Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Installée sur les hauteurs au-dessus de Saint-Pierre, avec un climat plus frais que le littoral et une population jeune, la commune de Le Tampon attire de plus en plus d’investisseurs. Derrière cette image de « capitale des Hauts » se cache un marché immobilier complexe, où cohabitent hausse des prix sur le long terme, rendements locatifs intéressants, et forte demande aussi bien en location classique qu’en meublé touristique.
Cet article analyse le marché immobilier de la ville, incluant les prix, les quartiers, les profils de locataires et le potentiel locatif (Airbnb inclus). Il détaille également les dispositifs fiscaux applicables et propose des stratégies d’investissement concrètes pour différents types de biens (T2/T3, résidences étudiantes, maisons à rénover, terrains à bâtir), afin de fournir des informations actionnables aux investisseurs, débutants comme expérimentés.
Un marché dynamique, encore abordable à l’échelle de La Réunion
Le Tampon cumule plusieurs atouts rarement réunis sur l’île : prix au mètre carré inférieurs à ceux du littoral sud, demande locative solide, sur fond de hausse tendancielle des prix depuis cinq ans.
Niveaux de prix : où se situe Le Tampon ?
Les données issues de la base publique DVF et de plusieurs observatoires permettent de dégager des ordres de grandeur clairs.
On peut résumer les niveaux de prix globaux de la manière suivante :
| Indicateur (tous biens confondus) | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix médian au m² (2025) | ~ 2 524 € / m² |
| Prix médian ancien (tous biens) | 2 250 € / m² |
| Fourchette basse globale | ~ 1 496 € / m² |
| Fourchette haute globale | ~ 3 597 € / m² |
| Prix moyen maison (échantillons divers) | 2 280–2 830 € / m² |
| Prix moyen appartement (échantillons divers) | 2 534–2 937 € / m² |
Sur cinq ans, les prix médians ont progressé d’environ 25 %, et si l’on compare 2020 à 2025, l’augmentation atteint même plus de 60 % pour certains segments. En parallèle, quelques corrections récentes apparaissent : légère baisse sur un an pour les maisons, recul marqué pour certains appartements, notamment les anciens. Le marché reste néanmoins orienté à la hausse sur le moyen-long terme.
Comparé au reste du département, la ville du Tampon demeure relativement accessible. Ce constat est particulièrement marqué dans la Réunion littorale sud, où les villes voisines affichent souvent des niveaux de prix ou de coût de la vie plus élevés.
| Commune voisine | Prix moyen indicatif au m² |
|---|---|
| Saint-Pierre | ≈ 2 610 à 3 600 € / m² |
| L’Étang-Salé | ≈ 2 780 à 4 400 € / m² |
| Petite-Île | ≈ 3 000–4 100 € / m² |
| Saint-Joseph | ≈ 1 860–2 600 € / m² |
| Saint-Louis | ≈ 2 080–2 700 € / m² |
Le Tampon se situe donc en milieu de fourchette : plus cher que les communes les plus enclavées, mais nettement en dessous des spots très prisés comme L’Étang-Salé ou certaines zones de Saint-Pierre. Pour un investisseur, cela se traduit par un bon rapport prix / qualité de vie / potentiel de valorisation.
Maisons, appartements, ancien, neuf : des dynamiques contrastées
Le marché tamponnais est dominé par la maison individuelle : près de 77 % du parc de logements sont des maisons, contre 23 % d’appartements. Cette structure a plusieurs conséquences.
Les prix moyens observés sont les suivants :
| Segment | Prix moyen au m² (approx.) | Évolution 5 ans |
|---|---|---|
| Maison (tous âges) | ~ 2 500–2 800 € / m² | +20 % env. |
| Appartement (tous âges) | ~ 2 500–3 100 € / m² | +25 à +50 % selon séries |
| Appartement ancien | ~ 1 890–2 250 € / m² | +25 % env. |
| Appartement neuf | ~ 3 890 € / m² | Prix plus tendus |
| Maison ancienne | ~ 2 170–2 250 € / m² | +20–25 % |
| Maison neuve | ~ 2 650 € / m² | Supérieur à l’ancien |
On constate une prime nette pour le neuf, en particulier sur les appartements, souvent portés par des résidences étudiantes ou des programmes BBC porteurs d’avantages fiscaux (Girardin IS, CIOP). À l’inverse, les appartements anciens ont connu dernièrement un léger tassement, ce qui peut créer des fenêtres d’entrée intéressantes pour un investisseur prêt à rénover.
