Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer à l’étranger tout en construisant un patrimoine immobilier est un objectif de plus en plus fréquent chez les expatriés. Parmi les marchés émergents qui attirent l’œil, l’immobilier au Pérou occupe une place particulière : droits de propriété largement ouverts aux étrangers, prix encore abordables par rapport à d’autres capitales régionales, potentiel touristique important et déficit massif de logements. Mais le pays combine aussi zones informelles, risques sismiques, fiscalité spécifique et procédures administratives parfois lourdes.
Ce guide complet pour expatriés couvre le contexte économique, le cadre légal, la fiscalité, les options de financement, l’analyse des villes clés, le rendement locatif, les risques potentiels et les étapes concrètes d’un achat immobilier au Pérou.
Un cadre économique porteur, mais contrasté
Le Pérou sort d’une vingtaine d’années de croissance forte. Entre 2002 et 2012, le PIB a progressé en moyenne de 6,4 % par an, faisant du pays l’un des moteurs de l’Amérique latine. Le PIB se situe autour de 250 milliards de dollars, avec un PIB par habitant passé d’un peu plus de 2 100 dollars au début des années 2000 à près de 8 300 dollars deux décennies plus tard.
Taux de croissance estimé de l’économie en 2024, après un rebond postérieur à une année 2023 en retrait.
Dans ce contexte, la construction pèse environ 5,4 % du PIB et les investissements fixes en bâtiments et infrastructures repartent à la hausse. Surtout, le déficit de logements est colossal : près de 2 millions d’unités au niveau national, dont environ 1,9 million pour la seule aire métropolitaine de Lima. Autrement dit, la demande potentielle en logement est structurellement forte, notamment dans les classes moyennes urbaines.
Hausse annuelle moyenne des prix immobiliers résidentiels en France depuis la fin des années 1990.
Pour un expatrié investisseur, cela signifie un marché en transition : ni euphorique ni en crise aiguë, avec des disparités fortes selon les villes, les quartiers et les segments (logement milieu de gamme contre luxe, neuf contre ancien, zones touristiques contre quartiers périphériques).
Droits de propriété des étrangers : un cadre très accueillant
Sur le plan juridique, le Pérou se distingue par une ouverture nette aux investisseurs étrangers. L’article 71 de la Constitution pose un principe simple : les étrangers disposent des mêmes droits de propriété que les citoyens péruviens. En pratique, un non-résident peut acheter appartements, maisons, locaux commerciaux, terrains urbains ou ruraux, sans limite de quantité ni de valeur, et sans exigence de résidence.
Il existe néanmoins plusieurs exceptions importantes qu’un expatrié doit intégrer dès le début de sa réflexion.
Zones interdites et restrictions géographiques
La restriction majeure concerne la bande frontalière de 50 kilomètres le long des frontières avec les pays voisins. Dans cette frange, il est interdit aux étrangers d’acquérir directement ou indirectement des terres, mines, forêts, ressources en eau, énergie ou carburants, sauf projet déclaré d’utilité publique et approuvé par le Conseil des ministres, ce qui reste rare. À cela s’ajoutent des limitations sur :
Les projets de modification sont strictement encadrés ou interdits dans plusieurs types de zones sensibles, notamment : les terrains militaires ou à proximité d’installations stratégiques, les terres des communautés indigènes, certaines aires naturelles protégées, et les biens classés patrimoine culturel.
Ces contraintes touchent surtout des zones rurales ou sensibles. Les grandes villes et la plupart des destinations touristiques majeures (Lima, Arequipa, Cusco, Trujillo, Iquitos, Piura…) ne sont pas concernées par l’interdiction frontalière mais peuvent être affectées par des classements patrimoniaux ou environnementaux.
Propriété et enregistrement : l’importance de SUNARP
Au Pérou, c’est la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) qui tient le registre foncier. La propriété devient opposable aux tiers une fois l’acte enregistré dans ce registre, sous la forme d’une « partida electrónica ». De même, une hypothèque n’acquiert d’existence juridique qu’après inscription à SUNARP.
