Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer ou placer son argent en Finlande séduit de plus en plus d’expatriés : stabilité politique, marché immobilier transparent, très faible corruption, haut niveau de sécurité, qualité de vie exceptionnelle. Mais ce n’est pas un marché « facile » pour autant. Les règles sont spécifiques, la fiscalité exigeante, l’accès au crédit encadré, et la frontière entre bon placement patrimonial et projet risqué peut être fine.
Ce guide détaille le fonctionnement, les atouts, les pièges, les meilleures zones, les règles pour les étrangers, les coûts et l’utilisation de l’effet de levier pour l’investissement immobilier en Finlande, à destination des expatriés francophones.
Comprendre le marché immobilier finlandais
Le marché finlandais est souvent décrit comme stable, transparent et bien régulé. Les droits de propriété sont solidement protégés, les transactions sont documentées dans un registre foncier national numérique, et les contentieux sont rares. La Finlande figure parmi les pays les moins corrompus du monde, ce qui se traduit très concrètement par des procédures claires et un faible risque d’arnaque, y compris pour les acheteurs étrangers.
L’indice des prix des logements est tombé à environ 99,5 points au premier trimestre 2025, après un pic à 113,5 en 2022.
Les prix moyens illustrent cette dualité. Pour les logements anciens, on est autour de 2 600 €/m² en moyenne fin 2024, quand le neuf atteint près de 5 000 €/m². Mais ces chiffres nationaux masquent une réalité beaucoup plus fragmentée entre région d’Helsinki et reste du pays, grands centres universitaires et régions plus rurales.
Un contexte économique stable mais exigeant
La Finlande est une économie avancée, très ouverte, avec un secteur technologique puissant, un système social performant et une gouvernance solide. Elle sort d’une double récession en 2023‑2024, avec un chômage frôlant les 10 % et des ménages globalement endettés, mais les prévisions tablent sur un retour à la croissance autour de 1,4 % en 2025‑2026. L’inflation est retombée à un niveau bas, autour de 0,5 % au printemps 2025, tandis que la Banque centrale européenne a commencé à baisser ses taux, ce qui se traduit progressivement par un assouplissement des conditions de crédit.
Le marché présente des caractéristiques favorables : absence de bulle manifeste, correction déjà effectuée, demande locative solide dans les grands pôles, et encadrement prudentiel de l’endettement des ménages par les autorités pour éviter les excès.
Où investir en Finlande quand on est expatrié ?
Les opportunités ne sont pas les mêmes à Helsinki, dans une ville universitaire comme Tampere ou Turku, ou dans les régions de lacs et de montagne. Le choix de la zone est le premier facteur de réussite.
Helsinki et sa métropole : sécurité, liquidité, prix élevés
La capitale concentre l’essentiel de l’activité économique et politique du pays. Les prix y sont sensiblement plus élevés que la moyenne nationale. Dans les quartiers centraux, on dépasse facilement 7 000 €/m², avec certaines zones premium (Kaartinkaupunki, Eira, Ullanlinna, Kruununhaka, Katajanokka) où les valeurs peuvent grimper nettement plus haut. Autour de 2025, le prix moyen signalé pour la ville avoisine 7 600 €/m², contre environ 2 600 €/m² pour l’ensemble du pays sur l’ancien.
Les loyers suivent : pour un trois‑pièces moderne de 85 m² dans un quartier comme Kamppi, on parle d’environ 510 000 € à l’achat pour un loyer moyen proche de 2 000 €/mois. Les studios et T2 centraux se louent souvent entre 800 et 1 200 €/mois. La demande locative y est structurelle (fonctionnaires, cadres, employés du secteur tech, étudiants, expatriés), avec un taux d’occupation pouvant dépasser 95 %.
Dans la métropole d’Helsinki, les villes d’Espoo et de Vantaa complètent l’offre. À Espoo, un appartement trois-pièces de 80 m² dans un quartier recherché comme Tapiola coûte environ 360 000 €, pour un loyer mensuel avoisinant 1 600 €. Les prix au mètre carré y restent élevés, dépassant 7 000 €/m² dans le centre d’Espoo, bien que légèrement inférieurs à ceux d’Helsinki, ce qui s’explique par un pouvoir d’achat local très élevé.
