Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Située sur les rives de l’Osum, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO et surnommée la « ville aux mille fenêtres », Berat attire de plus en plus de voyageurs… et d’investisseurs. Alors que Tirana, Saranda ou Vlorë concentrent l’essentiel des gros projets, Berat s’impose en silence comme une niche pour ceux qui cherchent du cachet, du culturel et du long terme plutôt que la frénésie balnéaire.
Investir à Berat représente un pari sur un centre historique unique, stimulé par la croissance du tourisme culturel, des projets d’infrastructures ciblés et une fiscalité nationale encore modérée. Cependant, cela implique d’accepter les contraintes spécifiques liées au statut UNESCO, un marché immobilier plus étroit, ainsi que des risques particuliers concernant le foncier et les travaux de rénovation.
Un marché immobilier national en surchauffe contrôlée
Pour comprendre l’opportunité Berat, il faut d’abord regarder l’Albanie dans son ensemble. Le pays fait partie des marchés résidentiels les plus dynamiques d’Europe ces dernières années. La Banque d’Albanie a mesuré des hausses de prix nationales pouvant atteindre 41,7 % en glissement annuel en 2024–début 2025. Sur les 12 mois conduisant au début 2026, les prix auraient encore gagné environ 18 à 26 %.
Le ticket moyen national pour un logement de 100 m² tourne autour de 17 millions de lek (environ 160 000 €), soit un prix moyen d’environ 1 600 €/m². Près de 80 % des transactions se situent dans une fourchette de 8 à 30 millions de lek (environ 75 000 à 280 000 €), ce qui donne une idée des budgets qui dominent le marché.
Hausse cumulée attendue des prix immobiliers en Albanie sur les cinq prochaines années.
Les étrangers représentent désormais une part décisive de ce dynamisme. Au premier semestre 2024, environ 27 % des ventes ont été conclues par des non-résidents, principalement issus de l’Union européenne, sans compter la diaspora et de plus en plus d’investisseurs américains ou moyen-orientaux. Début 2026, les acheteurs étrangers pèsent autour de 24 % des transactions au niveau national.
Cette effervescence repose sur une conjonction de facteurs : une économie qui progresse autour de 3,6–4 % par an, un chômage retombé à environ 9 %, une inflation ramenée autour de 2 %, un tourisme qui pèse près de 20 % du PIB, et une perspective d’adhésion à l’Union européenne qui crédibilise les réformes et rassure les investisseurs.
Berat : un marché de niche dans une ville UNESCO
En parallèle de la montée en puissance des grandes villes et des côtes, Berat occupe une position singulière. La ville est classée au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 2008, au sein de l’inscription « Centres historiques de Berat et Gjirokastër ». Elle est célèbre pour ses quartiers historiques superposés – Mangalemi, Gorica, Kala – et pour la coexistence, sur les mêmes rues, de mosquées ottomanes, d’églises byzantines et de musées.
Ce décor explique pourquoi Berat est citée dans les analyses nationales comme un pôle émergent pour :
– les maisons traditionnelles en pierre à restaurer
– les petites unités type boutique-hôtel ou maison d’hôtes
– les projets de tourisme culturel et œnotourisme
Contrairement aux stations balnéaires, on ne vient pas ici chercher une rentabilité explosive sur trois mois d’été, mais un positionnement sur un segment « charme » assez résilient, porté par :
Découvrez les principaux attraits touristiques de l’Albanie, organisés par centres d’intérêt pour faciliter la planification de votre voyage.
Pour les visiteurs intéressés par le patrimoine, les musées et l’histoire religieuse du pays.
Circuits combinant la découverte des villes classées au patrimoine mondial (Berat, Gjirokastër) et les beautés du littoral albanais.
Pour les amateurs de randonnée et de nature, attirés par le parc de Tomorri et les spectaculaires gorges du canyon de l’Osum.
Découverte du développement du tourisme viticole et des domaines renommés dans la région.
