Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Choisir d’investir dans l’immobilier à Mérignac, c’est miser sur une ville qui cumule croissance démographique, puissance économique et forte tension locative. Longtemps dans l’ombre de Bordeaux, cette commune de la métropole est devenue en quelques années l’un des marchés les plus scrutés par les investisseurs. Elle a même été élue meilleure ville de France pour investir par SeLoger à plusieurs reprises.
La ville bénéficie d’atouts majeurs (aéroport, pôle aéronautique, grands projets urbains, extension du tram) qui soutiennent une demande diversifiée (logements étudiants, familiaux et pavillonnaires). Pour en tirer un rendement réel, il est essentiel de maîtriser les prix, les loyers, l’identification des bons quartiers et les pièges à éviter.
Cet article propose une lecture à 360° du marché pour investir dans l’immobilier à Mérignac, en s’appuyant exclusivement sur les données disponibles dans le rapport de recherche.
Mérignac, moteur économique aux portes de Bordeaux
Mérignac n’est pas une simple banlieue résidentielle de Bordeaux. C’est la deuxième ville de Gironde en population, avec autour de 75 000 à 77 000 habitants selon les sources récentes, et un véritable moteur économique de la métropole.
La commune accueille environ 50 000 emplois, répartis dans plus de 1 500 entreprises.
La conséquence est directe pour un investisseur : un flux constant d’actifs, d’ingénieurs, de cadres et de techniciens en quête de logements, souvent locataires dans un premier temps. Ce bassin d’emplois, couplé à une démographie en hausse (près de 8 % de croissance sur cinq ans selon certaines sources), explique que près de la moitié des ménages soient locataires, avec un taux de vacance faible (environ 3 à 4,6 % des logements).
La structure de population est également favorable à l’investissement locatif : âge médian autour de 39–40 ans, 29 à 30 % de moins de 25 ans, présence de 7 % d’étudiants, nombreux jeunes actifs, familles et retraités. De quoi nourrir à la fois la demande en studios, T2, T3 et maisons.
Une accessibilité qui draine la demande locative
La force de Mérignac tient aussi à son accessibilité. La ville se situe à moins de 10 km de Bordeaux centre, avec quatre accès directs à la rocade. Elle abrite l’aéroport Bordeaux‑Mérignac, principal aéroport de la région, qui dessert plus de 90 à 100 destinations et générait avant Covid près de 7 millions de passagers par an, avec plus de 650 000 nuitées associées.
Bordeaux Métropole a investi environ 90 millions d’euros dans l’extension de la ligne A du tram jusqu’à l’aéroport.
La commune est aussi desservie par un réseau dense de bus (environ 120 bus quotidiens) et possède une gare TER connectée à Bordeaux Saint‑Jean. Plus de 100 km de pistes cyclables, une « Maison du Vélo » et de nombreux parcs‑relais complètent ce maillage.
Pour un bailleur, cette intermodalité a deux effets majeurs : elle élargit fortement le bassin de locataires potentiels (salariés de Bordeaux, étudiants, actifs en mobilité) et valorise particulièrement les biens situés à proximité immédiate d’un arrêt de tram ou d’une gare.
Un cadre de vie très porteur pour la demande durable
Investir dans l’immobilier à Mérignac, c’est aussi parier sur une qualité de vie qui fidélise les locataires. La ville a multiplié les efforts en matière d’environnement et de services :
Découvrez les atouts qui font de Mérignac une ville agréable à vivre, alliant nature, culture, commerces et équipements modernes.
Plus de 200 hectares d’espaces verts, une grande coulée verte de plusieurs centaines d’hectares et huit parcs éco-labellisés (Bois de Burck, Parc du Teney, etc.). Une politique de renaturation ambitieuse avec des milliers d’arbres plantés.
Un budget culturel conséquent (environ 8 millions d’euros par an) avec des équipements majeurs : la salle du Pin Galant, le Krakatoa, une médiathèque moderne et un cinéma de quartier (Mérignac-Ciné).