Bien que l’enregistrement foncier ne soit pas théoriquement obligatoire, l’acquisition d’un bien non inscrit au registre prive de toute sécurité juridique solide. Dans un contexte où coexistent un secteur formel et une immense sphère informelle, notamment dans les périphéries urbaines et les zones rurales, il est fortement conseillé aux expatriés de se limiter à l’achat de biens disposant d’un titre de propriété clair et officiel.
Propriété et immigration : deux chemins séparés
Posséder un bien immobilier au Pérou n’ouvre pas, à lui seul, un droit de résidence. C’est un atout pouvant peser dans un dossier de visa investisseur, à condition que les montants investis atteignent les seuils exigés par la réglementation migratoire. Mais un achat immobilier ne transforme pas automatiquement un touriste en résident permanent.
Pour signer un contrat de vente en tant que touriste, il faut demander un « Permiso para firmar contratos » auprès de l’autorité migratoire. Si l’acheteur se trouve à l’étranger, il peut recourir à une procuration signée devant un consulat péruvien ou un notaire de son pays (avec apostille et traduction officielle).
Où investir au Pérou : Lima, Arequipa, Cusco et au-delà
Le pays se divise en trois grandes zones physiques – côte pacifique, Andes, Amazonie – qui structurent largement les marchés immobiliers. Un expatrié doit penser son investissement à la fois en termes macro (ville, région, dynamique économique) et micro (district, rue, type de bien).
Lima : le cœur économique et le marché le plus profond
Lima concentre près de 10 millions d’habitants, environ 2,5 millions de ménages et la grande majorité du stock de crédits immobiliers. C’est à la fois la capitale économique, administrative et un centre culturel majeur. La ville cumule:
– un déficit aigu de logements (environ 1 million d’unités manquantes),
– un parc très hétérogène allant de la tour de luxe vue sur l’océan à l’urbanisation informelle en périphérie,
– des prix et rendements très variables d’un district à l’autre.
L’estimation moyenne du prix au mètre carré tourne autour de 1 500 à 1 800 dollars pour des appartements, avec un palier supérieur de 2 500 à 3 500 dollars dans les quartiers premium. La croissance récente des prix résidentiels se situe généralement entre 3 % et 7 % par an dans la capitale, avec des disparités marquées.
On peut résumer les grands profils de districts à Lima dans un tableau synthétique.
Panorama des principaux segments de Lima
| Profil de district | Exemples (non exhaustifs) | Prix approximatifs (USD/m²) | Rendement locatif brut estimé | Atouts principaux |
|---|---|---|---|---|
| Prime / haut de gamme | Miraflores, San Isidro, Barranco | 2 500 – 3 500 | 5 – 7 % | Forte demande expatriés et cadres, services premium |
| Lima « moderne » / milieu de gamme | Surco, San Borja, Magdalena, Jesús María, Surquillo | 1 300 – 2 500 | 6 – 8 % | Bon compromis prix/qualité, croissance soutenue |
| Quartiers émergents | Ate, San Juan de Lurigancho, zones nord | 800 – 1 200 | 8 – 10 % | Potentiel d’appréciation, reliés aux nouveaux axes |
Dans les districts prime comme Miraflores et San Isidro, la demande locative est structurée par les multinationales, les ambassades, les organismes internationaux et le tourisme urbain. Les loyers sont couramment fixés en dollars et un appartement de 120 m² avec deux chambres en centre-ville se loue autour de 900 dollars, quand un 3 chambres de 200 m² peut atteindre 1 300 dollars, voire davantage pour les biens haut de gamme avec vue mer.
Les quartiers de Lima Moderna, tels que Surco, San Borja, Magdalena del Mar, Jesús María et Surquillo, illustrent une opportunité d’investissement pour les classes moyennes et supérieures. Ces zones, plus abordables que le centre-ville premium, offrent des prix au mètre carré inférieurs et bénéficient d’une forte demande locative, générant des rendements locatifs élevés, souvent entre 7 % et 9 %.