Niveaux de prix et ticket d’entrée à Berat
Les données disponibles convergent sur une fourchette de prix inférieure à celle des grandes métropoles, mais non bradée compte tenu du label UNESCO. Pour les logements à Berat, les estimations parlent :
– d’un prix moyen entre environ 800 et 1 200 €/m² pour le bâti
– d’une fourchette un peu plus large, souvent citée autour de 1 000 à 2 000 €/m² selon l’emplacement et l’état
Pour des maisons historiques en pierre à rénover ou déjà exploitées en hébergement, les budgets se situent généralement entre 80 000 et 250 000 €. Avec un budget de l’ordre de 95 000 €, il est par exemple jugé réaliste de viser une maison historique dans le périmètre UNESCO, sous réserve de l’ampleur des travaux.
Le tableau ci-dessous synthétise, à grands traits, le positionnement de Berat dans l’échelle nationale des prix.
| Localisation | Nature du marché | Fourchette indicative de prix/m² | Profil dominant |
|---|---|---|---|
| Tirana centre | Capitale, prime | 2 000 – 3 000+ € | Urbain, bureaux, locatif longue durée |
| Vlorë (front de mer) | Côte touristique | 1 000 – 1 800 € | Résidences secondaires, Airbnb |
| Sarandë (neuf prime) | Côte très touristique | 1 500 – 2 500+ € | Locatif saisonnier intensif |
| Berat | Ville UNESCO intérieure | 800 – 1 200 € (moyenne) | Patrimoine, boutique-hôtellerie |
| Gjirokastër | Ville UNESCO | < 500 € (bâti ancien brut) | Rénovation lourde, guesthouses |
Dans ce paysage, Berat se positionne comme une option intermédiaire : plus chère que certaines villes de l’intérieur sans label, moins chère que les métropoles et le littoral premium, mais avec un potentiel culturel et touristique clairement identifié.
Exemple concret de bien en vente
Les listings recensés illustrent la diversité de l’offre. On trouve par exemple :
Découvrez cette villa de plain-pied, entièrement meublée, située rue Punetori à Berat. Une propriété spacieuse sur un grand terrain, proposée à un prix attractif.
Surface de 99 m² bâtis sur un terrain de 645 m². La villa comprend un salon, une cuisine séparée, 2 chambres et 1 salle de bain.
Propriété vendue entièrement meublée. Prix de vente attractif : 55 000 €.
Soit un prix global largement inférieur à 600 €/m² si l’on raisonne sur la surface bâtie seule. À l’autre extrémité du spectre, une autre annonce renvoie à un bien à 280 000 € (référence BRS-315-1b), typique des budgets pour de grandes maisons ou de petites structures hôtelières dans la région.
Même si ces exemples ne suffisent pas à définir un marché, ils confirment un point clé : à Berat, un investisseur peut encore acquérir un bien avec jardin, voire un potentiel d’extension, pour le prix d’un studio dans une capitale européenne.
Comment l’État encadre les prix à Berat : les « prix de référence » cadastraux
Pour encadrer la fiscalité et rapprocher la base taxable des prix réels, le ministère albanais des Finances a publié des valeurs de référence au mètre carré pour chaque district, dont Berat. Ces prix de référence sont calculés à partir des contrats de vente enregistrés entre 2022 et 2024, collectés par l’Agence nationale du cadastre.
La méthodologie repose sur une sélection stricte des transactions (seulement appartements et bâtiments), une conversion des montants en lek au taux moyen, un recalcul du prix au m² par contrat, puis une agrégation par blocs cadastraux. Les valeurs aberrantes ou manifestement inférieures aux prix de référence sont exclues de l’analyse.
Les villes sont ensuite zonées en fonction :
– de la proximité du centre
– des axes routiers principaux
– des pôles de développement
– des zones historiques
– des critères côtiers (pour les municipalités maritimes, ce qui n’est pas le cas de Berat)
Les résultats des transactions immobilières sont publiés sous forme de fichiers géographiques (comme les formats shape ou .kmz). Ces fichiers indiquent, pour chaque bloc, le nombre de transactions et le prix moyen au mètre carré. Pour un investisseur, ces données de prix de référence sont cruciales à deux titres : elles fournissent une base objective pour l’analyse de marché et permettent une évaluation précise des biens par zone géographique.
