Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer au Cambodge, c’est souvent commencer par une question très simple en apparence : où vivre concrètement au quotidien ? Derrière cette interrogation se cachent des enjeux de budget, de style de vie, de scolarité, de sécurité… et une géographie urbaine qui a beaucoup évolué ces dix dernières années. Entre les quartiers hyper-internationaux de Phnom Penh, les zones plus bohèmes, les péninsules en plein essor et les villes secondaires comme Siem Reap ou Sihanoukville, la carte des lieux de vie les plus prisés par les expatriés au Cambodge est devenue étonnamment riche.
Pour sélectionner le quartier idéal, cet article analyse les données récentes du marché immobilier, les infrastructures disponibles, les services de proximité et les témoignages d’expérience des expatriés déjà installés.
BKK1, épicentre de la vie expatriée à Phnom Penh
Boeung Keng Kang 1, plus connu sous le nom de BKK1, est le quartier emblématique des expatriés à Phnom Penh. Ancienne commune de Chamkarmon, devenue district à part entière en 2019, il s’est imposé comme le cœur économique, diplomatique et résidentiel haut de gamme de la capitale.
Situé au centre de la ville, BKK1 est encadré par quatre artères majeures – les boulevards Sihanouk, Mao Tse Toung, Norodom et Monivong – ce qui en fait un carrefour stratégique pour se déplacer. Il se trouve à quelques minutes du Palais Royal, de l’Independence Monument et de la zone du Riverside, et à environ quarante minutes de l’aéroport international actuel.
L’image de BKK1 est le produit de plusieurs décennies de transformations. Dans les années 1980–1990, le quartier était déjà surnommé la « capitale étrangère » ou « NGOville », car de nombreuses organisations internationales y avaient installé leurs bureaux. Aujourd’hui, les villas coloniales et les maisons khmères d’époque cohabitent avec des tours résidentielles, des condominiums de luxe, des hôtels internationaux, des malls et une myriade de cafés et restaurants aux enseignes mondiales.
Un quartier d’expatriés, d’ambassades et de ministères
La raison pour laquelle BKK1 concentre autant d’expatriés tient en grande partie à son rôle institutionnel. Diplômes, ONG, grands groupes, ministères : tout ou presque est à portée de marche ou de quelques minutes en tuk-tuk. On y trouve les ambassades de plusieurs pays (Brunei, Bulgarie, Suède, Suisse), le siège d’ABA Bank, de nombreuses ONG internationales, ainsi qu’un grand nombre de bureaux de représentation régionaux.
Cet ancrage institutionnel se traduit par un mélange de profils assez unique : cadres de multinationales, personnels diplomatiques, employés d’ONG, professeurs de grandes écoles internationales, mais aussi entrepreneurs, influenceurs et freelances qui apprécient la densité de services à proximité.
Le quartier abrite par ailleurs un nombre très important d’écoles internationales, ce qui en fait un choix naturel pour les familles expatriées. Entre Bluebird British International, Invictus International, iCAN British International, The Giving Tree, CIA Phnom Penh International School, Raffles Montessori ou encore The Bridgeton School, l’offre éducative, principalement en anglais et souvent alignée sur des curriculums britannique, américain, canadien ou IB, est largement supérieure à celle du reste du pays.
Les prix de l’immobilier les plus élevés du Cambodge
La notoriété de BKK1 a un prix. Le district de Boeung Keng Kang est aujourd’hui la zone la plus chère du pays en matière de foncier urbain. D’après les données du ministère de l’Économie et des Finances, le prix du mètre carré de terrain dans BKK1 oscille entre 4 900 et 10 000 dollars, avec un pic observé autour de 9 800 dollars en 2023 (10 000 dollars en 2022).
Le prix moyen des terrains sur les grands axes du district BKK à Phnom Penh, en dollars par mètre carré.
Ce niveau de prix s’explique par une demande très forte et une offre de terrains libres quasi inexistante. Beaucoup de villas ont été rachetées par des promoteurs, rasées puis reconstruites en tours résidentielles ou mixtes. En 2022, pas moins de 59 projets étaient en chantier dans BKK1 : 30 résidentiels, 12 mixtes et 9 immeubles de bureaux. Cette frénésie s’inscrit dans un contexte de croissance économique soutenue au Cambodge (PIB en hausse de 5,5 % en 2024 et prévisions de 5,8 % pour 2025) et de flux touristiques records (6,7 millions d’arrivées en 2025).