Enfin, les districts en développement comme San Juan de Lurigancho ou certaines zones nord offrent des prix encore accessibles (800 à 1 200 dollars/m²) mais avec une forte dispersion en qualité, en sécurité et en services. Ce sont des terrains de jeu potentiellement rémunérateurs pour un investisseur très local, prêt à absorber un risque plus fort et à maîtriser la langue et le terrain. Pour un expatrié, ces secteurs exigent un encadrement professionnel solide.
Arequipa : la « Ville blanche » en croissance
Deuxième ville du pays, Arequipa combine un centre historique classé au patrimoine de l’UNESCO, un tissu industriel et minier important et une population en croissance. La ville souffre elle aussi d’un déficit de logements (estimé autour de 55 000 unités), ce qui soutient la demande.
Les prix moyens au mètre carré à Arequipa s’échelonnent entre 3 500 et 6 500 soles, soit environ 800 à 1 500 euros.
Les rendements locatifs bruts en location longue peuvent atteindre 6 à 8 %, et l’exploitation en meublé touristique (à proximité du centre historique ou des points d’intérêt) peut porter la rentabilité annuelle autour de 8 à 10 % selon l’emplacement, la qualité du bien et le niveau de gestion.
Cusco : la porte d’entrée de Machu Picchu
Cusco est sans doute le nom qui fait le plus rêver les investisseurs orientés tourisme. La ville, ancienne capitale de l’empire inca, est la principale base de départ pour Machu Picchu, qui a accueilli près de 950 000 visiteurs en 2023. Plus de 70 % des touristes y sont internationaux et l’occupation moyenne des locations touristiques sur un an avoisine la cinquantaine de pourcents, ce qui peut représenter environ 190 nuits louées par an pour un bien bien positionné.
Le rendement brut annuel des biens en location courte durée à Lima varie généralement entre 8% et 12%, pouvant atteindre 15% pour les projets les mieux gérés.
Plusieurs zones se dégagent pour un expatrié investisseur :
– le centre historique, où l’on peut reconvertir ou réhabiliter des maisons coloniales en boutique-hôtels, appartements touristiques ou coliving,
– des urbanisations résidentielles plus calmes comme Magisterio, Santa María ou Larapa, adaptées à la location longue durée de qualité,
– des districts en développement comme San Sebastián et San Jerónimo,
– le Valle Sagrado de los Incas, propice aux écolodges, maisons de campagne et projets de tourisme vert.
Autres villes : Trujillo, Iquitos, Piura…
D’autres centres urbains méritent un examen attentif :
– Trujillo, grande ville côtière du nord, avec une urbanisation en expansion et des prix entre 2 500 et 5 000 soles/m²,
– Iquitos, principale ville amazonienne accessible seulement par avion ou bateau, avec des prix indicatifs de 2 000 à 4 500 soles/m² et un marché lié au tourisme nature,
– Piura et Chiclayo, bénéficiant de l’essor de l’agro-exportation, du commerce et, pour certaines zones littorales (Máncora et environs), du tourisme balnéaire.
On peut regrouper quelques ordres de grandeur de prix pour se repérer.
Ordres de grandeur des prix au mètre carré
| Ville principale | Fourchette indicative (PEN/m²) | Fourchette indicative (approx. USD/m²) |
|---|---|---|
| Lima | 4 000 – 8 000 (voire 9 000) | ~1 150 – 2 100 (jusqu’à 3 500 en prime) |
| Arequipa | 2 500 – 5 000 (3 500 – 6 500 selon sources) | ~700 – 1 500 |
| Cusco | 2 000 – 6 000 | ~690 – 1 380 |
| Trujillo | 2 000 – 5 000 | ~550 – 1 300 |
| Iquitos | 1 500 – 4 500 | ~400 – 1 200 |
| Piura / Chiclayo | 1 500 – 3 000 | ~400 – 800 |
Ces chiffres restent des moyennes : la réalité dépend fortement du micro-emplacement, de l’état du bien, de la qualité de la copropriété et de la proximité des équipements.
Rendements locatifs et stratégies : long terme ou tourisme ?
Pour un expatrié, la question clé n’est pas seulement « où acheter ? », mais « comment exploiter le bien ? ». Le Pérou permet, théoriquement, d’articuler plusieurs stratégies.