1. Ils servent de base au calcul des taxes de transfert et, indirectement, des droits d’enregistrement. 2. Ils limitent la possibilité de sous-déclarer le prix de vente pour réduire l’impôt, car l’administration compare la valeur contractuelle au référentiel.
Investir à Berat implique donc de vérifier à la fois le prix demandé sur le marché et le prix de référence applicable au bloc cadastral. Une transaction conclue nettement au-dessus de la référence n’est pas un problème en soi, mais une transaction sous la référence pourrait être retoquée ou réévaluée fiscalement.
Tourisme à Berat : une demande réelle, mais très saisonnière
L’intérêt d’un investissement locatif à Berat dépend de la capacité de la ville à attirer des visiteurs. Les données issues des plateformes de location de courte durée donnent un premier éclairage.
Sur la période novembre 2024 – octobre 2025, on recense à Berat 214 annonces actives sur Airbnb. Le marché fonctionne dans un cadre réglementaire encore peu contraignant, ce qui facilite l’entrée mais impose d’anticiper de possibles durcissements à moyen terme, dans le sillage des débats sur les locations saisonnières en Europe.
Les chiffres moyens sont instructifs :
| Indicateur (Airbnb, Berat) | Valeur médiane / moyenne |
|---|---|
| Nombre d’annonces actives | 214 |
| Revenu mensuel médian | 313 USD |
| Taux d’occupation médian | 21 % |
| Prix moyen par nuit (ADR) | 46 USD |
En haute saison (août, juillet, septembre), les revenus moyens montent à environ 746 USD par mois, avec un taux d’occupation autour de 41,4 % et un tarif moyen de 59 USD la nuit. À l’inverse, pendant les mois creux (mars, novembre, décembre), le revenu mensuel moyen tombe à 267 USD, le taux d’occupation à 17,8 %, pour un prix moyen autour de 52 USD.
Le contraste entre le meilleur et le pire mois est marqué :
| Période | Revenu mensuel typique | Taux d’occupation | ADR moyen |
|---|---|---|---|
| Mois de pointe | ~824 USD | 44,1 % | 60 USD |
| Mois le plus lent | ~242 USD | 16,3 % | 50 USD |
Cela confirme deux réalités :
Berat dispose d’un marché Airbnb réel, bien que de taille modeste. Il est important de noter que la saisonnalité y est forte : un modèle économique basé uniquement sur la location courte durée doit donc intégrer des périodes de faible remplissage.
En moyenne, les annonces sont réservées avec un délai d’anticipation de 43 jours (63 jours pour le mois d’août). La structure de l’offre est dominée par de petites unités :
– 56,5 % des annonces sont des logements entiers
– 42,1 % sont des chambres privées
– 46,7 % des annonces affichent une seule chambre
– La capacité moyenne est de 3,2 personnes, les logements pour deux invités étant les plus fréquents
La plupart des hôtes proposent un séjour minimum d’une nuit (93,5 % des annonces) et une politique d’annulation « Flexible » (81,3 %). Sans surprise, les équipements incontournables pour les voyageurs – Wi-Fi, climatisation – sont devenus la norme.
Qui vient à Berat ?
Les données montrent que la clientèle des locations courte durée à Berat est quasi exclusivement internationale (100 % des invités recensés dans l’échantillon), avec une forte présence de visiteurs allemands et français. La moitié de cette clientèle appartient aux générations les plus jeunes (post-2000, Gen Z/Alpha), habituées à réserver sur mobile, à comparer les avis et à privilégier les expériences « authentiques ».
Les invités communiquent principalement en anglais et en français. Pour se démarquer, il est avantageux de décrire son hébergement dans ces deux langues, de le mettre en valeur avec des photos professionnelles et d’ajouter un récit sur l’histoire du lieu.