Pourcentage de hausse des prix sur six mois pour les maisons anciennes, signe d’un rattrapage sur ce segment longtemps sous-valorisé.
Prix par taille de logement : la prime aux petites surfaces
Comme souvent dans les marchés tendus ou semi-tendus, le prix au mètre carré décroît avec la taille du bien. À Le Tampon, les indicateurs donnent :
| Type de bien (ancien + récent) | Prix moyen au m² approx. |
|---|---|
| Studio / 1 pièce | ~ 3 600 € / m² |
| 2 pièces | ~ 2 600 € / m² |
| 3 pièces | ~ 2 300 € / m² |
| 4 pièces | ~ 2 400 € / m² |
| 5 pièces | ~ 2 200 € / m² |
| 6 pièces et + | ~ 2 000 € / m² voire moins |
Pour un investisseur, cela signifie deux choses : d’un côté, les petites surfaces sont plus chères à l’achat mais très demandées (étudiants, jeunes actifs, couples sans enfants). De l’autre, les grandes maisons offrent souvent un meilleur prix par mètre carré et un potentiel de colocation, de division ou de location meublée familiale.
Un socle démographique solide : jeunesse, étudiants et familles
La force de Le Tampon pour un investisseur, c’est son vivier de locataires. La commune compte près de 80 000 habitants, ce qui en fait l’une des plus peuplées de l’île. Surtout, la structure par âge est particulièrement favorable à l’investissement locatif.
Une population jeune et en croissance
Près de 43 % des habitants ont moins de 30 ans, et la tranche 25–39 ans, cœur de cible du logement locatif, représente environ 18 % de la population. Les moins de 18 ans pèsent plus d’un quart des habitants, ce qui laisse présager une poursuite de la demande au fur et à mesure qu’ils entreront sur le marché du logement.
Le détail par âge illustre cette jeunesse :
| Tranche d’âge | Part approximative |
|---|---|
| 0–17 ans | ~ 28 % |
| 18–24 ans | ~ 9 % |
| 25–39 ans | ~ 18 % |
| 40–54 ans | ~ 20 % |
| 55 ans et plus | ~ 25 % |
Le solde migratoire récent est positif : plus de 14 % de la population est arrivée depuis moins de deux ans. Parmi ces nouveaux arrivants, beaucoup sont des trentenaires et jeunes familles, selon les observations du terrain, ce qui alimente la demande pour des T2 et T3 bien situés.
Un pôle étudiant structurant
Autre pilier du marché : la présence universitaire. Le Tampon accueille un campus secondaire de l’université de La Réunion, avec des filières de licence, STAPS et formation des enseignants (ancien IUFM). Les étudiants représentent environ 7,5 % de la population, soit plus de 6 000 personnes.
Le poids mentionné se ressent directement sur le marché et les prix de l’immobilier.
– multiplication des programmes de résidences étudiantes (Campussimo, Roland Garros Élite Campus, projets au pied de l’université) ;
– développement d’une offre massive de studios et de T1/T2 gérés ;
– déficit chronique de logements étudiants : certains programmes rappellent qu’environ 2 000 étudiants restent sans solution d’hébergement chaque année, alors que le campus vise 10 000 inscrits à l’horizon 2030.
Pour un investisseur, deux options principales s’offrent : l’achat d’un lot dans une résidence étudiante neuve, bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, ou l’acquisition d’un appartement ancien situé à proximité du campus, à aménager et à louer en meublé pour étudiants.
Couples, familles, propriétaires : un tissu résidentiel stabilisé
Le parc de logements compte environ 35 000 à 36 000 unités selon les sources, dont plus de 90 % sont des résidences principales. Le taux de propriétaires oscille entre 50 et 55 %, ce qui laisse près de la moitié du parc occupé par des locataires.