Pour un expatrié à la recherche d’un placement sûr, liquide, avec peu de vacance locative, ces zones urbaines de la capitale et de ses satellites sont des valeurs refuges, même si les rendements bruts sont plus modestes que dans certaines villes de province.
Tampere et Turku : villes universitaires à bon rapport rendement/risque
Tampere, plus grande ville de l’intérieur du pays, est un hub industriel, universitaire et de services. Les prix y sont sensiblement plus abordables qu’à Helsinki, tout en restant dynamiques. Dans le centre, on trouve des niveaux autour de 3 800 à 5 000 €/m². Un trois‑pièces de 75 m² avec vue sur le lac à Pyynikki peut se négocier autour de 310 000 €, pour un loyer d’environ 1 400 €/mois.
Les rendements bruts s’y situent souvent entre 4,5 et 5,5 % sur du locatif longue durée, pouvant grimper à 6–7,5 % sur des locations meublées ou de moyenne durée bien positionnées.
Turku, ancienne capitale et grande ville portuaire et universitaire, affiche des niveaux de prix encore un cran en dessous : entre 3 200 et 4 500 €/m² dans les quartiers attractifs. Un trois‑pièces rénové de 70 m² à Port Arthur peut valoir environ 290 000 €, se louant autour de 1 300 €/mois. Les rendements bruts oscillent là aussi autour de 4,4–5,2 %, légèrement plus en ciblant des stratégies meublées ou orientées étudiants / jeunes actifs.
Pour un expatrié investisseur, les villes de Tampere et Turku offrent un compromis intéressant grâce à leurs marchés immobiliers suffisamment liquides et à une bonne profondeur de demande locative. Leur attractivité est renforcée par des prix d’entrée raisonnables et des perspectives de valorisation solides, portées par des projets d’infrastructure comme le tramway, l’aménagement des berges, ainsi que par le développement universitaire et technologique.
Jyväskylä, Oulu et villes secondaires : rendement supérieur, risque différent
Dans certaines villes régionales, notamment Jyväskylä, les rendements locatifs annoncés sont nettement plus élevés. On évoque pour cette ville des rendements bruts pouvant atteindre 7,4–8,5 %, avec des retours nets estimés parfois entre 8 et 9,5 % après charges sur des stratégies bien calibrées. Les prix au mètre carré sont plus bas, souvent entre 2 500 et 3 500 €/m², ce qui facilite l’accès à la propriété pour des expatriés disposant d’un capital plus limité.
Oulu, grande ville du nord et pôle technologique, se situe dans une zone de prix de 2 800–3 800 €/m², avec des rendements bruts de l’ordre de 4,6–5,5 %. La démographie y est dynamique, mais la liquidité à la revente reste inférieure à celle de l’aire d’Helsinki.
Ce type de marché est pertinent pour des profils prêts à accepter davantage de volatilité et un horizon d’investissement long, en contrepartie d’un rendement courant plus généreux. Il impose une analyse très fine du quartier, des perspectives d’emploi local, et des pipelines de projets publics.
Résidences secondaires : lacs, côte et Laponie
La Finlande est aussi un pays de résidences de vacances : « mökki » au bord des lacs, chalets en Laponie, maisons en bois sur la côte de la mer Baltique. C’est un segment à part, plus spéculatif et très saisonnier, mais porteur si le positionnement est bon.
Aperçu des fourchettes de prix pour l’achat d’un chalet ou d’une villa dans différentes régions de Finlande.
Un chalet classique peut débuter autour de 120 000 €. Une villa moderne avec accès direct à l’eau dépasse parfois 300 000 €. Exemples : Jyväskylä, Lahti, Tampere.
Prix souvent modérés, entre 100 000 et 250 000 €. Exemples : Rauma et l’archipel.
Valeurs supérieures à 400 000 € pour de grandes villas historiques. Exemples : Hanko ou certaines îles.