Performances possibles pour les meilleurs biens
Les meilleurs opérateurs arrivent à surperformer nettement la médiane. Un hôte identifié, gérant quatre propriétés à Berat, a par exemple généré autour de 40 800 USD de revenus bruts sur un an, avec une note moyenne de 4,84/5 et plus de 700 avis.
Certains biens se distinguent particulièrement :
– Villa Athina in Berat Castle – since 1741
– 1800/Centre/Old Town/City View/6 Guests
– N’Gorice, An Unique Stay
– Magnolia Luxury Penthouse
– Hera Guest House 1
Ces exemples illustrent le type de produit qui cartonne : des logements au cœur du tissu historique (Kala, Mangalemi, Gorica), avec une forte identité architecturale, une vue ou un élément d’histoire, et un positionnement soigné en termes de décoration et de storytelling.
Rendements et dynamique de prix : que peut espérer un investisseur à Berat ?
Les analyses nationales situent le rendement locatif brut attendu à Berat dans une fourchette de 4 à 6 %. C’est moins élevé que les meilleurs spots balnéaires, mais davantage que certains cœurs métropolitains très chers.
En parallèle, la progression annuelle des prix y est estimée entre 3 et 5 % à moyen terme, soit un rythme relativement modéré par rapport à Tirana ou aux zones côtières les plus spéculatives, mais plus soutenu que dans nombre de petites villes de l’intérieur dépourvues d’attrait touristique.
Ce profil place Berat dans une catégorie particulière :
Un investissement dans l’immobilier ancien, notamment dans des biens classés ou situés dans des secteurs UNESCO, peut offrir un rendement raisonnable sans être explosif. La valorisation se fait de manière soutenue au fil du temps, sans flambée soudaine. La plus-value patrimoniale est principalement liée à la rareté de certains biens, à leur statut UNESCO, et à des rénovations de qualité qui préservent le caractère tout en améliorant le confort.
Pour un investisseur, la logique qui s’impose est donc moins celle du « flip » rapide que celle de la détention long terme, avec :
– une phase de travaux et de mise aux normes parfois lourde sur les maisons traditionnelles
– une montée en puissance progressive du taux d’occupation, au fur et à mesure que la réputation de l’hébergement se construit
– une perspective de plus-value à horizon 10 ans, adossée à la montée du tourisme culturel, aux projets d’infrastructures et au processus d’adhésion de l’Albanie à l’UE
Où investir à Berat : quartiers et micro-localisations à cibler
La configuration urbaine de Berat repose sur trois quartiers historiques – Mangalemi, Gorica et Kala (la citadelle) – complétés par des zones plus récentes. Pour un projet locatif ou hôtelier, l’emplacement est déterminant.
Mangalemi et Rrëza e Kalasë
Mangalemi est le quartier emblématique, en pente, avec ses maisons blanches aux innombrables fenêtres orientées vers la rivière. À ses pieds, Rrëza e Kalasë (littéralement « au pied du château ») offre des hébergements à très forte charge historique, avec vue directe sur la forteresse.
Pour un investisseur, ces zones combinent : opportunités de croissance et potentiel de rendement.
Le secteur bénéficie d’une demande touristique structurellement forte et d’un risque de vacance réduit en haute saison. Cependant, le cadre bâti est souvent protégé, ce qui implique des contraintes de rénovation plus strictes.
Les biens y sont plus chers, mais les nuitées se vendent aussi plus facilement et à des tarifs supérieurs à la moyenne de Berat.
Gorica
De l’autre côté de l’Osum, reliée à Mangalemi par un pont de pierre voûté, Gorica est plus calme, plus résidentielle. On y trouve :
– des maisons traditionnelles un peu moins exposées que celles de Mangalemi
– un environnement très photogénique, apprécié pour les vues en enfilade sur la ville
Pour un projet mêlant vie personnelle et location partielle, Gorica offre un compromis intéressant : charme et authenticité, mais un peu plus d’espace et des prix parfois moins tendus.