La typologie des ménages est également riche en cibles pour l’investisseur :
– près de 44 % des ménages sont des couples avec enfants ;
– environ 29 % sont des familles monoparentales ;
– le reste se répartit entre couples sans enfant et personnes seules.
Ces chiffres soutiennent une demande constante pour des T3, T4 et petites maisons avec un peu d’extérieur, notamment dans les quartiers bien desservis.
Rents, rendements et tension locative
Les loyers à Le Tampon restent sous le niveau des villes littorales les plus chères, mais leur progression ces dernières années a été suffisamment forte pour offrir aujourd’hui des rentabilités attractives, en particulier sur l’ancien.
Niveaux de loyers : de 300 à plus de 1 600 € par mois
Les données disponibles indiquent :
– loyer mensuel moyen : environ 918 € ;
– fourchette observée : de 300 € dans les secteurs les plus reculés ou pour des petites surfaces basiques, jusqu’à 1 600 € et plus dans les quartiers centraux pour des biens de standing ou grandes maisons ;
– un T2 en centre-ville se loue autour de 600 € par mois.
Rendement brut envisagé pour un T2 acheté 110 000–120 000 € et loué 600 €/mois, avant charges et fiscalité.
À l’échelle nationale, le rendement locatif brut moyen en résidentiel tourne autour de 4,8 %, qualifié de « modéré ». Le Tampon, bien choisi, permet donc de faire mieux que la moyenne française, tout en restant sur un marché relativement liquide.
Vacance locative et tension du marché
La vacance locative structurelle (logements inoccupés) se situe autour de 6 %, ce qui reste raisonnable pour une ville de cette taille. Mais la part de résidences secondaires est très faible (environ 3 %), et l’immense majorité des logements sont occupés à l’année.
La construction neuve ne suit pas la croissance démographique et la demande des ménages modestes. Avec un parc de logements sociaux inférieur à 10% (loin des 20% requis), ces ménages se tournent vers le privé, accentuant la tension sur les prix.
Résultat : pour un propriétaire, le risque de vacance prolongée est limité à condition de respecter les fondamentaux (emplacement, prix, état du logement).
Où investir à Le Tampon ? Les quartiers à cibler, ceux à éviter
La topographie très particulière de la commune – étagée de 500 à plus de 1 000 mètres d’altitude – crée des micro-marchés très différents d’un secteur à l’autre. Le bon choix de quartier pèse autant que le type de bien.
Les secteurs recommandés pour un investissement locatif
Plusieurs quartiers ressortent de manière récurrente dans les analyses et retours du terrain.
On peut les regrouper ainsi :
| Secteur / quartier | Atouts pour l’investisseur |
|---|---|
| Centre-ville (Mairie, Gendarmerie) | Proximité commerces, services, transports ; forte demande pour T2/T3 |
| Ligne 400 / Les 400 | Bien placé, accès facilité à Saint-Pierre, potentiel de valorisation |
| La Pointe / Terrain Fleuri | En plein développement, impact futur de la déviation RN3 |
| Quartier du 10e km | Zone résidentielle recherchée, écoles, lycées proches |
| Quartier du 11e km | Bonne desserte, commerces, rentabilité intéressante |
| Bérive | Très attractif, proche de Saint-Pierre, bon compromis prix/accès |
| Trois Mares | Présence universitaire, flux étudiants, futur gain de valeur via RN3 |
Le centre-ville et le sud de la commune sont globalement considérés comme les plus intéressants pour un investisseur résiduel : accès routiers, transports en commun suffisants vers Saint-Pierre, concentration de commerces.
Les données par micro-secteur illustrent des disparités significatives. À Saint-Pierre, le prix au mètre carré pour les maisons et appartements varie d’environ 1 700 €/m² dans les quartiers comme Bois Court ou Bras Creux, à plus de 3 300 €/m² dans des secteurs prisés comme La Chatoire – La Roseraie. D’autres zones, telles que Bérive, Les Trois Mares Nord ou La Ravine des Cabris, affichent également des prix supérieurs à la moyenne, reflétant une demande particulièrement soutenue sur ces marchés.