Voici un aperçu chiffré du foncier dans le district de Boeung Keng Kang :
| Indicateur | Valeur observée |
|---|---|
| Prix terrain BKK (H1 2016) | 3 800 – 5 000 $/m² |
| Prix terrain BKK1 (fourchette récente) | 4 900 – 10 000 $/m² |
| Prix moyen terrain – grands axes BKK (2023) | 6 078 $/m² |
| Prix moyen terrain – axes secondaires BKK (2023) | 3 742 $/m² |
| Pic observé BKK1 (2022) | 10 000 $/m² |
| Écart vs Orussey I | +1 000 $/m² environ |
Pour les expatriés, l’enjeu est moins l’achat de terrain (généralement réservé aux acteurs locaux ou aux montages complexes) que la location ou l’achat d’unités en condominium. Sur ce segment, l’offre est pléthorique et couvre tous les budgets ou presque.
Loyers et styles de logements à BKK1
BKK1 propose une gamme très large de logements : studios, appartements meublés, condominiums haut de gamme, penthouses, villas individuelles ou villas subdivisées, maisons boutiques (shophouses) reconverties en résidences mixtes.
Les données de marché donnent les fourchettes suivantes pour les loyers dans BKK1 proprement dit :
| Type de logement | Loyer mensuel typique (BKK1) |
|---|---|
| Studio | 550 – 750 $ |
| 1 chambre | 600 – 1 500 $ |
| 2 chambres | 900 – 2 500 $ |
| 3 chambres | 1 500 – 3 000 $ |
| Penthouse | 3 000 – 8 000 $ |
| Serviced apartment “qualité correcte” | ~1 000 $ |
| Serviced apartment haut de gamme (3 ch) | Jusqu’à 4 500 $ |
À l’échelle du district de Boeung Keng Kang, toutes typologies confondues, le loyer moyen d’un appartement se situe entre 500 et 1 200 dollars par mois. Les appartements dits « abordables » démarrent autour de 250 dollars, les gammes moyennes s’étalent entre 400 et 2 400 dollars, et les offres haut de gamme peuvent monter jusqu’à 6 300 dollars.
Les villas sont une autre catégorie très recherchée par certaines familles expatriées ou par des ambassades, mais les loyers suivent : entre 1 500 et 22 000 dollars par mois selon la taille, la localisation et l’état du bien. Les shophouses, fréquents dans les rues secondaires, se louent en moyenne entre 450 et 4 500 dollars, tandis que les « link houses » (maisons en bande contemporaines) s’inscrivent dans une fourchette de 500 à 2 700 dollars.
Achat de condos, rentabilité et fiscalité pour les expatriés
L’achat d’un appartement dans BKK1 ou dans le district élargi de Boeung Keng Kang est une option sérieusement envisagée par un nombre croissant d’expatriés et d’investisseurs étrangers. La loi cambodgienne autorise les non-Cambodgiens à détenir des unités en copropriété (condominiums) via un titre de propriété en dure (hard title), dans la limite de 70 % de la surface totale d’un immeuble et uniquement au-dessus du rez-de-chaussée.
Prix de départ d’une unité de base dans le périmètre de BKK à Phnom Penh.
Les données agrégées de Boeung Keng Kang indiquent les fourchettes suivantes pour les logements de seconde main :
| Type de bien (seconde main – Boeung Keng Kang) | Fourchette de prix observée |
|---|---|
| Villa | 300 000 – 6 000 000 $ |
| Shophouse | 360 000 – 3 000 000 $ |
| Link house | 230 000 – 980 000 $ |
| Unité d’appartement | 47 000 – 743 000 $ |
Pour un projet emblématique comme L’attrait Boeung Keng Kang, les studios se vendaient à partir de 99 000 dollars. Ce même programme affiche une occupation locative de 56 % et un taux de vente de 90 %, avec des loyers allant d’environ 650 dollars pour un studio à 2 500 dollars pour un penthouse.