Autres secteurs : Bregas, Gergori, Baba Sokak, Kujtim…
En périphérie ou à proximité, plusieurs zones sont identifiées comme prometteuses pour les locations courte durée plus « alternatives » :
Découvrez les quartiers et environs de Berat pour choisir l’hébergement qui correspond le mieux à votre voyage.
Idéal pour les amateurs de randonnée, de nature et de sports de plein air, avec des hébergements orientés vers ces activités.
À distance du centre, cette zone est entourée de vignobles et de caves à vin, parfaite pour l’œnotourisme.
Quartier animé et vivant, très apprécié des jeunes et des créatifs, et proche de la vie nocturne.
Une zone en développement qui mélange harmonieusement l’architecture traditionnelle et les constructions modernes.
Ces localisations, moins évidentes que les quartiers UNESCO, peuvent convenir à des budgets plus serrés ou à des concepts d’hospitalité ciblant des niches (cyclotourisme, retrait créatif, retraites de yoga ou d’écriture, etc.).
Poids de l’UNESCO : opportunités… et contraintes
Être dans une ville UNESCO est un argument marketing puissant : cela rassure les touristes, garantit un certain niveau de protection du paysage urbain, et soutient la valeur de long terme du foncier. Mais ce label s’accompagne aussi de règles plus strictes.
Le cadre général est donné par la Convention de 1972 sur le patrimoine mondial et ses Lignes directrices opérationnelles, régulièrement mises à jour. Les États signataires, dont l’Albanie, ont l’obligation de :
– identifier, protéger, conserver et transmettre le bien aux générations futures
– intégrer la protection du patrimoine dans les politiques d’aménagement
– mettre en place un système de gestion (plan ou dispositif documenté) couvrant le bien, sa zone tampon et son environnement
Concrètement, à Berat, cela signifie que :
Tout projet de construction ou de rénovation majeur dans le périmètre UNESCO doit être évalué pour son impact sur la Valeur universelle exceptionnelle du site. Pour les projets significatifs, une étude d’impact patrimonial (HIA) peut être requise. L’État a l’obligation d’informer le Comité du patrimoine mondial de tout projet risquant d’affecter le site avant toute décision irréversible.
Pour un investisseur, le risque principal n’est pas tant l’interdiction totale de construire que :
Les projets de construction peuvent être soumis à des délais supplémentaires dus aux évaluations d’impact, ainsi qu’à des limitations concernant les matériaux, les hauteurs, les volumes ajoutés et la transformation des façades. Dans certains cas extrêmes, un permis déjà délivré peut même être modifié ou annulé si le projet s’avère incompatible avec les engagements internationaux de l’État.
Le droit international des investissements reconnaît que la protection du patrimoine fait partie des prérogatives souveraines des États. Des litiges arbitraux ont déjà opposé des investisseurs à des États au sujet de sites classés (par exemple, un projet touristique près des pyramides d’Égypte ou l’extension d’un parc naturel au Costa Rica). La jurisprudence montre que l’État peut être fondé à arrêter un projet pour protéger un site, même si une indemnisation peut être due.
À Berat, cela invite à deux prudences majeures :
– éviter les projets trop agressifs visuellement ou architecturalement dans le périmètre UNESCO
– s’assurer, avant d’acheter un bien à fort potentiel de transformation, que les autorités locales et les instances patrimoniales ont été consultées et que les contraintes sont clairement identifiées
Infrastructures : un levier discret mais stratégique pour Berat
L’essor de Berat ne dépend pas seulement de son centre historique. Plusieurs projets d’infrastructures ciblés, financés en grande partie par la Banque mondiale, l’Union européenne et la Banque européenne pour la reconstruction et le développement (BERD), visent à améliorer l’accessibilité et la qualité des espaces publics.