La zone à éviter : Z.A.C. La Chatoire
La seule zone clairement déconseillée par plusieurs sources est la Z.A.C. La Chatoire, malgré des prix parfois élevés dans le secteur voisin La Chatoire – La Roseraie. Les raisons évoquées mêlent perception de quartier, configuration urbaine et problématiques locales. À défaut d’exclusion totale, ce secteur nécessite au minimum une analyse de terrain approfondie avant tout achat.
Stratégies par profil d’investisseur
Il est possible de distinguer trois profils types :
Découvrez les différentes stratégies d’investissement adaptées à votre appétence pour le risque et votre objectif de rendement.
Privilégier les secteurs à prix proches de la médiane (centre-ville, 10e et 11e km) avec une demande bien installée, et des T2/T3 faciles à relouer.
Mixer quartiers centraux et zones en voie de valorisation (La Pointe, Trois Mares, Ligne 400), en acceptant un peu plus de risque pour un potentiel de plus-value supérieur.
Cibler franchement les secteurs en transformation (périmètres de la future déviation RN3, quartiers proches des grands projets de transport) ou certains biens atypiques (maisons à diviser, immeubles de rapport, terrains à lotir).
Investissement locatif classique : T2 et T3 en première ligne
Les recommandations les plus fréquentes convergent : à Le Tampon, le cœur de cible rentable reste le T2 et le T3, situés en centre-ville ou dans un rayon de 5 km.
Pourquoi le duo T2–T3 fonctionne particulièrement bien
Plusieurs raisons concrètes l’expliquent :
– forte demande de trentenaires qui s’installent dans la commune, souvent en couple ou en famille naissante ;
– salaires locaux plus bas qu’en métropole, ce qui favorise des surfaces modérées avec loyers contenus ;
– adaptation facile au meublé longue durée ou au meublé étudiant ;
– coût d’acquisition encore raisonnable, en particulier dans l’ancien.
Les ratios prix/loyer sont parlants. D’après les annonces de marché, les médianes sont du même ordre que ci-dessous :
| Type d’appartement | Surface médiane | Prix médian | Loyer mensuel constaté (ordre de grandeur) |
|---|---|---|---|
| 1 pièce (studio) | ~ 27 m² | ~ 76 000 € | 400–500 € |
| 2 pièces (T2) | ~ 43 m² | ~ 96 000 € | ~ 600 € (centre-ville) |
| 3 pièces (T3) | ~ 69 m² | ~ 137 000 € | 700–800 € selon secteur |
À ces prix, un T2 bien placé peut générer un rendement brut proche de 7 % si le bien est acquis dans le bas de la fourchette, notamment en profitant de petites négociations ou de biens nécessitant une légère rénovation (relooking à partir de 240 €/m²).
Ancien vs neuf : arbitrer entre cash-flow et défiscalisation
Dans l’ancien, les prix restent significativement inférieurs à ceux du neuf, en particulier pour les appartements. Les coûts de rénovation, même pour des travaux lourds, restent maîtrisables : de 490 €/m² pour une rénovation légère à 1 200 €/m² pour une rénovation lourde. Sur un T2 de 45 m², même une rénovation conséquente reste souvent plus rentable qu’un achat en programme neuf au prix du promoteur.
L’immobilier neuf présente plusieurs atouts par rapport à l’ancien, notamment en termes de conformité aux normes, d’économies d’énergie et de frais de notaire réduits.
– normes thermiques et acoustiques plus confortables (RTAADOM, BBC) ;
– attractivité forte pour les étudiants et jeunes actifs recherchant un environnement moderne ;
– éligibilité aux dispositifs de défiscalisation outre-mer (Girardin IS, crédit d’impôt CIOP, voire Pinel outre-mer selon le zonage) ;
– gestion facilitée en résidence de services (résidence étudiante ou seniors).
Le choix entre ancien et neuf dépend donc du profil de l’investisseur : recherche de cash-flow immédiat et de plus-value à moyen terme (ancien) ou optimisation fiscale et sécurisation via bail commercial (neuf en résidence).