La Laponie (Levi, Ylläs, Ruka, Rovaniemi) est devenue un hotspot du tourisme de neige et de nature. Les chalets bien situés s’y échangent fréquemment entre 3 000 et 4 500 €/m², avec des taux d’occupation d’hiver élevés (jusqu’à 80–90 % sur certaines stations) et des revenus annuels pouvant dépasser 20 000 € pour les meilleurs biens. Mais la rentabilité repose sur une gestion très professionnelle : entretien, marketing, gestion des périodes creuses, conformité réglementaire.
Pour un expatrié, ce segment convient surtout à ceux qui acceptent une forte saisonnalité, éventuellement couplée à un usage personnel du bien, et capables de déléguer la gestion à un acteur local fiable.
Acheter en Finlande quand on est étranger : ce que la loi autorise
La Finlande n’a pas de « golden visa » immobilier : acheter un bien ne procure pas de droit particulier en matière de résidence. La règle est claire : l’investissement immobilier et le droit au séjour sont deux démarches distinctes.
Distinction UE/EEE et pays tiers
Les citoyens de l’Union européenne et de l’Espace économique européen peuvent acheter librement tous types d’actifs résidentiels : appartements, maisons individuelles, terrains, résidences secondaires, sans autorisation préalable spécifique, sauf cas particuliers comme les îles Åland extrêmement protégées.
Les ressortissants de pays hors UE/EEE sont soumis à un régime plus encadré. Depuis 2020, ils doivent demander un permis au ministère de la Défense pour acquérir une propriété avec foncier dans les zones sensibles : proximité des frontières, installations militaires, sites stratégiques. Cette exigence vise notamment les maisons individuelles et terrains. En revanche, l’acquisition d’actions dans une « housing company » (le modèle d’appartement le plus courant en Finlande) ou de biens sur terrain loué est en général dispensée de ce permis.
Des exemptions existent : conjoints de citoyens finlandais, résidents permanents, ou personnes disposant d’une double nationalité. Les îles Åland, qui jouissent d’un statut d’autonomie, sont quant à elles quasiment fermées aux acheteurs étrangers : pour y acheter, il faut disposer de droits de résidence spécifiques.
Le non-respect des règles du permis de construire peut entraîner l’annulation de l’achat ou l’obligation de revendre le bien. Il est donc crucial pour un expatrié non européen de consulter un avocat finlandais dès le début du projet pour clarifier ce point.
Aucun lien automatique avec la résidence
L’achat d’un appartement à Helsinki ou d’un chalet en Laponie ne donne ni visa longue durée, ni permis de séjour permanent, ni accès accéléré à la citoyenneté. Pour vivre en Finlande au-delà de 90 jours, la voie passe par un permis de séjour pour travail, études, regroupement familial ou entrepreneuriat.
Les citoyens de l’UE/EEE peuvent s’installer librement, mais doivent s’enregistrer pour les séjours de plus de trois mois et obtenir un numéro d’identification personnel. Les non‑européens doivent passer par un visa long séjour puis un titre de séjour.
Comment se déroule une acquisition immobilière en Finlande ?
Le processus de transaction est relativement standardisé et sécurisé, mais avec quelques particularités à connaître, surtout sur les questions de dépôt, d’offre et de documents.
Étapes clés de l’achat
Tout commence par la définition du projet et le repérage des biens via les portails locaux (Etuovi, Oikotie) ou les agences (Habita, Kiinteistömaailma, OP Koti, RE/MAX Finland, etc.). La visite est un moment crucial pour évaluer l’état réel, mais aussi pour comprendre la structure de la copropriété, les charges et les travaux planifiés.
Une fois le bien identifié, l’acheteur dépose une offre écrite. Particularité finlandaise : cette offre est très engageante. Si l’acheteur se rétracte sans motif prévu au contrat, il risque de perdre le dépôt versé ou de devoir payer une pénalité contractuelle, souvent plafonnée à 4 % du prix de vente. Symétriquement, le vendeur qui se dédit peut être contraint à payer la pénalité annoncée.
Le dépôt initial pour un appartement est généralement compris entre 3 et 4 % du prix au moment de l’offre.
Entre l’offre et l’acte final, une phase de due diligence s’ouvre : vérification du titre au registre foncier, analyse du certificat émis par le gestionnaire de copropriété (isännöitsijäntodistus), examen des comptes de la housing company, des fonds de rénovation, des travaux passés et programmés, contrôle des éventuelles hypothèques, servitudes ou contentieux, inspection technique si nécessaire.
