou un petit immeuble de rapport proche des transports (métro, RER, futur Grand Paris), combinant rendement locatif brut cible de 5 à 6 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, expert-comptable), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou SCI) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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