Résidences étudiantes et seniors : l’immobilier géré comme levier fiscal
Le Tampon concentre, pour une ville de l’intérieur, une offre étonnamment riche de programmes gérés, principalement pour étudiants, mais aussi pour seniors actifs. Ces produits s’adressent en priorité aux investisseurs qui veulent coupler défiscalisation et rendement locatif sécurisé.
Résidences étudiantes : un marché en forte expansion
Plusieurs programmes récents ou en cours illustrent ce segment :
– résidences étudiantes à deux pas du lycée Roland Garros ;
– programmes type « Campussimo » ou « Kairos » à quelques dizaines de mètres du pôle universitaire ;
– résidence « University » en face même de l’entrée du campus, avec une cinquantaine de logements (majorité de studios) et une livraison prévue à court terme.
Les caractéristiques communes de ces résidences :
Aperçu des caractéristiques et du potentiel d’investissement dans une résidence étudiante, incluant typologie des logements, services et conformité.
Surfaces de 25 à 30 m², prix entre 120 000 € et 150 000 €, soit un prix au m² de 4 700 € à 5 700 €.
Quelques appartements de 40 m² disponibles autour de 200 000 €.
Accueil, espaces communs, wifi, laverie et parkings inclus pour les résidents.
Respect des dernières normes thermiques et environnementales (RTAADOM).
Fort déficit de logements étudiants localement, garantissant un taux d’occupation élevé.
Fiscalement, ces opérations sont souvent éligibles :
– au crédit d’impôt outre-mer productif (CIOP), avec un avantage fiscal pouvant représenter jusqu’à 35 % du prix de revient ;
– au Girardin IS, via la création d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, avec engagement de location comme résidence principale pendant au moins 5 ans, sous plafonds de loyers et de ressources.
Ce dispositif est conseillé pour les contribuables fortement imposés, capables de structurer une société (comme une SCI à l’IS) et assumant une gestion technique. Il combine défiscalisation et revenus locatifs étudiants pour un rendement net attractif, tout en mutualisant les risques grâce à la délégation de gestion à un exploitant.
Résidence seniors : une niche à surveiller
Un programme de résidence services pour seniors, en cours d’ouverture à Le Tampon, vient compléter le panorama. Basé sur des T1 de 30 m² environ, proposés autour de 170 000 € (près de 5 700 €/m²), il vise les retraités actifs recherchant un environnement calme, sécurisé, avec des services adaptés.
Dans un département où la part des 65 ans et plus progresse, ce produit peut constituer un bon vecteur de diversification, d’autant qu’il s’agit souvent de baux commerciaux avec loyers garantis et gestion déléguée. Le rendement facial sera généralement inférieur à celui de l’étudiant classique, mais compensé par une stabilité accrue.
Location saisonnière et Airbnb : un potentiel boosté par le volcan
Le Tampon ne dispose d’aucun camping, ni de village vacances ou de résidences de tourisme, et seulement 124 chambres d’hôtel sur l’ensemble de la commune. Pourtant, le territoire profite pleinement de la dynamique touristique de La Réunion, grâce à la route du volcan, à la Cité du Volcan et à la proximité du Piton de la Fournaise.
Un marché Airbnb déjà structuré
Les données issues d’AirROI montrent un marché de location courte durée déjà bien installé :
– environ 345 annonces actives sur Airbnb ;
– 85,8 % de logements entiers (majoritairement des maisons, à plus de 65 %) ;
– capacité moyenne : un peu plus de 4 personnes par logement ;
– annonces les plus fréquentes : 1 chambre et capacité 2 voyageurs.
Le revenu médian mensuel d’un hôte se situe autour de 1 190 $ (soit environ 1 100 €), avec des extrêmes bien supérieurs pour les meilleurs :
| Niveau de performance Airbnb | Revenu mensuel (> …) | Taux d’occupation (approx.) |
|---|---|---|
| Top 10 % (« top-tier ») | > 3 425 $ | > 83 % |
| Top 25 % (« strong ») | ≥ 2 002 $ | ≥ 66 % |
| Médiane du marché | ~ 1 191 $ | ~ 42 % |
Le tarif nuité (ADR) médian tourne autour de 87 $ (≈ 80 €), avec des pics à plus de 230 $ la nuit pour les biens les mieux placés et les mieux notés. Sans surprise, les maisons entières bien équipées, avec vue ou jardin, tirent le marché vers le haut.