Parmi les plus notables :
Le coût estimé, en milliards de lek, de la nouvelle route de 58-60 km entre Berat et Ballaban pour améliorer la connexion avec Përmet et Tepelenë.
Une partie de ces opérations s’inscrit dans le cadre du Programme pour le développement urbain et touristique intégré (PIUTD), doté de 20 millions de dollars pour Berat et Përmet (dont 15 millions pour Berat), et dans un autre programme, l’Albania Infrastructure and Tourism-Enabling Project, appuyé par l’UE et la BERD.
La surcote immobilière maximale observée pour les biens proches d’une grande infrastructure aboutie en Albanie.
Fiscalité et cadre réglementaire : un environnement encore attractif
L’un des arguments majeurs de l’Albanie pour les investisseurs est son régime fiscal relativement doux sur l’immobilier.
À l’achat et à la revente
Les principaux coûts à l’acquisition restent contenus :
– taxe de transfert/présentation autour de 2–3 % de la valeur déclarée, adossée aux prix de référence
– frais de notaire généralement de l’ordre de 0,3–0,5 % du prix (souvent quelques centaines d’euros)
– frais d’enregistrement modestes (de l’ordre de 50–100 €)
– commissions d’agence (souvent 2–3 %, plutôt à la charge du vendeur, mais parfois partagées)
En cumulé, la plupart des analyses évaluent les coûts de transaction dans une fourchette globale de 3 à 5 % du prix du bien.
À la revente d’un bien, la plus-value est imposée à 15 % pour les particuliers. Elle est calculée sur la différence positive entre le prix de vente (ou la valeur de référence si supérieure) et le prix d’acquisition, ce dernier pouvant être ajusté de certains frais. La base taxable est réduite par une dépréciation fiscale de 1 % par an, plafonnée à 30 % de la valeur de référence. Par ailleurs, les transferts intrafamiliaux peuvent bénéficier d’une exonération sous certaines conditions.
En phase d’exploitation
Pour un investissement locatif à Berat, la fiscalité principale porte sur :
– l’impôt sur le revenu locatif, au taux forfaitaire de 15 % sur le revenu net (loyers – charges déductibles), pour les non-enregistrés comme entreprise
– la taxe foncière annuelle, faible, autour de 0,05 % de la valeur du bien pour le résidentiel, plus élevée pour le commercial
– le cas échéant, la TVA à 20 % sur les prestations de services hôteliers, si l’activité est structurée sous forme d’entreprise dépassant certains seuils
Montant en euros de la taxe fixe par lit pour les locations de courte durée, avec une hausse projetée à 50 €.
Droits des étrangers
Sur le plan juridique, les étrangers peuvent librement acquérir des appartements, maisons et bâtiments commerciaux à Berat, au même titre que les ressortissants albanais. Les restrictions portent plutôt sur l’acquisition de terres agricoles ou de parcelles à vocation stratégique, qui nécessitent en général la création d’une société locale.
La détention d’un bien immobilier permet de soutenir une demande de titre de séjour, même si elle ne donne pas automatiquement droit à la résidence. Il n’existe pas de « golden visa » strictement adossé à l’achat immobilier, mais la propriété peut démontrer la capacité à se loger et à subvenir à ses besoins.
Risques spécifiques : ce que l’UNESCO et l’histoire foncière impliquent
Investir à Berat, c’est donc profiter d’un environnement fiscal favorable et d’un marché touristique en croissance, mais ce n’est pas sans risques.
Titres de propriété et contentieux fonciers
Comme dans le reste du pays, l’héritage de la collectivisation et des nationalisations du XXe siècle rend la question foncière délicate. On estime que près de 70 % des affaires civiles en Albanie portent sur des litiges de propriété. De nombreuses constructions ont été édifiées sans permis (environ 440 000 structures au niveau national), et la base cadastrale, bien que modernisée, a longtemps souffert de données incomplètes.