La signature de l’acte de vente se fait souvent à la banque de l’acheteur, en présence du vendeur, de l’agent immobilier et éventuellement d’un notaire ou d’un avocat. La banque débloque alors le prêt, les fonds sont transférés au vendeur, et le transfert de propriété est enregistré auprès du registre foncier national. Cette inscription doit intervenir dans un délai de six mois pour que la mutation ait pleine valeur juridique.
Particularité des appartements : les « housing companies »
En Finlande, il est très fréquent de ne pas acheter directement un lot de copropriété au sens français, mais des actions d’une société par actions immobilière (asunto‑osakeyhtiö). Ces actions donnent le droit exclusif d’occuper un appartement identifié dans l’immeuble. Juridiquement, on possède donc des titres de société, pas les murs proprement dits.
Cela a plusieurs conséquences :
– la taxe de transfert (droits de mutation) est plus basse : 1,5 % du prix (aucune dette incluse) pour les actions de housing company, contre 3 % pour un bien foncier (maison + terrain) ;
– la structure de charges dépend beaucoup de la dette éventuelle portée par la société (emprunts de copropriété pour travaux) : l’investisseur doit examiner avec soin la part de dette rattachée aux actions ;
– l’entretien de l’immeuble (toiture, façades, colonnes, chauffage collectif, etc.) est géré collectivement et financé par les charges de la société.
Ce modèle est très répandu pour les appartements urbains, ce qui a aussi une incidence positive pour les acheteurs non‑UE/EEE : l’acquisition d’actions d’une housing company est en principe exemptée de l’exigence de permis ministériel.
Quels professionnels impliquer ?
Même si le système finlandais est très sécurisé, il est illusoire de penser qu’un expatrié peut tout gérer seul en restant à l’étranger.
Les agences accréditées (Habita, Kiinteistömaailma, OP Koti, Aktia, Huoneistokeskus, RE/MAX Finland…) assurent des services clés : valorisation du bien, organisation des visites, vérification de la conformité, rédaction des offres et coordination bancaire. De plus, plusieurs enseignes proposent des services multilingues, un atout majeur si vous ne parlez ni finnois ni suédois.
Le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier, familier des dossiers internationaux, est fortement conseillé pour les étrangers : vérification des contrats, sécurisation de la due diligence, contrôle des obligations de permis, de conformité fiscale, rédaction des clauses suspensives (financement, permis, etc.).
Le notaire en Finlande est surtout un officier de certification, rattaché aux services d’enregistrement. Il authentifie des signatures, des copies, et intervient dans la formalisation de la mutation, mais ne joue pas le rôle de « conseil central » comme en France. Ses honoraires sont modestes (bien en‑deçà de 1 % du prix).
Financer son investissement : ce que les banques attendent
Les banques finlandaises (Nordea, OP Group, Danske Bank, Aktia, etc.) sont prêtes à financer des expatriés et des non‑résidents, mais avec des conditions strictes, en particulier depuis le resserrement des régles prudentielles.
Apport, taux et garanties
Dans la pratique, le financement se fait le plus souvent à hauteur de 70 à 80 % du prix d’achat, voire jusqu’à 90 % pour les meilleurs profils locaux. Pour un étranger, les banques exigent fréquemment un apport de 20 à 30 %. Les durées de crédit courantes se situent autour de 25 à 30 ans, avec possibilité d’allonger jusqu’à 35 ans sur certaines offres.
Les taux d’intérêt ont beaucoup varié ces dernières années. Des études évoquent encore des moyennes de 1,2–1,5 % pour certains financements subventionnés, mais pour les nouveaux prêts immobiliers classiques, on se situe plutôt autour de 3–4 % sur 20 ans, avec des écarts possibles entre 2 et 5 % suivant les profils, la durée et les garanties.
L’appartement financé sert de garantie principale (environ 70%). Le solde peut être couvert par une garantie d’État (jusqu’à 20% du prêt et 60 000 €), une caution personnelle ou la mise en garantie d’autres actifs. Sans garantie externe, un apport personnel plus élevé est généralement exigé.