L’un des plus grands centres de l’aire bordelaise avec environ 140 boutiques, un hypermarché, des restaurants et services, actuellement en pleine transformation urbaine.
Nouvel équipement phare avec un bassin olympique de 50 mètres, des gradins, un espace bien-être, visant 500 000 visiteurs annuels.
Côté éducation, la ville recense plus d’une trentaine d’établissements scolaires (maternelles, élémentaires, collèges, lycées) et plusieurs écoles supérieures spécialisées, notamment dans l’aéronautique (Institut de Maintenance Aéronautique, ENAC sur le territoire métropolitain, etc.). Cette densité d’infrastructures rassure les familles et pérennise la demande locative sur les maisons et grands appartements.
Un marché immobilier solide mais contrasté
Le marché immobilier de Mérignac se situe à un niveau intermédiaire entre Bordeaux intra‑muros et les communes périphériques plus éloignées. Les données issues de différentes sources convergent vers un prix médian global autour de 4 100 €/m² début 2026, avec une fourchette large de 2 900 à plus de 5 200 €/m² selon les secteurs et la qualité des biens.
Pour mieux appréhender le niveau de prix, on peut résumer les ordres de grandeur les plus récurrents.
Niveaux de prix moyens
| Type de bien / période | Prix moyen / médian au m² (approx.) |
|---|---|
| Tous biens (médian 2026) | ~4 134 €/m² |
| Tous biens (moyennes diverses) | 3 580 à 3 900 €/m² |
| Appartements (moyenne) | 3 900 à 4 200 €/m² |
| Appartements (médian) | 4 133 €/m² |
| Maisons (moyenne) | 3 800 à 4 200 €/m² |
| Maisons (médian) | 4 125 €/m² |
| Neuf (médian) | 4 452 €/m² |
| Ancien (médian) | 3 629 €/m² |
Sur dix ans, les prix ont bondi d’environ 50 % (plus de 47 % entre 2014 et 2022 selon certains relevés). Sur cinq ans, la hausse est encore de l’ordre de 6 à 11 % selon que l’on regarde les médianes ou les moyennes, même si une phase de correction a été observée entre 2023 et 2024, avec des baisses ponctuelles autour de –7 à –8 %. Depuis, le marché montre davantage de stabilité et même de petites reprises trimestrielles (+0,3 à +0,6 % sur 3 à 6 mois).
L’écart de prix de l’immobilier peut atteindre 30 % entre le centre de Bordeaux et Mérignac, selon certaines sources récentes.
Ancien, neuf, tailles : où se situent les meilleures opportunités ?
Les écarts de prix sont sensibles selon l’état du bien, le nombre de pièces et le type (maison/appartement).
| Segment | Bas de fourchette | Médiane / moyenne | Haut de fourchette |
|---|---|---|---|
| Ancien (tous biens) | ~2 550 €/m² | ~3 630 €/m² | ~4 700 €/m² |
| Neuf (tous biens) | ~3 870 €/m² | ~4 450 €/m² | ~5 460 €/m² |
| Studios / T1 (médian) | — | ~4 880 €/m² | — |
| T2 (médian) | — | ~4 620 €/m² | — |
| T3 (médian) | — | ~4 070 €/m² | — |
| T4 (médian) | — | ~4 000 €/m² | — |
Les petites surfaces se paient cher au m², mais ce sont aussi celles qui génèrent les meilleurs loyers relatifs, ce qui améliore la rentabilité brute. La différence de prix entre neuf et ancien est nette : autour de 10 à 20 % de plus pour les résidences neuves (RT2012/RE2020), mais avec à la clé des frais de notaire réduits (2,5 à 3 %) et des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Pinel+, LLI, LMNP).
À Talence, des biens anciens à rénover peuvent encore être trouvés entre 3 000 et 3 500 €/m², notamment dans le quartier du Burck. Leur revalorisation après travaux offre un potentiel significatif. Par exemple, une extension de 30 m², réalisée pour un coût estimé à 36 000 €, pourrait générer une plus-value théorique allant jusqu’à 126 000 €.