À Berat, où le patrimoine historique est ancien et fragmenté, ces problématiques doivent être prises très au sérieux :
Pour sécuriser une transaction immobilière, il est crucial de vérifier systématiquement les certificats de propriété auprès de l’Agence du cadastre. Il est également recommandé de croiser ces informations avec les registres municipaux et les archives si nécessaire. Assurez-vous que tous les éventuels héritiers ou co-propriétaire sont bien identifiés et inclus comme parties au contrat. Enfin, méfiez-vous des offres de biens « trop beaux pour être vrais » proposés à des prix anormalement bas, ce qui peut indiquer un risque ou une fraude.
Un avocat local expérimenté, rompu aux subtilités des zones UNESCO, est un investissement indispensable dans le budget global.
Contraintes patrimoniales et risques réglementaires
Nous l’avons vu, la protection par l’UNESCO implique un contrôle plus serré sur les projets de rénovation et de construction. Un projet mal conçu peut se voir refuser des autorisations à un stade avancé, ou devoir être profondément remanié pour répondre aux recommandations issues d’une étude d’impact patrimonial.
Le risque n’est pas uniquement celui d’un refus noir et blanc, mais aussi celui :
– de surcoûts dus à la nécessité d’utiliser des matériaux ou techniques spécifiques
– de délais administratifs supplémentaires, peu compatibles avec des calendriers de travaux serrés ou des financements coûteux
– de contentieux éventuels si les autorités revoient leur position à la lumière des avis de l’UNESCO ou de ses organes consultatifs (ICOMOS, ICCROM)
À l’échelle du pays, la tendance est à un renforcement du cadre : la loi sur le cadastre (111/2018) et la modernisation du système d’enregistrement des biens immobiliers (ALBSREP) visent à sécuriser les droits et à accroître la transparence. Mais, dans le même temps, le respect des normes patrimoniales est pris plus au sérieux, notamment sous la pression des engagements pris dans le cadre des négociations d’adhésion à l’UE.
Quel profil d’investisseur pour Berat ?
Toutes ces caractéristiques dessinent un profil assez net : Berat convient davantage à des investisseurs patients, sensibles au patrimoine, qu’aux adeptes du « rendement express ».
Ceux qui peuvent tirer le meilleur parti de Berat
– Les amateurs de vieilles pierres, prêts à piloter – ou à faire piloter – une rénovation de maison traditionnelle, avec une forte valeur esthétique.
– Les entrepreneurs du tourisme culturel ou de niche (retraites créatives, stages, œnotourisme), qui savent construire une offre globale (hébergement + expérience).
– Les investisseurs long terme qui cherchent à arbitrer une partie de leur portefeuille hors des marchés les plus volatils (Sarandë, litoral prime), en misant sur la stabilité relative et la rareté des biens UNESCO.
– Les familles ou couples souhaitant combiner usage personnel (résidence secondaire) et location saisonnière, en acceptant un rendement financier plus modeste mais un retour d’usage important.
Ceux pour qui Berat est moins adapté
– Les investisseurs ultra orientés cash-flow, à la recherche de 8–12 % de rendement brut immédiat.
– Les porteurs de projets très standardisés (immeubles neufs, résidences de grande taille), difficilement intégrables dans le tissu historique.
– Les profils impatients face aux délais administratifs, aux négociations à rallonge et aux ajustements imposés en cours de route.
Stratégies concrètes d’investissement à Berat
À partir de ces éléments, plusieurs stratégies se dessinent.
1. Rénovation d’une maison traditionnelle pour location mixte
Un scénario typique consiste à acquérir une maison historique dans les quartiers Mangalemi, Gorica ou Rrëza e Kalasë, pour un budget de 100 000 à 200 000 €, puis à engager une rénovation respectueuse des canons architecturaux locaux.
Le bien est ensuite exploité en location courte durée pendant une partie de l’année, le reste du temps étant réservé à l’usage des propriétaires. Le rendement brut peut se situer dans la zone 4–6 %, avec une plus-value potentielle portée par la rareté de ce type de produit une fois rénové.