Saisonnalité et profil de clientèle
La demande n’est pas homogène sur l’année :
Cinq mois distincts détiennent les records annuels pour différents indicateurs clés de performance de l’établissement.
Les réservations se font en moyenne 53 jours à l’avance, avec des délais plus longs pour les séjours de novembre (74 jours) et plus courts pour février (36 jours).
68 % des voyageurs sont des clients domestiques, majoritairement français, avec une part significative venant de Saint-Denis.
Où investir pour la location touristique ?
Les secteurs les plus propices à la location saisonnière sont :
– Le Tampon centre et ses environs immédiats, comme base de rayonnement ;
– La Ravine des Cabris, interface entre mer et hauts, bien située pour Saint-Pierre ;
– Trois Mares et les quartiers proches de la route du volcan (Bourg Murat, Plaine des Cafres, 14e, 19e km) pour un tourisme nature ;
– les communes voisines comme Saint-Pierre, Saint-Louis, L’Étang-Salé, Cilaos ou Petite-Île, à coupler avec un achat au Tampon pour une stratégie multi-biens.
L’absence quasi totale d’hôtellerie de masse ouvre un boulevard aux meublés de tourisme bien gérés. Avec un cadre réglementaire encore peu contraignant pour les locations de courte durée, Le Tampon offre un terrain d’expérimentation intéressant, à condition de garder un œil sur les évolutions législatives nationales sur l’Airbnb.
Financement, aides et fiscalité : profiter du cadre français et outre-mer
Investir à Le Tampon, c’est investir en France : mêmes droits, même sécurité juridique, même processus notarié, mais possibilités spécifiques liées au statut de département d’outre-mer.
Crédits immobiliers : coût de l’argent et montage de dossier
Les taux moyens observés pour les prêts immobiliers à La Réunion tournent autour de :
– ≈ 3,1 % sur 15 ans ;
– ≈ 3,2 % sur 20 ans ;
– ≈ 3,25 % sur 25 ans.
Ces niveaux restent raisonnables au regard de l’inflation récente, et les experts anticipent plutôt une stabilisation voire une légère détente des taux. Le montage de dossier suit les grandes lignes métropolitaines : taux d’endettement ≤ 35 %, apport recommandé de 10–20 %, historique bancaire sain.
L’usage d’un courtier local, habitué aux spécificités des DOM, permet souvent d’obtenir de meilleurs taux et de sécuriser des financements complexes (immobilier géré, montage en SCI ou en LMNP).
Aides à l’accession et à l’investissement
Plusieurs dispositifs nationaux sont accessibles à La Réunion (sous réserve de zonage de la commune) :
Découvrez les principaux prêts aidés et dispositifs conçus pour faciliter l’achat de votre résidence principale, en particulier dans les DOM et pour les ménages modestes.
Peut financer jusqu’à 40% du coût d’acquisition dans les DOM, avec des plafonds de revenus rehaussés. Destiné aux primo-accédants pour leur résidence principale, il libère du pouvoir d’achat pour un investissement parallèle.
Ces prêts ouvrent droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) pour les propriétaires, ciblant spécifiquement les ménages aux revenus modestes.
Prêt complémentaire destiné aux salariés du secteur privé, venant s’ajouter aux autres financements pour faciliter l’accession à la propriété.
Côté investissement locatif et défiscalisation, les DOM bénéficient d’un arsenal spécifique :
– Pinel outre-mer (si Le Tampon est en zone éligible) : réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location nue, loyers et ressources plafonnés ;
– Girardin industriel et Girardin IS : très utilisés sur les résidences gérées étudiantes et certains programmes neufs ;
– Crédit d’Impôt Outre-mer Productif (CIOP) : jusqu’à 35 % de réduction en crédit d’impôt sur le coût d’acquisition d’un logement neuf destiné à la location, sous conditions.