Un marché locatif sous tension, idéal pour les bailleurs
L’un des atouts majeurs lorsqu’on veut investir dans l’immobilier à Mérignac tient à l’intensité de la demande locative. La tension locative est notée 10/10 dans certains classements : le nombre de candidats dépasse largement l’offre disponible, en particulier pour les petites et moyennes surfaces.
Les chiffres de loyers confirment ce dynamisme.
Niveaux de loyers
| Type de bien | Loyer moyen mensuel / m² (approx.) |
|---|---|
| Tous biens (moyenne générale) | 15 à 16 €/m² |
| Appartements | 16 à 18 €/m² |
| Maisons | 13,7 à 15 €/m² |
| Studios (global) | ~450–600 €/mois |
| T2 (global) | ~600–950 €/mois |
| T3 (global) | ~700–1 400 €/mois (appart./maison) |
| Colocation (chambre) | ~500–665 €/mois |
Entre 2022 et 2024, les loyers moyens au m² ont progressé d’environ 3 à 4 %, pour atteindre autour de 16 €/m². Dans certains segments ou quartiers centraux, des niveaux supérieurs sont observés, jusqu’à plus de 20 €/m².
En moyenne, un logement trouve preneur en 13 jours. Les petits logements (T1 et T2) se louent encore plus vite, en 9 à 13 jours. Les logements plus grands (T3 et T4) prennent un peu plus de temps, entre 21 et 28 jours, ce qui reste un délai très confortable pour un bailleur.
La structure de l’offre locative penche nettement vers les petites surfaces, particulièrement recherchées par les étudiants et jeunes actifs :
| Type de logement (parc locatif) | Part estimée dans l’offre |
|---|---|
| T1 / studios | ~32,5 % |
| T2 | ~33,9 % |
| T3 | ~17,2 % |
| T4 et + | ~16,5 % |
Dans le même temps, près de la moitié des ménages sont locataires (environ 48 à 53 % selon les sources) et la vacance tourne seulement autour de 4 à 4,7 %. Tout cela milite pour des loyers soutenus et un faible risque de vacance, à condition de viser des secteurs et des produits adaptés.
Rentabilité : où se situe Mérignac ?
La rentabilité brute moyenne sur le marché résidentiel à Mérignac oscille entre 4 et 6 % selon les quartiers, les types de biens et les sources. Un grand nombre d’analyses positionnent le rendement autour de 4 à 4,6 % sur des biens classiques, avec des pointes à 5–6 % sur des secteurs plus populaires ou des stratégies plus offensives (colocation, meublé optimisé, rénovation de l’ancien).
On peut synthétiser ainsi les niveaux de rendement brut :
| Stratégie / type de bien | Rendement brut estimé |
|---|---|
| Appartement standard (T2/T3) long terme | ~4–4,5 % |
| Secteurs à prix modérés (Le Burck, Les Pins…) | ~5 % et plus |
| Résidence gérée (EHPAD cité en exemple) | ~7,2 % net / an |
| Location courte durée (Airbnb, etc.) | ~4,5–6 % brut selon taux d’occupation |
L’exemple chiffré d’un T2 neuf d’environ 45 m² acheté près de 174 000 € et loué autour de 720 €/mois (soit ~16 €/m²) donne une rentabilité brute autour de 5 %. En intégrant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité, la rentabilité nette descend généralement autour de 3–3,5 %, ce qui reste correct dans une grande métropole dynamique.
Pour des studios et T2 anciens, bien situés et éventuellement rénovés, la rentabilité brute peut être significativement augmentée. Une stratégie efficace consiste à exploiter le dispositif du meublé LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou à opter pour la colocation.
Zoom sur les quartiers clés pour investir
Mérignac est découpée en une dizaine de grands secteurs, eux‑mêmes subdivisés en micro‑quartiers. Tous n’ont pas le même profil, ni les mêmes prix.