Location longue durée : stabilité et simplicité relative
Les rendements bruts en location classique sont généralement estimés entre :
– 5 et 7 % à Lima (avec une moyenne récente autour de 6 %),
– 6 à 8 % à Arequipa,
– 6 à 9 % à Cusco,
– 5 à 7 % à Trujillo et Iquitos.
Une fois déduits les charges d’exploitation (frais de gestion, entretien, vacance, taxes locales, assurance), la rentabilité nette se situe plutôt 1,5 à 2,5 points en dessous de la brute. Un bien offrant 7 % brut peut donc se traduire par 4,5 à 5,5 % net avant impôt.
Ce type de location est particulièrement adapté aux expatriés souhaitant réduire la gestion quotidienne, surtout en cas d’absence. La gestion peut être déléguée à une agence locale, offrant une prévisibilité des flux de trésorerie supérieure à celle des locations saisonnières.
Location touristique : revenus plus élevés, gestion plus lourde
Dans les zones touristiques comme Cusco, la côte de Lima ou certains secteurs de la Selva, la location de courte durée peut dégager des revenus bruts nettement supérieurs à la location traditionnelle. Les analyses comparatives dans d’autres pays montrent que les revenus bruts peuvent être 20 à 30 % plus élevés, parfois davantage, surtout en haute saison.
Mais il faut intégrer :
L’investissement dans l’immobilier locatif en ville touristique présente des défis spécifiques : une saisonnalité marquée, des coûts opérationnels plus élevés (ménage, commissions des plateformes, gestion, usure accélérée du bien), et le risque de réglementations locales plus strictes sur les locations de courte durée, une tendance observée dans de nombreuses métropoles.
Pour un expatrié, la location saisonnière devient réaliste si l’on s’appuie sur une conciergerie ou un gestionnaire local, et si l’on accepte une rentabilité plus volatile. Dans un marché comme Cusco, diversifier sur plusieurs biens ou combiner courte durée et moyenne durée (colocation, bail meublé de quelques mois) peut aider à lisser le risque.
Comprendre la fiscalité immobilière au Pérou
Même si le cadre fiscal péruvien s’avère compétitif sur certains points (faible taxation des plus-values pour les particuliers, absence de droits de succession), il comporte de nombreuses nuances. Un expatrié doit bien distinguer ce qui concerne l’achat, la détention, les revenus locatifs et la revente.
Coûts d’acquisition et taxes de mutation
Lors d’un achat, les principaux postes de coûts pour l’acheteur sont :
– la taxe de transfert municipale, dite « Alcabala »,
– les frais de notaire,
– les frais d’enregistrement SUNARP,
– les honoraires d’avocat,
– éventuellement une TVA sur le neuf.
Alcabala
L’Alcabala est une taxe municipale de 3 % sur la valeur « commerciale » du bien. Elle s’applique après une franchise correspondant aux 10 premières Unités Impositives Tributaires (UIT). Pour 2025, cette franchise de 10 UIT tourne autour de 53 500 soles, soit environ 14 000 dollars.
En pratique, pour un appartement de 100 000 dollars, seule la partie au-dessus de 10 UIT est taxée à 3 %. La taxe est normalement due par l’acheteur. La première vente d’un logement neuf par un promoteur est quant à elle généralement exonérée d’Alcabala mais soumise à la TVA sur la partie construction (hors terrain).
Frais de notaire, enregistrement et avocat
Les honoraires de notaire varient globalement entre 0,1 % et 0,5 % du prix de vente, tandis que le coût de l’enregistrement à SUNARP se situe généralement entre 0,3 % et 1 % de la valeur du bien. Les honoraires d’un avocat spécialisé peuvent représenter 1 à 2 % du prix pour une mission complète (vérifications de titres, rédaction des contrats, suivi des formalités).
Pour l’acheteur, les frais de transaction représentent généralement entre 4 % et 7 % du prix d’acquisition. Pour le vendeur, le coût principal est la commission d’agence, qui varie habituellement entre 3 % et 5 %.
On peut résumer ces postes dans un tableau.