Dans un contexte où les rendements locatifs moyens à Phnom Penh tournent autour de 6,5–7 % par an, un condo bien placé dans BKK1 peut générer des revenus intéressants, surtout avec des loyers de marché souvent payés en dollars américains – devise de référence pour la plupart des transactions au Cambodge.
Sur le plan fiscal, quelques paramètres doivent être intégrés au calcul de rentabilité :
– taxe foncière : 0,1 % par an sur la valeur dépassant 25 000 dollars
– taxe de transfert à l’achat : 4 %
– impôt sur les revenus locatifs : 14 % du loyer brut
– charges de gestion (exemple L’attrait) : 1,20 $/m² par mois
– électricité : environ 0,30 $/kWh
– eau : environ 0,75 $/m³
Des banques comme RHB proposent par ailleurs des prêts hypothécaires aux étrangers allant jusqu’à 70 % de la valeur du bien, à des taux situés entre 8 et 9 %, même si les pratiques réelles dépendent du profil de l’emprunteur.
Un environnement ultra-connecté en services et en loisirs
L’autre raison majeure du succès de BKK1 tient à sa densité d’équipements. Sur quelques kilomètres carrés, le quartier concentre quasiment tout ce dont un expatrié peut avoir besoin au quotidien.
En matière de courses et de consommation, le panel couvre du mini-marché ouvert 24/24 aux supermarchés haut de gamme avec produits importés :
| Enseigne / Lieu | Particularité |
|---|---|
| Lucky Supermarket & Lucky Market | Chaîne historique, large choix |
| AEON MaxValu / Aeon Express | Supermarché japonais, produits importés |
| Super Duper | Ouvert 24/24, très prisé des expats |
| 7-Eleven, Circle K | Convenience stores 24/24 |
| Chip Mong Noro Mall | Premier mall de BKK1 (ouvert 2020) |
| Thai Huot Market | Très apprécié pour ses produits importés |
| Veggy’s (rue 240) | Épicerie orientée produits bio |
Les rues 278, 282, 51 et 63 forment l’épine dorsale commerciale, où se succèdent cafés de chaînes (Starbucks, Costa, Brown Coffee, Gloria Jean’s, Cafe Amazon, KOI Thé) et enseignes locales. Les nouveaux concepts de cafés thématiques, à l’image de 2D Cambodia, attirent particulièrement une clientèle jeune et connectée.
Le quartier de BKK1 à Phnom Penh offre une concentration exceptionnelle de restaurants couvrant quasiment toutes les cuisines du monde. On y trouve des établissements khmers haut de gamme comme Malis, ainsi que de nombreuses franchises internationales telles que Burger King, KFC, Bonchon, Domino’s, Pizza Hut, Papa John’s, Carl’s Jr et Pizza 4Ps, qui y a ouvert sa deuxième adresse en 2023. Cette diversité permet aux expatriés et aux résidents d’alterner facilement entre street food locale, bistrots occidentaux, et restaurants japonais, italiens ou de cuisine fusion.
L’offre de nightlife est tout aussi dense, notamment dans la partie nord du quartier, où se regroupent bars d’auberges et clubs. Parmi les adresses les plus citées figurent Mini Banana’s Hostel Bar, Blue Dog, The White Rabbit, The Mad Monkey, Duplex Club & Bar ou Club Love, sans oublier les rooftops comme Highground Sky Bar ou Baitong. Pour les amateurs de bières artisanales et de spiritueux, des lieux spécialisés comme Embargo, Cerevisia ou Odin complètent le tableau.
À cela s’ajoutent de nombreuses salles de sport (The Place Gym, Elite Fitness, Paddy’s Fight Club, Crossfit Amatak, Superfit, VIP Sports Club), des spas et centres de bien-être (Bodia, Samata Health & Wellness Studio, La Rose Boutique & Spa), ainsi que des espaces de jogging accessibles rapidement (stade olympique, parc de l’Indépendance, parc Wat Botum, abords du Palais royal).