Centre‑ville : cœur commerçant et culturel
Le centre‑ville a fait l’objet d’une vaste requalification urbaine : piétonnisation, rénovation de l’église Saint‑Vincent, création d’une grande médiathèque, d’un cinéma, modernisation des places et des axes commerciaux. C’est aussi là que se concentrent des projets structurants comme l’îlot Beaumarchais (environ 200 logements, halle gourmande de 1 000 m², mini‑forêt urbaine, Monoprix, etc.).
Les prix y sont logiquement élevés mais restent en‑deçà de Bordeaux hypercentre :
| Secteur centre‑ville | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Centre‑ville (moyenne) | ~3 500 €/m² | ~3 800 €/m² |
| Sous‑secteurs premium (Piquey) | ~3 500–3 800 €/m² | ~4 450–5 150 €/m² |
La demande est portée par les familles, les cadres, mais aussi les jeunes actifs en quête d’une vie urbaine avec tout à pied. Les studios et T2 se louent très vite, tout comme les T3/T4 proches du tram, rendant ce secteur idéal pour des investissements patrimoniaux, avec une rentabilité modérée mais une bonne perspective de valorisation.
La Glacière / Bourdillot / Mondésir : secteur résidentiel prisé
Situé en lisière de Bordeaux (proche Caudéran et Saint‑Augustin), le quartier de La Glacière présente plusieurs sous‑zones. La proximité du CHU Pellegrin, de Bordeaux, de grands parcs (Parc Bourran notamment) en fait une valeur sûre.
| Sous‑secteur La Glacière | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Ensemble La Glacière (moyenne) | ~3 980 €/m² | ~5 050 €/m² |
| La Glacière–Bourdillot | ~3 800 €/m² | ~4 430 €/m² |
| La Glacière–Mondésir | ~3 900 €/m² | ~4 470 €/m² |
Les prix pour les maisons dépassent parfois les 5 000 €/m², ce qui place ce secteur dans le haut du panier, plus adapté à une stratégie patrimoniale qu’à une recherche de rendement brut maximal. En revanche, la demande y est stable et solvable, notamment pour des T3/T4 familiaux de bon standing.
Arlac : quartier mixte, bien desservi
Le quartier d’Arlac, très proche de Bordeaux et du campus universitaire (Carreire), combine habitat ancien de caractère, résidences plus récentes et équipements culturels (Krakatoa).
Les prix restent légèrement en deçà du centre tout en restant soutenus.
| Arlac | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Moyenne du secteur | ~4 000 €/m² | ~3 950–4 200 €/m² |
Avec un arrêt de tram, une gare TER et la proximité de l’université, Arlac est particulièrement intéressant pour des studios et T2 destinés aux étudiants, internes, jeunes actifs. La rentabilité peut y être supérieure à la moyenne en ciblant des petites surfaces à rénover dans l’ancien.
Capeyron / La Forêt / Les Pins : familles et écoles
Capeyron est un vaste quartier résidentiel, réputé pour ses bonnes écoles et son environnement verdoyant. On y trouve beaucoup de maisons avec jardin, mais aussi des immeubles d’appartements.
| Secteur | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Capeyron (moyenne) | ~3 600 €/m² | ~3 580 €/m² |
| Capeyron‑La Forêt | ~3 515 €/m² | ~3 520 €/m² |
| Capeyron‑Les Pins | ~3 870 €/m² | ~3 460 €/m² |
| Quartier Les Pins (global) | ~2 850 €/m² | ~4 240 €/m² |
Les Pins se distingue par un parc de 12 hectares, la proximité du lac de Bordeaux et une desserte correcte par bus (ligne directe vers Bordeaux en moins de 20 minutes). Les loyers y sont attractifs au regard des prix d’achat, avec des rendements bruts autour de 5 % pour certains biens. C’est un secteur à considérer pour qui cherche un bon compromis prix/rendement.