L’État peut apporter un soutien d’intérêts (korkotuki) sur certains prêts habitat pour les jeunes primo‑accédants, et un prêt relais à taux zéro peut exister pour certaines acquisitions, mais ces outils sont surtout orientés vers l’accession à la résidence principale des résidents, pas vers l’investissement locatif d’un expatrié.
Conditions d’octroi : revenu, endettement, historique
Les banques examinent avec attention la capacité de remboursement. La règle implicite est de limiter le taux d’endettement entre 30 et 40 % des revenus mensuels. Pour un non‑résident, un revenu annuel stable, souvent au‑delà de 12 000 € bruts, un contrat long (idéalement CDI) et une absence d’incident de crédit sont attendus.
Il est souvent demandé :
Documents financiers et administratifs généralement requis par les établissements prêteurs pour l’étude d’un dossier de financement.
Bulletins de salaire récents et attestations d’employeur pour justifier de la stabilité et du niveau des revenus.
Dernières déclarations fiscales (avis d’imposition) pour vérifier la cohérence des revenus déclarés.
Relevés de compte des 3 à 6 derniers mois pour analyser les flux financiers et la gestion du budget.
Bilan financier à fournir si l’achat est porté par une société (SCI, entreprise, etc.).
Pour un expatrié, fournir parfois un historique de crédit (credit report) de son pays d’origine.
Le numéro d’identification personnel finlandais (henkilötunnus) est quasi indispensable pour ouvrir un compte local, contracter un prêt et enregistrer l’opération auprès de l’administration. Les non‑résidents peuvent l’obtenir via les bureaux de l’état civil (Maistraatti) avec leurs documents officiels.
Pour les expatriés possédant déjà un patrimoine en France, une autre stratégie possible consiste à solliciter un prêt hypothécaire de trésorerie auprès d’une banque française, en mettant en gage un bien situé en France. Certaines banques acceptent de prêter jusqu’à 70 % de la valeur de marché de ce bien, la liquidité dégagée pouvant servir à financer l’achat en Finlande sans passer par une banque locale.
Coûts d’acquisition et fiscalité : ce que vous paierez vraiment
Investir en Finlande implique de maîtriser trois familles de coûts : les frais d’acquisition, la fiscalité annuelle et la fiscalité des revenus et plus‑values.
À l’achat : droits de mutation, honoraires, inspections
La taxe de transfert (varainsiirtovero) est l’élément majeur. Elle est due par l’acheteur et doit être auto‑déclarée rapidement après l’achat. Son taux dépend de la nature du bien :
| Type de bien | Base taxable | Taux de la taxe de transfert |
|---|---|---|
| Appartement (actions de housing company) | Prix de vente (incluant la part de dette) | 1,5 % |
| Maison individuelle + terrain | Prix de vente | 3 % |
Les primo‑accédants à leur résidence principale peuvent bénéficier d’une exonération sous conditions d’âge et de résidence, mais cela concerne rarement l’investisseur expatrié.
À côté de cette taxe, les frais de notaire restent modestes (quelques centaines d’euros), de même que les frais d’enregistrement. En revanche, il faut anticiper :
– les honoraires d’agence, en général payés par le vendeur et compris entre 2 et 4 % du prix (plus TVA), même si dans certains montages, une partie peut retomber sur l’acheteur ;
– les frais d’avocat, très recommandés pour un étranger (forfaits ou pourcentage limité) ;
– les certifications et extraits de registre (titre, état hypothécaire, certificats de copropriété) ;
– une inspection technique approfondie (300 à 800 €) pour les maisons et immeubles anciens ;
– les éventuelles traductions assermentées.
Pourcentage du prix d’acquisition représentant les coûts hors apport en Belgique, inférieurs aux frais de notaire français.
Fiscalité annuelle : taxe foncière et charges de copropriété
La taxe foncière (kiinteistövero) est prélevée chaque année par la municipalité, sur la base d’une valeur imposable généralement inférieure à la valeur de marché. Les taux sont fixés localement, mais pour les logements, on tourne en pratique autour de 0,4–2 %.