Enfin, sur le plan médical, BKK1 concentre une part importante de l’offre de soins privée haut de gamme : International SOS Clinic, Khema Clinic, Naga Clinic, Maliya Hospital, Cabinet Médical Français, Ken Clinic (japonaise), SMC Clinic, sans oublier des cliniques dentaires réputées comme Pachem Dental ou Shigeta Dental (japonaise). Pour les familles, cette proximité avec des structures médicales de niveau international est un atout considérable.
Les limites et inconvénients de BKK1
La médaille a son revers. Vivre à BKK1, c’est accepter un coût de la vie supérieur à la moyenne cambodgienne, en particulier pour le logement. Nombre d’expatriés installés de longue date ont d’ailleurs fini par migrer vers des zones voisines moins chères comme BKK2, BKK3 ou Toul Tom Poung.
Le trafic est un autre point noir. Aux heures de pointe et à proximité des écoles internationales, l’engorgement est monnaie courante malgré les efforts de la municipalité sur la voirie et le drainage (près de 163 kilomètres de réseau de drainage ont été rénovés dans le district). S’ajoutent les nuisances liées à une urbanisation très rapide : chantiers permanents, bruit, poussière.
Enfin, certains reprochent à BKK1 de constituer une sorte de bulle internationale assez éloignée de la vie quotidienne des Cambodgiens, avec un risque de rester cantonné à une communauté majoritairement expatriée. Pour ceux qui cherchent davantage de « couleur locale » ou un environnement plus bohème, d’autres quartiers de Phnom Penh s’avèrent plus adaptés.
BKK2 et BKK3, le compromis entre confort et vie locale
Situés immédiatement à l’ouest de BKK1, Boeung Keng Kang 2 (BKK2) et Boeung Keng Kang 3 (BKK3) font partie du même district administratif, mais offrent une ambiance plus calme et plus locale, tout en restant très proches du cœur de la vie expatriée.
BKK2 est parfois vendu, sur les annonces immobilières, comme une extension naturelle de BKK1, et certaines parties se confondent pratiquement avec ce dernier, notamment via Sangkat Olympic qui est souvent marketé comme « BKK2 ». Le quartier propose des infrastructures relativement modernes, des cafés et restaurants montants, mais avec des loyers en général 20 à 30 % plus bas que dans BKK1.
Ce quartier résidentiel de Phnom Penh combine la vie khmère traditionnelle et le mode de vie expatrié moderne. Plus calme et abordable que BKK1, il attire les étrangers souhaitant rester proches du centre. Il abrite également le musée du génocide de Tuol Sleng, un lieu marquant de l’histoire récente du Cambodge.
Sur le marché résidentiel, les données ventilées par sous-secteurs montrent que, dans l’ensemble de Chamkarmon, BKK1 capte environ 34 % du stock d’appartements et condos, BKK2 9 % et BKK3 8 %. Cela signifie que l’offre y est significative, tout en restant moins saturée que dans le noyau ultra-central.
Pour les expatriés, l’intérêt de ces quartiers réside dans cette combinaison : infrastructures suffisantes (écoles, commerces, cafés), proximité immédiate de BKK1, loyers plus doux et ambiance un peu plus « quartier » que vitrine internationale.
Tonle Bassac, le prolongement chic de BKK1 au bord du fleuve
Juste au sud-est de BKK1, le quartier de Tonle Bassac suit le cours de la rivière du même nom et s’impose comme l’une des zones les plus en vue auprès des expatriés à haut pouvoir d’achat. Le secteur abrite des condominiums récents avec vue directe sur la rivière, des villas modernes, des complexes mixtes combinant logements, bureaux et centres commerciaux.
La proximité avec le centre d’affaires, les ministères et les grands centres commerciaux comme l’Aeon Mall est un atout majeur. De nombreux expatriés considèrent cette zone comme une alternative plus résidentielle et paisible à BKK1, offrant des vues dégagées, davantage d’espaces verts privés et une densité de construction un peu moins élevée. Ces avantages s’accompagnent généralement de prix légèrement inférieurs à ceux du quartier central de Boeung Keng Kang.