Le Burck : prix bas, rendement élevé
Au sud de la commune, Le Burck affiche les prix au mètre carré parmi les plus bas de Mérignac, surtout sur les appartements.
| Le Burck | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix moyen estimé | ~2 750–2 950 €/m² | ~3 690 €/m² |
On y trouve un parc mixte, avec des immeubles des années 60–80 et des maisons individuelles. Sa proximité avec Pessac centre et la présence du Bois de Burck en font un coin vert, encore sous‑coté par rapport à d’autres secteurs.
Prix d’achat moyen au mètre carré pour de l’immobilier ancien dans ce secteur privilégié pour les investisseurs.
Beaudésert, Les Eyquems, Beutre : secteurs intermédiaires
D’autres quartiers complètent le tableau :
Comparatif des principaux quartiers de Mérignac, incluant les prix au m² et les spécificités de chaque secteur.
Prix autour de 3 700–3 760 €/m² pour maisons et appartements. Profil intermédiaire avec une bonne proximité des zones d’activités.
Secteur principalement pavillonnaire, proche de l’aéroport (risque de nuisances sonores). Prix moyens : ~3 650 €/m² (maisons) et ~3 700 €/m² (appartements).
Situé à l’ouest, entre rocade et aéroport. Quartier pavillonnaire aux prix modérés (environ 3 000–3 200 €/m²), mais un peu enclavé.
Ces secteurs offrent souvent des loyers légèrement plus faibles que le centre ou La Glacière, mais l’écart de prix à l’achat permet de viser des rendements plus élevés, en ciblant par exemple des T3/T4 familiaux ou des T2 pour jeunes couples.
Les grands projets qui dopent la valeur à long terme
Investir dans l’immobilier à Mérignac ne se résume pas à une photographie des prix actuels. Les grands projets urbains en cours sont déterminants pour anticiper la valorisation future.
Marne‑Soleil / Mérignac Soleil : de zone commerciale à quartier de ville
Le projet Marne‑Soleil (souvent appelé Mérignac Soleil) est l’un des plus grands chantiers de renaturation et de transformation de zone commerciale en Europe. Sur une surface comprise entre 17 et près de 70 hectares selon les périmètres considérés, l’objectif est clair : transformer un « océan de parkings » en un véritable quartier mixte, avec logements, commerces, services, écoles et vastes espaces verts.
Les ambitions sont considérables :
Projet de renouvellement urbain intégrant logements, espaces verts, mobilités douces et équipements publics.
Construction de 1 100 à près de 2 800 logements selon les phases, avec une large part en social et accession abordable. Environ 400 logements en accession maîtrisée à prix plafonnés à 2 500 €/m² TTC (parking compris).
Création de 22 600 m² de surfaces commerciales et tertiaires neuves ou requalifiées pour dynamiser le quartier.
Plantation de 13 700 à près de 14 000 arbres, création de deux grands parcs publics. 77 % des parcelles privées seront sur sols plantés.
5,6 km de pistes cyclables, renaturation des axes (avenue de la Somme, rues adjacentes) et réduction massive des surfaces imperméables.
Création d’une future école et d’un centre médical. Développement coordonné avec l’extension du tram A vers l’aéroport.
Ce type de projet a deux effets sur l’investissement : il crée une offre neuve attractive, notamment pour ceux qui veulent profiter de dispositifs comme Pinel, Pinel+ ou LLI, et il redonne de la valeur à tout le secteur environnant à moyen terme, en passant d’un paysage purement commercial à un quartier de vie complet.
Requalification du centre, îlot Beaumarchais et ZAC du centre‑ville
Au centre‑ville, au-delà des rénovations déjà livrées, plusieurs opérations structurantes renforcent l’attractivité résidentielle : îlot Beaumarchais, rénovation d’anciens îlots comme Langevin, création d’une halle gourmande de 1 000 m², mini‑forêt urbaine de 1 500 m², nouveaux commerces, logements et équipements pour la jeunesse.
Pour un investisseur, acquérir un bien avant la pleine montée en puissance d’un quartier assure une demande locative soutenue à long terme et une appréciation probable de sa valeur.