Un exemple simple : pour un appartement dont la valeur taxable serait estimée à 200 000 € dans une commune à 1 %, la taxe annuelle serait de 2 000 €. À Helsinki, sur une base de 300 000 € et un taux proche de 1 %, l’ordre de grandeur est de 3 000 €/an.
Les propriétaires d’appartements dans une housing company doivent aussi acquitter des charges mensuelles (yhtiövastike) couvrant l’entretien, le chauffage collectif, la gestion, voire le remboursement d’emprunts de copropriété. Ces charges varient typiquement entre 2 et 6 €/m² par mois. Pour un deux‑pièces de 50 m², cela implique 100 à 300 €/mois, auxquels peuvent s’ajouter des contributions exceptionnelles en cas de gros travaux.
Revenus locatifs et plus‑values : une fiscalité de capital assez lourde
Les revenus de location issus d’un bien situé en Finlande sont imposables en Finlande, y compris pour les non‑résidents. Dans le régime courant, ils sont considérés comme des revenus du capital, taxés à 30 % jusqu’à 30 000 € de base annuelle, puis 34 % au‑delà. Les non‑résidents sont souvent taxés par défaut à un taux forfaitaire de 35 % sur les revenus de source finlandaise, mais ils peuvent dans certains cas opter pour le régime progressif s’il est plus favorable.
Pour un investisseur, une large palette de charges est déductible du revenu foncier, réduisant ainsi la base taxable. Sont notamment déductibles : les intérêts d’emprunt (à 100%), les charges de copropriété, les primes d’assurance, les travaux de réparation et d’entretien, les honoraires de gestion et les frais de comptabilité. La base imposable correspond donc au revenu locatif net, après déduction de ces dépenses.
En cas de revente avec plus‑value, le gain est imposé à 30 % jusqu’à 30 000 € et 34 % au‑delà. Des exonérations existent pour la résidence principale occupée au moins deux ans d’affilée, mais cette niche concerne avant tout les résidents permanents.
La Finlande a signé des conventions de non-double imposition avec plusieurs pays, dont la France, l’Allemagne et le Royaume-Uni. Ces accords empêchent qu’un même revenu soit imposé deux fois. Par exemple, pour un résident fiscal français possédant un bien en Finlande : la Finlande prélève l’impôt foncier, et la France accorde un crédit d’impôt équivalent via la méthode d’imputation. Ce mécanisme est conforme à la convention rénovée signée entre les deux pays en 2023.
Exemple chiffré de rentabilité
Prenons un cas simple : un expatrié achète un appartement de 250 000 € à Turku dans une housing company, financé à 80 % par un prêt à 3,5 % sur 25 ans.
– Loyer annuel brut : 14 400 € (1 200 €/mois).
– Charges de copropriété : 3 000 €/an.
– Taxe foncière : 1 500 €/an.
– Intérêts d’emprunt la première année : environ 7 000 €.
– Autres charges (assurance, petits travaux, gestion) : 1 000 €.
Le revenu foncier net avant impôt serait de l’ordre de 2 900 € (14 400 – 3 000 – 1 500 – 7 000 – 1 000). Sur cette base, l’impôt finlandais à 30 % représenterait environ 870 €, laissant un flux net après impôt d’environ 2 030 €/an, soit un peu plus de 0,8 % de rendement net sur la valeur du bien, mais un retour sur fonds propres beaucoup plus élevé si l’apport initial était de 50 000 € (soit plus de 4 % sur capitaux propres, hors amortissement capital et éventuelle revalorisation).
Ce type de calcul illustre le rôle de l’effet de levier : tant que le rendement net (avant intérêt) dépasse le coût de la dette, le crédit améliore la rentabilité des capitaux propres investis, à condition de bien maîtriser le risque de vacance et de hausse de charges.
Choisir son type d’investissement : long terme, meublé, saisonnier
La Finlande offre plusieurs modèles d’exploitation, chacun avec ses contraintes réglementaires, fiscales et opérationnelles.
Location longue durée : le socle le plus simple
Près de 30 % des Finlandais vivent en location, et la demande locative est solide dans toutes les grandes villes universitaires (Helsinki, Espoo, Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä). La location nue ou meublée à l’année reste la stratégie la plus simple, avec une réglementation favorable aux droits des locataires (contrats bien encadrés, procédures strictes en cas de résiliation ou d’expulsion), mais claire pour les propriétaires.