Ces dispositifs, lorsqu’ils sont maîtrisés, peuvent faire baisser sensiblement l’effort d’épargne nécessaire, mais exigent rigueur et accompagnement professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, expert-comptable, notaire).
Fiscalité locale : taxe foncière et impôt sur le revenu
La taxe foncière à Le Tampon s’établit autour de 42 % du montant de la valeur locative cadastrale, un niveau dans la moyenne haute nationale, mais très dépendant de la valeur cadastrale retenue (inférieure aux loyers de marché). Il faut donc l’intégrer dans les simulations de rendement net.
Sur les revenus fonciers ou les BIC (meublé), la fiscalité suit le droit commun :
– régime micro ou réel pour les locations nues ou meublées ;
– possibilité d’amortir le bien en LMNP au réel, ce qui est particulièrement intéressant sur les résidences étudiantes neuves ou les biens anciens rénovés.
Pour un investisseur fortement imposé, combiner un achat à Le Tampon avec un statut LMNP au réel ou un montage Girardin/CIOP permet de neutraliser ou réduire fortement la charge fiscale liée aux loyers.
Concrètement, quelle stratégie adopter pour investir à Le Tampon ?
À partir de toutes ces données, plusieurs scénarios d’investissement cohérents se dessinent.
Scénario 1 : T2/T3 ancien en centre-ville, stratégie « rendement & plus-value »
Cible : investisseur souhaitant un bon rendement brut (5,5–7 %), une gestion maîtrisée et un potentiel de plus-value sur 10 ans.
Approche typique :
– cibler un T2 ou T3 entre 40 et 70 m² dans le centre-ville, au 10e ou 11e km, ou à Bérive ;
– acheter en dessous des prix médians grâce à des biens à rafraîchir ;
– budget rénovation : 500–800 €/m² pour une montée en gamme (cuisine équipée, salle de bains modernisée, remise aux normes) ;
– louer en nu ou en meublé longue durée à une clientèle de jeunes actifs ou de ménages.
Avantage : forte profondeur de demande et revalorisation probable des loyers dans un contexte de tension locative.
Scénario 2 : Studio/T1 en résidence étudiante, stratégie « défiscalisation & sécurité »
Cible : contribuable métropolitain ou local fortement imposé, recherchant un produit clef en main avec exploiteur.
Approche :
Pour un investissement locatif étudiant optimisé, privilégiez l’achat d’un studio neuf de 25 à 30 m², labellisé BBC, situé à proximité immédiate du campus ou du lycée Roland Garros. Optez pour un programme offrant un bail commercial avec des loyers garantis. Pour la fiscalité, utilisez le dispositif du CIOP ou du Girardin IS afin de bénéficier d’un crédit d’impôt substantiel, en contrepartie d’un engagement de location d’au moins 5 ans.
Avantage : visibilité sur les flux de loyers, faible gestion directe, avantage fiscal puissant qui compense un prix d’achat au mètre carré élevé.
Scénario 3 : Maison ou grande surface pour colocation ou location saisonnière
Cible : investisseur à l’aise avec une gestion plus active, visant une rentabilité supérieure à la moyenne.
Approche :
Pour maximiser la rentabilité, ciblez une maison ancienne de 90 à 150 m² dans un quartier prisé comme la Plaine des Cafres, le 14e km ou Trois Mares, offrant une vue, un jardin ou une proximité des sites touristiques. Ensuite, aménagez les espaces en plusieurs chambres ou en deux unités indépendantes. Enfin, optez pour une location en colocation étudiante ou pour jeunes actifs à l’année, ou pour une location meublée de type gîte ou maison de vacances pour le tourisme.
Avec la faiblesse de l’offre hôtelière et l’attrait du volcan, ce type de produit peut atteindre des taux d’occupation et des revenus mensuels proches des meilleurs hôtes Airbnb, à condition d’un bon niveau de prestation et d’un marketing bien pensé.
Scénario 4 : Terrain à bâtir, pari sur la valorisation à moyen terme
Cible : investisseur patient, avec appétence pour la promotion ou la construction.