Aéroparc, Cockpit, campus tertiaires
Sur le plan économique, le programme Bordeaux Aéroparc et le projet « Cockpit » (véritable village industriel et tertiaire) renforcent la dimension d’emploi de Mérignac, notamment dans l’aéronautique et les hautes technologies. Un plan d’investissement de plusieurs centaines de millions d’euros est programmé pour moderniser l’aéroport et ses environs, ce qui pérennise le besoin de logements pour les salariés du secteur.
Groupama‑Gan, par exemple, a réuni plus de 700 collaborateurs sur son campus #Community à Mérignac, dans un bâtiment à toiture écologique. Ces implantations d’entreprises de premier plan ancrent la ville comme un pôle tertiaire de référence dans la métropole.
Neuf, ancien, meublé, défiscalisation : quelles stratégies privilégier ?
Le marché de Mérignac se prête à plusieurs types de stratégies, selon votre profil (patrimonial, rendement, défiscalisation).
Investir dans le neuf : Pinel, Pinel+, LLI, LMNP
Mérignac est classée en zone Pinel (A ou B1 selon les textes), ce qui rend les programmes neufs éligibles à la défiscalisation pour de nombreux investisseurs qui souhaitent réduire leur impôt sur le revenu.
Les dispositifs mobilisables incluent :
– Pinel / Pinel+ : réduction d’impôt proportionnelle au prix d’achat et à la durée de location (exemple de barème : 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans, 14 % pour 12 ans dans certaines configurations)
– LLI (logement locatif intermédiaire) : engagement de location sur 15 ans à loyers modérés, avec avantages comme TVA réduite à 10 % et d’éventuelles exonérations de taxe foncière
– LMNP (loueur en meublé non professionnel) : amortissement comptable du bien et des meubles, réduisant fortement l’imposition sur les loyers
Les prix du neuf dans le secteur tournent en moyenne autour de 3 700 à 4 500 €/m² selon les programmes.
Le neuf a plusieurs avantages : normes RE2020, attractivité énergétique pour les locataires (et conformité aux futures contraintes DPE), frais de notaire réduits, gestion simplifiée les premières années. En revanche, la rentabilité brute est souvent un peu inférieure à l’ancien, faute de décote et en raison d’un m² plus élevé.
Acheter dans l’ancien : déficit foncier, Malraux, LMNP
L’ancien reste le terrain de chasse privilégié de ceux qui visent des rendements plus élevés et une remontée de valeur après travaux. Plusieurs leviers fiscaux existent :
Découvrez les principaux dispositifs fiscaux avantageux pour l’investissement locatif dans l’immobilier ancien à Bordeaux.
Déduction des travaux (hors construction) des revenus fonciers, avec un plafond annuel imputable sur le revenu global. Particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.
Réduction d’impôt de 22% ou 30% sur le montant des travaux, pour des biens situés dans des secteurs patrimoniaux protégés, souvent en cœur de métropole bordelaise.
Amortissement du bien et des meubles, tout en bénéficiant d’un prix au m² généralement inférieur à celui du neuf.
Les coûts de rénovation à Mérignac se situent sur les mêmes ordres de grandeur qu’ailleurs :
| Type de travaux | Budget indicatif (€/m²) |
|---|---|
| Relooking simple | à partir de 240 €/m² |
| Rénovation légère | à partir de 490 €/m² |
| Rénovation complète | à partir de 860 €/m² |
| Rénovation lourde / structure | à partir de 1 200 €/m² |
Pour un appartement de 70 m², un simple rafraîchissement se chiffre autour de 17 500 € ; pour une maison de 120 m², une rénovation complète atteint aisément plus de 100 000 €. L’État subventionne certaines rénovations énergétiques, via des aides consultables sur des portails comme Simul’aide.
Cette stratégie est particulièrement puissante dans des quartiers comme Le Burck, certains secteurs de Capeyron, Les Pins ou des micro‑secteurs plus anciens du centre‑ville et d’Arlac, où des biens à 3 000–3 500 €/m² peuvent ensuite se revendre ou se louer au prix du marché rénové (parfois 4 500–5 000 €/m²).