Dans cette partie de Chamkarmon, l’offre éducative et commerciale est également très développée : écoles internationales (par exemple certaines annexes d’établissements canadiens ou britanniques), salles de sport, spas, restaurants, cafés tendance, sans oublier les grands projets iconiques comme les complexes The Bridge, The Peak ou certains hôtels internationaux.
Pour les expatriés attirés par un environnement design, des vues sur le fleuve et un style de vie très contemporain, Tonle Bassac est aujourd’hui l’un des quartiers naturels de repli quand BKK1 devient trop cher ou trop dense.
Toul Tom Poung (Russian Market), le quartier bohème et abordable
Au sud de BKK1, Toul Tom Poung – plus connu sous le surnom de Russian Market – est l’un des quartiers les plus attachants aux yeux de beaucoup d’expatriés. Il doit son nom au grand marché couvert de Psar Toul Tom Poung, que fréquentaient massivement les ressortissants soviétiques installés à Phnom Penh dans les années 1980. Aujourd’hui, le marché est devenu l’un des plus appréciés d’Asie du Sud-Est pour son dédale de stands vendant vêtements, souvenirs, artisanat, électronique et nourriture.
Le quartier s’est rapidement transformé avec l’ouverture de nombreux commerces et services locaux. On y trouve désormais des cafés indépendants, des galeries, une grande variété de restaurants (cuisines indonésienne, turque, grecque, indienne, japonaise, arménienne…), des bars, des salles d’escalade, des studios de yoga, des coiffeurs et des spas. La vie quotidienne y est facilitée par la présence de plusieurs petits supermarchés et mini-marts (Super Duper, Angkor Market, Smile Mart, Lucky 24, Le Marché…), évitant ainsi de devoir se rendre systématiquement vers BKK1.
Sur le plan résidentiel, Toul Tom Poung attire particulièrement les enseignants, les travailleurs d’ONG, les freelances et les petits entrepreneurs. Le quartier allie une ambiance très vivante, un fort sentiment de communauté et des loyers bien plus abordables que dans BKK1 ou Tonle Bassac. Il est fréquent de pouvoir louer un deux-pièces dans une résidence récente avec piscine entre 700 et 1 000 dollars, un trois-pièces autour de 1 200–1 600 dollars, ou encore une chambre dans un shophouse traditionnel pour 200–300 dollars. Des appartements rénovés au-dessus de commerces, ciblant les expatriés, se trouvent parfois sous la barre des 500 dollars.
Un expatrié rapporte qu’un trois-pièces meublé avec balcons, télévision câblée et Wi-Fi inclus se loue environ 530 dollars dans certains quartiers de Phnom Penh. Cette même configuration de logement reste difficilement imaginable dans le quartier plus central et prisé de BKK1 pour un budget équivalent, illustrant ainsi un écart significatif des prix immobiliers.
Toul Tom Poung paie cependant son dynamisme par un certain chaos quotidien : ruelles étroites, trafic dense, inondations possibles en saison des pluies, bruit ambiant constant. Mais pour ceux qui recherchent un quartier « vivant », avec un vrai mélange de Cambodgiens et d’étrangers, une scène gastronomique éclectique et des loyers raisonnables, il figure clairement parmi les zones les plus prisées des expatriés au Cambodge.
Riverside et Daun Penh, le charme historique au bord du fleuve
Le secteur communément appelé Riverside s’étire le long du quai Sisowath, à la rencontre du Tonle Sap et du Mékong, dans l’arrondissement de Daun Penh. C’est le cœur historique de Phnom Penh, là où se trouvent le Palais royal, le Musée national, Wat Phnom, le marché central ainsi que la grande promenade qui longe le fleuve.
Pour de nombreux expatriés, ce quartier représente la carte postale de Phnom Penh : façades coloniales, hôtels de charme, terrasses de café face au fleuve, street food omniprésente. La promenade du Riverside, qui s’étend sur environ 2,2 kilomètres, offre un espace de marche et de jogging que l’on retrouve dans peu d’autres quartiers.
Ce secteur attire principalement les célibataires, les retraités et les voyageurs au long cours, recherchant une ambiance à la fois très locale et touristique. L’offre en bars, restaurants et guesthouses y est abondante, et la clientèle se compose d’un mélange bigarré de backpackers, d’expatriés de longue date et de touristes de passage.