Les rendements bruts tournent en moyenne autour de 3,5–5 % dans les centres de grande taille, pouvant dépasser 6 % dans certaines villes régionales à plus fort rendement. L’avantage pour un expatrié est la minimisation des rotations de locataires et la relative facilité à déléguer la gestion à une agence locale.
Location meublée de moyenne durée : étudiants, jeunes actifs, expatriés
Les grandes villes universitaires constituent un terrain privilégié pour les baux de 6 à 12 mois ciblant étudiants, chercheurs, stagiaires internationaux ou expatriés en mission. Les loyers unitaires sont supérieurs à ceux de la location nue, tout en restant dans le cadre de la location « classique » (non considérée comme hébergement touristique).
Ce mode d’exploitation permet d’augmenter le rendement brut, mais nécessite un investissement en mobilier et une gestion plus active. Les revenus générés sont soumis à l’impôt sur le revenu en tant que revenus du capital.
Location saisonnière courte durée : un cadre qui se durcit
Les locations de courte durée via des plateformes type Airbnb sont autorisées, mais la Finlande s’oriente vers un encadrement plus strict. Une réforme importante prévoit une limite nationale d’environ 90 jours par an pour les locations de courte durée dans les biens purement d’investissement (où le propriétaire ne réside pas), avec possibilité pour certaines municipalités de porter ce plafond jusqu’à 180 jours sous conditions. Les séjours de plus de quatre semaines seraient considérés comme des baux classiques et échapperaient à ce quota.
Les grandes villes finlandaises, comme Helsinki, imposent désormais un permis municipal pour les hôtes professionnels de location courte durée, avec des contrôles et des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros pour non-déclaration. Par ailleurs, les copropriétés ont le droit d’interdire ou de restreindre cette activité via leurs statuts.
Pour l’investisseur expatrié, ce modèle est donc réservé à ceux qui acceptent cette incertitude réglementaire, disposent d’un très bon ancrage local (gestionnaire, avocat) et savent que les règles peuvent encore se durcir.
Effet de levier : quand l’emprunt devient un atout (et un risque)
Le crédit immobilier est largement utilisé en Finlande, et l’effet de levier peut être un puissant outil de constitution de patrimoine. Mais dans un pays marqué par une forte culture de la prudence financière et par des ménages déjà endettés, les autorités ont imposé des limites strictes : ratios d’endettement, plafonds de LTV, contrôle de la durée des prêts.
L’effet de levier est bénéfique lorsque le rendement locatif net (avant intérêts) dépasse le coût annuel moyen de l’emprunt, augmentant ainsi le rendement des capitaux propres. Il est essentiel de s’assurer que le taux d’intérêt de l’emprunt reste inférieur au rendement économique du bien. Attention, cet effet peut s’inverser et amplifier les pertes en cas de vacance locative importante, de hausse des charges ou de baisse des loyers.
Des stratégies raisonnables consistent à :
– privilégier des biens dans des zones de demande structurellement forte (Helsinki, Espoo, Tampere, Turku, Oulu) ;
– viser un rendement brut d’au moins 4,5–5 % quand le coût de la dette se situe autour de 3–4 % ;
– conserver une marge de sécurité en trésorerie pour absorber quelques mois de vacance ou une hausse des charges ;
– négocier des prêts à taux fixe ou capés pour limiter le risque de hausse soudaine des intérêts.
La bonne nouvelle pour les expatriés est la tendance récente à la baisse des taux directeurs en Europe, qui ouvre la voie à des conditions de financement à nouveau attractives, même si les banques finlandaises restent sélectives et attachées à la stabilité de revenu.
Avantages et limites de la Finlande pour un expatrié investisseur
Ce panorama serait incomplet sans peser franchement les forces et les faiblesses du marché finlandais pour un non‑résident.
Ce qui fait de la Finlande un bon marché pour expatriés
Le premier atout est la sécurité juridique : droits de propriété sûrs, registres fonciers exhaustifs, faible corruption, rareté des fraudes. Pour un expatrié qui ne connaît ni la langue ni les usages, cette transparence réduit considérablement le risque.