Structure type des coûts de transaction pour l’acheteur
| Poste de coût | Ordre de grandeur (en % du prix) | Commentaire principal |
|---|---|---|
| Taxe de transfert (Alcabala) | ~3 % sur la partie > 10 UIT | Exonération partielle, acheteur redevable |
| Frais de notaire | 0,1 – 0,5 % | Selon valeur et complexité de l’acte |
| Frais d’enregistrement (SUNARP) | 0,3 – 1,0 % | Taux variables par barème |
| Honoraires d’avocat | 1 – 2 % | Titre, contrats, due diligence complète |
| Divers (traductions, apostille, etc.) | 0,2 – 0,5 % | Variable selon situation de l’acheteur |
| Total approximatif acheteur | 4 – 7 % | Hors commission d’agence (payée par le vendeur) |
En ajoutant les coûts de sortie (commission d’agence, éventuels frais de notaire à la revente), le « round-trip » achat + revente atteint souvent entre 7 % et 10 % de la valeur du bien.
Taxes annuelles : propriété et services municipaux
Une fois propriétaire, vous serez redevable :
– de l’« Impuesto Predial », impôt foncier municipal calculé sur la valeur cadastrale avec un barème progressif (0,2 %, puis 0,6 %, puis 1 % au-delà d’un certain seuil),
– des « arbitrios », redevances municipales qui financent des services locaux comme la collecte des ordures, l’éclairage public ou l’entretien des rues.
Dans les principaux districts de Lima, les arbitrios peuvent atteindre ce montant en soles par an pour un logement moyen.
Fiscalité des loyers
Le traitement fiscal des revenus locatifs dépend du statut fiscal du propriétaire (résident ou non-résident) et éventuellement de la structure (personne physique ou société).
Pour un particulier :
– les résidents fiscaux péruviens sont taxés sur leurs loyers à un taux effectif d’environ 5 % du revenu brut (après un abattement forfaitaire),
– les non-résidents voient en principe leurs loyers taxés à 30 % du revenu brut lorsqu’il s’agit de revenus de source péruvienne, sans déduction de charges.
Dans la pratique, de nombreux textes distinguent également les revenus de location classés en « première catégorie » (immobilier) et les règles s’appliquent différentiellement selon le type de bail. Pour un expatrié, l’essentiel est de savoir que les revenus de location de biens au Pérou seront imposables dans le pays, avec un traitement plus ou moins favorable selon la domiciliation fiscale, et qu’il faut éviter tout montage improvisé sans avis spécialisé.
Fiscalité des plus-values
La réforme fiscale a réduit la pression sur les plus-values immobilières des particuliers. Pour les personnes physiques, résidentes ou non, la règle générale prévoit une imposition à 5 % sur la plus-value nette, c’est-à-dire sur la différence entre prix de vente et coût d’acquisition (éventuellement ajusté pour tenir compte de la construction ou de l’inflation).
Plusieurs exonérations existent :
– si le bien constitue la résidence principale du vendeur (« casa habitación ») depuis au moins deux ans et n’a pas été utilisé à des fins commerciales,
– si le bien a été acquis avant le 1er janvier 2004.
En revanche, si un individu réalise un volume important de ventes (par exemple trois transactions ou plus sur une même année), l’administration peut requalifier l’activité en commerce immobilier, avec une imposition autour de 30 % sur les gains, comme pour une société.
Pour un non-résident, l’imposition à 5 % représente un avantage compétitif par rapport à certains pays développés, où les non-résidents subissent facilement des taux de 18 à 28 % au Royaume-Uni ou jusqu’à 20 % aux États-Unis sur les plus-values immobilières, sans compter les mécanismes de retenue à la source spécifiques (type FIRPTA).
Financement : un marché de crédit étroit, surtout pour les étrangers
Le système bancaire péruvien est fortement supervisé, mais le crédit immobilier reste peu développé : les encours de prêts hypothécaires ne représentent que 6 à 7 % du PIB, contre près de 30 % au Chili, par exemple. Moins de 3 % des ménages possèdent un prêt hypothécaire.
Pour un expatrié, il faut accepter que l’accès au crédit local ne soit ni garanti ni nécessairement intéressant.