Meublé, colocation, courte durée : booster la rentabilité
Dans un marché très tendu et porté par une population jeune et mobile, plusieurs modes d’exploitation se prêtent bien à Mérignac :
À Mérignac, trois stratégies permettent d’optimiser les revenus locatifs. En LMNP (meublé classique), sur un T1/T2, les loyers sont 15 à 25% plus élevés qu’en nu pour un investissement modéré de 5 000 à 8 000 € en mobilier, et le régime réel permet de neutraliser fiscalement les revenus via les amortissements. La colocation, sur des T4/T5 ou maisons, augmente les loyers totaux de 20 à 40% en ciblant étudiants ou jeunes actifs. Enfin, la location courte durée, portée par la proximité de l’aéroport et de Bordeaux, affiche un taux d’occupation d’environ 80%, avec des revenus mensuels bruts pouvant atteindre 1 500 € pour un logement 2 personnes et 1 800 € pour un 4 personnes.
Ces stratégies demandent toutefois davantage de gestion (ménage, rotation des occupants, marketing) et doivent être mises en œuvre dans le respect de la réglementation locale sur les meublés touristiques.
Coûts annexes : ne pas sous‑estimer la fiscalité locale
La rentabilité nette dépend aussi des charges et taxes. À Mérignac, comme ailleurs, plusieurs postes doivent être intégrés dans le business plan :
Montant moyen de la taxe foncière, avec des taux communaux souvent supérieurs à la moyenne des villes comparables.
Pour les acquisitions, il faut ajouter les frais de notaire : environ 7–8 % dans l’ancien, mais seulement 2,5–3 % dans le neuf. Des exemples chiffrés montrent par exemple qu’un T3 ancien à 287 250 € supporte plus de 20 000 € de frais de notaire, contre moins de 6 000 € en neuf, ce qui modifie sensiblement le coût total du projet.
Comparaison avec les villes voisines et les grandes métropoles
Pour mesurer l’intérêt d’investir dans l’immobilier à Mérignac, il est utile de comparer avec les environs.
| Ville (maisons / appartements) | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|
| Bordeaux | ~4 800 / 4 450 € |
| Talence | ~4 690 / 3 930 € |
| Pessac | ~4 260 / 3 660 € |
| Le Bouscat | ~5 620 / 4 135 € |
| Mérignac | ~3 800–4 160 / 3 600–4 100 € |
| Gradignan | ~4 140 / 3 370 € |
| Eysines | ~3 880 / 3 600 € |
Mérignac se positionne dans la moyenne haute de la couronne bordelaise, mais reste moins chère que Bordeaux intra‑muros et certains bastions très bourgeois comme Le Bouscat. Le différentiel de prix, combiné à un bassin d’emplois local très important, explique que de nombreux investisseurs y voient une alternative plus rationnelle que Bordeaux centre, où les rendements bruts sont souvent plus faibles.
Comparée aux grandes métropoles françaises, Mérignac présente des prix d’acquisition intermédiaires. Pour obtenir un rendement correct, il est conseillé d’adopter des stratégies de gestion optimisées telles que le statut LMNP, la colocation ou la rénovation ciblée.
Risques, points de vigilance et erreurs à éviter
Comme tout marché dynamique, investir dans l’immobilier à Mérignac n’est pas sans risques. Plusieurs points méritent une attention particulière.
La première vigilance porte sur le choix du quartier : la proximité de l’aéroport est un atout économique, mais comporte aussi des nuisances sonores. Les secteurs directement sous les couloirs aériens peuvent voir leurs prix légèrement décotés (8 à 12 % de moins que le centre selon certaines analyses), et la demande locative y est plus segmentée.
Les logements classés F ou G au DPE sont progressivement interdits à la location en France. Investir dans l’ancien sans prévoir un budget pour la rénovation énergétique risque de rendre le bien inexploitable d’ici quelques années.