Cette stratégie suppose de : réaliser une analyse approfondie des objectifs, comprendre les besoins des parties prenantes, et définir des indicateurs de performance clairs.
Pour un projet de rénovation dans un secteur UNESCO, il est crucial de collaborer avec un architecte connaissant les contraintes de l’UNESCO. Il faut anticiper des coûts importants liés à la structure, la toiture, les réseaux, l’isolation et les finitions. Enfin, l’aménagement doit concilier confort moderne et préservation de l’authenticité du lieu.
2. Petite maison d’hôtes / boutique-hôtel dans un quartier UNESCO
Avec un budget supérieur (200 000 à 400 000 €), certains investisseurs visent des ensembles de plusieurs chambres avec espaces communs et services limités, à mi-chemin entre Airbnb et petit hôtel.
L’idée est de capitaliser sur :
– la demande de séjours immersifs en plein cœur de la ville historique
– la possibilité de fonctionner avec une équipe réduite, voire à distance avec un gestionnaire local
– une tarification par chambre permettant de lisser la saisonnalité (groupes, petits événements, etc.)
Le principal défi est de se distinguer des nombreuses guesthouses déjà bien implantées et très bien notées, notamment par le design, les services et l’expérience client.
3. Maison ou appartement en périphérie pour locatif long terme
Enfin, il est possible de viser des biens plus récents en périphérie de Berat à des prix au m² plus bas, pour les louer sur le long terme à des résidents locaux ou à des travailleurs liés au tourisme et aux projets d’infrastructures.
Cette approche offre : un cadre structuré, une meilleure compréhension des processus, et un soutien adaptatif pour les participants.
– un ticket d’entrée plus bas
– une gestion simplifiée par rapport à la courte durée
– un rendement potentiellement stable, sans pics saisonniers
Mais elle reste tributaires de l’évolution du marché locatif local, moins documenté que celui des grandes villes, et de la démographie d’une ville moyenne dans un pays où la population globale diminue, même si les centres urbains se remplissent.
En perspective : Berat dans la trajectoire de l’Albanie
Sur les prochaines années, l’évolution de Berat dépendra de trois grands mouvements nationaux :
Objectif de visiteurs annuels en millions pour l’Albanie à l’horizon 2030, dans le cadre de la croissance et de la montée en gamme de son tourisme.
Dans ce contexte, Berat occupe une place complémentaire aux stars côtières : elle incarne la profondeur historique, la culture, les paysages intérieurs. Les investissements publics (routes, ponts, mise en valeur du parc de Tomorri, régénération urbaine) montrent clairement que l’État et ses partenaires internationaux comptent sur cette ville comme pilier des circuits touristiques du sud.
Pour un investisseur, cela signifie que : l’évaluation précise des opportunités et des risques est cruciale pour maximiser les rendements.
L’hypothèse d’une croissance des flux touristiques vers Berat est crédible, ce qui suggère que la valeur des biens les plus emblématiques ou les mieux situés pourrait se renforcer à long terme. Cependant, pour transformer ce potentiel en résultats concrets, une discipline rigoureuse dans la sélection des actifs, une due diligence juridique approfondie et une maîtrise des contraintes patrimoniales seront déterminantes.
Investir dans l’immobilier à Berat n’est donc ni une martingale, ni une aventure à l’aveugle. C’est un pari mesuré sur le temps long, à la croisée du patrimoine et de l’économie, dans une Albanie en pleine redéfinition de son image et de sa place en Europe. Pour ceux qui acceptent cette temporalité et cette complexité, la ville aux mille fenêtres offre encore, derrière ses façades blanches, des opportunités que les grands circuits de l’investissement immobilier n’ont pas totalement absorbées.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Berat, en Albanie, pour chercher du rendement locatif et une exposition à un marché émergent des Balkans. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés albanais (Tirana, Durrës, Saranda), la stratégie retenue a consisté à cibler un petit immeuble résidentiel ou un ensemble de plusieurs appartements dans les quartiers en développement de Berat, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, expert-comptable), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale cohérente.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