Sur le plan immobilier, Riverside offre un spectre très large. Dans les immeubles anciens, parfois un peu fatigués, on peut encore trouver des studios autour de 300 dollars. À l’autre extrême, certains appartements rénovés dans des bâtiments historiques, avec piscine et prestations haut de gamme, se louent plus de 2 000 dollars, voire autour de 3 000 dollars selon les cas. Les prix d’achat restent néanmoins en moyenne inférieurs à ceux de BKK1, avec un potentiel d’appréciation important du fait des grands projets de requalification du front de fleuve annoncés par les autorités.
Le secteur présente plusieurs inconvénients notables : nuisances sonores, pression touristique permanente et présence de rabatteurs. On y observe également de la mendicité, une offre de vie nocturne parfois « grise » et un sentiment de sécurité variable la nuit, avec un risque accru de petits vols. De plus, certains secteurs sont sujets à des inondations ponctuelles lors de fortes pluies.
Pour autant, Riverside reste l’un des quartiers les plus emblématiques de la ville et demeure un choix très apprécié des expatriés qui privilégient le charme historique, la vue sur le fleuve et la proximité immédiate des principaux monuments.
Chroy Changvar, la péninsule en plein essor
De l’autre côté du fleuve, reliée au centre par le pont d’amitié Japon–Cambodge, la péninsule de Chroy Changvar illustre la nouvelle vague de quartiers prisés par les expatriés à la recherche d’espace, de vues dégagées et d’un environnement plus calme.
Historiquement peu urbanisée, cette zone à la confluence du Mékong et du Tonle Sap connaît une transformation majeure grâce à un vaste programme d’aménagement.
Multiplication de tours résidentielles, avec des exemples comme le projet La Vista One.
Construction de nouveaux ponts et routes pour améliorer la connexion avec le centre de Phnom Penh et l’axe vers Siem Reap.
Pour les expatriés, Chroy Changvar propose un compromis intéressant : paysages de rivière, parcs et pistes cyclables, air un peu plus respirable, loyers plus bas qu’en centre-ville et condos récents aux prestations modernes. Un appartement de base peut ainsi se louer autour de 300–400 dollars, tandis qu’une unité dans une résidence de standing avec piscine et équipements complets se situe plutôt à partir de 1 000 dollars.
Les rendements locatifs observés dans le secteur des projets d’infrastructure se situent autour de 6,8 % en moyenne, un taux compétitif à l’échelle nationale.
Le revers de la médaille tient dans le caractère encore partiellement « en devenir » du quartier. L’offre de commerces, de restaurants et d’écoles internationales est nettement plus limitée qu’à BKK1 ou Tonle Bassac, et la vie quotidienne reste très dépendante de la voiture ou de la moto pour se rendre en centre-ville. En cas de problèmes sur les ponts, la péninsule peut aussi sembler plus isolée.
Toul Kork, la banlieue résidentielle des familles
Situé au nord-ouest du centre, Toul Kork est un district historiquement associé aux classes aisées cambodgiennes, avec ses villas spacieuses, ses rues plus larges et ses zones résidentielles calmes. Pour les expatriés, il s’impose progressivement comme une alternative crédible à BKK1 pour une vie de famille : davantage de mètres carrés, jardins possibles, proximité de plusieurs écoles internationales et centres commerciaux comme TK Avenue ou Eden Garden.
Le loyer mensuel moyen d’une maison à Phnom Penh varie entre 600 et 1500 dollars, souvent inférieur à celui d’un deux-pièces dans le quartier central de BKK1.
Pour beaucoup de familles expatriées, surtout celles avec jeunes enfants, Toul Kork offre un bon équilibre : environnement plus résidentiel, moins de circulation au pas qu’en hypercentre, accès à des écoles internationales reconnues (par exemple certaines antennes de Footprints International School ou d’autres établissements privés), et possibilité de bénéficier d’une maison individuelle plutôt que d’un appartement en tour.
L’inconvénient principal réside dans le temps de trajet pour rejoindre les quartiers d’affaires ou de nightlife, qui peut rapidement s’allonger aux heures de pointe. Toul Kork reste aussi un quartier majoritairement habité par la bourgeoisie cambodgienne, ce qui conviendra à certains mais pourra paraître un peu « éloigné de tout » à ceux qui recherchent la densité de services de BKK1.