Conditions typiques des prêts immobiliers
Les grandes banques (BCP, BBVA, Scotiabank, Interbank, Banco de la Nación, etc.) proposent des prêts immobiliers en soles et en devises, avec des caractéristiques générales :
Principaux critères et conditions typiques pour un crédit immobilier sur le marché
Entre environ 7 % et 12 % en monnaie locale.
Habituellement de 20 à 25 ans, pouvant aller jusqu’à 30 ans dans certains cas.
Jusqu’à 80 % de la valeur pour une résidence principale, souvent moins (70 %) pour un investissement locatif.
Exigence d’un apport personnel de 20 à 30 % de la valeur du bien.
Pour les étrangers, s’ajoutent des conditions supplémentaires :
– résidence péruvienne ou au minimum visa de long séjour,
– carte d’étranger (« Carné de Extranjería »),
– preuve de revenus stables, idéalement de source locale,
– historique bancaire au Pérou (compte alimenté régulièrement sur plusieurs mois),
– parfois présentation de déclarations fiscales du pays d’origine.
Les banques appliquent souvent une majoration de 1 à 3 points de taux pour un emprunteur étranger par rapport à un client local.
À côté des banques, certains promoteurs offrent des plans de paiement directs : 20 à 30 % d’acompte, puis étalement du solde sur 2 ou 3 ans, à des taux de 8 à 12 % par an. Ce type de montage peut être intéressant pour lisser le paiement sur une courte période, à condition de bien comprendre les clauses (transfert de propriété parfois différé, conditions de résiliation, pénalités).
Visas et résidence : articuler projet de vie et projet immobilier
Pour un expatrié qui envisage de s’installer durablement, l’immobilier et le statut migratoire sont souvent liés. Le Pérou offre plusieurs types de visas de long séjour, dont deux sont particulièrement pertinents pour un investisseur immobilier : le visa investisseur et le visa « rentista » (retraité ou rentier).
Visa investisseur
Ce visa exige un investissement minimal substantiel dans une entreprise péruvienne, souvent mentionné autour de 350 000 dollars ou 500 000 soles selon les sources et les catégories, avec l’obligation de créer au moins cinq emplois dans l’année qui suit. On peut inclure un investissement immobilier dans ce schéma en structurant le projet via une société.
Le visa investisseur est généralement valable un an et est renouvelable sous condition du respect des engagements d’investissement et de création d’emplois. Il ne permet pas de travailler en tant que salarié, l’investisseur devant se consacrer à la direction ou au développement de son projet.
Après plusieurs années de résidence légale (en général trois pour la résidence permanente, cinq pour la naturalisation), un expatrié peut envisager la résidence permanente ou même la citoyenneté, à condition de remplir les critères de présence, de connaissances linguistiques (espagnol) et de stabilité économique.
Visa « rentista »
Le visa « rentista » s’adresse à ceux qui disposent d’un revenu passif stable d’au moins 1 000 dollars par mois (plus 500 dollars par personne à charge). Il est particulièrement adapté aux retraités ou aux investisseurs jouissant de rentes (loyers, dividendes, pensions) suffisantes.
Ce statut offre une résidence permanente sans renouvellement annuel et une exonération fiscale sur les pensions étrangères. Il nécessite de prouver un revenu stable provenant de l’étranger et est compatible avec un investissement locatif au Pérou.
Processus d’achat : étapes clés pour un expatrié
Le déroulé d’une acquisition est relativement standardisé, mais demande une attention particulière dans un pays où la part d’informel reste importante. Le délai global pour une transaction correctement menée se situe en général entre 30 et 60 jours.
Étapes principales
1. Identification du bien et négociation : l’expatrié repère un bien via des portails (Urbania, Adondevivir, OLX, etc.) ou une agence, visite, et négocie le prix. Les marges de négociation autour de 3 à 7 % du prix demandé ne sont pas rares.
2. Obtention d’un CRI et vérification de titre : auprès de SUNARP, on demande un Certificado Registral Inmobiliario (CRI) ou une copie littérale récente, qui détaille le propriétaire inscrit, la surface, l’emplacement et les charges éventuelles (hypothèques, saisies, servitudes). Il est crucial de se baser sur un document original récent, pas sur une photocopie fournie par le vendeur.