La stabilité économique et politique, le niveau de vie élevé, la faible criminalité, la qualité du système éducatif et de santé participent à la résilience de la demande résidentielle, même lors de ralentissements conjoncturels.
Le marché est ouvert aux étrangers, sans quotas de propriétés, sans exigence de résidence, et avec des règles d’acquisition identiques pour locaux et non‑locaux, hormis les permis ciblant quelques zones sensibles.
Il s’agit du taux brut de rendement locatif compétitif sur les bons emplacements dans les grandes villes françaises.
Enfin, la fiscalité, bien que lourde sur les revenus de capital, reste lisible, digitalisée et articulée à un réseau dense de conventions internationales évitant la double imposition.
Ce qui peut freiner ou pénaliser un investisseur étranger
En contrepartie, la Finlande n’est pas le paradis de la défiscalisation immobilière. Les revenus locatifs et les plus‑values sont taxés à des taux élevés (30–34 %), les transferts de propriété supportent une taxe immédiate (1,5 % ou 3 %), et la taxe foncière peut représenter autour de 1 % de la valeur taxable par an dans les grandes villes.
Le coût de la vie et des services est élevé, ce qui impacte les frais d’entretien, les travaux et les honoraires de gestion, réduisant ainsi la marge nette. De plus, la réglementation sur le crédit est rigoureuse, avec des plafonds d’endettement stricts et des exigences d’apport plus importantes pour les non-résidents.
La conjoncture récente a aussi montré que le marché peut se retourner : baisse de l’indice de prix de près de 7,8 % sur une année au plus fort de la correction, puis stabilisation. Un investisseur trop endetté ou positionné sur une zone peu liquide (rurale, éloignée des pôles d’emploi) peut se retrouver piégé en cas de revente forcée.
Enfin, l’environnement réglementaire sur la location courte durée et, plus largement, sur les achats par des étrangers se durcit, notamment pour certains profils de pays tiers, avec une surveillance accrue des sources de financement.
Comment bâtir une stratégie d’investissement cohérente en Finlande ?
Pour un expatrié, l’enjeu est d’utiliser les forces du marché finlandais sans sous‑estimer ses particularités.
Une approche prudente consiste à :
Pour un investissement locatif réussi en Finlande, ciblez prioritairement les grandes agglomérations comme Helsinki-Espoo-Vantaa, Tampere, Turku, Oulu et Jyväskylä. Privilégiez des biens très liquides (studios, T2/T3) situés à proximité des transports, des universités et des pôles d’emploi. Acceptez des rendements bruts modérés dans les capitales régionales en échange d’une plus grande sécurité et liquidité. Entourez-vous d’une agence locale accréditée et d’un avocat spécialisé dans les transactions internationales. Sécurisez dès l’amont les aspects réglementaires, notamment les permis pour non-ressortissants de l’UE, les règles de copropriété et les restrictions sur la location courte durée. Enfin, outillez-vous pour suivre précisément la fiscalité, incluant les déclarations à l’administration finlandaise et les interactions avec votre fiscalité résidentielle via les conventions de non-double imposition.
En parallèle, certains profils pourront envisager d’allouer une part plus spéculative de leur portefeuille à des villes régionales comme Jyväskylä ou à des résidences touristiques en Laponie, en acceptant plus de volatilité et en s’appuyant sur des gestionnaires professionnels pour l’exploitation.
Au final, investir dans l’immobilier en Finlande ne s’improvise pas, mais pour un expatrié prêt à jouer le long terme, à respecter un cadre réglementaire clair et à travailler avec des acteurs locaux sérieux, le pays offre un cocktail rare en Europe : stabilité, transparence, sécurité et exposition à un marché résidentiel solide, dans un des environnements socio‑économiques les plus aboutis au monde.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Finlande
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Finlande pour rechercher du rendement locatif en zone euro et une exposition à un marché nordique stable. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Helsinki, Espoo, Tampere), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement familial ou une petite maison de ville dans un quartier en développement de la région d’Helsinki, combinant rendement locatif brut cible de 5 à 6 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen/long terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuelle rénovation légère) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société finlandaise) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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