Approche :
– acheter un terrain constructible à 200–300 €/m² dans une zone en développement (La Pointe, 10e/11e km, périphérie de la future RN3) ;
– soit le revendre avec plus-value après évolution du PLU ou après réalisation de viabilisation ;
– soit faire construire une maison ou un petit collectif, en profitant de la demande structurelle pour les maisons individuelles et des aides à la construction.
Les prix des terrains ont déjà progressé d’environ 7–8 % sur trois mois dans certaines statistiques, preuve d’un regain d’intérêt pour cette classe d’actifs.
Gestion, agences et accompagnement : ne pas investir seul
Enfin, un mot sur la gestion. De nombreuses agences et professionnels locaux (Sam Immobilier, chasseurs de biens, gestionnaires locatifs, conciergeries pour meublés de tourisme) se sont spécialisés sur Le Tampon et le sud de l’île. Ils proposent :
Découvrez l’ensemble des prestations clés pour une gestion sereine et professionnelle de votre bien immobilier.
Évaluation précise du loyer de marché pour optimiser la rentabilité de votre investissement.
Vérification des dossiers, des garanties et mise en place de dispositifs comme Visale pour une location sécurisée.
Rédaction des baux, établissement des états des lieux et suivi rigoureux des encaissements des loyers et charges.
Coordination des travaux et prise en charge de l’entretien courant pour préserver la valeur de votre bien.
Pour la location saisonnière, certaines conciergeries dédiées prennent en charge la mise en ligne sur les plateformes, le ménage, l’accueil des voyageurs, moyennant une commission autour de 20 % des revenus, sans frais cachés. Dans un contexte de nouvelles réglementations sur les meublés (comme la future loi Le Meur sur la location meublée), s’entourer de professionnels devient de plus en plus utile.
En résumé : un marché à la croisée des chemins, propice aux investisseurs méthodiques
Investir dans l’immobilier à Le Tampon, ce n’est pas simplement acheter « moins cher qu’à Saint-Pierre ». C’est miser sur une ville jeune, universitaire, bien connectée au principal pôle économique du sud, avec un climat recherché et une position stratégique sur la route du volcan. C’est aussi accepter un environnement socio-économique contrasté : niveau de vie plus bas qu’en métropole, chômage élevé, mais dynamique démographique forte et pénurie de logements sociaux.
Pour l’investisseur, les clés de la réussite tiennent en quelques principes :
Pour réussir un investissement immobilier à La Réillon, plusieurs actions sont essentielles. Il faut d’abord choisir soigneusement le quartier, en privilégiant des zones comme le centre-sud, le 10e–11e km, Bérive, Trois Mares ou La Pointe. Ensuite, il est crucial d’adapter le type de bien à la clientèle cible : des T2 ou T3 pour les trentenaires, des studios pour les étudiants, ou des maisons pour la colocation ou le tourisme. Un arbitrage éclairé doit être fait entre l’ancien à rénover, offrant un bon rendement, et le neuf défiscalisé, procurant sécurité et avantage fiscal. Enfin, il est recommandé de s’appuyer sur des partenaires locaux, tels que des agences, courtiers, gestionnaires ou CGP, pour optimiser le financement, la fiscalité et la gestion au quotidien.
Dans ce cadre, Le Tampon apparaît comme l’un des marchés les plus intéressants de La Réunion pour qui sait lire les chiffres et observer le terrain : encore abordable, doté d’une demande locative robuste et plurielle, et porté par des projets d’infrastructures qui devraient continuer à soutenir la valorisation des biens dans les années à venir.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Tampon, à La Réunion, pour rechercher du rendement locatif et une exposition à un marché ultramarin dynamique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs secteurs réunionnais (Saint-Pierre, Saint-Denis, Ouest), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle ou un petit immeuble de rapport au Tampon, ville en croissance portée par la démographie étudiante et les actifs locaux, combinant un rendement locatif brut cible proche de 7–8 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier (proximité université, hôpitaux, axes routiers), mise en relation avec un réseau local (notaire, agent, gestionnaire), choix de la structure de détention la plus adaptée (propriété directe ou société civile) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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