Le conseil de l’avocat est de demander un certificat de non-dette municipale (impôt foncier et arbitrios), de vérifier la conformité de la construction (permis obtenus, absence d’extensions illégales), ainsi que les certificats d’urbanisme et de zonage (Certificado de Zonificación, Certificado de Parámetros Urbanísticos).
4. Due diligence technique : selon la nature du bien, un état des lieux approfondi, un diagnostic structurel (surtout en zone sismique), voire un levé topographique sont recommandés. Pour un terrain, il faut confirmer l’accès effectif (pistes, routes), la disponibilité des réseaux (eau, électricité, télécoms) et l’absence de superposition avec des terres communautaires ou des zones protégées.
5. Contrat préliminaire : souvent appelé « minuta de compra-venta » ou « contrato de arras », ce document détaille le prix, le calendrier de paiement, les conditions suspensives et les obligations respectives. Il est juridiquement contraignant, et s’accompagne habituellement d’un dépôt de 10 à 20 % du prix. Des clauses mal négociées peuvent entraîner la perte de cet acompte en cas de retrait.
Une fois toutes les conditions préalables remplies, comme l’obtention du Permiso para firmar contratos pour un touriste et la production des pièces d’identité et certificats fiscaux, les parties signent l’acte définitif (escritura pública) devant notaire. Le notaire vérifie l’identité, la capacité juridique (un certificat médical peut être requis pour les personnes âgées) et la cohérence des documents. Il transmet ensuite l’acte à la SUNARP pour son enregistrement officiel.
7. Enregistrement et formalités postérieures : l’inscription à SUNARP prend en général de 6 à 16 jours. Ensuite, l’acheteur déclare le changement de propriétaire à la municipalité (« Alta Municipal ») pour la mise à jour du registre fiscal local, et le vendeur procède à sa radiation (« Baja Municipal »).
Rôle clé de l’avocat et du notaire
Dans ce processus, le notaire a un rôle de gatekeeper : il vérifie la régularité formelle des documents, mais ne remplace pas le travail de fond d’un avocat. Pour un expatrié, il est très vivement conseillé de mandater un avocat indépendant – et non recommandé par le vendeur ou l’agent – pour assurer :
– l’examen des titres et de la chaîne de propriété,
– la vérification des dettes et charges,
– la sécurisation des clauses contractuelles,
– l’optimisation fiscale de l’opération,
– la coordination avec les autorités (SUNARP, municipalité, SUNAT).
Dans un contexte où les cas de fraude (usurpation d’identité, faux titres, ventes de droits de possession non titrés) sont en hausse, cette dépense est plus une assurance qu’un luxe.
Risques spécifiques et bonnes pratiques pour un expatrié
Investir dans l’immobilier au Pérou peut être très rentable, mais ce n’est pas un marché « clé en main » pour un investisseur absent ou peu familier de la région. Plusieurs risques structurels doivent être pris au sérieux.
Informalité foncière et titres incomplets
Une part importante des terrains et constructions du pays reste informelle, en particulier dans les périphéries urbaines, les zones andines et amazoniennes. On y vend souvent des « derechos de posesión » (droits de possession) matérialisés par des actes municipaux ou notariés, sans inscription à SUNARP. Régulariser de telles situations (« saneamiento registral ») peut demander des dizaines de démarches administratives et s’étaler sur de nombreuses années.
Pour un expatrié, la règle de base devrait être :
Il est crucial de n’acheter que des biens immobiliers dûment titrés auprès du SUNARP, sauf pour un projet très spécifique encadré par une équipe juridique expérimentée. De plus, il faut systématiquement vérifier que le bien ne se trouve pas sur des terres communautaires, dans des aires naturelles protégées ou dans des zones d’intérêt archéologique.
Risque sismique et environnemental
Le pays se situe sur la ceinture de feu du Pacifique. Les séismes y sont fréquents, et tous les immeubles ne répondent pas aux dernières normes parasismiques. De même, le phénomène El Niño peut provoquer des inondations, glissements de terrain et tempêtes particulièrement sur la côte nord.