Troisième aspect : la fiscalité locale, notamment la taxe foncière, a sensiblement augmenté sur la décennie passée. Il est indispensable d’intégrer une hypothèse prudente sur ce poste, sous peine de voir la rentabilité réelle rognée.
Enfin, le contexte de taux d’intérêt plus élevés qu’au milieu des années 2010 impose de bien calibrer son financement. La négociation à l’achat (souvent de l’ordre de 5 à 10 % sur le prix affiché) reste possible, surtout dans un marché où le volume de transactions a chuté d’environ 60 % en deux ans. Les délais de vente moyens (un peu plus de 60 jours) et la baisse de prix observée entre 2023 et 2024 traduisent un rapport de force un peu plus favorable à l’acheteur qu’en période d’euphorie.
Profils d’investisseurs : quel scénario pour quel objectif ?
Selon votre profil et vos objectifs, les stratégies ne seront pas les mêmes.
Un investisseur patrimonial, qui cherche avant tout à sécuriser son capital et à préparer sa retraite, aura intérêt à se concentrer sur des appartements T2/T3 dans les secteurs centraux, Arlac ou La Glacière, voire sur des maisons en quartiers résidentiels prisés (Capeyron, Chemin Long, Les Eyquems). Le rendement brut tournera autour de 3,5–4,5 %, mais avec une perspective de valorisation solide et un risque locatif très limité.
Pour maximiser le rendement locatif, orientez-vous vers des quartiers plus abordables comme Le Burck, certains sous-secteurs de Capeyron ou Les Pins. Privilégiez l’achat d’ancien à rénover, la colocation ou l’investissement en meublé. Cette stratégie peut permettre d’atteindre des rendements bruts de 5 à 6 %, mais elle nécessite un travail de gestion plus important et un suivi attentif des travaux.
Un investisseur fortement imposé, à la recherche d’optimisation fiscale, pourra exploiter les dispositifs Pinel/Pinel+ dans les programmes neufs de Marne‑Soleil ou d’autres résidences, voire le déficit foncier dans l’ancien ou le LMNP en résidence gérée (EHPAD, résidences seniors, étudiantes), où des rendements nets de l’ordre de 4,5 à plus de 7 % sont parfois affichés, avec loyers garantis.
Conclusion : Mérignac, un marché complet mais exigeant
Investir dans l’immobilier à Mérignac, c’est entrer sur un marché déjà mûr, où la hausse des prix des dix dernières années a été spectaculaire, mais où les fondamentaux restent très solides : croissance démographique, poids économique majeur, forte tension locative, grands projets urbains, excellentes dessertes.
Les prix au mètre carré, bien que soutenus, demeurent inférieurs à ceux de Bordeaux centre, ce qui laisse encore de la marge pour des acquisitions rationnelles, en particulier dans l’ancien à rénover et dans certains quartiers encore sous‑valorisés. La diversité des profils de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles, seniors, cadres de l’aéronautique) offre une large palette de stratégies possibles, du studio meublé de rendement à la maison familiale haut de gamme.
La clé est de ne pas se laisser aveugler par les labels flatteurs (meilleure ville pour investir, ville la plus attractive, etc.), mais de bâtir un plan d’investissement précis : choix du quartier, analyse fine des loyers, anticipation des travaux, intégration de la fiscalité locale, arbitrage entre neuf et ancien, mode de gestion.
Avec cette approche rigoureuse, Mérignac peut constituer une pièce maîtresse dans une stratégie patrimoniale à l’échelle de la métropole bordelaise, en offrant ce que recherchent la plupart des investisseurs : un bon compromis entre rentabilité, sécurité et potentiel de valorisation à long terme.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Mérignac (Gironde, Nouvelle-Aquitaine) pour chercher du rendement locatif et une exposition à un marché dynamique proche de Bordeaux. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Bordeaux intra-muros, Pessac, Talence), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison proche du tram, des pôles d’emploi aéronautiques et universitaires à Mérignac, combinant un rendement locatif brut cible de 4,5 à 5,5 % – en gardant en tête que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, artisan), optimisation du régime fiscal locatif et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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