Siem Reap, capitale touristique et base secondaire des expatriés
Si Phnom Penh concentre la majorité des expatriés du pays – on évoque environ 150 000 étrangers installés au Cambodge, dont près de la moitié dans la capitale – Siem Reap reste l’autre pôle majeur en termes de quartiers prisés.
Ville moyenne à l’échelle cambodgienne, beaucoup plus détendue que Phnom Penh, Siem Reap doit son attractivité à sa proximité avec les temples d’Angkor et à une scène touristique très développée. Pour de nombreux expatriés, elle offre une qualité de vie plus calme, des loyers moins élevés et un cadre plus vert.
Les loyers sont en moyenne 42,8 % moins chers qu’à Phnom Penh, selon les données de coût de la vie.
Les quartiers prisés y sont moins clairement segmentés qu’à Phnom Penh, mais on peut citer des zones comme Sala Kamraeuk, prisée pour ses appartements meublés bon rapport qualité-prix, ou encore Wat Bo, qui combine maisons traditionnelles, petites résidences modernes, cafés et restaurants destinés autant aux touristes qu’aux résidents de long terme.
Pour les expatriés à Siem Reap, l’offre médicale et scolaire présente des limites au-delà d’un certain niveau. De nombreuses familles se tournent vers Phnom Penh pour le secondaire ou les soins spécialisés, et parfois vers Bangkok ou Singapour pour les cas plus complexes. La ville convient mieux aux nomades digitaux, aux retraités avec des besoins médicaux modérés, ou à ceux recherchant un cadre de vie paisible.
Sihanoukville et les villes côtières : des niches spécifiques
Sur la côte, Sihanoukville a longtemps attiré un public d’expatriés en quête de plage, de vie moins chère et d’opportunités dans le tourisme. Des zones comme Serendipity Beach, Otres Beach et le centre-ville ont vu se développer une offre significative de logements pour étrangers, avec des loyers souvent inférieurs à ceux de Phnom Penh pour des surfaces équivalentes.
Nombre de résidents chinois à Sihanoukville en 2019, représentant environ 90 % de la population étrangère locale.
Plus au sud, Kep et Kampot attirent un autre profil d’expatriés : ceux qui privilégient un rythme de vie très calme dans un environnement de bord de mer ou de rivière, avec des loyers particulièrement bas (souvent 100 à 300 dollars par mois pour une maison ou un studio simple) et un développement touristique encore contenu. Ces villes ne sont pas des quartiers au sens strict, mais elles figurent désormais parmi les destinations de prédilection des expatriés recherchant une vie à l’écart des grandes métropoles.
Comment les expatriés arbitrent entre les différents quartiers
Au-delà des noms célèbres comme BKK1 ou Russian Market, le choix du quartier dépend d’une série de critères très concrets pour les expatriés, que confirment les études de marché immobilières.
Les principaux facteurs cités par les locataires étrangers sont la localisation et l’accessibilité, la proximité des écoles pour les familles.
Après la pandémie, le taux de vacance élevé (30-50%) dans l’immobilier haut de gamme donne plus de pouvoir de négociation aux locataires, notamment sur les loyers. Pour attirer la clientèle expatriée, principale demande solvable, les promoteurs proposent des incitations : prestations améliorées, équipements smart-home, grands espaces communs et gestion hôtelière.
En pratique, les arbitrages se résument souvent à quelques dilemmes récurrents.
Vivre à BKK1 ou Tonle Bassac implique d’accepter des loyers élevés en échange d’un accès piéton à la majorité des services, à une forte densité de restaurants et cafés, à des écoles internationales et à un environnement perçu comme plus sûr et mieux entretenu. C’est le choix « tout intégré » le plus confortable, particulièrement prisé des nouveaux arrivants et des familles.
Choisir les quartiers de Toul Tom Poung, BKK2 ou BKK3 permet de réduire son loyer de 20 à 40%, tout en restant à moins de 10 minutes en tuk-tuk du centre-ville. Bien que certains services nécessitent des déplacements supplémentaires, ces zones offrent une ambiance plus locale et un fort sentiment de communauté, particulièrement appréciés par les enseignants, les freelances et les travailleurs d’ONG.