Cela doit se traduire, pour un investisseur étranger, par :
– une préférence pour des constructions récentes ou ayant fait l’objet de renforts structurels,
– la vérification des normes de construction et de la qualité des entreprises intervenues,
– la souscription d’une assurance couvrant le risque sismique.
Complexité administrative et aléas municipaux
Obtenir des permis de construire ou de rénover a longtemps été un processus lourd, avec plus de vingt étapes recensées par la Banque mondiale et des délais dépassant parfois 200 jours. Certaines municipalités ajoutent des exigences non prévues par la loi ou retardent des licences, ce qui peut bloquer un projet.
Un expatrié planifiant un projet de promotion immobilière, de subdivision ou de changement d’usage d’un terrain (par exemple, d’un usage agricole à urbain) doit absolument prendre en compte le facteur temps, souvent long et imprévisible. Il est crucial de prévoir un budget pour s’entourer d’une assistance technique et juridique solide et spécialisée tout au long des démarches.
Succession, régime matrimonial et droit local
Le droit successoral péruvien repose sur la « réserve héréditaire » : si un propriétaire laisse un conjoint et des descendants, les deux tiers de son patrimoine sont réservés à ces héritiers. Par ailleurs, le régime matrimonial par défaut est celui de la communauté : tous les biens acquis pendant le mariage appartiennent au couple.
Pour un expatrié marié et avec des enfants – éventuellement nés de différentes unions – cela peut se traduire par des situations de copropriété complexes à la succession. De plus, un testament étranger qui viole les règles de réserve peut être partiellement inopposable au Pérou. Là encore, l’accompagnement par un avocat spécialisé en droit international privé est indispensable pour intégrer l’immobilier péruvien dans une planification patrimoniale cohérente.
En résumé : atouts et limites d’un investissement immobilier au Pérou pour un expatrié
Pour un étranger, investir dans l’immobilier au Pérou, c’est combiner plusieurs éléments attractifs :
– un cadre constitutionnel très favorable aux investisseurs étrangers, sans quotas ni obligation de résidence,
– une fiscalité relativement légère sur les plus-values (5 % pour les personnes physiques), avec des exonérations pour la résidence principale et les anciennes acquisitions,
– des rendements locatifs bruts corrects à élevés (souvent entre 5 % et 9 % selon les villes et les segments),
– un déficit structurel de logements qui soutient la demande, notamment dans les grandes villes,
– des prix toujours nettement inférieurs à ceux de capitales régionales comme Santiago, ce qui laisse un potentiel de rattrapage.
Mais c’est aussi un marché qui exige : la qualité, la transparence et une bonne adaptabilité aux besoins des consommateurs.
Pour un investissement immobilier réussi au Pérou, il est crucial : d’éviter absolument les biens informels et les droits de possession non enregistrés ; de se concentrer sur des zones urbaines bien titrées, desservies et dotées d’infrastructures solides ; de prévoir des coûts de transaction non négligeables (4 à 7 % à l’achat, 7 à 10 % sur un cycle complet) ; d’anticiper un environnement administratif complexe, des risques sismiques et des disparités locales marquées ; et de travailler systématiquement avec un avocat immobilier local indépendant, un notaire rigoureux et, le cas échéant, un conseiller fiscal connaissant les interactions entre le Pérou et le pays de résidence de l’expatrié.
Pour un expatrié qui prépare son installation, diversifier hors de son pays d’origine, profiter du dynamisme de Lima, de l’essor touristique de Cusco ou de la croissance d’Arequipa peut être une stratégie pertinente. À condition de traiter le projet comme ce qu’il est réellement : un investissement dans un marché émergent, riche d’opportunités, mais qui ne pardonne pas l’improvisation.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie au Pérou
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Pérou pour chercher du rendement locatif et une exposition au sol péruvien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Lima, Arequipa, Cusco), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison urbaine dans un quartier en croissance de Lima (Miraflores, Barranco, Surco), combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
Vous souhaitez vous expatrier à l'étranger : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