Choisir Chroy Changvar, Toul Kork ou des zones plus périphériques revient à privilégier l’espace, le calme et la possibilité d’avoir un jardin ou une vue sur le fleuve. Ce compromis séduit particulièrement les familles installées à moyen ou long terme, prêtes à supporter des temps de trajet plus longs, ou les investisseurs convaincus du potentiel de valorisation de ces secteurs portés par les grands projets d’infrastructure.
Enfin, ceux qui décident de s’installer à Siem Reap, Sihanoukville, Kampot ou Kep font un choix davantage « de mode de vie » que purement pratique : coût de la vie nettement plus bas pour Siem Reap ou Kampot, cadre naturel préservé, densité humaine plus faible, mais au prix d’une offre médicale, éducative et commerciale plus limitée.
Conclusion : une carte en mouvement, portée par la croissance cambodgienne
Les quartiers les plus prisés par les expatriés au Cambodge dessinent aujourd’hui une géographie en constante évolution. BKK1 reste l’épicentre incontesté, porté par des prix fonciers record, un foisonnement de projets immobiliers, une concentration unique d’écoles, de cliniques et de marques internationales, et un rôle toujours central dans la vie économique et diplomatique du pays.
La structure urbaine de Phnom Penh s’organise autour d’un noyau dur central. Autour de celui-ci, les quartiers de Tonle Bassac, BKK2, BKK3 et Toul Tom Poung forment une couronne immédiate, chacun offrant un équilibre spécifique entre confort, budget et immersion dans la vie locale. Les zones de Riverside et Daun Penh ajoutent une dimension historique et touristique. Enfin, des secteurs comme Chroy Changvar, Toul Kork et les corridors menant au nouvel aéroport représentent les nouveaux fronts de l’expansion et de l’urbanisation de la ville.
Au-delà de Phnom Penh, Siem Reap, Sihanoukville, Kampot ou Kep complètent le tableau en proposant des styles de vie alternatifs, souvent plus calmes et moins coûteux, mais aussi plus éloignés des standards internationaux de santé et d’éducation.
Pour les expatriés, la palette de choix est large, le coût de la vie est sensiblement inférieur à celui de nombreuses destinations comparables dans la région, et la croissance économique soutient le développement des infrastructures et des services.
La contrepartie est qu’il devient indispensable de bien connaître la réalité de chaque quartier – ses forces, ses faiblesses, ses prix, son potentiel d’évolution – avant de signer un bail ou de s’engager dans un achat. Entre BKK1 et Russian Market, entre Riverside et Chroy Changvar, ce n’est pas seulement une adresse que l’on choisit, mais un mode de vie, un voisinage et une façon spécifique d’habiter le Cambodge.
Un retraité de 62 ans, avec un patrimoine financier supérieur à un million d’euros bien structuré en Europe, souhaitait changer de résidence fiscale vers le Cambodge pour optimiser sa charge imposable et diversifier ses investissements, tout en gardant un lien fort avec la France. Budget alloué : 10 000 euros pour l’accompagnement complet (conseil fiscal international, formalités administratives, installation au Cambodge et structuration patrimoniale), sans vente forcée d’actifs.
Après analyse de plusieurs destinations attractives (Cambodge, Thaïlande, Portugal, Maurice), la stratégie retenue a consisté à cibler le Cambodge pour son régime fiscal globalement modéré, le coût de vie très bas (Phnom Penh sensiblement moins cher que Paris), et la possibilité d’y résider sur le long terme avec un visa adapté aux retraités. La mission a inclus : audit fiscal pré‑expatriation (exit tax, conventions fiscales), obtention et renouvellement du visa, organisation bancaire locale, plan de rupture maîtrisée des liens fiscaux français (séjour >183 jours/an au Cambodge, centre d’intérêts économiques), mise en relation avec un réseau local francophone (avocats, fiscalistes, agents immobiliers) et intégration patrimoniale internationale (analyse et restructuration si nécessaire).
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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